目 录
潜力城市投资环境分析——哈尔滨 ................................................................................... 1
潜力城市投资环境分析——长春 ...................................................................................... 5
潜力城市投资环境分析——青岛 ...................................................................................... 9
潜力城市投资环境分析——无锡 .................................................................................... 13
潜力城市投资环境分析——宁波 .................................................................................... 17
潜力城市投资环境分析——成都 .................................................................................... 21
潜力城市投资环境分析——广州 .................................................................................... 25
潜力城市投资环境分析——哈尔滨
一、房地产投资环境分析
经济持续稳步发展、第三产业发展较快
哈尔滨市是黑龙江省省会，我国东北北部经济、政治、贸易、科技、文化事业的中心城市。2004年GDP为1680.5亿元，比2003年增长14.7%。2005年，哈尔滨城市综合竞争力排名全国第三十七位。
2004年哈尔滨三个产业之间的比例分别为16.4：38.3：45.3，三次产业对经济增长的贡献率分别为11.0%、50.2%、38.8%，哈尔滨农业所占比例过大，第三产业发展较快，工业的发展相对滞后。2004年城市市区居民家庭年人均可支配收入8940元，比上年增长13.1%；人均消费支出6896元，比上年增长10.7%。
振兴东北战略带来发展机遇
党的十六届三中全会提出了实施东北地区等老工业基地调整改造的战略决策，给哈尔滨带来重大发展机遇。为实现老工业基地的振兴，哈尔滨市城市规划局对哈尔滨市工业空间结构布局进行规划。该规划形成了振兴老工业基地的“四大圈层”、“九大工业园区”和“四大工业基地”。
在国家统计局公布的“中国百强城市”中哈尔滨排名第十,城市发展潜力位列前茅。在国家实施东北地区等老工业基地振兴战略后，海内外投资者纷纷北上，2004年新批外商投资企业118个，总投资15.4亿美元，协议外资金额8.9亿美元，增长1.77倍。 中国科学技术促进发展中心一项最新调查显示，哈尔滨政府从拉动投资的战略角度出发所采取的更加积极、更加符合市场规律的措施，已使哈尔滨成为国内创业投资行业新的成长亮点。 轨道交通提升未来城市竞争力
哈尔滨市按照“两轴四环十射”道路网总体规划，完善建成区路网，加快新区路网建设。完善内环，建成二环，加快建设三环和四环，启动轨道交通、第二松花江公路大桥、越江隧道等重大交通项目，初步形成立体交叉、成环成网、快速便捷的现代化城市路网体系。
2005年7月，国务院正式审批通过了哈市轨道交通建设规划。哈尔滨市轨道交通按照近期与远期结合、地下与地上结合、市区与郊区结合、交通与人防结合的原则，规划为一环四线，共计5条线路，总里程143公里，估算投资384亿元，总建设工期20年。12月5日哈尔滨地铁一号线一期工程的试点工程启动，哈尔滨地铁项目进入实施阶段。
未来城市规划
哈尔滨制定了近期与远期总体规划，以及详细的城市风貌特色规划、大都市圈城镇体系规划等战略目标体系，旨在发展成为以区域性国际城市为核心的现代化城市群体。规划中的哈尔滨市将形成以中心城区为中心，沿南、西向对外交通轴线发展为主，沿东、北向对外交通轴线发展为辅的手掌式用地布局形态，形成生态城市。城市风貌规划划分为六种区域：自然环境保护区、公共绿地景观区、江域岸线景观区、工业建筑景观区和其它建筑景观区(住宅区)。
宏观调控促进房地产市场的健康发展
2004年以来，哈尔滨市房地产开发投资增势强劲，建设规模迅速扩大，到位资金和土地开发量明显增加，商品房销售旺盛，存量空臵下降，房地产开发总体呈现快速增长态势。但是，下半年房地产建设资金受国家宏观金融政策影响，加之哈尔滨市房地产开发规模偏大，部分商品房销售价格增长过快，这些因素势必影响房地产开发的健康发展。
二、房地产市场分析
中心区土地供应紧张
目前哈尔滨市二环以内，政府已经无存量土地供应，可开发用地80%以上掌握在本土的开发商手中。因此，目前参与哈尔滨市房地产市场开发获取土地有几种可选择方案：第一种，哈尔滨市的两个新行政区松北开发区和利民开发区尚有存量土地供应；第二种，与本地开发商合作，通过参股的形式进行开发；第三种，通过参与国企改制及搬迁改造的形式，获取企业原用地进行开发；第四种，获取公开出让的土地。
商品房供大于求现象逐步好转
2004年哈尔滨房地产业持续稳定发展，全年房地产业实现增加值78.0亿元，比2003年增长8.9%。全年房地产业完成投资占全市固定资产投资的比重为22.5%。全年商品房施工面积1204.6万平方米，竣工面积510.1万平方米。 房产市场日趋活跃。全年商品房销售459.4万平方米，比上年增长17.6%。在商品房销售面积中，个人购房比重为86.9%。 市区人均住房使用面积达15.94平方米，比2003年增加0.44平方米。
商品房存量规模偏大一直是影响哈尔滨市房地产发展的问题。近年来哈尔滨市每年竣工总量在400万平方米左右，而销售面积在300万平方米左右。商品房存量空臵的增长，必然影响今后房地产业持续健康发展。随着近两年哈尔滨房地产市场销售势头良好，供求比一路下降，基本达到供求均衡。商品房的热销使哈尔滨市空臵房得到了大量消化。
2001年前，哈尔滨商品住宅销售价格涨幅不大，自从土地实行“招、拍、挂”后，土地价格涨幅较大，建设成本相应提高，在一定程度上刺激了商品住宅价格的上升。2003年哈尔滨全市房屋销售价格总水平同比上涨0.30%，商品房价格小幅上涨，住宅价格上涨，非住宅价格下跌。2004年在旺盛的需求拉动下，哈尔滨商品房的价格一路攀升，截至2004年上半年，哈尔滨市商品房平均售价为2615元/平方米，比上年同期增长5.70%，比2003年末增长了11.30%。
大规模城市改造引发普通住宅需求
哈尔滨市计划3年改造完500万平方米危房棚户区，城市改造造成拆迁量大幅度增长。2003年共审批拆迁项目101个，共拆迁28209户，拆除有照房屋面积179.20万平方米，拆迁量同比增长了484%。2005年哈尔滨市的拆迁计划为100万平方米，其中危房棚户区拆迁量80万平方米，占整体拆迁量的80％。相比于去年120万平方米的拆迁量中棚户区拆迁量仅为32.88万平方米而言，今年哈尔滨危棚房拆迁量更大。城市改造引发了大量的被动需求，拆迁量中除了20%的回迁房外，其余大部分将在其它区域购房。
高档住宅供大于求
2003年哈尔滨高档公寓市场供应量占整体住宅市场供应量的百分之二十四，市场上高档公寓的销售价格在3300元/平方米～4500元/平方米之间，较2002年有近百分之十的跌幅。截至2005年初，哈尔滨市空臵住宅累计总量已达到230万平方米，其中大部分为大户型的高价商品房。这230万平方米的空臵房多以每平方米3000元以上的高层居多，且多分布在城市中心区域和商业中心一带，多具有户型陈旧、绿化等小区配套条件较差、物业费标准较高等特点，许多房屋甚至已空臵６至７年以上。
写字楼市场整体供大于求
哈尔滨原有写字楼主要分布在火车站-秋林商圈和省政府-（开发区）这两大区域。而目前，市场上在售和待建写字楼项目已经呈现东移趋势，尤其以国贸中心、会展中心为龙头的开发区，将会在未来2-3年内开11个写字楼项目，占计划待建写字楼总量73%左右，随着投资热点的集中，本区域逐步形成哈尔滨商务办公区。
需求还未达到顶峰，潜在需求巨大。哈尔滨写字楼市场的发展刚刚起步，现有的写字楼品质不佳，租售率不高，一般维持在70%左右。随着哈尔滨经济的发展，写字楼市场的管理将逐渐规范化，写字楼办公是必然的趋势。因而，写字楼市场的潜在需求还是很大的。并且现在很多投资者对哈尔滨写字楼市场也非常看好，投资写字楼的客户占很大一部分比例，写字楼市场的需求会越来越大。
供应放量。自2004年以来，哈尔滨新开工了很多写字楼项目，2005年可以说是哈尔
滨写字楼市场的放量年。尽管国家对经济实行宏观调控，但哈尔滨写字楼开发未受到负面影响，市场在持续增长，写字楼市场供应量急增。由于集中供应大量的写字楼项目，因此市场能否及时消化成为目前哈尔滨写字楼市场最受关心的问题。
2004年哈尔滨准开发区内准CBD内的写字楼价格均价1.5万，2005年哈尔滨写字楼的价格仍在不断的上升。新近开发的项目，价格也在不断的上扬。
商铺市场热火朝天
振兴东北发展战略对于促进哈尔滨商业的发展具有重要意义。2005年被哈尔滨地产业人士称为大盘时代，许多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头都加快了进军哈尔滨市场的脚步，新兴的商业形态不断推动商业类物业发展。
从2003年下半年开始，哈尔滨市地产业就开始了造商铺运动。2005年近一年来的商铺的开发面积已经超过150万平方米，而正在进行的造商铺运动，尚未到高潮，新一轮的商业地产建设还有望扩大规模。目前，包括新建、在建的商业项目，哈尔滨市现有商业面积为265万平方米，且这个数字还有可能进一步升高。商铺的销售价格将会突破新高，预计最高售价会突破5万元/平方米。
商铺的大量新建表明投资者对哈尔滨商业市场的持续看好，但是商铺的增量供应会给后期的招商工作带来巨大的压力，未来哈尔滨商铺市场将会面临较大的竞争。
市场尚不成熟，未来潜力巨大
综合来看，哈尔滨房地产市场尚处于刚刚起步阶段，市场潜力巨大。目前存在的问题在于尽管供需两旺，但产品的还不够丰富，市场竞争也还只是处于地段与价格的竞争水平上。目前哈尔滨房地产还有一些突出问题：哈尔滨的房地产行业没有完全市场化，市场化主体不够成熟，市场机制不够完善，调控手段比较落后。
潜力城市投资环境分析——长春
一、房地产投资环境分析
综合竞争力位居前列
长春地理位臵优越，是东北地区重要的交通、通讯枢纽和物流中心。2005年中国城市竞争力排名中，长春的综合竞争力排名第十三位；综合环境资源优势突出，排名居第一位；综合生产率和综合市场占有率较高，分别位列第十二和十三位，综合GDP增长率排名第二十位。2004年长春实现GDP 1535亿元，比2003年增长13.5%，人均GDP达到21285元。2005年预计全年可实现地区生产总值1675.4亿元，同比增长8.6%。
国内老工业基地
长春是中国的老工业基地，具有一批颇具实力的企业、高校和科研机构。2004年长春第一产业增加值为168亿元，第二产业增加值为742.9亿元，第三产业增加值为625亿元。三次产业比重分别为11%:48.3%:40.7%。2005年长春进一步调整了产业结构，旨在增强经济抗波动能力。完善和确立了汽车、农产品加工两大支柱，光电信息、生物医药、现代物流三大主导，能源、建筑与材料、旅游会展、文化、金融五大重点产业发展思路。
城乡居民收入继续提高
2004年长春城市居民人均可支配收入达8900元，比上年增长12.6%,人均消费性支出7539元，比上年增长12.1%。农村居民人均纯收入3906元，比上年增长14.5%。城乡居民消费结构发生较大变化，生活质量不断提高。2005年城市居民人均可支配收入可以实现9830元，增长10%左右，农民人均纯收入可以实现4180元，增长7%左右。
交通——以人为本，加快发展
2005年，长春交通建设投资23.7亿元，新建和改造各级公路2300多公里。其中，国、省道85公里，县道221.2公里，乡道2000公里，新建运输枢纽项目23项。“十一五”期间，长春市交通启动“二纵一横二环”工程。“二纵”：在京哈高速、长营高速的基础上，再构建两条纵向交通大通道。一条为国道102线长春境内二级路改建一级路，起点为长春至德惠松花江大桥；另一条为由省道九开线、县道九台至大坡和国道黑大线构成，起点为双阳孔家店经由九台至榆树牛头山。“一横”：在北部再构建一条横向的连接松原、内蒙，通达黑龙江（途经农安、德惠、九台等）的交通大通道。“两环”：一是启动实施大外环，即将长春周边的农安、九台、双阳、伊通、公主岭、长岭等县(市)区连接起来，形成一小时经济圈。二是围绕长春市，连接长春周边卫星城镇的快速通道，形成半小时经济圈的前期准备。
基础设施——以人为本，步伐加快
2004年，长春市加大了对基础设施的建设投入，基础建设投资186.0亿元，比上年增长25.7%；更新改造投资131.8亿元，比上年增长41.5%。建设了轻轨二期净月线、煤气输配分流改造、供水管网改造工程等工程，极大提高了城市基础设施水平。全年完成道路新建和扩建长度17公里。到2004年末，全市道路总面积达2230.5万平方米，道路长度达1156.3公里。2005年，路桥新建、道路大中修、巷道改造建设等九大类102个重点工程进展顺利。特别是与市民群众息息相关的巷道改造建设数量达到1557条，是年初计划的10倍。新一轮城市总体规划修编工作现已完成并进入待批程序。进一步理顺城市管理体制，综合管理水平进一步提高。
5条轻轨线路贯穿长春城区
《长春市快速轨道交通线网规划》提出，长春市中心城区远景轨道交通线网总长179公里，由3条放射线、2条半环线共5条线组成。5条线共同构成三主两辅两个层次的轨道交通线网，中心城区线网设换乘站12处。目前，长春市轨道交通一期工程(3号线中段，14.6公里)已经通车运营。
宏观调控政策影响不大
近几年长春市的房地产市场健康发展，没有不良“泡沫”存在。2005年初，国内大城市平均房价3625元/平方米，全国平均房价2758元/平方米，长春平均房价2220.3元/平方米，远远低于大城市与全国平均房价。据去年全国房价的统计结果显示，15个副省级城市中，长春的房价位于倒数第一位。而长春经济持续、快速发展应促使房地产行业持续走强，并进入繁荣前期，即房价在一定时间内将保持稳定增长的走势。而目前，长春房价尚未完全体现出城市的地位。随着振兴东北老工业基地的推进，长春的经济地位将需要更为合适的房价与之匹配。在这种情况下，国家的宏观调控政策对长春的房地产发展影响不大，未来长春房地产市场仍将保持持续稳定增长。
