房地产市场
ＣＨＩＮＡＲＥＡＬＥＳＴＡＴＥ
上海自贸区对上海楼市的影响
刘卫卫易居（中国）控股有限公司
2013年7月3日，国务院常务会议通过
《中国（上海）自由贸易试验区总体方案》（简称上海自贸区，下同）；8月22日，商务部正式公布国务院批准设立上海自贸区的范围；8月30日，十二届全国人大常委会第四次会议决定，授权国务院在上海自贸区暂时调整有关法律规定的行政审批；9月29日，上海自贸区正式挂牌成立。
作为重要性不亚于浦东开发开放的一项国家战略，上海自贸区建设不仅是为上海乃至中国带来发展红利，其更重要的意义在于成为中国积极主动对外开放的“试验田”。这个令人无限遐想的国家战略，对上海有哪些利好，对上海楼市会带来哪些影响，正是本文拟探讨的主旨所在。
一、上海自贸区的范围和内涵
1.上海自贸区的范围
8月22日，商务部正式公布了上海自贸区
的范围。自贸区的范围涵盖上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域，总面积为28.78平方公里。（见图1和表1）
2.上海自贸区的内涵
自贸区分为两种，一种是广义的自贸区（FreeTradeAgreement，FTA），指两个或两个以上国家或地区通过签署自贸协定，在WTO最惠国待遇基础上，相互进一步开放市场，分阶段取消绝大部分货物的关税和非关税壁垒，改善服务业市场准入条件，实现贸易和投资的自由化，从而形成促进商品、服务和资本、技术、人员等生产要素自由流动的经济体。中国近年来积极推动的中日韩自贸区，即是广义自贸区。
图1：上海自贸区范围
另一种是狭义的自贸区（FreeTradeZone，
FTZ），1973年国际海关理事会签订的《京都公
约》将其定义如下：“指一国的部分领土，在这部分领土内运入的任何货物就进口关税及其他各税而言，被认为在关境以外，并免于实施惯常的海关监管制度”。
上海自贸区，即是狭义自由贸易区，是根据我国法律法规在境内设立的区域性经济特区，在领土内运入的任何货物就进口关税及其他各税而言，被认为在关境以外，并免于实施惯常的海
輲輦
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表1：上海自贸区范围区域
基本情况
面积（平方公里）
外高桥保税区
1990年9月正式启动，是全国第一个，也是目前全国15个保税区中经济总量
最大的保税区。
10
国务院特批的全国第一家保税物流园区，同时是上海市“十一五”期间重点规
外高桥保税物划的三大物流基地之一。流园区
于2004年4月通过海关总署联合验收小组验收。与外高桥港区连成一体，距1.03
离外高桥保税区仅有3公里。
浦东机场综合2010年9月28日正式运作，位于我国东部沿海经济带与长江流域交汇点，紧保税区邻货邮吞吐量世界第三的浦东国际机场，又处于亚、欧、美三角航线上。
3.59
洋山保税港区2005年12月10日在洋山深水港开港时正式启用，是上海市和浙江省跨区域
陆域面积6.85合作建设，实行海关封闭监管的特殊功能区域，也是我国第一个保税港区。
14.16岛域面积7.31
合计
28.78
注：根据公开资料整理。
关监管制度。在自贸区内将实施“一线逐步彻底行“境内关外”政策，即放开一线（国境线），管住放开、二线安全高效管住、区内货物自由流动”的二线（与非自由贸易园区的连接线），在区内免除创新监管服务模式。
海关通常监管。（见图2）
3.上海自贸区与保税区的区别
上海自贸区的最大特色是“境内关外”的特与保税区相比，自贸区具备以下三点差异：殊海关监管制度，即“一线放开，二线管住”。因一是监管理念，要从货物管理转变为企业管理的此，“一线放开，二线管住”正是目前国内各个保理念；二是贸易的开放度，要有与国际接轨的多税区探索升级成自由贸易区的主流思路。
