第三章 机器设备评估
一、单项选择题
1. 机器设备属于下列哪类资产 ( ) 。
A ．流动资产 B ．无形资产 C．不动产类资产 D ．动产类资产
2. 机器设备按国家固定资产分类标准分类，不包括( ) 。
A ．通用设备 B ．专用设备 C．单台设备 D ．电气设备
3. 下列说法中正确的是( ) 。
A ．整体性机器设备的价值就是单台机器设备价值的简单相加
B ．设备的贬值因素很多，除实体性因素贬值外，还存在功能性贬值，但一般情况下没有经济性贬值
C ．对机器设备评估主要应用成本法和收益法，市场法应用很少
D ．对机器设备进行评估时，通常用成本法和市场法，收益法应用得很少
4. 已知某机器设备的贬值率为20%，该设备的已使用年限为4年，则其尚可使用年限为
( ) 。
A ．20年 B ．25年 C．16年 D ．28年
5. 下列计算重置成本的方法中，计算结果必然属于复原重置成的是( ) 。
A ．重置核算法 B ．功能价值法 C．物价指数法 D ．规模经济效益指数法
6. 机器设备按其组合程度分类，不包括( ) 。
A ．单台设备 B ．机组 C．自制设备 D ．成套设备
7. 设备成新率，是指( ) 。
A ．设备实体性贬值率与1的差异
B ．设备实体性贬值率的倒数
C ．设备综合性陈旧贬值率的倒数
D ．设备现时价格与设备重置成本比率
8. 机器设备的重置成本中的直接费用包括( ) 。
A ．各种管理费用 B ．安装调试费 C．勘察设计费 D ．投资方向调节税
9. 机器设备的经济寿命是指( ) 。
A ．从评估基准日到设备继续使用在经济上不合算的时间
B ．机器设备从开始使用到经济上不合算而停止使用的时间
C ．机器设备从开始使用到报废为止的时间
D ．机器设备从开始使用到出现了新技术性更好的设备而被淘汰的时间
10. 进行机器设备评估时，一般采用( ) 。
A ．收益法和成本法 B ．收益法和市场法 C．市场法与成本法 D ．任何一种方法均可
11. 机器设备作为主要劳动手段，属于会计学中所称的( ) 。
A ．固定资产 B ．流动资产 C．不动产 D ．无形资产
12. 评估某企业4年前购建的家用电器生产线，其年产量为15万台，目前市场上同类新型生产线价格为200万元，其设计生产能力为20万台/年，规模经济效益指数为0.8，该生产线的重置成本为( ) 。
A ．158.88万元 B ．160.21万元． C．172万元 D ．174万元
13. 技术进步可能会引起设备( ) 。
A ．实体性贬值 B ．经济性贬值 C．功能性贬值 D ．无形贬值
14. 下列不属于微观鉴定内容的是( ) 。
A ．动力系统状况 B ．设备的燃料、动力消耗 C．设备规格 D ．设备型号
15. 某专用生产线，原设计生产能力为l8 000台/年，该生产线至今已使用了6年，尚可使用4年。目前由于新生产线的出现，对老产品的需求量减少，造成开工不足，每年只需要12 000台的生产能力，根据该行业的统计i 其规模效益指数为0.5。该设备的经济性贬值率为( ) 。
A ．18% B ．20% C．22% D ．24%
16. 运用修复费用法估测成新率适用于( ) 。
A ．所有机器设备B ．实体性贬值是可补偿的设备C ．具有不可补偿有形损耗的设备D ．具有特殊结构的设备
17. 在机器设备的评估中，以下内容属于判断性鉴定的是( ) 。
A ．设备的维修保养情况 B ．设备的剩余经济寿命 C．设备的役龄
D ．设备的生产厂家
18. 设备的技术寿命与( ) 有关。
A ．使用强度 B ．技术更新速度 C．使用时间 D ．维修保养水平
19. 设备的加权投资年限是( ) 。
A ．设备已使用年限×更新成本B ．设备更新成本合计C ．设备加权更新成本合计D ．设备加权更新成本合计÷更新成本合计
20. 一台数控折边机，重置成本为l 60万元，已使用5年，其经济使用寿命约25年，现该机器数控系统损坏，估计修复费用约2万美元(折人民币l6.5万元) ，其他部分工作正常，该设备的实体性贬值率为( ) 。
A ．28.25% B ．26.91% C．27.25% D ．25.91%
21. 设备的到岸价是指( ) 。
A ．FOB+进口关税 B ．FOB+运费+关税 C．FOB+运费+保险费 D ．到岸价+境外保险费
22. 下列贬值属于功能性贬值的是( ) 。
A ．由于大量产品积压，某车间由三班改为两班造成开工不足
B ．由于设备生产厂家采用新技术，使某厂使用的车床相对物耗上升了20%
C ．由于市场疲软，某车间的l0台机床，只有6台使用，造成4台闲置
D ．由于原材料紧俏，某厂处于半停产状态，造成设备闲置
23. 运用市场法评估机器设备中，对设备的役龄的评估属于( ) 。
A ．交易因素 B．时间因素 C．地域因素 D．个别因素
24. 银行财务费用的取费基数为( ) 。
A ．离岸价人民币 B．货价人民币数 C．关税完税价格 D．关税完税价格+关税
25. 超额运营成本体现了( ) 。
A ．实体性贬值 B ．功能性贬值 C．经济性贬值 D ．技术性贬值
26. 确定设备的新旧程度、剩余经济寿命等属于( ) 范畴。
A ．宏观性鉴定 B ．微观性鉴定 C．判断性鉴定 D ．统计性鉴定
27. 用市场法进行机器设备评估时，第一步首先应该( ) 。
A ．因素比较B ．计算评估值C ．对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料D ．进行市场调查，选取市场参照物
