“新加坡风情社区”建设项目
可行性研究报告
第一章 总论 ................................................................................................................................................................................................................................. 4
一、项目评估结论...................................................................................................................................................................................................................... 4 二、项目概况 ............................................................................................................................................................................................................................. 5 三、可行性研究报告编制依据 . ................................................................................................................................................................................................. 5 四、可行性研究报告研究范围、目的、内容 . ......................................................................................................................................................................... 5 第二章 项目定位 ............................................................................................................................................................................................................................... 6
一、项目定位 ............................................................................................................................................................................................................................. 6
1、项目综合定位 . ............................................................................................................................................................................................................... 6 2、目标群体........................................................................................................................................................................................................................ 6 3、体量分配........................................................................................................................................................................................................................ 6 4、户型配比........................................................................................................................................................................................................................ 7 5、项目价格........................................................................................................................................................................................................................ 7
第三章 项目经济效益分析 . ............................................................................................................................................................................................................... 8
一、项目经济测算依据 . ............................................................................................................................................................................................................. 8
1、主要建筑体量测算依据 . ............................................................................................................................................................................................... 8 2、主要经济测算依据 . ....................................................................................................................................................................................................... 9 二、项目开发进度安排 . ............................................................................................................................................................................................................. 9 三、项目销售计划安排 . ........................................................................................................................................................................................................... 10 四、项目投资估算.................................................................................................................................................................................................................... 11
1、项目投资估算原则 . ..................................................................................................................................................................................................... 11 2、建设投资估算 . ............................................................................................................................................................................................................. 12 五、项目收入及税金................................................................................................................................................................................................................ 16
1、项目收入估算 . ............................................................................................................................................................................................................. 16
2、主营业务税及附加估算 . ............................................................................................................................................................................................. 17 3、项目收益估算 . ............................................................................................................................................................................................................. 18 六、项目资金筹措及使用 . ....................................................................................................................................................................................................... 19 七、项目财务评价.................................................................................................................................................................................................................... 21