元贸易模式；三是政策的开放度。最主要的是金所谓“一线”，是指自由贸易区与国境外的通融外汇政策和税收政策，自由贸易园区要求外汇道口，“一线放开”是指境外的货物可以自由地、政策率先开放，税收政策要有国际竞争力。
不受海关监管地自由进入自由贸易区，自由贸易从本质上看，我国眼下的保税区实行的仍是区内的货物也可以自由地、不受海关监管地自由“境内关内”政策，而国际通行的自由贸易区则实
运出境外。
图2：自贸区与保税区的区别
所谓“二线”，则是指自由贸易区与海关境内的通道口，“二线管住”，是指货物从自由贸易区境内关外
国际贸易
进入国内非自由贸易区、或货物从国内非自由贸易区进入自由贸易区时，海关必须依据本国海关境内关内
法的规定，征收相应的税收。
国内贸易
二、上海自贸区设立的宏观背景
1.为适应国际贸易的新形势，我国面临“二
保税区
自贸园区
次入世”
国内
在今年6月份召开的伦敦八国集团领导人海关
峰会上，美欧正式宣布启动“跨大西洋贸易与投国境线
资伙伴协议”（TTIP）的谈判，根据圈定的时间表，美欧自贸区谈判将在两年内完成。
輳輦
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这是国际经济史上规模最大的自贸区（FTA）谈判，要将美欧这两大经济体之间的关税降至零，覆盖世界贸易量的1/3、全球GDP的一半，如果在预期内顺利谈成，则将在很大程度上改变世界贸易规则、标准和格局。
这一政策行为是美国奥巴马政府继TPP（跨太平洋伙伴关系协议）之后又一重大的对外经济战略，TTIP和TPP的联手，将共同抑制新兴国家在国际贸易谈判中的进攻性地位，有可能再次将包括中国在内的新兴国家驱赶到国际贸易体系的边缘。
这两个自贸区的共同特点是———不包括中国。如果上述谈判按计划完成，中国将面临着严峻的“二次入世”的危险。
2.国内经济换挡减速过弯，不能长期依赖外贸
中国经济处于一个换挡减速过弯的状态，此时更应努力提高经济增长的质量和效益，打造中国经济的“升级版”。
在国际需求疲弱以及劳动力成本升高带来的产业转移下，中国不能长期依赖外贸出口支撑经济增长，而且国内市场经济效率仍然较低，产能过剩和能耗较高问题严重；同时国际经济形势的变化也正在构建新的全球经济贸易秩序。
在国务院的期许中，上海自贸区将成为推进改革和提高开放型经济水平的“试验田”，采取特殊的监管政策和优惠税收，对一国内的转口贸易、离岸贸易将有极大促进作用，形成可复制、可推广的经验，发挥示范带动、服务全国的积极作用，促进各地区共同发展。进一步扩大开放，推动完善开放型经济体制机制。
3.以自由贸易区作为经济发展催化剂是国
际通行做法
研究显示，不同国家和地区根据自身经济需要，通过建立自由贸易区，促进经济的加速发展，尽管所建自贸区特点各不相同。例如我国香港、新加坡代表的整体型自由港，德国汉堡、韩国釜山、印度尼西亚巴淡为代表的自由贸易港区，巴拿马科隆代表的贸易型自贸区，韩国马山、我国台湾高雄等出口加工区，阿联酋的工贸结合型自贸区，以及荷兰鹿特丹港等物流型自贸区等。为
货物、投资与金融开绿灯，让自贸区促进经济，世界各有其策。而我国内地虽有过深圳特区、浦东新区等多年开放试点的经验，但如今在上海首次开设自贸区，却并无成例可循，意义更今非昔比。
三、上海自贸区的战略作用和影响
上海自贸区建设将带来多重红利，将成为上海转型发展的一大契机与抓手，助推上海打造成为全球经济中心，带动长三角经济再次迸发，实现我国经济转型升级，成为撬动我国新一轮改革开放的引擎。
1.扩大改革开放的“试验田”，是新一轮改革
开放的重要组成部分
建设上海自贸区，是顺应全球经贸发展新趋势，是更加积极主动对外开放的重大举措。上海自贸区试点是国家开放战略的一部分，承担着新一轮改革先试先行的重任。这是一个系统性、多层次的工程，不仅将影响到区域发展，未来也将推动国与国之间的合作发展。