二、房地产市场分析
土地出让价格将稳步增长
长春市目前的土地开发指标已经不宽裕，随着城市进入快速发展和扩张阶段，土地作为有限资源，价格将会不断上涨。
2002年全面推行经营性用地土地收购储备和招标拍卖挂牌出让以来，城区范围内2000—2004年累计供应存量土地4026万平方米。存量土地供应年均上涨7%，主要用于房地产开发项目，总用地916公顷，占21.1%。从今年年初到9月底，招标拍卖挂牌出让国有土
地使用权282万平方米，与去年同期基本持平。 长春市土地价格还有一定的升值潜力空间，一是在长春市经济由“快走”到“快跑”的背景下，近期内固定资产投资规模的加大，城市建设的快速发展，从而加大土地的需求；二是政府不断加强土地收购储备能力、增强对土地一级市场的垄断，有效地控制土地市场供应总量，使得土地市场不断规范，将促进长春市土地价格的升值。
棚户区改造改变长春地产格局
长春市已将未来3年作为棚户区改造攻坚年，完成全市现有的773万平方米棚户区拆除工作。具体计划是：2006年拆除棚户区面积269万平方米；2007年拆除253万平方米；2008年拆除251万平方米，争取3年拆完，5年建成。长春市目前每年的新房交易量约为400万左右平方米，加上每年完成的250万平方米的棚户区改造，市场容量将达到600多万平方米，增加三分之一以上。新增的住宅需求将主要集中在普通住宅方面，1700元/平方米—2400元/平方米适中价格的楼盘受到普通甚至高收入者的追捧。
住宅供应结构不合理
长春住宅供应虽然有所增长，但是结构不合理。高档住宅供给过剩，普通住宅供不应求。2005年1—9月份长春市房地产市场情况及相关分析报告出台，增量住宅户型分析显示，长春房源结构不合理，中小户型偏少，供不应求，超大户型却大大高于市场需求。房屋面积在60—80平方米的住宅供不应求，缺口20%；房屋面积在80—120平方米的住宅供不应求，缺口10%；房屋面积在120—180平方米之间的住宅供大于求；房屋面积在200平方米以上的住宅多出20%。
商品房价格稳定小幅上涨
近几年来长春商品房价格上升幅度较小。2000年，长春市商品住房成交均价约为2240元/平方米。 2001年约为2373元/平方米。 2002年约为2146.7元/平方米。 2003年约为2111元/平方米。 2004年约为2224元/平方米。 2005年上半年约为2333元/平方米。 写字楼供需稳定增长
2005年长春写字楼净增长了18万平方米，目前长春写字楼面积总计接近80万平方米。但是在写字楼市场，有相当一部分写字楼仍处在中低档次，有些甚至商住混杂。预计在下一个建设周期内会有更多的写字楼项目推向市场，所以写字楼的新供应量在2006年将达到一个新的高峰时期，届时市场放量预计将超过15万平方米。
由于长春的写字楼总体水平不高，高端客户需求得不到满足，因而对高档写字楼的需求较旺。城市的不断发展，长春市第三产业呈快速的上升趋势，越来越多的外埠企业进驻长春。
预测2005年第四季度以及2006年的写字楼市场需求仍能稳中上升。
长春市写字楼市场已经改变以往零散点状布局形式，逐渐形成了几个比较集中的颇具规模的商务中心区，区域化、规模化发展态势良好。西安大路重庆路商圈周边地带（未来长春CBD）均价4100元/平方米左右。“新机场经济带” 均价3600元/平方米左右。火车站周边地带，2500-4500元/平方米左右。卫星广场周边地带近3000元/平方米左右。 商业地产市场进入转型期
2003年和2004年两年时间内，整个长春商业地产出现低迷。2004年之前的商业地产价格出现了某种程度的泡沫，长春的商业地产的销售价格已经超出了租金所能承受的售价。很多开发商看到商业地产巨大的利润，纷纷上马商业项目，而这些开发商往往无法控制商业地产的风险，造成了商业地产后期的经营萎靡。地产商为了赚取利润，把商铺销售出去之后，并没有好好的管理。
2005年，长春商业地产进入转折期。2005年长春的商业地产表现出一定的理性程度，商铺的价格和价值基本相符。 2005年的商业地产市场的升值空间比较大，越来越多的房地产商考虑合理定价的问题，并留给投资客户较多的升值空间。随着振兴东北老工业基地的政策深度施展，长春经济的增长势头越来越明显，经济的增长必定带动房地产行业的增长，商业地产也将在新一轮的经济增长中有所提升。
房地产市场群雄逐鹿
长春房地产市场的巨大潜力吸引了一大批国内外知名开发商。中国地产领军企业深圳万科不满足于沈阳市场，挥师长春；中海地产、上海绿地集团、融创集团纷纷进驻长春；李嘉诚旗下的和记黄埔有限公司在长春购买一块面积为827188平方米的住宅和商业用地，地点在长春市净月区，主要用于高档住宅建设。面对强劲对手，长春当地开发商不甘示弱。迅速联盟组建了以亚泰、房地、星宇为主的本地军团，增强实力。按照当地开发商计划，长春房地产市场要形成五大开发集团，开发规模占全市地产开发这块蛋糕30％以上份额。
潜力城市投资环境分析——青岛
一、房地产投资环境分析
经济加速发展
青岛地处华北和华东的结合处，环境优美，是中国五大外贸口岸之一。在“十一五”规划中青岛提出“加快融入环渤海经济圈，积极发挥对山东半岛城市群的辐射带动作用”，并基本形成中国北方最具影响力的国际航运中心和区域性物流中心、服务中心、金融中心、高新技术产业中心。2004年青岛实现生产总值2163.8亿元，增长16.8%，为1994年以来的最高增幅。青岛综合经济实力在全国城市中居第11位，在15个副省级城市中居第5位。 第三产业有待进一步发展
青岛的支柱产业以工业为主，其三次产业的比例为7.5：54.1：38.4。青岛正在大力发展港口经济、海洋经济和旅游经济三大特色经济；建设家电电子、石油化工、汽车造船、新材料四大工业基地；培育家电电子产业群、石化产业群、汽车产业群、造船产业群、港口产业群。目前青岛第三产业发展过慢，已直接影响了第一产业的转型和发展以及第二产业水平的迅速提高。青岛市在"十一五"期间将进一步加快产业结构调整，大力发展第三产业，突出发展物流、信息服务、旅游以及金融和房地产等现代服务业，努力提升商贸等传统服务业的层次和水平，使第三产业比重明显提升。
居民收入持续增长
统计表明，从2002年开始，青岛市城市居民人均可支配收入年均实现了两位数增长，2004年青岛市农民人均纯收入增幅达到12.1％，是1998年以来的最快增长速度。2005年前三季度，全市城市居民人均可支配收入同比增长16.6％，增速加快6.5个百分点。 奥运经济带动楼市
2008北京奥运水上项目比赛将在青岛举行。青岛加快了对机场、城市道路、公共交通以及其它城市基础设施的建设和改造。在奥运会结束后，将利用体育设施开展娱乐健身活动，同时承办国内外各种赛事，开发海上旅游，为青岛发展新的旅游经济增长点和促进体育事业的发展打下基础，这也将大大推动青岛房地产市场的发展。
城市建设着重“两点一环”
“青岛市城市总体规划（1995——2010年）”提出城市总体布局是以胶州湾东岸为主
城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成“两点一环”的发展态势。主城和辅城规划为相对集中发展的区域。建设规划采用“外延式发展和内涵式发展”相结合的模式，市内四区建设的重点区域为：城市北部、东部地带，包含李沧区东部新区、十梅庵片区、四方东部新区、市北浮山后片区等。在“十一五”期间，几大组团的规划建设将成为青岛城市建设的第一大重点。鳌山、胶南、琅琊、红岛、田横“五大组团”将加快开发建设速度，明确产业布局结构，落实建设项目，完成组团城区主体框架的布局建设，发挥产业集聚、人口集中、辐射带动等功能，加快城市框架体系建设进程。
大力加快交通建设
在《青岛市城市综合交通规划（2002－2020年）》中提出青岛要建成以快速路和主干路为道路网络骨架，次干路、支路为道路网基础的高效道路交通系统，缓解市区交通压力。三环围绕一线展开城市干道网总体布局为“三环围绕、三点放射、两连横跨、一线展开”，环间和放射线间通过快速路和干道路联络。开建快速路和货运路结合城市中北部建设和经济适用房建设，实施南北向一条快速路（山东路—重庆路）建设，一条货运通道（安顺路—兴隆路）建设，缩小南北差距。到2010年要建“放射线”规划轨道交通线网由8条线路组成，线网总长度195公里，总体呈“放射状”格局。整个轨道交通网络服务269个交通小区、166万人口。在市域轨道网概念规划中，共设三条市域轨道线，线网总长度197.3公里。根据预测，青岛将在2007年前后开始建设轨道交通。
房地产政策层出不穷
为贯彻《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，青岛市政府办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，对住房需求、供应结构、市场秩序、市场信息、土地供应、住房价格等都做出了规定限制。调整房贷利率，个人住房转让税收征税，启动网上售房制度，制定新版商品房买卖合同，设臵商品房售后服务机构，房屋买卖租赁有了居间合同，众多的房产政策，对青岛的房地产市场产生了一定的影响。
二、房地产市场分析
加大中低价商品房用地供应
2005年度，在建设用地供给形势会进一步趋紧的形势下，青岛市内四区房地产开发住宅用地供应总量却激增，计划为233公顷，比2004年增长29％。其中普通商品住房用地为70公顷，经济适用住房用地 126公顷，商品房用地仅37公顷。经济适用住房的供应量预计比2004年增长2倍多。青岛市5月出台的《青岛市人民政府办公厅关于稳定住房价格进一步推进住房保障体系建设的通知》中规定，要大力调整住房供应结构，着力增加中低价位普通商品住房和经济适用住房供应，青岛市今明两年共计拿出2000亩土地建设普通商品住宅和经济适用住房，使普通商品住宅和经济适用住房占住宅供应总量的80％以上。
商品房供需基本平衡
2004年青岛完成房地产开发投资162.7亿元，同比增长27.3%。2004年房屋施工面积达2101.2万平方米，增长20.2%。其中住宅施工面积1689.7万平方米，增长19.3%。全年各类房屋新开工面积940.8万平方米，同比仅增长2.6%。2004年，全市商品房竣工面积637万平方米，同比增长13％；其中商品住宅竣工面积521万平方米，同比增长15％。全市商品房屋实际销售面积502万平方米，与去年同期持平；其中住宅销售面积456万平方米，同比增长5.3％。2004年青岛商品房供应略大于需求，其中住宅供需基本平衡。
2005年前三季度青岛房地产开发投资依然出现快速增长，但增速有所回落，累计完成投资166亿元，同比增长54.3％。其中住宅投资完成115亿元，同比增长33.3％。受宏观政策的影响，2005年前三季度全市房屋施工面积增幅有所回落，施工面积达1951.9万平方米，同比增长7.9％；其中住宅施工面积1535.5万平方米，同比增长4.7％。房屋新开工面积843.4万平方米，同比增长22.6％，其中住宅新开工面积686.9万平方米，同比增长15.2％，比去年同期下降0.6个百分点。房屋竣工面积352.7万平方米，同比增长26.5％，低于上年同期10.3个百分点，其中住宅竣工288.3万平方米，同比增长34.5％。前三季度，商品房屋销售面积340万平方米，同比增长24.8％，其中住宅销售302万平方米，同比增长29.9％。竣工与销售面积基本呈同步增长的态势，竣工面积仅比销售面积高12.7万平方米，商品房屋供需基本保持平衡，其中住宅呈现供略小于求的状态。
房屋价格上涨飞快
由于青岛房地产市场一直处于卖方市场，买多卖少，同时政府经营城市的理念进一步加大供需的缺口，同时在炒房者的推动下，近几年来山东青岛市房价高速上涨，2002年至2004年分别以7.6％、14.6％和15.2％的幅度逐年递升，在全国35个大中城市的排名均位列第三名。市内四区新建商品房年平均价格也由2002年的每平方米3624元，上升为2004年的5199元。今年前三季度青岛房价累计平均上涨11.7％，在全国35个大中城市中仅低于上海12.4％的增幅，居第二位。受今明两年普通商品住宅和经济适用住房的集中放量供应的影响，青岛普通住宅未来价格上涨的空间有限。
写字楼市场前景不容乐观
香港路一线和市政府周围区域汇聚了城市中的行政办公、金融机构、星级酒店、大型商业购物中心等优势资源，且交通方便，地理位臵优越，环境优美，成为诸多企业的首选。该区域的写字楼大都为近几年建设。区域内共有130万平方米的写字楼，占据市场总量的70%，青岛市较具实力的公司、外资企业多集中于此处。
2004年，青岛写字楼投资7.48亿元,同比增长51.3%，写字楼竣工面积达20.3万平方米，增长172.2%。2005年前三季度，青岛写字楼竣工面积5.9万平方米，同比下降66％；
写字楼投资13.5亿元，同比增长242％，占全部投资完成额的8.2％。2004年写字楼价格同比增长5.1%，大大低于商品房价格的增长速度。
青岛写字楼市场前景不容乐观，一方面青岛的支柱行业为工业，第三产业发展相对滞后，市场需求很小，且已经趋于饱和；另外青岛写字楼整体空臵率较高，未来3-5年市场将会有大量新增供应。
商铺市场持续看好
2004年青岛商铺竣工58.9万平方米，下降2.3%，商铺投资增速缓慢，全年完成投资14.9亿元，同比增长2.6%。2005年前三季度，商业营业用房完成投资13.1亿元，同比增长31.3％，占全部投资额的7.9％。；商业营业用房竣工35.2万平方米，同比增长22.8％。
青岛是旅游性城市，受奥运会、港口经济等利好因素的影响，商业营业用房的需求旺盛。而目前青岛在中心区还没有大型的SHOPPING MALL，市场前景看好；在开发区由于供大于求，市场前景不被看好。
二手房市场逐渐回暖
2004年青岛市内四区二手房住宅成交31055套，平均单价2839.3元／平方米，比前年同期增长15.40％。房地产新政后，青岛的二手房成交受到一定程度的影响，但是随着新政效应的逐步消化，二手房市场逐渐回暖。
民营企业占主导
青岛房地产开发投资中国有企业投资持续回落，非国有企业投资强势增加。2005年前三季度国有企业投资8.8亿元，增长32.9％，占5.3％，比去年回落0.8个百分点；非国有投资完成157.2亿元，增长55.6％，占94.7％，其中：民营企业完成129.3亿元，增长40％，占非国有投资的比重达82.3％。2004年青岛房地产开发10强占全市房地产企业总数的
1.3％，但却占据了近30％的市场份额。其中青岛中房集团股份有限公司、青岛天泰房地产开发股份有限公司、青岛电业房地产开发股份有限公司、青岛光大集团有限公司四家开发企业已逐步拉开与其它开发商的距离。
潜力城市投资环境分析——无锡
一、房地产投资环境分析
城市综合竞争力位居全国第八位
