技术经济学结课论文
学号：分数：
日期：
________
对贷款买房进行经济分析
一、背景
今年全国“两会”前夕，主流媒体所做的网络民意调查表明，住房问题第一次排在了网民高度关注问题的第一位。这一结果当在意料之中，因为“地王”频现、房价居高不下、城市的“居不易”已经成了影响中国居民生活质量的第一因素。有人说住房是生活必须品，有人说住房是奢侈品，有人说住房是投资品。争论声、谴责声、申辩声映出房市的混沌乱象。住房制度改革已有十几年，积累的问题日益突出。
房价高，在中国是不争的实事。国际上的房价与收入比通常是3～6倍，即3～6年的收入能买一套房。而在我国，2009年全国均值在
8.3，北京、广州、深圳、杭州等城市的房价收入比在10倍以上；农民工的房价收入比为22.08。国际上的房屋租售比通常是1：200至1：300，而我国北京等一线城市的租售比达到1：500至1：600，也就是说房屋售价高而租金低。这两组数据足见中国房价之高。
二、贷款买房的方式
（一）贷款公式主要有两种：1、 等额本息贷款计算公式 2、等额本金贷款计算公式。这两个公式的最大不同：在于计算利息的方式不同。前者采用的是复合方式计算利息(即本金和利息都要产生利息)，后者
采用简单方式计算利息(即只有本金产生利息)。这样，在其它贷款条件相同的情况下，等额本息贷款很明显地要比等额本金贷款多出很多利息。另外，等额本息贷款计算出的每期还款金额都相等；而等额本金贷款计算出的每期还款金额则不同，从还款前期都后期，金额逐渐减少。
（二）、具体计算方法 1。等额本息贷款计算公式:
每月还款金额 (简称每月本息) =
月利率×[（1+月利率）^ 还款月数 ]
贷款本金 X ----------------------------------
[（1+月利率）^ 还款月数 ] - 1
2。等额本金贷款计算公式:
每月还款金额 (简称每月本息) =
（贷款本金 / 还款月数） + (本金 - 已归还本金累计额) X 每月利
率
（三）、分别用两种方法举例计算：利用资金的时间价值进行分析 1、2006年向银行贷款12万元（P），年利率4.86%（i），还款年限10年（n）.问题一：10年后还款多少(F)？
（1）等额本息贷款：F=P*(F/p ,i, n)=120000*(F/p,4.86％，
10)=151750.84
（2）等额本金贷款：
F=120000+120000*4.86%*10=149403.00
2、贷款12万元，年利率7.05%，还款年限20年
（1）等额本息贷款：F=P*(F/p ,i, n)=120000*(F/p,4.86％，
20)= 187846.98
（2）等额本金贷款：
F=120000+120000*4.86%*20=178563.00
结论：由以上数据可以看出，等额本息贷款的优势在于支出利息较多，但相比每月还款压力小。比较适合适合工作稳定的工薪阶层。等额本金贷款的总和相对于等额本息利息可能有所减少，但刚开始时还款压力较大。如果用于房贷，此种方法比较适合工作正处于高峰阶段的人，或者是即将退休的人。
三、影响购房的因素
1、缺少有效管理，房屋质量差由于缺少有效管理，建设市场存在的问题较多，如工程层层转包，施工中偷工减料，弄虚作假，逃避质检
等等，使得不合格工程层出不穷，这是目前影响居民购房的一方面因素。
2、收费过多、过滥，房价居高不下目前房价居高不下，重要因素是成本上涨。造成成本上涨既有建
材价格上涨和其它生产资料上涨的原因，又有各种乱收费、乱摊派的 原因。其中，从征地、拆迁、建设、出售等各个环节的收费过多、过 滥是造成商品房价格过高的主要原因。
3、税费制度改革滞后：房地产业事关国计民生，背负着扩大内需、振兴经济的重任。政府部门应加强对房地产业的宏观调控，坚决取缔乱收
费、减轻购房者负担，营造良好的市场秩序，才能有力地促进房地产 业的健康发展。
4、住房规划设计标准偏高，大大超出居民的经济承受能力。随着住房制度改革的不断深化，大多数居民已逐步从心理上接受自己掏钱买房这一现实。“造价不高水平高，标准不高质量好，面积不大功能全，占地不多环境美”是在当前经济条件下居民购房的基本要求。而目前市场上的住房设计标准普遍偏高，大居大厅型住房在商品房供给市场中占有相当份额，造成一些小套住房的面积都在80平方米左右，中套住房面积也大都在100平方米以上，明显超出居民的实际购买能力。
