售 楼 冠 军
必 备 专 业 知 识
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目 录
一、关于房地产的专业知识
1、房地产基本概念
2、地产类型
3、房产术语
4、商品房取得“五证”过程
二、关于销售策划的专业知识
1、销售模式
2、价格与税费
3、开盘前的准备工作
4、常用销售物料
5、某楼盘购房费用表举例
6、某楼盘按揭须知举例
三、关于建筑工程的专业知识
1、开发建设程序知识
2、工程管理知识
3、房屋建筑知识
4、住宅的结构形式知识
5、其他规划设计知识
四、关于几种概念住宅的知识
五、关于面积计算与技术指标的专业知识
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关于房地产的专业知识
一、房地产的基本概念
1、房地产
房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。
房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。所以房产总是与地产联系在一体的，具有整体性和不可分割性。
房地产按照不同的标准可以划分为不同的类型，房地产大体上可以分为：居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产等。
2、房地产特性
位置固定性-----位置不可移动性
地域差别性-----每一宗房地产价值都不相同
高值耐久性-----价值昂贵的消费品
保值增值性-----土地稀缺性, 致使房地产具有保值和增值的性质
3、房地产开发
房地产开发是通过土地、建筑材料、市政设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面的资源的组合使用而为人类提供居住空间, 并改变人类生存的物质环境的一种劳动。
4、房地产市场
一级市场：房地产一级市场又称土地一级市场, 是土地使用权出让的市场, 既国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国有土地后出让给房地产经营者与使用者的市场, 出让的土地可以使生地也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是国家垄断的市场。生地（没有实现三通一平）和熟地（已实现三通一平）
三通一平：通水、通电、通道路, 土地平整
七通一平：通上水（自来水）、下水（防水、雨水排放）、电、煤、道路、电3
讯、热、土地平整。
二级市场：是房地产开发市场, 其经营主体为各房地产开发公司, 其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划, 对土地进行初级开发和再次开发。然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。
三级市场：是指在二级市场的基础上再次将房地产转让或转租的市场, 也就是房地产进入流通领域进行交易而形成的市场。
5、房地产与建筑业的区别
房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的行业。
房地产业与建筑业既有区别又有联系。主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。这两个产业有着非常密切的关系，在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建筑的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者，组织者并承担发包任务，建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务。
6、国土局
代表国家行使土地所有者的职权以及对房地产市场，房地产行业进行管理的一个政府部门。
7、商品房
是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。
8、发展商／开发商
专门从事房地产开发和经营的企业。
9、代理商
经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及为物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。
10、房地产产权
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是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。简单说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，开发商拥有产权并独立出售，出租的房屋，车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及公建，对购房者而言，就不具备产权的概念。
11、如何办理产权
每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购买发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，办理过户手续。可以委托中介机构或由开发商代办。
12、房地产产权登记
指凡在规定范围内的房地产产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产产权实施有效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。
13、国土局产权登记处
办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。
14、公证处
是一个国家的证明机关，是法律公正的机构。
15、房地产证
是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产产权的法律凭证。
16、房地产公证
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公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证。
17、商品房预售许可证
按规定，房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。
18、房地产买卖合同
是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。
19、房屋所有权
房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享有权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。
20、房屋使用权
是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。
21、土地的所有权形式
国家所有，集体所有。
22、土地所有权的变更
集体所有的土地经过国家征用转为国家所有。
23、国家所有的土地
包括城市市区的土地；农村和城市郊区中依法征收、征用、征购并收归国有的土地；国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂。
24、集体所有的土地
集体所有的土地只能由村民集体合法经营管理（如举办乡镇企业）或个人承包经营，不得擅自租赁或与发展商合作开发。如宅基地，其房不能转让；宅基地、自留地、自留山属集体所有。
25、国有土地所有权
国有土地实行所有权和使用权分离制度。国有土地可以由全民、集体所有制6
单位和个人使用，但须依法取得“国有土地使用证”。土地使用权的年限：居住用地70年；商业、旅游、娱乐用地40年；工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地及其他用地50年。
26、房地产开发用地
必须是城市规划区范围内的国有土地或将集体所有的土地依法经过征用转为国有土地。开发商须通过土地使用权出让、转让程序取得土地使用权，并取得“建设用地规划许可证”。国有土地使用权的获取：
（1）土地使用权出让（政府以拍卖、招标、协议的方式）：
（2）土地使用权划拨（无偿），包括国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利的项目；
（3）土地使用权转让（出售/交换/赠与）。房地产转让、继承、赠与、遗赠（转移的是房屋所有权和土地使用权）。
27、商品房现售的条件
开发商具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证/使用土地的批文；持有建设工程规划许可证和施工许可证；通过竣工验收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其地配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已落实。
28、商品房取得预售许可证应当具备的条件
（1）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；
（2）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书：
（3）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续：
（4）已确定施工进度和竣工交付使用时间；
（5）七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成2/3结构工程，并且发展商开发建设资金占工程总投资30％的比例；
（6）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户；
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（7）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；
（8）法律、法规规定的其他条件。
29、房地产的登记发证制度
产权发生变化需进行登记。
（1）转移、分割、抵押、继承、租赁等；
（2）登记是应当完成的程序，否则权利人的权利尚处于不确定状态，容易遭受侵害；
（3）没有登记，权利人的权利仍应受到保护。
二、地产类型
1．居住区用地
是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用低的总称。
2、住宅用地
是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。
3、其他用地
是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。
4、公共服务设施用地
一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
5、道路用地
是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
6、公共绿地
是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状、带状绿地等。
7、道路红线
是指城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。
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8、建筑线
一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。
9、房屋用地
是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地。
10、住宅用地
是指供居住的各类房屋用地。
11、工业用地
是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。
12、仓储用地
是指国家、省（自治区、直辖市）及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。
13、商业服务业用地
是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印腾写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地。
14、旅游业用的
是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友谊商店等用地。
15、绿化用地
是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以及其他公共绿地等用地。
16、公共建筑用地
是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医卫等用地。
17、文、体、娱用地
是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育场馆、俱乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地。
三、房产术语
1、商品房
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是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。
2、经济适用住房
是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
3、存量房
是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。
4、再上市房
是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用住房首次上市出售的房屋。
5、住宅
是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。
6、准现房
准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内、外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
7、共同共有房产
共同共有房产，指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。
8、共有房产
共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。
9、尾房
尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到85％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足、或是楼层不佳、位处两极。
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10、烂尾房
烂尾房是指那些由于开发商资金不足，盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求。导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候，而是随着项目的不断推进，一步步显现。
11、已购公房
已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。
12、单位产权房
单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。
13、廉租房
廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。
14、私房
私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。
15、二手房
二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。
16、期房
期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。
17、现房
所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一11
阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
四、商品房取得“五证”过程
房地产商具备什么条件才能销售商品房呢？根据国家有关法规的规定，必须获得五种特定许可证，这五种特定许可证就好像是房产销售的“绿卡”，缺一不可。房地产商在销售商品房时应具备“五证”即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、和《商品房销售许可证》。
1、《国有土地使用政》