28. 某被评估设备，其正常运行需要6名操作人员，目前同类型的新式设备所需的操作人员是3名。假设被评估设备与参照物在运营成本的其他支出方面大致相同，操作人员的年平均工资福利为10 000元，被评估设备尚可使用5年，所得税率为33%，适用的折现率为10%。，则被评估设备的年超额运营成本额为( ) 。
A ．20 000元 B ．30 000元 C．40 000元 D ．50 000元
29. 某被评估设备，其正常运行需要6名操作人员，目前同类型的新式设备所需的操作人员是3名。假设被评估设备与参照物在运营成本的其他支出方面大致相同，操作人员的年平均工资福利为10 000元，被评估设备尚可使用5年，所得税率为33%，适用的折现率为10%。，则被评估设备的年超额运营成本净额为( ) 。
A ．20 300元 B．20 200元 C．20 400元 D．20 100元
30. 某被评估设备，其正常运行需要6名操作人员，目前同类型的新式设备所需的操作人员是3名。假设被评估设备与参照物在运营成本的其他支出方面大致相同，操作人员的年平均工资福利为10 000元，被评估设备尚可使用5年，所得税率为33%，适用的折现率为10%。，则被评估设备的功能性贬值额为( ) 。
A ．75 206元 B ．75 771元 C．76 195元 D ．77 298元
二、多项选择题
1. 机器设备鉴定的具体内容包括( ) 。
A ．宏观鉴定B ．微观鉴定C ．总体鉴定D ．抽样鉴定E ．判断性鉴定
2. 对需要安装的单台机器设备，其重置成本包括( ) 。
A ．设备购置成本B ．运杂费C ．安装费D ．基础费E ．税金
3. 进口设备从属费用确定正确的是( ) 。
A ．海运费＝货价×海运费率B ．关税＝到岸价×关税税率C ．消费税＝(关税完税价+关税)×消费税率÷（1一消费税率)
D ．国外运输保险费＝(货价+关税)×保险费率 E．外贸手续费＝到岸价×外贸手续费率
4. 分析研究设备的超额运营成本，应考虑新设备与老设备相比( ) 。
A ．生产效率是否提高B ．维修保养费用是否降低C ．材料消耗是否降低D ．能源消耗是否降低E ．操作工作数量是否降低
5. 机器设备评估的程序包括( ) 。
A ．明确评估目的B ．明确评估对象C ．对机器设备进行必要的鉴定D ．研究确定评估方法E ．评定估算，撰写评估报告
6. 造成设备经济性贬值的主要原因有( ) 。
A ．该设备所生产的产品供过于求B ．该设备的技术落后C ．该项设备被过度使用D ．生产该设备的劳动生产率提高
E ．该设备所生产的产品存在污染问题，产量受国家环保政策限制
7. 重置成本一般包括重新购置或建造与评估对象功效相同的全新设备所需的一切合理的直接费用和间接费用，重置成本的构成要素与以下哪几个因素有关( ) 。
A ．评估对象B ．评估前提C ．评估目的D ．评估时间E ．评估方法
8. 进口设备增值税的计税基数为( ) 。
A ．关税完税价B ．关税C ．消费税D ．海外运输费E ．保险费
9. 运用使用年限法估算设备成新率时涉及的基本参数有( ) 。
A ．设备的总使用年限B ．设备的技术水平C ．设备的已使用年限D ．设备的尚可使用年限E ．设备的负荷程度
10. 进口设备重置成本进口从属费用包括( ) 。
A ．海运费B ．进口关税C ．增值税D ．银行财务费用E ．外贸手续费
11. 机器设备实体性贬值的估算通常采用的方法有( ) 。
A ．使用年限法B ．修复费用法C ．观测分析法D ．功能价值法E ．统计分析法
12. 适用抽样核查方法的机器设备包括( ) 。
A ．机器设备单台价值量很大B ．机器设备单台价值量较低C ．数量繁多D ．规格型号及使用环境相同或类似
E ．在企业生产过程中，起决定性作用的主要设备
13. 机器设备的贬值可分为( ) 。
A ．实体性贬值B ．功能性贬值C ．货币性贬值D ．风险性贬值E ．经济性贬值
14. 通常采用的估算机器设备重置成本的方法有( ) 。
A ．使用年限法B ．重置核算法C ．预决算调整法D ．物价指数法E ．规模经济效益指数法
15. 估测设备成新率时应主要观测分析的指标有( ) 。
A ．设备的实际已使用时间B ．设备的正常负荷率C ．设备的现时技术状态D ．设备的原始制造质量E ．设备的维修保养状况
三、计算题
1. 某企业2000年从美国引进一台设备，当年安装投产，设备总金额为100万美元。2005年对设备进行评估，评估基准日为12月31日，经过对该设备进行现场勘测和鉴定，该设备在国内外处于领先地位。在国际上，也属于普遍使用的产品，故可采用指数法。该设备的费用可分为四大部分，设备实体、进口配件、国内配套设施、其他费用。经查询，设备实体在美国的价格上涨了50%，进口配件的价格上涨了30%，国内配套设施价格上涨了60%，其他费用上涨了50%。按评估基准日国家有关政策规定，该进口设备的关税、增值税等为30万元人民币，评估时，美元对人民币汇率为1：8.27，另从进口原生产线合同得知，进口设备实体为75万美元，进口配件为15万美元，另从其他会计凭证中查得国内配套设施原始价值为45万元人民币，其他费用为l8万元人民币。
要求：计算该设备的重置成本。
2. 某企业从美国进口一台设备，离岸价格为30万美元，国外运杂费为1万美元，途中保险费为1.5万美元。增值税税率为17%，关税税率为20%。该设备在企业已使用3年，尚可继续使用7年，假定外汇汇率为1美元=8元人民币。进口过程中，银行及外贸手续费为2万元人民币，国内运杂费为4万元，安装调试费为5万元。
要求：该设备的评估价值是多少?
