靖安县桃花源老年公寓
项目开发可行性论证报告
摘要：靖安县桃花源老年公寓是为客户提供三星级标准服务的高级老年公寓，是以利用
社会资金为主、政府资金为辅而兴建的高级敬老院；其主要服务对象是曾经为建设靖安贡献了毕业精力的较富有的离、退休老人。
一、项目概况
靖安县桃花源老年公寓位于规划中的靖安县仁首镇九里岗，距离靖仁公路约350米处。该地块现在大多是荒地，部分是松林和菜源，地块面积约80余亩。该地块现在交通条件较好，但距离城镇较远，故商业价值较低。该地块人居环境较好，场地较大，有修建老年运动活动场所的条件，故适合建设高级老年公寓。
我国已经进入老龄化社会，政府办的养老院远远满足不了日益增加的养老需求。随着富有的老人越来越多，其对服务的质量要求也越来越高，政府办的福利养老院无法满足其多样的要求，他们希望得到相当三星级标准的综合服务。
二、社会需求分析
据了解，靖安县全县总人口13.8万，其中县城人口4.6万。县城60岁以上的老人约5000人，占县城总人口的10.8%；65岁以上老年人口约3400人，占全市总人口数的7.4%，并且每年以3.8%的速度递增。据此，我县已进入了老龄化城市。目前，靖安县仅有老年福利机构１所，其集中供养的老人很小，远远不能满足我县老年人的需求。
据调查，我县人口老龄化带来了养老需求的增加，这种需求不仅表现在数量上，更表现在质量上。目前我县老年人福利机构少、规模小、水平低、设施陈旧，除收养社会孤寡老人为主的乡镇敬老院及城区福利院外，较完善的老年公寓在社会上尚属空白，更没有起示范作用的、功能较为齐全、水准较高的老年公寓。
三、靖安县桃花源老年公寓建设的优势和劣势分析
靖安县仁首镇九里岗人居环境优越，离县城约10分钟车程，交通方便，是老年人生活的好地方。 1）气象条件
靖安县仁首镇地处中亚热带湿润季风气候带，境内四季分明, 其特点是４～９月季风不断从南海和孟加拉湾带来暖湿气流，水汽充沛，春夏多大雨和暴雨，最大降水强度399.7 mm/d；暴雨多发生在每年的第二季度，尤以６月份最多。少数年份３月或９月也出现大暴雨。台风雨对本流域的影响较小。根据靖安县雨量站资料统计，仁首镇多年平均降雨量为1729.7mm，降雨年际变化较大，年最大降雨量为2495.4mm（1975年），年最小降雨量占全年的45.0%。10～12月仅占全年的9.71%。降水年际变化大，相对变率为±32%。年降水日数183.7天。冬季有降雪，平均年降雪日数8.3天，积雪3.6天，最多的1979年降雪19天，积雪18天。全年舒适气象天数达338天。 2）.水质状况
根据《中华人民共和国国家标准地表水环境质量标准》标准，2006年7月18日研究人员对该项目所有地采集水样测定分析，结果见表2。
表2 项目区地表水环境质量监测结果
结果表明，该项目区水质均达到国家地表水环境质量Ⅰ类标准。
3）环境空气质量
根据下表国家环境空气质量标准GB3095-96
中Ⅰ级标准：
评价标准值表 单位：mg/Nm 3
研究人员2006年7月16~18日对项目所在地监测结果统计见下表：
监测结果统计表
上表数据说明桃花源老年公寓的环境质量优于国家环境空气质量Ⅰ级标准值。 4、劣势分析
我县地处内地，老年人依靠子女养老的观念依然很严重，同时，子女们受传统教育的影响，怕别人议论没有孝心不敢送父母上养老院，同时也担心养老院照顾老人不周到。
四、项目开发的总体目标与任务
1）项目开发的总体目标
桃花源老年公寓的总体目标就是让事业成功的共和国建设者享有美好的欢乐的晚年生活。该公寓定位为三星级高级养老院，立足靖安、面向临县及南昌，客户人群为经济实力较强希望得到良好服务的离、退体老人，主要为退休公务员、企业家、高级白领、教师、律师、会计师、高级工程师、主任医师等。 2）项目开发的任务
桃花源老年公寓计划兴建的公寓分为居住区、文化体育娱乐区、康复医疗区、生活服务区４个主要区域。
居住区的建设充分考虑到老年人的需求，在规划上营造出居住环境自由的空间氛围，对老年人入住问题做了细致缜密的思考。居住区建设有合居式住宅、成套式住宅、护理医疗型老年住宅三种结构模式。