今年3月李克强总理在上海考察时强调，我们要用开放扩大内需，用开发形成倒逼机制，用开放促进新一轮改革。支持上海在现有综合保税区的基础上，研究建立一个自由贸易实验区，进一步扩大开放，以推动完善开放型经济体制机制。
2.助推上海打造成为全球经济中心，实现我
国经济转型升级
对于上海而言，自贸区获批推行，获得机会的不仅仅是贸易领域，对于航运、金融等方面均有“牵一发而动全身”的作用。
一是将使上海突破已有的条框，放宽税收、金融外汇等优惠政策，有利于跨国公司内部的全球调拨，会有更多的500强跨国公司总部或运营总部入驻上海自贸区，从而推动自贸区金融、贸易平台的形成。
二是将使海上保险等航运服务业务在上海培育和集中，解决航运中心建设中金融支持的问题，这将使得上海获得更多的制度红利。
三是上海自贸区将有望成为贸易和购物零关税的自由港。在自贸区的推进下，结合经上海机场中转第三国享受72小时的过境免签政策，上海有望成为自由港。
輴輦
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四是免税和自由港将有利于吸引高端制造业和现代服务业，而贸易区将有利于吸引更多的加工、制造、贸易和仓储物业企业的聚集，推动上海乃至全国的产业升级。并且进一步促发该区域贸易、产业、金融、人口和消费的升级，直接放大上海的转口贸易、离岸贸易和离岸金融的快速发展，并将辐射范围跨越上海，惠及长三角乃至全中国，使上海真正成为东北亚贸易和物流枢纽平台。
上海自贸区的发展将极大地推进港口经济、总部经济的发展，这也将对整个上海经济的发展起到极大的推动作用。自贸区的设立，将帮助上海早日建成“四个中心”，实现全球经济中心的战略梦想。
3.对长三角经济起到巨大的带动作用
自贸区的核心是自由贸易，即在这个区域之间的相关贸易管理是相对宽松的，自由化程度高。跨到这个自贸区，就等于走进了国际市场。因而上海自贸区的设立，将给周边地区的经济发展带来辐射和聚集效应。这对于中国经济进一步融入国际市场，尤其是长三角这个我国经济最发达的地区。国际化的经济、贸易、金融等各方面的需求会很好的得到解决，给我国经济带来更多的活力。
四、上海自贸区对房地产业的影响
上海自贸区这一国家战略举措与上海“四个中心”建设的提速，将使上海由区域型的大城市真正上升为与纽约、伦敦平齐的世界性大都会。这将显著提升上海城市的能级，作为先导性行业的房地产业又迎来一次重大的战略机遇，对上海楼市的影响也将长期而深远。
上海自贸区对上海房地产业的影响与传导路径是：先是金融、贸易自由政策出台后，自贸区企业数量增加，随之产业地产、商业地产需求也增加；此后伴随货物吞吐放大、贸易额上升，更多企业将入驻自贸区，更多仓储、办公与住宅需求也将推动租金上涨、物业增值；随着房地产发展的不断成熟，以及自贸区范围的扩大，开始对全市资源发挥配置作用，提升城市能级，并出现产业、商业、住宅等新一轮楼宇经济繁荣，对楼市形成巨大的长期利好。
1.从物业类型看，产业地产和商办物业将率
先受益
上海自贸试验区建设的重心在于产业，扩大服务业及总部经济是自贸区试点内容的重头戏。从传统货物贸易向货物贸易和服务业并重转型，鼓励发展金融租赁、航运物流、国际贸易、专业服务及服务外包、文化创意和传媒、教育培训和医疗、公共服务、监测及维修等服务业，以及鼓励区域总部、区域运营结算中心、对外投资平台的建设建立。这些都将会率先带动商贸发展，而商贸的发展将刺激物流、产业、商业物业以及酒店的需求。因此上海自贸区及周边的产业地产和商办物业是未来发展的主要方向，且会率先迎来机遇。如物流仓库，总部研发基地、商务办公酒店等物业都将获得不错的发展机会。