3. 某企业有一套自制生产设备，原值l00万元，其中材料费70万元，安装费用22万元，其他费用8万元。这台设备到2004年12月31日使用了6年，预计尚可使用5年。这台设备的设计能力为年产量1 000吨，从开始使用到2004年年底，材料费用上涨指数为25%、20%、15%、12%、10%、11%；安装费和其他费用平均上涨指数分别为：9%、12%、10%、14%、18%、20%。同时预计2004年12月31日自制同样设备的生产能力会达到1 200吨。由于受国民经济的影响，正常开工率为80%，规模经济效益指数取0.6。
要求：试评估该设备2004年12月31日的价格。
4. 被评估生产线年设计生产能力为10 000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产7 000吨，或每吨降价100元以保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整其预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%，生产线的规模指数X 为0.6，试根据所给条件估测所能出现的经济性贬值率和经济性贬值额。
5. 已知某厂的一台设备仍有l0年使用寿命，但由于技术进步的原因出现了一种新型设备，其功能相同，但每生产100件产品可节约A 材料2公斤，预计该厂未来l0年内年产该产品
20万件，A 材料前五年的价格将保持20元/公斤，从第六年起将上涨20%，试根据给定的条件确定该设备的功能性贬值。(适用折现率为l5%，所得税率为33%)
第四章 房地产评估
一、单项选择题
1. 城镇土地的基准地价是（ ）
A. 某时点城镇土地的单位价格B. 某时期城镇土地的单位价格C. 某时点城镇区域性土地平均价D. 某期城镇土地区域性平均价
2. 待评估建筑物账面原值为l00万元，竣工于2000年底，假定2000年的物价指数为100％，从2000年到2003年的价格增长幅度每年为15％，则2003年底该建筑物的重置成本为 （ ）
A.11 5万元 B.152.O9万元 C.132.25万元 D.174.9万元
3. 下列建筑物中属于民用建筑物的是（ ）
A. 交通运输业建筑物 B. 厂房 C.行政事业用建筑 D. 道路、桥梁
4. 一般说来，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，沿海开放城市（ ）内地城市。
A. 高于 B. 低于 C.等于 D. 不确定
5. 运用预决算调整法时，需要调整的三材差价指（ ）的差价。
A. 钢材、钢筋混凝土、砖 B. 钢材、木材、水泥 C.木材、水泥、砖 D. 钢材、水泥、钢筋混凝土
226. 待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m ，建筑面积200m ，月租金3 000元，土地
还原利率为7％，建筑物还原利率为 8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得
2租金收人的年总成本为7 600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格1 000元／m ，
运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（ ）
A.61 667元 B.92 500元 C.789 950元 D.58 041元
7. 前期费用是建筑物成本中的一项组成部分，下列各项中属于建筑物成本前期费用的是（ ）
A. 职工的培训 B. 地上附属物拆除费 C.资金成本 D. 建筑安装工程费
8. 商业用房和商品住宅可根据建筑物经营收益或建筑物的交易状况运用（ ）进行评估。
A. 收益法 B. 市场法 C.收益法或市场法 D. 收益法或成本法
9. 预决算调整法一般不宜对（ ）的建筑物进行评估。
A. 用途相同 B. 结构相同 C.数量较多 D. 数量较少
10. 土地使用权评估的假设开发法中，计算利润的基础是（ ）
A. 地价＋建筑费B. 地价＋建筑费＋利息C. 地价＋建筑费＋专业费＋利息D. 地价＋专业费＋建筑费
211. 交易实例土地的价格为1 800元／m ，待估土地达到与交易实例同等环境条件预计需要8
年，折现率定为9％，则待估土地的价格为（ ）
A.901.21元 B.903.36元 C.902.22元 D.900元
12. 土地与建筑物用途不协调造成的价值损失一般是（ ）
A. 土地的功能性贬值 B. 建筑物的功能性贬值 C.土地的经济性贬值 D. 建筑物的经济性贬值
13. 建筑物的墙、柱用砖砌筑，楼屋、屋架采用木材制造，这种结构是（ ）
A. 砖木结构 B. 砖混结构 C.木结构 D. 简易建筑物
14. 国家规定的土地使用权出让年限，工业用地使用权最高出让年限为（ ）
A.70年 B.40年 C.60年 D.50年
15. 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前（ ）申请续期。
A. 半年 B.3个月 C.一年 D.18个月
16. 在运用市场法对土地使用权评估时，以下不属于需要修正的个别因素的是 （ ）
A. 宗地形状 B.宗地周边环境 C.宗地面积 D.容积率
17. 土地使用权作为无形资产中的对物产权，其价值高低取决于（ ）
A. 地上附着物 B. 社会经济环境 C.物价水平 D. 土地的特性和条件
18. 在采用假设开发法评估土地使用权价格时，假设总建筑费用为100万元，第一年投入60％，第二年投入40％，年折现率为10％，则总建筑费为（ ）
A.921 473元 B.918 791元 C.907 523元 D.934 156元
19. 成本法适用于评估的是（ ）
A. 预计出售的土地B. 新开发的土地C. 对包含土地使用权的企业整体评估D. 土地市场发育完善条件下土地评估
20. 在运用收益法对土地使用权进行评估时，年收益为（ ）
A. 房地产的年总收益 B. 土地的实际收益 C.土地的客观收益 D. 土地的前期收益
21. 某工业用地最高出让年限为50年，实际利用年限为20年，还原利率为18％，在适用基准地价系数修正法评估时，年限修正系数为（ ）
A.0.861 B.0.751 C.0.964 D.0.872
