土地估价分析和估价方法选择
（考纲要求)
3．土地估价分析
(1)土地权利状况分析内容及方法
(2)土地利用状况分析内容及方法
(3)土地市场状况分析内容及方法
(4)土地估价的假设和限制条件分析
4．土地估价方法选择
(1)土地估价目的与适用原则的分析
(2)估价对象状况与估价方法适用性分析
(3)估价资料与估价方法可行性分析
(4)估价技术思路的确定
(5)估价方法的选择与确定
熟悉：土地市场状况的分析，土地估价的假设和限制条件的分析和确定。
掌握；分析确定土地估价技术思路的原则，土地估价目的的判断对土地估价方法、估价参数的选择以及估价过程处理的影响，土地权利资料分析要领以及有关因素资料分析的内容，土地估价原则的选择，土地估价其他主要事项的内容，土地估价方法的选择的原则和综合运用。
（复习难点)
1．土地估价适用原则的分析；
2．土地估价方法的选择。
（内容详解)
一、土地估价分析
(一) 分析确定土地估价技术思路的原则
土地估价技术思路的确定，不仅要考虑本次评估的目的、估价对象的状况，还 要结合评估标的所处市场的状况、所能了解到的资料的状况，最终能采用多种方法进行校验，这样才能保证土地估价结果的相对准确性。
1．土地估价目的与适用原则
不同的估价目的，对应的评估结果内涵不一致，结果也会有差别，在评估中的技术思路也不尽一致。
2．估价对象状况与估价方法适用性分析
估价对象的不同状况，所适用的方法应有不同。比如收益还原法等，要求以持续使用为前提，对评估基准日时估价对象不可能持续生产或使用的标的是不适用的。
3．估价资料与估价方法可行性分析
市场的发达状况决定是否适用市场比较法、剩余法、收益还原法等。只有市场上有足够相似或相近的案例，才能从市场反应角度认知土地的价值。
（1）运用比较法估价的资料是类似不动产的交易资料。它包括交易目的、交易时间、交易情况资料以及交易实例不动产的区位状况、权利状况和实物状况等资料。
(2)运用收益还原估价法估价的资料是类似不动产的收益资料。包括:租赁价格、经营收入资料；出租率或空置率、运营费用资料；收益率及风险程度资料，等等。
（3）运用成本法估价的资料是类似不动产的成本资料。包括：土地重新取得价格资料；建筑物的建造成本资料；开发费用、管理费用、销售税费、利润率资料，等等。
（4）运用剩余法估价的资料是类似不动产的价格与成本资料。包括类似不动产的现有价格资料及其预期分析、开发估价对象不动产的成本资料及其预期分析，等等。
（5）运用基准地价修正法的资料是估价对象所在城市的基准地价资料、土地价格随时间变化的资料。
4．估价技术思路确定
初步选定的估价方法能否最终在估价中采用取决于所搜集资料的数量和质量。在前面已根据估价对象初步选择
了估价方法，在此再根据搜集到的资料情况，正式确定所采用的估价方法。例如，某一写字楼需要估价，根据它的用途和权利性质初步选择市场比较法作为估价方法之一。在市场调查及资料搜集中发现，虽然该城市房地产市场很发达，但在频繁的房地产交易中，主要是住宅不动产，写字楼的交易实例很少，同一供需圈里在估价时点近期几乎没有交易案例。此时纵然估价对象的不动产类型及它的可交易性可以用市场比较法估价，但受到了搜集的资料数量限制，故不能采用市场比较法估价。
关于搜集资料的数量和质量，值得指出的是，有的是真正缺乏所需要的资料，有的可能是估价人员没有尽力去搜集。影响估价方法采用的情形不包括后一种情况。
5．多种方法相结合
土地的价值高，常常评估面积大，总价值也大，所以在评估中一般要求用两种以上的方法，从不同的角度考证土地的价值。
6．考虑现有资料情况
巧妇难为无米之炊，因此在评估中还要充分考虑能够了解、掌握的所有资料的 程度，比如如果没有掌握基准地价评估的成果及修正体系，就不要采用基准地价系数修正法。
(二) 土地估价目的的判断
估价目的，即估价报告的期望用途，土地估价需要根据估价目的确定估价时采用何种估价假设前提和何种价格类型。不同的估价目的会有不同的交换价值。
(三) 土地估价目的对土地估价方法、估价参数的选择的影响
1．市场交易目的类，要根据市场客观状况确定；
2．抵押、担保目的类，要根据保守原则确定；
3．税收、记帐、价值参考目的类，要根据市场成本原则确定；
4．政府价格标准类，要综合考虑市场、成本等确定。
(四) 土地估价目的对估价过程处理的影响
不同估价目的，造成了估价过程处理的差异。如法律诉讼涉及土地价值的评估 情况非常复杂，因此在法律诉讼的土地评估中的土地价值内涵是丰富多变，较难把握的。首先要得出估价对象的客观市场价格，然后再根据评估目的的不同，确定最终的评估结果。
(五) 土地权利资料的分析要领
1．合法性：
(1)在现有的产权资料中依据合法和最有效的产权资料。
(2)审核土地的证载使用者和实际使用者是否一致；土地的证载用途和现状用途是否一致；土地证载使用面积和附图面积是否一致。
(3)审核证载土地使用年限是否合法。
2．相关界定和限制
