行业资讯
为进一步提高我市物业服务水平，规范物业服务收费行为，维护业主、物业服务企业以及有关各方的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和省物价局、省建设厅印发的《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价服〔2010〕12号）等有关规定，江阴市人民政府近日颁布了《江阴市物业服务收费管理办法》并即日在江阴全市范围内开始实施。
据住房局相关人士介绍，在《江阴市物业服务收费管理办法》实施前，业主与物业服务企业已签订住宅物业合同尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。
热点话题
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
1、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
4、参加业主大会会议，行使投票权；
5、选举业主委员会委员，并享有被选举权；
6、监督业主委员会的工作；
7、监督物业管理企业履行物业服务合同；
8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
10、法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
1、遵守业主公约、业主大会议事规则；
2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
4、按照国家有关规定交纳专项维修资金；
5、按时交纳物业服务费用；
6、法律、法规规定的其他义务。
创优达标
设施设备管理应注意的主要内容
设施设备管理应注意动态与静态的结合，操作规程与实际运行相结合，设备管理和设施管理相结合，日常运行与维护保养相结合。
（一）基础档案：设施设备清单及设备台帐，维保计划，原始资料等；
（二）现场考核：屋顶面、电梯机房、设备管道、风机房、管井、配电及层间电房、发电机房、水泵房、排污管、消防监控中心与节点巡查、闭路电视监控室与节点巡查等；
（三）现场设施设备的编号、管理状态应与档案资料对应并一致；现场应具应急规程指导或预案措施等。
环境管理应注意的主要内容
（一）房屋管理（要有维修保养计划，定期清洗外立面，空调、封闭阳台安装规范等）；
（二）清洁卫生（水池定期消毒，有水质报告，水池口、出水口、溢水口须防蚊纱网使用，消杀药品及鼠药、药物标签与说明、投放分布图等）；
（三）绿化管理（注意清洁，完善贵重树木品种标识牌，绿地无杂草，小品修剪成型等）；
（四）消防安全管理（重点对消防联动控制系统值班人员培训，持证上岗，设备操作掌握，熟知消防应急处理流程；消防设备定期维保，消防栓箱月检制度，定期消防联动试车等；定期演练；业主装修配灭火器，烧焊动火要申请并有专人监管；候梯间设有消防疏散图等）；
（五）车辆管理（停放有序，出入畅通，车管员做好保管记录等）；
（六）安全防范（秩序维护员仪容仪表，熟知应急处理流程，牢记管理处、公安派出所、供水、供电、煤气等应急电话号；安全隐患处配置警示标识；预防高空坠物措施等）。
资料准备
（一）基础资料建立
反映物业管理与运行自合同约定、接管查验资料，制订各种切实可行制度，建立台帐，规范填写日常运作表格等运行情况；注意原始资料积累。
1、规划建设、设施资料；
2、房屋资料、住户档案资料建立；
3、物业接管验收、合同，日常维护维修、巡查巡检、清洁、绿化维护资料；
4、业主大会成立及业主委员会、管理规约资料；
5、专项维修资金资料；
6、物业服务内容公开、收费定期公布资料；
7、管理规章、作业标准、培训、考核、收费机财务管理等资料；
8、管理及专业持证上岗资料；
9、投诉、维修及满意度、回访资料等；
10、社区文明活动资料；
11、项目经营状况资料等。
（二）创优资料建立
建立在基础资料上，根据创优标准评分生成的一套资料，主要由文字、表格、图片及照片四种形式，包括综合汇报资料、迎检资料目录、附件等。
1、资料内容条理清晰、细致；
2、执行标准资料内容编排科学；
3、对标准准确理解、并原则把握；
