房地产的投资与投机
郭睿立
摘要：蓝皮书指出，中国房价收入比超出合理承受范围，85%的家庭无能力买房。看来在中国楼市也上演起“二八定律”，就是20%的人占有80%的房子了。这也就是目前存在中国楼市存在的高空置率、超过国际警戒线租售比的原因，本质上中国楼市上演的是投机性和投资性需求主导的虚火旺烧的大戏。 题记：在这个疯狂的年代，一方面是无数人如同《蜗居》揭示的，把拥有自己的一套住房当成人生最大的梦想；一方面是媒体报道的，某神秘男子出手数亿，一下子买进50多套豪宅。
对于尚如今还未完全走出世界金融危机的中国而言，房地产产业成为了唯一一架拉动中国经济的大马车。而正是这至关重要的大马车，如今却充斥着非健康和非理性。正如摘要中所提到的。中国房价收入比超出合理承受范围，85%的家庭无能力买房。看来在中国楼市也上演起“二八定律”，就是20%的人占有80%的房子了。当房子，从一个生活必须品，沦为一个投机者与投资者争相进入的圈钱场。房地产市场将何去何从...
房价过快上涨必定是有原因的。其中一个原因就是房地产行业的过度投机与投资。这里我们将投资与投机分开来看。我们主张的是理性的投资，而不是过热的投机。如今的房价上涨，追其源头，便是2000年，房地产渐渐成为了投资的热土，而未想到投资变了味儿，投资被投机所取代，热钱在市场上进进出出，最终让我们看到了现在的房地产市场。追其原因，我们可以看出过度的投机破坏了市场的次序，从而有了如今的市场。
所谓房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。
存在一个价值与价格不等的投资机会,利用市场出现的价差进行买卖从中获得差价的交易行为，就是房地产投机。但投机是有风险的。但投机房地产行业几乎属于零风险，高收益。这归结于房地产作为资产的特殊属性。从2007年初
以来，国内CPI指数一直保持较高增长，都超过政府预期，这预示着中国的新一轮通胀的到来。在通胀时期，货币资产因购买力下降而变质，而实物资产的价格却会不断上升。此事，为防止货币资产贬值，就要讲一大部分的资产物化（例如黄金与房产），以规避市场风险和通胀风险。一般而言，宏观经济面向好，房产市场会升温从而价格上涨：宏观经济趋坏，只要前一个时期房产价格的泡沫不太多，那么相对其他投资价格瞬息万变的资本市场相比，房产抵抗通胀的能力也强得多，投资者可以荣国利用房地产的时间价值和使用价值获利。从我国住宅市场价格变化情况分析，在过去十多年中价格的平均增长幅度在20%以上，大大超过了周期通胀率15%的水平，美国，英国，香港等地的研究资料表明，房地产价格的年平均上涨率大约是周期通胀的两倍。然而投机过热就会使市场陷入不健康。而现如今过度的投机对房地产市场的影响，我们有目共睹，接下来看几组数据。
2010年年初，统计局公布了2009年1~10月的房屋租售比引起市场关注，北京的房屋租售比超过1:434，上海的房屋租售比超过1:418。深圳、杭州均突破1：360。广州市国土房管局也于今年1月20日对楼市发出预警，称当前房价租金比已超过国际公认的风险警戒线水平，商品住宅市场投资风险增加。
“房屋租售比”是指一套房子每平方米月租金与房屋销售均价之间的比值。国际公认的标准租售比以在1:200～1:300之间为合理区间。而在中国，北京、上海、广州都已经显著超过了1:300，很明显市场存在泡沫。
由于中国人与外国人对购房和租房的看法不同，导致了买房成为大多数中国人生活的必须，这也是造成我国房地产租售比远高于国际标准的原因之一。但是，中原地产等多家专业机构分析人士认为，投资需求的大量入市是促使房价上涨速度过快和租金水平严重背离房价水平的最直接原因。
目前，投资者已经逐步取代刚性需求者，成为市场的主力。调查显示，在北京2009三季度购房人群中，用来投资保值或自住兼投资的比例达到了65%。而在二季度这一比例仅为32%，上涨幅度达到一倍以上。市场已经表现为投资性需求占据主体。如果就正常投资，看重长远价值而言，投资者所买的房产必将流向租赁市场，形成一个购买与租赁的平衡。而事实并非如此，投机者为了升值考虑，
捂盘惜售，同时造成购买市场和租赁市场房源同时短缺，从而影响租售比。 另一个与租售比相关的数据，就是房屋空置率。在这里，我们暂且将大量买进房地产而空置不进行出租的行为定义为投机。空置率方面，代表中国楼市风向标的京沪深三地，很多楼盘的空置率达到50%。
就在上海房价不断创下一个又一个新高的时候,类似的“空城小区”也变得越来越多。在不断上升的销售价格制造的表面繁荣下,上海商品房空置面积从今年年初起已经达到历史峰值。专业人士表示:上海楼市已经出现泡沫。
2009年年初,上海统计局公布了一组惊人数据,上海商品房空置面积由2008年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米,空置面积扩大了近一倍,其中商品住宅空置554.07万平方米。从空置年限看,空置一年以下的商品房面积为652.55万平方米,占全部空置面积的53.9%;空置一年以下的商品住宅333.49万平方米,占全部商品住宅空置面积的60.2%。几个数字全部创下历史记录。