5、住房金融配套政策不完善，严重影响住房消费市场的开拓。“用明天的储蓄去实现今天的消费”，越来越多的居民在选择公积金贷款和按揭贷款来实现自己的安居梦。由于公积金贷款额度有限，难以满足购房者的资金需求，人们的目光往往转向银行按揭贷款。但是当前银行贷款利率过高、贷款期限过短还一时难以减轻居民的还款压力，抑制了住房消费市场的进一步发展。
6、多成员结构家庭对户型的关注程度明显高于其他人群 如何在有限的空间里，让家人住得更舒服，并保留一定的私密性是多成员家庭着重考虑的问题，相比成员数量比较少的家庭来讲，入住成员在4人以上的家庭对户型的考虑程度接近70%，超过成员数量少的家庭达30个百分点以上。
四、购房的风险分析与防范措施
作为一项新兴的金融业务，住房金融仍处于探索和积累经验阶段，随着按揭贷款的迅速增长，其风险也逐渐显现。 主要表现为
（一）、银行按揭的风险
银行按揭的风险，来自于以下几个方面：借款人未来还款意愿及还款能力（有赖于其个人资信状况评估）；按揭贷款的金额与借款人所购住房的真实市场价格的配比关系（有赖于按揭项目评估）；借款人所购住房的合法性（有赖于按揭项目评估）；开发商履行担保的意愿及担保能力；借款人所购住房的远期市场风险。
（二）防范措施
通过按揭项目评估，可以在一定程度上防范这些风险。按揭项目评估，应严格遵循国家的有关法律、法规的要求，依照国家标准《房地产估价规范》进行评估；同时，严格按照人民银行的《通知》要求，进行评估。而要使按揭项目评估真正起到防范风险的作用，就要选择资质好、有经验的评估机构（人员和机构的资质、机构的独立性等）开展评估工作。一般来说，评估机构的工作包括以下内容：明确房地产产权关系，抵押物特定化（有赖于房管局），公允可信的评估价格，提示抵押权人注意有关风险因素。
五、结合自身的情况分析适合怎么样的方式买房
作为一个即将要面临毕业的大三学生，买房这样的事并不遥远了。虽然作为一个学生，还没有工作，当然也就不会有很多的存款，甚至是几乎没有存款，但是也该开始考虑买房的事了。尤其是学习了技术经济学这门，掌握了一系列经济技术之后，更应该将所学的知识与现实生活很好的结合起来。下面我将会以未来一种较为理想化的生活来阐述我对于买房的看法：
作为一个刚刚毕业的大学生。工作在一线城市。我所学的是会计专业，如果一切在我的计划之中的，那么此时的我应该在浙江杭州的一家公司从会计助理开始做起。月薪不会太高，但是公司有公寓可以住，可以省下房租，工作两年之后通过自己的不懈努力考上了注册会计师，薪资和存款直线上升。于是开始考虑买房的事。杭州作为浙江的省会，房价直逼北京，甚至有些地方高于北京。经过理性分析之后，我决定
不在杭州买房，而是回去自己的家乡丽水买。一方面是由于房价，另一方面是对大城市有一种排斥的感觉。我的家乡是一个非常适合人生存的地方，正如其名——秀山丽水。回家买房，第一要考虑还是贷款，因为已经工作了，就不会再问家里拿钱了。要贷款就必须了解当地银行的一些政策，按照之前我对资金时间价值的分析，我比较适合的是等额本息贷款，因为因为通过调整还款方式，可以在节省利息和节省时间方面，比等额本金贷款更好。对于借款人来讲，管理好自己的贷款是一项非常重要的理财项目。所以重要的是根据自己的经济收入来制定财务目标和还款计划，而不是一定要比等额本金贷款节省利息。而等额本息贷款加上额外还款方法能够帮助借款人灵活的理财。 据了解，买房还有以下诀窍：不看白天看晚上，不看晴天看雨天，不看建材看格局，不看墙面看墙角，不看装潢看做工，不看窗帘看窗外，不看冷水看热水，不看电梯看楼梯，不看地上看天上，不看屋主看警卫，看来买房真是一件很复杂的事情。
但是事实上就个人而言，并不喜欢购买商品房，因为感觉与这个社会有疏离感，而且在大城市巨大的生活压力也不是我所喜欢的，所以，为了安逸而平静的生活，在奋斗几年后（在外奋斗会租房子），会回到自己在小县城的家，，把我的家原拆原建，建成河边的小别墅，这才是我最理想的房子和生活。
技术经济学结课论文