本证是证明土地使用已向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。按照《城市房地产管理法》的规定，房地产商转让房地产，必须与市县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，并依法登记领取土地使用权证书。否则房地产商不得转让房地产。有的房地产商在集体所有的土地上建房并出售，这种情况下，房地产商肯定没有拿到土地使用证。因为按照有关法律规定，集体所有的土地，只有经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。领取土地使用权证书的房地产商，还要按照土地使用权出让合同约定的土地用途进行开发建设。有的房地产商获得某块地的土地使用证，但合同约定的土地用途不是建造商品住房，而房地产商擅自改变土地用途，在这块土地上建造可在市场上销售的商品房，这种情况也是不合法的。
2、《建设用地规划许可证》
本证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前。经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。核发《建设用地规划许可证》的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益，为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的法律依据。未取得《建设用的规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。
3、《建设工程规划许可证》
本证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，国家核发《建设工程规12
划许可证》的目的，是确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。该证件同时也是建设活动中接受监督检查时的法定依据。房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施，对有关责任人员，可以由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
4、《建设工程施工许可证》
本证明建筑施工单位符合施工各种条件，允许其开工的批准证件。建筑施工是一项复杂地生产活动，是房地产开发项目得以顺利实现的重要环节。涉及到监理、设计、资金、图纸、建筑材料等各方面的因素。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证地不得擅自开工。
5、《商品房销售许可证》和《商品房预售许可证》
本证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。商品房预售可以加快房地产融资、搞活房地产市场。但这种方式具有较大的风险性和投机性，为保障购房者的合法权益，《城市房地产管理法》规定房地产商预售商品房的，必须向房地产行政管理部门办理预售登记，领取《商品房预售许可证》后，才能预售商品房。此外，房地产商在销售商品房时，如房屋已经建成，还应当持有房屋所有权证书。
关于销售策划的专业知识
一、销售模式
1、低价开盘
低价开盘是指楼盘在第一次面对消费者时，以低于市场行情的价格公开销售。特别在楼盘的综合性能不强，项目的开发量相对过大，绝对单价过高，市场竞争激烈，类似产品多的情况下，更应考虑。低价开盘有力点是：便于迅速成交，促进良性循环；便于日后的价格调控；便于内务周转，资金快速回笼。但低价开13
盘也有不利点，如首期利润不高，楼盘形象难以很高提升等。
2、高价开盘
高价开盘是指楼盘第一次面对消费者，以高于市场行情的价格公开销售。其条件是：具有别人所没有的明显楼盘买点；产品的综合性能上佳；公司信誉好，市场需求旺盛。高价开盘的利弊表现为：便于获取最大的高利润，但若价位偏离主力市场，则资金周转会相对缓慢；便于树立楼盘品牌，创造企业无形资产；但日后价格的直接调控余地少。
3、一次性付款
这是在以前供不应求的卖方市场时最为常见的销售方式。在现在买放市场时一般多见于那些低价位小单位的楼盘销售，通常一次性付款都有优惠，对发展商来说一次性付款是解决资金危机的灵丹妙药。
4、分期付款
分期付款又分免息分期付款和低息分期付款。对客户来说免息分期付款最合心意，而且越来越好，但对开发商来说却很不利，损失点利息倒是咬咬牙能挺得过来，只是那资金回笼就不知要到哪年哪月了，这是在淡市比较吸引人的销售方式。
5、银行按揭
这是目前最普遍使用的付款方式，银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。银行按揭业务在国内发展非常迅速，这是因为它符合广大人民的支付能力，使得市场潜在需求能够迅速转化为有效需求。银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效手段。
6、无贴息返本销售
购房者购买物业后到不定期时期后（一般是10～20年）发展商按原价将本金免息返还给业主，而房屋产权仍归业主所有。这种销售方式往往是在社会经济发展稳定和法律保障健全的形势下才会流行。此种方式现在已经被禁止。
7、先租后售
客户可以先租住，到客户认为有能力买下房屋产权时，开发商将如数退还此前的租金总额，并且按租住房时议定的房价出售。这是在淡市下常用的有效手段。14
先租后售的另一种情况是，租住不一定就是购买者，发展商可以先将物业出租，而后再找购买者，购买者购买后发展商此前所收的租金总额连同对租额的权力义务一并转交给购买者，此种情况下的购买者一般都是投资者。
8、售后返租
此种销售方式是，购房者买下物业后将物业返租给发展商，租价和租期由双方议定，同的，购房者也可以选择分期付款。此种方式适合于投资者。此种方式现在已经被禁止。
9、以租代售
有意购房者的客户先租住，按月交租金，等租金总额达到当初议定的房屋总价（连本带息）时，房屋产权归该客户所有。这种销售方式对发展商不利，但另一方面其市场承载面却极其广泛。回购销售客户购买房屋一定时期后，如对物业不满意，发展商保证按原价甚至原价加利息回购。
10、回报销售
购房客户须支付部分房款（一般是30％），但暂不入住，一定期限后（一般是7～10年），此房产归客户所有，等于是发展商用70％的房款回购前十年的房屋使用权。此种销售方式对那些具有较充实的储蓄而又希望能够保值的人具有很大的吸引力。
二、价格与税费
1、均价
均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高城物业推出的“不计楼层、朝向、以2800元/m2统一价销售”，即以均价作为销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。
2、基价
基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。
3、起价
起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般15
以二楼或五楼作为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表“×××元/m2起售”，以较低的起价来引起消费者的注意。
4、预售价
预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。
5、一次性买断价
一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方和卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。
6、诚意金
是指商品房在未取得预售证之前，开方商收取客户可退回的款项。客户交纳诚意金一般可以获得开发商的折扣承诺，即到开发商取得预售证而公开发售时，客户可以凭此额外折扣购房。开方商收取诚意金的目的有以下几个：取得部分流动资金；吸引客户对楼盘情况的长期跟踪和熟悉；试探客户的需求以作调整改进；试探客户接受的心里价位；吸引炒家的进入。
7、定金
定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国有关法律法规的规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20％。如果购房者交了定金之后改变注意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。
8、违约金
违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只有当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。
9、土地开发费
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每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用（万元/ha）。
10、住宅单位综合造价
每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用（元/m2）。
11. 、公共维修基金
公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和公用设施、设备的维修、养护。
12、银行按揭
是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分楼款，余款由银行代购者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，楼房所有权归己。
13、契税
是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。凡是国有土地使用权出让（土地使用权转让包括出售、赠与、交换）都需要交纳契税。契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用。
14、印花税
是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。
三、开盘前的准备工作
公司在推出一个楼盘（房产个案）时，在开盘前作好充分的案前准备是非常必要的。只有案前工作做好了，才能顺利地完成好后面的销售任务。
一般在作案前准备时，先要做一份详尽的工作进度控制表。把案前工作需要完成的事项按项目分类编排进去。表格上需注明项目、具体工作事项、需配合单位、时间表等。
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案前工作一般要完成四大项目：建筑设计的确定、工地现场的布置、策划执行、业务执行。
1. 建筑设计的确定
一块地块在确定下来后，发展商首先要根据设计院的竞标方案，确定小区的规划方案。销售部可以根据自己在实际销售过程中遇到的情况，参与到建筑设计的讨论中去。建筑设计包括：小区规划、平立面、面积、建材设备、总平面图、效果图、模型、证照和补充条款等。首先要尽快与发展商敦促设计院将总平面图（扩初）等确定下来报政府有关部门进行审核。至于景观，发展商可以委托设计院设计，也可以请外面专门的景观设计公司进行设计。在完成图纸方案设计的同时，可以同时对效果图、模型等进行厂商联系。一周内完成草图和样品。效果图将在三周内完成上色与点景的工作。至于模型，在样品出来后，销售部要对其进行严格的审核，因为一个好的模型，可以直接反映出小区的规划与品质，使客户产生身临其境的感觉。模型的作业时间一般也需三周。
2. 工地现场的布置
工地现场的布置分为：场地平整；售楼处的设计、建造、装修；停车场、入口地面、庭院的建造；现场主看板的制作；户外看板的选点制作；罗马旗的设计与制作；售楼处内空调的购买；电话的申请；控台的制作；销售道具与户外灯光的设计选购等。其中现场主看板与户外看板的选点制作以及售楼处的设计与建造是较重要的部分。因为是通路，这些都需要发展商的大力配合，而罗马旗则需要策划部门的通力合作。工地现场的布置应在开盘前完成，一般需要约两个月。
3、策划执行
在案前的准备工作中，策划部门扮演了什么角色呢？在工作进度表中，专门有一大项为策划执行，即为策划部需配合项目。有案名、LOGO 、楼书、海报、派夹报以及DM 、名片、信封、手提袋、媒体计划、NP 等。案名及LOGO 的提报，策划部应在建筑设计开始讨论的同时进行，在两周内完成。楼书、海报、派夹报、DN 等，则应在设计确定后，开始进行文案的设计，然后是排版、发包印刷，一般在一个半月内全部完成。整个销售过程中的媒体计划，策划部应在开盘前一个月先制定出一个初步计划，然后在一个月的预约时间内，再视情况作相应的调整。第一拨的NP 稿，应在开盘前两周提前完成，因为第一拨的NP 稿是个案打响第一18
炮的关键，应仔细斟酌。由上所述，可以看出，策划部再案前工作中，起了非常重要的作用。
4、业务执行
案前还有一个最重要的事项，就是义务执行里的销讲制作。销讲的制作应在案前开始时先进行资料收集，然后制作。约在一个月内完成。售楼处的建造等完毕后，待人员进场，开始熟悉销售讲习、进行销售演练。与发展商的合同讨论和定价也是业务执行中较重要的一点。其他如：人员确定、办公用品的购置，则是需管理部（办公室）配合的项目。
了解了案前作业的流程，制定好案前作业的时间，我们就可以在案前工作进度表上把什么时段完成何种事项都标注上去。一目了然，便于时间的控制，很好的完成案前工作。
四、常用销售物料
销售物料的制作一般由策划部门协同销售部和广告公司、制作公司共同完成。
1. 销售道具
位置图、环境图、鸟瞰图、透视图、模型、灯箱、旗帜、免费资料、展示品（可分为：平面展示、立体展示、对比展示）、样板间、形象展品（如广场、游乐园等）、纪念品（赠品）广告牌、门前指引物、展板。
2、销售手册内容
（1）五证：商品房销售（预售）许可证、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证：
（2）销讲；
（3）房源销控表；
（4）总平面图；
（5）交通位置图；
（6）户型图；
（7）价格表；
（8）付款方式；
（9）交房标准及菜单装修方案；
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（10）认购协议书；
（11）商品房买卖合同标准文本；
（12）物业公司的简介及管理公约；
（13）按揭办理方法；
（14）银行利率表；
（15）认购房付款一览表；
（16）办理产权的有关程序及税费；
（17）入住程序及收费明细表；
（18）购房费用速算表；
（19）客户资料表。
3、销售表格运用
（1） 来人来电客户资料调查表；
（2） 客户来电登记表；
（3） 来访客户登记表；
（4） 付款一览表；
（5） 意向客户登记表；
（6） 市场调查分析表。
五、某楼盘购房费用表举例
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六、某楼盘按揭须知举例
本楼盘为一广东省楼盘
1、申请人条件
（1）申请人必须是年满18岁的中国籍（包括港、澳、台）具有独立民事能力的个人；
（2）与发展商已签订正式买卖合同，并同意用所购房产作抵押；
（3）有固定职业和稳定收入，能偿还贷款本息；
（4）业主年龄加按揭年限不得超过70岁。联名供楼时，贷款年限以年幼者计算（年幼者必须在18周岁以上且有固定职业和稳定收入，否则以年长者计算），业主年龄加按揭年限超过70岁的或未加按揭年限不到18周岁的必须由另一位共同申请人提供担保。18周岁以下未成年人士不能单独申请按揭贷款。
2、借款人申请住房按揭贷款须提供的资料（包括元原件及A4纸复印件）
（1）身份证件：
a 、国内人士须提供身份证和户口簿原件及五份复印件（户口簿复
印件须首页及业主联）；若为集体户口，可提供加盖单位公章的
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集体户口复印件；非本市户口人士须同时提供本市户籍联系人
地址及电话（附身份证复印件）。
B 、港澳同胞须提供身份证、回乡证原件及五份复印件。
C 、台湾同胞须提供身份证、护照、台胞证、来往大陆通行证及五
份复印件。
D 、外籍人士须提供身份证、护照、居留权证及五份复印件（其中
身份证、护照须经过我国公证处办理认证并翻译成中文）。
（2）单位开具的收入证明（最好用有公司抬头的便笺）或提供工资存折（月均收入不低于月供额的150%）。工行牡丹信用卡金卡客户或国家机关、金融保险、科教文卫、邮电通信、水电气供应、部队系统人员在提供能证明本人身份的有效证件后，免提供单位收入证明。如办理七成以上（不含七成）按揭需再提供存款证明（存款证明不低于贷款的20%）或提供股票、债券、房产、车产等证明。
（3）若办理公积金按揭需提供公积金卡、近期公积金缴存证明（由公积金所在开户银行开出，必须连续缴存半年以上）。
（4）与发展商签署的购房协议、商品房买卖合同、首期楼款和定金的收据或发票。
3、办理程序
（1）客户选定楼宇单元后，按认购书规定时间交付首期楼款后，与发展商签署《商品房买卖合同》
（2）客户按规定的时间带齐第二条所要求的资料原件及复印件到银行指定的律师事务所办理按揭手续并缴交有关按揭费用；
（3）银行审批（在银行审批过程，若需提供补充资料，敬请客户配合）；
（4）审批完成后，由律师所代办公证、抵押登记和保险手续；
（5）银行发放按揭贷款，由律师所通知客户供款日期及领回合同、保险单、借据、还款计划表等有关资料。
4、银行提供的贷款额度、年限、利率
（1）本市居民若收入、工走稳定（如国家机关、金融保险、科教文卫、邮电通信、水电气供应、部队系统人员等），且资信良好并获得银行认可；外地居民、港澳台外籍人士若在本市有固定工作、稳定的收入和相应的经济实力，房屋22
贷款额最高可达房价的八成，贷款年限最长可达三十年，商铺按揭贷款额最高为商铺售价的六成，贷款年限最长为十年，车位按揭贷款额最高为车位售价的六成，贷款年限最长为十年。