无锡市位于长江三角洲腹地，江苏省东南部。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。沪宁铁路横亘东西，京杭运河纵贯南北，水陆空交通便捷，是江苏省重要的交通枢纽。
2005年无锡城市综合竞争力提升迅速，在全国排名第八位。
长三角发展带来机遇
自2000年以来，无锡经济保持快速发展，2004年GDP实现2350亿元，增速高达17.4%，为历史最高水平；人均GDP达到52825元，按现行汇率折合为6382美元。2005年上半年，人均GDP达到29043元，预计2005年全年将超过60000元。
加快城市建设
从2002年至2004年，无锡市区共新建、拓建道路55条，大小桥梁106座，城市道路建设总里程达118公里，面积383万平方米，人均道路面积从16.7平方米增至20.1平方米。三年来，城市内部交通奠定了东西相连、南北贯通、新老相接、内外相连的路网格局，无锡作为区域交通枢纽的地位进一步提升，城市化和可持续发展有了基础条件。
“1核5城6镇50村”的城镇发展模式
按照“老城建新片区、城外建新城区、城郊建新市镇、郊外建新社区”的发展思路，合理构建城乡空间发展布局，形成以都市组团为中心、以生态郊区为基础的“有机专业分工、紧密协作融合、高度通达一体”的全域都市化格局。
二、房地产市场分析
土地供应持续增加，市区土地供应量有限
无锡的经营性用地公开出让四年来，市区土地出让金达到239.96亿元，在带来经济效益和社会效益，促进了无锡经济社会发展的同时，也致使市区土地供应量非常有限。
自2003年以来，无锡的土地出让大幅度增加。2004年全年出让12411亩，总出让金额124.87亿元。截至2005年10月21日，2005年无锡已公开出让土地共10277.16亩，出让总金额124.86721亿元，已超过2004年全年的112.28亿元。
无锡由于城市潜力大，而且土地成本低，因此自2004年以来，万科、顺驰、复地、绿地等开发商先后在无锡土地市场投下巨资，从而引发无锡土地市场供应的高潮，带动土地价格的上涨。
房地产开发持续升温
随着无锡市经济的快速发展，2004年房地产开发持续升温。全年房地产业实现增加值88.51亿元，同比增长18.6%。完成房地产开发投资195.58亿元，增长48.4%，商品房施工面积为1548.23万平方米，增长20.7%，竣工面积483.35万平方米。商品房成交活跃，2004年商品房销售面积达到410.06万平方米，增长34.6%，商品房销售额103.92亿元，增长53.9%。
受到宏观调控的影响，2005年无锡房地产开发投资增幅变化曲线平滑回落渐趋于稳定。1-10月无锡市市区完成房地产开发投资131.85亿元，同比增长32%。市区房地产竣工面积130万平方米，新批准上市预售商品房面积407万平方米，各类商品房成交296万平方米，同比增长3.5%。新增上市商品住房中，符合享受优惠政策的普通住房比例达到75%。 住宅开发建设保持高增长态势，供给结构进一步优化，需求持续旺盛
尽管国家对房地产业进行了宏观调控，但由于房地产开发有2-3年的周期，且国家加大了对闲臵土地的处理力度，开发商加快开发建设节奏，因此开发投资增幅仍处于较高水平。2005年前三季度，无锡市区住宅施工面积867万平方米，同比增长41.76%，住宅新开工面积359万平方米，同比增长48.27%；住宅竣工面积71.02万平方米，同比增长348.64%；新增上市预售住宅269.12万平方米。
到2005年9月底，无锡市区商品房供给结构进一步得到优化，中低价位住房供应量明显增多，符合享受优惠政策的普通住房面积标准的户型占供给总量73.51%。
受新政的影响，2005年第三季度无锡住宅销售面积明显下降，仅50.43万平方米，同比下降20.05%，环比下降53.52%。与此同时，销售价格虽然保持上涨的态势，但是涨幅明显回落。2005年第一、二、三季度无锡市住宅销售价格分别为4013元/平方米、4096元/平方米和4136元/平方。
普通住宅市场竞争激烈，高档别墅长期看好
由于无锡市经济发展和人均收入增长较快，住宅市场前景看好。同时，由于城市发展潜力较大，土地成本较低，目前全国性房地产开发企业大多已进入无锡市场，普通住宅市场竞争激烈，而高档别墅市场由于土地供应受到限制，长期看好，价格有望继续上扬。
2004年以前，无锡市别墅市场发展相对滞后，开发规模相对较小。随着无锡经济的快速发展和居民可支配收入的提高，房产消费开始升级，别墅市场需求逐渐加大。
无锡目前别墅市场的主力仍是一般别墅产品，高档别墅产品不多；二者的区别主要在于别墅区的自然环境资源状况。无锡市目前仅有的两个高档别墅区太湖威尼斯花园和太湖世家均在城市近郊的五里湖边。售价方面，一般别墅的价位3500-5000元/平方米；高档别墅的价位6000-15000元/平方米。再加上政府停止太湖一线别墅用地的审批，因此太湖周围的别墅市场长期看好，价格有望继续上扬。
2006年城镇拆迁实现“零过渡”
2005年无锡城镇4000拆迁户将在年内完成全部选房，到2006年，城镇拆迁就可以实现“零过渡”。根据全面小康的指标，到2010年，无锡将完成“户均一套房，人均一间房”，城镇人均住房建筑面积35平方米，成套率90%，农村人均40平方米的目标，而对照目前的状况，任务相当艰巨。据徐卫介绍，现在无锡有3万户家庭人均住房建筑面积小于15平方米；生活在缺少卫生间、厨房等配套设施有5万多户；“城中村”现象覆盖人群达6.5万户，约19.14万人，有些人甚至生活在有坟墓的小区内；另外还有面积达150万平方米的危旧房没有改造完毕。无锡市房管部门表示将大力发展廉租房，将以发放住房租赁补贴为主、实物配租和租金减免为辅提高保障的覆盖面。
写字楼市场尚处于起步阶段
无锡市属于二线城市，近几年住宅市场发展较快，然而写字楼市场尚处于起步阶段，整体需求不大，开发建设速度缓慢。2005年1-9月无锡市区新批准上市预售写字楼9.18万平方米，仅占商品房预售面积的2.63%。
2004年，无锡市甲级写字楼的销售价格范围为5000-7000元/平方米；乙级写字楼的销售价格范围为3000-4000元/平方米。甲级写字楼的租赁价格范围1.5-3.0元/平方米〃天；
乙级写字楼的租赁价格范围0.5-1.4元/平方米〃天。
商业营业用房市场供大于求
无锡市房管局产监处最新发布的信息表明，截至2004年底无锡商业营业用房可售面积达到117.65万平方米，而2004年无锡商业营业用房成交仅33.86万平方米，商业营业用房的供需比已经达到3.47：1.00，远远高于同期商品房供需比（1.35:1.00），供大于求明显。
潜力城市投资环境分析——宁波
一、房地产投资环境分析
城市综合竞争力在全国位居前十强
宁波，地处东海之滨，长三角南翼，毗邻杭州、上海，为中国对外开放城市、重要港口城市和五大省级计划单列市之一，是浙江省经济最发达地区之一。宁波在石油、电力、冶金及造纸等四大产业上具有比较优势，是我国沿海重要的石油化学工业基地、华东地区重要的能源基地、浙江省冶金工业基地以及国内最大的造纸工业基地。宁波以中国约1/1000的土地面积和1/230的人口，贡献了约1/60的国内生产总值和1/20的进出口。
根据2003及2004年中国社科院发布的《中国城市竞争力报告》，连续两年宁波在中国城市综合竞争力排名跻身十强。其中2004年宁波更是结构竞争力位居第一，制度竞争力位居第三，政府管理竞争力及企业管理竞争力均位居第五。
经济保持快速发展，房地产投资高速增长
自1997年到2004年这九年间，宁波GDP保持着年平均13.4%的高速增长。经济的快速发展促进了房地产业的高速发展，房地产开发投资从2000年的59.5亿元迅猛增涨到2004年的234亿元，五年内整整翻了两翻。
“二、三、一”产业格局稳固，人民生活水平继续提高
宁波以加工制造、重化工等第二产业为主，第三产业比重不高。2004年第一产业实现增加值123.50亿元，比上年增长5.0%；第二产业1230.21亿元，增长16.6%；第三产业804.33亿元，增长15.8%。三次产业比重分别为5.7%、57.0%和37.3%。三次产业对经济增长的贡献率分别为2.1%、60.4%和37.5%。
城乡居民生活水平和质量继续提高。2004年市区居民人均可支配收入15882元，比上年增长11.2%；人均消费性支出11283元，增长7.8%；市区居民恩格尔系数36.99%。 加大城市基础设施建设
2004年完成城建固定资产投资69亿元，其中市区44亿元。北外环一期主体完工、南外环西端开通、东段主体完工。城市路网进一步完善，江南路三期、江北大道改造、桑田路等建成通车，通途路（庆丰桥）开工建设，相继完成了中山西路-孝闻街、环城北路-大庆北路、药行街交叉口等卡口的改造，开通了中山路-日新街地下通道。
二、房地产市场分析
2004年末土地短期集中放量供应
按照国务院的部署，宁波必须在2004年底完成国土资源垂直管理的改革工作。这一政策的直接影响是在2004年底各区县土地的集中出让，在一定程度上造成短期内土地供大于求，而在长期内土地市场供地指标透支，这将进一步刺激宁波土地交易价格的持续攀升。
土地供应结构方面，2005年宁波市停止了别墅和高档住宅的土地供应，加大对普通商品房和经济适用房的土地供应比例。前三季度，全市共供应房地产开发用地445.4公顷，其中普通住宅用地（包括普通商品住宅、经济适用房和其他住宅用地）352.98公顷，占房地产开发用地供应的79.3%。
住宅开发向外扩张，需求旺盛
自2001年以来，宁波市房地产开发保持快速增长的势头。其中，2001-2004年期间住宅开发投资额年平均增长率达39%。
2005年宁波市住宅供应大幅增加，一方面由于开发商对市场看好，加大投资开发力度；另一方面，政府为调整供应结构，加大了经济适用房的供应。从供应类型来看，宁波目前尚无纯别墅项目。从供应的主要区域来看，受城区土地量逐年减少以及城市规划的影响，住宅开发从传统的“老三区”（海曙、江东和江北）逐渐向外扩张发展，北部科技园区、南部鄞州中心区正逐渐成为开发热点区域。
随着宁波市经济的快速发展，居民收入逐年增长，住房观念也不断更新，以旧换新、卖小买大、臵业升级想法的人越来越多。同时，由于城市化进程的推进、城市功能提升及外来人口的继续增加，住宅需求不断扩大。其中，低价位和高价位的需求相对旺盛，中端物业的需求不大。
由于住宅需求较真实，因此受宏观调控的影响不大，经历一段短暂的观望期后，销售价格持续上涨。据宁波市房地产交易中心的数据显示，2005年前5月宁波市六区商品住宅销售价格保持上涨，自6月以来，受宏观调控以及低价拆迁安臵房供应量大幅增加的影响，住宅销售价格出现下调。但随着政策影响的逐渐消减，自10月以来住宅需求开始增加，价格出现大幅上涨。
写字楼市场快速发展
前几年宁波市写字楼开发极少，只是停留在存量的消化和烂尾楼的改造。但近年来，由于城市经济的发展，以及2004年政府明确重点发展第三产业的目标，宁波写字楼市场得到
快速发展。除了新写字楼的开发，旧楼也在加快改造中，市场供应稳步增长。2005年宁波市老三区及鄞州的总开盘量超过50万平方米。
由于城市中心区域范围的制约，宁波写字楼主要集中于海曙、江东两区，初步统计此二区写字楼总面积约100万平方米。80%左右分布在中山路、药行街及百丈路两侧。特别是天一广场周边，基本已形成宁波市区CBD格局。
由于宁波个体私营经济和外贸行业较发达，近年来写字楼需求量开始增加，市场逐渐呈供不应求的态势。租售市场的旺盛需求同时刺激了写字楼租金行情的上涨，从2001年到2004年期间，宁波写字楼平均租金上涨了约30%。截止2004年底，宁波市区高档写字楼出租率几乎全部在100%；存量写字楼交易活跃，大量存在换手交易。高档写字楼租金约2~3.5元/平方米〃天，普通写字楼租金约1.2~1.8元/平方米〃天。大批烂尾写字楼亦顺势重新包装，纷纷推向市场，且短期销售业绩不俗。2005年宁波写字楼的仍然保持一个良好的租售形势。以波特曼为例，其写字楼平均租价为6元/平方米/天，为宁波最高。以"上海有金茂，宁波有金隆"为口号的金隆〃国际，售价为16000元/平方米， 自6月1日开始对外销售以来（截止到11月22日），已售出30%。
商铺市场将出现集中放量供应
随着宁波商业地产投资的升温以及各商业项目的开工，近3-5年内将出现一个集中供应的高峰期，新增商业地产供应量将达50-80万平方米左右，从静态总量来讲将基本满足需求。
预计到2006年，国外所有业态都将出现在宁波，而对于商业主力店的发展与建立，也
将迎来发展的高峰，预计国际零售100强至少有10%将在宁波开店。从新开店形式看，以社区为目标客户集中区域的中小型百货、购物中心等将持续发展；超市会有非常大的发展空间，而大型百货与购物中心则发展空间有限；各类专业店和专卖店在这几年会有突飞猛进的发展，各种不同类型的连锁专卖店将在宁波开业经营，从而进一步扩大商业业态的多样化发展。从商业地产建设看，商业街的建设会更朝着各种不同专业街发展，而不是以综合商业街发展为主，同时由于投资门槛的降低，以面向中小投资商为主的中小店铺供应量加大。
潜力城市投资环境分析——成都
一、房地产投资环境分析
经济发展居西部前列
成都市是四川省的省会、国务院首批公布的全国24个历史文化名城之一，全国15个副省级城市之一，是中国西南地区重要中心城市，也是国务院确定的西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽。
从2005年上半年主要经济指标来看，成都市经济发展在西部10个城市（不含拉萨）中位居前列。
GDP为西部第一。上半年，成都市实现地区生产总值1111.5亿元，同比增长13.5%。从全国看，成都市占全国GDP的比重为1.7%，增速高于全国4个百分点。
固定资产投资为西部第一。上半年，成都市完成全社会固定资产投资总额604.64亿元，居西部10城市第1位，增速（64.3%）居第2位，低于第1位的呼和浩特（73.7%）9.4个百分点。从全国看，成都市固定资产投资占全国的比重为1.8%，增速比全国高38.9个百分点。
人均可支配收入为西部第二。上半年西部10城市城镇居民人均可支配收入最高为呼和浩特，达6336元，成都市以5817元列第2位；从增幅看，最高的是呼和浩特（28.3%），成都市增幅12.4%居第5位。从全国看，成都市城镇居民人均可支配收入增速高于全国2.9个百分点。
成渝经济区发展带来机遇
国家“十一五”规划中把成渝经济区列为四大重点关照经济区之一，这将使成渝经济区成为西部大开发的重点地区之一，同时，还将进一步使成渝经济区在未来的经济发展中，演变成为东、西部经济结合的主要地区。
按目前的GDP水平，成渝经济区已是继长三角、京津冀、东北老工业基地、珠三角之后的中国经济第五增长极。
轨道交通加快城市化进程
