租赁合同双方应注意事项
作者: 时间:2011-03-23 查看(806) 评论(0)
租赁合同双方应注意事项
甲方(出租方) 应注意事项：
1．租赁物
2．承租人
3．租赁期限
4．租金
5．租赁物维修与保养
6．违约责任
乙方(承租人) 应注意事项：
1．出租人资格
2．租赁物
3．合同形式
4．合同内容
5．租赁期限
6．租金
7．转租
8．违约责任
一、租赁合同的概念及特征
租赁合同，是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金并在租赁关系终止后将租赁物返还给出租人的协议。现实生活中租赁合同的种类主要有财产租赁合同、商品房租赁合同、车辆租赁合同、船舶租赁合同、柜台租赁合同和企业租赁经营合同等等。
根据一般的说法，租赁合同具有以下特征：
1、租赁合同是诺成、有偿、双务合同
租赁合同的成立无须交付标的物或履行特定行为，故为诺成合同，而非实践性合同；租赁合同承租人必须按规定或者按约定向出租人交付租金，因而是有偿合同；租赁合同当事人的任何一方从对方取得利益，均须支付一定的代价，出租人以转移租赁物的使用收益权而取得租金，承租人以交付租金而取得租赁物的使用收益，双方的权利与义务具有对应性、对价性，因而租赁合同是双务合同。
2、租赁合同是转移对产使用权的合同
租赁合同是以承租人一方取得对租赁物的使用收益为目的的，并在租赁期满后承租人应将租赁物返还出租人，因而租赁合同仅仅转移租赁物的使用收益权，并不转移租赁物的所有权，这一点使它区别于买卖合同、赠与合同等转移财产所有权的合同。所以，出租人在与承租人订立了房屋租赁合同后将房屋交由承租人居 1
住，即将房屋的占有使用权在租赁期间交由承租人行使。
3、租赁合同为不要式合同
我国《合同法》虽然在215条中规定，租赁期限6个月以上的租赁合同应当采用书面形式，但同时规定，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，而不是认定租赁合同不成立或者无效，可见，我国《合同法》对于租赁合同是作为不要式合同为一般情形的。当然，这并不排除其他法律或者法规对某些租赁合同作出需要特殊形式的规定，如房屋租赁合同其订立、变更、终止等应当采用书面形式，甚至要求登记。
4、租赁标的物只能是特定的非消耗物。
租赁合同的标的物可以是动产，也可以是不动产。但因合同终止后，承租人必须把租赁物返还给出租人，因此租赁物只能是特定非消耗物，这一特征使之与消费借贷区别开来。
二、租赁合同的期限
租赁合同的期限原则上由租赁合同当事人约定，然而，为了防止租赁期限过长，使合同双方当事人受合同拘束的状况长期不能改变，从而不利于保护当事人的权益和发挥财产的效用，《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”“租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”这样规定就给双方当事人在20年期限届满之后有补充、调整的机会，有利于公平原则的实现。若20年租赁期满，当事人双方仍然希望保持租赁关系，可以采取两种方式，一是并不终止原合同，承租人仍然使用租赁物，出租人也不提出任何异议，这时法律视为原合同继续有效，但租赁期限为不定期，这种状况是合同的“法定更新”；二是双方当事人根据原合同确定的内容再续签租赁合同，当事人可再订租赁期限为20年的合同，这是合同的“约定更新”。
三、租赁合同中当事人的主要义务
（一）出租人的义务
1、将租赁物移交承租人使用、收益。
出租人应当按照约定将租赁物交付承租人使用、收益，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。租赁物危及承租人的安全或者健康的，承租人可随时解除合同。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
2、维修义务。
出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
（二）承租人的义务
1、按约定使用租赁物
承租人应当按照约定的方法使用租赁物。没有约定或者约定不明确，可以协议补充，仍不能确定的，。按租赁物的性质使用。未按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受刭损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
2
2、妥善保管
承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造或租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
3、对租赁物不得擅自改变或转租
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。承租人未经出租人同意将租赁物转租给第三人的，出租人可以解除合同。
4、支付租金
承租人应当按约定期限支付租金。没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，仍不能确定的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
5、租赁期届满返还租赁物。
