房地产业承载了国人多少希望和梦想，造就了一大批成功的创业者，提供了数以千万计的就业岗位，贡献了数量可观的财政收入。作为国民经济的支柱产业，如今已经走到了十字路口，预测涨势依旧者有之，预测大势已去者有之，众说纷纭，莫衷一是。中国房地产业到底何去何从？ 供过于求的趋势不可逆转。在住房体制改革后，通过十多年的快速发展，不仅住房供需矛盾得到明显缓解，有些地方甚至出现了供过于求的现象。2011年全国在建商品房在3000万套以上，之前开发商的库存房地产和消费者手中的闲置房亦在3000万套以上，再加上十二五期间建设的3000多万套保障房，几年后，中国城镇可供给的住房在1亿套左右，可供3亿人居住，相当于现有城镇住房需求的30%至40%，供过于求的状况难以逆转。 回归常态是大势所趋。不可否认，中国房地产业的发展取得了举世瞩目的成就，这是一种暴发式、跳跃式、超常规的发展，10年建了20年的房，聚集了超乎寻常的生产要素，吸纳了国人近半的消费能力。房地产业在改善国人居住条件的同时，副作用和不良反应亦相生相伴，投资增值推升住房价格，过度买房抑制其它消费，过速发展透支未来潜力。由于地方财政对房地产的依赖性过强，房地产投资投机风日盛，房地产投融资政策过分宽松等因素，导致房地产业风险逐步累积，一些地方的房价已达十年前的10倍，住房价格泡沫严重，民众在住房需求方面的投入比例过高，抑制了其它方面的消费需求。经济失衡严重、消费动力不足、经济缺乏后劲，房地产业的风险已经对金融体系安全构成潜在的风险，房地产业回归常态已是大势所趋。 结构性发展机会依然存在。改革开放后，随着各种生产要素不断向城市聚集，城市化进程悄然开启，当住房制度改革打破了房地产业发展的瓶颈后，城市化成为中国房地产业发展的主要动力。在这一过程中，北京、上海、广州、深圳等城市得以快速发展，当土地资源紧缺、交通效率低下、生活成本过高成为城市发展的瓶颈后，这些城市的城市化空间就变得十分有限，房地产业的发展空间也相对有限。与此相反，中小城市的城镇化率还不高，工业化正在加速过程中，农民及外来人口向中小城市转移的动力要强于大城市，中小城市主城区长住人口还有增长的空间，从中长期看，中小城市房地产业在度过短暂的困难时期后，还会有一个较好的成长期。 升级换代是主要动力。中国的城市化进程，造就了大量的城镇住房增量需求，推动房地产业的大发展。在城镇人口比例达到50%的情况下，城市化速度减缓不可避免，城市化的绝对空间相对有限，城市化对房地产业的推动力就会相应减弱。但中国经济的现代化进程不可逆转，百姓生活的持续改善是大势所趋，人们对住房的改善性需求会与日俱增，拆旧建新、完善功能、追求舒适、以小换大，将成为未来房地产业的主旋律，升级换代将成为未来房地产业的主要动力。 中国特色无法复制。中国建立了社会主义市场经济体系，并取得了巨大的成功。有人就把完全市场化当成法宝，认为房地产业应该完全市场化，土地市场化、房产市场化，涨跌都由市场说了算，政府不必干预；在房价高涨的背景下，又有人怀念起过去计划分房的模式。笔者认为，上述两种说法均不可行：其一，过去完全计划式的住房保障制度，造成了住房的严重短缺。其二，中国不具备房地产业完全市场化的条件。完全市场化是以相关生产要素相对充裕、靠市场调节能有效配置为前提。土地不仅是最重要的生产要素，而且是不可再生的生产要素。中国国土面积与美国相近，人口却是美国的4倍，实行的是国家和集体所有的制度，土地不能完全市场化，决定了中国房地产业也不能完全市场化。否则，十分有限的土地和房屋，就会在完全市场化的名义下，相对集中到少数富人的手中，造成富人过度消费，穷人居无定所。中国房地产业注定要走中国特色的发展道路，无法复制别国的模式，那就是靠政府的手结合市场的办法解决大多数人的基本住房需求，靠市场的手解决少数富人的高端住房需求。