我国的土地产权制定有明显的自身特点，城市土地所有和农村土地集体所有的所有权制度。出让、划拨等土地使用制度，较为复杂，而土地的权利状态决定了土地的价值，所以对土地权利的界定以及各种状态下对应的有什么样的限制，是影响土地价值量的重要因素，这一部分可以参阅“土地产权”。
(六) 土地估价的影响因素分析内容与方法
1．分析内容
影响土地价格的因素主要有：
(1)一般因素。指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。
(2)区域因素。指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。
(3)个别因素。指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面
积、土地使用限制和宗地临街条件等。
2．分析方法
土地估价时对影响因素的分析、选择要根据因素影响程度的大小，分主次分析、确定影响因素。
(七) 土地估价的假设和限制条件分析
说明估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑的因素和——些特殊处理及其对估价结果可能产生的影响等。在估价报告中陈述估价的假设和限制条件，一方面是规避估价风险，保护估价人员和估价机构；另一方面是告知、保护估价报告的使用者。
(八) 土地估价适用原则的分析
1．替代原则
土地估价中的替代原则可概括如下：
(1)土地价格水平是由具有相同性质的替代性土地的价格所决定的；
(2)土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格；
(3)土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。
2，预期收益原则
商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。因此，土地的价格也受预期收益形成因素的变动所左右。
3．最有效使用原则
最有效使用原则应当以预测原理和变动原理为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。
4．报酬递增、递减原则
边际效益递增递减原理，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增 加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。在任何给定的条件下，土地、劳动力、资金、管理水平之间都存在着一定的最优组合，超过一定限度，每一要素的继续增加，其收益却不会相应成比例增加。
5．需求与供需原则
由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性，使价值独占性较强，需要与供给都局限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行。因此，土地不能仅根据均衡法则来决定价格。 6；竞争和超额利润原则
土地因为具有不动性、不增性、个别性等特点，属刚性需求。近几年来，土地市场需求旺盛，竞争较为激烈，地价也不断上涨，但土地开发所带来的也是巨大的超额利润。
7．贡献原则
贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价 的基础。就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特别考虑。
8．变动原则
土地的价格是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。
9．协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这关系到该地块的收益量的价格。
二、估价方法选择
(一) 各种土地估价方法选择的原则和综合运用
1．市场比较法
市场比较法用于地产市场较发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。市场比较法可用于评估土地的价值或价格，并可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。
例题：替代原理是市场比较法的理论基础。( )
答案：(正确)
解析：市场比较法的基本理论基础就是替代原则，所以是正确的。
2．收益还原法
收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。因此对于没有收益的不动产，例如机关、学校、公园等公益事业的用地估价大多不适用。
3．剩余法
剩余法主要适用于下列几种类型的土地估价；
(1)待开发土地的估价；
(2)待拆迁改造的再开发房地产的估价；
(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价；
(4)现有新旧房地产中地价的单独评估。
4．成本逼近法