在文化体育娱乐区方面，为了使入住公寓的老年人生活得愉快、开心，将规划建设一幢多功能的娱乐中心，作为公寓内的标志性建筑。同时，在结构设计上有外连廊和荷叶边式宽敞明亮的内回廊，彩光玻璃的顶盖，四周设有气窗，保持室内空气流通。此外，中心内设有图书室、书画室、手工制作室、棋牌室、戏曲音乐室等，室外设门球场、小型休闲广场、游泳池，其周围设置适宜老人活动的健身器械，合理修铺老人缓跑道，两旁有绿化点缀。这些都是供老年人室外娱乐、体育活动的需要。
在康复医疗区方面，该公寓与正规医院挂钩，负责提供硬件建设，提供医疗服务，由医院管理、派遣医生护士进驻公寓。康复医疗主要有一般生理生化指标的检测化验，血压心电监护、心理咨询、换药注射、Ｂ超等，基本做到小病不出公寓，大病和突发性病可及时救助并快速送往医院。
生活服务区设有大、小餐厅，有自助形式、点选形式、各种炒菜等形式；营养配餐室；理发室、浴室、洗衣房、小超市、汽车队等。此区重在午夜管理、消防安全、清洁卫生、绿化美化，为入住老人代办各项服务。
五、投资和效益分析
1）投资预算
桃花源老年公寓的环境体现出人文景观与自然景观共生完善结合的原则，平面规划充
分体现出老年人的心理、生理行为特性及多种需求，进行功能分区及空间和环境规划设计，充分体现“以老年人为本”的理念。具备独特物质生活、精神生活的内涵，成为老年人在公寓晚年生活独树一帜的亮点。
老年公寓项目一期投资600万元，建筑面积为4000平方米；二期投资1000万，建筑面积6000平方米。 2）经济效益分析
桃花源老年公寓设计容量近期居住老人300人，远期1000人。现分析近期经济效益： 每人每月平均交费600元，年均毛收入198万元，年均利润20万元，年利润率3.33%。
六、结论与建议
靖安县桃花源老年公寓的总体目标就是让事业成功的共和国建设者享有美好的欢乐的晚年生活。该老年公寓建成后将为客户提供三星级标准服务，为客户提供人性化、个性化的全方位服务。
靖安县桃花源老年公寓的客户主要为事业成功的共和国建设者，这些成功人土有着广泛的人际关系网、丰富的社会经验和知识。如果他们在靖安得到良好的服务，过着欢乐美好的晚年，他们一定会为建设新靖安发挥余热，提供大家意想不到的帮助。
建议政府及有关部门尽快立项，尽早审批，并给予一定的优惠政策支持，以使项目早日进入实施阶段。
靖安县桃花源老年公寓
项目开发可行性论证报告
摘要：靖安县桃花源老年公寓是为客户提供三星级标准服务的高级老年公寓，是以利用
社会资金为主、政府资金为辅而兴建的高级敬老院；其主要服务对象是曾经为建设靖安贡献了毕业精力的较富有的离、退休老人。
一、项目概况
靖安县桃花源老年公寓位于规划中的靖安县仁首镇九里岗，距离靖仁公路约350米处。该地块现在大多是荒地，部分是松林和菜源，地块面积约80余亩。该地块现在交通条件较好，但距离城镇较远，故商业价值较低。该地块人居环境较好，场地较大，有修建老年运动活动场所的条件，故适合建设高级老年公寓。
我国已经进入老龄化社会，政府办的养老院远远满足不了日益增加的养老需求。随着富有的老人越来越多，其对服务的质量要求也越来越高，政府办的福利养老院无法满足其多样的要求，他们希望得到相当三星级标准的综合服务。
二、社会需求分析
据了解，靖安县全县总人口13.8万，其中县城人口4.6万。县城60岁以上的老人约5000人，占县城总人口的10.8%；65岁以上老年人口约3400人，占全市总人口数的7.4%，并且每年以3.8%的速度递增。据此，我县已进入了老龄化城市。目前，靖安县仅有老年福利机构１所，其集中供养的老人很小，远远不能满足我县老年人的需求。
据调查，我县人口老龄化带来了养老需求的增加，这种需求不仅表现在数量上，更表现在质量上。目前我县老年人福利机构少、规模小、水平低、设施陈旧，除收养社会孤寡老人为主的乡镇敬老院及城区福利院外，较完善的老年公寓在社会上尚属空白，更没有起示范作用的、功能较为齐全、水准较高的老年公寓。
三、靖安县桃花源老年公寓建设的优势和劣势分析
靖安县仁首镇九里岗人居环境优越，离县城约10分钟车程，交通方便，是老年人生活的好地方。 1）气象条件