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对贷款买房进行经济分析
一、背景
今年全国“两会”前夕，主流媒体所做的网络民意调查表明，住房问题第一次排在了网民高度关注问题的第一位。这一结果当在意料之中，因为“地王”频现、房价居高不下、城市的“居不易”已经成了影响中国居民生活质量的第一因素。有人说住房是生活必须品，有人说住房是奢侈品，有人说住房是投资品。争论声、谴责声、申辩声映出房市的混沌乱象。住房制度改革已有十几年，积累的问题日益突出。
房价高，在中国是不争的实事。国际上的房价与收入比通常是3～6倍，即3～6年的收入能买一套房。而在我国，2009年全国均值在
8.3，北京、广州、深圳、杭州等城市的房价收入比在10倍以上；农民工的房价收入比为22.08。国际上的房屋租售比通常是1：200至1：300，而我国北京等一线城市的租售比达到1：500至1：600，也就是说房屋售价高而租金低。这两组数据足见中国房价之高。
二、贷款买房的方式
（一）贷款公式主要有两种：1、 等额本息贷款计算公式 2、等额本金贷款计算公式。这两个公式的最大不同：在于计算利息的方式不同。前者采用的是复合方式计算利息(即本金和利息都要产生利息)，后者
采用简单方式计算利息(即只有本金产生利息)。这样，在其它贷款条件相同的情况下，等额本息贷款很明显地要比等额本金贷款多出很多利息。另外，等额本息贷款计算出的每期还款金额都相等；而等额本金贷款计算出的每期还款金额则不同，从还款前期都后期，金额逐渐减少。
（二）、具体计算方法 1。等额本息贷款计算公式:
每月还款金额 (简称每月本息) =
月利率×[（1+月利率）^ 还款月数 ]
贷款本金 X ----------------------------------
[（1+月利率）^ 还款月数 ] - 1
2。等额本金贷款计算公式:
每月还款金额 (简称每月本息) =
（贷款本金 / 还款月数） + (本金 - 已归还本金累计额) X 每月利
率
（三）、分别用两种方法举例计算：利用资金的时间价值进行分析 1、2006年向银行贷款12万元（P），年利率4.86%（i），还款年限10年（n）.问题一：10年后还款多少(F)？
（1）等额本息贷款：F=P*(F/p ,i, n)=120000*(F/p,4.86％，
10)=151750.84
（2）等额本金贷款：
F=120000+120000*4.86%*10=149403.00
2、贷款12万元，年利率7.05%，还款年限20年
（1）等额本息贷款：F=P*(F/p ,i, n)=120000*(F/p,4.86％，
20)= 187846.98
（2）等额本金贷款：
F=120000+120000*4.86%*20=178563.00
结论：由以上数据可以看出，等额本息贷款的优势在于支出利息较多，但相比每月还款压力小。比较适合适合工作稳定的工薪阶层。等额本金贷款的总和相对于等额本息利息可能有所减少，但刚开始时还款压力较大。如果用于房贷，此种方法比较适合工作正处于高峰阶段的人，或者是即将退休的人。
三、影响购房的因素
1、缺少有效管理，房屋质量差由于缺少有效管理，建设市场存在的问题较多，如工程层层转包，施工中偷工减料，弄虚作假，逃避质检
等等，使得不合格工程层出不穷，这是目前影响居民购房的一方面因素。
2、收费过多、过滥，房价居高不下目前房价居高不下，重要因素是成本上涨。造成成本上涨既有建
材价格上涨和其它生产资料上涨的原因，又有各种乱收费、乱摊派的 原因。其中，从征地、拆迁、建设、出售等各个环节的收费过多、过 滥是造成商品房价格过高的主要原因。
3、税费制度改革滞后：房地产业事关国计民生，背负着扩大内需、振兴经济的重任。政府部门应加强对房地产业的宏观调控，坚决取缔乱收
费、减轻购房者负担，营造良好的市场秩序，才能有力地促进房地产 业的健康发展。
4、住房规划设计标准偏高，大大超出居民的经济承受能力。随着住房制度改革的不断深化，大多数居民已逐步从心理上接受自己掏钱买房这一现实。“造价不高水平高，标准不高质量好，面积不大功能全，占地不多环境美”是在当前经济条件下居民购房的基本要求。而目前市场上的住房设计标准普遍偏高，大居大厅型住房在商品房供给市场中占有相当份额，造成一些小套住房的面积都在80平方米左右，中套住房面积也大都在100平方米以上，明显超出居民的实际购买能力。