租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照终定或者租赁物的性质使用后的状态。
四、几个问题：
《合同法》对使用租赁物收益的归属，租赁物所有权发生变动和转租等问题作了规定。
（一）在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。 《合同法》第225条对此作了明确规定，在一般情况下，承租人不仅重视对租赁物的使用，而且也重视对租赁物的收益，即通过使用而取得一定的经济利益，有时，承租人租赁他物的直接目的就是获得收益。这种收益，即包括一般收益，也包括孳息收益。承租人支付的租金，在一定程度上包含了承租人获得收益的对价。所以，除合同当事人另有约定，在租赁期间，因占有、使用租赁物而获得的收益，归承租人所有。
（二）租赁合同在当事人之间既引起债权法律关系又引起物权法律关系，即导致承租人获得物权性质的租赁权和先买权。
承租人的租赁权表现在两个方面：其一，在租赁合同有效期间，出租人将财产再租给第三人的行为对承租人无效；其二，出租人在租赁关系存续期间可将财产出卖，但这一行为不消灭承租人的租赁权即买卖不破租赁，这种现象称为“债权的物权化”。我国《合同法》第229条规定了买卖不破租赁原则。承租人享有的物权性质的租赁权，不仅限于不动产租赁，也可指动产租赁。
在“买卖不破租赁”的原则下，租赁物在租赁期间转让他人，租赁合同继续有效，仅是出租人发生了变更，具体地讲，原租赁合同会产生以下效力：
1、原出租人因让与租赁物而脱离出租人地位，此后的权利义务概由受让人承受，得向承租人行使出租人的权利；
2、受让人与承租人之间权利义务的内容，如租金的数额、修缮义务的负担、租赁期限、租金支付时间、方式等，均依据原租赁合同；
3、受让人对于承租人的租金请求权的承受，应通知承租人，在未通知前，承租人向原出租人所为的义务履行应有效，原出租人与受让人之间依据不当得利的规定处理。
租赁合同还导致承租人享有先买权，当出租人出卖其出租物时，在同等条件下，承租人有优先购买该 3
出租物的权利。这也是债权物权化的表现之一，《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”与“买卖不破租赁”不同的是，承租人的优先购买权仅限于不动产，在我国由于土地所有权不能进行买卖，所以仅房屋租赁可用此规则，为保障承租人的利益，法律规定出租人对其房屋的转让受一定限制，出租人应当在出卖之间的合理期限内通知承租人，承租人愿意购买此房的，在同等的条件下，有优先购买权，若出租人未尽通知义务或虽尽通知义务，但在同等条件下而将房屋售与他人，此时，承租人可以请求法院或仲裁机构宣告该买卖合同无效。
（三）转租
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。我国《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意的，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同：”可见未经出租人同意而为转租是不合法转租，属违约行为，出租人可以解除合同。当然，若出租人不解除合同，租赁合同仍然有效，不因承租人的转租而受影响。
【案例】
某市商业局与林某签订了企业租赁经营合同。合同规定：商业局所属四海酒店连同价值50万元的设备租给林某经营；每月林某向商业局交纳租金、设备折旧费及管理费；林某负责向27名职工发放工资和奖金；租赁期限为两年。合同签订后一年，林某又与黄某签订租赁合同，将四海酒店转租给黄某经营，并约定黄某将后一年的租金、设备折旧费和管理费一次性支付给林某，由林某按月交付给商业局。转租合同签订后，黄某一次性支付给林某l0万元，并对四海酒店进行经营。商业局发现以后，即告诉黄某，林某转租未经商业局同意，转租无效。但黄某认为自己侍清了租金，理应继续经营。因林某已到外地，商业局以林某和黄某为被告诉至法院，请求判决。法院经审理认为，商业局与林某签订的租赁合同有效，林某未经商业局同意，擅自将酒店转租他人经营，且将转租租金据为己有，侵害了商业局的合法权益。商业局有权解除合同。林某与黄某签订的转租协议无效，林某应将所收黄某租金等款项10万元退还给黄某，黄某应将四海酒店的经营权返还给商业局，林某与黄某应赔偿商业局的经济损失，并相互承担连带责任。
在这个案件中，第三人黄某应当知道转租要经出租人同意，仍在出租人未同意的情况下，与林某签订租赁经营合同，转租合同应属无效，对此黄某与林某均有责任。法院判决是正确的。
经出租人同意的转租是有效的，但由于在同一租赁物上出现了三个当事人、两个合同关系，即出租人、承租人、第三人可称之为次承租人，这三人这间的法律关系必须明确：首先，出租人与承租人之间的关系不因转租而受影响，承租人仍然应向出租人承担支付租金、在租赁期间届满时返还租赁物的义务，因此承租人的行为造成租赁物损失的，承租人仍然要对出租人负责；其次，虽然次承租人与出租人之间没有合同关系，次承租人可以直接向出租人支付租金；再次，在租赁合同终止或被解除时，承租人与次承租人之间的租赁关系也随之终止，因为该合同的订立是以前一个租赁合同为基础的。
（四）财产租赁合同应注意严格按其法律特征考虑，不符合特征的不能按租赁合同对待。
现实生活中有的合同尽管与财产租赁合同相似，但不能适用财产租赁合同的规定。下列几种情况不适 4
