购物中心的规划
一、购物中心起源于美国的俄亥俄州哥伦布市（TOWN AND COUNTRY ），与汽车的家
庭拥有量成正比。 特色：
1、计划性的人工商业街； 2、地处郊外住宅区； 3、拥有广大的停车场； 4、地价便宜。 二、现代化大型购物中心：
是聚集许多商店而形成的一个有计划性的商业设施，除了各式各样的商店能满足消费者比较购买需求外，宽敞的空间环境、餐饮娱乐设施及各种服务机能更是一个能够提供给消费者生活交流的场所。 三、购物中心成立的四个条件：
1、开发商的存在，由开发商对土地进行建设并招募租店户；
2、同业种的租户必须在二家以上，无论价格和品质均可给消费者提供比较； 3、要有核心店作为吸引顾客的利器，需一个知名度较高的百货公司； 4、具有完善停车场，提供停车购物的便利性。 四、规模分类：
1、近临型（小）：6000平方米，租店户平均10-15家，10分钟车程，主要为日用食品；
2、社区型（中）：12000平方米，20-40家租店户20-40分钟车程，商圈人口5-10万人；
3、区域型（大）：15000-60000平方米，100家以上租店户，核心店为大型百货公司商圈人口15万人以上；
4、超区域型（超大）：90000平方米，150-200家租店户，3-5家核心店，商圈人口50万人以上。
五、立地分类：
分郊区型和都市型，都市型一般为大中型，楼层较高故也称垂直型购物中心。
六、街道分类：开放式街道和封闭式街道。 七、租店户分类：
1、专卖店取向型购物中心：以专卖店为主没有核心店。 2、折扣店取向型购物中心：以品牌折扣店为主。
3、畅货中心：集合各类畅货店而成，畅货店分工厂直营店和零售商处理滞销商品店。 4、综合低价中心：是各类折扣店的集合，还拥有折扣专卖店和折扣杂货店。 5、强力折扣中心：租户均为一些在商品价格上具有绝对杀伤力的强力零售商。 八、开发理念分类：
1、节庆型购物中心：较多的餐饮店、新鲜食物店、纪念品店、各式花车； 2、自然景观型购物中心：以专卖取向型为主；
3、休闲娱乐型购物中心：是一般区域型或超市型购物中心，加主题乐园、游泳池、溜冰场等设施；
4、都市开发型购物中心：其理念为HOPSCA ，即酒店HOTEL ，办公大楼OFFICER ，停车场PARKING BUILDING ，购物中心SHOPPING CENTER ，会议展示馆CONVENTION HALL，住宅大楼APARTMENT 。
九、购物中心开发流程：
十、开发小组组成：
1、顾问专业组； 2、用地取得组； 3、公共协调组；
4、经营规划组：是开发小组的核心； 5、建筑设计组； 6、租店户招商组； 7、财务管理组；
十一、购物中心软硬件开发阶段：
十二、购物中心开发基本流程：
事业理念确认
开发小组成立
专业顾问聘用 市场调查分析
开发概念产生
投资概算
核心店交涉
基本计划完成
十三、搭配组合的原则：
1、搭配原则：不同个性，不同商品的组合，但相同业种的店，要相临配置或配置在视线内以利于顾客比较购买。
2、组合原则：同一主题与同一对象客层的不同业种店，配置在同一区域，以增加顾客逛街的乐趣。
3、店面深度一般为店面宽度的3-6倍，高度3米。 十四、设店要求：
1、商品业种：依不同的业种的经营成本不同条件也不同； 2、店的面积大小：面积大展示商品多但购物中心关心的是平效； 3、店的宽度：极具宝贵资源；
4、店的位置：广场附近，核心店旁边或电扶梯旁人潮多，租金贵； 5、租店户在整体商场中的角色：某些可以提高形象力的厂商可以优惠。 十五、基本保证租金：
1、可随物价指数上涨； 2、阶段性调涨； 3、百分比抽成； 4、奖励式调降。 十六、各项费用分摊：
1、不动产税收和保险； 2、公共空间维护费； 3、水电瓦斯费； 4、市场推广费；
注明：保证金一般为租金的3-6倍。 十七、使用条款：
1、主要商品种类的限定； 2、搭配性商品的贩卖； 3、租店户商标的使用； 4、营业时间的规定。
十八、购物中心的营运管理：
1、卖场环境设备的维护：