（2）同一申请人向银行申请按揭贷款超过两套房产（包括商铺）的，借款人须将同时供两套以上房产的情况如实向银行讲明，两套房不可同时都做八成按揭。
（3）公积金贷款额根据公积金缴存情况计算，最高可申请25万，额度不足可申请组合贷款（总成数不超过七成），期限最长不超过三十年且业主年龄加按揭年限不得超过男60岁，女55岁（特殊工种另计）。商铺按揭不能申请公积金贷款或组合贷款。
（4）所有按揭贷款申请是否通过以银行最终审批结果为准，利率按中国人民银行公布利率执行，暂不做期限为一年的按揭。申请车位按揭的，车位与住宅一同购买，并确定是自用的，其按揭贷款可执行个人住房贷款利率，否则执行期限利率。
（5）贷款期内可随时与工商银行协商变通还款方式。
注：提前还款必须在开始供款半年后才能办理（提前还款分全部提前还款和部分提前还款两种）。
5、办理按揭所需费用（人民币）
（1）抵押登记及他项权证办理费：150元/份。
（2）合同公证费：300元/份（公积金贷款或组合贷款须再缴交授权委托书公正费200元）。
（3）律师费：500元/份（公积金贷款或组合贷款须缴交，纯商业贷款免收）。
（4）印花税：贷款金额×0.005％。
（5）房屋抵押保险费：贷款额的1.2倍×保险费率×年限，保险费率：2年以内，1‰；3～5年，0.9‰；6～10年，0.8‰；11～20年，0.6‰；21年以上，0.5‰。
6、注意事项
（1）客户交完首期签订完《商品房买卖合同》后，请与当日或七日内到开发商指定银行办理按揭手续；
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（2）以上费用须备现金并与办理按揭手续时交齐；
（3）联名购房者必须再签署《商品房买卖合同》和办理按揭手续时全部到齐；18岁以下可由其监护人代签；
（4）以上按揭须知内容将随银行的最新要求为准。
关于建筑工程的专业知
一、开发建设程序知识
1、基本建设程序
一个项目从计划建设到建成交付使用一般要经过三个阶段，决策、准备和实施三大阶段。
（1）提出项目建议书（经批准为立项）；
（2）选定建设地点（选址）；
（3）进行可行性研究（经批准为决策）；
（4）设计阶段；
（5）组织施工；
（6）均工验收；
（7）交付使用。
2、房地产项目办理建设用地的流程
（1）申请定点，核发《建设用地规划许可证》。
（2）申请用地，评估地价、签《国有土地出让合同》，办理《建设用地批准书》。
（3）办理征地、补偿、拆迁手续。交缴有关费用。
（4）交清地价，办理地籍登记，核发《国有土地使证》。
3、设计及报建阶段
（1）总规设计——总平面报审。
（2）修建性详细规划设计——详规报审。（五图一书设计：总规图、绿化图、道路图、竖向图、管线平衡图、设计说明书）。
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（3）建筑单体方案设计——建筑方案审查。
（4）扩初设计——初步设计审查。
（5）报建施工图设计——施工图报建。
专业报建意见——教育意见、市政意见、人防意见、消防意见、环保意见、卫生意见、绿委意见，取得《建设工程规划许可证》。
4、商品房预售许可证
（1）取得商品房预售许可证所需的工程形象：七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成2/3的结构工程。
（2）取得商品房预售许可证所需的开发证照：建设用地批准书、国有土地使用证、建设工程报建审核书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。
5、竣工验收
（1）工程竣工验收：是指建设工程依照国家有关法律、法规及工程建设规范、标准的规定，已全部完成工程设计文件要求和合同约定的各项内容，建设单位已取得政府有关部门（或其委托机构）出具的工程施工质量、消防、规划、环保、城建档案等验收文件或准许使用文件后，组织工程竣工验收并编制完成《建设工程竣工验收报告》。工程竣工验收实行备案制度。
（2）工程竣工验收备案：工程竣工验收备案必须完成的验收项目有：质监验收、规划验收、消防验收、环保验收、电梯验收、市政验收、燃起验收。
（3）综合验收：综合验收必须完成的项目有：竣工验收备案表、规划验收、消防验收、人防验收、永久供水证明、永久供电证明、燃气验收、电信验收、通邮申报表、公建配套项目竣工移交、化粪池验收、市政验收、环保检测。
6、交付使用(交楼)
（1）商品住宅交付使用时，开发企业应当同时向购房业主出示综合验收合格证，提供商品住宅交楼书（建委监制）、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书（一证三书）。
（2）根据2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号），商品住宅质量保证书的最低保修期明确如下：
地基和主体结构：设计文件规定的合理使用年限；屋面防水：5年；墙面、25
厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏：5年；地面空鼓开裂、天面饰面开裂：2年；门窗翘裂、五金件损坏：2年；管道堵塞：2年；卫生洁具：1年；灯具、电器开关；6个月。
（3）《商品住宅质量保证书、使用说明书》的组成，包括以下几个部分：封面；交楼书验核单位、建设单位、设计单位、施工单位、监理单位和建设单位质量保修受理部门；住宅基本设置和设计标准（按户型填写，每个户型单独填一张表）；住宅质量保证书；住宅使用说明书。
二、工程管理知识
1、工程建设项目的组成及划分
单项工程、单位工程、分部工程及分项工程。单项工程是建设项目的组成部分；单位工程是单项工程的组成部分；分部工程是单位工程的组成部分；分项工程是分部工程的组成部分。
2、建设施工场地必备的工程开工条件
三通一平（通水、通电、通路、场地平整）或加上通气、通汽构成五通一平。
3、常见质量问题
屋面漏水、厨房及厕所漏水、地下室渗水、窗框渗水、天花开裂、墙体裂缝。
4、工程进度管理
（1）工程主要形象进度：基础完成、预售形象进度、封顶、外立面完成、工程竣工。
（2）销售区域形象：售楼部、样板房、销售通道（看楼通道）。
三、房屋建筑面积
1、建筑的含义
一是建筑物和构筑物的通称；二是建造活动；三是工程技术和建筑艺术的综合创作。构成建筑的基本要素是建筑功能、建筑技术、建筑形象，通常称为建筑的三要素。
2、建筑物的分类
（1）按建筑物的用途分类分为民用建筑、工业建筑和农业建筑。
（2）按建筑物的层数或高度分类：
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a 、低层建筑：1～3层；
b 、多层建筑：4～6层；
c 、中高层建筑：7～9层；
d 、高层建筑：10层以上；
e 、小高层建筑：一般是10～18层；
f 、超高层：100m 以上。
3、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率
（1）容积率：是控制地块建筑强度的重要指标，等于地块总建筑面积/地块面积。
（2）建筑密度：是控制地块空地（绿化、道路、广场等）数量的重要指标，等于地块总建筑基底面积/地块面积。
（3）建筑高度（建筑限高）：室外地面到其檐口或女儿墙的高度，屋顶上的水池、机房、楼梯屋不计入建筑高度。
（4）绿地率：等于地块所有绿化用地面积/该地块总面积。
4、水电及设备
对各户的用电容量，以各户的建筑面积计算。
（1） 户内建筑面积：小于80m2（含80m2）为4kW /户，单相供电；
80m2（不含80m2）～200m2（不含200m2）
为6kW/户，单相供电；200m2（含）以上及
复式住宅为10kW/户，三相供电；
（2）别墅为30kW/户，三项供电。
5、住宅建筑隔声规范（一级为较高标准，二级为一般标准，三级为最低限） 一级 二级 三级
卧室、书房： ≤40dB ≤45dB ≤50dB
起居室： ≤45dB ≤50dB ≤50dB
6、建筑物额构造组成
一栋建筑物，一般由基础、墙或柱、楼地板或地坪、楼梯、屋顶和门六部分组成。
7、基础和地下室
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（1）基础：基础是建筑物最下部的承重构件，它承受着建筑物的全部荷载，并将这些荷载传给地基。
（2）地下室：是指在建筑物底层以下的房间，用作设备房、车库、人防。 常用的基础形式：
a 、天然基础：条形基础、独立基础等；
b 、桩基础：预制桩、灌注桩。
8、墙
墙是建筑物的承重构件和围护构件。作为承重构件，承受着建筑物由屋顶或楼板传来的荷载，并将这些荷载再传给基础；作为围护构件，外墙起着抵御自然界各种因素对室内的侵袭；内墙起着分隔空间、组成空间、隔声、保温隔热、防火以及保证舒适环境的作用。
墙体目前使用空心砖，墙体厚度一般为：外墙：200mm 厚空心砖（南方）；分户墙：200mm 厚空心砖；内隔墙：100mm 厚空心砖; 厨房、卫生间；100mm 厚空心砖。
9、柱
柱是框架或排架结构的主要承重构件，承受着建筑物由屋顶或楼板传来的荷载。它必须具有足够的刚度和强度。
10、楼板层及地坪
（1）楼板层是房屋建筑中水平方向的重置构件。它承受家具、设备、人体荷重以及自重，并将这些荷载传给墙或柱。它具有足够的强度、刚度和隔声、防水、防潮能力。
（2）地坪是底层房间与土层相接的构件。它要求具有耐磨、防潮、防水和保温的能力。
a 、 层高：指该层楼地面到上一层楼面之间的垂直距离，楼层层高≥
2.8m 。目前设计公寓、小高层的层高：2.9m ；花园洋房的层高：
客厅3.0m 、卧室3.0m 。
b 、净高：指地面（楼板）至吊顶或楼板底面之间的垂直高度。卧室
净高≥2.4m ；厨房净高≥2.2m （举手触摸）；卫生间、厕所、储藏
间净≥2m 。
28
11、门常用尺寸
（1）平尺公寓：入户门为1000mm ×2200mm ；卧室门900mm ×2100mm ；厨房门800mm ×2100mm ；卫生间门750mm ×2100mm 。
（2）花园洋房：入户门为1000mm ×2400mm ；卧室门900mm ×2100mm ；厨房门800mm ×2100mm ；卫生门750mm ×2100mm ；佣人房门800mm ×2100mm 。
（3）起居厅处阳台门：门宽度不小于2400mm ，且当厅开间大于4m 时，门宽度大于2700mm ；门高2300mm 。
四、住宅的结构形式知识
1、钢结构
是指承重的主要构件，是用钢材料建造的，包括悬索结构。
2、钢筋混凝土结构
是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其布材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。高层建筑的结构形式：
（1）框架结构：由梁、板、柱组成。10～12层以下采用；
（2）框架—剪力墙结构：由梁、板、柱、钢筋混凝土墙（剪力墙）组成。10～12层以上采用；
（3）剪力墙结构：16～40层采用；
（4）框支剪力墙结构：底层为框架，上层为剪力墙（设转换层）。
3、混合结构
是指承重的主要构件是用钢筋混凝土砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成的，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。
4、砖木结构
是指承重的主要构件是用砖。木材建造的。如一空房屋是木制房架、砖墙、木桩建造的。
5、其他结构
是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。 29
五、其他规划设计知识
1、城市居住区
城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
2、居住小区
居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围和，并与居住人口规模7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
3、居住组团
居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
4、居住区级道路
一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。
5、小区级路
一般用以划分组团的道路。
6、组团级路
上接小区路，下连宅间小路的道路。
7、宅间小路
住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。
8、公共绿地
满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。
9、配建设施
与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地总称。
10、公共活动中心
配件公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。
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11、道路红线
城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。
12、住宅组团
我们所熟悉的居住区，从布局上看多是外向开方型的，小区与主要街道没有
界线，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻。这种布局的缺点是不但形象单一死
板，而且给住户带来不安全感。而住宅组团是一种融合了中式四合院建筑模式的
居住结构。院落式的布局，用四面楼房围和成较为封闭的空间，它能给住户带来
领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非
常符合现代人交流的心里需要。
13、建筑线
一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。
14、日照间距系数
根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。
15、塔楼
塔楼主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，
塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。
16、板楼
楼由许多单元组成，每个单元用自己单独的楼梯、电梯。但从其外观上看不
一定都呈“一”字型，也可以是拐角、围合等形状。
17、开间
住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际
距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0m ～
3.9m ，砖混结构住宅开间一般部超过3.3m 。规定较小的开间尺度，可缩短楼板
的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。
开间5m 以上，进深7m 以上的大开间住宅可为住户提供一个40～50m2甚至
更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面
积增加2％，便于灵活隔断、装修该造。
18、进深
在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的
31
实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良
好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前
我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5m 左右，不能任意扩大。
19、层高
层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，
这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
20、净高
净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
21、标准层
标准层是指平面布置相同的住宅楼层。
22、阳台
是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。
23、平台
平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的
部分。
24、走廊
走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。
25、地下室
地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
26、半地下室
半地下室是指房间地面低于室外地面的高度超过该房间净高的1/3，且不超
过1/2者。
27、玄关
玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家
庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能
一笕无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割。就是
自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是
接受邮件、简单会客的场所。
28、隔断
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隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。