当然，上海自贸区的建立对住宅市场的影响同样不可小觑，将会形成长期利好。随着大量的企业入驻，所吸引的从业人员将大量落户，对上海的房地产市场形成潜在的有效需求，或更表现为一种长期影响。一方面，住宅市场相对于商业市场来说，存在一定的滞后性，人口导入、产业拉动带动收入提高均有一个过程，且人口集聚也需要一定的时间才可发挥效用；另一方面，区内相关配套尚未发展成熟，大多处于规划期内，医疗、教育、商业等配套资源发展尚待时日，短期内也影响了大规模人口入驻，从而不利于住宅市场的迅速爆发。但从长期来看，自贸区的发展一定能带动区域内人口的增加，也会拉动区域整体经济的发展，加速区域发展和提升。
2.从区域看，浦东外高桥、临港、川沙等板块
将率先受益
上海自贸区对上海房地产市场的影响将是长期和深远的，将提升上海楼市的整体价值。从受益区域板块的传到路径看，自贸区内———自贸区周边板块———整个浦东区域———全上海。
随着大型跨国企业的进驻，未来上海自贸区周边各类居住需求也会随之增加。短期内自贸区内的住宅的供应规模小，对整体楼市影响有限；但中长期利好的住宅板块主要是外高桥、川沙、祝桥、临港新城板块以及外部承接住宅需求的板块。其中目前外高桥板块所供房源不多，森兰雅
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苑二期和新城碧翠两个项目市场前景看好，而临港新城属于价格洼地，住宅价格长期提升空间较大。
近期沪上房产中介调查发现，以外高桥和临港板块为代表的自贸区周边二手房业主惜售、大幅涨价的势头已经开启，其中一些二手房挂牌价甚至在一夜之间涨了近10%，值得警惕。
产业聚集区的形成，必将带动周边住宅产业的发展，比如陆家嘴金融区的设立，则对陆家嘴、联洋等高端社区的出现形成直接影响。因此上海自贸区的设立，会让市场重新审视外高桥板块，预计未来周边将会形成高端居住区，以满足外企高管的居住需求。此外，周边普通住宅也会因自贸区企业的增多，而带来更多的租赁需求。
中心的建设，对房企来讲也算是良药。上海乃至全国金融市场发展更加成熟、完善，对资本的管理走向规范化，房企的融资环境会有一个不小的改善。另外，随着人民币和金融市场的逐步发展，房企的融资成本也会逐步下降，这对整个房地产行业格局的发展起着促进作用。
未来自贸区乃至上海市房地产的发展，前景是比较好的。房企在自贸区建设中发现抓住新机会、新市场。特别是在住宅市场向商业地产的转型期，有助于商业地产的进一步发展，帮助企业完成转型。尤其是浦东的四大开发公司：陆家嘴、张江、金桥和外高桥，以及临港集团，将成为最受瞩目的五大公司。它们在自贸区及其周边区域拥有最大量的土地储备，这既是发展机遇期，也是转型关键期。
上海自贸区将会带动上海经济的转型和腾飞，从而让城市空间获得巨大发展，城市能级显著提升，并有望发展成为世界性大都会。与之相应的是，房地产市场随之进入新一轮发展时期。这在之前曾有过先例，比如北京奥运会、上海世博会、上海迪士尼等重大项目落地，均对当地的楼市格局产生巨大提升。因此可以预见，未来上海楼市也会受益于自贸区的设立而更上一层楼。上海自贸区对上海房地产市场的影响将是长期和深远的，将全面提升上海楼市的整体价值。
李求军/责任编辑
3.从土地市场看，产业需求猛增遭用地稀缺
矛盾，激发土地价格持续上涨
从上海自贸区土地市场而言，由于产业用地的需求不断增加，以后纯住宅、商办用地的出让在自贸区区域内会越来越有限，更多的土地将用来自贸区内产业的发展。同时，由于自贸区政策的利好，会带动这个板块内土地需求量的猛增，但是，土地资源的有限性势必满足不了所有企业的需求，这或将引起自贸区板块内土地价值的持续上涨。
4.从房企看：优化融资环境，助力房企转型
在国内融资成本过高，房企纷纷向海外拓展之时，未来上海自贸区人民币自由化和离岸金融