维护工作的执行；自行负责、委托别人、租店户配合； 2、安全警卫：
安全警卫的工作目标：保护顾客的安全、维护租店户的经营活动、防护购物中心 的财产；
工作的执行：有效率有礼貌的工作态度、与当地警局和消防队保持良好的关系、 对法律责任的认识； 标准作业程序手册：
警卫人员职责、工作行为规范、突发事件的处理、治安单位的协助； 3、顾客服务：
让你的顾客感到轻松愉快、提供顾客所需要的商品情报、重视顾客的意见、与顾客多沟通； 4、销售协助：
年度推广计划、店面陈列、内部宣传告知、对外联合广告、举办营业竞赛； 5、经营分析：
每月业绩的比较、平效和业绩的百分比分析、营业效率的分析、市场推广工作效益分析；
6、租店户组合调整：
替换不理想的店、调整位置、增加或减少面积。
购物中心租约范例
（以下简称甲方） （以下简称乙方）
兹为甲方出租卖场给乙方使用事宜经双方约定条款如下： 第一条：总则
甲方同意将以下指定的场所租借给乙方经营商店：
所在地： 指定位置： 面积： 第二条：使用条款
1、乙方所租借的场所只能贩卖下列双方约定的商品业种。
2、乙方要变更或增加上述约定的商品业种必须事先争得甲方书面同意。 3、乙方必须按照甲方规定的营业时间营业不得擅自变更。 4、乙方一切的营业行为必须遵守政府相关的法律法规。
5、乙方经营的商店的内部装修、生财器具、橱窗陈列与广告标志等必须维护购物中心的整体品位和水准。
第三条：租约期限
本合约自 年 月 日至 年 月 日止。 第四条：租金
乙方应该支付给甲方的基本保证金为每月 ，加上附加抽成租金，其金额为每月 营业额超过基本营业额部分的 %（每月基本营业额为 ）。 第五条：共益费
1、乙方每月应付甲方共益费 元作为下列费用的分摊： A 、整体购物中心的空调、照明与给排水、垃圾处理费； B 、电扶梯、电梯的使用与保养； C 、公共空间设备的维护和保养。
2、乙方本身使用的水电瓦斯费用等由乙方自行负担。 第六条：租金与共益费的调整：
租金和共益费按每年实际情况进行调整。 第七条：促销费用：
乙方每月必须按承建面积的比例分摊全体购物中心的促销费用，每平方米 元。 第八条：保证金：
1、乙方于本合约成立时应支付保证金 元，作为履约保证金。 2、该保证金期满后或双方同意解约时无息反还。
4、若乙方违反本约规定，经甲方片面终止合约时，乙方同意该保证金由甲方没收。 第九条：统一收银：
1、乙方每月的业绩由甲方统一收取并存入甲方指定的银行保管。 2、乙方每月的业绩由甲方分二次支付给乙方，支付时间为：
第十条：营业报告：
1、乙方必须将每日营业业绩正确的记载在日报表上并提供给甲方参考。
2、为了双方的利益，甲方可以阅读乙方有关营业和财务报告，作为整体购物中心营运参考。
第十一条：营业规则：
1、有关营业规则由甲方制定，乙方必须遵守营业规则中一切事项。
2、若乙方违反营业规则，致使甲方或其它租店户遭受损失时，乙方必须负担赔偿。 第十二条：店铺装修：
1、乙方的店铺装修必须遵守甲方所制定的装修管理规则，以求店铺装修表现能够与
购物中心整体相辉映。
2、内装修的费用由乙方自行负担，乙方内装修设计图必须事先经甲方同意后方可施工。
3、施工中若设计样图变更，必须经甲方同意，甲方有权终止该项工程。 第十三条：修缮：
乙方店内装潢的修缮或其它设施工事，必须事先取得甲方书面同意。 第十四条：检查：
甲方基于经营管理上的需要，可以随时进入乙方场所执行业务，唯甲方必须避免防 碍乙方的营业。 第十五条：店铺变更：
若甲方基于整体经营的考量或是因乙方经营不善而需要变更乙方店铺位置或增减面 积时，经双方协定后，乙方必须同意甲方的要求。 第十六条：禁止事项
1、乙方不得以任何理由将本合约中注明的乙方店铺及有关一切权利转让给第三方，否则视同违约。
2、未经甲方书面同意，乙方不得在租借场所做第三者的广告活动。 3、乙方不得租借场所进行居住或租借给第三方进行居住。 4、乙方不得有任何防碍其它租店户的营业行为。 第十七条：契约物的损坏