29、过道
过道是指住宅套内使用的水平交通空间。
30、假层
是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度小于1.7m ，面
积不足底层的1/2的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。
31、阁楼（暗楼）
一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。
关于几种概念住宅的知识
1、跃层、复式和错层住宅
（1）跃层住宅：通常情况，跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯
联系上下层：一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二
层安排卧室、书房、卫生间等。
（2）复式住宅：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅（通常是
2.7m ）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目
的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。这种做法是为适应
其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。
复式住宅实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层
面积的一部分。夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空的一侧不
做墙壁或墙面后退，在平面的外边缘有栏杆或栏板，上面的人可以看见下面，下
面的人也可以看见上面，形成一种不完全的空间，一般称其为“排空”）, 在底层
之间有视线上的交流和空间上的流通。而跃层住宅的上、下两层之间完全由楼板
分隔，只通过楼梯联系，和复式住宅的空间是两种不同的类型。
跃层和复式的面积计算：跃层住宅如果是完整的两层，其建筑面积或使用面
积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和。如果跃层部分的高度不够一个完
整的层高，可以参照坡屋顶使用面积的计算标准：
如：利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（漱洗、便溺、采光、
33
通风）外，还应同时具备以下两个条件，方能计入使用面积；使用房间的净高度
最低处不应低于1.5m （含）；使用房间净面积的一半（含）以上不低于2.1m （含）。
（3）错层住宅：错层是指一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。
优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅
丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居
室比较高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅，
可以减少挖土的土方量。错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得
到，所以对于初次进入这种住宅的人有较大吸引力。但错层式住宅不利于结构抗
震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高
档住宅。
2、生态住宅
生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系
统效率最优原则，设计、组织建筑内、外空间中的各种物质因素，使物质、能源
在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废、无污染的生态平
衡的建筑环境。这里的环境不仅涉及住宅区的自然环境，如空气、水体、土地、
绿化、动植物、能源物等, 也涉及住宅区的人文环境、经济系统和社会环境。培
育生态住宅概念主要是在这种观念的影响下，在住宅建设与发展中始终以生态问
题为中心，在环保、绿化、安居、道路管网等方面进行系统规划与管理，使住宅
区生态环境处于良性循环状态之中。
3、绿色住宅
绿色住宅不是一般人认为的绿化较好的住宅。实际上较高的绿化率只是“绿
色住宅”内容的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是全方位的立体环保工程。
它是既适应地方生态又不破坏地方生态的建筑。具有节地、节水、节能、改善生
态环境，减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。
节约土地资源。新型建材，新型墙体的采用是“绿色住宅”的构成内容。住
宅的墙体提倡使用高科技环保建材。如现在有一种新型的建材环保用砖，该砖采
用发电厂排出的飞灰为重要原料，抗压强度在8MPa 以上，在防水，隔热，隔音
和耐震强度上均超过了一般红砖。另外有一种木屑制砖，该砖的重量只有普通砖
的一半，但强度却是普通砖的两倍。
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充分利用自然资源。住宅采光的设计不但影响居住者身体健康和生活质量，
而且涉及到能源的节约与浪费。如采用大面积玻璃，设计明厅，明卫，明厨等，
能节约大量的电能，尽可能采用太阳能热水系统，采用小区共用供热系统，都是
充分利用自然能源的有效途径，可减少对大气的污染。
垃圾的分类处理。对垃圾的分类处理也属于绿色环保，与住宅环境息息相关。
因此，专家也将垃圾分类处理纳入“绿色住宅”的内容。
4、花园式住宅
花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅，一般都是带有花园草坪和
车库的独院式平房或二，三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪
华，并富有变化，住宅水，电，暖供给一应俱全，户外道路，通信，购物，绿化
也有较高的标准，一般为高收入者购买。
5、智能化住宅的分类
像所有消费品一样，智能化住宅也会根据软硬件的品质不同，而分出不同标
准。
（1） 乙级标准：
a 、安全保安系统：实现小区周界的监控和红外线报警防范，火灾与
煤气报警，紧急呼救报警，电话线被切断与防破坏报警；
b 、通信系统实现住户的至少两对电话线和一个宽带国际互联网络
(lnternet)插口；可接收有线电视网节目；
c 、信息服务系统：实现三表（水，电，燃气表）远程计量，计算机
网络功能及一些物业管理功能；
d 、环境控制系统：实现背景音响与公共广播，出入口控制，社区公
告版。
（2）甲级标准：除了乙级标准所有的功能外，另需增加一些功能，同时整
个系统应是一个由中央控制中心附带数个分控中心构成的集散控制系统。
a 、安全保安系统：实现可视对讲功能，门禁系统功能，家庭智能化
报警增加的功能有：可进行程序自动化控制功能、可实现室内无
线遥控功能、通过电话进行远程遥控功能、电源控制及调光功能。
b 、通信系统：实现住户主要房间有独立的信息点，光纤宽带多媒体
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信息网接入小区，提供外语电视节目。
c 、信息服务系统：增加实现电子购物，电子图书馆，远程医疗登记
等功能。
d 、环境控制系统：实现家电自动控制功能，公共水电设施监视等功
能。
6、联排别墅（TOWNHOUSE ）
Townhouse 是由几幢小于三层的单户别墅并联组成联排式住宅，又称联排别
墅，建筑面积一般是每户150～250m2，每户独门独院，拥有一个“有天有地”
属于自己的约50m2院落。
关于面积计算与技术指标的专业知识
1、住宅的建筑面积
建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面
积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑面积包含了房屋居
住的可用面积，墙体及柱体占地面积，楼梯走道面积，其他公摊面积等。
封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净
面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。挑网台按其水平投影面积约一半计
算建筑面积；
住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平
投影面积计算建筑面积：楼内有楼梯，并设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外
楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。
根据新的国家级标准《房产测量规范》，9种情况下建筑面积不计算：
（1） 层高小于2.20m 以下的夹层、插层、技术层和地下层、半地下室；
（2） 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚，
台阶、无柱雨棚；
（3） 房屋之间无上盖的架空通廊；
（4） 房屋的天面、挑台、天面上的花园、游泳；
（5） 建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台以及建筑物的空
36
间安置箱、罐的平台；
（6） 骑楼、过街楼的底层用作道路、街巷通行的部分；
（7） 利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；
（8） 活动简易房屋；
（9） 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
2、套内建筑面积
也称实用面积，对应着实用率，不包括分摊面积，套内建筑面积＝套内使用
面积＋套内墙体面积。
3、套内使用面积
在商品房销售中简称为使用面积。住宅按《住宅建筑设计规范》（GBJ96-1986）
规定的方法计算：其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑
设计规范》计算，套内建筑面积＞套内使用面积。
4、净面积
净面积也称套内面积、居住面积、地砖面积，是指住宅建筑各层平面中直接
供住户生活使用的居室净面积之和，也就是要除去墙，柱等建筑构件所占有的水
平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。套内建筑面积＞套
内使用面积＞净面积。
5、住宅使用面积
住宅使用面积指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住
宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用
使用面积来计算价格。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅、厨房、卫
生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼、（暗
楼）等面积。住宅使用面积按住宅的内墙线计算。
计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面
积总和和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使
用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。
6、套内墙体面积
商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。共
用墙包括各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔以及外墙（包括
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山墙）。共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙墙体水平
投影面积全部计入套内墙体面积。
7、商品房分摊的公用建筑面积
电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为
整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积，各单元与楼房公共建筑空
间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。
公用建筑面积计算公式：公用建筑面积＝整栋建筑的面积—各套套内建筑面
积之和—已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室。
8、商品房销售面积
商品房销售面积也称住宅面积或住宅建筑面积，是指购房者所购买的套内或
单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销
售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积
＋分摊的公用建筑面积。
9、实用率/得房率
实用率也称得房率，是套内建筑面积和住宅面积（销售面积）之比，大于使
用率。即：实用率＝套内建筑面积/（套内使用面积＋套内墙体面积＋分摊的共
有公用建筑面积）。
10、使用率
住宅套内使用面积和住宅面积（销售面积）的比为使用率。即使用率＝套内
使用面积/（套内使用面积＋套内墙体面积＋分摊的共有公用建筑面积）。
一般高层塔楼在72％～75％之间，板楼在78％～80％之间。
在使用率计算方法的选择上，有些采用轴线面积法。这种方法是以房间内、
外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面
积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积
情况，这实际上是实用率。
比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后
得出的使用面积。这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它
反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。
从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅率略差，主要是因
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为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，
每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅
有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率
还可进一步提高。
11、容积率
容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万m2的土地上，与
4000m2的建筑总面积，其容积率为0.4。
12、建筑密度
建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地比率
（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
13、绿化率
绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
对购房者而言，绿化率高为好。
14、绿地率
绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率
（％），绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”，主要包括公共绿地，宅旁
绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园，小游园，组团绿地及其他的一些
块状，带状化公共绿地。
15、居住人口
是指与住宅统计范围一致的居住人口。以公安居的统计数据为准。
16、居住户数
是指与居住人口数相应的户数。“户”以公安派出所核发的户口簿为准，一
个户簿即一户。
17、人均住宅建筑面积
（新增指标）是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅建筑面积。计算公
式：人均住宅建筑面积（m2/人）＝住宅建筑面积/居住人口。
18、住宅平均层数
住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值（层）。
19、人口毛密度
39
每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量（人/ha）
20、人口净密度
每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量（人/ha）
21、住宅面积毛密度
每公顷居住区用地上拥有的住宅建设面积（m2/ha）.