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租赁合同双方应注意事项
甲方(出租方) 应注意事项：
1．租赁物
2．承租人
3．租赁期限
4．租金
5．租赁物维修与保养
6．违约责任
乙方(承租人) 应注意事项：
1．出租人资格
2．租赁物
3．合同形式
4．合同内容
5．租赁期限
6．租金
7．转租
8．违约责任
一、租赁合同的概念及特征
租赁合同，是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金并在租赁关系终止后将租赁物返还给出租人的协议。现实生活中租赁合同的种类主要有财产租赁合同、商品房租赁合同、车辆租赁合同、船舶租赁合同、柜台租赁合同和企业租赁经营合同等等。
根据一般的说法，租赁合同具有以下特征：
1、租赁合同是诺成、有偿、双务合同
租赁合同的成立无须交付标的物或履行特定行为，故为诺成合同，而非实践性合同；租赁合同承租人必须按规定或者按约定向出租人交付租金，因而是有偿合同；租赁合同当事人的任何一方从对方取得利益，均须支付一定的代价，出租人以转移租赁物的使用收益权而取得租金，承租人以交付租金而取得租赁物的使用收益，双方的权利与义务具有对应性、对价性，因而租赁合同是双务合同。
2、租赁合同是转移对产使用权的合同
租赁合同是以承租人一方取得对租赁物的使用收益为目的的，并在租赁期满后承租人应将租赁物返还出租人，因而租赁合同仅仅转移租赁物的使用收益权，并不转移租赁物的所有权，这一点使它区别于买卖合同、赠与合同等转移财产所有权的合同。所以，出租人在与承租人订立了房屋租赁合同后将房屋交由承租人居 1
住，即将房屋的占有使用权在租赁期间交由承租人行使。
3、租赁合同为不要式合同
我国《合同法》虽然在215条中规定，租赁期限6个月以上的租赁合同应当采用书面形式，但同时规定，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，而不是认定租赁合同不成立或者无效，可见，我国《合同法》对于租赁合同是作为不要式合同为一般情形的。当然，这并不排除其他法律或者法规对某些租赁合同作出需要特殊形式的规定，如房屋租赁合同其订立、变更、终止等应当采用书面形式，甚至要求登记。
4、租赁标的物只能是特定的非消耗物。
租赁合同的标的物可以是动产，也可以是不动产。但因合同终止后，承租人必须把租赁物返还给出租人，因此租赁物只能是特定非消耗物，这一特征使之与消费借贷区别开来。
二、租赁合同的期限
租赁合同的期限原则上由租赁合同当事人约定，然而，为了防止租赁期限过长，使合同双方当事人受合同拘束的状况长期不能改变，从而不利于保护当事人的权益和发挥财产的效用，《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”“租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”这样规定就给双方当事人在20年期限届满之后有补充、调整的机会，有利于公平原则的实现。若20年租赁期满，当事人双方仍然希望保持租赁关系，可以采取两种方式，一是并不终止原合同，承租人仍然使用租赁物，出租人也不提出任何异议，这时法律视为原合同继续有效，但租赁期限为不定期，这种状况是合同的“法定更新”；二是双方当事人根据原合同确定的内容再续签租赁合同，当事人可再订租赁期限为20年的合同，这是合同的“约定更新”。
三、租赁合同中当事人的主要义务
（一）出租人的义务
1、将租赁物移交承租人使用、收益。
出租人应当按照约定将租赁物交付承租人使用、收益，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。租赁物危及承租人的安全或者健康的，承租人可随时解除合同。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
2、维修义务。
出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
（二）承租人的义务
1、按约定使用租赁物
承租人应当按照约定的方法使用租赁物。没有约定或者约定不明确，可以协议补充，仍不能确定的，。按租赁物的性质使用。未按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受刭损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
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2、妥善保管
承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造或租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
3、对租赁物不得擅自改变或转租
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。承租人未经出租人同意将租赁物转租给第三人的，出租人可以解除合同。
4、支付租金
承租人应当按约定期限支付租金。没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，仍不能确定的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