1、若购物中心物品遭受天灾、火灾及其它不可抗拒的损坏，本合约自然消失，但是当甲方重建该建筑物时，乙方得与甲方签定新合约。
2、甲方对于乙方同上述灾害时所遭受的损失不负担任何责任。 第十八条：保险
1、乙方在合约期间必须对所租场所的资产进行投保，其保险费由乙方承担。 2、乙方所有的保险概由甲方指定的保险公司办理。 第十九条：提前解约
甲方或乙方若因故要求在合约期未满前解约时，必须于6个月前以书面形式通知对方并争得对方同意。 第二十条：解约
1、若乙方违反本合约中任何一条条款，或以下所列的事项中的任何一项，甲方许需要按照第十九条所言可以立即解除合约：
A 、乙方的营业连续三个月无法达到双方约定的目标； B 、租金或其它应付甲方的费用延迟二个月未能够支付； C 、未能于甲方所指定的日期前完成开店营业； D 、未经甲方同意自行开店不营业；
E 、乙方因本身债务遭到财产被扣押、处分或银行拒绝交往时； F 、遭到政府有关单位勒令停止营业；
G 、乙方有任何破坏全体购物中心秩序的行为；
2、解约后，乙方必须将营业场所恢复成原状归还给甲方。
3、若乙方在规定时间内未能恢复营业场所，将视同自动放弃滞留在营业场所的所有物品的所有权，甲方可以自行撤去一切物品与装潢，其所发生的费用由乙方承担。 4、乙方归还租用场所时，不得要求以任何名义进行补偿。 第二十一条：合约的修订
1、合约期满内，甲方因实际需要可以修订合约内条款。 2、除明显损坏乙方利益外乙方不得拒绝甲方的修改。 第二十二条：连带保证
乙方的连带保证人必须对因本合约而产生的债务担负连带偿还责任。 第二十三条：政府法令
乙方在甲方物业中的一切营业行为必须遵守政府的各项法令和相关条列，若有违反， 除乙方将自行负起法律责任外甲方可以对此进行解约。 第二十四条：其它事项
1、本合约签定后，若因建筑法规或设计规划变更，致使本合约中载明的场所位置与
面积有所变动，乙方不得有异议，若乙方因此要求解约，甲方不负担任何赔偿责 任。
购物中心的规划
一、购物中心起源于美国的俄亥俄州哥伦布市（TOWN AND COUNTRY ），与汽车的家
庭拥有量成正比。 特色：
1、计划性的人工商业街； 2、地处郊外住宅区； 3、拥有广大的停车场； 4、地价便宜。 二、现代化大型购物中心：
是聚集许多商店而形成的一个有计划性的商业设施，除了各式各样的商店能满足消费者比较购买需求外，宽敞的空间环境、餐饮娱乐设施及各种服务机能更是一个能够提供给消费者生活交流的场所。 三、购物中心成立的四个条件：
1、开发商的存在，由开发商对土地进行建设并招募租店户；
2、同业种的租户必须在二家以上，无论价格和品质均可给消费者提供比较； 3、要有核心店作为吸引顾客的利器，需一个知名度较高的百货公司； 4、具有完善停车场，提供停车购物的便利性。 四、规模分类：
1、近临型（小）：6000平方米，租店户平均10-15家，10分钟车程，主要为日用食品；
2、社区型（中）：12000平方米，20-40家租店户20-40分钟车程，商圈人口5-10万人；
3、区域型（大）：15000-60000平方米，100家以上租店户，核心店为大型百货公司商圈人口15万人以上；
4、超区域型（超大）：90000平方米，150-200家租店户，3-5家核心店，商圈人口50万人以上。
五、立地分类：
分郊区型和都市型，都市型一般为大中型，楼层较高故也称垂直型购物中心。
六、街道分类：开放式街道和封闭式街道。 七、租店户分类：
1、专卖店取向型购物中心：以专卖店为主没有核心店。 2、折扣店取向型购物中心：以品牌折扣店为主。
3、畅货中心：集合各类畅货店而成，畅货店分工厂直营店和零售商处理滞销商品店。 4、综合低价中心：是各类折扣店的集合，还拥有折扣专卖店和折扣杂货店。 5、强力折扣中心：租户均为一些在商品价格上具有绝对杀伤力的强力零售商。 八、开发理念分类：
1、节庆型购物中心：较多的餐饮店、新鲜食物店、纪念品店、各式花车； 2、自然景观型购物中心：以专卖取向型为主；