22. 某砖木结构3层建筑物，评估人员对它现场打分，结构部分得75分，装修部分得70分，设备部分得85分，该类资产的G ＝0.70，S ＝0.20，B ＝O.10，则该建筑物的成新率为（ ）
A.75％ B.80％ C.85％ D.90％
23. 对土地使用权的评估，应以这块土地的最有效利用为前提，这是（ ）原则的要求。
A. 替代 B. 变动 C.最有效使用 D. 供需
24. 地块建筑面积与地块总面积的比率，称为（ ）
A. 建筑密度 B. 容积率 C.建筑高度 D. 建筑覆盖率
25. 一块土地上底层建筑面积与全部土地面积的百分比，叫做（ ）
A. 建筑高度 B.容积率 C.建筑密度 D.建筑环境
26. 目前我国的城市地产市场按土地使用权流转方式，可划分为（ ）
A. 生地与熟地B. 国家所有土地和集体所有土地C. 无偿划拨和有偿出让D. 一级市场和二级市场
27. 城镇土地的标定地价是（ ）
A. 土地使用权出让底价B. 政府评估的具体地块的价格C. 政府出租土地的价格D. 单位土地面积的地价
二、多项选择题
1. 反映影响商业用地环境质量的指标有（ ）
A. 交通便捷度 B. 人文环境 C.自然环境 D. 规划环境 E.基础设施保证度
2. 影响地价的社会因素主要包括（ ）
A. 政治安定状况 B. 社会治安程度 C.税收政策 D. 房地产投机 E.交通管制
3. 以下关于标定地价的描述，哪些是正确的（ ）
A. 标定地价是一个区域性的平均地价
B. 标定地价是确定土地使用权出让底价的参考和依据
C. 标定地价是政府评估的具体地块的地价
D. 标定地价是各类用地的平均地价
E. 一般情况下，标定地价不进行大面积评估
4. 土地的经济特性主要表现在（ ）
A. 用途多样性 B. 经济地理位置的可变性 C.土地使用价值的永续性 D. 可垄断性 E. 土地面积的有限性
5. 建筑物成本通常可归纳为（ ）
A. 前期费用 B. 建筑安装工程费 C.其他费用 D. 合理利润 E.资金成本
6. 建筑物评估的价格指数调整法一般适用于（ ）建筑物。
A. 单位价值小 B. 结构简单 C.单位价值大 D. 大型建筑物 E.使用寿命长的建筑物
7. 下列因素中会影响到建筑物价格的是（ ）
A. 住房制度改革 B. 长期投资贷款利率 C.短期贷款利率 D. 国家政策 E.建筑物所处的地理环境
8. 判断建筑物是否存在经济性贬值的指标因素有（ ）
A. 使用用途不合理 B. 部分闲置 C.利用率下降 D. 使用强度不够 E.收益水平下降
9. 建筑物评估的原则有（ ）
A. 替代原则 B. 最有效使用原则 C.供需原则 D. 房地合一原则 E.贡献原则
10. 测算建筑物重置成本的常用方法有（ ）
A. 预决算调整法 B. 重编预算法 C.价格指数调整法 D. 询价法 E.假设开发法
11. 建筑物按房屋承重结构可分为（ ）
A. 钢结构 B. 钢筋混凝土结构 C.砖混结构 D. 砖木结构 E.木结构
12. 建筑物从大的类别方面可分为（ ）
A. 商业用房 B. 工业用房 C.房屋 D. 构筑物 E.公共建筑
13. 运用成本法评估土地使用权价值时，适用于（ ）
A. 市场发育不完善B. 土地成交实例不多C. 有相同或相似的其他交易案例D. 可以较为准确地估算收益
E. 既无收益又很少有交易情况的
14. 土地开发费主要包括 （ ）
A. 基础设施配套费 B. 公共事业建设配套费 C.拆迁费 D. 资金成本 E.小区开发配套费
15. 开发土地的过程中所交纳的各种税费包括（ ）
A. 资源税 B. 耕地占用税 C.契税 D. 土地增值税 E.印花税
16. 在运用市场法对土地使用权进行评估时，对交易情况进行修正时应考虑的因素包括 （ ）
A. 有一定利害关系的主体之间的交易B. 有特别动机的交易C. 买方或卖方不了解市场行情的交易D. 交易时点E. 其他特殊交易情形
17. 土地使用权评估的原则有（ ）
A. 最有效使用原则 B. 替代原则 C.变动原则 D. 贡献原则 E.供需原则
18. 转让房地产必须满足以下哪些条件 （ ）
A. 以出让方式取得土地使用的，支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
B. 属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的25％以上
C. 属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的30％以上
D. 属于成片开发土地的，应形成工业用地或其他建筑用地条件
E. 属于成片开发土地的，应支付全部土地使用权出让金
19. 土地权属按不同的角度，可以分为（ ）
A. 土地所有权 B. 土地使用权 C.划拨土地 D. 出让土地 E.买卖土地
20. 地形地质因素对地价的影响主要表现在（ ）
A. 地形条件较差会造成使用效果差 B.地质条件差会增高开发成本
C. 地形条件会决定土地用途 D.地形条件制约开发规模 E.地形条件决定土地价格
三、计算题
21. 某职工宿舍：1999年10月竣工，6层砖混结构，层高2.7m ，建筑面积5 669.04m ；基础
为钢筋混凝土条形基础，内外承重墙为240砖墙，内隔墙为120砖墙，2005年1月1号对该宿舍楼进行评估，采用市场比较法，收集到最近成交的类似交易实例有：A 花园小区、B 商品住宅区、C 小区，基本资料如下：
22 A 花园小区：建筑面积4 300m，交易日期为2004年11月，土地单价为2 200元／m ；
22 B 商品住宅区：建筑面积3 900m ，交易日期为2004年8月，土地单价为2 500元／m ；
22C 小区：建筑面积为4 100m，交易日期为2004年1月，土地单价为2 100元／m 。
根据被评估建筑物与交易实例进行比较，分别对交易实体价格进行交易情况修正，交易日期修正，区域因素修正和个别因素修正，
相关修正系数见下表：
经评估人员估算，该宿舍楼尚可使用30年，对宿舍楼的局部装修、改造需花费1 5万元。
根据上述资料，评估该宿舍楼的价值。
（注：计算建筑物的已使用年限时，忽略1999年10月、11月和12月这三个月不计。）
2. 一座房屋预计在今后5年每年各收益净租金为l00万元、100万元、ll0万元、120万元和130万元，从第6年起，租金为l 68万元，资本化率为10％。
试评估该房屋的价格。
23. 某宗地为一块待开发建设但已作“四通一平”的空地，土地面积为3 600m，允许用途为
