商铺营销方案
目录
一 、
二 、
三 、
四 、
五 、
永兴街及铁北路本案附近商业现状 本案基本情况 SWOT分析 营销策略与价格定位 宣传方式及推广战术 2014.4.20
第一部分 永兴街及铁北路本案附近商业现状
永兴街是永城市东城区主干道之一，其中段商业起步较早且发展成熟，已形成中高端消费市场。铁北路市场是以家居建材终端消费为主。
就本案地理区域位置，商业大体可分三部分：
1. 沿永兴街两侧商铺店面：如伊祖公馆、干锅鸭头、小肥羊、华星投资、鑫通投资、各大银行、服装品牌、烟酒专卖为主。是永城市最早成型的且成熟的商业区、规模大、店面多、品牌有很强的知名度，消费人群基数大，是永城市的密集型消费区。本区域房租可分三个路段：文化路至中原路段，1.5-2万间/年；中原路至百花路段，3.5-5万间/年；百花路至芒山路段，1.5-3万间/年。 2. 沿铁北路两侧商铺店面：如京酒专卖、王力门、冠珠陶瓷、三棵树漆、小超市为主，消费方向单一，有很强的针对性且消费市场有弹性。本区域房租可分两个路段：文化路至中原路段，1-2万间/年；中原路至芒山路段2-4万间/年。
第二部分 项目基本情况
本案基本信息：
本案处于文化路东、东环路西，南临街永兴商业街。建筑面积约90000㎡，商铺约15000㎡，约700户，以每户3-5人居住计算，小区总居住人口2100-3500人。我项目在文化路和东环之间，是东城区的东部发展重点。古有紫气东来、朝阳而居且周围配套设施齐全，学校、银行、医院、广场等基础设施一应俱全。 项目商铺根据区域可分两类：
1. 沿永兴路即五小正对面：2号楼4间约605㎡ ；3号楼6间约870㎡；4号楼2间约295㎡。
2. 沿即三中对面：5号楼3间约560㎡；6号楼12间约2200㎡；7号楼6间约1050㎡。（以上面积数据请以实地测量为准）
户型设计大都以长条形为主，开间小、进深较大，展示效果一般。
商业未来运营业态分析：
我项目东有贰号园西有怡和嘉园等中小型社区住宅是人们生活的主要集聚地，社区商业应以满足居民的个性化、多元化需求为目的，建立健全消费模式的多样化。社区商业业态可分两类：1.是为了满足居民的日常生活需求而建立的基础性配套商业业态，如小餐饮店、药店、便利店、干洗店、美容美发等等。2.是为了满足居民的多层次多元化的物质和精神反面的中高档次的商业业态，如茶楼、高档酒楼、健身房等等。
社区的商业业态和行业还应和项目周边现状及本案商业规划相结合，既能满足居民的生活现状，又与周边相关设施相配合，并做到新建商业业态的超前性。
第三部分
1. 优势 商铺SWOT分析
1) 本项目区域周边社区较多，人口居住密度大、人口基数大。方圆80米内现
有幼儿园一座、规划中的幼儿园一座；南有5小，北有3中和实验中学总校区。为商业发展提供了人口支撑。
2) 周边现有的商业项目较少，如怡合嘉园已停工、东方华府已饱和。
3) 商铺面积的多样化，可供不同投资者或商家的选择。
4) 基础配套相对建设的较完善，交通便利，东有沿河公园、西有市政花园广场。 2. 劣势
1） 本案位置偏东，区域覆盖面积小。附近居民收入水平有限，不利于高端消费市场发展。
2） 从商铺户型上看，小开间、大进深的格局，商铺门头展示效果不佳。
3） 5、6、7号楼临偏街，客流量较小，且对面是3中和实验中学，直接制约了某些高端消费行业的入驻，难以形成商业氛围。
4） 作为社区底层商铺，主要功能是为了满足社区居民的日常生活，经营成本小面积小。我项目大部分商铺面积多在125--170㎡，还有部分220㎡以上的，从而导致总价较高，提高了营销难度。
3. 机会
1） 2014我市正式成为省直管市，为达到直管市和地区级市的人口标准，未来政策会倾向于城市人口的提高和配套设施的建设。
2） 我项目附近学校较多，随着求学者的增多和人口基数的不断增加，消费市场前景亦是广阔。
3） 国家对住宅的宏观调控，必然导致部分资金流入商业地产。
4） 东城区部分人口为原拆迁人口，其投资力度较大。
4. 威胁
1） 日前房产市场的不稳定性，多是持币观望者。
2） 我项目北建设路有专业性的家具建材广场和娱乐饮食广场；类似的商业楼盘附近有怡和嘉园、人大小区、贰号园等。
3） 我项目东南侧有李集市场，其主要功能是满居民日常生活需要。
第四部分