根据《成都市城市总体规划（2003—2020）》，主城区将优先发展公共交通系统，建立
以轨道交通和快速地面公交为骨干，普通地面公交为主体的公交体系，推进公共交通城乡一体化发展。同时，加强中心城区与周边组团的联系，中心城与外围组团实现“30分钟主城区”的交通发展战略，即主城区的中心城与外围组团、外围组团之间的通行时间只需30分钟。
根据规划，成都市快速轨道交通网由1号线（南北方向主干线）、2号线（东西方向主干线）、3号线（东北—西南方向骨干线）、4、5、6、7号线填充线辅助线，以及6号线支线等7条线路组成，线路总长度274.15公里，设车站146座。用10年左右的时间，建成地铁1号线和2号线，其中，地铁1号线一期工程预计5年内建成通车；用30年左右的时间，基本建成成都城市快速轨道交通网络。
城市交通及道路系统的完善，公共交通网络的改善，城市快速路系统的形成，将扩大人们居住和出行的范围，加快城市郊区化的步伐。三环路的建成通车，二三环之间以及三环两侧的土地价值显著提升；人民南路南延线、光华大道西延线的建城通车及北新干线的规划建设；改造一条路，激活一大片，对所辐射的区域将产生巨大的经济效益。
东、南、北三座新城将崛起
按照《成都市城市总体规划（2003—2020）》，成都市将形成以主城区为主的1个特大型城市，邛崃、崇州、都江堰、彭州4个中等城市和30个重点镇的发展格局。主城区建设用地的发展将以中心城区为核心，向东、南、北重点发展，依托新都、青白江、郫县、温江、双流东升、双流华阳、龙泉驿等六个区市县，重点发展东部新城、南部新城和北部新城，形成新的城市架构。
按照规划，2020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近600平方公里的“中心城区”以及包括市域内中心城五城区、高新区和新都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，面积3681平方公里的“都市区”，这意味着成都将以多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡—体化转变。
二、房地产市场分析
未来土地供应以城北和城东为主
分区域来看，成都市区未来土地供应将城北和城东为主；中心城区的土地供给将更少，主要位于二三环路、三环路外；城西由于主要是良田，并且有高新西区，可以供给的土地有限；城南土地供给也不多。
商品房供求基本平衡
近几年成都市房地产市场发展较快，开发投资额稳步增长，2004年完成投资额291.41亿元，同比增长18.7%。商品房呈供需两旺的局面，2004年全市商品房销售面积1448.74万平方米，销售额418.16亿元，销售价格2890元/平方米，其中五城区销售价格3731元/平方米。自2005年5月房产新政出台以来，房价开始出现下跌，6月物业税的正式实施使楼市进入了持币观望期，房价也下跌至2005年度最低。随着市场对政策的逐步消化，自7月以来房价开始回升。
住宅呈供不应求态势
2004年成都市住宅市场发展异常迅速，开发商纷纷将手中储备土地进行开发，致使2005年第二季度住宅供应量大幅增加。其中，城西是市区供应量最大的区域。
由于成都市住宅市场以自住需求为主，因此受宏观调控的影响不大。2005年1-10月五城区销售面积509.20万平方米，与当期新增供应（501.96万平方米面积）基本平衡。分月度来看，随着市场对新政的逐步消化，9月以来销售面积开始回升，而10月的新增供应（40.71万平方米）却有所下降，小于同期的销售面积（64.13万平方米），呈供不应求的态势。受需求旺盛的影响，住宅销售价格持续上涨，2005年1-10月，市区住宅销售价格3677元，同比上涨17.7%。
分区域来看，城中由于物业投资性较强，销售价格仍然有一定的上涨空间；城东随着旧城改造步伐的加快、各种配套的完善以及居住环境提升，购房者对区域的认同感急剧提升，未来发展潜力巨大；城北虽然新开住宅供应较少，但作为物流中心，外来人口较多，且经济实力较强，因此对于高品质住宅的消化能力较强；城西受集中放量供应的影响，市场消化进度相对较慢。
甲级写字楼市场供小于求，但整体需求不大
成都市2005年1-10月，成都市五城区写字楼供应面积20.11万平米，同比减少2.8%，而同期销售面积29.22万平米，同比增长75.71%，供小于求的态势明显。而随着外资的不断涌入，成都写字楼市场需求旺盛，尤其是甲级写字楼市场，致使空臵率进一步走低，租金水平持续上扬。
近期已有很多开发商将目光瞄准甲级写字楼市场，未来供应较大，但是由于整体市场的需求容量不大，后市竞争激烈，而且预计供应很快就会满足需求。
郊区商业营业用房的供应量加大，优质商业地产稀缺
成都市宏观经济环境的不断改善，推动了商业发展，自2004年以来，成都市商业营业用房市场供应平稳增长，2005年上半年商业物业的供应量较大，突破50万平方米，比去年同期上涨15.37%。
从供应的主要类型和区域分布来看，伴随着城市化进程加快，郊区住宅开发迅速升温，作为配套的商业物业也随之快速发展。2004年至2005年6月，郊区商业营业用房的累计供应量已远超其他区域。
总体呈现供果大于求的态势，但优质商业地产稀缺。各区域商业营业用房的销售情况也呈现不同的发展特点：
城中拥有成都市成熟的三大商圈，商业营业用房的销售率在60%左右；城南由于居民的消费能力普遍较强，商业发展空间较大，前景较好，商业营业用房的销售率在60%以上；城东商业市场处于发展中，大型商业配套较差，社区型商业还未形成，因此销售率不高，但市场整体消费能力较强，集中式商业的拥有较好的发展前景；城西由于双楠商圈商业发展成熟，且辐射面较广，随着城西的快速发展，商业营业用房将有较好的发展前景；城北由于物流市场的影响，商业营业用房市场被众多商家看好，销售率达60%；郊区商业营业用房市场随着城市化进程的加快，配套商业物业将有一个好的发展前景。
潜力城市投资环境分析——广州
一、房地产投资环境分析
经济保持快速发展，城市综合竞争力位居全国第三
广州具有十分优越的地理和区域位臵。从国际区域上看，广州与东南亚、日本等亚洲国家的交通距离较为均等，基本约为3-4小时的航程，处于该区域经济圈的几何中心。从国内地理位臵看，广州是中国的沿海开放城市，毗邻港澳，是广东省政治、经济、文化中心，也是聚制造业、交通、商业、金融、信息、教育、人材为一体的华南商贸中心城市,位于中国经济最为活跃和发达地区之一的珠江三角洲的区域中心，其经济幅射力影响着全国乃至东南亚和全世界。
2005年广州的城市综合竞争力仅次于上海和深圳，位居第三位，比2004年的第六位又有明显上升。其综合市场占有率、综合GDP增长均列第二位，综合收入水平列第三位，综合生产率列第五位。
经济持续快速发展，“二、三”产业并重
广州经济持续快速发展。2004年实现GDP4115.81亿元，比1999年翻一番；按可比价格计算，比上年增长15.0%，高出预期发展目标3个百分点。按户籍人口计算，全年人均GDP为5.63万元，增长13.7%；按当年平均汇率折算，约合6800美元，在国内大城市中位居前列。
2004年第一产业实现增加值115.50亿元，增长5.4%；第二产业增加值1817.71亿元，增长17.2%；第三产业增加值2182.60亿元，增长13.8%。第一、二、三次产业增加值的比例由2003年的3.02∶43.13∶53.85调整为2.81∶44.16∶53.03。
城乡居民收入均不断提高
2004年城市居民家庭人均可支配收入达16884元，增长12.5%，扣除价格因素，实际增长10.7%。由于全面取消农业税，大幅度减轻了农民负担，农村居民收入持续增长，农村居民家庭人均纯收入达6625元，增长8.1%，扣除价格因素，实际增长2.9%。
《珠江三角洲城镇群协调发展规划（2004—2020）》进一步促进广州的发展
广东省十届人大常委会第十六次会议表决通过了《珠江三角洲城镇群协调发展规划(2004—2020)》（以下简称《规划》）。《规划》提出，珠三角将构筑以广州为中心，向南经
珠江口湾区连接深圳、珠海，向北沿京广大动脉联通内陆的区域发展“脊梁”。通过高水平的设施建设和政府间的高效合作,整合轴线上的重要城镇节点和产业地区，聚合区域高新技术产业、高端服务功能和交通枢纽功能，与港澳优势互补，形成辐射“大珠三角”的区域性服务与创新中心，提升区域核心竞争力。
《规划》明确了广州在珠三角城镇群协调发展中的龙头地位，将进一步促进广州的发展。 基础设施建设
2005年基础设施的重要项目主要是新白云国际机场二期工程建设，广州港南沙港区二期工程6个5万吨级的多功能码头泊位，广州港出海主航道二期工程，广州新火车站工程，以及包括东二环、西二环、街北、街东、增从、东新和北三环高速公路的10条高速路德建设。
到2007年底前，广州将新建高、快速路429.24公里，形成4个环、15条放射线和8条联络线组成的高快速路网，在2010年建成轨道交通总长255公里。
二、房地产市场分析
推出新地的同时有节奏地盘活旧地
广州土地市场的政策是“有节奏地盘活旧地，有节奏地推出新地”。2005年1-9月，广州市共出让16宗国有土地使用权，总用地面积36.75万平方米，规划建筑面积160.15万平方米，总金额达46.77亿元；共转让土地57宗，总用地面积为99.8万平方米，总成交金额为31.11亿元。由此可见， 2004年“8〃31”大限加速土地资源的流转，以及今年政府紧缩房地产信贷及加大对闲臵地块的处理力度等因素，促使广州土地二级市场的成交量进一步加大，并有效地补充了一级市场。
土地供应以商务办公用地以及商住用地为主
从用地性质来看，2005年前三季度广州一级土地市场出让的16宗土地中，10宗为商务办公用地，4宗为商住用地，2宗为配套。从宗数上看，商务办公用地占了较大的份额。从土地面积来看，商务办公类的用地面积为19.34万平方米，占52.6%，商住的用地面积为17.04万平方米，占46.4%。从一个侧面也反映出广州市作为影响华南、辐射全国乃至东南亚的国际化大都市，其商旅服务业的发展脚步在不断加快。
2006年将可能严格审查土地竞拍人的资格
2005年广州推出的土地大部分都是以挂牌和拍卖形式出让。通过拍卖和挂牌出让的土
地，除规定保证金的金额外，对竞拍人则基本没有其他特别的要求。而在9月15日开标的珠江新城西塔地块，由于该地块拟建成广州新的地标性建筑，因此对发展商的资金实力、信用等方面要求相当严格1。目前广州市土地开发中心已经着手准备明年的土地出让计划，2006年有可能会在推出地块的同时，对参与竞拍的公司或者个人提出一定要求，抬高准入门槛，从而更加保证出让的土地将来的发展。
商品房需求旺盛
2004年，广州市新建商品房批准预售1046.75万平方米，同比增长了1.1%，与上年基本持平。
从短期供求关系来看，2004年广州市新建商品房交易登记面积为1121.86万平方米，与同期的批准预售面积相比，市场吸纳率（新建商品房交易登记量÷批准预售量×100%）达107.2%。即市场消化量大于市场供应量，新建商品房显示出旺盛的市场需求。
从中期供求关系来看，广州市近两年新建商品房的年度市场吸纳率均超过100%，两年累计市场吸纳率达104.1%。说明市场在充分吸纳了新增供应量的同时，还进一步消化历年沉积下来的待售房，市场需求旺盛的特征十分明显。
住宅仍然是房地产开发的主力，需求持续旺盛
住宅仍是广州房地产开发的主力。2005年1-9月，房地产开发共完成投资281.06亿元，其中住宅完成投资199.20亿元，同比虽然仅增长1.6%，但是占房地产开发投资额的比例仍高达70.9%。
受宏观调控影响，住宅开发建设速度放缓，新增供应量有所减少。2005年1-9月广州市商品房施工面积4299.04万平方米，同比增长5.0%。其中，住宅施工面积3063.85万平方米，同比增长6.5%。由于在建的商品房中有一半是2004年后才开工的，目前尚处于建设阶段的中期，因此1-9月商品房竣工面积344.30万平方米，同比下降37.0%。其中住宅竣工面积286.91万平方米，下降36.7%。分区域来看，受市中心区土地供应减少的影响，广州市房地产开发区域不断外扩，原东山、荔湾、天河、越秀等区的在建规模下降，而白云、黄埔、番禺等区则有较大幅度增长。
由于广州住宅市场的投机、投资性购房的比重不大，因此受宏观调控的影响不大，住宅市场发展平稳。尽管在7-8月出现了一个短暂的观望期，但自9月以来，市场开始回暖，需1要求发展商在资金方面：（1）企业总资产达 50 亿元人民币以上；（2）企业净资产达 20 亿元人民币以上；
（3）企业过往三年平均资产负债率≤ 70% 。具有至少一家（含一家）银行认定的 AA+ 级企业信用等级，无不良信用纪录。具有海内外发行股票或贷款等融资能力和渠道。在进行投标时必需提交企业资信情况（2002 年以来银行评级、银行授信， ISO 认证和重合同守信用情况）、财务情况----企业 2002 年度以来经独立会计事务所出具的企业财务情况（包括资产负债表、损益表、现金流量表等）等相关的证明文件。
求恢复旺盛，销售面积开始增加，销售价格大幅上扬。
写字楼市场开始回暖，租售价格均呈上涨态势
2005年，广州市写字楼市场开始回暖，开发投资快速增长。2005年1-9月，广州写字楼完成投资26.66亿元，同比增长35.4%。新增供应主要集中在珠江新城和琶洲。
在CEPA、9+2泛珠三角、2010年亚运会等利好因素的带动下，广州写字楼市场需求保持强劲。除了传统的珠江新城，天河路一带也由于交通便捷、地段配套完善和项目定位高，逐步成为需求的热点区域。2005年1-9月，广州市写字楼交易登记面积为30.45万平方米，与去年同期相比基本持平。其中，天河区是广州市十区中交易登记面积最多的区域，占全市总成交面积的52%。
写字楼成交价格历经多年的低迷，在2005年开始出现了较高的上升幅度。2005年1-9月份广州市新建商品写字楼均价为8543元/平方米，同比上升10.4%,主要是由于天河区珠江新城高品质写字楼项目的上市，拉动整体销售价格的上涨。
随着广州区域经济效应的凸显，外资机构纷纷进入寻找商机，甲级写字楼市场需求量迅速上升，而近年来市场供应一直萎缩，从而导致甲级写字楼市场出现供不应求的态势，租金不断上扬。
商铺市场形成大型商场、专业市场、临街商铺“三足鼎立”的格局
广州商业营业用房开发投资保持稳定增长。2005年1-9月，广州商业营业用房完成投资31.50亿元，同比增长6.9%。
需求旺盛，交易活跃。2005年前三季度商业营业用房交易登记面积为36.62万平方米，与2004年同期基本持平；销售价格10619元/平方米，比2004年同期上涨7%。租金方面，繁华地段的商业营业用房租金水平走势平稳，而一些新兴区域的商业营业用房租金水平也在逐步走高。
