高端住宅项目应具备特点
虽然各地项目有所不同，但同是高端住宅，其特点还是很明显，通过一段时间的调研、分析、总结，认为需要具备以下特点：
1.区域位置。高端住宅一般主要位于城市核心区，商务、金融、科技等产业周边区域，交通便捷，市政配套完善，自然景观资源稀缺的地段。这些区域都具有较高的认可度，符合高端客户楼宇、上风上水等地域文脉的认知及与国际接轨的特征。
2.自然景观资源。高端住宅独有的景观优势和市场稀缺性，使其附加值大幅提高。
3.精细化设计。精细化造就臻品，更是人性化的延伸和体现。户型设计：户型平面营造根据客户群的生活习惯和个性的要求专门定造，布局功能更加完善和细化，讲究空间感和舒适度，各类设计细节到位，可以满足功能性需求。精装修住宅、公共区域、园区景观、地下车库等目之所及之处皆无功能和设计盲点，精细化设计渗透每个环节，处处彰显人性关怀。如大堂入口处设宠物清洁间；车库内车辆导流、行进方向导视系统，超宽、超高车位预留比，行车路线考虑电梯厅出入口等设计，车库电梯厅人性化装修设计，公共空间感应式安防门，车库自然采光通风一集景观结合等；垃圾处理、暂存、转运的最佳管理方式。
4.高档的装修标准。建筑立面装饰材料用料应该高档，一般以石材较为广泛，其次为面砖，涂料应用范围较小。精装修住宅、公共区域（如会所、大堂、架空层等）的装修档次、品位高。园区苗木应选择名贵、树形好、成活率高的品种；园区硬质铺装材料应高档。景观后期养护也很关键，高成活率才能保证高品质的园区景观效果。
5.精湛的施工工艺。对施工单位施工质量提出了严格要求，建筑的精细化除了设计方面，更多的体现在了施工方面，如石材的收边、对缝、纹路对应等等。因此信誉和施工质量过硬的施工单位应该作为合作伙伴的首选。
6.完善的公共服务设施。功能丰富的会所和架空层，满足小区简易餐饮类供应、业主阅览室、洗衣、缴费、存款、宠物寄养店等日常服务，会客办公等商务办公服务，以及健身、SPA、娱乐等休闲功能需求。赋予大堂星级酒店式装修和服务功能标准：体现人性化的入口宠物清理间，临时会客区，访客等候区，卫生间，前台星级酒店服务态度等。地下车库：电梯入口候车区，垃圾桶或垃圾暂存站（方便业主取车时顺便扔掉垃圾，不需到首层）。
7.构建智能化家庭、数字化社区。提高住宅高新技术含量和居住环境水平，提高居住区的安全性、实用性和物业管理水平，让业主真正体验到科技发展给人们带来的实用、便利性和安全、尊贵感。安全防范系统：园区周边防范系统、数字化楼宇可视对讲系统、闭路电视监控系统、家庭安防系统、门禁管理系统、停车场管理系统、巡更系统。物业管理系统：物业服务网站（家政服务、信息发布、水电费收缴、网上购物、视频点播等）以及
智能家电控制系统（灯光控、自动窗帘、暖气空调的远程控制等）电梯智能化系统：限层停靠、户内叫梯，与对讲联动系统等。
8.人性化的物业服务。对高端住宅而言，品质与管理应并重，完善的设备与物业管理，是高端楼盘的重要一环。良好的智能化系统，通过计算机系统与宽带网络对安全、通讯、视频、资讯等方面进行全方位的物业管理，人性化服务更到位，让业主真正体验到自己的尊贵地位。
以上所列8点仅为高端项目的一般性特质，我们在项目开发过程中，还要结合自身、区域客户习惯等情况加以选择、优化，打造适合该区域的高端产品。
从4中南地块分析，因其所处位置不属杨村核心的、区域客户普遍认可的优质位置
（在五一阳光设计、风格、表现力均属武清一流的情况下，其成交客户仅有30%来自本地，说明当地客对该区域并不完全认同），那么我们就要考虑利用哪些点来吸引客户的关注度，也就是增加哪些有效的附加值来满足客户购买和居住的需求并同时达到高端品质的要求。
1. 设计公司：使用天津的一流建筑设计公司来设计户型产品，请国内知名的园林设
计公司打造社区园林及景观，并且此两项设计需要结合并行，这样才能打造出较
好整体设计方案。
2. 建材标准及树木遴选：有了好的设计还必须有好物质实施，这是落实好方案的必