“到目前,这个数字只会多不会少。”一名业内人士这样表示。粗略估计,如果以相近增长速度计算,上海目前的商品房空置面积可能已超过1600万平方米。
全国的数字同样创下历史之最,国家统计局11月的统计数据显示,截至10月末,全国商品房空置面积1.33亿平方米,同比增长13.1%。这一增长率超出了以往任何一年。
房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
通过这些数据，我们可以看书，投机所带来的泡沫已经在全国蔓延，并从一线城市，逐渐延伸到二三线城市。在判断一个房地产市场是否存在泡沫，我们有很多标准可以判断，其中有三条，简单概括就是高卖价，低租金，高空置率。而这三个因素都与我们前文提到的租售比有密切关系。
出售价格过高与过快上涨。房价收入比是表现房地产价格高低的基本指标。过高房价收入比意味着房地产价格脱离需求基础。国际上合适的房价收入比一般
在1：2-6之间，我国平均房价收入比接近1：8；不少城市在1比10以上。房地产价格持续急剧上扬是房地产泡沫的重要表现。合理的出售价格增长不应高于可支配收入的增长，否则这个增长将不可能长期持续。建设部官员认为房价年增长率的基轴应该是3%。
实际租金下跌。房地产市场总体可分为房地产销售和租赁市场，一般租赁市场能够准确反映真实的消费需求，当房地产销售市场存在投机需求时，当销售市场投机需求旺盛时，租赁市场上，供给大量增加的同时需求大量转向销售市场，结果将导致房地产的租赁价格下降。房地产租售房价上涨低于物价的上涨意味着销售市场存在泡沫，房地产租售价格绝对下降意味着销售市场泡沫严重。这也导致租售比降低。
房屋空置率过高。房屋空置率是房地产供给超过真实需求的集中体现，国际公认的警戒线是10%。
泡沫，对于经济来说，是很可怕的。特别是在房地产市场地位举足轻重的现在，泡沫一旦破灭，将给经济带来不可撤销的打击，而如今市场的投机热对房地产市场所形成的泡沫已经相当。简单看一下上世纪90年代的中国海南房地产投机泡沫
当时在海南创造了一个世界纪录，平均80个人就有一家房地产公司。但是，这些公司基本上都不是为了盖房子，而是为了炒地皮的。当时的炒地皮绝对是热火朝天，看几个数字： 1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩狂升至600多万元/亩；同年，海口市经济增长率达到了惊人的83%，另一个热点城市三亚也达到了73.6%，海南全省财政收入的40%来源于房地产业。炒作达到了疯狂的程度，据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，海南房价在短短三年，增长超过4倍。
1993年6月23日，当时的国务院副总理的朱镕基出来宣布，终止房地产公司上市，全面控制银行资金进入房地产业；第二天，国务院发布了《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，出台了16条强力调控措施，银根全面紧缩，海南房地产泡沫应声破裂，房价掉头砸下。
这场调控的结果，就是给海南留下了600多栋共1600多万平方米的“烂尾楼”，18834的公顷闲置土地，800亿元的积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。从1999年到2006年，海南省用了整整七年的时间，才基本处理完积压的房地产。去过海南旅游的人都知道，海南有一大怪，乞丐住别墅，全拜海南房地产泡沫所赐。
现如今在10年上半年各地方所出台的调控政策，矛头直指的便是炒房投机，这是个好消息。这次调控力度非常强大，从目前来看也有一定的效果。通过改革税制等方案来看，成交量的下降与房价的微调可以说是初见成效。本轮调控的一个显著特点是集中优势兵力痛击房产投机，而打击投机是痛击高房价的最直接有效地手段。在打击投机的同时，加快了保障房建设步伐，并强化了地方政府在平抑房价、提供住房保障方面的职责，这些举措必将令房价在较短的实践内快速下跌。
当然，我们在打击投机的同时，不能一并将投资需求也打压下去。健康的投资时一个市场所需要的。投资对于实体经济起着助推作用，所以政府在出台政策的时候还应当细分明辨，以免在经济恢复重要时刻给经济熄火。
房地产的投资与投机
郭睿立
摘要：蓝皮书指出，中国房价收入比超出合理承受范围，85%的家庭无能力买房。看来在中国楼市也上演起“二八定律”，就是20%的人占有80%的房子了。这也就是目前存在中国楼市存在的高空置率、超过国际警戒线租售比的原因，本质上中国楼市上演的是投机性和投资性需求主导的虚火旺烧的大戏。 题记：在这个疯狂的年代，一方面是无数人如同《蜗居》揭示的，把拥有自己的一套住房当成人生最大的梦想；一方面是媒体报道的，某神秘男子出手数亿，一下子买进50多套豪宅。
对于尚如今还未完全走出世界金融危机的中国而言，房地产产业成为了唯一一架拉动中国经济的大马车。而正是这至关重要的大马车，如今却充斥着非健康和非理性。正如摘要中所提到的。中国房价收入比超出合理承受范围，85%的家庭无能力买房。看来在中国楼市也上演起“二八定律”，就是20%的人占有80%的房子了。当房子，从一个生活必须品，沦为一个投机者与投资者争相进入的圈钱场。房地产市场将何去何从...