3、休闲娱乐型购物中心：是一般区域型或超市型购物中心，加主题乐园、游泳池、溜冰场等设施；
4、都市开发型购物中心：其理念为HOPSCA ，即酒店HOTEL ，办公大楼OFFICER ，停车场PARKING BUILDING ，购物中心SHOPPING CENTER ，会议展示馆CONVENTION HALL，住宅大楼APARTMENT 。
九、购物中心开发流程：
十、开发小组组成：
1、顾问专业组； 2、用地取得组； 3、公共协调组；
4、经营规划组：是开发小组的核心； 5、建筑设计组； 6、租店户招商组； 7、财务管理组；
十一、购物中心软硬件开发阶段：
十二、购物中心开发基本流程：
事业理念确认
开发小组成立
专业顾问聘用 市场调查分析
开发概念产生
投资概算
核心店交涉
基本计划完成
十三、搭配组合的原则：
1、搭配原则：不同个性，不同商品的组合，但相同业种的店，要相临配置或配置在视线内以利于顾客比较购买。
2、组合原则：同一主题与同一对象客层的不同业种店，配置在同一区域，以增加顾客逛街的乐趣。
3、店面深度一般为店面宽度的3-6倍，高度3米。 十四、设店要求：
1、商品业种：依不同的业种的经营成本不同条件也不同； 2、店的面积大小：面积大展示商品多但购物中心关心的是平效； 3、店的宽度：极具宝贵资源；
4、店的位置：广场附近，核心店旁边或电扶梯旁人潮多，租金贵； 5、租店户在整体商场中的角色：某些可以提高形象力的厂商可以优惠。 十五、基本保证租金：
1、可随物价指数上涨； 2、阶段性调涨； 3、百分比抽成； 4、奖励式调降。 十六、各项费用分摊：
1、不动产税收和保险； 2、公共空间维护费； 3、水电瓦斯费； 4、市场推广费；
注明：保证金一般为租金的3-6倍。 十七、使用条款：
1、主要商品种类的限定； 2、搭配性商品的贩卖； 3、租店户商标的使用； 4、营业时间的规定。
十八、购物中心的营运管理：
1、卖场环境设备的维护：
维护工作的执行；自行负责、委托别人、租店户配合； 2、安全警卫：
安全警卫的工作目标：保护顾客的安全、维护租店户的经营活动、防护购物中心 的财产；
工作的执行：有效率有礼貌的工作态度、与当地警局和消防队保持良好的关系、 对法律责任的认识； 标准作业程序手册：
警卫人员职责、工作行为规范、突发事件的处理、治安单位的协助； 3、顾客服务：
让你的顾客感到轻松愉快、提供顾客所需要的商品情报、重视顾客的意见、与顾客多沟通； 4、销售协助：
年度推广计划、店面陈列、内部宣传告知、对外联合广告、举办营业竞赛； 5、经营分析：
每月业绩的比较、平效和业绩的百分比分析、营业效率的分析、市场推广工作效益分析；
6、租店户组合调整：
替换不理想的店、调整位置、增加或减少面积。
购物中心租约范例
（以下简称甲方） （以下简称乙方）
兹为甲方出租卖场给乙方使用事宜经双方约定条款如下： 第一条：总则
甲方同意将以下指定的场所租借给乙方经营商店：
所在地： 指定位置： 面积： 第二条：使用条款
1、乙方所租借的场所只能贩卖下列双方约定的商品业种。
2、乙方要变更或增加上述约定的商品业种必须事先争得甲方书面同意。 3、乙方必须按照甲方规定的营业时间营业不得擅自变更。 4、乙方一切的营业行为必须遵守政府相关的法律法规。
5、乙方经营的商店的内部装修、生财器具、橱窗陈列与广告标志等必须维护购物中心的整体品位和水准。
第三条：租约期限
本合约自 年 月 日至 年 月 日止。 第四条：租金
乙方应该支付给甲方的基本保证金为每月 ，加上附加抽成租金，其金额为每月 营业额超过基本营业额部分的 %（每月基本营业额为 ）。 第五条：共益费
1、乙方每月应付甲方共益费 元作为下列费用的分摊： A 、整体购物中心的空调、照明与给排水、垃圾处理费； B 、电扶梯、电梯的使用与保养； C 、公共空间设备的维护和保养。
2、乙方本身使用的水电瓦斯费用等由乙方自行负担。 第六条：租金与共益费的调整：
