1. 国君地产市场观点---
侯丽科观点：
近期周期股风生水起，尤其是上游周期品涨幅较高，而地产作为周期中游，尚未全面启动，我们预计后期可能会出现补涨行情。在上游领涨之后，地产板块与上游周期品的估值“剪刀差”将逐步修复，低估值龙头股目前已具备较高配置价值。
京津冀近期预期再起，尤其两会前后，对于京津冀板块实质性规划落地的预期进一步升温。2017年是京津冀近期目标兑现的一年，京津冀区域也是在三大一线核心城市群中发展空间最大的区域，时间紧、压力大、空间足，是近期地产板块最大的主题所在，有望引领板块整体的估值修复行情。我们重点关注通州和白洋淀布局的上市公司，推荐荣盛发展、华夏幸福、北京城建以及首开股份之类具备主题的价值标的。我们的观点概括为八个字，“主题领军，价值轮动”，希望投资者们能重点关注。
卜文凯观点：
目前长租公寓具备“天时地利人和”优势。
“天时”指政府出台文件专门扶持租房租赁产业链的发展，未来预计更多扶持政策将陆续出台，长租公寓将迎来“黄金时期”。“地利”指行业迎来蓬勃发展时间，2016年底我们估计长租公寓有200万间，2020年可能将达到1000万间，每年有50%的复合增速。“人和”指资本市场对长租公寓的青睐。三者叠加之下，长租公寓有望迎来发展的风口。
目前市场对长租公寓的规模扩张以及盈利能力有所疑虑，但我们认为这两者的表现在将来都将超过市场预期。随着政策力度逐渐增大，新金融工具有望助力长租公寓发展，而借长租公寓形成的生态圈，也有望成为新的盈利点。
此外，当前长租公寓也存在三个瓶颈。一是市场竞争激烈，产品同质化严重。二是资金成本高，压缩盈利空间。三是资产质量与价格之间存在一定矛盾。对于这三点，我们认为有雄厚资金实力以及房源的上市公司，更有可能脱颖而出。
我们也研究了国外长租公寓运营商EQR，其运营模式主要来自资产增值和租金来源。但这种模式并不适用国内行情，本土运营商还将以租金为本，服务为王。我们认为未来发展有：精细化与差异化、社区化与平台化、金融化与信息化三个方向。精细化与差异化发展是各个运营商品牌脱颖而出的必由之路，社区化与平台化是收取溢价、租后服务的前提条件，金融化与信息化是长租公寓实现轻资产输出、提高自身运营能力的必要保证。
2. 专家发言---
穆教授：（中国公寓委员会专家组负责人）
PART1.目前长租公寓的盈利状况以及未来趋势如何？
目前国内持有资产进行出租回报率比较低，全国范围在2%-2.6%，一线城市在1.5%-1.8%。因此务必要进行商业模式的创新。对此我们总结了两种模式：
一是轻资产模式，即从物业所有者处承租物业，再通过包租或托管方式再次进行出租，目前息税前利润率可在10%-15%以上。这类运营商由于没有固定资产抵押，因此可以接受更高的融资成本。目前融资成本在10%-13%左右。大多数国内公寓，尤其是分散式公寓走的是这种模式。
二是持有资产模式。通过资金收购，在租赁的同时也对物业进行销售。由于国内物业增值非常快，因此获利远高于单独运营的收入。
PART2.目前行业的盈利模式有哪些？哪些可能成为行业未来的盈利模式？
主流的盈利模式有三种：
第一种属于重资产，盈利来自于资产增值；
第二种，也是最普遍的一种—租赁经营：租下物业，进行装修，最后出租，开发商主要靠成本与租金之间的差价得到利润；
第三种是托管模式。长期来看托管模式应该是发展趋势，但是由于国内体制的特殊原因（例如有的房产无法交易），租赁经营模式将在国内长期存在，重资产模式目前渐渐在大开发商和基金公司之间兴起。同时，其他企业围绕服务探索出了新的模式，例如金融模式，或者租赁家具家电模式和能源模式。