22、住宅面积净密度
也称住宅容积率。是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积（m2/ha）或
以住宅建筑总面积（万/m2）与住宅用地（万m2）的比值表示。
23、拆建比
新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。
2006年9月12日
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售 楼 冠 军
必 备 专 业 知 识
1
目 录
一、关于房地产的专业知识
1、房地产基本概念
2、地产类型
3、房产术语
4、商品房取得“五证”过程
二、关于销售策划的专业知识
1、销售模式
2、价格与税费
3、开盘前的准备工作
4、常用销售物料
5、某楼盘购房费用表举例
6、某楼盘按揭须知举例
三、关于建筑工程的专业知识
1、开发建设程序知识
2、工程管理知识
3、房屋建筑知识
4、住宅的结构形式知识
5、其他规划设计知识
四、关于几种概念住宅的知识
五、关于面积计算与技术指标的专业知识
2
关于房地产的专业知识
一、房地产的基本概念
1、房地产
房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。
房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。所以房产总是与地产联系在一体的，具有整体性和不可分割性。
房地产按照不同的标准可以划分为不同的类型，房地产大体上可以分为：居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产等。
2、房地产特性
位置固定性-----位置不可移动性
地域差别性-----每一宗房地产价值都不相同
高值耐久性-----价值昂贵的消费品
保值增值性-----土地稀缺性, 致使房地产具有保值和增值的性质
3、房地产开发
房地产开发是通过土地、建筑材料、市政设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面的资源的组合使用而为人类提供居住空间, 并改变人类生存的物质环境的一种劳动。
4、房地产市场
一级市场：房地产一级市场又称土地一级市场, 是土地使用权出让的市场, 既国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国有土地后出让给房地产经营者与使用者的市场, 出让的土地可以使生地也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是国家垄断的市场。生地（没有实现三通一平）和熟地（已实现三通一平）
三通一平：通水、通电、通道路, 土地平整
七通一平：通上水（自来水）、下水（防水、雨水排放）、电、煤、道路、电3
讯、热、土地平整。
二级市场：是房地产开发市场, 其经营主体为各房地产开发公司, 其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划, 对土地进行初级开发和再次开发。然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。
三级市场：是指在二级市场的基础上再次将房地产转让或转租的市场, 也就是房地产进入流通领域进行交易而形成的市场。
5、房地产与建筑业的区别
房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的行业。
房地产业与建筑业既有区别又有联系。主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。这两个产业有着非常密切的关系，在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建筑的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者，组织者并承担发包任务，建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务。
6、国土局
代表国家行使土地所有者的职权以及对房地产市场，房地产行业进行管理的一个政府部门。
7、商品房
是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。
8、发展商／开发商
专门从事房地产开发和经营的企业。
9、代理商
经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及为物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。
10、房地产产权
4
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。简单说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，开发商拥有产权并独立出售，出租的房屋，车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及公建，对购房者而言，就不具备产权的概念。
11、如何办理产权
每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购买发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，办理过户手续。可以委托中介机构或由开发商代办。
12、房地产产权登记
指凡在规定范围内的房地产产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产产权实施有效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。
13、国土局产权登记处
办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。
14、公证处
是一个国家的证明机关，是法律公正的机构。
15、房地产证
是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产产权的法律凭证。
16、房地产公证
5
公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证。
17、商品房预售许可证
按规定，房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。
18、房地产买卖合同
是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。
19、房屋所有权
房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享有权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。
20、房屋使用权
是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。
21、土地的所有权形式
国家所有，集体所有。
22、土地所有权的变更
集体所有的土地经过国家征用转为国家所有。
23、国家所有的土地
包括城市市区的土地；农村和城市郊区中依法征收、征用、征购并收归国有的土地；国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂。
24、集体所有的土地
集体所有的土地只能由村民集体合法经营管理（如举办乡镇企业）或个人承包经营，不得擅自租赁或与发展商合作开发。如宅基地，其房不能转让；宅基地、自留地、自留山属集体所有。
25、国有土地所有权
国有土地实行所有权和使用权分离制度。国有土地可以由全民、集体所有制6
单位和个人使用，但须依法取得“国有土地使用证”。土地使用权的年限：居住用地70年；商业、旅游、娱乐用地40年；工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地及其他用地50年。
26、房地产开发用地
必须是城市规划区范围内的国有土地或将集体所有的土地依法经过征用转为国有土地。开发商须通过土地使用权出让、转让程序取得土地使用权，并取得“建设用地规划许可证”。国有土地使用权的获取：
（1）土地使用权出让（政府以拍卖、招标、协议的方式）：
（2）土地使用权划拨（无偿），包括国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利的项目；
（3）土地使用权转让（出售/交换/赠与）。房地产转让、继承、赠与、遗赠（转移的是房屋所有权和土地使用权）。
27、商品房现售的条件
开发商具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证/使用土地的批文；持有建设工程规划许可证和施工许可证；通过竣工验收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其地配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已落实。
28、商品房取得预售许可证应当具备的条件
（1）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；
（2）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书：
（3）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续：
（4）已确定施工进度和竣工交付使用时间；
（5）七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成2/3结构工程，并且发展商开发建设资金占工程总投资30％的比例；
（6）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户；
7
（7）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；
（8）法律、法规规定的其他条件。
29、房地产的登记发证制度
产权发生变化需进行登记。
（1）转移、分割、抵押、继承、租赁等；
（2）登记是应当完成的程序，否则权利人的权利尚处于不确定状态，容易遭受侵害；
（3）没有登记，权利人的权利仍应受到保护。
二、地产类型
1．居住区用地
是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用低的总称。
2、住宅用地
是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。
3、其他用地
是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。
4、公共服务设施用地
一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
5、道路用地
是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
6、公共绿地
是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状、带状绿地等。
7、道路红线
是指城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。
8
8、建筑线
一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。
9、房屋用地
是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地。
10、住宅用地
是指供居住的各类房屋用地。
11、工业用地
是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。
12、仓储用地
是指国家、省（自治区、直辖市）及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。
13、商业服务业用地
是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印腾写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地。
14、旅游业用的
是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友谊商店等用地。
15、绿化用地
是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以及其他公共绿地等用地。
16、公共建筑用地
是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医卫等用地。
17、文、体、娱用地
是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育场馆、俱乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地。
三、房产术语
1、商品房
9
是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。
2、经济适用住房
是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
3、存量房
是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。
4、再上市房
是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用住房首次上市出售的房屋。
5、住宅
是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。
6、准现房
准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内、外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
7、共同共有房产
共同共有房产，指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。
8、共有房产
共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。
9、尾房
尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到85％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足、或是楼层不佳、位处两极。
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10、烂尾房
烂尾房是指那些由于开发商资金不足，盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求。导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候，而是随着项目的不断推进，一步步显现。
11、已购公房
已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。
12、单位产权房
单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。
13、廉租房
廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。
14、私房
私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。
15、二手房
二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。
16、期房
期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。
17、现房
所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一11
阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
四、商品房取得“五证”过程
房地产商具备什么条件才能销售商品房呢？根据国家有关法规的规定，必须获得五种特定许可证，这五种特定许可证就好像是房产销售的“绿卡”，缺一不可。房地产商在销售商品房时应具备“五证”即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、和《商品房销售许可证》。
1、《国有土地使用政》
本证是证明土地使用已向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。按照《城市房地产管理法》的规定，房地产商转让房地产，必须与市县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，并依法登记领取土地使用权证书。否则房地产商不得转让房地产。有的房地产商在集体所有的土地上建房并出售，这种情况下，房地产商肯定没有拿到土地使用证。因为按照有关法律规定，集体所有的土地，只有经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。领取土地使用权证书的房地产商，还要按照土地使用权出让合同约定的土地用途进行开发建设。有的房地产商获得某块地的土地使用证，但合同约定的土地用途不是建造商品住房，而房地产商擅自改变土地用途，在这块土地上建造可在市场上销售的商品房，这种情况也是不合法的。