商业、住宅混合，允许容积率为6，覆盖率为50％，土地使用权年限为50年，现拟用假设开发法评估宗地在2003年10月1日的土地使用权价格。评估过程如下：
（1）评估人员认为该待估宗地的最佳用途为商业、居住混合，按照允许容积率6，建筑密度50％设计，建筑物12层，其中1～2层为商业服务用房，3～12层为商品住房。
（2）预计从土地使用权出让到施工结束，需要2年的时间，第一年投入75％的总建筑费，第二年投入25％的总建筑费。
（3）总建筑费估计为2 500万元，专业费用为总建筑费的6％。
（4）利息率为8％，房地产业的平均利润率为15％。
（5）各种税费综合为地价的5％（包括租售费用）。
（6）建筑物到2005年10月1日建造完成后，即可全部售出。预计商业服务用房售价
22为5 000元／m ，商品房售价为2 000元／m 。
（7）折现率为10％。
求土地使用权价格。
4. 某公司于2000年11月以有偿方式取得A 地块50年使用权，并于2001年11月在此地上
2建成建筑物B ，当时造价为1200元／m ，其经济耐用年限为50年，目前该类建筑重置价格
222为1500元/m；残值率为l0％，A 地块面积450m ，建筑面积为400m ，目前该建筑全部出租，
2每月实收租金为l0 000元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月30元／m ，土地及
房屋还原利率分别为5％和6％，每年需要支付的土地使用税及房产税为20元／建筑平方米，需支付的年管理费为同类建筑物年租金的4％，年维修费为重置价的2％，年保险费为重置价的0.2％。
试根据以上资料计算A 地块在2004年11月的土地使用权价格（不计房屋现值利息）。
第三章 机器设备评估
一、单项选择题
1. 机器设备属于下列哪类资产 ( ) 。
A ．流动资产 B ．无形资产 C．不动产类资产 D ．动产类资产
2. 机器设备按国家固定资产分类标准分类，不包括( ) 。
A ．通用设备 B ．专用设备 C．单台设备 D ．电气设备
3. 下列说法中正确的是( ) 。
A ．整体性机器设备的价值就是单台机器设备价值的简单相加
B ．设备的贬值因素很多，除实体性因素贬值外，还存在功能性贬值，但一般情况下没有经济性贬值
C ．对机器设备评估主要应用成本法和收益法，市场法应用很少
D ．对机器设备进行评估时，通常用成本法和市场法，收益法应用得很少
4. 已知某机器设备的贬值率为20%，该设备的已使用年限为4年，则其尚可使用年限为
( ) 。
A ．20年 B ．25年 C．16年 D ．28年
5. 下列计算重置成本的方法中，计算结果必然属于复原重置成的是( ) 。
A ．重置核算法 B ．功能价值法 C．物价指数法 D ．规模经济效益指数法
6. 机器设备按其组合程度分类，不包括( ) 。
A ．单台设备 B ．机组 C．自制设备 D ．成套设备
7. 设备成新率，是指( ) 。
A ．设备实体性贬值率与1的差异
B ．设备实体性贬值率的倒数
C ．设备综合性陈旧贬值率的倒数
D ．设备现时价格与设备重置成本比率
8. 机器设备的重置成本中的直接费用包括( ) 。
A ．各种管理费用 B ．安装调试费 C．勘察设计费 D ．投资方向调节税
9. 机器设备的经济寿命是指( ) 。
A ．从评估基准日到设备继续使用在经济上不合算的时间
B ．机器设备从开始使用到经济上不合算而停止使用的时间
C ．机器设备从开始使用到报废为止的时间
D ．机器设备从开始使用到出现了新技术性更好的设备而被淘汰的时间
10. 进行机器设备评估时，一般采用( ) 。
A ．收益法和成本法 B ．收益法和市场法 C．市场法与成本法 D ．任何一种方法均可
11. 机器设备作为主要劳动手段，属于会计学中所称的( ) 。
A ．固定资产 B ．流动资产 C．不动产 D ．无形资产
12. 评估某企业4年前购建的家用电器生产线，其年产量为15万台，目前市场上同类新型生产线价格为200万元，其设计生产能力为20万台/年，规模经济效益指数为0.8，该生产线的重置成本为( ) 。
A ．158.88万元 B ．160.21万元． C．172万元 D ．174万元
13. 技术进步可能会引起设备( ) 。
A ．实体性贬值 B ．经济性贬值 C．功能性贬值 D ．无形贬值
14. 下列不属于微观鉴定内容的是( ) 。
A ．动力系统状况 B ．设备的燃料、动力消耗 C．设备规格 D ．设备型号
15. 某专用生产线，原设计生产能力为l8 000台/年，该生产线至今已使用了6年，尚可使用4年。目前由于新生产线的出现，对老产品的需求量减少，造成开工不足，每年只需要12 000台的生产能力，根据该行业的统计i 其规模效益指数为0.5。该设备的经济性贬值率为( ) 。
A ．18% B ．20% C．22% D ．24%
16. 运用修复费用法估测成新率适用于( ) 。
A ．所有机器设备B ．实体性贬值是可补偿的设备C ．具有不可补偿有形损耗的设备D ．具有特殊结构的设备
17. 在机器设备的评估中，以下内容属于判断性鉴定的是( ) 。
A ．设备的维修保养情况 B ．设备的剩余经济寿命 C．设备的役龄
D ．设备的生产厂家
18. 设备的技术寿命与( ) 有关。
A ．使用强度 B ．技术更新速度 C．使用时间 D ．维修保养水平
19. 设备的加权投资年限是( ) 。
A ．设备已使用年限×更新成本B ．设备更新成本合计C ．设备加权更新成本合计D ．设备加权更新成本合计÷更新成本合计
20. 一台数控折边机，重置成本为l 60万元，已使用5年，其经济使用寿命约25年，现该机器数控系统损坏，估计修复费用约2万美元(折人民币l6.5万元) ，其他部分工作正常，该设备的实体性贬值率为( ) 。
A ．28.25% B ．26.91% C．27.25% D ．25.91%
21. 设备的到岸价是指( ) 。
A ．FOB+进口关税 B ．FOB+运费+关税 C．FOB+运费+保险费 D ．到岸价+境外保险费
22. 下列贬值属于功能性贬值的是( ) 。
A ．由于大量产品积压，某车间由三班改为两班造成开工不足
B ．由于设备生产厂家采用新技术，使某厂使用的车床相对物耗上升了20%
C ．由于市场疲软，某车间的l0台机床，只有6台使用，造成4台闲置
D ．由于原材料紧俏，某厂处于半停产状态，造成设备闲置