4、在原始资料基础上；应反映出严格执行制度＞计划＞实施＞反馈＞整改的过程；对日常管理具有真实的追溯性。
迎检汇报资料主要内容
1、企业概况（我们的企业）；
2、创建项目概况；
3、接管项目以来开展基础的工作管理及运行基本情况；
4、创建方案制订及落实；
5、社区文明建设；
6、经济效益与社会效益；
7、其他；附：项目物业管理区域平面图、资料目录检索。
迎检材料注意节约成本。汇报可结合制作PPT播放,简明扼要（口述约15分钟）； 迎检资料与基础资料二者均建立在日常管理服务的基础上。资料是验证管理服务过程控制的追溯依据，应该真实、准确和动态管理，切忌临时突击做假补充。
物业心语
我们为何要善待电梯
在日常生活中，经常能听见这样的抱怨声，这电梯怎么还不来？于是，这样的场景就显得常见：乘客急不可待，不停的按动拍打呼梯按钮，甚至用脚踢厅门。
其实，电梯是非常善解人意。电梯在其控制系统的指挥下不停地接送乘客上上下下，在方便人们的生活中认真地履行自己的职责，无论哪一层有停靠要求，它都会按部就班，规规
矩矩，把乘客准确的送到想要到的楼层。电梯从上方机房到底坑，各种重要部件都为乘客安全做了仔细的防备。轿厢更加人性化，且不说经过装潢后氛围的舒适，单是里面通信设施的便捷、处处为人考虑，电梯就值得我们与之友好相处。在紧急情况下随时待命。
电梯方便了我们，在现实生活中，我们是否善待了电梯
呢？现实中：在一些公共交通场所，不少小区厅门上纸张
横七八歪，甚至露出被小刀划割的伤痕„„竟然还有人将
电梯当成“跑步机”强身健体。有媒体报道说，2004年2
月2日上午，在广州火车站候车的两名打工仔，因候车无
聊，居然在候车厅的自动扶梯的头端进行逆向的原地跑步
以消磨时间，之后觉得不尽兴，便决定在自动扶梯上进行
逆向的原地跑比赛。在第三回合正要往下冲时几乎同时跌
倒从扶梯上滚落下来。结果一名轻伤，一名骨折。
日常生活中，这样不爱惜电梯的现象时常发生。比如在
住宅楼里，由于停水时忘了关水龙头造成跑水、空调管道破裂造成跑水、消火栓损坏造成跑水等，电梯井道就成了排水的最佳场所，从上到下，从最高层到最低层，不少人拼命将积水往井道排，搞的电梯井道成了水帘洞，电梯不得不进行大修。住进新楼，先要装修，电梯就自然而然成了货梯，砖灰沙轮番上阵，将电梯压得有些倾斜也混然不觉，拉完材料也不及时清扫，任沙粒碎石落入电梯厅门的门槽，导致电梯人为故障的产生。
作为我们家居生活最亲密的朋友，善待电梯，实际上就是善待我们自己，为我们的安全和方便负责。乘坐电梯时讲文明，是善待电梯的最具体体现。不在电梯内大声喧哗、嬉戏，不乱蹦乱跳，不左右摇摆，以免安全装置误动作造成乘客被困在轿厢内影响电梯正常运行。这是最基本的要求。在乘电梯过程中，不打开有异味物品的包装。爱护轿厢内设施，如操纵盘、楼层显示器、警铃按钮、摄像头等，不将口香糖贴在按钮上，不在轿厢内乱写乱划，乱扔污物，这样既保持了电梯轿厢内的清洁，又保证了电梯的使用寿命。自觉不在电梯内吸烟，这样既影响他人健康又有可能引发火灾。
善待电梯，需要我们从点滴做起。爱护电梯按钮，一次即可，不反复乱按，不用伞柄、木棍、尖刀等器物指戳，更不要以脚代手。在轿厢内，除了爱护楼层显示器、警铃按钮等设施外，还应爱护轿厢装潢。轿厢空间是一个浓缩的艺术空间，世界变得越来越宽容，人们也越来越注重文化价值与生活方式的相对性，轿厢装潢，无论是顶端的灯饰还是四围的画面，都给人以美感。破坏这些，于心何忍？
小小电梯，承载着我们实现梦想，也检验着我们的文明素养。我们应该也必须善待它。善待电梯，就是降低维修成本，延长电梯寿命；善待电梯，就是对我们的生活质量负责，对
我们自己的生命安全负责。
物管小常识
装修漏水到底该找谁赔 物业公司并无直接责任
自从楼上开始装修后我家（我家是1楼）开始漏水，可2
楼业主却总是见不着人，好几次明明看见他上楼了，而且听见
他家有声音，去敲门他就是不开，要么就是赶我们和物业的人
走，不理我们。最近刘女士遇上了这样的麻烦，那么她该怎么
办？到底该找物业公司还是找楼上理论？
物业无直接责任
记者通过咨询法律界以及物业公司相关人士发现，依据相
关法律，物业公司对业主室内装修的质量问题并不承担法律责
任。因此，如果楼上漏水，您应该保留证据，尽快与楼上业主