PART3.REITs政策如果落地的话，地产较低的收益和REITs之间的利差如何弥补？
首先REITs不会很快落地，就算政策落地也会有很多障碍：
第一个是政策方面的可行性；第二在经济上，长租资产的租金收益低于十年期国债和银行利率，现在发行REITs会面临部分REITs没有人买的困境；第三，现在发行REITs无法增加杠杆，并且国家在税收方面还没有出台明确的政策对REITs进行约束和规范。这些障碍决定了REITs很难在短期出现，就算出现也会面临许多问题。如果国家为了大力推进租赁式公寓的发展，可能会通过补贴的方式使用REITs，但这并非长久之计。现在国内有些公司通过类REITs的方法获得重资产，但真正REITs的实行还有待观察。
PART4.对地产企业，长租公寓的战略地位是什么样的？
方向明确，道路曲折。目前地产行业由快销转为经营的模式已成定局，很多企业开始尝试投入长租公寓项目，但是从财务的角度来看，长租公寓不会变成目前开发商的大力发展项目，在地产利润率持续降低的今天，住宅业务的利润率依然在10%以上，如果加上杠杆，回报率会更加可观，这样的回报率远高于长租公寓带来的收益。很多企业可能会选择收购，持股控股长租公寓运营企业，通过这种方式给公司进行增值，这种模式类似于酒店和房地产商之间的互动模式，地产商购入地块之后可能会通过委托管理或者品牌特许实现地产的经营。
PART5.对于酒店、地产企业、房屋中介、创业型企业等各类运营商，哪方更有优势？
目前我们认为市场上存在三类长租公寓的机会。第一类机会是以盈利为目的的长租公寓，这包括市面上大部分我们所能见到的公寓，即高端公寓，中档公寓以及经济型公寓。第二个机会是不以盈利为目的的长租公寓，如学生宿舍以及产业园内的员工宿舍。第三类机会是长租公寓上下游企业，比如物联网及物联网配套、交易平台、金融配套企业。
PART6.长租公寓运营商的核心竞争力在哪？
由于长租公寓毛利较低，员工成本控制能力非常重要。控制能力强的企业人房比在150-200房一个人，而差的企业大约在25房一个人，这是盈利或亏损的关键点。导致这种差异的关键在于信息技术，即通过移动互联网及物联网实现公寓自动化管控。因此在考察的时候，我们要特别考察人房比以及信息化系统。
概括而言，对于长租公寓运营商，我们认为核心竞争力有四个方面。一是获取物业及其相关能力。二是获取融资及其相关能力。三是服务及品牌运营。四是成本控制及信息化能力。
结语
尽管目前长租公寓运营商为了抢占市场份额账面剩余利润并不高，但长线而言，长租公寓将面临广阔市场，这是在所有发达国家所证明的。最后用一句话总结，租赁式公寓目前是房地产领域唯一具有政策红利的行业。
2. Q&A---
Q1
行业内有什么好的运营商？优势各在什么地方？
集中式公寓里面，从产品和财务状况上看，例如规模最大的魔方、小米投资的YOU+公寓，还有南京的贝客公寓，产品和财务状况都不错；从大的运作上看，万科和招商蛇口，特别是万科，在重资产方面有很多优势。
分散式公寓里面，一种是明面上企业，他们规模很大，但普遍反映不赚钱，这实际上是企业要市场不要盈利的战略结果，为的是快速扩张，例如北京链家旗下的自如、我爱我家旗下的相寓；上海的青客和寓见；成都的优客逸家等，规模扩张速度很快。另一种企业，是我们从未接触过的企业，例如有一些有着2万间、4万间房的企业，我们从来没有听说过，他们也没有做过融资，但他们的现金流可以达到几个亿。
A1
Q2