23. 运用市场法评估机器设备中，对设备的役龄的评估属于( ) 。
A ．交易因素 B．时间因素 C．地域因素 D．个别因素
24. 银行财务费用的取费基数为( ) 。
A ．离岸价人民币 B．货价人民币数 C．关税完税价格 D．关税完税价格+关税
25. 超额运营成本体现了( ) 。
A ．实体性贬值 B ．功能性贬值 C．经济性贬值 D ．技术性贬值
26. 确定设备的新旧程度、剩余经济寿命等属于( ) 范畴。
A ．宏观性鉴定 B ．微观性鉴定 C．判断性鉴定 D ．统计性鉴定
27. 用市场法进行机器设备评估时，第一步首先应该( ) 。
A ．因素比较B ．计算评估值C ．对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料D ．进行市场调查，选取市场参照物
28. 某被评估设备，其正常运行需要6名操作人员，目前同类型的新式设备所需的操作人员是3名。假设被评估设备与参照物在运营成本的其他支出方面大致相同，操作人员的年平均工资福利为10 000元，被评估设备尚可使用5年，所得税率为33%，适用的折现率为10%。，则被评估设备的年超额运营成本额为( ) 。
A ．20 000元 B ．30 000元 C．40 000元 D ．50 000元
29. 某被评估设备，其正常运行需要6名操作人员，目前同类型的新式设备所需的操作人员是3名。假设被评估设备与参照物在运营成本的其他支出方面大致相同，操作人员的年平均工资福利为10 000元，被评估设备尚可使用5年，所得税率为33%，适用的折现率为10%。，则被评估设备的年超额运营成本净额为( ) 。
A ．20 300元 B．20 200元 C．20 400元 D．20 100元
30. 某被评估设备，其正常运行需要6名操作人员，目前同类型的新式设备所需的操作人员是3名。假设被评估设备与参照物在运营成本的其他支出方面大致相同，操作人员的年平均工资福利为10 000元，被评估设备尚可使用5年，所得税率为33%，适用的折现率为10%。，则被评估设备的功能性贬值额为( ) 。
A ．75 206元 B ．75 771元 C．76 195元 D ．77 298元
二、多项选择题
1. 机器设备鉴定的具体内容包括( ) 。
A ．宏观鉴定B ．微观鉴定C ．总体鉴定D ．抽样鉴定E ．判断性鉴定
2. 对需要安装的单台机器设备，其重置成本包括( ) 。
A ．设备购置成本B ．运杂费C ．安装费D ．基础费E ．税金
3. 进口设备从属费用确定正确的是( ) 。
A ．海运费＝货价×海运费率B ．关税＝到岸价×关税税率C ．消费税＝(关税完税价+关税)×消费税率÷（1一消费税率)
D ．国外运输保险费＝(货价+关税)×保险费率 E．外贸手续费＝到岸价×外贸手续费率
4. 分析研究设备的超额运营成本，应考虑新设备与老设备相比( ) 。
A ．生产效率是否提高B ．维修保养费用是否降低C ．材料消耗是否降低D ．能源消耗是否降低E ．操作工作数量是否降低
5. 机器设备评估的程序包括( ) 。
A ．明确评估目的B ．明确评估对象C ．对机器设备进行必要的鉴定D ．研究确定评估方法E ．评定估算，撰写评估报告
6. 造成设备经济性贬值的主要原因有( ) 。
A ．该设备所生产的产品供过于求B ．该设备的技术落后C ．该项设备被过度使用D ．生产该设备的劳动生产率提高
E ．该设备所生产的产品存在污染问题，产量受国家环保政策限制
7. 重置成本一般包括重新购置或建造与评估对象功效相同的全新设备所需的一切合理的直接费用和间接费用，重置成本的构成要素与以下哪几个因素有关( ) 。
A ．评估对象B ．评估前提C ．评估目的D ．评估时间E ．评估方法
8. 进口设备增值税的计税基数为( ) 。
A ．关税完税价B ．关税C ．消费税D ．海外运输费E ．保险费
9. 运用使用年限法估算设备成新率时涉及的基本参数有( ) 。
A ．设备的总使用年限B ．设备的技术水平C ．设备的已使用年限D ．设备的尚可使用年限E ．设备的负荷程度
10. 进口设备重置成本进口从属费用包括( ) 。
A ．海运费B ．进口关税C ．增值税D ．银行财务费用E ．外贸手续费
11. 机器设备实体性贬值的估算通常采用的方法有( ) 。
A ．使用年限法B ．修复费用法C ．观测分析法D ．功能价值法E ．统计分析法
12. 适用抽样核查方法的机器设备包括( ) 。
A ．机器设备单台价值量很大B ．机器设备单台价值量较低C ．数量繁多D ．规格型号及使用环境相同或类似
E ．在企业生产过程中，起决定性作用的主要设备
13. 机器设备的贬值可分为( ) 。
A ．实体性贬值B ．功能性贬值C ．货币性贬值D ．风险性贬值E ．经济性贬值
14. 通常采用的估算机器设备重置成本的方法有( ) 。
A ．使用年限法B ．重置核算法C ．预决算调整法D ．物价指数法E ．规模经济效益指数法
15. 估测设备成新率时应主要观测分析的指标有( ) 。
A ．设备的实际已使用时间B ．设备的正常负荷率C ．设备的现时技术状态D ．设备的原始制造质量E ．设备的维修保养状况
三、计算题
1. 某企业2000年从美国引进一台设备，当年安装投产，设备总金额为100万美元。2005年对设备进行评估，评估基准日为12月31日，经过对该设备进行现场勘测和鉴定，该设备在国内外处于领先地位。在国际上，也属于普遍使用的产品，故可采用指数法。该设备的费用可分为四大部分，设备实体、进口配件、国内配套设施、其他费用。经查询，设备实体在美国的价格上涨了50%，进口配件的价格上涨了30%，国内配套设施价格上涨了60%，其他费用上涨了50%。按评估基准日国家有关政策规定，该进口设备的关税、增值税等为30万元人民币，评估时，美元对人民币汇率为1：8.27，另从进口原生产线合同得知，进口设备实体为75万美元，进口配件为15万美元，另从其他会计凭证中查得国内配套设施原始价值为45万元人民币，其他费用为l8万元人民币。
要求：计算该设备的重置成本。
2. 某企业从美国进口一台设备，离岸价格为30万美元，国外运杂费为1万美元，途中保险费为1.5万美元。增值税税率为17%，关税税率为20%。该设备在企业已使用3年，尚可继续使用7年，假定外汇汇率为1美元=8元人民币。进口过程中，银行及外贸手续费为2万元人民币，国内运杂费为4万元，安装调试费为5万元。
要求：该设备的评估价值是多少?