理论。不论漏水原因是装饰公司不慎引起还是建筑质量问题，都应由楼上业主找相关责任人。 很多人认为，楼上漏水与物业公司监管不善有关，所以引发损失就去告物业公司，但官司很少有胜诉的。因为在现实中，室内装修是业主自主进行的，作为物业公司，其义务就是告知业主在装修过程中不得有改变房屋结构等禁止行为并对禁止的行为予以制止。至于装修的质量问题，物业公司不予以监管，也不承担责任。但是物业公司在楼上业主装修申报时必须履行告知其不得改变房屋结构的义务。
谁有过错谁赔钱
楼上漏水经常会造成业主之间产生纠纷和矛盾。大家还应互谅互让，妥善处理，但责任到底是谁的呢？该谁掏钱呢？
《中华人民共和国民法通则》规定：“不动产的相邻备方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”由楼上漏水产生的物业管理纠纷可根据民法中的过错责任原则来判定责任。
记者通过查询公开的司法判例发现：实际审判中，法官多认为房屋共用墙壁、地板（天花板）及专有部分的管线，维修费用应由该共同壁双方或楼地板上下双方的业主共同负担。但维修起因可归责于某业主时，费用应由该业主负担。比如，漏水是楼上洗手间装修中未处理好防水防漏措施造成的，显然应由楼上业主承担翻修费用，并赔偿楼下业主损失。
案例分析
[案例描述]
2008年7月，某小区在人员紧缺的情况下，顶住了各方面的压力和困难，对2007年以前的欠费进行总催收，催收工作至今尚在进行中。现把此段时间在收费工作上所用的方法与心得报告如下，以便与大家共同交流和学习。
[处理过程]
1、发挥团队精神
由于该小区尚属代管阶段，人员欠缺没有事务助理及文员，只有经理和收银台。但负责人集思广益，努力让大家发挥各自的才能，并鼓励大家要在恶劣的条件下干出成绩，干出我们三正人的风格。
2、灵活的采用了多种措施、方法收费
本次催收的大多是05年和06年的欠费，有的已超过诉讼时效。还有的业主公开向管理处挑战，声称不怕起诉，这部分业主当中有的有本地背景，关系复杂。所以收费面临着很大困难，管理处针对此情况进行一一分析，一一解决。
欠费户有的称家里丢过东西，不交管理费，管理处就与其解释《物业管理条例》对此情况的规定和保险费用的规定。有的称当年未出租不用交费，管理处与他们说道理，拉关系、套近乎、硬是把欠费收回。 对一些现已出租的铺面，租户想交而业主不交的则采取向租户加压，使业主认识错误等等方法„„。
3、努力改善管理处与客户的关系
不能因收费问题导致与客户对立，只有处理好客户与管理处的关系才能做好其它工作，非不得已不采取停止服务措施。
[案例点评]
根据《物业管理条例》规定，业主有缴纳物业服务费用的义务，但有时通过法律手段来解决，效果不一定好。所以，在加强与业主之间沟通的基础上，要善于把握时机，区分不同的业主，采取不同的方式进行催缴。同时，加强我们的服务工作，用服务感动业主，取得业主对我们工作的理解和支持，也不失为一种解决欠费的好办法。购物城的做好值得我们效仿与推广。
行业资讯
为进一步提高我市物业服务水平，规范物业服务收费行为，维护业主、物业服务企业以及有关各方的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和省物价局、省建设厅印发的《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价服〔2010〕12号）等有关规定，江阴市人民政府近日颁布了《江阴市物业服务收费管理办法》并即日在江阴全市范围内开始实施。
据住房局相关人士介绍，在《江阴市物业服务收费管理办法》实施前，业主与物业服务企业已签订住宅物业合同尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。
热点话题
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
1、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
4、参加业主大会会议，行使投票权；
5、选举业主委员会委员，并享有被选举权；
6、监督业主委员会的工作；
7、监督物业管理企业履行物业服务合同；