整体策略：平价入市 以稳求售 力争短快回笼资金 销售策略与价格定位
销售阶段：
筹备期（15天），确定销售人员、说辞、价格、设计、广告内容及投放时间。 预热期（30天）：外派销售人员、广告分布新老城区、销售部记录来访客户及其意向和收取定金。
销售期（1-2天）：通知意向客户参加预售活动（具体方案和时间视前期累积客户数量而定），正式开盘。
强销期：剩余商铺以有效销售方式销售。
价格定位：价格有待商榷，另附！
第五部分
商业地产一般营销方式：整体出售、零散销售、自由出租、返租销售。根 营销方式及推广战术 据本案特点及整体营销策略，建议采取零散销售和返租销售。另有特殊情况可特别考虑。
客户定位：根据客户的内在（年龄、实力、知识、偏好等）和外在（参与开发的品牌、项目本身的特点、其他的唯一性等）因素，可以把客户初步定为：
1）购买本项目住宅的老客户即业主；2）附近的拆迁户或居民；3）市区内的商铺经营者；4） 城区有私家车位的车主（距本案相对位置偏远的车主或影响其购买意向）；
推广战术：
① 策划 为提高我项目知名度和影响力，在秉承我项目住宅区营销策略的前提下，确定商铺宣传设计（logo、DM单、折页、主题定为、VI设计等）。
② 销售 为保证营销策略的有效有序实施，依据实际销售状况，实行项目负责人第一责任制为主，代理商销售主管级置业顾问为辅，统一策划、统一销售、统一管理、统一目标。
宣传广告
宣传时间有4月22日至6月8日为第一阶段，6月8日至商铺销售90%时为
第二阶段。
持续性主打宣传方式：
a. 大型户外 （一高南门天桥、老城南关汽车站路口T型塔等）。
b. 小型街边路标牌。
c. DM报纸派发（每期约120000份，有大和信息派发，可监督）。
d. DM宣传单派发（有我公司自行组织人员派发，可选点选时有目的性的派发）。 e. 视频宣传车进行新老城大小街道，可定位3至5天流动宣传（视频宣传视觉
感强有立体感，让客户有直观的旺铺印象）。
f. 老客户回访(回访登记一定要详细）。
商铺营销方案
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一 、
二 、
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五 、
永兴街及铁北路本案附近商业现状 本案基本情况 SWOT分析 营销策略与价格定位 宣传方式及推广战术 2014.4.20
第一部分 永兴街及铁北路本案附近商业现状
永兴街是永城市东城区主干道之一，其中段商业起步较早且发展成熟，已形成中高端消费市场。铁北路市场是以家居建材终端消费为主。
就本案地理区域位置，商业大体可分三部分：
1. 沿永兴街两侧商铺店面：如伊祖公馆、干锅鸭头、小肥羊、华星投资、鑫通投资、各大银行、服装品牌、烟酒专卖为主。是永城市最早成型的且成熟的商业区、规模大、店面多、品牌有很强的知名度，消费人群基数大，是永城市的密集型消费区。本区域房租可分三个路段：文化路至中原路段，1.5-2万间/年；中原路至百花路段，3.5-5万间/年；百花路至芒山路段，1.5-3万间/年。 2. 沿铁北路两侧商铺店面：如京酒专卖、王力门、冠珠陶瓷、三棵树漆、小超市为主，消费方向单一，有很强的针对性且消费市场有弹性。本区域房租可分两个路段：文化路至中原路段，1-2万间/年；中原路至芒山路段2-4万间/年。
第二部分 项目基本情况
本案基本信息：
本案处于文化路东、东环路西，南临街永兴商业街。建筑面积约90000㎡，商铺约15000㎡，约700户，以每户3-5人居住计算，小区总居住人口2100-3500人。我项目在文化路和东环之间，是东城区的东部发展重点。古有紫气东来、朝阳而居且周围配套设施齐全，学校、银行、医院、广场等基础设施一应俱全。 项目商铺根据区域可分两类：
1. 沿永兴路即五小正对面：2号楼4间约605㎡ ；3号楼6间约870㎡；4号楼2间约295㎡。
2. 沿即三中对面：5号楼3间约560㎡；6号楼12间约2200㎡；7号楼6间约1050㎡。（以上面积数据请以实地测量为准）
户型设计大都以长条形为主，开间小、进深较大，展示效果一般。
商业未来运营业态分析：