2、《建设用地规划许可证》
本证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前。经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。核发《建设用地规划许可证》的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益，为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的法律依据。未取得《建设用的规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。
3、《建设工程规划许可证》
本证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，国家核发《建设工程规12
划许可证》的目的，是确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。该证件同时也是建设活动中接受监督检查时的法定依据。房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施，对有关责任人员，可以由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
4、《建设工程施工许可证》
本证明建筑施工单位符合施工各种条件，允许其开工的批准证件。建筑施工是一项复杂地生产活动，是房地产开发项目得以顺利实现的重要环节。涉及到监理、设计、资金、图纸、建筑材料等各方面的因素。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证地不得擅自开工。
5、《商品房销售许可证》和《商品房预售许可证》
本证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。商品房预售可以加快房地产融资、搞活房地产市场。但这种方式具有较大的风险性和投机性，为保障购房者的合法权益，《城市房地产管理法》规定房地产商预售商品房的，必须向房地产行政管理部门办理预售登记，领取《商品房预售许可证》后，才能预售商品房。此外，房地产商在销售商品房时，如房屋已经建成，还应当持有房屋所有权证书。
关于销售策划的专业知识
一、销售模式
1、低价开盘
低价开盘是指楼盘在第一次面对消费者时，以低于市场行情的价格公开销售。特别在楼盘的综合性能不强，项目的开发量相对过大，绝对单价过高，市场竞争激烈，类似产品多的情况下，更应考虑。低价开盘有力点是：便于迅速成交，促进良性循环；便于日后的价格调控；便于内务周转，资金快速回笼。但低价开13
盘也有不利点，如首期利润不高，楼盘形象难以很高提升等。
2、高价开盘
高价开盘是指楼盘第一次面对消费者，以高于市场行情的价格公开销售。其条件是：具有别人所没有的明显楼盘买点；产品的综合性能上佳；公司信誉好，市场需求旺盛。高价开盘的利弊表现为：便于获取最大的高利润，但若价位偏离主力市场，则资金周转会相对缓慢；便于树立楼盘品牌，创造企业无形资产；但日后价格的直接调控余地少。
3、一次性付款
这是在以前供不应求的卖方市场时最为常见的销售方式。在现在买放市场时一般多见于那些低价位小单位的楼盘销售，通常一次性付款都有优惠，对发展商来说一次性付款是解决资金危机的灵丹妙药。
4、分期付款
分期付款又分免息分期付款和低息分期付款。对客户来说免息分期付款最合心意，而且越来越好，但对开发商来说却很不利，损失点利息倒是咬咬牙能挺得过来，只是那资金回笼就不知要到哪年哪月了，这是在淡市比较吸引人的销售方式。
5、银行按揭
这是目前最普遍使用的付款方式，银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。银行按揭业务在国内发展非常迅速，这是因为它符合广大人民的支付能力，使得市场潜在需求能够迅速转化为有效需求。银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效手段。
6、无贴息返本销售
购房者购买物业后到不定期时期后（一般是10～20年）发展商按原价将本金免息返还给业主，而房屋产权仍归业主所有。这种销售方式往往是在社会经济发展稳定和法律保障健全的形势下才会流行。此种方式现在已经被禁止。
7、先租后售
客户可以先租住，到客户认为有能力买下房屋产权时，开发商将如数退还此前的租金总额，并且按租住房时议定的房价出售。这是在淡市下常用的有效手段。14
先租后售的另一种情况是，租住不一定就是购买者，发展商可以先将物业出租，而后再找购买者，购买者购买后发展商此前所收的租金总额连同对租额的权力义务一并转交给购买者，此种情况下的购买者一般都是投资者。
8、售后返租
此种销售方式是，购房者买下物业后将物业返租给发展商，租价和租期由双方议定，同的，购房者也可以选择分期付款。此种方式适合于投资者。此种方式现在已经被禁止。
9、以租代售
有意购房者的客户先租住，按月交租金，等租金总额达到当初议定的房屋总价（连本带息）时，房屋产权归该客户所有。这种销售方式对发展商不利，但另一方面其市场承载面却极其广泛。回购销售客户购买房屋一定时期后，如对物业不满意，发展商保证按原价甚至原价加利息回购。
10、回报销售
购房客户须支付部分房款（一般是30％），但暂不入住，一定期限后（一般是7～10年），此房产归客户所有，等于是发展商用70％的房款回购前十年的房屋使用权。此种销售方式对那些具有较充实的储蓄而又希望能够保值的人具有很大的吸引力。
二、价格与税费
1、均价
均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高城物业推出的“不计楼层、朝向、以2800元/m2统一价销售”，即以均价作为销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。
2、基价
基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。
3、起价
起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般15
以二楼或五楼作为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表“×××元/m2起售”，以较低的起价来引起消费者的注意。
4、预售价
预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。
5、一次性买断价
一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方和卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。
6、诚意金
是指商品房在未取得预售证之前，开方商收取客户可退回的款项。客户交纳诚意金一般可以获得开发商的折扣承诺，即到开发商取得预售证而公开发售时，客户可以凭此额外折扣购房。开方商收取诚意金的目的有以下几个：取得部分流动资金；吸引客户对楼盘情况的长期跟踪和熟悉；试探客户的需求以作调整改进；试探客户接受的心里价位；吸引炒家的进入。
7、定金
定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国有关法律法规的规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20％。如果购房者交了定金之后改变注意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。
8、违约金
违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只有当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。
9、土地开发费
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每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用（万元/ha）。
10、住宅单位综合造价
每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用（元/m2）。
11. 、公共维修基金
公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和公用设施、设备的维修、养护。
12、银行按揭
是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分楼款，余款由银行代购者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，楼房所有权归己。
13、契税
是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。凡是国有土地使用权出让（土地使用权转让包括出售、赠与、交换）都需要交纳契税。契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用。
14、印花税
是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。
三、开盘前的准备工作
公司在推出一个楼盘（房产个案）时，在开盘前作好充分的案前准备是非常必要的。只有案前工作做好了，才能顺利地完成好后面的销售任务。
一般在作案前准备时，先要做一份详尽的工作进度控制表。把案前工作需要完成的事项按项目分类编排进去。表格上需注明项目、具体工作事项、需配合单位、时间表等。
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案前工作一般要完成四大项目：建筑设计的确定、工地现场的布置、策划执行、业务执行。
1. 建筑设计的确定
一块地块在确定下来后，发展商首先要根据设计院的竞标方案，确定小区的规划方案。销售部可以根据自己在实际销售过程中遇到的情况，参与到建筑设计的讨论中去。建筑设计包括：小区规划、平立面、面积、建材设备、总平面图、效果图、模型、证照和补充条款等。首先要尽快与发展商敦促设计院将总平面图（扩初）等确定下来报政府有关部门进行审核。至于景观，发展商可以委托设计院设计，也可以请外面专门的景观设计公司进行设计。在完成图纸方案设计的同时，可以同时对效果图、模型等进行厂商联系。一周内完成草图和样品。效果图将在三周内完成上色与点景的工作。至于模型，在样品出来后，销售部要对其进行严格的审核，因为一个好的模型，可以直接反映出小区的规划与品质，使客户产生身临其境的感觉。模型的作业时间一般也需三周。
2. 工地现场的布置
工地现场的布置分为：场地平整；售楼处的设计、建造、装修；停车场、入口地面、庭院的建造；现场主看板的制作；户外看板的选点制作；罗马旗的设计与制作；售楼处内空调的购买；电话的申请；控台的制作；销售道具与户外灯光的设计选购等。其中现场主看板与户外看板的选点制作以及售楼处的设计与建造是较重要的部分。因为是通路，这些都需要发展商的大力配合，而罗马旗则需要策划部门的通力合作。工地现场的布置应在开盘前完成，一般需要约两个月。
3、策划执行
在案前的准备工作中，策划部门扮演了什么角色呢？在工作进度表中，专门有一大项为策划执行，即为策划部需配合项目。有案名、LOGO 、楼书、海报、派夹报以及DM 、名片、信封、手提袋、媒体计划、NP 等。案名及LOGO 的提报，策划部应在建筑设计开始讨论的同时进行，在两周内完成。楼书、海报、派夹报、DN 等，则应在设计确定后，开始进行文案的设计，然后是排版、发包印刷，一般在一个半月内全部完成。整个销售过程中的媒体计划，策划部应在开盘前一个月先制定出一个初步计划，然后在一个月的预约时间内，再视情况作相应的调整。第一拨的NP 稿，应在开盘前两周提前完成，因为第一拨的NP 稿是个案打响第一18
炮的关键，应仔细斟酌。由上所述，可以看出，策划部再案前工作中，起了非常重要的作用。
4、业务执行
案前还有一个最重要的事项，就是义务执行里的销讲制作。销讲的制作应在案前开始时先进行资料收集，然后制作。约在一个月内完成。售楼处的建造等完毕后，待人员进场，开始熟悉销售讲习、进行销售演练。与发展商的合同讨论和定价也是业务执行中较重要的一点。其他如：人员确定、办公用品的购置，则是需管理部（办公室）配合的项目。
了解了案前作业的流程，制定好案前作业的时间，我们就可以在案前工作进度表上把什么时段完成何种事项都标注上去。一目了然，便于时间的控制，很好的完成案前工作。
四、常用销售物料
销售物料的制作一般由策划部门协同销售部和广告公司、制作公司共同完成。
1. 销售道具
位置图、环境图、鸟瞰图、透视图、模型、灯箱、旗帜、免费资料、展示品（可分为：平面展示、立体展示、对比展示）、样板间、形象展品（如广场、游乐园等）、纪念品（赠品）广告牌、门前指引物、展板。
2、销售手册内容
（1）五证：商品房销售（预售）许可证、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证：
（2）销讲；
（3）房源销控表；
（4）总平面图；
（5）交通位置图；
（6）户型图；
（7）价格表；
（8）付款方式；
（9）交房标准及菜单装修方案；
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（10）认购协议书；
（11）商品房买卖合同标准文本；
（12）物业公司的简介及管理公约；
（13）按揭办理方法；
（14）银行利率表；
（15）认购房付款一览表；
（16）办理产权的有关程序及税费；
（17）入住程序及收费明细表；
（18）购房费用速算表；
（19）客户资料表。
3、销售表格运用
（1） 来人来电客户资料调查表；
（2） 客户来电登记表；
（3） 来访客户登记表；
（4） 付款一览表；
（5） 意向客户登记表；
（6） 市场调查分析表。
五、某楼盘购房费用表举例
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六、某楼盘按揭须知举例
本楼盘为一广东省楼盘
1、申请人条件
（1）申请人必须是年满18岁的中国籍（包括港、澳、台）具有独立民事能力的个人；
（2）与发展商已签订正式买卖合同，并同意用所购房产作抵押；
（3）有固定职业和稳定收入，能偿还贷款本息；
（4）业主年龄加按揭年限不得超过70岁。联名供楼时，贷款年限以年幼者计算（年幼者必须在18周岁以上且有固定职业和稳定收入，否则以年长者计算），业主年龄加按揭年限超过70岁的或未加按揭年限不到18周岁的必须由另一位共同申请人提供担保。18周岁以下未成年人士不能单独申请按揭贷款。
2、借款人申请住房按揭贷款须提供的资料（包括元原件及A4纸复印件）
（1）身份证件：
a 、国内人士须提供身份证和户口簿原件及五份复印件（户口簿复
印件须首页及业主联）；若为集体户口，可提供加盖单位公章的
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集体户口复印件；非本市户口人士须同时提供本市户籍联系人
地址及电话（附身份证复印件）。
B 、港澳同胞须提供身份证、回乡证原件及五份复印件。
C 、台湾同胞须提供身份证、护照、台胞证、来往大陆通行证及五
份复印件。
D 、外籍人士须提供身份证、护照、居留权证及五份复印件（其中
身份证、护照须经过我国公证处办理认证并翻译成中文）。
（2）单位开具的收入证明（最好用有公司抬头的便笺）或提供工资存折（月均收入不低于月供额的150%）。工行牡丹信用卡金卡客户或国家机关、金融保险、科教文卫、邮电通信、水电气供应、部队系统人员在提供能证明本人身份的有效证件后，免提供单位收入证明。如办理七成以上（不含七成）按揭需再提供存款证明（存款证明不低于贷款的20%）或提供股票、债券、房产、车产等证明。
（3）若办理公积金按揭需提供公积金卡、近期公积金缴存证明（由公积金所在开户银行开出，必须连续缴存半年以上）。
（4）与发展商签署的购房协议、商品房买卖合同、首期楼款和定金的收据或发票。
3、办理程序
（1）客户选定楼宇单元后，按认购书规定时间交付首期楼款后，与发展商签署《商品房买卖合同》
（2）客户按规定的时间带齐第二条所要求的资料原件及复印件到银行指定的律师事务所办理按揭手续并缴交有关按揭费用；
（3）银行审批（在银行审批过程，若需提供补充资料，敬请客户配合）；
（4）审批完成后，由律师所代办公证、抵押登记和保险手续；
（5）银行发放按揭贷款，由律师所通知客户供款日期及领回合同、保险单、借据、还款计划表等有关资料。
4、银行提供的贷款额度、年限、利率
（1）本市居民若收入、工走稳定（如国家机关、金融保险、科教文卫、邮电通信、水电气供应、部队系统人员等），且资信良好并获得银行认可；外地居民、港澳台外籍人士若在本市有固定工作、稳定的收入和相应的经济实力，房屋22
贷款额最高可达房价的八成，贷款年限最长可达三十年，商铺按揭贷款额最高为商铺售价的六成，贷款年限最长为十年，车位按揭贷款额最高为车位售价的六成，贷款年限最长为十年。
（2）同一申请人向银行申请按揭贷款超过两套房产（包括商铺）的，借款人须将同时供两套以上房产的情况如实向银行讲明，两套房不可同时都做八成按揭。
（3）公积金贷款额根据公积金缴存情况计算，最高可申请25万，额度不足可申请组合贷款（总成数不超过七成），期限最长不超过三十年且业主年龄加按揭年限不得超过男60岁，女55岁（特殊工种另计）。商铺按揭不能申请公积金贷款或组合贷款。
（4）所有按揭贷款申请是否通过以银行最终审批结果为准，利率按中国人民银行公布利率执行，暂不做期限为一年的按揭。申请车位按揭的，车位与住宅一同购买，并确定是自用的，其按揭贷款可执行个人住房贷款利率，否则执行期限利率。
（5）贷款期内可随时与工商银行协商变通还款方式。