房价过快上涨必定是有原因的。其中一个原因就是房地产行业的过度投机与投资。这里我们将投资与投机分开来看。我们主张的是理性的投资，而不是过热的投机。如今的房价上涨，追其源头，便是2000年，房地产渐渐成为了投资的热土，而未想到投资变了味儿，投资被投机所取代，热钱在市场上进进出出，最终让我们看到了现在的房地产市场。追其原因，我们可以看出过度的投机破坏了市场的次序，从而有了如今的市场。
所谓房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。
存在一个价值与价格不等的投资机会,利用市场出现的价差进行买卖从中获得差价的交易行为，就是房地产投机。但投机是有风险的。但投机房地产行业几乎属于零风险，高收益。这归结于房地产作为资产的特殊属性。从2007年初
以来，国内CPI指数一直保持较高增长，都超过政府预期，这预示着中国的新一轮通胀的到来。在通胀时期，货币资产因购买力下降而变质，而实物资产的价格却会不断上升。此事，为防止货币资产贬值，就要讲一大部分的资产物化（例如黄金与房产），以规避市场风险和通胀风险。一般而言，宏观经济面向好，房产市场会升温从而价格上涨：宏观经济趋坏，只要前一个时期房产价格的泡沫不太多，那么相对其他投资价格瞬息万变的资本市场相比，房产抵抗通胀的能力也强得多，投资者可以荣国利用房地产的时间价值和使用价值获利。从我国住宅市场价格变化情况分析，在过去十多年中价格的平均增长幅度在20%以上，大大超过了周期通胀率15%的水平，美国，英国，香港等地的研究资料表明，房地产价格的年平均上涨率大约是周期通胀的两倍。然而投机过热就会使市场陷入不健康。而现如今过度的投机对房地产市场的影响，我们有目共睹，接下来看几组数据。
2010年年初，统计局公布了2009年1~10月的房屋租售比引起市场关注，北京的房屋租售比超过1:434，上海的房屋租售比超过1:418。深圳、杭州均突破1：360。广州市国土房管局也于今年1月20日对楼市发出预警，称当前房价租金比已超过国际公认的风险警戒线水平，商品住宅市场投资风险增加。
“房屋租售比”是指一套房子每平方米月租金与房屋销售均价之间的比值。国际公认的标准租售比以在1:200～1:300之间为合理区间。而在中国，北京、上海、广州都已经显著超过了1:300，很明显市场存在泡沫。
由于中国人与外国人对购房和租房的看法不同，导致了买房成为大多数中国人生活的必须，这也是造成我国房地产租售比远高于国际标准的原因之一。但是，中原地产等多家专业机构分析人士认为，投资需求的大量入市是促使房价上涨速度过快和租金水平严重背离房价水平的最直接原因。
目前，投资者已经逐步取代刚性需求者，成为市场的主力。调查显示，在北京2009三季度购房人群中，用来投资保值或自住兼投资的比例达到了65%。而在二季度这一比例仅为32%，上涨幅度达到一倍以上。市场已经表现为投资性需求占据主体。如果就正常投资，看重长远价值而言，投资者所买的房产必将流向租赁市场，形成一个购买与租赁的平衡。而事实并非如此，投机者为了升值考虑，
捂盘惜售，同时造成购买市场和租赁市场房源同时短缺，从而影响租售比。 另一个与租售比相关的数据，就是房屋空置率。在这里，我们暂且将大量买进房地产而空置不进行出租的行为定义为投机。空置率方面，代表中国楼市风向标的京沪深三地，很多楼盘的空置率达到50%。
就在上海房价不断创下一个又一个新高的时候,类似的“空城小区”也变得越来越多。在不断上升的销售价格制造的表面繁荣下,上海商品房空置面积从今年年初起已经达到历史峰值。专业人士表示:上海楼市已经出现泡沫。
2009年年初,上海统计局公布了一组惊人数据,上海商品房空置面积由2008年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米,空置面积扩大了近一倍,其中商品住宅空置554.07万平方米。从空置年限看,空置一年以下的商品房面积为652.55万平方米,占全部空置面积的53.9%;空置一年以下的商品住宅333.49万平方米,占全部商品住宅空置面积的60.2%。几个数字全部创下历史记录。