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2013年7月3日，国务院常务会议通过
《中国（上海）自由贸易试验区总体方案》（简称上海自贸区，下同）；8月22日，商务部正式公布国务院批准设立上海自贸区的范围；8月30日，十二届全国人大常委会第四次会议决定，授权国务院在上海自贸区暂时调整有关法律规定的行政审批；9月29日，上海自贸区正式挂牌成立。
作为重要性不亚于浦东开发开放的一项国家战略，上海自贸区建设不仅是为上海乃至中国带来发展红利，其更重要的意义在于成为中国积极主动对外开放的“试验田”。这个令人无限遐想的国家战略，对上海有哪些利好，对上海楼市会带来哪些影响，正是本文拟探讨的主旨所在。
一、上海自贸区的范围和内涵
1.上海自贸区的范围
8月22日，商务部正式公布了上海自贸区
的范围。自贸区的范围涵盖上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域，总面积为28.78平方公里。（见图1和表1）
2.上海自贸区的内涵
自贸区分为两种，一种是广义的自贸区（FreeTradeAgreement，FTA），指两个或两个以上国家或地区通过签署自贸协定，在WTO最惠国待遇基础上，相互进一步开放市场，分阶段取消绝大部分货物的关税和非关税壁垒，改善服务业市场准入条件，实现贸易和投资的自由化，从而形成促进商品、服务和资本、技术、人员等生产要素自由流动的经济体。中国近年来积极推动的中日韩自贸区，即是广义自贸区。
图1：上海自贸区范围
另一种是狭义的自贸区（FreeTradeZone，
FTZ），1973年国际海关理事会签订的《京都公
约》将其定义如下：“指一国的部分领土，在这部分领土内运入的任何货物就进口关税及其他各税而言，被认为在关境以外，并免于实施惯常的海关监管制度”。
上海自贸区，即是狭义自由贸易区，是根据我国法律法规在境内设立的区域性经济特区，在领土内运入的任何货物就进口关税及其他各税而言，被认为在关境以外，并免于实施惯常的海
輲輦
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表1：上海自贸区范围区域
基本情况
面积（平方公里）
外高桥保税区
1990年9月正式启动，是全国第一个，也是目前全国15个保税区中经济总量
最大的保税区。
10
国务院特批的全国第一家保税物流园区，同时是上海市“十一五”期间重点规
外高桥保税物划的三大物流基地之一。流园区
于2004年4月通过海关总署联合验收小组验收。与外高桥港区连成一体，距1.03
离外高桥保税区仅有3公里。
浦东机场综合2010年9月28日正式运作，位于我国东部沿海经济带与长江流域交汇点，紧保税区邻货邮吞吐量世界第三的浦东国际机场，又处于亚、欧、美三角航线上。
3.59
洋山保税港区2005年12月10日在洋山深水港开港时正式启用，是上海市和浙江省跨区域
陆域面积6.85合作建设，实行海关封闭监管的特殊功能区域，也是我国第一个保税港区。
14.16岛域面积7.31
合计
28.78
注：根据公开资料整理。
关监管制度。在自贸区内将实施“一线逐步彻底行“境内关外”政策，即放开一线（国境线），管住放开、二线安全高效管住、区内货物自由流动”的二线（与非自由贸易园区的连接线），在区内免除创新监管服务模式。
海关通常监管。（见图2）
3.上海自贸区与保税区的区别
上海自贸区的最大特色是“境内关外”的特与保税区相比，自贸区具备以下三点差异：殊海关监管制度，即“一线放开，二线管住”。因一是监管理念，要从货物管理转变为企业管理的此，“一线放开，二线管住”正是目前国内各个保理念；二是贸易的开放度，要有与国际接轨的多税区探索升级成自由贸易区的主流思路。