目 录
潜力城市投资环境分析——哈尔滨 ................................................................................... 1
潜力城市投资环境分析——长春 ...................................................................................... 5
潜力城市投资环境分析——青岛 ...................................................................................... 9
潜力城市投资环境分析——无锡 .................................................................................... 13
潜力城市投资环境分析——宁波 .................................................................................... 17
潜力城市投资环境分析——成都 .................................................................................... 21
潜力城市投资环境分析——广州 .................................................................................... 25
潜力城市投资环境分析——哈尔滨
一、房地产投资环境分析
经济持续稳步发展、第三产业发展较快
哈尔滨市是黑龙江省省会，我国东北北部经济、政治、贸易、科技、文化事业的中心城市。2004年GDP为1680.5亿元，比2003年增长14.7%。2005年，哈尔滨城市综合竞争力排名全国第三十七位。
2004年哈尔滨三个产业之间的比例分别为16.4：38.3：45.3，三次产业对经济增长的贡献率分别为11.0%、50.2%、38.8%，哈尔滨农业所占比例过大，第三产业发展较快，工业的发展相对滞后。2004年城市市区居民家庭年人均可支配收入8940元，比上年增长13.1%；人均消费支出6896元，比上年增长10.7%。
振兴东北战略带来发展机遇
党的十六届三中全会提出了实施东北地区等老工业基地调整改造的战略决策，给哈尔滨带来重大发展机遇。为实现老工业基地的振兴，哈尔滨市城市规划局对哈尔滨市工业空间结构布局进行规划。该规划形成了振兴老工业基地的“四大圈层”、“九大工业园区”和“四大工业基地”。
在国家统计局公布的“中国百强城市”中哈尔滨排名第十,城市发展潜力位列前茅。在国家实施东北地区等老工业基地振兴战略后，海内外投资者纷纷北上，2004年新批外商投资企业118个，总投资15.4亿美元，协议外资金额8.9亿美元，增长1.77倍。 中国科学技术促进发展中心一项最新调查显示，哈尔滨政府从拉动投资的战略角度出发所采取的更加积极、更加符合市场规律的措施，已使哈尔滨成为国内创业投资行业新的成长亮点。 轨道交通提升未来城市竞争力
哈尔滨市按照“两轴四环十射”道路网总体规划，完善建成区路网，加快新区路网建设。完善内环，建成二环，加快建设三环和四环，启动轨道交通、第二松花江公路大桥、越江隧道等重大交通项目，初步形成立体交叉、成环成网、快速便捷的现代化城市路网体系。
2005年7月，国务院正式审批通过了哈市轨道交通建设规划。哈尔滨市轨道交通按照近期与远期结合、地下与地上结合、市区与郊区结合、交通与人防结合的原则，规划为一环四线，共计5条线路，总里程143公里，估算投资384亿元，总建设工期20年。12月5日哈尔滨地铁一号线一期工程的试点工程启动，哈尔滨地铁项目进入实施阶段。
未来城市规划
哈尔滨制定了近期与远期总体规划，以及详细的城市风貌特色规划、大都市圈城镇体系规划等战略目标体系，旨在发展成为以区域性国际城市为核心的现代化城市群体。规划中的哈尔滨市将形成以中心城区为中心，沿南、西向对外交通轴线发展为主，沿东、北向对外交通轴线发展为辅的手掌式用地布局形态，形成生态城市。城市风貌规划划分为六种区域：自然环境保护区、公共绿地景观区、江域岸线景观区、工业建筑景观区和其它建筑景观区(住宅区)。
宏观调控促进房地产市场的健康发展
2004年以来，哈尔滨市房地产开发投资增势强劲，建设规模迅速扩大，到位资金和土地开发量明显增加，商品房销售旺盛，存量空臵下降，房地产开发总体呈现快速增长态势。但是，下半年房地产建设资金受国家宏观金融政策影响，加之哈尔滨市房地产开发规模偏大，部分商品房销售价格增长过快，这些因素势必影响房地产开发的健康发展。
二、房地产市场分析
中心区土地供应紧张
目前哈尔滨市二环以内，政府已经无存量土地供应，可开发用地80%以上掌握在本土的开发商手中。因此，目前参与哈尔滨市房地产市场开发获取土地有几种可选择方案：第一种，哈尔滨市的两个新行政区松北开发区和利民开发区尚有存量土地供应；第二种，与本地开发商合作，通过参股的形式进行开发；第三种，通过参与国企改制及搬迁改造的形式，获取企业原用地进行开发；第四种，获取公开出让的土地。
商品房供大于求现象逐步好转
2004年哈尔滨房地产业持续稳定发展，全年房地产业实现增加值78.0亿元，比2003年增长8.9%。全年房地产业完成投资占全市固定资产投资的比重为22.5%。全年商品房施工面积1204.6万平方米，竣工面积510.1万平方米。 房产市场日趋活跃。全年商品房销售459.4万平方米，比上年增长17.6%。在商品房销售面积中，个人购房比重为86.9%。 市区人均住房使用面积达15.94平方米，比2003年增加0.44平方米。
商品房存量规模偏大一直是影响哈尔滨市房地产发展的问题。近年来哈尔滨市每年竣工总量在400万平方米左右，而销售面积在300万平方米左右。商品房存量空臵的增长，必然影响今后房地产业持续健康发展。随着近两年哈尔滨房地产市场销售势头良好，供求比一路下降，基本达到供求均衡。商品房的热销使哈尔滨市空臵房得到了大量消化。
2001年前，哈尔滨商品住宅销售价格涨幅不大，自从土地实行“招、拍、挂”后，土地价格涨幅较大，建设成本相应提高，在一定程度上刺激了商品住宅价格的上升。2003年哈尔滨全市房屋销售价格总水平同比上涨0.30%，商品房价格小幅上涨，住宅价格上涨，非住宅价格下跌。2004年在旺盛的需求拉动下，哈尔滨商品房的价格一路攀升，截至2004年上半年，哈尔滨市商品房平均售价为2615元/平方米，比上年同期增长5.70%，比2003年末增长了11.30%。
大规模城市改造引发普通住宅需求
哈尔滨市计划3年改造完500万平方米危房棚户区，城市改造造成拆迁量大幅度增长。2003年共审批拆迁项目101个，共拆迁28209户，拆除有照房屋面积179.20万平方米，拆迁量同比增长了484%。2005年哈尔滨市的拆迁计划为100万平方米，其中危房棚户区拆迁量80万平方米，占整体拆迁量的80％。相比于去年120万平方米的拆迁量中棚户区拆迁量仅为32.88万平方米而言，今年哈尔滨危棚房拆迁量更大。城市改造引发了大量的被动需求，拆迁量中除了20%的回迁房外，其余大部分将在其它区域购房。
高档住宅供大于求
2003年哈尔滨高档公寓市场供应量占整体住宅市场供应量的百分之二十四，市场上高档公寓的销售价格在3300元/平方米～4500元/平方米之间，较2002年有近百分之十的跌幅。截至2005年初，哈尔滨市空臵住宅累计总量已达到230万平方米，其中大部分为大户型的高价商品房。这230万平方米的空臵房多以每平方米3000元以上的高层居多，且多分布在城市中心区域和商业中心一带，多具有户型陈旧、绿化等小区配套条件较差、物业费标准较高等特点，许多房屋甚至已空臵６至７年以上。
写字楼市场整体供大于求
哈尔滨原有写字楼主要分布在火车站-秋林商圈和省政府-（开发区）这两大区域。而目前，市场上在售和待建写字楼项目已经呈现东移趋势，尤其以国贸中心、会展中心为龙头的开发区，将会在未来2-3年内开11个写字楼项目，占计划待建写字楼总量73%左右，随着投资热点的集中，本区域逐步形成哈尔滨商务办公区。
需求还未达到顶峰，潜在需求巨大。哈尔滨写字楼市场的发展刚刚起步，现有的写字楼品质不佳，租售率不高，一般维持在70%左右。随着哈尔滨经济的发展，写字楼市场的管理将逐渐规范化，写字楼办公是必然的趋势。因而，写字楼市场的潜在需求还是很大的。并且现在很多投资者对哈尔滨写字楼市场也非常看好，投资写字楼的客户占很大一部分比例，写字楼市场的需求会越来越大。
供应放量。自2004年以来，哈尔滨新开工了很多写字楼项目，2005年可以说是哈尔
滨写字楼市场的放量年。尽管国家对经济实行宏观调控，但哈尔滨写字楼开发未受到负面影响，市场在持续增长，写字楼市场供应量急增。由于集中供应大量的写字楼项目，因此市场能否及时消化成为目前哈尔滨写字楼市场最受关心的问题。
2004年哈尔滨准开发区内准CBD内的写字楼价格均价1.5万，2005年哈尔滨写字楼的价格仍在不断的上升。新近开发的项目，价格也在不断的上扬。
商铺市场热火朝天
振兴东北发展战略对于促进哈尔滨商业的发展具有重要意义。2005年被哈尔滨地产业人士称为大盘时代，许多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头都加快了进军哈尔滨市场的脚步，新兴的商业形态不断推动商业类物业发展。
从2003年下半年开始，哈尔滨市地产业就开始了造商铺运动。2005年近一年来的商铺的开发面积已经超过150万平方米，而正在进行的造商铺运动，尚未到高潮，新一轮的商业地产建设还有望扩大规模。目前，包括新建、在建的商业项目，哈尔滨市现有商业面积为265万平方米，且这个数字还有可能进一步升高。商铺的销售价格将会突破新高，预计最高售价会突破5万元/平方米。
商铺的大量新建表明投资者对哈尔滨商业市场的持续看好，但是商铺的增量供应会给后期的招商工作带来巨大的压力，未来哈尔滨商铺市场将会面临较大的竞争。
市场尚不成熟，未来潜力巨大
综合来看，哈尔滨房地产市场尚处于刚刚起步阶段，市场潜力巨大。目前存在的问题在于尽管供需两旺，但产品的还不够丰富，市场竞争也还只是处于地段与价格的竞争水平上。目前哈尔滨房地产还有一些突出问题：哈尔滨的房地产行业没有完全市场化，市场化主体不够成熟，市场机制不够完善，调控手段比较落后。
潜力城市投资环境分析——长春
一、房地产投资环境分析
综合竞争力位居前列
长春地理位臵优越，是东北地区重要的交通、通讯枢纽和物流中心。2005年中国城市竞争力排名中，长春的综合竞争力排名第十三位；综合环境资源优势突出，排名居第一位；综合生产率和综合市场占有率较高，分别位列第十二和十三位，综合GDP增长率排名第二十位。2004年长春实现GDP 1535亿元，比2003年增长13.5%，人均GDP达到21285元。2005年预计全年可实现地区生产总值1675.4亿元，同比增长8.6%。
国内老工业基地
长春是中国的老工业基地，具有一批颇具实力的企业、高校和科研机构。2004年长春第一产业增加值为168亿元，第二产业增加值为742.9亿元，第三产业增加值为625亿元。三次产业比重分别为11%:48.3%:40.7%。2005年长春进一步调整了产业结构，旨在增强经济抗波动能力。完善和确立了汽车、农产品加工两大支柱，光电信息、生物医药、现代物流三大主导，能源、建筑与材料、旅游会展、文化、金融五大重点产业发展思路。
城乡居民收入继续提高
2004年长春城市居民人均可支配收入达8900元，比上年增长12.6%,人均消费性支出7539元，比上年增长12.1%。农村居民人均纯收入3906元，比上年增长14.5%。城乡居民消费结构发生较大变化，生活质量不断提高。2005年城市居民人均可支配收入可以实现9830元，增长10%左右，农民人均纯收入可以实现4180元，增长7%左右。
交通——以人为本，加快发展
2005年，长春交通建设投资23.7亿元，新建和改造各级公路2300多公里。其中，国、省道85公里，县道221.2公里，乡道2000公里，新建运输枢纽项目23项。“十一五”期间，长春市交通启动“二纵一横二环”工程。“二纵”：在京哈高速、长营高速的基础上，再构建两条纵向交通大通道。一条为国道102线长春境内二级路改建一级路，起点为长春至德惠松花江大桥；另一条为由省道九开线、县道九台至大坡和国道黑大线构成，起点为双阳孔家店经由九台至榆树牛头山。“一横”：在北部再构建一条横向的连接松原、内蒙，通达黑龙江（途经农安、德惠、九台等）的交通大通道。“两环”：一是启动实施大外环，即将长春周边的农安、九台、双阳、伊通、公主岭、长岭等县(市)区连接起来，形成一小时经济圈。二是围绕长春市，连接长春周边卫星城镇的快速通道，形成半小时经济圈的前期准备。
基础设施——以人为本，步伐加快
2004年，长春市加大了对基础设施的建设投入，基础建设投资186.0亿元，比上年增长25.7%；更新改造投资131.8亿元，比上年增长41.5%。建设了轻轨二期净月线、煤气输配分流改造、供水管网改造工程等工程，极大提高了城市基础设施水平。全年完成道路新建和扩建长度17公里。到2004年末，全市道路总面积达2230.5万平方米，道路长度达1156.3公里。2005年，路桥新建、道路大中修、巷道改造建设等九大类102个重点工程进展顺利。特别是与市民群众息息相关的巷道改造建设数量达到1557条，是年初计划的10倍。新一轮城市总体规划修编工作现已完成并进入待批程序。进一步理顺城市管理体制，综合管理水平进一步提高。
5条轻轨线路贯穿长春城区
《长春市快速轨道交通线网规划》提出，长春市中心城区远景轨道交通线网总长179公里，由3条放射线、2条半环线共5条线组成。5条线共同构成三主两辅两个层次的轨道交通线网，中心城区线网设换乘站12处。目前，长春市轨道交通一期工程(3号线中段，14.6公里)已经通车运营。
宏观调控政策影响不大
近几年长春市的房地产市场健康发展，没有不良“泡沫”存在。2005年初，国内大城市平均房价3625元/平方米，全国平均房价2758元/平方米，长春平均房价2220.3元/平方米，远远低于大城市与全国平均房价。据去年全国房价的统计结果显示，15个副省级城市中，长春的房价位于倒数第一位。而长春经济持续、快速发展应促使房地产行业持续走强，并进入繁荣前期，即房价在一定时间内将保持稳定增长的走势。而目前，长春房价尚未完全体现出城市的地位。随着振兴东北老工业基地的推进，长春的经济地位将需要更为合适的房价与之匹配。在这种情况下，国家的宏观调控政策对长春的房地产发展影响不大，未来长春房地产市场仍将保持持续稳定增长。