“到目前,这个数字只会多不会少。”一名业内人士这样表示。粗略估计,如果以相近增长速度计算,上海目前的商品房空置面积可能已超过1600万平方米。
全国的数字同样创下历史之最,国家统计局11月的统计数据显示,截至10月末,全国商品房空置面积1.33亿平方米,同比增长13.1%。这一增长率超出了以往任何一年。
房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
通过这些数据，我们可以看书，投机所带来的泡沫已经在全国蔓延，并从一线城市，逐渐延伸到二三线城市。在判断一个房地产市场是否存在泡沫，我们有很多标准可以判断，其中有三条，简单概括就是高卖价，低租金，高空置率。而这三个因素都与我们前文提到的租售比有密切关系。
出售价格过高与过快上涨。房价收入比是表现房地产价格高低的基本指标。过高房价收入比意味着房地产价格脱离需求基础。国际上合适的房价收入比一般
在1：2-6之间，我国平均房价收入比接近1：8；不少城市在1比10以上。房地产价格持续急剧上扬是房地产泡沫的重要表现。合理的出售价格增长不应高于可支配收入的增长，否则这个增长将不可能长期持续。建设部官员认为房价年增长率的基轴应该是3%。
实际租金下跌。房地产市场总体可分为房地产销售和租赁市场，一般租赁市场能够准确反映真实的消费需求，当房地产销售市场存在投机需求时，当销售市场投机需求旺盛时，租赁市场上，供给大量增加的同时需求大量转向销售市场，结果将导致房地产的租赁价格下降。房地产租售房价上涨低于物价的上涨意味着销售市场存在泡沫，房地产租售价格绝对下降意味着销售市场泡沫严重。这也导致租售比降低。
房屋空置率过高。房屋空置率是房地产供给超过真实需求的集中体现，国际公认的警戒线是10%。
泡沫，对于经济来说，是很可怕的。特别是在房地产市场地位举足轻重的现在，泡沫一旦破灭，将给经济带来不可撤销的打击，而如今市场的投机热对房地产市场所形成的泡沫已经相当。简单看一下上世纪90年代的中国海南房地产投机泡沫
当时在海南创造了一个世界纪录，平均80个人就有一家房地产公司。但是，这些公司基本上都不是为了盖房子，而是为了炒地皮的。当时的炒地皮绝对是热火朝天，看几个数字： 1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩狂升至600多万元/亩；同年，海口市经济增长率达到了惊人的83%，另一个热点城市三亚也达到了73.6%，海南全省财政收入的40%来源于房地产业。炒作达到了疯狂的程度，据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，海南房价在短短三年，增长超过4倍。
1993年6月23日，当时的国务院副总理的朱镕基出来宣布，终止房地产公司上市，全面控制银行资金进入房地产业；第二天，国务院发布了《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，出台了16条强力调控措施，银根全面紧缩，海南房地产泡沫应声破裂，房价掉头砸下。
这场调控的结果，就是给海南留下了600多栋共1600多万平方米的“烂尾楼”，18834的公顷闲置土地，800亿元的积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。从1999年到2006年，海南省用了整整七年的时间，才基本处理完积压的房地产。去过海南旅游的人都知道，海南有一大怪，乞丐住别墅，全拜海南房地产泡沫所赐。
现如今在10年上半年各地方所出台的调控政策，矛头直指的便是炒房投机，这是个好消息。这次调控力度非常强大，从目前来看也有一定的效果。通过改革税制等方案来看，成交量的下降与房价的微调可以说是初见成效。本轮调控的一个显著特点是集中优势兵力痛击房产投机，而打击投机是痛击高房价的最直接有效地手段。在打击投机的同时，加快了保障房建设步伐，并强化了地方政府在平抑房价、提供住房保障方面的职责，这些举措必将令房价在较短的实践内快速下跌。
当然，我们在打击投机的同时，不能一并将投资需求也打压下去。健康的投资时一个市场所需要的。投资对于实体经济起着助推作用，所以政府在出台政策的时候还应当细分明辨，以免在经济恢复重要时刻给经济熄火。