元贸易模式；三是政策的开放度。最主要的是金所谓“一线”，是指自由贸易区与国境外的通融外汇政策和税收政策，自由贸易园区要求外汇道口，“一线放开”是指境外的货物可以自由地、政策率先开放，税收政策要有国际竞争力。
不受海关监管地自由进入自由贸易区，自由贸易从本质上看，我国眼下的保税区实行的仍是区内的货物也可以自由地、不受海关监管地自由“境内关内”政策，而国际通行的自由贸易区则实
运出境外。
图2：自贸区与保税区的区别
所谓“二线”，则是指自由贸易区与海关境内的通道口，“二线管住”，是指货物从自由贸易区境内关外
国际贸易
进入国内非自由贸易区、或货物从国内非自由贸易区进入自由贸易区时，海关必须依据本国海关境内关内
法的规定，征收相应的税收。
国内贸易
二、上海自贸区设立的宏观背景
1.为适应国际贸易的新形势，我国面临“二
保税区
自贸园区
次入世”
国内
在今年6月份召开的伦敦八国集团领导人海关
峰会上，美欧正式宣布启动“跨大西洋贸易与投国境线
资伙伴协议”（TTIP）的谈判，根据圈定的时间表，美欧自贸区谈判将在两年内完成。
輳輦
房地产市场
ＣＨＩＮＡＲＥＡＬＥＳＴＡＴＥ
这是国际经济史上规模最大的自贸区（FTA）谈判，要将美欧这两大经济体之间的关税降至零，覆盖世界贸易量的1/3、全球GDP的一半，如果在预期内顺利谈成，则将在很大程度上改变世界贸易规则、标准和格局。
这一政策行为是美国奥巴马政府继TPP（跨太平洋伙伴关系协议）之后又一重大的对外经济战略，TTIP和TPP的联手，将共同抑制新兴国家在国际贸易谈判中的进攻性地位，有可能再次将包括中国在内的新兴国家驱赶到国际贸易体系的边缘。
这两个自贸区的共同特点是———不包括中国。如果上述谈判按计划完成，中国将面临着严峻的“二次入世”的危险。
2.国内经济换挡减速过弯，不能长期依赖外贸
中国经济处于一个换挡减速过弯的状态，此时更应努力提高经济增长的质量和效益，打造中国经济的“升级版”。
在国际需求疲弱以及劳动力成本升高带来的产业转移下，中国不能长期依赖外贸出口支撑经济增长，而且国内市场经济效率仍然较低，产能过剩和能耗较高问题严重；同时国际经济形势的变化也正在构建新的全球经济贸易秩序。
在国务院的期许中，上海自贸区将成为推进改革和提高开放型经济水平的“试验田”，采取特殊的监管政策和优惠税收，对一国内的转口贸易、离岸贸易将有极大促进作用，形成可复制、可推广的经验，发挥示范带动、服务全国的积极作用，促进各地区共同发展。进一步扩大开放，推动完善开放型经济体制机制。
3.以自由贸易区作为经济发展催化剂是国
际通行做法
研究显示，不同国家和地区根据自身经济需要，通过建立自由贸易区，促进经济的加速发展，尽管所建自贸区特点各不相同。例如我国香港、新加坡代表的整体型自由港，德国汉堡、韩国釜山、印度尼西亚巴淡为代表的自由贸易港区，巴拿马科隆代表的贸易型自贸区，韩国马山、我国台湾高雄等出口加工区，阿联酋的工贸结合型自贸区，以及荷兰鹿特丹港等物流型自贸区等。为
货物、投资与金融开绿灯，让自贸区促进经济，世界各有其策。而我国内地虽有过深圳特区、浦东新区等多年开放试点的经验，但如今在上海首次开设自贸区，却并无成例可循，意义更今非昔比。
三、上海自贸区的战略作用和影响
上海自贸区建设将带来多重红利，将成为上海转型发展的一大契机与抓手，助推上海打造成为全球经济中心，带动长三角经济再次迸发，实现我国经济转型升级，成为撬动我国新一轮改革开放的引擎。
1.扩大改革开放的“试验田”，是新一轮改革
开放的重要组成部分
建设上海自贸区，是顺应全球经贸发展新趋势，是更加积极主动对外开放的重大举措。上海自贸区试点是国家开放战略的一部分，承担着新一轮改革先试先行的重任。这是一个系统性、多层次的工程，不仅将影响到区域发展，未来也将推动国与国之间的合作发展。