靖安县仁首镇地处中亚热带湿润季风气候带，境内四季分明, 其特点是４～９月季风不断从南海和孟加拉湾带来暖湿气流，水汽充沛，春夏多大雨和暴雨，最大降水强度399.7 mm/d；暴雨多发生在每年的第二季度，尤以６月份最多。少数年份３月或９月也出现大暴雨。台风雨对本流域的影响较小。根据靖安县雨量站资料统计，仁首镇多年平均降雨量为1729.7mm，降雨年际变化较大，年最大降雨量为2495.4mm（1975年），年最小降雨量占全年的45.0%。10～12月仅占全年的9.71%。降水年际变化大，相对变率为±32%。年降水日数183.7天。冬季有降雪，平均年降雪日数8.3天，积雪3.6天，最多的1979年降雪19天，积雪18天。全年舒适气象天数达338天。 2）.水质状况
根据《中华人民共和国国家标准地表水环境质量标准》标准，2006年7月18日研究人员对该项目所有地采集水样测定分析，结果见表2。
表2 项目区地表水环境质量监测结果
结果表明，该项目区水质均达到国家地表水环境质量Ⅰ类标准。
3）环境空气质量
根据下表国家环境空气质量标准GB3095-96
中Ⅰ级标准：
评价标准值表 单位：mg/Nm 3
研究人员2006年7月16~18日对项目所在地监测结果统计见下表：
监测结果统计表
上表数据说明桃花源老年公寓的环境质量优于国家环境空气质量Ⅰ级标准值。 4、劣势分析
我县地处内地，老年人依靠子女养老的观念依然很严重，同时，子女们受传统教育的影响，怕别人议论没有孝心不敢送父母上养老院，同时也担心养老院照顾老人不周到。
四、项目开发的总体目标与任务
1）项目开发的总体目标
桃花源老年公寓的总体目标就是让事业成功的共和国建设者享有美好的欢乐的晚年生活。该公寓定位为三星级高级养老院，立足靖安、面向临县及南昌，客户人群为经济实力较强希望得到良好服务的离、退体老人，主要为退休公务员、企业家、高级白领、教师、律师、会计师、高级工程师、主任医师等。 2）项目开发的任务
桃花源老年公寓计划兴建的公寓分为居住区、文化体育娱乐区、康复医疗区、生活服务区４个主要区域。
居住区的建设充分考虑到老年人的需求，在规划上营造出居住环境自由的空间氛围，对老年人入住问题做了细致缜密的思考。居住区建设有合居式住宅、成套式住宅、护理医疗型老年住宅三种结构模式。
在文化体育娱乐区方面，为了使入住公寓的老年人生活得愉快、开心，将规划建设一幢多功能的娱乐中心，作为公寓内的标志性建筑。同时，在结构设计上有外连廊和荷叶边式宽敞明亮的内回廊，彩光玻璃的顶盖，四周设有气窗，保持室内空气流通。此外，中心内设有图书室、书画室、手工制作室、棋牌室、戏曲音乐室等，室外设门球场、小型休闲广场、游泳池，其周围设置适宜老人活动的健身器械，合理修铺老人缓跑道，两旁有绿化点缀。这些都是供老年人室外娱乐、体育活动的需要。
在康复医疗区方面，该公寓与正规医院挂钩，负责提供硬件建设，提供医疗服务，由医院管理、派遣医生护士进驻公寓。康复医疗主要有一般生理生化指标的检测化验，血压心电监护、心理咨询、换药注射、Ｂ超等，基本做到小病不出公寓，大病和突发性病可及时救助并快速送往医院。
生活服务区设有大、小餐厅，有自助形式、点选形式、各种炒菜等形式；营养配餐室；理发室、浴室、洗衣房、小超市、汽车队等。此区重在午夜管理、消防安全、清洁卫生、绿化美化，为入住老人代办各项服务。
五、投资和效益分析
1）投资预算
桃花源老年公寓的环境体现出人文景观与自然景观共生完善结合的原则，平面规划充
分体现出老年人的心理、生理行为特性及多种需求，进行功能分区及空间和环境规划设计，充分体现“以老年人为本”的理念。具备独特物质生活、精神生活的内涵，成为老年人在公寓晚年生活独树一帜的亮点。
老年公寓项目一期投资600万元，建筑面积为4000平方米；二期投资1000万，建筑面积6000平方米。 2）经济效益分析
桃花源老年公寓设计容量近期居住老人300人，远期1000人。现分析近期经济效益： 每人每月平均交费600元，年均毛收入198万元，年均利润20万元，年利润率3.33%。
六、结论与建议
靖安县桃花源老年公寓的总体目标就是让事业成功的共和国建设者享有美好的欢乐的晚年生活。该老年公寓建成后将为客户提供三星级标准服务，为客户提供人性化、个性化的全方位服务。
靖安县桃花源老年公寓的客户主要为事业成功的共和国建设者，这些成功人土有着广泛的人际关系网、丰富的社会经验和知识。如果他们在靖安得到良好的服务，过着欢乐美好的晚年，他们一定会为建设新靖安发挥余热，提供大家意想不到的帮助。
建议政府及有关部门尽快立项，尽早审批，并给予一定的优惠政策支持，以使项目早日进入实施阶段。