租金和共益费按每年实际情况进行调整。 第七条：促销费用：
乙方每月必须按承建面积的比例分摊全体购物中心的促销费用，每平方米 元。 第八条：保证金：
1、乙方于本合约成立时应支付保证金 元，作为履约保证金。 2、该保证金期满后或双方同意解约时无息反还。
4、若乙方违反本约规定，经甲方片面终止合约时，乙方同意该保证金由甲方没收。 第九条：统一收银：
1、乙方每月的业绩由甲方统一收取并存入甲方指定的银行保管。 2、乙方每月的业绩由甲方分二次支付给乙方，支付时间为：
第十条：营业报告：
1、乙方必须将每日营业业绩正确的记载在日报表上并提供给甲方参考。
2、为了双方的利益，甲方可以阅读乙方有关营业和财务报告，作为整体购物中心营运参考。
第十一条：营业规则：
1、有关营业规则由甲方制定，乙方必须遵守营业规则中一切事项。
2、若乙方违反营业规则，致使甲方或其它租店户遭受损失时，乙方必须负担赔偿。 第十二条：店铺装修：
1、乙方的店铺装修必须遵守甲方所制定的装修管理规则，以求店铺装修表现能够与
购物中心整体相辉映。
2、内装修的费用由乙方自行负担，乙方内装修设计图必须事先经甲方同意后方可施工。
3、施工中若设计样图变更，必须经甲方同意，甲方有权终止该项工程。 第十三条：修缮：
乙方店内装潢的修缮或其它设施工事，必须事先取得甲方书面同意。 第十四条：检查：
甲方基于经营管理上的需要，可以随时进入乙方场所执行业务，唯甲方必须避免防 碍乙方的营业。 第十五条：店铺变更：
若甲方基于整体经营的考量或是因乙方经营不善而需要变更乙方店铺位置或增减面 积时，经双方协定后，乙方必须同意甲方的要求。 第十六条：禁止事项
1、乙方不得以任何理由将本合约中注明的乙方店铺及有关一切权利转让给第三方，否则视同违约。
2、未经甲方书面同意，乙方不得在租借场所做第三者的广告活动。 3、乙方不得租借场所进行居住或租借给第三方进行居住。 4、乙方不得有任何防碍其它租店户的营业行为。 第十七条：契约物的损坏
1、若购物中心物品遭受天灾、火灾及其它不可抗拒的损坏，本合约自然消失，但是当甲方重建该建筑物时，乙方得与甲方签定新合约。
2、甲方对于乙方同上述灾害时所遭受的损失不负担任何责任。 第十八条：保险
1、乙方在合约期间必须对所租场所的资产进行投保，其保险费由乙方承担。 2、乙方所有的保险概由甲方指定的保险公司办理。 第十九条：提前解约
甲方或乙方若因故要求在合约期未满前解约时，必须于6个月前以书面形式通知对方并争得对方同意。 第二十条：解约
1、若乙方违反本合约中任何一条条款，或以下所列的事项中的任何一项，甲方许需要按照第十九条所言可以立即解除合约：
A 、乙方的营业连续三个月无法达到双方约定的目标； B 、租金或其它应付甲方的费用延迟二个月未能够支付； C 、未能于甲方所指定的日期前完成开店营业； D 、未经甲方同意自行开店不营业；
E 、乙方因本身债务遭到财产被扣押、处分或银行拒绝交往时； F 、遭到政府有关单位勒令停止营业；
G 、乙方有任何破坏全体购物中心秩序的行为；
2、解约后，乙方必须将营业场所恢复成原状归还给甲方。
3、若乙方在规定时间内未能恢复营业场所，将视同自动放弃滞留在营业场所的所有物品的所有权，甲方可以自行撤去一切物品与装潢，其所发生的费用由乙方承担。 4、乙方归还租用场所时，不得要求以任何名义进行补偿。 第二十一条：合约的修订
1、合约期满内，甲方因实际需要可以修订合约内条款。 2、除明显损坏乙方利益外乙方不得拒绝甲方的修改。 第二十二条：连带保证
乙方的连带保证人必须对因本合约而产生的债务担负连带偿还责任。 第二十三条：政府法令
乙方在甲方物业中的一切营业行为必须遵守政府的各项法令和相关条列，若有违反， 除乙方将自行负起法律责任外甲方可以对此进行解约。 第二十四条：其它事项
1、本合约签定后，若因建筑法规或设计规划变更，致使本合约中载明的场所位置与
面积有所变动，乙方不得有异议，若乙方因此要求解约，甲方不负担任何赔偿责 任。