二、房地产市场分析
土地出让价格将稳步增长
长春市目前的土地开发指标已经不宽裕，随着城市进入快速发展和扩张阶段，土地作为有限资源，价格将会不断上涨。
2002年全面推行经营性用地土地收购储备和招标拍卖挂牌出让以来，城区范围内2000—2004年累计供应存量土地4026万平方米。存量土地供应年均上涨7%，主要用于房地产开发项目，总用地916公顷，占21.1%。从今年年初到9月底，招标拍卖挂牌出让国有土
地使用权282万平方米，与去年同期基本持平。 长春市土地价格还有一定的升值潜力空间，一是在长春市经济由“快走”到“快跑”的背景下，近期内固定资产投资规模的加大，城市建设的快速发展，从而加大土地的需求；二是政府不断加强土地收购储备能力、增强对土地一级市场的垄断，有效地控制土地市场供应总量，使得土地市场不断规范，将促进长春市土地价格的升值。
棚户区改造改变长春地产格局
长春市已将未来3年作为棚户区改造攻坚年，完成全市现有的773万平方米棚户区拆除工作。具体计划是：2006年拆除棚户区面积269万平方米；2007年拆除253万平方米；2008年拆除251万平方米，争取3年拆完，5年建成。长春市目前每年的新房交易量约为400万左右平方米，加上每年完成的250万平方米的棚户区改造，市场容量将达到600多万平方米，增加三分之一以上。新增的住宅需求将主要集中在普通住宅方面，1700元/平方米—2400元/平方米适中价格的楼盘受到普通甚至高收入者的追捧。
住宅供应结构不合理
长春住宅供应虽然有所增长，但是结构不合理。高档住宅供给过剩，普通住宅供不应求。2005年1—9月份长春市房地产市场情况及相关分析报告出台，增量住宅户型分析显示，长春房源结构不合理，中小户型偏少，供不应求，超大户型却大大高于市场需求。房屋面积在60—80平方米的住宅供不应求，缺口20%；房屋面积在80—120平方米的住宅供不应求，缺口10%；房屋面积在120—180平方米之间的住宅供大于求；房屋面积在200平方米以上的住宅多出20%。
商品房价格稳定小幅上涨
近几年来长春商品房价格上升幅度较小。2000年，长春市商品住房成交均价约为2240元/平方米。 2001年约为2373元/平方米。 2002年约为2146.7元/平方米。 2003年约为2111元/平方米。 2004年约为2224元/平方米。 2005年上半年约为2333元/平方米。 写字楼供需稳定增长
2005年长春写字楼净增长了18万平方米，目前长春写字楼面积总计接近80万平方米。但是在写字楼市场，有相当一部分写字楼仍处在中低档次，有些甚至商住混杂。预计在下一个建设周期内会有更多的写字楼项目推向市场，所以写字楼的新供应量在2006年将达到一个新的高峰时期，届时市场放量预计将超过15万平方米。
由于长春的写字楼总体水平不高，高端客户需求得不到满足，因而对高档写字楼的需求较旺。城市的不断发展，长春市第三产业呈快速的上升趋势，越来越多的外埠企业进驻长春。
预测2005年第四季度以及2006年的写字楼市场需求仍能稳中上升。
长春市写字楼市场已经改变以往零散点状布局形式，逐渐形成了几个比较集中的颇具规模的商务中心区，区域化、规模化发展态势良好。西安大路重庆路商圈周边地带（未来长春CBD）均价4100元/平方米左右。“新机场经济带” 均价3600元/平方米左右。火车站周边地带，2500-4500元/平方米左右。卫星广场周边地带近3000元/平方米左右。 商业地产市场进入转型期
2003年和2004年两年时间内，整个长春商业地产出现低迷。2004年之前的商业地产价格出现了某种程度的泡沫，长春的商业地产的销售价格已经超出了租金所能承受的售价。很多开发商看到商业地产巨大的利润，纷纷上马商业项目，而这些开发商往往无法控制商业地产的风险，造成了商业地产后期的经营萎靡。地产商为了赚取利润，把商铺销售出去之后，并没有好好的管理。
2005年，长春商业地产进入转折期。2005年长春的商业地产表现出一定的理性程度，商铺的价格和价值基本相符。 2005年的商业地产市场的升值空间比较大，越来越多的房地产商考虑合理定价的问题，并留给投资客户较多的升值空间。随着振兴东北老工业基地的政策深度施展，长春经济的增长势头越来越明显，经济的增长必定带动房地产行业的增长，商业地产也将在新一轮的经济增长中有所提升。
房地产市场群雄逐鹿
长春房地产市场的巨大潜力吸引了一大批国内外知名开发商。中国地产领军企业深圳万科不满足于沈阳市场，挥师长春；中海地产、上海绿地集团、融创集团纷纷进驻长春；李嘉诚旗下的和记黄埔有限公司在长春购买一块面积为827188平方米的住宅和商业用地，地点在长春市净月区，主要用于高档住宅建设。面对强劲对手，长春当地开发商不甘示弱。迅速联盟组建了以亚泰、房地、星宇为主的本地军团，增强实力。按照当地开发商计划，长春房地产市场要形成五大开发集团，开发规模占全市地产开发这块蛋糕30％以上份额。
潜力城市投资环境分析——青岛
一、房地产投资环境分析
经济加速发展
青岛地处华北和华东的结合处，环境优美，是中国五大外贸口岸之一。在“十一五”规划中青岛提出“加快融入环渤海经济圈，积极发挥对山东半岛城市群的辐射带动作用”，并基本形成中国北方最具影响力的国际航运中心和区域性物流中心、服务中心、金融中心、高新技术产业中心。2004年青岛实现生产总值2163.8亿元，增长16.8%，为1994年以来的最高增幅。青岛综合经济实力在全国城市中居第11位，在15个副省级城市中居第5位。 第三产业有待进一步发展
青岛的支柱产业以工业为主，其三次产业的比例为7.5：54.1：38.4。青岛正在大力发展港口经济、海洋经济和旅游经济三大特色经济；建设家电电子、石油化工、汽车造船、新材料四大工业基地；培育家电电子产业群、石化产业群、汽车产业群、造船产业群、港口产业群。目前青岛第三产业发展过慢，已直接影响了第一产业的转型和发展以及第二产业水平的迅速提高。青岛市在"十一五"期间将进一步加快产业结构调整，大力发展第三产业，突出发展物流、信息服务、旅游以及金融和房地产等现代服务业，努力提升商贸等传统服务业的层次和水平，使第三产业比重明显提升。
居民收入持续增长
统计表明，从2002年开始，青岛市城市居民人均可支配收入年均实现了两位数增长，2004年青岛市农民人均纯收入增幅达到12.1％，是1998年以来的最快增长速度。2005年前三季度，全市城市居民人均可支配收入同比增长16.6％，增速加快6.5个百分点。 奥运经济带动楼市
2008北京奥运水上项目比赛将在青岛举行。青岛加快了对机场、城市道路、公共交通以及其它城市基础设施的建设和改造。在奥运会结束后，将利用体育设施开展娱乐健身活动，同时承办国内外各种赛事，开发海上旅游，为青岛发展新的旅游经济增长点和促进体育事业的发展打下基础，这也将大大推动青岛房地产市场的发展。
城市建设着重“两点一环”
“青岛市城市总体规划（1995——2010年）”提出城市总体布局是以胶州湾东岸为主
城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成“两点一环”的发展态势。主城和辅城规划为相对集中发展的区域。建设规划采用“外延式发展和内涵式发展”相结合的模式，市内四区建设的重点区域为：城市北部、东部地带，包含李沧区东部新区、十梅庵片区、四方东部新区、市北浮山后片区等。在“十一五”期间，几大组团的规划建设将成为青岛城市建设的第一大重点。鳌山、胶南、琅琊、红岛、田横“五大组团”将加快开发建设速度，明确产业布局结构，落实建设项目，完成组团城区主体框架的布局建设，发挥产业集聚、人口集中、辐射带动等功能，加快城市框架体系建设进程。
大力加快交通建设
在《青岛市城市综合交通规划（2002－2020年）》中提出青岛要建成以快速路和主干路为道路网络骨架，次干路、支路为道路网基础的高效道路交通系统，缓解市区交通压力。三环围绕一线展开城市干道网总体布局为“三环围绕、三点放射、两连横跨、一线展开”，环间和放射线间通过快速路和干道路联络。开建快速路和货运路结合城市中北部建设和经济适用房建设，实施南北向一条快速路（山东路—重庆路）建设，一条货运通道（安顺路—兴隆路）建设，缩小南北差距。到2010年要建“放射线”规划轨道交通线网由8条线路组成，线网总长度195公里，总体呈“放射状”格局。整个轨道交通网络服务269个交通小区、166万人口。在市域轨道网概念规划中，共设三条市域轨道线，线网总长度197.3公里。根据预测，青岛将在2007年前后开始建设轨道交通。
房地产政策层出不穷
为贯彻《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，青岛市政府办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，对住房需求、供应结构、市场秩序、市场信息、土地供应、住房价格等都做出了规定限制。调整房贷利率，个人住房转让税收征税，启动网上售房制度，制定新版商品房买卖合同，设臵商品房售后服务机构，房屋买卖租赁有了居间合同，众多的房产政策，对青岛的房地产市场产生了一定的影响。
二、房地产市场分析
加大中低价商品房用地供应
2005年度，在建设用地供给形势会进一步趋紧的形势下，青岛市内四区房地产开发住宅用地供应总量却激增，计划为233公顷，比2004年增长29％。其中普通商品住房用地为70公顷，经济适用住房用地 126公顷，商品房用地仅37公顷。经济适用住房的供应量预计比2004年增长2倍多。青岛市5月出台的《青岛市人民政府办公厅关于稳定住房价格进一步推进住房保障体系建设的通知》中规定，要大力调整住房供应结构，着力增加中低价位普通商品住房和经济适用住房供应，青岛市今明两年共计拿出2000亩土地建设普通商品住宅和经济适用住房，使普通商品住宅和经济适用住房占住宅供应总量的80％以上。
商品房供需基本平衡
2004年青岛完成房地产开发投资162.7亿元，同比增长27.3%。2004年房屋施工面积达2101.2万平方米，增长20.2%。其中住宅施工面积1689.7万平方米，增长19.3%。全年各类房屋新开工面积940.8万平方米，同比仅增长2.6%。2004年，全市商品房竣工面积637万平方米，同比增长13％；其中商品住宅竣工面积521万平方米，同比增长15％。全市商品房屋实际销售面积502万平方米，与去年同期持平；其中住宅销售面积456万平方米，同比增长5.3％。2004年青岛商品房供应略大于需求，其中住宅供需基本平衡。
2005年前三季度青岛房地产开发投资依然出现快速增长，但增速有所回落，累计完成投资166亿元，同比增长54.3％。其中住宅投资完成115亿元，同比增长33.3％。受宏观政策的影响，2005年前三季度全市房屋施工面积增幅有所回落，施工面积达1951.9万平方米，同比增长7.9％；其中住宅施工面积1535.5万平方米，同比增长4.7％。房屋新开工面积843.4万平方米，同比增长22.6％，其中住宅新开工面积686.9万平方米，同比增长15.2％，比去年同期下降0.6个百分点。房屋竣工面积352.7万平方米，同比增长26.5％，低于上年同期10.3个百分点，其中住宅竣工288.3万平方米，同比增长34.5％。前三季度，商品房屋销售面积340万平方米，同比增长24.8％，其中住宅销售302万平方米，同比增长29.9％。竣工与销售面积基本呈同步增长的态势，竣工面积仅比销售面积高12.7万平方米，商品房屋供需基本保持平衡，其中住宅呈现供略小于求的状态。
房屋价格上涨飞快
由于青岛房地产市场一直处于卖方市场，买多卖少，同时政府经营城市的理念进一步加大供需的缺口，同时在炒房者的推动下，近几年来山东青岛市房价高速上涨，2002年至2004年分别以7.6％、14.6％和15.2％的幅度逐年递升，在全国35个大中城市的排名均位列第三名。市内四区新建商品房年平均价格也由2002年的每平方米3624元，上升为2004年的5199元。今年前三季度青岛房价累计平均上涨11.7％，在全国35个大中城市中仅低于上海12.4％的增幅，居第二位。受今明两年普通商品住宅和经济适用住房的集中放量供应的影响，青岛普通住宅未来价格上涨的空间有限。
写字楼市场前景不容乐观
香港路一线和市政府周围区域汇聚了城市中的行政办公、金融机构、星级酒店、大型商业购物中心等优势资源，且交通方便，地理位臵优越，环境优美，成为诸多企业的首选。该区域的写字楼大都为近几年建设。区域内共有130万平方米的写字楼，占据市场总量的70%，青岛市较具实力的公司、外资企业多集中于此处。
2004年，青岛写字楼投资7.48亿元,同比增长51.3%，写字楼竣工面积达20.3万平方米，增长172.2%。2005年前三季度，青岛写字楼竣工面积5.9万平方米，同比下降66％；
写字楼投资13.5亿元，同比增长242％，占全部投资完成额的8.2％。2004年写字楼价格同比增长5.1%，大大低于商品房价格的增长速度。
青岛写字楼市场前景不容乐观，一方面青岛的支柱行业为工业，第三产业发展相对滞后，市场需求很小，且已经趋于饱和；另外青岛写字楼整体空臵率较高，未来3-5年市场将会有大量新增供应。
商铺市场持续看好
2004年青岛商铺竣工58.9万平方米，下降2.3%，商铺投资增速缓慢，全年完成投资14.9亿元，同比增长2.6%。2005年前三季度，商业营业用房完成投资13.1亿元，同比增长31.3％，占全部投资额的7.9％。；商业营业用房竣工35.2万平方米，同比增长22.8％。
青岛是旅游性城市，受奥运会、港口经济等利好因素的影响，商业营业用房的需求旺盛。而目前青岛在中心区还没有大型的SHOPPING MALL，市场前景看好；在开发区由于供大于求，市场前景不被看好。
二手房市场逐渐回暖
2004年青岛市内四区二手房住宅成交31055套，平均单价2839.3元／平方米，比前年同期增长15.40％。房地产新政后，青岛的二手房成交受到一定程度的影响，但是随着新政效应的逐步消化，二手房市场逐渐回暖。
民营企业占主导
青岛房地产开发投资中国有企业投资持续回落，非国有企业投资强势增加。2005年前三季度国有企业投资8.8亿元，增长32.9％，占5.3％，比去年回落0.8个百分点；非国有投资完成157.2亿元，增长55.6％，占94.7％，其中：民营企业完成129.3亿元，增长40％，占非国有投资的比重达82.3％。2004年青岛房地产开发10强占全市房地产企业总数的
1.3％，但却占据了近30％的市场份额。其中青岛中房集团股份有限公司、青岛天泰房地产开发股份有限公司、青岛电业房地产开发股份有限公司、青岛光大集团有限公司四家开发企业已逐步拉开与其它开发商的距离。
潜力城市投资环境分析——无锡
一、房地产投资环境分析
城市综合竞争力位居全国第八位