然条件。根据我们自身情况，我认为达到中等水平即可。
3. 施工工艺：在施工工艺上我们必须严格把关，必须对各项工序到成果，实施“责
任制”。其实这点是最难的，这代表和体现了一个企业从计划到组织到实施到监
督等各方面的管理水平。这不是只有决心就能完成！
4. 社区配套及设施：
● 每栋楼一定要有入楼大堂。
● 车库必须联通楼宇电梯。
● 社区主入口必须宏伟且有“水法”。
● 社区内必须有会所，在售楼阶段作售楼处，在售罄后作会所。
● 社区必须实现人车分流。
● 减少1000平米地下车库，在该位置上修建游泳池和小型健身房让业主免费
使用比全地下车位更具吸引力而且让社区更加“高、大、上”。减少的地下
车位可移至地上未来租赁。这里说明下，即使采用全地下车库也不可能全部
拿来销售，都要拿出一部分用作租赁，目前各项目均是如此。从销售角度讲，
如果所有车位都用作出售，将会损失掉只要购房不要车位或经济条件只够购
房款的部分客群。
● 成本允许的话可增加热水，这符合武清人的重要居住求。
● 楼宇智能化要有特色，不仅仅是门禁可视对讲等。例如包括电梯户内叫梯、
限层停靠等。
5. 社区服务：
● 物业服务内容需要更加丰富，社区卫生特别是楼道卫生要保证无“死角”。 ● 物业人员着装整洁、统一。
● 附加服务实质提升：例如增加收费校车等。增加校车服务有利于吃到更广泛
的客群，在解决项目所在地不属核心和解决业主家庭负担方面起到重要的作
用，所以这项“一定要有，不是可以有。”
6. 营销支持：
● 一线代理销售公司：从项目前期即需参与。
● 专业广告公司：需签专业广告公司对项目作全案包装。
● 营销预算最低需要3%的额度。
以上是将4中南项目打造成武清高端项目的各项条件，未必全面，也请各位领导和同志集思广益加以补充。但必须是在成本可控范围内，否则将未来套价值拉得过高会直接影响到速度或因脱离市场价格而无法售出。
蒋伯伦
2014/5/14
高端住宅项目应具备特点
虽然各地项目有所不同，但同是高端住宅，其特点还是很明显，通过一段时间的调研、分析、总结，认为需要具备以下特点：
1.区域位置。高端住宅一般主要位于城市核心区，商务、金融、科技等产业周边区域，交通便捷，市政配套完善，自然景观资源稀缺的地段。这些区域都具有较高的认可度，符合高端客户楼宇、上风上水等地域文脉的认知及与国际接轨的特征。
2.自然景观资源。高端住宅独有的景观优势和市场稀缺性，使其附加值大幅提高。
3.精细化设计。精细化造就臻品，更是人性化的延伸和体现。户型设计：户型平面营造根据客户群的生活习惯和个性的要求专门定造，布局功能更加完善和细化，讲究空间感和舒适度，各类设计细节到位，可以满足功能性需求。精装修住宅、公共区域、园区景观、地下车库等目之所及之处皆无功能和设计盲点，精细化设计渗透每个环节，处处彰显人性关怀。如大堂入口处设宠物清洁间；车库内车辆导流、行进方向导视系统，超宽、超高车位预留比，行车路线考虑电梯厅出入口等设计，车库电梯厅人性化装修设计，公共空间感应式安防门，车库自然采光通风一集景观结合等；垃圾处理、暂存、转运的最佳管理方式。
4.高档的装修标准。建筑立面装饰材料用料应该高档，一般以石材较为广泛，其次为面砖，涂料应用范围较小。精装修住宅、公共区域（如会所、大堂、架空层等）的装修档次、品位高。园区苗木应选择名贵、树形好、成活率高的品种；园区硬质铺装材料应高档。景观后期养护也很关键，高成活率才能保证高品质的园区景观效果。
5.精湛的施工工艺。对施工单位施工质量提出了严格要求，建筑的精细化除了设计方面，更多的体现在了施工方面，如石材的收边、对缝、纹路对应等等。因此信誉和施工质量过硬的施工单位应该作为合作伙伴的首选。