5、租赁期届满返还租赁物。
租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照终定或者租赁物的性质使用后的状态。
四、几个问题：
《合同法》对使用租赁物收益的归属，租赁物所有权发生变动和转租等问题作了规定。
（一）在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。 《合同法》第225条对此作了明确规定，在一般情况下，承租人不仅重视对租赁物的使用，而且也重视对租赁物的收益，即通过使用而取得一定的经济利益，有时，承租人租赁他物的直接目的就是获得收益。这种收益，即包括一般收益，也包括孳息收益。承租人支付的租金，在一定程度上包含了承租人获得收益的对价。所以，除合同当事人另有约定，在租赁期间，因占有、使用租赁物而获得的收益，归承租人所有。
（二）租赁合同在当事人之间既引起债权法律关系又引起物权法律关系，即导致承租人获得物权性质的租赁权和先买权。
承租人的租赁权表现在两个方面：其一，在租赁合同有效期间，出租人将财产再租给第三人的行为对承租人无效；其二，出租人在租赁关系存续期间可将财产出卖，但这一行为不消灭承租人的租赁权即买卖不破租赁，这种现象称为“债权的物权化”。我国《合同法》第229条规定了买卖不破租赁原则。承租人享有的物权性质的租赁权，不仅限于不动产租赁，也可指动产租赁。
在“买卖不破租赁”的原则下，租赁物在租赁期间转让他人，租赁合同继续有效，仅是出租人发生了变更，具体地讲，原租赁合同会产生以下效力：
1、原出租人因让与租赁物而脱离出租人地位，此后的权利义务概由受让人承受，得向承租人行使出租人的权利；
2、受让人与承租人之间权利义务的内容，如租金的数额、修缮义务的负担、租赁期限、租金支付时间、方式等，均依据原租赁合同；
3、受让人对于承租人的租金请求权的承受，应通知承租人，在未通知前，承租人向原出租人所为的义务履行应有效，原出租人与受让人之间依据不当得利的规定处理。
租赁合同还导致承租人享有先买权，当出租人出卖其出租物时，在同等条件下，承租人有优先购买该 3
出租物的权利。这也是债权物权化的表现之一，《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”与“买卖不破租赁”不同的是，承租人的优先购买权仅限于不动产，在我国由于土地所有权不能进行买卖，所以仅房屋租赁可用此规则，为保障承租人的利益，法律规定出租人对其房屋的转让受一定限制，出租人应当在出卖之间的合理期限内通知承租人，承租人愿意购买此房的，在同等的条件下，有优先购买权，若出租人未尽通知义务或虽尽通知义务，但在同等条件下而将房屋售与他人，此时，承租人可以请求法院或仲裁机构宣告该买卖合同无效。
（三）转租
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。我国《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意的，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同：”可见未经出租人同意而为转租是不合法转租，属违约行为，出租人可以解除合同。当然，若出租人不解除合同，租赁合同仍然有效，不因承租人的转租而受影响。
【案例】
某市商业局与林某签订了企业租赁经营合同。合同规定：商业局所属四海酒店连同价值50万元的设备租给林某经营；每月林某向商业局交纳租金、设备折旧费及管理费；林某负责向27名职工发放工资和奖金；租赁期限为两年。合同签订后一年，林某又与黄某签订租赁合同，将四海酒店转租给黄某经营，并约定黄某将后一年的租金、设备折旧费和管理费一次性支付给林某，由林某按月交付给商业局。转租合同签订后，黄某一次性支付给林某l0万元，并对四海酒店进行经营。商业局发现以后，即告诉黄某，林某转租未经商业局同意，转租无效。但黄某认为自己侍清了租金，理应继续经营。因林某已到外地，商业局以林某和黄某为被告诉至法院，请求判决。法院经审理认为，商业局与林某签订的租赁合同有效，林某未经商业局同意，擅自将酒店转租他人经营，且将转租租金据为己有，侵害了商业局的合法权益。商业局有权解除合同。林某与黄某签订的转租协议无效，林某应将所收黄某租金等款项10万元退还给黄某，黄某应将四海酒店的经营权返还给商业局，林某与黄某应赔偿商业局的经济损失，并相互承担连带责任。
在这个案件中，第三人黄某应当知道转租要经出租人同意，仍在出租人未同意的情况下，与林某签订租赁经营合同，转租合同应属无效，对此黄某与林某均有责任。法院判决是正确的。
经出租人同意的转租是有效的，但由于在同一租赁物上出现了三个当事人、两个合同关系，即出租人、承租人、第三人可称之为次承租人，这三人这间的法律关系必须明确：首先，出租人与承租人之间的关系不因转租而受影响，承租人仍然应向出租人承担支付租金、在租赁期间届满时返还租赁物的义务，因此承租人的行为造成租赁物损失的，承租人仍然要对出租人负责；其次，虽然次承租人与出租人之间没有合同关系，次承租人可以直接向出租人支付租金；再次，在租赁合同终止或被解除时，承租人与次承租人之间的租赁关系也随之终止，因为该合同的订立是以前一个租赁合同为基础的。
（四）财产租赁合同应注意严格按其法律特征考虑，不符合特征的不能按租赁合同对待。
现实生活中有的合同尽管与财产租赁合同相似，但不能适用财产租赁合同的规定。下列几种情况不适 4