在长租公寓供应端要如何扩张，核心一二线城市公寓获取的难度目前如何？
长租公寓的物业获取是非常困难的。尽管利润率高，但长租公寓的平效还是比较低的，所以物业一出来月子会所先去拿、美容院拿、酒店拿，剩下的才轮到长租公寓。第二，在广深地区可能会拿一些厂房，这里就会有政策的风险，有些公寓可能会被拆掉，这就对公寓的公关能力提出了相当高的要求。所以，在一线和强二线城市，物业是制约供给的一个重要因素。
至于解决的方式，因为行业快速发展，所以一些政府机构开始介入，政府财政和银行开始将物业交由我们管理，包括一些地区产业园和一些城市廉租房的管理，都是扩大我们物业供应的有效手段。所以我们现在也期待更多政策的落地和更多城市的加入，来丰富我们市场的供给。
A2
Q3
长租公寓的成本大概多少，包括哪几方面，占比大概是什么情况？
第一种模式是包租模式，物业支出大约在50%（集中式会低一点）， 15%装修，10%-15%人工成本。营改增后，长租公寓按照6%的增值税交纳，相比于重资产11%的税而言相对较低。变量最大的一块在于对于员工工资的控制。对于高端公寓类的，例如北京、上海的高端公寓，利润较高，渠道成本的占比更大。
第二种模式是托管模式，也就是企业只是负责装修和家具配备，差价很小，而毛利来源于差价，所以毛利很低。最重要的成本控制在于对于员工工资的控制。这种模式下，物业支出低于50%，但装修成本更高。
A3
Q4
目前很多公寓提出打造社区生态圈，对此您有何看法？
由于目前公寓住户的密度相对比较低，对于品牌溢价支出接受度不高，很难实现品牌溢价，因为企业发展规模还处于初期，所以目前做社交可能产生的溢价比较少，但是从长期来讲，更多的是形成企业特有的品牌和企业文化，我想未来能够给我们带来溢价的一定是我们的服务，是我们的品牌，而不是我们某一项服务，我觉得从长期起来，账面可能获利能力还不是很强，但是如果坚持下去把品牌立起来，这才是获取溢价的最好方式。
A4
Q5
现在很多实业的、产业的想进入这个行业，包括也一些外部基金。他们在选取项目或者布局这个产业的时候需要注意哪些？以哪种模式来切入比较好？
首先我们从地产的角度来理解和从基金的角度来理解。从房地产的角度来讲，还是利得资本的模式更清楚一点，重资产的模式更清楚一点，因为做运营是非常繁琐和长期的，所以我们觉得对于地产企业和基金企业来讲，第一个机会来自城市更新所带来的物业增值红利，以高和资本为代表。前几年，对于经营不善、低效运营的商业物业的收购，竞争者很少，而现在竞争者已经非常多了。所以，通过收购低效运营的物业，再进行有效的装修管理和更新提升平效和提升租金，接下来把物业进行再次销售，无论是整售还是散售，以获得非常好看的利润，我想这个是一个非常清楚的模型，这里就涉及到了我们如何去获取物业以及对于本地化的政策的运作。
A5
Q6
您预计未来可能在哪些方面政策会有所扶持？或者你觉得这个行业目前急需哪些方面的政策可能发展更快一些？
第一，明确行业标准。统一指标，与之相关的是物业。如何合法合规的将已经结束自己历史使命的土地变更为可以居住的用地，这是第一个重要的政策，也是目前正在做的事情，但是还需要更多部委的配合和合作。
第二，推进长租公寓的消防和治安方面的管理。很多地区的集中式公寓要拿特航证，需先过二次消防，按照酒店的标准改造，极大的限制了企业，相关的政策正在调整。
第三，界定群租房和分散式长租公寓。分散式公寓有一些约定俗成的做法，但这些都尚没有形成文字，同时这些政策在各地的执行和落实中还有一些困难，需要进一步的努力。
A6