1、财务评价基础指标（现金流量表） . ......................................................................................................................................................................... 21 2、盈利能力评价分析 . ..................................................................................................................................................................................................... 22 3、财务效果评估 . ............................................................................................................................................................................................................. 24 八、敏感性、不确定性(风险指标) . ....................................................................................................................................................................................... 26
1、敏感性分析.................................................................................................................................................................................................................. 26 2、盈亏平衡点.................................................................................................................................................................................................................. 27 3、风险分析...................................................................................................................................................................................................................... 28
第一章 总论
一、项目评估结论
二、项目概况
建设地点：**营盘山公园
开发单位：**全泰房地产开发有限公司 企业性质：民营企业
工程概况：地块总占地15464㎡。
三、可行性研究报告编制依据
《重庆市统计年鉴（2006年）》
国家计委《建设项目经济评价方法与参数》 建设部《房地产开发项目经济评价方法》 建设部《城市居住小区技术经济指标》 国家有关的法规、标准及规范文件
四、可行性研究报告研究范围、目的、内容
研究工作范围：**营盘山地块，总占地23.2亩。
研究目的：研究该项目开发建设的必要性、技术可行性、经济合理性以及实施的可能性。
研究内容：包括项目市场分析与营销战略、建设规模与功能、工程建设方案、投资估算与资金筹措、项目经济效益评价等。
第二章 项目定位
一、项目定位
1、项目综合定位
宜居性强、户型紧凑、户型功能齐全的“新加坡风情社区”。 2、目标群体
本项目主要客户群是来自于在**县城工作和**周边城镇生活的家庭年收入主要集中在3-5万元之间，年龄22-40岁之间的群体。
3、体量分配
4、户型配比
比较竞争市场的产品供需，以及消费者的需求。目前户型产品的面积正在向趋小的方向发展。基于前述以及销售去化，建议本项目的户型面积配比为：
5、项目价格 ① 住宅
平均销售均价2018元/㎡
② 商业
平均销售均价8000元/㎡
第三章 项目经济效益分析
一、项目经济测算依据
根据项目定位，对项目经济测算提供以下依据： 1、主要建筑体量测算依据1
1
根据定位报告以及开发商提供信息
2、主要经济测算依据 1）价格2（按建筑面积测算）
住宅按2018元/㎡，商业8000元/㎡。
2）土地成本：
地块按54万元/亩测算。
3）按理想状态，商铺与住宅全部销售，车库作为存量资产不计入收益。
二、项目开发进度安排
由于本项目体量较小，仅4.9万㎡（包括车库），预计整个开发周期为18个月（以项目土地整平为始）。从2007年第四季度开工
2
根据项目定位报告
建设，具体开发进度安排为。
三、项目销售计划安排3
从全程营销策略方案来看，其时间节点及销售比例安排如下：
3
根据项目全程营销报告
四、项目投资估算
1、项目投资估算原则
⏹ 在项目定位方案的基础上，根据项目的情况与开发商的投资策略相结合 ⏹ 尽量符合节约与稳妥的原则合理、充分利用开发建设投资 ⏹ 各项目税费根据重庆市有关法规标准估算 ⏹ 依据政府相关职能部门的规定及行业要求
2、建设投资估算
所引用的建筑经济指标、基本技术参数以及主要成本数据，如土地成本、前期费用、建安工程造价等，均以调查资料及开发商提供的相关资料为主要依据。
其中建设投资各项目成本估算如下：
1、建安工程费用：3890万元（地上建筑面积46000平方米，按800元/平方米计算；地下建筑面积3487平方米，按600元/平方
米计算）
2、土地费用：1250万元（开发商提供）
3、行政规范：568.36万元（具体标准，详细经济测算表）
4、公共设施建设费：856.10万元（具体标准，详细见可行性报告经济测算表） 5、前期工程费：96万元（具体标准，详细见可行性报告经济测算表） 6、管理费用：73.5万元（1-5项4%）
7、营销费用：219.29万元（包括广告、售房部装修等） 8、财务费用：247.2万元(贷款2000万，两年贷款期，6%年利息) 9、不可预见费用：216.01万元（1-8项的3%，行业惯例） 建设投资成本总计为：7416.46万元，单位造价为1612.27元/㎡
具体数据测算如下表：
“新加坡风情社区”建设项目
可行性研究报告
第一章 总论 ................................................................................................................................................................................................................................. 4
一、项目评估结论...................................................................................................................................................................................................................... 4 二、项目概况 ............................................................................................................................................................................................................................. 5 三、可行性研究报告编制依据 . ................................................................................................................................................................................................. 5 四、可行性研究报告研究范围、目的、内容 . ......................................................................................................................................................................... 5 第二章 项目定位 ............................................................................................................................................................................................................................... 6
一、项目定位 ............................................................................................................................................................................................................................. 6
1、项目综合定位 . ............................................................................................................................................................................................................... 6 2、目标群体........................................................................................................................................................................................................................ 6 3、体量分配........................................................................................................................................................................................................................ 6 4、户型配比........................................................................................................................................................................................................................ 7 5、项目价格........................................................................................................................................................................................................................ 7
第三章 项目经济效益分析 . ............................................................................................................................................................................................................... 8