3. 某企业有一套自制生产设备，原值l00万元，其中材料费70万元，安装费用22万元，其他费用8万元。这台设备到2004年12月31日使用了6年，预计尚可使用5年。这台设备的设计能力为年产量1 000吨，从开始使用到2004年年底，材料费用上涨指数为25%、20%、15%、12%、10%、11%；安装费和其他费用平均上涨指数分别为：9%、12%、10%、14%、18%、20%。同时预计2004年12月31日自制同样设备的生产能力会达到1 200吨。由于受国民经济的影响，正常开工率为80%，规模经济效益指数取0.6。
要求：试评估该设备2004年12月31日的价格。
4. 被评估生产线年设计生产能力为10 000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产7 000吨，或每吨降价100元以保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整其预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%，生产线的规模指数X 为0.6，试根据所给条件估测所能出现的经济性贬值率和经济性贬值额。
5. 已知某厂的一台设备仍有l0年使用寿命，但由于技术进步的原因出现了一种新型设备，其功能相同，但每生产100件产品可节约A 材料2公斤，预计该厂未来l0年内年产该产品
20万件，A 材料前五年的价格将保持20元/公斤，从第六年起将上涨20%，试根据给定的条件确定该设备的功能性贬值。(适用折现率为l5%，所得税率为33%)
第四章 房地产评估
一、单项选择题
1. 城镇土地的基准地价是（ ）
A. 某时点城镇土地的单位价格B. 某时期城镇土地的单位价格C. 某时点城镇区域性土地平均价D. 某期城镇土地区域性平均价
2. 待评估建筑物账面原值为l00万元，竣工于2000年底，假定2000年的物价指数为100％，从2000年到2003年的价格增长幅度每年为15％，则2003年底该建筑物的重置成本为 （ ）
A.11 5万元 B.152.O9万元 C.132.25万元 D.174.9万元
3. 下列建筑物中属于民用建筑物的是（ ）
A. 交通运输业建筑物 B. 厂房 C.行政事业用建筑 D. 道路、桥梁
4. 一般说来，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，沿海开放城市（ ）内地城市。
A. 高于 B. 低于 C.等于 D. 不确定
5. 运用预决算调整法时，需要调整的三材差价指（ ）的差价。
A. 钢材、钢筋混凝土、砖 B. 钢材、木材、水泥 C.木材、水泥、砖 D. 钢材、水泥、钢筋混凝土
226. 待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m ，建筑面积200m ，月租金3 000元，土地
还原利率为7％，建筑物还原利率为 8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得
2租金收人的年总成本为7 600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格1 000元／m ，
运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（ ）
A.61 667元 B.92 500元 C.789 950元 D.58 041元
7. 前期费用是建筑物成本中的一项组成部分，下列各项中属于建筑物成本前期费用的是（ ）
A. 职工的培训 B. 地上附属物拆除费 C.资金成本 D. 建筑安装工程费
8. 商业用房和商品住宅可根据建筑物经营收益或建筑物的交易状况运用（ ）进行评估。
A. 收益法 B. 市场法 C.收益法或市场法 D. 收益法或成本法
9. 预决算调整法一般不宜对（ ）的建筑物进行评估。
A. 用途相同 B. 结构相同 C.数量较多 D. 数量较少
10. 土地使用权评估的假设开发法中，计算利润的基础是（ ）
A. 地价＋建筑费B. 地价＋建筑费＋利息C. 地价＋建筑费＋专业费＋利息D. 地价＋专业费＋建筑费
211. 交易实例土地的价格为1 800元／m ，待估土地达到与交易实例同等环境条件预计需要8
年，折现率定为9％，则待估土地的价格为（ ）
A.901.21元 B.903.36元 C.902.22元 D.900元
12. 土地与建筑物用途不协调造成的价值损失一般是（ ）
A. 土地的功能性贬值 B. 建筑物的功能性贬值 C.土地的经济性贬值 D. 建筑物的经济性贬值
13. 建筑物的墙、柱用砖砌筑，楼屋、屋架采用木材制造，这种结构是（ ）
A. 砖木结构 B. 砖混结构 C.木结构 D. 简易建筑物
14. 国家规定的土地使用权出让年限，工业用地使用权最高出让年限为（ ）
A.70年 B.40年 C.60年 D.50年
15. 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前（ ）申请续期。
A. 半年 B.3个月 C.一年 D.18个月
16. 在运用市场法对土地使用权评估时，以下不属于需要修正的个别因素的是 （ ）
A. 宗地形状 B.宗地周边环境 C.宗地面积 D.容积率
17. 土地使用权作为无形资产中的对物产权，其价值高低取决于（ ）
A. 地上附着物 B. 社会经济环境 C.物价水平 D. 土地的特性和条件
18. 在采用假设开发法评估土地使用权价格时，假设总建筑费用为100万元，第一年投入60％，第二年投入40％，年折现率为10％，则总建筑费为（ ）
A.921 473元 B.918 791元 C.907 523元 D.934 156元
19. 成本法适用于评估的是（ ）
A. 预计出售的土地B. 新开发的土地C. 对包含土地使用权的企业整体评估D. 土地市场发育完善条件下土地评估
20. 在运用收益法对土地使用权进行评估时，年收益为（ ）
A. 房地产的年总收益 B. 土地的实际收益 C.土地的客观收益 D. 土地的前期收益
21. 某工业用地最高出让年限为50年，实际利用年限为20年，还原利率为18％，在适用基准地价系数修正法评估时，年限修正系数为（ ）
A.0.861 B.0.751 C.0.964 D.0.872
22. 某砖木结构3层建筑物，评估人员对它现场打分，结构部分得75分，装修部分得70分，设备部分得85分，该类资产的G ＝0.70，S ＝0.20，B ＝O.10，则该建筑物的成新率为（ ）
A.75％ B.80％ C.85％ D.90％
23. 对土地使用权的评估，应以这块土地的最有效利用为前提，这是（ ）原则的要求。
A. 替代 B. 变动 C.最有效使用 D. 供需
24. 地块建筑面积与地块总面积的比率，称为（ ）
A. 建筑密度 B. 容积率 C.建筑高度 D. 建筑覆盖率
25. 一块土地上底层建筑面积与全部土地面积的百分比，叫做（ ）
A. 建筑高度 B.容积率 C.建筑密度 D.建筑环境
26. 目前我国的城市地产市场按土地使用权流转方式，可划分为（ ）
A. 生地与熟地B. 国家所有土地和集体所有土地C. 无偿划拨和有偿出让D. 一级市场和二级市场
27. 城镇土地的标定地价是（ ）