房地产业承载了国人多少希望和梦想，造就了一大批成功的创业者，提供了数以千万计的就业岗位，贡献了数量可观的财政收入。作为国民经济的支柱产业，如今已经走到了十字路口，预测涨势依旧者有之，预测大势已去者有之，众说纷纭，莫衷一是。中国房地产业到底何去何从？ 供过于求的趋势不可逆转。在住房体制改革后，通过十多年的快速发展，不仅住房供需矛盾得到明显缓解，有些地方甚至出现了供过于求的现象。2011年全国在建商品房在3000万套以上，之前开发商的库存房地产和消费者手中的闲置房亦在3000万套以上，再加上十二五期间建设的3000多万套保障房，几年后，中国城镇可供给的住房在1亿套左右，可供3亿人居住，相当于现有城镇住房需求的30%至40%，供过于求的状况难以逆转。 回归常态是大势所趋。不可否认，中国房地产业的发展取得了举世瞩目的成就，这是一种暴发式、跳跃式、超常规的发展，10年建了20年的房，聚集了超乎寻常的生产要素，吸纳了国人近半的消费能力。房地产业在改善国人居住条件的同时，副作用和不良反应亦相生相伴，投资增值推升住房价格，过度买房抑制其它消费，过速发展透支未来潜力。由于地方财政对房地产的依赖性过强，房地产投资投机风日盛，房地产投融资政策过分宽松等因素，导致房地产业风险逐步累积，一些地方的房价已达十年前的10倍，住房价格泡沫严重，民众在住房需求方面的投入比例过高，抑制了其它方面的消费需求。经济失衡严重、消费动力不足、经济缺乏后劲，房地产业的风险已经对金融体系安全构成潜在的风险，房地产业回归常态已是大势所趋。 结构性发展机会依然存在。改革开放后，随着各种生产要素不断向城市聚集，城市化进程悄然开启，当住房制度改革打破了房地产业发展的瓶颈后，城市化成为中国房地产业发展的主要动力。在这一过程中，北京、上海、广州、深圳等城市得以快速发展，当土地资源紧缺、交通效率低下、生活成本过高成为城市发展的瓶颈后，这些城市的城市化空间就变得十分有限，房地产业的发展空间也相对有限。与此相反，中小城市的城镇化率还不高，工业化正在加速过程中，农民及外来人口向中小城市转移的动力要强于大城市，中小城市主城区长住人口还有增长的空间，从中长期看，中小城市房地产业在度过短暂的困难时期后，还会有一个较好的成长期。 升级换代是主要动力。中国的城市化进程，造就了大量的城镇住房增量需求，推动房地产业的大发展。在城镇人口比例达到50%的情况下，城市化速度减缓不可避免，城市化的绝对空间相对有限，城市化对房地产业的推动力就会相应减弱。但中国经济的现代化进程不可逆转，百姓生活的持续改善是大势所趋，人们对住房的改善性需求会与日俱增，拆旧建新、完善功能、追求舒适、以小换大，将成为未来房地产业的主旋律，升级换代将成为未来房地产业的主要动力。 中国特色无法复制。中国建立了社会主义市场经济体系，并取得了巨大的成功。有人就把完全市场化当成法宝，认为房地产业应该完全市场化，土地市场化、房产市场化，涨跌都由市场说了算，政府不必干预；在房价高涨的背景下，又有人怀念起过去计划分房的模式。笔者认为，上述两种说法均不可行：其一，过去完全计划式的住房保障制度，造成了住房的严重短缺。其二，中国不具备房地产业完全市场化的条件。完全市场化是以相关生产要素相对充裕、靠市场调节能有效配置为前提。土地不仅是最重要的生产要素，而且是不可再生的生产要素。中国国土面积与美国相近，人口却是美国的4倍，实行的是国家和集体所有的制度，土地不能完全市场化，决定了中国房地产业也不能完全市场化。否则，十分有限的土地和房屋，就会在完全市场化的名义下，相对集中到少数富人的手中，造成富人过度消费，穷人居无定所。中国房地产业注定要走中国特色的发展道路，无法复制别国的模式，那就是靠政府的手结合市场的办法解决大多数人的基本住房需求，靠市场的手解决少数富人的高端住房需求。