1. 国君地产市场观点---
侯丽科观点：
近期周期股风生水起，尤其是上游周期品涨幅较高，而地产作为周期中游，尚未全面启动，我们预计后期可能会出现补涨行情。在上游领涨之后，地产板块与上游周期品的估值“剪刀差”将逐步修复，低估值龙头股目前已具备较高配置价值。
京津冀近期预期再起，尤其两会前后，对于京津冀板块实质性规划落地的预期进一步升温。2017年是京津冀近期目标兑现的一年，京津冀区域也是在三大一线核心城市群中发展空间最大的区域，时间紧、压力大、空间足，是近期地产板块最大的主题所在，有望引领板块整体的估值修复行情。我们重点关注通州和白洋淀布局的上市公司，推荐荣盛发展、华夏幸福、北京城建以及首开股份之类具备主题的价值标的。我们的观点概括为八个字，“主题领军，价值轮动”，希望投资者们能重点关注。
卜文凯观点：
目前长租公寓具备“天时地利人和”优势。
“天时”指政府出台文件专门扶持租房租赁产业链的发展，未来预计更多扶持政策将陆续出台，长租公寓将迎来“黄金时期”。“地利”指行业迎来蓬勃发展时间，2016年底我们估计长租公寓有200万间，2020年可能将达到1000万间，每年有50%的复合增速。“人和”指资本市场对长租公寓的青睐。三者叠加之下，长租公寓有望迎来发展的风口。
目前市场对长租公寓的规模扩张以及盈利能力有所疑虑，但我们认为这两者的表现在将来都将超过市场预期。随着政策力度逐渐增大，新金融工具有望助力长租公寓发展，而借长租公寓形成的生态圈，也有望成为新的盈利点。
此外，当前长租公寓也存在三个瓶颈。一是市场竞争激烈，产品同质化严重。二是资金成本高，压缩盈利空间。三是资产质量与价格之间存在一定矛盾。对于这三点，我们认为有雄厚资金实力以及房源的上市公司，更有可能脱颖而出。
我们也研究了国外长租公寓运营商EQR，其运营模式主要来自资产增值和租金来源。但这种模式并不适用国内行情，本土运营商还将以租金为本，服务为王。我们认为未来发展有：精细化与差异化、社区化与平台化、金融化与信息化三个方向。精细化与差异化发展是各个运营商品牌脱颖而出的必由之路，社区化与平台化是收取溢价、租后服务的前提条件，金融化与信息化是长租公寓实现轻资产输出、提高自身运营能力的必要保证。
2. 专家发言---
穆教授：（中国公寓委员会专家组负责人）
PART1.目前长租公寓的盈利状况以及未来趋势如何？
目前国内持有资产进行出租回报率比较低，全国范围在2%-2.6%，一线城市在1.5%-1.8%。因此务必要进行商业模式的创新。对此我们总结了两种模式：
一是轻资产模式，即从物业所有者处承租物业，再通过包租或托管方式再次进行出租，目前息税前利润率可在10%-15%以上。这类运营商由于没有固定资产抵押，因此可以接受更高的融资成本。目前融资成本在10%-13%左右。大多数国内公寓，尤其是分散式公寓走的是这种模式。
二是持有资产模式。通过资金收购，在租赁的同时也对物业进行销售。由于国内物业增值非常快，因此获利远高于单独运营的收入。
PART2.目前行业的盈利模式有哪些？哪些可能成为行业未来的盈利模式？
主流的盈利模式有三种：
第一种属于重资产，盈利来自于资产增值；
第二种，也是最普遍的一种—租赁经营：租下物业，进行装修，最后出租，开发商主要靠成本与租金之间的差价得到利润；
第三种是托管模式。长期来看托管模式应该是发展趋势，但是由于国内体制的特殊原因（例如有的房产无法交易），租赁经营模式将在国内长期存在，重资产模式目前渐渐在大开发商和基金公司之间兴起。同时，其他企业围绕服务探索出了新的模式，例如金融模式，或者租赁家具家电模式和能源模式。