A. 土地使用权出让底价B. 政府评估的具体地块的价格C. 政府出租土地的价格D. 单位土地面积的地价
二、多项选择题
1. 反映影响商业用地环境质量的指标有（ ）
A. 交通便捷度 B. 人文环境 C.自然环境 D. 规划环境 E.基础设施保证度
2. 影响地价的社会因素主要包括（ ）
A. 政治安定状况 B. 社会治安程度 C.税收政策 D. 房地产投机 E.交通管制
3. 以下关于标定地价的描述，哪些是正确的（ ）
A. 标定地价是一个区域性的平均地价
B. 标定地价是确定土地使用权出让底价的参考和依据
C. 标定地价是政府评估的具体地块的地价
D. 标定地价是各类用地的平均地价
E. 一般情况下，标定地价不进行大面积评估
4. 土地的经济特性主要表现在（ ）
A. 用途多样性 B. 经济地理位置的可变性 C.土地使用价值的永续性 D. 可垄断性 E. 土地面积的有限性
5. 建筑物成本通常可归纳为（ ）
A. 前期费用 B. 建筑安装工程费 C.其他费用 D. 合理利润 E.资金成本
6. 建筑物评估的价格指数调整法一般适用于（ ）建筑物。
A. 单位价值小 B. 结构简单 C.单位价值大 D. 大型建筑物 E.使用寿命长的建筑物
7. 下列因素中会影响到建筑物价格的是（ ）
A. 住房制度改革 B. 长期投资贷款利率 C.短期贷款利率 D. 国家政策 E.建筑物所处的地理环境
8. 判断建筑物是否存在经济性贬值的指标因素有（ ）
A. 使用用途不合理 B. 部分闲置 C.利用率下降 D. 使用强度不够 E.收益水平下降
9. 建筑物评估的原则有（ ）
A. 替代原则 B. 最有效使用原则 C.供需原则 D. 房地合一原则 E.贡献原则
10. 测算建筑物重置成本的常用方法有（ ）
A. 预决算调整法 B. 重编预算法 C.价格指数调整法 D. 询价法 E.假设开发法
11. 建筑物按房屋承重结构可分为（ ）
A. 钢结构 B. 钢筋混凝土结构 C.砖混结构 D. 砖木结构 E.木结构
12. 建筑物从大的类别方面可分为（ ）
A. 商业用房 B. 工业用房 C.房屋 D. 构筑物 E.公共建筑
13. 运用成本法评估土地使用权价值时，适用于（ ）
A. 市场发育不完善B. 土地成交实例不多C. 有相同或相似的其他交易案例D. 可以较为准确地估算收益
E. 既无收益又很少有交易情况的
14. 土地开发费主要包括 （ ）
A. 基础设施配套费 B. 公共事业建设配套费 C.拆迁费 D. 资金成本 E.小区开发配套费
15. 开发土地的过程中所交纳的各种税费包括（ ）
A. 资源税 B. 耕地占用税 C.契税 D. 土地增值税 E.印花税
16. 在运用市场法对土地使用权进行评估时，对交易情况进行修正时应考虑的因素包括 （ ）
A. 有一定利害关系的主体之间的交易B. 有特别动机的交易C. 买方或卖方不了解市场行情的交易D. 交易时点E. 其他特殊交易情形
17. 土地使用权评估的原则有（ ）
A. 最有效使用原则 B. 替代原则 C.变动原则 D. 贡献原则 E.供需原则
18. 转让房地产必须满足以下哪些条件 （ ）
A. 以出让方式取得土地使用的，支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
B. 属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的25％以上
C. 属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的30％以上
D. 属于成片开发土地的，应形成工业用地或其他建筑用地条件
E. 属于成片开发土地的，应支付全部土地使用权出让金
19. 土地权属按不同的角度，可以分为（ ）
A. 土地所有权 B. 土地使用权 C.划拨土地 D. 出让土地 E.买卖土地
20. 地形地质因素对地价的影响主要表现在（ ）
A. 地形条件较差会造成使用效果差 B.地质条件差会增高开发成本
C. 地形条件会决定土地用途 D.地形条件制约开发规模 E.地形条件决定土地价格
三、计算题
21. 某职工宿舍：1999年10月竣工，6层砖混结构，层高2.7m ，建筑面积5 669.04m ；基础
为钢筋混凝土条形基础，内外承重墙为240砖墙，内隔墙为120砖墙，2005年1月1号对该宿舍楼进行评估，采用市场比较法，收集到最近成交的类似交易实例有：A 花园小区、B 商品住宅区、C 小区，基本资料如下：
22 A 花园小区：建筑面积4 300m，交易日期为2004年11月，土地单价为2 200元／m ；
22 B 商品住宅区：建筑面积3 900m ，交易日期为2004年8月，土地单价为2 500元／m ；
22C 小区：建筑面积为4 100m，交易日期为2004年1月，土地单价为2 100元／m 。
根据被评估建筑物与交易实例进行比较，分别对交易实体价格进行交易情况修正，交易日期修正，区域因素修正和个别因素修正，
相关修正系数见下表：
经评估人员估算，该宿舍楼尚可使用30年，对宿舍楼的局部装修、改造需花费1 5万元。
根据上述资料，评估该宿舍楼的价值。
（注：计算建筑物的已使用年限时，忽略1999年10月、11月和12月这三个月不计。）
2. 一座房屋预计在今后5年每年各收益净租金为l00万元、100万元、ll0万元、120万元和130万元，从第6年起，租金为l 68万元，资本化率为10％。
试评估该房屋的价格。
23. 某宗地为一块待开发建设但已作“四通一平”的空地，土地面积为3 600m，允许用途为
商业、住宅混合，允许容积率为6，覆盖率为50％，土地使用权年限为50年，现拟用假设开发法评估宗地在2003年10月1日的土地使用权价格。评估过程如下：
（1）评估人员认为该待估宗地的最佳用途为商业、居住混合，按照允许容积率6，建筑密度50％设计，建筑物12层，其中1～2层为商业服务用房，3～12层为商品住房。
（2）预计从土地使用权出让到施工结束，需要2年的时间，第一年投入75％的总建筑费，第二年投入25％的总建筑费。
（3）总建筑费估计为2 500万元，专业费用为总建筑费的6％。
（4）利息率为8％，房地产业的平均利润率为15％。
（5）各种税费综合为地价的5％（包括租售费用）。
（6）建筑物到2005年10月1日建造完成后，即可全部售出。预计商业服务用房售价
22为5 000元／m ，商品房售价为2 000元／m 。
（7）折现率为10％。
求土地使用权价格。
4. 某公司于2000年11月以有偿方式取得A 地块50年使用权，并于2001年11月在此地上
2建成建筑物B ，当时造价为1200元／m ，其经济耐用年限为50年，目前该类建筑重置价格
222为1500元/m；残值率为l0％，A 地块面积450m ，建筑面积为400m ，目前该建筑全部出租，
2每月实收租金为l0 000元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月30元／m ，土地及
房屋还原利率分别为5％和6％，每年需要支付的土地使用税及房产税为20元／建筑平方米，需支付的年管理费为同类建筑物年租金的4％，年维修费为重置价的2％，年保险费为重置价的0.2％。
试根据以上资料计算A 地块在2004年11月的土地使用权价格（不计房屋现值利息）。