今年3月李克强总理在上海考察时强调，我们要用开放扩大内需，用开发形成倒逼机制，用开放促进新一轮改革。支持上海在现有综合保税区的基础上，研究建立一个自由贸易实验区，进一步扩大开放，以推动完善开放型经济体制机制。
2.助推上海打造成为全球经济中心，实现我
国经济转型升级
对于上海而言，自贸区获批推行，获得机会的不仅仅是贸易领域，对于航运、金融等方面均有“牵一发而动全身”的作用。
一是将使上海突破已有的条框，放宽税收、金融外汇等优惠政策，有利于跨国公司内部的全球调拨，会有更多的500强跨国公司总部或运营总部入驻上海自贸区，从而推动自贸区金融、贸易平台的形成。
二是将使海上保险等航运服务业务在上海培育和集中，解决航运中心建设中金融支持的问题，这将使得上海获得更多的制度红利。
三是上海自贸区将有望成为贸易和购物零关税的自由港。在自贸区的推进下，结合经上海机场中转第三国享受72小时的过境免签政策，上海有望成为自由港。
輴輦
房地产市场
ＣＨＩＮＡＲＥＡＬＥＳＴＡＴＥ
四是免税和自由港将有利于吸引高端制造业和现代服务业，而贸易区将有利于吸引更多的加工、制造、贸易和仓储物业企业的聚集，推动上海乃至全国的产业升级。并且进一步促发该区域贸易、产业、金融、人口和消费的升级，直接放大上海的转口贸易、离岸贸易和离岸金融的快速发展，并将辐射范围跨越上海，惠及长三角乃至全中国，使上海真正成为东北亚贸易和物流枢纽平台。
上海自贸区的发展将极大地推进港口经济、总部经济的发展，这也将对整个上海经济的发展起到极大的推动作用。自贸区的设立，将帮助上海早日建成“四个中心”，实现全球经济中心的战略梦想。
3.对长三角经济起到巨大的带动作用
自贸区的核心是自由贸易，即在这个区域之间的相关贸易管理是相对宽松的，自由化程度高。跨到这个自贸区，就等于走进了国际市场。因而上海自贸区的设立，将给周边地区的经济发展带来辐射和聚集效应。这对于中国经济进一步融入国际市场，尤其是长三角这个我国经济最发达的地区。国际化的经济、贸易、金融等各方面的需求会很好的得到解决，给我国经济带来更多的活力。
四、上海自贸区对房地产业的影响
上海自贸区这一国家战略举措与上海“四个中心”建设的提速，将使上海由区域型的大城市真正上升为与纽约、伦敦平齐的世界性大都会。这将显著提升上海城市的能级，作为先导性行业的房地产业又迎来一次重大的战略机遇，对上海楼市的影响也将长期而深远。
上海自贸区对上海房地产业的影响与传导路径是：先是金融、贸易自由政策出台后，自贸区企业数量增加，随之产业地产、商业地产需求也增加；此后伴随货物吞吐放大、贸易额上升，更多企业将入驻自贸区，更多仓储、办公与住宅需求也将推动租金上涨、物业增值；随着房地产发展的不断成熟，以及自贸区范围的扩大，开始对全市资源发挥配置作用，提升城市能级，并出现产业、商业、住宅等新一轮楼宇经济繁荣，对楼市形成巨大的长期利好。
1.从物业类型看，产业地产和商办物业将率
先受益
上海自贸试验区建设的重心在于产业，扩大服务业及总部经济是自贸区试点内容的重头戏。从传统货物贸易向货物贸易和服务业并重转型，鼓励发展金融租赁、航运物流、国际贸易、专业服务及服务外包、文化创意和传媒、教育培训和医疗、公共服务、监测及维修等服务业，以及鼓励区域总部、区域运营结算中心、对外投资平台的建设建立。这些都将会率先带动商贸发展，而商贸的发展将刺激物流、产业、商业物业以及酒店的需求。因此上海自贸区及周边的产业地产和商办物业是未来发展的主要方向，且会率先迎来机遇。如物流仓库，总部研发基地、商务办公酒店等物业都将获得不错的发展机会。
