二○一三年全国房地产估价师资格考试试卷
房地产估价案例与分析标准答案
一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）
（一）
（1）客房收益可通过市场调查获取房间单价、入住率、平均价格折扣率等资料，并根据客房数量求取；（3分）
（2）餐厅收益可根据市场调查获取同类型餐厅的人均消费、上座率等，并根据座位数量求取；（3分）
（3）会议中心收益可根据不同商务功能厅的面积、收费标准、平均使用率等进行测算；（2分）
（4）娱乐中心、商场收益的测算，租约期内按租约确定，租约期外可以利用市场法求取。（2分）
（二）
（1）应当考虑利率调整的影响（1分）。
（2）对于成本法，利率变动会直接影响在建工程价格构成因素中的投资利息（2分），也可能会间接影响开发利润或投资利润（2分），故在具体测算过程中，需对这两项因素作相应变动。
（3）对于假设开发法，利率变动会直接影响在建工程续建过程中的投资利息（2分），另外可能间接影响在建工程续建完成后的价值（1分）、建安成本（1分）及续建利润（1分），故在具体测算过程中，需对这四项因素重点考虑。
（三）
1．张某的选择不一定正确（2分）。
2．应当对投资收益和成本费用进行比较分析。具体内容包括： （1）考虑两者在出租收益上的差别及空置影响（2分）；
（2）考虑两者在使用成本上的差别（物业费、维修保养费用）（2分）； （3）考虑两者在收益期限上的差别（土地使用年限不同）（2分）； （4）考虑两者在转售收入上的差别（2分）。
二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合
题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内） 1．A 6．B
三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本
房地产估价案例与分析试卷标准答案 第 1 页（共 2 页）
2．D 7．C
3．B 8．D
4．D 9．B
5．A 10．C
题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
1. “七通一平”不包括“通风”。
2. 价值时点不应当在报告完成日期之后（或未说明价值时点的确定依据）。 3. 价值定义不应是市场价值。
4. 估价结果未考虑11万工程款的优先受偿款（或法定优先受偿款不应为0）。 5. 缺少风险提示内容。
6. 市场背景描述与分析没有针对工业物业进行，缺乏针对性。 7. 成本法无计算公式。 8. 未计算土地取得税费。
9. 两个车间层高相差一倍，建安造价应当不同。 10. 管理费用计算基数中未计算土地取得成本。 11. 销售费用计算基数错误。
12. 建筑物折旧的计算基数不应当包含土地价值。 13. 只计算了物质折旧，未考虑功能折旧和外部折旧。 14. 成本法估价结果未考虑租赁权的影响。 15. 收益法的测算中未考虑其他收入。 16. 收益法的测算中未考虑租约限制。 17. 估价结果确定理由未充分阐述。
四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内
容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至0分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）
1．错处：我们已于2012年11月3日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 改正：注册房地产估价师×××、×××已于2012年11月3日对本估价报告中的
估价对象进行了实地查勘。
2．错处：本次估价以估价对象在实地查勘之日的状况为准。
改正：本次估价以估价对象在价值时点时的状况为准，并假设其在实地查勘之日与
其在价值时点时的状况一致。
3．错处：本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权为假设前提。
改正：本次估价已考虑估价对象于2009年11月25日设定的土地使用权抵押，并考
虑该他项权利对抵押价值的影响。
4．错处：在此期间如果房地产市场发生重大变化，则有效期相应折减。
改正：在此期间如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应
重新估价。
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二○一三年全国房地产估价师资格考试试卷
房地产估价案例与分析标准答案
一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）
（一）
（1）客房收益可通过市场调查获取房间单价、入住率、平均价格折扣率等资料，并根据客房数量求取；（3分）
（2）餐厅收益可根据市场调查获取同类型餐厅的人均消费、上座率等，并根据座位数量求取；（3分）
（3）会议中心收益可根据不同商务功能厅的面积、收费标准、平均使用率等进行测算；（2分）
（4）娱乐中心、商场收益的测算，租约期内按租约确定，租约期外可以利用市场法求取。（2分）
（二）
（1）应当考虑利率调整的影响（1分）。
（2）对于成本法，利率变动会直接影响在建工程价格构成因素中的投资利息（2分），也可能会间接影响开发利润或投资利润（2分），故在具体测算过程中，需对这两项因素作相应变动。
（3）对于假设开发法，利率变动会直接影响在建工程续建过程中的投资利息（2分），另外可能间接影响在建工程续建完成后的价值（1分）、建安成本（1分）及续建利润（1分），故在具体测算过程中，需对这四项因素重点考虑。
（三）
1．张某的选择不一定正确（2分）。
2．应当对投资收益和成本费用进行比较分析。具体内容包括： （1）考虑两者在出租收益上的差别及空置影响（2分）；
（2）考虑两者在使用成本上的差别（物业费、维修保养费用）（2分）； （3）考虑两者在收益期限上的差别（土地使用年限不同）（2分）； （4）考虑两者在转售收入上的差别（2分）。
二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合
题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内） 1．A 6．B
三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本
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2．D 7．C
3．B 8．D
4．D 9．B
5．A 10．C
题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
1. “七通一平”不包括“通风”。
2. 价值时点不应当在报告完成日期之后（或未说明价值时点的确定依据）。 3. 价值定义不应是市场价值。
4. 估价结果未考虑11万工程款的优先受偿款（或法定优先受偿款不应为0）。 5. 缺少风险提示内容。
6. 市场背景描述与分析没有针对工业物业进行，缺乏针对性。 7. 成本法无计算公式。 8. 未计算土地取得税费。
9. 两个车间层高相差一倍，建安造价应当不同。 10. 管理费用计算基数中未计算土地取得成本。 11. 销售费用计算基数错误。
12. 建筑物折旧的计算基数不应当包含土地价值。 13. 只计算了物质折旧，未考虑功能折旧和外部折旧。 14. 成本法估价结果未考虑租赁权的影响。 15. 收益法的测算中未考虑其他收入。 16. 收益法的测算中未考虑租约限制。 17. 估价结果确定理由未充分阐述。
四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内
容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至0分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）
1．错处：我们已于2012年11月3日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 改正：注册房地产估价师×××、×××已于2012年11月3日对本估价报告中的
估价对象进行了实地查勘。
2．错处：本次估价以估价对象在实地查勘之日的状况为准。
改正：本次估价以估价对象在价值时点时的状况为准，并假设其在实地查勘之日与
其在价值时点时的状况一致。
3．错处：本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权为假设前提。
改正：本次估价已考虑估价对象于2009年11月25日设定的土地使用权抵押，并考
虑该他项权利对抵押价值的影响。
4．错处：在此期间如果房地产市场发生重大变化，则有效期相应折减。
改正：在此期间如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应
重新估价。
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