注：提前还款必须在开始供款半年后才能办理（提前还款分全部提前还款和部分提前还款两种）。
5、办理按揭所需费用（人民币）
（1）抵押登记及他项权证办理费：150元/份。
（2）合同公证费：300元/份（公积金贷款或组合贷款须再缴交授权委托书公正费200元）。
（3）律师费：500元/份（公积金贷款或组合贷款须缴交，纯商业贷款免收）。
（4）印花税：贷款金额×0.005％。
（5）房屋抵押保险费：贷款额的1.2倍×保险费率×年限，保险费率：2年以内，1‰；3～5年，0.9‰；6～10年，0.8‰；11～20年，0.6‰；21年以上，0.5‰。
6、注意事项
（1）客户交完首期签订完《商品房买卖合同》后，请与当日或七日内到开发商指定银行办理按揭手续；
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（2）以上费用须备现金并与办理按揭手续时交齐；
（3）联名购房者必须再签署《商品房买卖合同》和办理按揭手续时全部到齐；18岁以下可由其监护人代签；
（4）以上按揭须知内容将随银行的最新要求为准。
关于建筑工程的专业知
一、开发建设程序知识
1、基本建设程序
一个项目从计划建设到建成交付使用一般要经过三个阶段，决策、准备和实施三大阶段。
（1）提出项目建议书（经批准为立项）；
（2）选定建设地点（选址）；
（3）进行可行性研究（经批准为决策）；
（4）设计阶段；
（5）组织施工；
（6）均工验收；
（7）交付使用。
2、房地产项目办理建设用地的流程
（1）申请定点，核发《建设用地规划许可证》。
（2）申请用地，评估地价、签《国有土地出让合同》，办理《建设用地批准书》。
（3）办理征地、补偿、拆迁手续。交缴有关费用。
（4）交清地价，办理地籍登记，核发《国有土地使证》。
3、设计及报建阶段
（1）总规设计——总平面报审。
（2）修建性详细规划设计——详规报审。（五图一书设计：总规图、绿化图、道路图、竖向图、管线平衡图、设计说明书）。
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（3）建筑单体方案设计——建筑方案审查。
（4）扩初设计——初步设计审查。
（5）报建施工图设计——施工图报建。
专业报建意见——教育意见、市政意见、人防意见、消防意见、环保意见、卫生意见、绿委意见，取得《建设工程规划许可证》。
4、商品房预售许可证
（1）取得商品房预售许可证所需的工程形象：七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成2/3的结构工程。
（2）取得商品房预售许可证所需的开发证照：建设用地批准书、国有土地使用证、建设工程报建审核书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。
5、竣工验收
（1）工程竣工验收：是指建设工程依照国家有关法律、法规及工程建设规范、标准的规定，已全部完成工程设计文件要求和合同约定的各项内容，建设单位已取得政府有关部门（或其委托机构）出具的工程施工质量、消防、规划、环保、城建档案等验收文件或准许使用文件后，组织工程竣工验收并编制完成《建设工程竣工验收报告》。工程竣工验收实行备案制度。
（2）工程竣工验收备案：工程竣工验收备案必须完成的验收项目有：质监验收、规划验收、消防验收、环保验收、电梯验收、市政验收、燃起验收。
（3）综合验收：综合验收必须完成的项目有：竣工验收备案表、规划验收、消防验收、人防验收、永久供水证明、永久供电证明、燃气验收、电信验收、通邮申报表、公建配套项目竣工移交、化粪池验收、市政验收、环保检测。
6、交付使用(交楼)
（1）商品住宅交付使用时，开发企业应当同时向购房业主出示综合验收合格证，提供商品住宅交楼书（建委监制）、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书（一证三书）。
（2）根据2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号），商品住宅质量保证书的最低保修期明确如下：
地基和主体结构：设计文件规定的合理使用年限；屋面防水：5年；墙面、25
厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏：5年；地面空鼓开裂、天面饰面开裂：2年；门窗翘裂、五金件损坏：2年；管道堵塞：2年；卫生洁具：1年；灯具、电器开关；6个月。
（3）《商品住宅质量保证书、使用说明书》的组成，包括以下几个部分：封面；交楼书验核单位、建设单位、设计单位、施工单位、监理单位和建设单位质量保修受理部门；住宅基本设置和设计标准（按户型填写，每个户型单独填一张表）；住宅质量保证书；住宅使用说明书。
二、工程管理知识
1、工程建设项目的组成及划分
单项工程、单位工程、分部工程及分项工程。单项工程是建设项目的组成部分；单位工程是单项工程的组成部分；分部工程是单位工程的组成部分；分项工程是分部工程的组成部分。
2、建设施工场地必备的工程开工条件
三通一平（通水、通电、通路、场地平整）或加上通气、通汽构成五通一平。
3、常见质量问题
屋面漏水、厨房及厕所漏水、地下室渗水、窗框渗水、天花开裂、墙体裂缝。
4、工程进度管理
（1）工程主要形象进度：基础完成、预售形象进度、封顶、外立面完成、工程竣工。
（2）销售区域形象：售楼部、样板房、销售通道（看楼通道）。
三、房屋建筑面积
1、建筑的含义
一是建筑物和构筑物的通称；二是建造活动；三是工程技术和建筑艺术的综合创作。构成建筑的基本要素是建筑功能、建筑技术、建筑形象，通常称为建筑的三要素。
2、建筑物的分类
（1）按建筑物的用途分类分为民用建筑、工业建筑和农业建筑。
（2）按建筑物的层数或高度分类：
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a 、低层建筑：1～3层；
b 、多层建筑：4～6层；
c 、中高层建筑：7～9层；
d 、高层建筑：10层以上；
e 、小高层建筑：一般是10～18层；
f 、超高层：100m 以上。
3、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率
（1）容积率：是控制地块建筑强度的重要指标，等于地块总建筑面积/地块面积。
（2）建筑密度：是控制地块空地（绿化、道路、广场等）数量的重要指标，等于地块总建筑基底面积/地块面积。
（3）建筑高度（建筑限高）：室外地面到其檐口或女儿墙的高度，屋顶上的水池、机房、楼梯屋不计入建筑高度。
（4）绿地率：等于地块所有绿化用地面积/该地块总面积。
4、水电及设备
对各户的用电容量，以各户的建筑面积计算。
（1） 户内建筑面积：小于80m2（含80m2）为4kW /户，单相供电；
80m2（不含80m2）～200m2（不含200m2）
为6kW/户，单相供电；200m2（含）以上及
复式住宅为10kW/户，三相供电；
（2）别墅为30kW/户，三项供电。
5、住宅建筑隔声规范（一级为较高标准，二级为一般标准，三级为最低限） 一级 二级 三级
卧室、书房： ≤40dB ≤45dB ≤50dB
起居室： ≤45dB ≤50dB ≤50dB
6、建筑物额构造组成
一栋建筑物，一般由基础、墙或柱、楼地板或地坪、楼梯、屋顶和门六部分组成。
7、基础和地下室
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（1）基础：基础是建筑物最下部的承重构件，它承受着建筑物的全部荷载，并将这些荷载传给地基。
（2）地下室：是指在建筑物底层以下的房间，用作设备房、车库、人防。 常用的基础形式：
a 、天然基础：条形基础、独立基础等；
b 、桩基础：预制桩、灌注桩。
8、墙
墙是建筑物的承重构件和围护构件。作为承重构件，承受着建筑物由屋顶或楼板传来的荷载，并将这些荷载再传给基础；作为围护构件，外墙起着抵御自然界各种因素对室内的侵袭；内墙起着分隔空间、组成空间、隔声、保温隔热、防火以及保证舒适环境的作用。
墙体目前使用空心砖，墙体厚度一般为：外墙：200mm 厚空心砖（南方）；分户墙：200mm 厚空心砖；内隔墙：100mm 厚空心砖; 厨房、卫生间；100mm 厚空心砖。
9、柱
柱是框架或排架结构的主要承重构件，承受着建筑物由屋顶或楼板传来的荷载。它必须具有足够的刚度和强度。
10、楼板层及地坪
（1）楼板层是房屋建筑中水平方向的重置构件。它承受家具、设备、人体荷重以及自重，并将这些荷载传给墙或柱。它具有足够的强度、刚度和隔声、防水、防潮能力。
（2）地坪是底层房间与土层相接的构件。它要求具有耐磨、防潮、防水和保温的能力。
a 、 层高：指该层楼地面到上一层楼面之间的垂直距离，楼层层高≥
2.8m 。目前设计公寓、小高层的层高：2.9m ；花园洋房的层高：
客厅3.0m 、卧室3.0m 。
b 、净高：指地面（楼板）至吊顶或楼板底面之间的垂直高度。卧室
净高≥2.4m ；厨房净高≥2.2m （举手触摸）；卫生间、厕所、储藏
间净≥2m 。
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11、门常用尺寸
（1）平尺公寓：入户门为1000mm ×2200mm ；卧室门900mm ×2100mm ；厨房门800mm ×2100mm ；卫生间门750mm ×2100mm 。
（2）花园洋房：入户门为1000mm ×2400mm ；卧室门900mm ×2100mm ；厨房门800mm ×2100mm ；卫生门750mm ×2100mm ；佣人房门800mm ×2100mm 。
（3）起居厅处阳台门：门宽度不小于2400mm ，且当厅开间大于4m 时，门宽度大于2700mm ；门高2300mm 。
四、住宅的结构形式知识
1、钢结构
是指承重的主要构件，是用钢材料建造的，包括悬索结构。
2、钢筋混凝土结构
是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其布材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。高层建筑的结构形式：
（1）框架结构：由梁、板、柱组成。10～12层以下采用；
（2）框架—剪力墙结构：由梁、板、柱、钢筋混凝土墙（剪力墙）组成。10～12层以上采用；
（3）剪力墙结构：16～40层采用；
（4）框支剪力墙结构：底层为框架，上层为剪力墙（设转换层）。
3、混合结构
是指承重的主要构件是用钢筋混凝土砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成的，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。
4、砖木结构
是指承重的主要构件是用砖。木材建造的。如一空房屋是木制房架、砖墙、木桩建造的。
5、其他结构
是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。 29
五、其他规划设计知识
1、城市居住区
城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
2、居住小区
居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围和，并与居住人口规模7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
3、居住组团
居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
4、居住区级道路
一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。
5、小区级路
一般用以划分组团的道路。
6、组团级路
上接小区路，下连宅间小路的道路。
7、宅间小路
住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。
8、公共绿地
满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。
9、配建设施
与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地总称。
10、公共活动中心
配件公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。
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11、道路红线
城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。
12、住宅组团
我们所熟悉的居住区，从布局上看多是外向开方型的，小区与主要街道没有
界线，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻。这种布局的缺点是不但形象单一死
板，而且给住户带来不安全感。而住宅组团是一种融合了中式四合院建筑模式的
居住结构。院落式的布局，用四面楼房围和成较为封闭的空间，它能给住户带来
领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非
常符合现代人交流的心里需要。
13、建筑线
一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。
14、日照间距系数
根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。
15、塔楼
塔楼主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，
塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。
16、板楼
楼由许多单元组成，每个单元用自己单独的楼梯、电梯。但从其外观上看不
一定都呈“一”字型，也可以是拐角、围合等形状。
17、开间
住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际
距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0m ～
3.9m ，砖混结构住宅开间一般部超过3.3m 。规定较小的开间尺度，可缩短楼板
的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。
开间5m 以上，进深7m 以上的大开间住宅可为住户提供一个40～50m2甚至
更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面
积增加2％，便于灵活隔断、装修该造。
18、进深
在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的
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实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良
好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前
我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5m 左右，不能任意扩大。
19、层高
层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，
这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
20、净高
净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
21、标准层
标准层是指平面布置相同的住宅楼层。
22、阳台
是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。
23、平台
平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的
部分。
24、走廊
走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。
25、地下室
地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
26、半地下室
半地下室是指房间地面低于室外地面的高度超过该房间净高的1/3，且不超
过1/2者。
27、玄关
玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家
庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能
一笕无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割。就是
自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是
接受邮件、简单会客的场所。
28、隔断
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隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。
29、过道
过道是指住宅套内使用的水平交通空间。
30、假层
是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度小于1.7m ，面
积不足底层的1/2的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。
31、阁楼（暗楼）
一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。
关于几种概念住宅的知识
1、跃层、复式和错层住宅