成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。同时，对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。
例题：成本逼近法主要适用于( ) 的估价。
A. 商业用地 B ．住宅用地
C ．写字楼用地 D ．工业用地或新增建设用地
解析：根据成本逼近法的适用范围，成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。同时，对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。答案选D ．工业用地或新增建设用地。
5．路线价估价法
路线价估价法是一种迅速、公正合理，又能节省人力、财力，并可同时对大量宗地进行估价的方法，特别用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在大范围内对多宗土地进行估价的场合。当然，这种方法仅适用于城市的估价。
(1)适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳；
(2)路线价估价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范；
(3)路线价估价法能快速评估多宗土地的价格；
(4)路线价估价结果的精度与路线价及其修正体系密切相关。
(二) 土地市场分析的内容及方法
1．土地市场分析的内容
土地市场分析的内容主要有：
(1)市场发展方向预测信息，包括金融经济相关信息、房地产行业的有关政策和措施、房地产市场的交易信息、城市发展和规划信息。
(2)基础数据信息，包括基准地价及修正体系、标定地价、路线价、地区GDP 、物价指数、地区各类行业成本和销售利润率等。
(3)土地市场成交价格信息。
(4)房屋租赁价格信息。
2．土地市场分析的方法
对分析内容按地域、区位、交易情况等分类，分析判断地价的走势和各种因素对地价的影响程度，确定估价相关参数。
本章小结：
现场调查是收集土地估价资料的重要手段之一，本章对土地估价现场调查的目 的、内容、方法和要求做了系统说明，介绍了现场调查资料的内容。对于本章的学习，关键要理解土地估价现场调查的方法和要求，从而加
深对土地估价现场调查的目的、内容的理解和记忆。主要介绍了土地估价技术思路、估价目的、影响因素、使用原则等的分析以及估价方法的选择，非常实用，对将来具体操作土地实务十分有帮助。
土地估价分析和估价方法选择
（考纲要求)
3．土地估价分析
(1)土地权利状况分析内容及方法
(2)土地利用状况分析内容及方法
(3)土地市场状况分析内容及方法
(4)土地估价的假设和限制条件分析
4．土地估价方法选择
(1)土地估价目的与适用原则的分析
(2)估价对象状况与估价方法适用性分析
(3)估价资料与估价方法可行性分析
(4)估价技术思路的确定
(5)估价方法的选择与确定
熟悉：土地市场状况的分析，土地估价的假设和限制条件的分析和确定。
掌握；分析确定土地估价技术思路的原则，土地估价目的的判断对土地估价方法、估价参数的选择以及估价过程处理的影响，土地权利资料分析要领以及有关因素资料分析的内容，土地估价原则的选择，土地估价其他主要事项的内容，土地估价方法的选择的原则和综合运用。
（复习难点)
1．土地估价适用原则的分析；
2．土地估价方法的选择。
（内容详解)
一、土地估价分析
(一) 分析确定土地估价技术思路的原则
土地估价技术思路的确定，不仅要考虑本次评估的目的、估价对象的状况，还 要结合评估标的所处市场的状况、所能了解到的资料的状况，最终能采用多种方法进行校验，这样才能保证土地估价结果的相对准确性。
1．土地估价目的与适用原则
不同的估价目的，对应的评估结果内涵不一致，结果也会有差别，在评估中的技术思路也不尽一致。
2．估价对象状况与估价方法适用性分析
估价对象的不同状况，所适用的方法应有不同。比如收益还原法等，要求以持续使用为前提，对评估基准日时估价对象不可能持续生产或使用的标的是不适用的。
3．估价资料与估价方法可行性分析
市场的发达状况决定是否适用市场比较法、剩余法、收益还原法等。只有市场上有足够相似或相近的案例，才能从市场反应角度认知土地的价值。
（1）运用比较法估价的资料是类似不动产的交易资料。它包括交易目的、交易时间、交易情况资料以及交易实例不动产的区位状况、权利状况和实物状况等资料。
(2)运用收益还原估价法估价的资料是类似不动产的收益资料。包括:租赁价格、经营收入资料；出租率或空置率、运营费用资料；收益率及风险程度资料，等等。
（3）运用成本法估价的资料是类似不动产的成本资料。包括：土地重新取得价格资料；建筑物的建造成本资料；开发费用、管理费用、销售税费、利润率资料，等等。
（4）运用剩余法估价的资料是类似不动产的价格与成本资料。包括类似不动产的现有价格资料及其预期分析、开发估价对象不动产的成本资料及其预期分析，等等。
（5）运用基准地价修正法的资料是估价对象所在城市的基准地价资料、土地价格随时间变化的资料。