我项目东有贰号园西有怡和嘉园等中小型社区住宅是人们生活的主要集聚地，社区商业应以满足居民的个性化、多元化需求为目的，建立健全消费模式的多样化。社区商业业态可分两类：1.是为了满足居民的日常生活需求而建立的基础性配套商业业态，如小餐饮店、药店、便利店、干洗店、美容美发等等。2.是为了满足居民的多层次多元化的物质和精神反面的中高档次的商业业态，如茶楼、高档酒楼、健身房等等。
社区的商业业态和行业还应和项目周边现状及本案商业规划相结合，既能满足居民的生活现状，又与周边相关设施相配合，并做到新建商业业态的超前性。
第三部分
1. 优势 商铺SWOT分析
1) 本项目区域周边社区较多，人口居住密度大、人口基数大。方圆80米内现
有幼儿园一座、规划中的幼儿园一座；南有5小，北有3中和实验中学总校区。为商业发展提供了人口支撑。
2) 周边现有的商业项目较少，如怡合嘉园已停工、东方华府已饱和。
3) 商铺面积的多样化，可供不同投资者或商家的选择。
4) 基础配套相对建设的较完善，交通便利，东有沿河公园、西有市政花园广场。 2. 劣势
1） 本案位置偏东，区域覆盖面积小。附近居民收入水平有限，不利于高端消费市场发展。
2） 从商铺户型上看，小开间、大进深的格局，商铺门头展示效果不佳。
3） 5、6、7号楼临偏街，客流量较小，且对面是3中和实验中学，直接制约了某些高端消费行业的入驻，难以形成商业氛围。
4） 作为社区底层商铺，主要功能是为了满足社区居民的日常生活，经营成本小面积小。我项目大部分商铺面积多在125--170㎡，还有部分220㎡以上的，从而导致总价较高，提高了营销难度。
3. 机会
1） 2014我市正式成为省直管市，为达到直管市和地区级市的人口标准，未来政策会倾向于城市人口的提高和配套设施的建设。
2） 我项目附近学校较多，随着求学者的增多和人口基数的不断增加，消费市场前景亦是广阔。
3） 国家对住宅的宏观调控，必然导致部分资金流入商业地产。
4） 东城区部分人口为原拆迁人口，其投资力度较大。
4. 威胁
1） 日前房产市场的不稳定性，多是持币观望者。
2） 我项目北建设路有专业性的家具建材广场和娱乐饮食广场；类似的商业楼盘附近有怡和嘉园、人大小区、贰号园等。
3） 我项目东南侧有李集市场，其主要功能是满居民日常生活需要。
第四部分
整体策略：平价入市 以稳求售 力争短快回笼资金 销售策略与价格定位
销售阶段：
筹备期（15天），确定销售人员、说辞、价格、设计、广告内容及投放时间。 预热期（30天）：外派销售人员、广告分布新老城区、销售部记录来访客户及其意向和收取定金。
销售期（1-2天）：通知意向客户参加预售活动（具体方案和时间视前期累积客户数量而定），正式开盘。
强销期：剩余商铺以有效销售方式销售。
价格定位：价格有待商榷，另附！
第五部分
商业地产一般营销方式：整体出售、零散销售、自由出租、返租销售。根 营销方式及推广战术 据本案特点及整体营销策略，建议采取零散销售和返租销售。另有特殊情况可特别考虑。
客户定位：根据客户的内在（年龄、实力、知识、偏好等）和外在（参与开发的品牌、项目本身的特点、其他的唯一性等）因素，可以把客户初步定为：
1）购买本项目住宅的老客户即业主；2）附近的拆迁户或居民；3）市区内的商铺经营者；4） 城区有私家车位的车主（距本案相对位置偏远的车主或影响其购买意向）；
推广战术：
① 策划 为提高我项目知名度和影响力，在秉承我项目住宅区营销策略的前提下，确定商铺宣传设计（logo、DM单、折页、主题定为、VI设计等）。
② 销售 为保证营销策略的有效有序实施，依据实际销售状况，实行项目负责人第一责任制为主，代理商销售主管级置业顾问为辅，统一策划、统一销售、统一管理、统一目标。
宣传广告
宣传时间有4月22日至6月8日为第一阶段，6月8日至商铺销售90%时为
第二阶段。
持续性主打宣传方式：
a. 大型户外 （一高南门天桥、老城南关汽车站路口T型塔等）。
b. 小型街边路标牌。
c. DM报纸派发（每期约120000份，有大和信息派发，可监督）。
d. DM宣传单派发（有我公司自行组织人员派发，可选点选时有目的性的派发）。 e. 视频宣传车进行新老城大小街道，可定位3至5天流动宣传（视频宣传视觉
感强有立体感，让客户有直观的旺铺印象）。
f. 老客户回访(回访登记一定要详细）。