一、项目经济测算依据 . ............................................................................................................................................................................................................. 8
1、主要建筑体量测算依据 . ............................................................................................................................................................................................... 8 2、主要经济测算依据 . ....................................................................................................................................................................................................... 9 二、项目开发进度安排 . ............................................................................................................................................................................................................. 9 三、项目销售计划安排 . ........................................................................................................................................................................................................... 10 四、项目投资估算.................................................................................................................................................................................................................... 11
1、项目投资估算原则 . ..................................................................................................................................................................................................... 11 2、建设投资估算 . ............................................................................................................................................................................................................. 12 五、项目收入及税金................................................................................................................................................................................................................ 16
1、项目收入估算 . ............................................................................................................................................................................................................. 16
2、主营业务税及附加估算 . ............................................................................................................................................................................................. 17 3、项目收益估算 . ............................................................................................................................................................................................................. 18 六、项目资金筹措及使用 . ....................................................................................................................................................................................................... 19 七、项目财务评价.................................................................................................................................................................................................................... 21
1、财务评价基础指标（现金流量表） . ......................................................................................................................................................................... 21 2、盈利能力评价分析 . ..................................................................................................................................................................................................... 22 3、财务效果评估 . ............................................................................................................................................................................................................. 24 八、敏感性、不确定性(风险指标) . ....................................................................................................................................................................................... 26
1、敏感性分析.................................................................................................................................................................................................................. 26 2、盈亏平衡点.................................................................................................................................................................................................................. 27 3、风险分析...................................................................................................................................................................................................................... 28
第一章 总论
一、项目评估结论
二、项目概况
建设地点：**营盘山公园
开发单位：**全泰房地产开发有限公司 企业性质：民营企业
工程概况：地块总占地15464㎡。
三、可行性研究报告编制依据
《重庆市统计年鉴（2006年）》
国家计委《建设项目经济评价方法与参数》 建设部《房地产开发项目经济评价方法》 建设部《城市居住小区技术经济指标》 国家有关的法规、标准及规范文件
四、可行性研究报告研究范围、目的、内容
研究工作范围：**营盘山地块，总占地23.2亩。
研究目的：研究该项目开发建设的必要性、技术可行性、经济合理性以及实施的可能性。
研究内容：包括项目市场分析与营销战略、建设规模与功能、工程建设方案、投资估算与资金筹措、项目经济效益评价等。
第二章 项目定位
一、项目定位
1、项目综合定位
宜居性强、户型紧凑、户型功能齐全的“新加坡风情社区”。 2、目标群体
本项目主要客户群是来自于在**县城工作和**周边城镇生活的家庭年收入主要集中在3-5万元之间，年龄22-40岁之间的群体。
3、体量分配
4、户型配比
比较竞争市场的产品供需，以及消费者的需求。目前户型产品的面积正在向趋小的方向发展。基于前述以及销售去化，建议本项目的户型面积配比为：
5、项目价格 ① 住宅
平均销售均价2018元/㎡
② 商业
平均销售均价8000元/㎡
第三章 项目经济效益分析
一、项目经济测算依据
根据项目定位，对项目经济测算提供以下依据： 1、主要建筑体量测算依据1
1
根据定位报告以及开发商提供信息
2、主要经济测算依据 1）价格2（按建筑面积测算）
住宅按2018元/㎡，商业8000元/㎡。
2）土地成本：
地块按54万元/亩测算。
3）按理想状态，商铺与住宅全部销售，车库作为存量资产不计入收益。
二、项目开发进度安排
由于本项目体量较小，仅4.9万㎡（包括车库），预计整个开发周期为18个月（以项目土地整平为始）。从2007年第四季度开工
2
根据项目定位报告
建设，具体开发进度安排为。
三、项目销售计划安排3
从全程营销策略方案来看，其时间节点及销售比例安排如下：
3
根据项目全程营销报告
四、项目投资估算
1、项目投资估算原则
⏹ 在项目定位方案的基础上，根据项目的情况与开发商的投资策略相结合 ⏹ 尽量符合节约与稳妥的原则合理、充分利用开发建设投资 ⏹ 各项目税费根据重庆市有关法规标准估算 ⏹ 依据政府相关职能部门的规定及行业要求
2、建设投资估算
所引用的建筑经济指标、基本技术参数以及主要成本数据，如土地成本、前期费用、建安工程造价等，均以调查资料及开发商提供的相关资料为主要依据。
其中建设投资各项目成本估算如下：
1、建安工程费用：3890万元（地上建筑面积46000平方米，按800元/平方米计算；地下建筑面积3487平方米，按600元/平方
米计算）
2、土地费用：1250万元（开发商提供）
3、行政规范：568.36万元（具体标准，详细经济测算表）
4、公共设施建设费：856.10万元（具体标准，详细见可行性报告经济测算表） 5、前期工程费：96万元（具体标准，详细见可行性报告经济测算表） 6、管理费用：73.5万元（1-5项4%）
7、营销费用：219.29万元（包括广告、售房部装修等） 8、财务费用：247.2万元(贷款2000万，两年贷款期，6%年利息) 9、不可预见费用：216.01万元（1-8项的3%，行业惯例） 建设投资成本总计为：7416.46万元，单位造价为1612.27元/㎡
具体数据测算如下表：