4．估价技术思路确定
初步选定的估价方法能否最终在估价中采用取决于所搜集资料的数量和质量。在前面已根据估价对象初步选择
了估价方法，在此再根据搜集到的资料情况，正式确定所采用的估价方法。例如，某一写字楼需要估价，根据它的用途和权利性质初步选择市场比较法作为估价方法之一。在市场调查及资料搜集中发现，虽然该城市房地产市场很发达，但在频繁的房地产交易中，主要是住宅不动产，写字楼的交易实例很少，同一供需圈里在估价时点近期几乎没有交易案例。此时纵然估价对象的不动产类型及它的可交易性可以用市场比较法估价，但受到了搜集的资料数量限制，故不能采用市场比较法估价。
关于搜集资料的数量和质量，值得指出的是，有的是真正缺乏所需要的资料，有的可能是估价人员没有尽力去搜集。影响估价方法采用的情形不包括后一种情况。
5．多种方法相结合
土地的价值高，常常评估面积大，总价值也大，所以在评估中一般要求用两种以上的方法，从不同的角度考证土地的价值。
6．考虑现有资料情况
巧妇难为无米之炊，因此在评估中还要充分考虑能够了解、掌握的所有资料的 程度，比如如果没有掌握基准地价评估的成果及修正体系，就不要采用基准地价系数修正法。
(二) 土地估价目的的判断
估价目的，即估价报告的期望用途，土地估价需要根据估价目的确定估价时采用何种估价假设前提和何种价格类型。不同的估价目的会有不同的交换价值。
(三) 土地估价目的对土地估价方法、估价参数的选择的影响
1．市场交易目的类，要根据市场客观状况确定；
2．抵押、担保目的类，要根据保守原则确定；
3．税收、记帐、价值参考目的类，要根据市场成本原则确定；
4．政府价格标准类，要综合考虑市场、成本等确定。
(四) 土地估价目的对估价过程处理的影响
不同估价目的，造成了估价过程处理的差异。如法律诉讼涉及土地价值的评估 情况非常复杂，因此在法律诉讼的土地评估中的土地价值内涵是丰富多变，较难把握的。首先要得出估价对象的客观市场价格，然后再根据评估目的的不同，确定最终的评估结果。
(五) 土地权利资料的分析要领
1．合法性：
(1)在现有的产权资料中依据合法和最有效的产权资料。
(2)审核土地的证载使用者和实际使用者是否一致；土地的证载用途和现状用途是否一致；土地证载使用面积和附图面积是否一致。
(3)审核证载土地使用年限是否合法。
2．相关界定和限制
我国的土地产权制定有明显的自身特点，城市土地所有和农村土地集体所有的所有权制度。出让、划拨等土地使用制度，较为复杂，而土地的权利状态决定了土地的价值，所以对土地权利的界定以及各种状态下对应的有什么样的限制，是影响土地价值量的重要因素，这一部分可以参阅“土地产权”。
(六) 土地估价的影响因素分析内容与方法
1．分析内容
影响土地价格的因素主要有：
(1)一般因素。指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。
(2)区域因素。指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。
(3)个别因素。指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面
积、土地使用限制和宗地临街条件等。
2．分析方法
土地估价时对影响因素的分析、选择要根据因素影响程度的大小，分主次分析、确定影响因素。
(七) 土地估价的假设和限制条件分析
说明估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑的因素和——些特殊处理及其对估价结果可能产生的影响等。在估价报告中陈述估价的假设和限制条件，一方面是规避估价风险，保护估价人员和估价机构；另一方面是告知、保护估价报告的使用者。
(八) 土地估价适用原则的分析
1．替代原则
土地估价中的替代原则可概括如下：
(1)土地价格水平是由具有相同性质的替代性土地的价格所决定的；
(2)土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格；
(3)土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。
2，预期收益原则
商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。因此，土地的价格也受预期收益形成因素的变动所左右。
3．最有效使用原则
最有效使用原则应当以预测原理和变动原理为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。
4．报酬递增、递减原则
边际效益递增递减原理，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增 加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。在任何给定的条件下，土地、劳动力、资金、管理水平之间都存在着一定的最优组合，超过一定限度，每一要素的继续增加，其收益却不会相应成比例增加。