（1）跃层住宅：通常情况，跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯
联系上下层：一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二
层安排卧室、书房、卫生间等。
（2）复式住宅：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅（通常是
2.7m ）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目
的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。这种做法是为适应
其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。
复式住宅实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层
面积的一部分。夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空的一侧不
做墙壁或墙面后退，在平面的外边缘有栏杆或栏板，上面的人可以看见下面，下
面的人也可以看见上面，形成一种不完全的空间，一般称其为“排空”）, 在底层
之间有视线上的交流和空间上的流通。而跃层住宅的上、下两层之间完全由楼板
分隔，只通过楼梯联系，和复式住宅的空间是两种不同的类型。
跃层和复式的面积计算：跃层住宅如果是完整的两层，其建筑面积或使用面
积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和。如果跃层部分的高度不够一个完
整的层高，可以参照坡屋顶使用面积的计算标准：
如：利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（漱洗、便溺、采光、
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通风）外，还应同时具备以下两个条件，方能计入使用面积；使用房间的净高度
最低处不应低于1.5m （含）；使用房间净面积的一半（含）以上不低于2.1m （含）。
（3）错层住宅：错层是指一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。
优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅
丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居
室比较高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅，
可以减少挖土的土方量。错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得
到，所以对于初次进入这种住宅的人有较大吸引力。但错层式住宅不利于结构抗
震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高
档住宅。
2、生态住宅
生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系
统效率最优原则，设计、组织建筑内、外空间中的各种物质因素，使物质、能源
在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废、无污染的生态平
衡的建筑环境。这里的环境不仅涉及住宅区的自然环境，如空气、水体、土地、
绿化、动植物、能源物等, 也涉及住宅区的人文环境、经济系统和社会环境。培
育生态住宅概念主要是在这种观念的影响下，在住宅建设与发展中始终以生态问
题为中心，在环保、绿化、安居、道路管网等方面进行系统规划与管理，使住宅
区生态环境处于良性循环状态之中。
3、绿色住宅
绿色住宅不是一般人认为的绿化较好的住宅。实际上较高的绿化率只是“绿
色住宅”内容的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是全方位的立体环保工程。
它是既适应地方生态又不破坏地方生态的建筑。具有节地、节水、节能、改善生
态环境，减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。
节约土地资源。新型建材，新型墙体的采用是“绿色住宅”的构成内容。住
宅的墙体提倡使用高科技环保建材。如现在有一种新型的建材环保用砖，该砖采
用发电厂排出的飞灰为重要原料，抗压强度在8MPa 以上，在防水，隔热，隔音
和耐震强度上均超过了一般红砖。另外有一种木屑制砖，该砖的重量只有普通砖
的一半，但强度却是普通砖的两倍。
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充分利用自然资源。住宅采光的设计不但影响居住者身体健康和生活质量，
而且涉及到能源的节约与浪费。如采用大面积玻璃，设计明厅，明卫，明厨等，
能节约大量的电能，尽可能采用太阳能热水系统，采用小区共用供热系统，都是
充分利用自然能源的有效途径，可减少对大气的污染。
垃圾的分类处理。对垃圾的分类处理也属于绿色环保，与住宅环境息息相关。
因此，专家也将垃圾分类处理纳入“绿色住宅”的内容。
4、花园式住宅
花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅，一般都是带有花园草坪和
车库的独院式平房或二，三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪
华，并富有变化，住宅水，电，暖供给一应俱全，户外道路，通信，购物，绿化
也有较高的标准，一般为高收入者购买。
5、智能化住宅的分类
像所有消费品一样，智能化住宅也会根据软硬件的品质不同，而分出不同标
准。
（1） 乙级标准：
a 、安全保安系统：实现小区周界的监控和红外线报警防范，火灾与
煤气报警，紧急呼救报警，电话线被切断与防破坏报警；
b 、通信系统实现住户的至少两对电话线和一个宽带国际互联网络
(lnternet)插口；可接收有线电视网节目；
c 、信息服务系统：实现三表（水，电，燃气表）远程计量，计算机
网络功能及一些物业管理功能；
d 、环境控制系统：实现背景音响与公共广播，出入口控制，社区公
告版。
（2）甲级标准：除了乙级标准所有的功能外，另需增加一些功能，同时整
个系统应是一个由中央控制中心附带数个分控中心构成的集散控制系统。
a 、安全保安系统：实现可视对讲功能，门禁系统功能，家庭智能化
报警增加的功能有：可进行程序自动化控制功能、可实现室内无
线遥控功能、通过电话进行远程遥控功能、电源控制及调光功能。
b 、通信系统：实现住户主要房间有独立的信息点，光纤宽带多媒体
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信息网接入小区，提供外语电视节目。
c 、信息服务系统：增加实现电子购物，电子图书馆，远程医疗登记
等功能。
d 、环境控制系统：实现家电自动控制功能，公共水电设施监视等功
能。
6、联排别墅（TOWNHOUSE ）
Townhouse 是由几幢小于三层的单户别墅并联组成联排式住宅，又称联排别
墅，建筑面积一般是每户150～250m2，每户独门独院，拥有一个“有天有地”
属于自己的约50m2院落。
关于面积计算与技术指标的专业知识
1、住宅的建筑面积
建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面
积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑面积包含了房屋居
住的可用面积，墙体及柱体占地面积，楼梯走道面积，其他公摊面积等。
封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净
面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。挑网台按其水平投影面积约一半计
算建筑面积；
住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平
投影面积计算建筑面积：楼内有楼梯，并设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外
楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。
根据新的国家级标准《房产测量规范》，9种情况下建筑面积不计算：
（1） 层高小于2.20m 以下的夹层、插层、技术层和地下层、半地下室；
（2） 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚，
台阶、无柱雨棚；
（3） 房屋之间无上盖的架空通廊；
（4） 房屋的天面、挑台、天面上的花园、游泳；
（5） 建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台以及建筑物的空
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间安置箱、罐的平台；
（6） 骑楼、过街楼的底层用作道路、街巷通行的部分；
（7） 利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；
（8） 活动简易房屋；
（9） 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
2、套内建筑面积
也称实用面积，对应着实用率，不包括分摊面积，套内建筑面积＝套内使用
面积＋套内墙体面积。
3、套内使用面积
在商品房销售中简称为使用面积。住宅按《住宅建筑设计规范》（GBJ96-1986）
规定的方法计算：其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑
设计规范》计算，套内建筑面积＞套内使用面积。
4、净面积
净面积也称套内面积、居住面积、地砖面积，是指住宅建筑各层平面中直接
供住户生活使用的居室净面积之和，也就是要除去墙，柱等建筑构件所占有的水
平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。套内建筑面积＞套
内使用面积＞净面积。
5、住宅使用面积
住宅使用面积指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住
宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用
使用面积来计算价格。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅、厨房、卫
生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼、（暗
楼）等面积。住宅使用面积按住宅的内墙线计算。
计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面
积总和和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使
用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。
6、套内墙体面积
商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。共
用墙包括各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔以及外墙（包括
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山墙）。共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙墙体水平
投影面积全部计入套内墙体面积。
7、商品房分摊的公用建筑面积
电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为
整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积，各单元与楼房公共建筑空
间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。
公用建筑面积计算公式：公用建筑面积＝整栋建筑的面积—各套套内建筑面
积之和—已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室。
8、商品房销售面积
商品房销售面积也称住宅面积或住宅建筑面积，是指购房者所购买的套内或
单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销
售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积
＋分摊的公用建筑面积。
9、实用率/得房率
实用率也称得房率，是套内建筑面积和住宅面积（销售面积）之比，大于使
用率。即：实用率＝套内建筑面积/（套内使用面积＋套内墙体面积＋分摊的共
有公用建筑面积）。
10、使用率
住宅套内使用面积和住宅面积（销售面积）的比为使用率。即使用率＝套内
使用面积/（套内使用面积＋套内墙体面积＋分摊的共有公用建筑面积）。
一般高层塔楼在72％～75％之间，板楼在78％～80％之间。
在使用率计算方法的选择上，有些采用轴线面积法。这种方法是以房间内、
外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面
积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积
情况，这实际上是实用率。
比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后
得出的使用面积。这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它
反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。
从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅率略差，主要是因
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为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，
每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅
有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率
还可进一步提高。
11、容积率
容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万m2的土地上，与
4000m2的建筑总面积，其容积率为0.4。
12、建筑密度
建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地比率
（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
13、绿化率
绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
对购房者而言，绿化率高为好。
14、绿地率
绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率
（％），绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”，主要包括公共绿地，宅旁
绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园，小游园，组团绿地及其他的一些
块状，带状化公共绿地。
15、居住人口
是指与住宅统计范围一致的居住人口。以公安居的统计数据为准。
16、居住户数
是指与居住人口数相应的户数。“户”以公安派出所核发的户口簿为准，一
个户簿即一户。
17、人均住宅建筑面积
（新增指标）是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅建筑面积。计算公
式：人均住宅建筑面积（m2/人）＝住宅建筑面积/居住人口。
18、住宅平均层数
住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值（层）。
19、人口毛密度
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每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量（人/ha）
20、人口净密度
每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量（人/ha）
21、住宅面积毛密度
每公顷居住区用地上拥有的住宅建设面积（m2/ha）.
22、住宅面积净密度
也称住宅容积率。是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积（m2/ha）或
以住宅建筑总面积（万/m2）与住宅用地（万m2）的比值表示。
23、拆建比
新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。
2006年9月12日
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