6.完善的公共服务设施。功能丰富的会所和架空层，满足小区简易餐饮类供应、业主阅览室、洗衣、缴费、存款、宠物寄养店等日常服务，会客办公等商务办公服务，以及健身、SPA、娱乐等休闲功能需求。赋予大堂星级酒店式装修和服务功能标准：体现人性化的入口宠物清理间，临时会客区，访客等候区，卫生间，前台星级酒店服务态度等。地下车库：电梯入口候车区，垃圾桶或垃圾暂存站（方便业主取车时顺便扔掉垃圾，不需到首层）。
7.构建智能化家庭、数字化社区。提高住宅高新技术含量和居住环境水平，提高居住区的安全性、实用性和物业管理水平，让业主真正体验到科技发展给人们带来的实用、便利性和安全、尊贵感。安全防范系统：园区周边防范系统、数字化楼宇可视对讲系统、闭路电视监控系统、家庭安防系统、门禁管理系统、停车场管理系统、巡更系统。物业管理系统：物业服务网站（家政服务、信息发布、水电费收缴、网上购物、视频点播等）以及
智能家电控制系统（灯光控、自动窗帘、暖气空调的远程控制等）电梯智能化系统：限层停靠、户内叫梯，与对讲联动系统等。
8.人性化的物业服务。对高端住宅而言，品质与管理应并重，完善的设备与物业管理，是高端楼盘的重要一环。良好的智能化系统，通过计算机系统与宽带网络对安全、通讯、视频、资讯等方面进行全方位的物业管理，人性化服务更到位，让业主真正体验到自己的尊贵地位。
以上所列8点仅为高端项目的一般性特质，我们在项目开发过程中，还要结合自身、区域客户习惯等情况加以选择、优化，打造适合该区域的高端产品。
从4中南地块分析，因其所处位置不属杨村核心的、区域客户普遍认可的优质位置
（在五一阳光设计、风格、表现力均属武清一流的情况下，其成交客户仅有30%来自本地，说明当地客对该区域并不完全认同），那么我们就要考虑利用哪些点来吸引客户的关注度，也就是增加哪些有效的附加值来满足客户购买和居住的需求并同时达到高端品质的要求。
1. 设计公司：使用天津的一流建筑设计公司来设计户型产品，请国内知名的园林设
计公司打造社区园林及景观，并且此两项设计需要结合并行，这样才能打造出较
好整体设计方案。
2. 建材标准及树木遴选：有了好的设计还必须有好物质实施，这是落实好方案的必
然条件。根据我们自身情况，我认为达到中等水平即可。
3. 施工工艺：在施工工艺上我们必须严格把关，必须对各项工序到成果，实施“责
任制”。其实这点是最难的，这代表和体现了一个企业从计划到组织到实施到监
督等各方面的管理水平。这不是只有决心就能完成！
4. 社区配套及设施：
● 每栋楼一定要有入楼大堂。
● 车库必须联通楼宇电梯。
● 社区主入口必须宏伟且有“水法”。
● 社区内必须有会所，在售楼阶段作售楼处，在售罄后作会所。
● 社区必须实现人车分流。
● 减少1000平米地下车库，在该位置上修建游泳池和小型健身房让业主免费
使用比全地下车位更具吸引力而且让社区更加“高、大、上”。减少的地下
车位可移至地上未来租赁。这里说明下，即使采用全地下车库也不可能全部
拿来销售，都要拿出一部分用作租赁，目前各项目均是如此。从销售角度讲，
如果所有车位都用作出售，将会损失掉只要购房不要车位或经济条件只够购
房款的部分客群。
● 成本允许的话可增加热水，这符合武清人的重要居住求。
● 楼宇智能化要有特色，不仅仅是门禁可视对讲等。例如包括电梯户内叫梯、
限层停靠等。
5. 社区服务：
● 物业服务内容需要更加丰富，社区卫生特别是楼道卫生要保证无“死角”。 ● 物业人员着装整洁、统一。
● 附加服务实质提升：例如增加收费校车等。增加校车服务有利于吃到更广泛
的客群，在解决项目所在地不属核心和解决业主家庭负担方面起到重要的作
用，所以这项“一定要有，不是可以有。”
6. 营销支持：
● 一线代理销售公司：从项目前期即需参与。
● 专业广告公司：需签专业广告公司对项目作全案包装。
● 营销预算最低需要3%的额度。
以上是将4中南项目打造成武清高端项目的各项条件，未必全面，也请各位领导和同志集思广益加以补充。但必须是在成本可控范围内，否则将未来套价值拉得过高会直接影响到速度或因脱离市场价格而无法售出。
蒋伯伦
2014/5/14