5、住房金融配套政策不完善，严重影响住房消费市场的开拓。“用明天的储蓄去实现今天的消费”，越来越多的居民在选择公积金贷款和按揭贷款来实现自己的安居梦。由于公积金贷款额度有限，难以满足购房者的资金需求，人们的目光往往转向银行按揭贷款。但是当前银行贷款利率过高、贷款期限过短还一时难以减轻居民的还款压力，抑制了住房消费市场的进一步发展。
6、多成员结构家庭对户型的关注程度明显高于其他人群 如何在有限的空间里，让家人住得更舒服，并保留一定的私密性是多成员家庭着重考虑的问题，相比成员数量比较少的家庭来讲，入住成员在4人以上的家庭对户型的考虑程度接近70%，超过成员数量少的家庭达30个百分点以上。
四、购房的风险分析与防范措施
作为一项新兴的金融业务，住房金融仍处于探索和积累经验阶段，随着按揭贷款的迅速增长，其风险也逐渐显现。 主要表现为
（一）、银行按揭的风险
银行按揭的风险，来自于以下几个方面：借款人未来还款意愿及还款能力（有赖于其个人资信状况评估）；按揭贷款的金额与借款人所购住房的真实市场价格的配比关系（有赖于按揭项目评估）；借款人所购住房的合法性（有赖于按揭项目评估）；开发商履行担保的意愿及担保能力；借款人所购住房的远期市场风险。
（二）防范措施
通过按揭项目评估，可以在一定程度上防范这些风险。按揭项目评估，应严格遵循国家的有关法律、法规的要求，依照国家标准《房地产估价规范》进行评估；同时，严格按照人民银行的《通知》要求，进行评估。而要使按揭项目评估真正起到防范风险的作用，就要选择资质好、有经验的评估机构（人员和机构的资质、机构的独立性等）开展评估工作。一般来说，评估机构的工作包括以下内容：明确房地产产权关系，抵押物特定化（有赖于房管局），公允可信的评估价格，提示抵押权人注意有关风险因素。
五、结合自身的情况分析适合怎么样的方式买房
作为一个即将要面临毕业的大三学生，买房这样的事并不遥远了。虽然作为一个学生，还没有工作，当然也就不会有很多的存款，甚至是几乎没有存款，但是也该开始考虑买房的事了。尤其是学习了技术经济学这门，掌握了一系列经济技术之后，更应该将所学的知识与现实生活很好的结合起来。下面我将会以未来一种较为理想化的生活来阐述我对于买房的看法：
作为一个刚刚毕业的大学生。工作在一线城市。我所学的是会计专业，如果一切在我的计划之中的，那么此时的我应该在浙江杭州的一家公司从会计助理开始做起。月薪不会太高，但是公司有公寓可以住，可以省下房租，工作两年之后通过自己的不懈努力考上了注册会计师，薪资和存款直线上升。于是开始考虑买房的事。杭州作为浙江的省会，房价直逼北京，甚至有些地方高于北京。经过理性分析之后，我决定
不在杭州买房，而是回去自己的家乡丽水买。一方面是由于房价，另一方面是对大城市有一种排斥的感觉。我的家乡是一个非常适合人生存的地方，正如其名——秀山丽水。回家买房，第一要考虑还是贷款，因为已经工作了，就不会再问家里拿钱了。要贷款就必须了解当地银行的一些政策，按照之前我对资金时间价值的分析，我比较适合的是等额本息贷款，因为因为通过调整还款方式，可以在节省利息和节省时间方面，比等额本金贷款更好。对于借款人来讲，管理好自己的贷款是一项非常重要的理财项目。所以重要的是根据自己的经济收入来制定财务目标和还款计划，而不是一定要比等额本金贷款节省利息。而等额本息贷款加上额外还款方法能够帮助借款人灵活的理财。 据了解，买房还有以下诀窍：不看白天看晚上，不看晴天看雨天，不看建材看格局，不看墙面看墙角，不看装潢看做工，不看窗帘看窗外，不看冷水看热水，不看电梯看楼梯，不看地上看天上，不看屋主看警卫，看来买房真是一件很复杂的事情。
但是事实上就个人而言，并不喜欢购买商品房，因为感觉与这个社会有疏离感，而且在大城市巨大的生活压力也不是我所喜欢的，所以，为了安逸而平静的生活，在奋斗几年后（在外奋斗会租房子），会回到自己在小县城的家，，把我的家原拆原建，建成河边的小别墅，这才是我最理想的房子和生活。