当然，上海自贸区的建立对住宅市场的影响同样不可小觑，将会形成长期利好。随着大量的企业入驻，所吸引的从业人员将大量落户，对上海的房地产市场形成潜在的有效需求，或更表现为一种长期影响。一方面，住宅市场相对于商业市场来说，存在一定的滞后性，人口导入、产业拉动带动收入提高均有一个过程，且人口集聚也需要一定的时间才可发挥效用；另一方面，区内相关配套尚未发展成熟，大多处于规划期内，医疗、教育、商业等配套资源发展尚待时日，短期内也影响了大规模人口入驻，从而不利于住宅市场的迅速爆发。但从长期来看，自贸区的发展一定能带动区域内人口的增加，也会拉动区域整体经济的发展，加速区域发展和提升。
2.从区域看，浦东外高桥、临港、川沙等板块
将率先受益
上海自贸区对上海房地产市场的影响将是长期和深远的，将提升上海楼市的整体价值。从受益区域板块的传到路径看，自贸区内———自贸区周边板块———整个浦东区域———全上海。
随着大型跨国企业的进驻，未来上海自贸区周边各类居住需求也会随之增加。短期内自贸区内的住宅的供应规模小，对整体楼市影响有限；但中长期利好的住宅板块主要是外高桥、川沙、祝桥、临港新城板块以及外部承接住宅需求的板块。其中目前外高桥板块所供房源不多，森兰雅
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房地产市场
ＣＨＩＮＡＲＥＡＬＥＳＴＡＴＥ
苑二期和新城碧翠两个项目市场前景看好，而临港新城属于价格洼地，住宅价格长期提升空间较大。
近期沪上房产中介调查发现，以外高桥和临港板块为代表的自贸区周边二手房业主惜售、大幅涨价的势头已经开启，其中一些二手房挂牌价甚至在一夜之间涨了近10%，值得警惕。
产业聚集区的形成，必将带动周边住宅产业的发展，比如陆家嘴金融区的设立，则对陆家嘴、联洋等高端社区的出现形成直接影响。因此上海自贸区的设立，会让市场重新审视外高桥板块，预计未来周边将会形成高端居住区，以满足外企高管的居住需求。此外，周边普通住宅也会因自贸区企业的增多，而带来更多的租赁需求。
中心的建设，对房企来讲也算是良药。上海乃至全国金融市场发展更加成熟、完善，对资本的管理走向规范化，房企的融资环境会有一个不小的改善。另外，随着人民币和金融市场的逐步发展，房企的融资成本也会逐步下降，这对整个房地产行业格局的发展起着促进作用。
未来自贸区乃至上海市房地产的发展，前景是比较好的。房企在自贸区建设中发现抓住新机会、新市场。特别是在住宅市场向商业地产的转型期，有助于商业地产的进一步发展，帮助企业完成转型。尤其是浦东的四大开发公司：陆家嘴、张江、金桥和外高桥，以及临港集团，将成为最受瞩目的五大公司。它们在自贸区及其周边区域拥有最大量的土地储备，这既是发展机遇期，也是转型关键期。
上海自贸区将会带动上海经济的转型和腾飞，从而让城市空间获得巨大发展，城市能级显著提升，并有望发展成为世界性大都会。与之相应的是，房地产市场随之进入新一轮发展时期。这在之前曾有过先例，比如北京奥运会、上海世博会、上海迪士尼等重大项目落地，均对当地的楼市格局产生巨大提升。因此可以预见，未来上海楼市也会受益于自贸区的设立而更上一层楼。上海自贸区对上海房地产市场的影响将是长期和深远的，将全面提升上海楼市的整体价值。
李求军/责任编辑
3.从土地市场看，产业需求猛增遭用地稀缺
矛盾，激发土地价格持续上涨
从上海自贸区土地市场而言，由于产业用地的需求不断增加，以后纯住宅、商办用地的出让在自贸区区域内会越来越有限，更多的土地将用来自贸区内产业的发展。同时，由于自贸区政策的利好，会带动这个板块内土地需求量的猛增，但是，土地资源的有限性势必满足不了所有企业的需求，这或将引起自贸区板块内土地价值的持续上涨。
4.从房企看：优化融资环境，助力房企转型
在国内融资成本过高，房企纷纷向海外拓展之时，未来上海自贸区人民币自由化和离岸金融
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