PART3.REITs政策如果落地的话，地产较低的收益和REITs之间的利差如何弥补？
首先REITs不会很快落地，就算政策落地也会有很多障碍：
第一个是政策方面的可行性；第二在经济上，长租资产的租金收益低于十年期国债和银行利率，现在发行REITs会面临部分REITs没有人买的困境；第三，现在发行REITs无法增加杠杆，并且国家在税收方面还没有出台明确的政策对REITs进行约束和规范。这些障碍决定了REITs很难在短期出现，就算出现也会面临许多问题。如果国家为了大力推进租赁式公寓的发展，可能会通过补贴的方式使用REITs，但这并非长久之计。现在国内有些公司通过类REITs的方法获得重资产，但真正REITs的实行还有待观察。
PART4.对地产企业，长租公寓的战略地位是什么样的？
方向明确，道路曲折。目前地产行业由快销转为经营的模式已成定局，很多企业开始尝试投入长租公寓项目，但是从财务的角度来看，长租公寓不会变成目前开发商的大力发展项目，在地产利润率持续降低的今天，住宅业务的利润率依然在10%以上，如果加上杠杆，回报率会更加可观，这样的回报率远高于长租公寓带来的收益。很多企业可能会选择收购，持股控股长租公寓运营企业，通过这种方式给公司进行增值，这种模式类似于酒店和房地产商之间的互动模式，地产商购入地块之后可能会通过委托管理或者品牌特许实现地产的经营。
PART5.对于酒店、地产企业、房屋中介、创业型企业等各类运营商，哪方更有优势？
目前我们认为市场上存在三类长租公寓的机会。第一类机会是以盈利为目的的长租公寓，这包括市面上大部分我们所能见到的公寓，即高端公寓，中档公寓以及经济型公寓。第二个机会是不以盈利为目的的长租公寓，如学生宿舍以及产业园内的员工宿舍。第三类机会是长租公寓上下游企业，比如物联网及物联网配套、交易平台、金融配套企业。
PART6.长租公寓运营商的核心竞争力在哪？
由于长租公寓毛利较低，员工成本控制能力非常重要。控制能力强的企业人房比在150-200房一个人，而差的企业大约在25房一个人，这是盈利或亏损的关键点。导致这种差异的关键在于信息技术，即通过移动互联网及物联网实现公寓自动化管控。因此在考察的时候，我们要特别考察人房比以及信息化系统。
概括而言，对于长租公寓运营商，我们认为核心竞争力有四个方面。一是获取物业及其相关能力。二是获取融资及其相关能力。三是服务及品牌运营。四是成本控制及信息化能力。
结语
尽管目前长租公寓运营商为了抢占市场份额账面剩余利润并不高，但长线而言，长租公寓将面临广阔市场，这是在所有发达国家所证明的。最后用一句话总结，租赁式公寓目前是房地产领域唯一具有政策红利的行业。
2. Q&A---
Q1
行业内有什么好的运营商？优势各在什么地方？
集中式公寓里面，从产品和财务状况上看，例如规模最大的魔方、小米投资的YOU+公寓，还有南京的贝客公寓，产品和财务状况都不错；从大的运作上看，万科和招商蛇口，特别是万科，在重资产方面有很多优势。
分散式公寓里面，一种是明面上企业，他们规模很大，但普遍反映不赚钱，这实际上是企业要市场不要盈利的战略结果，为的是快速扩张，例如北京链家旗下的自如、我爱我家旗下的相寓；上海的青客和寓见；成都的优客逸家等，规模扩张速度很快。另一种企业，是我们从未接触过的企业，例如有一些有着2万间、4万间房的企业，我们从来没有听说过，他们也没有做过融资，但他们的现金流可以达到几个亿。
A1
Q2