8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
10、法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
1、遵守业主公约、业主大会议事规则；
2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
4、按照国家有关规定交纳专项维修资金；
5、按时交纳物业服务费用；
6、法律、法规规定的其他义务。
创优达标
设施设备管理应注意的主要内容
设施设备管理应注意动态与静态的结合，操作规程与实际运行相结合，设备管理和设施管理相结合，日常运行与维护保养相结合。
（一）基础档案：设施设备清单及设备台帐，维保计划，原始资料等；
（二）现场考核：屋顶面、电梯机房、设备管道、风机房、管井、配电及层间电房、发电机房、水泵房、排污管、消防监控中心与节点巡查、闭路电视监控室与节点巡查等；
（三）现场设施设备的编号、管理状态应与档案资料对应并一致；现场应具应急规程指导或预案措施等。
环境管理应注意的主要内容
（一）房屋管理（要有维修保养计划，定期清洗外立面，空调、封闭阳台安装规范等）；
（二）清洁卫生（水池定期消毒，有水质报告，水池口、出水口、溢水口须防蚊纱网使用，消杀药品及鼠药、药物标签与说明、投放分布图等）；
（三）绿化管理（注意清洁，完善贵重树木品种标识牌，绿地无杂草，小品修剪成型等）；
（四）消防安全管理（重点对消防联动控制系统值班人员培训，持证上岗，设备操作掌握，熟知消防应急处理流程；消防设备定期维保，消防栓箱月检制度，定期消防联动试车等；定期演练；业主装修配灭火器，烧焊动火要申请并有专人监管；候梯间设有消防疏散图等）；
（五）车辆管理（停放有序，出入畅通，车管员做好保管记录等）；
（六）安全防范（秩序维护员仪容仪表，熟知应急处理流程，牢记管理处、公安派出所、供水、供电、煤气等应急电话号；安全隐患处配置警示标识；预防高空坠物措施等）。
资料准备
（一）基础资料建立
反映物业管理与运行自合同约定、接管查验资料，制订各种切实可行制度，建立台帐，规范填写日常运作表格等运行情况；注意原始资料积累。
1、规划建设、设施资料；
2、房屋资料、住户档案资料建立；
3、物业接管验收、合同，日常维护维修、巡查巡检、清洁、绿化维护资料；
4、业主大会成立及业主委员会、管理规约资料；
5、专项维修资金资料；
6、物业服务内容公开、收费定期公布资料；
7、管理规章、作业标准、培训、考核、收费机财务管理等资料；
8、管理及专业持证上岗资料；
9、投诉、维修及满意度、回访资料等；
10、社区文明活动资料；
11、项目经营状况资料等。
（二）创优资料建立
建立在基础资料上，根据创优标准评分生成的一套资料，主要由文字、表格、图片及照片四种形式，包括综合汇报资料、迎检资料目录、附件等。
1、资料内容条理清晰、细致；
2、执行标准资料内容编排科学；
3、对标准准确理解、并原则把握；
4、在原始资料基础上；应反映出严格执行制度＞计划＞实施＞反馈＞整改的过程；对日常管理具有真实的追溯性。
迎检汇报资料主要内容
1、企业概况（我们的企业）；
2、创建项目概况；
3、接管项目以来开展基础的工作管理及运行基本情况；
4、创建方案制订及落实；
5、社区文明建设；
6、经济效益与社会效益；
7、其他；附：项目物业管理区域平面图、资料目录检索。
迎检材料注意节约成本。汇报可结合制作PPT播放,简明扼要（口述约15分钟）； 迎检资料与基础资料二者均建立在日常管理服务的基础上。资料是验证管理服务过程控制的追溯依据，应该真实、准确和动态管理，切忌临时突击做假补充。
物业心语
我们为何要善待电梯
在日常生活中，经常能听见这样的抱怨声，这电梯怎么还不来？于是，这样的场景就显得常见：乘客急不可待，不停的按动拍打呼梯按钮，甚至用脚踢厅门。
其实，电梯是非常善解人意。电梯在其控制系统的指挥下不停地接送乘客上上下下，在方便人们的生活中认真地履行自己的职责，无论哪一层有停靠要求，它都会按部就班，规规
矩矩，把乘客准确的送到想要到的楼层。电梯从上方机房到底坑，各种重要部件都为乘客安全做了仔细的防备。轿厢更加人性化，且不说经过装潢后氛围的舒适，单是里面通信设施的便捷、处处为人考虑，电梯就值得我们与之友好相处。在紧急情况下随时待命。