无锡市位于长江三角洲腹地，江苏省东南部。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。沪宁铁路横亘东西，京杭运河纵贯南北，水陆空交通便捷，是江苏省重要的交通枢纽。
2005年无锡城市综合竞争力提升迅速，在全国排名第八位。
长三角发展带来机遇
自2000年以来，无锡经济保持快速发展，2004年GDP实现2350亿元，增速高达17.4%，为历史最高水平；人均GDP达到52825元，按现行汇率折合为6382美元。2005年上半年，人均GDP达到29043元，预计2005年全年将超过60000元。
加快城市建设
从2002年至2004年，无锡市区共新建、拓建道路55条，大小桥梁106座，城市道路建设总里程达118公里，面积383万平方米，人均道路面积从16.7平方米增至20.1平方米。三年来，城市内部交通奠定了东西相连、南北贯通、新老相接、内外相连的路网格局，无锡作为区域交通枢纽的地位进一步提升，城市化和可持续发展有了基础条件。
“1核5城6镇50村”的城镇发展模式
按照“老城建新片区、城外建新城区、城郊建新市镇、郊外建新社区”的发展思路，合理构建城乡空间发展布局，形成以都市组团为中心、以生态郊区为基础的“有机专业分工、紧密协作融合、高度通达一体”的全域都市化格局。
二、房地产市场分析
土地供应持续增加，市区土地供应量有限
无锡的经营性用地公开出让四年来，市区土地出让金达到239.96亿元，在带来经济效益和社会效益，促进了无锡经济社会发展的同时，也致使市区土地供应量非常有限。
自2003年以来，无锡的土地出让大幅度增加。2004年全年出让12411亩，总出让金额124.87亿元。截至2005年10月21日，2005年无锡已公开出让土地共10277.16亩，出让总金额124.86721亿元，已超过2004年全年的112.28亿元。
无锡由于城市潜力大，而且土地成本低，因此自2004年以来，万科、顺驰、复地、绿地等开发商先后在无锡土地市场投下巨资，从而引发无锡土地市场供应的高潮，带动土地价格的上涨。
房地产开发持续升温
随着无锡市经济的快速发展，2004年房地产开发持续升温。全年房地产业实现增加值88.51亿元，同比增长18.6%。完成房地产开发投资195.58亿元，增长48.4%，商品房施工面积为1548.23万平方米，增长20.7%，竣工面积483.35万平方米。商品房成交活跃，2004年商品房销售面积达到410.06万平方米，增长34.6%，商品房销售额103.92亿元，增长53.9%。
受到宏观调控的影响，2005年无锡房地产开发投资增幅变化曲线平滑回落渐趋于稳定。1-10月无锡市市区完成房地产开发投资131.85亿元，同比增长32%。市区房地产竣工面积130万平方米，新批准上市预售商品房面积407万平方米，各类商品房成交296万平方米，同比增长3.5%。新增上市商品住房中，符合享受优惠政策的普通住房比例达到75%。 住宅开发建设保持高增长态势，供给结构进一步优化，需求持续旺盛
尽管国家对房地产业进行了宏观调控，但由于房地产开发有2-3年的周期，且国家加大了对闲臵土地的处理力度，开发商加快开发建设节奏，因此开发投资增幅仍处于较高水平。2005年前三季度，无锡市区住宅施工面积867万平方米，同比增长41.76%，住宅新开工面积359万平方米，同比增长48.27%；住宅竣工面积71.02万平方米，同比增长348.64%；新增上市预售住宅269.12万平方米。
到2005年9月底，无锡市区商品房供给结构进一步得到优化，中低价位住房供应量明显增多，符合享受优惠政策的普通住房面积标准的户型占供给总量73.51%。
受新政的影响，2005年第三季度无锡住宅销售面积明显下降，仅50.43万平方米，同比下降20.05%，环比下降53.52%。与此同时，销售价格虽然保持上涨的态势，但是涨幅明显回落。2005年第一、二、三季度无锡市住宅销售价格分别为4013元/平方米、4096元/平方米和4136元/平方。
普通住宅市场竞争激烈，高档别墅长期看好
由于无锡市经济发展和人均收入增长较快，住宅市场前景看好。同时，由于城市发展潜力较大，土地成本较低，目前全国性房地产开发企业大多已进入无锡市场，普通住宅市场竞争激烈，而高档别墅市场由于土地供应受到限制，长期看好，价格有望继续上扬。
2004年以前，无锡市别墅市场发展相对滞后，开发规模相对较小。随着无锡经济的快速发展和居民可支配收入的提高，房产消费开始升级，别墅市场需求逐渐加大。
无锡目前别墅市场的主力仍是一般别墅产品，高档别墅产品不多；二者的区别主要在于别墅区的自然环境资源状况。无锡市目前仅有的两个高档别墅区太湖威尼斯花园和太湖世家均在城市近郊的五里湖边。售价方面，一般别墅的价位3500-5000元/平方米；高档别墅的价位6000-15000元/平方米。再加上政府停止太湖一线别墅用地的审批，因此太湖周围的别墅市场长期看好，价格有望继续上扬。
2006年城镇拆迁实现“零过渡”
2005年无锡城镇4000拆迁户将在年内完成全部选房，到2006年，城镇拆迁就可以实现“零过渡”。根据全面小康的指标，到2010年，无锡将完成“户均一套房，人均一间房”，城镇人均住房建筑面积35平方米，成套率90%，农村人均40平方米的目标，而对照目前的状况，任务相当艰巨。据徐卫介绍，现在无锡有3万户家庭人均住房建筑面积小于15平方米；生活在缺少卫生间、厨房等配套设施有5万多户；“城中村”现象覆盖人群达6.5万户，约19.14万人，有些人甚至生活在有坟墓的小区内；另外还有面积达150万平方米的危旧房没有改造完毕。无锡市房管部门表示将大力发展廉租房，将以发放住房租赁补贴为主、实物配租和租金减免为辅提高保障的覆盖面。
写字楼市场尚处于起步阶段
无锡市属于二线城市，近几年住宅市场发展较快，然而写字楼市场尚处于起步阶段，整体需求不大，开发建设速度缓慢。2005年1-9月无锡市区新批准上市预售写字楼9.18万平方米，仅占商品房预售面积的2.63%。
2004年，无锡市甲级写字楼的销售价格范围为5000-7000元/平方米；乙级写字楼的销售价格范围为3000-4000元/平方米。甲级写字楼的租赁价格范围1.5-3.0元/平方米〃天；
乙级写字楼的租赁价格范围0.5-1.4元/平方米〃天。
商业营业用房市场供大于求
无锡市房管局产监处最新发布的信息表明，截至2004年底无锡商业营业用房可售面积达到117.65万平方米，而2004年无锡商业营业用房成交仅33.86万平方米，商业营业用房的供需比已经达到3.47：1.00，远远高于同期商品房供需比（1.35:1.00），供大于求明显。
潜力城市投资环境分析——宁波
一、房地产投资环境分析
城市综合竞争力在全国位居前十强
宁波，地处东海之滨，长三角南翼，毗邻杭州、上海，为中国对外开放城市、重要港口城市和五大省级计划单列市之一，是浙江省经济最发达地区之一。宁波在石油、电力、冶金及造纸等四大产业上具有比较优势，是我国沿海重要的石油化学工业基地、华东地区重要的能源基地、浙江省冶金工业基地以及国内最大的造纸工业基地。宁波以中国约1/1000的土地面积和1/230的人口，贡献了约1/60的国内生产总值和1/20的进出口。
根据2003及2004年中国社科院发布的《中国城市竞争力报告》，连续两年宁波在中国城市综合竞争力排名跻身十强。其中2004年宁波更是结构竞争力位居第一，制度竞争力位居第三，政府管理竞争力及企业管理竞争力均位居第五。
经济保持快速发展，房地产投资高速增长
自1997年到2004年这九年间，宁波GDP保持着年平均13.4%的高速增长。经济的快速发展促进了房地产业的高速发展，房地产开发投资从2000年的59.5亿元迅猛增涨到2004年的234亿元，五年内整整翻了两翻。
“二、三、一”产业格局稳固，人民生活水平继续提高
宁波以加工制造、重化工等第二产业为主，第三产业比重不高。2004年第一产业实现增加值123.50亿元，比上年增长5.0%；第二产业1230.21亿元，增长16.6%；第三产业804.33亿元，增长15.8%。三次产业比重分别为5.7%、57.0%和37.3%。三次产业对经济增长的贡献率分别为2.1%、60.4%和37.5%。
城乡居民生活水平和质量继续提高。2004年市区居民人均可支配收入15882元，比上年增长11.2%；人均消费性支出11283元，增长7.8%；市区居民恩格尔系数36.99%。 加大城市基础设施建设
2004年完成城建固定资产投资69亿元，其中市区44亿元。北外环一期主体完工、南外环西端开通、东段主体完工。城市路网进一步完善，江南路三期、江北大道改造、桑田路等建成通车，通途路（庆丰桥）开工建设，相继完成了中山西路-孝闻街、环城北路-大庆北路、药行街交叉口等卡口的改造，开通了中山路-日新街地下通道。
二、房地产市场分析
2004年末土地短期集中放量供应
按照国务院的部署，宁波必须在2004年底完成国土资源垂直管理的改革工作。这一政策的直接影响是在2004年底各区县土地的集中出让，在一定程度上造成短期内土地供大于求，而在长期内土地市场供地指标透支，这将进一步刺激宁波土地交易价格的持续攀升。
土地供应结构方面，2005年宁波市停止了别墅和高档住宅的土地供应，加大对普通商品房和经济适用房的土地供应比例。前三季度，全市共供应房地产开发用地445.4公顷，其中普通住宅用地（包括普通商品住宅、经济适用房和其他住宅用地）352.98公顷，占房地产开发用地供应的79.3%。
住宅开发向外扩张，需求旺盛
自2001年以来，宁波市房地产开发保持快速增长的势头。其中，2001-2004年期间住宅开发投资额年平均增长率达39%。
2005年宁波市住宅供应大幅增加，一方面由于开发商对市场看好，加大投资开发力度；另一方面，政府为调整供应结构，加大了经济适用房的供应。从供应类型来看，宁波目前尚无纯别墅项目。从供应的主要区域来看，受城区土地量逐年减少以及城市规划的影响，住宅开发从传统的“老三区”（海曙、江东和江北）逐渐向外扩张发展，北部科技园区、南部鄞州中心区正逐渐成为开发热点区域。
随着宁波市经济的快速发展，居民收入逐年增长，住房观念也不断更新，以旧换新、卖小买大、臵业升级想法的人越来越多。同时，由于城市化进程的推进、城市功能提升及外来人口的继续增加，住宅需求不断扩大。其中，低价位和高价位的需求相对旺盛，中端物业的需求不大。
由于住宅需求较真实，因此受宏观调控的影响不大，经历一段短暂的观望期后，销售价格持续上涨。据宁波市房地产交易中心的数据显示，2005年前5月宁波市六区商品住宅销售价格保持上涨，自6月以来，受宏观调控以及低价拆迁安臵房供应量大幅增加的影响，住宅销售价格出现下调。但随着政策影响的逐渐消减，自10月以来住宅需求开始增加，价格出现大幅上涨。
写字楼市场快速发展
前几年宁波市写字楼开发极少，只是停留在存量的消化和烂尾楼的改造。但近年来，由于城市经济的发展，以及2004年政府明确重点发展第三产业的目标，宁波写字楼市场得到
快速发展。除了新写字楼的开发，旧楼也在加快改造中，市场供应稳步增长。2005年宁波市老三区及鄞州的总开盘量超过50万平方米。
由于城市中心区域范围的制约，宁波写字楼主要集中于海曙、江东两区，初步统计此二区写字楼总面积约100万平方米。80%左右分布在中山路、药行街及百丈路两侧。特别是天一广场周边，基本已形成宁波市区CBD格局。
由于宁波个体私营经济和外贸行业较发达，近年来写字楼需求量开始增加，市场逐渐呈供不应求的态势。租售市场的旺盛需求同时刺激了写字楼租金行情的上涨，从2001年到2004年期间，宁波写字楼平均租金上涨了约30%。截止2004年底，宁波市区高档写字楼出租率几乎全部在100%；存量写字楼交易活跃，大量存在换手交易。高档写字楼租金约2~3.5元/平方米〃天，普通写字楼租金约1.2~1.8元/平方米〃天。大批烂尾写字楼亦顺势重新包装，纷纷推向市场，且短期销售业绩不俗。2005年宁波写字楼的仍然保持一个良好的租售形势。以波特曼为例，其写字楼平均租价为6元/平方米/天，为宁波最高。以"上海有金茂，宁波有金隆"为口号的金隆〃国际，售价为16000元/平方米， 自6月1日开始对外销售以来（截止到11月22日），已售出30%。
商铺市场将出现集中放量供应
随着宁波商业地产投资的升温以及各商业项目的开工，近3-5年内将出现一个集中供应的高峰期，新增商业地产供应量将达50-80万平方米左右，从静态总量来讲将基本满足需求。
预计到2006年，国外所有业态都将出现在宁波，而对于商业主力店的发展与建立，也
将迎来发展的高峰，预计国际零售100强至少有10%将在宁波开店。从新开店形式看，以社区为目标客户集中区域的中小型百货、购物中心等将持续发展；超市会有非常大的发展空间，而大型百货与购物中心则发展空间有限；各类专业店和专卖店在这几年会有突飞猛进的发展，各种不同类型的连锁专卖店将在宁波开业经营，从而进一步扩大商业业态的多样化发展。从商业地产建设看，商业街的建设会更朝着各种不同专业街发展，而不是以综合商业街发展为主，同时由于投资门槛的降低，以面向中小投资商为主的中小店铺供应量加大。
潜力城市投资环境分析——成都
一、房地产投资环境分析
经济发展居西部前列
成都市是四川省的省会、国务院首批公布的全国24个历史文化名城之一，全国15个副省级城市之一，是中国西南地区重要中心城市，也是国务院确定的西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽。
从2005年上半年主要经济指标来看，成都市经济发展在西部10个城市（不含拉萨）中位居前列。
GDP为西部第一。上半年，成都市实现地区生产总值1111.5亿元，同比增长13.5%。从全国看，成都市占全国GDP的比重为1.7%，增速高于全国4个百分点。
固定资产投资为西部第一。上半年，成都市完成全社会固定资产投资总额604.64亿元，居西部10城市第1位，增速（64.3%）居第2位，低于第1位的呼和浩特（73.7%）9.4个百分点。从全国看，成都市固定资产投资占全国的比重为1.8%，增速比全国高38.9个百分点。
人均可支配收入为西部第二。上半年西部10城市城镇居民人均可支配收入最高为呼和浩特，达6336元，成都市以5817元列第2位；从增幅看，最高的是呼和浩特（28.3%），成都市增幅12.4%居第5位。从全国看，成都市城镇居民人均可支配收入增速高于全国2.9个百分点。
成渝经济区发展带来机遇
国家“十一五”规划中把成渝经济区列为四大重点关照经济区之一，这将使成渝经济区成为西部大开发的重点地区之一，同时，还将进一步使成渝经济区在未来的经济发展中，演变成为东、西部经济结合的主要地区。
按目前的GDP水平，成渝经济区已是继长三角、京津冀、东北老工业基地、珠三角之后的中国经济第五增长极。
轨道交通加快城市化进程