5．需求与供需原则
由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性，使价值独占性较强，需要与供给都局限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行。因此，土地不能仅根据均衡法则来决定价格。 6；竞争和超额利润原则
土地因为具有不动性、不增性、个别性等特点，属刚性需求。近几年来，土地市场需求旺盛，竞争较为激烈，地价也不断上涨，但土地开发所带来的也是巨大的超额利润。
7．贡献原则
贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价 的基础。就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特别考虑。
8．变动原则
土地的价格是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。
9．协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这关系到该地块的收益量的价格。
二、估价方法选择
(一) 各种土地估价方法选择的原则和综合运用
1．市场比较法
市场比较法用于地产市场较发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。市场比较法可用于评估土地的价值或价格，并可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。
例题：替代原理是市场比较法的理论基础。( )
答案：(正确)
解析：市场比较法的基本理论基础就是替代原则，所以是正确的。
2．收益还原法
收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。因此对于没有收益的不动产，例如机关、学校、公园等公益事业的用地估价大多不适用。
3．剩余法
剩余法主要适用于下列几种类型的土地估价；
(1)待开发土地的估价；
(2)待拆迁改造的再开发房地产的估价；
(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价；
(4)现有新旧房地产中地价的单独评估。
4．成本逼近法
成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。同时，对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。
例题：成本逼近法主要适用于( ) 的估价。
A. 商业用地 B ．住宅用地
C ．写字楼用地 D ．工业用地或新增建设用地
解析：根据成本逼近法的适用范围，成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。同时，对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。答案选D ．工业用地或新增建设用地。
5．路线价估价法
路线价估价法是一种迅速、公正合理，又能节省人力、财力，并可同时对大量宗地进行估价的方法，特别用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在大范围内对多宗土地进行估价的场合。当然，这种方法仅适用于城市的估价。
(1)适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳；
(2)路线价估价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范；
(3)路线价估价法能快速评估多宗土地的价格；
(4)路线价估价结果的精度与路线价及其修正体系密切相关。
(二) 土地市场分析的内容及方法
1．土地市场分析的内容
土地市场分析的内容主要有：
(1)市场发展方向预测信息，包括金融经济相关信息、房地产行业的有关政策和措施、房地产市场的交易信息、城市发展和规划信息。
(2)基础数据信息，包括基准地价及修正体系、标定地价、路线价、地区GDP 、物价指数、地区各类行业成本和销售利润率等。
(3)土地市场成交价格信息。
(4)房屋租赁价格信息。
2．土地市场分析的方法
对分析内容按地域、区位、交易情况等分类，分析判断地价的走势和各种因素对地价的影响程度，确定估价相关参数。
本章小结：
现场调查是收集土地估价资料的重要手段之一，本章对土地估价现场调查的目 的、内容、方法和要求做了系统说明，介绍了现场调查资料的内容。对于本章的学习，关键要理解土地估价现场调查的方法和要求，从而加
深对土地估价现场调查的目的、内容的理解和记忆。主要介绍了土地估价技术思路、估价目的、影响因素、使用原则等的分析以及估价方法的选择，非常实用，对将来具体操作土地实务十分有帮助。