在长租公寓供应端要如何扩张，核心一二线城市公寓获取的难度目前如何？
长租公寓的物业获取是非常困难的。尽管利润率高，但长租公寓的平效还是比较低的，所以物业一出来月子会所先去拿、美容院拿、酒店拿，剩下的才轮到长租公寓。第二，在广深地区可能会拿一些厂房，这里就会有政策的风险，有些公寓可能会被拆掉，这就对公寓的公关能力提出了相当高的要求。所以，在一线和强二线城市，物业是制约供给的一个重要因素。
至于解决的方式，因为行业快速发展，所以一些政府机构开始介入，政府财政和银行开始将物业交由我们管理，包括一些地区产业园和一些城市廉租房的管理，都是扩大我们物业供应的有效手段。所以我们现在也期待更多政策的落地和更多城市的加入，来丰富我们市场的供给。
A2
Q3
长租公寓的成本大概多少，包括哪几方面，占比大概是什么情况？
第一种模式是包租模式，物业支出大约在50%（集中式会低一点）， 15%装修，10%-15%人工成本。营改增后，长租公寓按照6%的增值税交纳，相比于重资产11%的税而言相对较低。变量最大的一块在于对于员工工资的控制。对于高端公寓类的，例如北京、上海的高端公寓，利润较高，渠道成本的占比更大。
第二种模式是托管模式，也就是企业只是负责装修和家具配备，差价很小，而毛利来源于差价，所以毛利很低。最重要的成本控制在于对于员工工资的控制。这种模式下，物业支出低于50%，但装修成本更高。
A3
Q4
目前很多公寓提出打造社区生态圈，对此您有何看法？
由于目前公寓住户的密度相对比较低，对于品牌溢价支出接受度不高，很难实现品牌溢价，因为企业发展规模还处于初期，所以目前做社交可能产生的溢价比较少，但是从长期来讲，更多的是形成企业特有的品牌和企业文化，我想未来能够给我们带来溢价的一定是我们的服务，是我们的品牌，而不是我们某一项服务，我觉得从长期起来，账面可能获利能力还不是很强，但是如果坚持下去把品牌立起来，这才是获取溢价的最好方式。
A4
Q5
现在很多实业的、产业的想进入这个行业，包括也一些外部基金。他们在选取项目或者布局这个产业的时候需要注意哪些？以哪种模式来切入比较好？
首先我们从地产的角度来理解和从基金的角度来理解。从房地产的角度来讲，还是利得资本的模式更清楚一点，重资产的模式更清楚一点，因为做运营是非常繁琐和长期的，所以我们觉得对于地产企业和基金企业来讲，第一个机会来自城市更新所带来的物业增值红利，以高和资本为代表。前几年，对于经营不善、低效运营的商业物业的收购，竞争者很少，而现在竞争者已经非常多了。所以，通过收购低效运营的物业，再进行有效的装修管理和更新提升平效和提升租金，接下来把物业进行再次销售，无论是整售还是散售，以获得非常好看的利润，我想这个是一个非常清楚的模型，这里就涉及到了我们如何去获取物业以及对于本地化的政策的运作。
A5
Q6
您预计未来可能在哪些方面政策会有所扶持？或者你觉得这个行业目前急需哪些方面的政策可能发展更快一些？
第一，明确行业标准。统一指标，与之相关的是物业。如何合法合规的将已经结束自己历史使命的土地变更为可以居住的用地，这是第一个重要的政策，也是目前正在做的事情，但是还需要更多部委的配合和合作。
第二，推进长租公寓的消防和治安方面的管理。很多地区的集中式公寓要拿特航证，需先过二次消防，按照酒店的标准改造，极大的限制了企业，相关的政策正在调整。
第三，界定群租房和分散式长租公寓。分散式公寓有一些约定俗成的做法，但这些都尚没有形成文字，同时这些政策在各地的执行和落实中还有一些困难，需要进一步的努力。
A6