根据《成都市城市总体规划（2003—2020）》，主城区将优先发展公共交通系统，建立
以轨道交通和快速地面公交为骨干，普通地面公交为主体的公交体系，推进公共交通城乡一体化发展。同时，加强中心城区与周边组团的联系，中心城与外围组团实现“30分钟主城区”的交通发展战略，即主城区的中心城与外围组团、外围组团之间的通行时间只需30分钟。
根据规划，成都市快速轨道交通网由1号线（南北方向主干线）、2号线（东西方向主干线）、3号线（东北—西南方向骨干线）、4、5、6、7号线填充线辅助线，以及6号线支线等7条线路组成，线路总长度274.15公里，设车站146座。用10年左右的时间，建成地铁1号线和2号线，其中，地铁1号线一期工程预计5年内建成通车；用30年左右的时间，基本建成成都城市快速轨道交通网络。
城市交通及道路系统的完善，公共交通网络的改善，城市快速路系统的形成，将扩大人们居住和出行的范围，加快城市郊区化的步伐。三环路的建成通车，二三环之间以及三环两侧的土地价值显著提升；人民南路南延线、光华大道西延线的建城通车及北新干线的规划建设；改造一条路，激活一大片，对所辐射的区域将产生巨大的经济效益。
东、南、北三座新城将崛起
按照《成都市城市总体规划（2003—2020）》，成都市将形成以主城区为主的1个特大型城市，邛崃、崇州、都江堰、彭州4个中等城市和30个重点镇的发展格局。主城区建设用地的发展将以中心城区为核心，向东、南、北重点发展，依托新都、青白江、郫县、温江、双流东升、双流华阳、龙泉驿等六个区市县，重点发展东部新城、南部新城和北部新城，形成新的城市架构。
按照规划，2020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近600平方公里的“中心城区”以及包括市域内中心城五城区、高新区和新都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，面积3681平方公里的“都市区”，这意味着成都将以多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡—体化转变。
二、房地产市场分析
未来土地供应以城北和城东为主
分区域来看，成都市区未来土地供应将城北和城东为主；中心城区的土地供给将更少，主要位于二三环路、三环路外；城西由于主要是良田，并且有高新西区，可以供给的土地有限；城南土地供给也不多。
商品房供求基本平衡
近几年成都市房地产市场发展较快，开发投资额稳步增长，2004年完成投资额291.41亿元，同比增长18.7%。商品房呈供需两旺的局面，2004年全市商品房销售面积1448.74万平方米，销售额418.16亿元，销售价格2890元/平方米，其中五城区销售价格3731元/平方米。自2005年5月房产新政出台以来，房价开始出现下跌，6月物业税的正式实施使楼市进入了持币观望期，房价也下跌至2005年度最低。随着市场对政策的逐步消化，自7月以来房价开始回升。
住宅呈供不应求态势
2004年成都市住宅市场发展异常迅速，开发商纷纷将手中储备土地进行开发，致使2005年第二季度住宅供应量大幅增加。其中，城西是市区供应量最大的区域。
由于成都市住宅市场以自住需求为主，因此受宏观调控的影响不大。2005年1-10月五城区销售面积509.20万平方米，与当期新增供应（501.96万平方米面积）基本平衡。分月度来看，随着市场对新政的逐步消化，9月以来销售面积开始回升，而10月的新增供应（40.71万平方米）却有所下降，小于同期的销售面积（64.13万平方米），呈供不应求的态势。受需求旺盛的影响，住宅销售价格持续上涨，2005年1-10月，市区住宅销售价格3677元，同比上涨17.7%。
分区域来看，城中由于物业投资性较强，销售价格仍然有一定的上涨空间；城东随着旧城改造步伐的加快、各种配套的完善以及居住环境提升，购房者对区域的认同感急剧提升，未来发展潜力巨大；城北虽然新开住宅供应较少，但作为物流中心，外来人口较多，且经济实力较强，因此对于高品质住宅的消化能力较强；城西受集中放量供应的影响，市场消化进度相对较慢。
甲级写字楼市场供小于求，但整体需求不大
成都市2005年1-10月，成都市五城区写字楼供应面积20.11万平米，同比减少2.8%，而同期销售面积29.22万平米，同比增长75.71%，供小于求的态势明显。而随着外资的不断涌入，成都写字楼市场需求旺盛，尤其是甲级写字楼市场，致使空臵率进一步走低，租金水平持续上扬。
近期已有很多开发商将目光瞄准甲级写字楼市场，未来供应较大，但是由于整体市场的需求容量不大，后市竞争激烈，而且预计供应很快就会满足需求。
郊区商业营业用房的供应量加大，优质商业地产稀缺
成都市宏观经济环境的不断改善，推动了商业发展，自2004年以来，成都市商业营业用房市场供应平稳增长，2005年上半年商业物业的供应量较大，突破50万平方米，比去年同期上涨15.37%。
从供应的主要类型和区域分布来看，伴随着城市化进程加快，郊区住宅开发迅速升温，作为配套的商业物业也随之快速发展。2004年至2005年6月，郊区商业营业用房的累计供应量已远超其他区域。
总体呈现供果大于求的态势，但优质商业地产稀缺。各区域商业营业用房的销售情况也呈现不同的发展特点：
城中拥有成都市成熟的三大商圈，商业营业用房的销售率在60%左右；城南由于居民的消费能力普遍较强，商业发展空间较大，前景较好，商业营业用房的销售率在60%以上；城东商业市场处于发展中，大型商业配套较差，社区型商业还未形成，因此销售率不高，但市场整体消费能力较强，集中式商业的拥有较好的发展前景；城西由于双楠商圈商业发展成熟，且辐射面较广，随着城西的快速发展，商业营业用房将有较好的发展前景；城北由于物流市场的影响，商业营业用房市场被众多商家看好，销售率达60%；郊区商业营业用房市场随着城市化进程的加快，配套商业物业将有一个好的发展前景。
潜力城市投资环境分析——广州
一、房地产投资环境分析
经济保持快速发展，城市综合竞争力位居全国第三
广州具有十分优越的地理和区域位臵。从国际区域上看，广州与东南亚、日本等亚洲国家的交通距离较为均等，基本约为3-4小时的航程，处于该区域经济圈的几何中心。从国内地理位臵看，广州是中国的沿海开放城市，毗邻港澳，是广东省政治、经济、文化中心，也是聚制造业、交通、商业、金融、信息、教育、人材为一体的华南商贸中心城市,位于中国经济最为活跃和发达地区之一的珠江三角洲的区域中心，其经济幅射力影响着全国乃至东南亚和全世界。
2005年广州的城市综合竞争力仅次于上海和深圳，位居第三位，比2004年的第六位又有明显上升。其综合市场占有率、综合GDP增长均列第二位，综合收入水平列第三位，综合生产率列第五位。
经济持续快速发展，“二、三”产业并重
广州经济持续快速发展。2004年实现GDP4115.81亿元，比1999年翻一番；按可比价格计算，比上年增长15.0%，高出预期发展目标3个百分点。按户籍人口计算，全年人均GDP为5.63万元，增长13.7%；按当年平均汇率折算，约合6800美元，在国内大城市中位居前列。
2004年第一产业实现增加值115.50亿元，增长5.4%；第二产业增加值1817.71亿元，增长17.2%；第三产业增加值2182.60亿元，增长13.8%。第一、二、三次产业增加值的比例由2003年的3.02∶43.13∶53.85调整为2.81∶44.16∶53.03。
城乡居民收入均不断提高
2004年城市居民家庭人均可支配收入达16884元，增长12.5%，扣除价格因素，实际增长10.7%。由于全面取消农业税，大幅度减轻了农民负担，农村居民收入持续增长，农村居民家庭人均纯收入达6625元，增长8.1%，扣除价格因素，实际增长2.9%。
《珠江三角洲城镇群协调发展规划（2004—2020）》进一步促进广州的发展
广东省十届人大常委会第十六次会议表决通过了《珠江三角洲城镇群协调发展规划(2004—2020)》（以下简称《规划》）。《规划》提出，珠三角将构筑以广州为中心，向南经
珠江口湾区连接深圳、珠海，向北沿京广大动脉联通内陆的区域发展“脊梁”。通过高水平的设施建设和政府间的高效合作,整合轴线上的重要城镇节点和产业地区，聚合区域高新技术产业、高端服务功能和交通枢纽功能，与港澳优势互补，形成辐射“大珠三角”的区域性服务与创新中心，提升区域核心竞争力。
《规划》明确了广州在珠三角城镇群协调发展中的龙头地位，将进一步促进广州的发展。 基础设施建设
2005年基础设施的重要项目主要是新白云国际机场二期工程建设，广州港南沙港区二期工程6个5万吨级的多功能码头泊位，广州港出海主航道二期工程，广州新火车站工程，以及包括东二环、西二环、街北、街东、增从、东新和北三环高速公路的10条高速路德建设。
到2007年底前，广州将新建高、快速路429.24公里，形成4个环、15条放射线和8条联络线组成的高快速路网，在2010年建成轨道交通总长255公里。
二、房地产市场分析
推出新地的同时有节奏地盘活旧地
广州土地市场的政策是“有节奏地盘活旧地，有节奏地推出新地”。2005年1-9月，广州市共出让16宗国有土地使用权，总用地面积36.75万平方米，规划建筑面积160.15万平方米，总金额达46.77亿元；共转让土地57宗，总用地面积为99.8万平方米，总成交金额为31.11亿元。由此可见， 2004年“8〃31”大限加速土地资源的流转，以及今年政府紧缩房地产信贷及加大对闲臵地块的处理力度等因素，促使广州土地二级市场的成交量进一步加大，并有效地补充了一级市场。
土地供应以商务办公用地以及商住用地为主
从用地性质来看，2005年前三季度广州一级土地市场出让的16宗土地中，10宗为商务办公用地，4宗为商住用地，2宗为配套。从宗数上看，商务办公用地占了较大的份额。从土地面积来看，商务办公类的用地面积为19.34万平方米，占52.6%，商住的用地面积为17.04万平方米，占46.4%。从一个侧面也反映出广州市作为影响华南、辐射全国乃至东南亚的国际化大都市，其商旅服务业的发展脚步在不断加快。
2006年将可能严格审查土地竞拍人的资格
2005年广州推出的土地大部分都是以挂牌和拍卖形式出让。通过拍卖和挂牌出让的土
地，除规定保证金的金额外，对竞拍人则基本没有其他特别的要求。而在9月15日开标的珠江新城西塔地块，由于该地块拟建成广州新的地标性建筑，因此对发展商的资金实力、信用等方面要求相当严格1。目前广州市土地开发中心已经着手准备明年的土地出让计划，2006年有可能会在推出地块的同时，对参与竞拍的公司或者个人提出一定要求，抬高准入门槛，从而更加保证出让的土地将来的发展。
商品房需求旺盛
2004年，广州市新建商品房批准预售1046.75万平方米，同比增长了1.1%，与上年基本持平。
从短期供求关系来看，2004年广州市新建商品房交易登记面积为1121.86万平方米，与同期的批准预售面积相比，市场吸纳率（新建商品房交易登记量÷批准预售量×100%）达107.2%。即市场消化量大于市场供应量，新建商品房显示出旺盛的市场需求。
从中期供求关系来看，广州市近两年新建商品房的年度市场吸纳率均超过100%，两年累计市场吸纳率达104.1%。说明市场在充分吸纳了新增供应量的同时，还进一步消化历年沉积下来的待售房，市场需求旺盛的特征十分明显。
住宅仍然是房地产开发的主力，需求持续旺盛
住宅仍是广州房地产开发的主力。2005年1-9月，房地产开发共完成投资281.06亿元，其中住宅完成投资199.20亿元，同比虽然仅增长1.6%，但是占房地产开发投资额的比例仍高达70.9%。
受宏观调控影响，住宅开发建设速度放缓，新增供应量有所减少。2005年1-9月广州市商品房施工面积4299.04万平方米，同比增长5.0%。其中，住宅施工面积3063.85万平方米，同比增长6.5%。由于在建的商品房中有一半是2004年后才开工的，目前尚处于建设阶段的中期，因此1-9月商品房竣工面积344.30万平方米，同比下降37.0%。其中住宅竣工面积286.91万平方米，下降36.7%。分区域来看，受市中心区土地供应减少的影响，广州市房地产开发区域不断外扩，原东山、荔湾、天河、越秀等区的在建规模下降，而白云、黄埔、番禺等区则有较大幅度增长。
由于广州住宅市场的投机、投资性购房的比重不大，因此受宏观调控的影响不大，住宅市场发展平稳。尽管在7-8月出现了一个短暂的观望期，但自9月以来，市场开始回暖，需1要求发展商在资金方面：（1）企业总资产达 50 亿元人民币以上；（2）企业净资产达 20 亿元人民币以上；
（3）企业过往三年平均资产负债率≤ 70% 。具有至少一家（含一家）银行认定的 AA+ 级企业信用等级，无不良信用纪录。具有海内外发行股票或贷款等融资能力和渠道。在进行投标时必需提交企业资信情况（2002 年以来银行评级、银行授信， ISO 认证和重合同守信用情况）、财务情况----企业 2002 年度以来经独立会计事务所出具的企业财务情况（包括资产负债表、损益表、现金流量表等）等相关的证明文件。
求恢复旺盛，销售面积开始增加，销售价格大幅上扬。
写字楼市场开始回暖，租售价格均呈上涨态势
2005年，广州市写字楼市场开始回暖，开发投资快速增长。2005年1-9月，广州写字楼完成投资26.66亿元，同比增长35.4%。新增供应主要集中在珠江新城和琶洲。
在CEPA、9+2泛珠三角、2010年亚运会等利好因素的带动下，广州写字楼市场需求保持强劲。除了传统的珠江新城，天河路一带也由于交通便捷、地段配套完善和项目定位高，逐步成为需求的热点区域。2005年1-9月，广州市写字楼交易登记面积为30.45万平方米，与去年同期相比基本持平。其中，天河区是广州市十区中交易登记面积最多的区域，占全市总成交面积的52%。
写字楼成交价格历经多年的低迷，在2005年开始出现了较高的上升幅度。2005年1-9月份广州市新建商品写字楼均价为8543元/平方米，同比上升10.4%,主要是由于天河区珠江新城高品质写字楼项目的上市，拉动整体销售价格的上涨。
随着广州区域经济效应的凸显，外资机构纷纷进入寻找商机，甲级写字楼市场需求量迅速上升，而近年来市场供应一直萎缩，从而导致甲级写字楼市场出现供不应求的态势，租金不断上扬。
商铺市场形成大型商场、专业市场、临街商铺“三足鼎立”的格局
广州商业营业用房开发投资保持稳定增长。2005年1-9月，广州商业营业用房完成投资31.50亿元，同比增长6.9%。
需求旺盛，交易活跃。2005年前三季度商业营业用房交易登记面积为36.62万平方米，与2004年同期基本持平；销售价格10619元/平方米，比2004年同期上涨7%。租金方面，繁华地段的商业营业用房租金水平走势平稳，而一些新兴区域的商业营业用房租金水平也在逐步走高。