电梯方便了我们，在现实生活中，我们是否善待了电梯
呢？现实中：在一些公共交通场所，不少小区厅门上纸张
横七八歪，甚至露出被小刀划割的伤痕„„竟然还有人将
电梯当成“跑步机”强身健体。有媒体报道说，2004年2
月2日上午，在广州火车站候车的两名打工仔，因候车无
聊，居然在候车厅的自动扶梯的头端进行逆向的原地跑步
以消磨时间，之后觉得不尽兴，便决定在自动扶梯上进行
逆向的原地跑比赛。在第三回合正要往下冲时几乎同时跌
倒从扶梯上滚落下来。结果一名轻伤，一名骨折。
日常生活中，这样不爱惜电梯的现象时常发生。比如在
住宅楼里，由于停水时忘了关水龙头造成跑水、空调管道破裂造成跑水、消火栓损坏造成跑水等，电梯井道就成了排水的最佳场所，从上到下，从最高层到最低层，不少人拼命将积水往井道排，搞的电梯井道成了水帘洞，电梯不得不进行大修。住进新楼，先要装修，电梯就自然而然成了货梯，砖灰沙轮番上阵，将电梯压得有些倾斜也混然不觉，拉完材料也不及时清扫，任沙粒碎石落入电梯厅门的门槽，导致电梯人为故障的产生。
作为我们家居生活最亲密的朋友，善待电梯，实际上就是善待我们自己，为我们的安全和方便负责。乘坐电梯时讲文明，是善待电梯的最具体体现。不在电梯内大声喧哗、嬉戏，不乱蹦乱跳，不左右摇摆，以免安全装置误动作造成乘客被困在轿厢内影响电梯正常运行。这是最基本的要求。在乘电梯过程中，不打开有异味物品的包装。爱护轿厢内设施，如操纵盘、楼层显示器、警铃按钮、摄像头等，不将口香糖贴在按钮上，不在轿厢内乱写乱划，乱扔污物，这样既保持了电梯轿厢内的清洁，又保证了电梯的使用寿命。自觉不在电梯内吸烟，这样既影响他人健康又有可能引发火灾。
善待电梯，需要我们从点滴做起。爱护电梯按钮，一次即可，不反复乱按，不用伞柄、木棍、尖刀等器物指戳，更不要以脚代手。在轿厢内，除了爱护楼层显示器、警铃按钮等设施外，还应爱护轿厢装潢。轿厢空间是一个浓缩的艺术空间，世界变得越来越宽容，人们也越来越注重文化价值与生活方式的相对性，轿厢装潢，无论是顶端的灯饰还是四围的画面，都给人以美感。破坏这些，于心何忍？
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我们自己的生命安全负责。
物管小常识
装修漏水到底该找谁赔 物业公司并无直接责任
自从楼上开始装修后我家（我家是1楼）开始漏水，可2
楼业主却总是见不着人，好几次明明看见他上楼了，而且听见
他家有声音，去敲门他就是不开，要么就是赶我们和物业的人
走，不理我们。最近刘女士遇上了这样的麻烦，那么她该怎么
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物业无直接责任
记者通过咨询法律界以及物业公司相关人士发现，依据相
关法律，物业公司对业主室内装修的质量问题并不承担法律责
任。因此，如果楼上漏水，您应该保留证据，尽快与楼上业主
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谁有过错谁赔钱
楼上漏水经常会造成业主之间产生纠纷和矛盾。大家还应互谅互让，妥善处理，但责任到底是谁的呢？该谁掏钱呢？
《中华人民共和国民法通则》规定：“不动产的相邻备方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”由楼上漏水产生的物业管理纠纷可根据民法中的过错责任原则来判定责任。
记者通过查询公开的司法判例发现：实际审判中，法官多认为房屋共用墙壁、地板（天花板）及专有部分的管线，维修费用应由该共同壁双方或楼地板上下双方的业主共同负担。但维修起因可归责于某业主时，费用应由该业主负担。比如，漏水是楼上洗手间装修中未处理好防水防漏措施造成的，显然应由楼上业主承担翻修费用，并赔偿楼下业主损失。
案例分析
[案例描述]
2008年7月，某小区在人员紧缺的情况下，顶住了各方面的压力和困难，对2007年以前的欠费进行总催收，催收工作至今尚在进行中。现把此段时间在收费工作上所用的方法与心得报告如下，以便与大家共同交流和学习。
[处理过程]
1、发挥团队精神
由于该小区尚属代管阶段，人员欠缺没有事务助理及文员，只有经理和收银台。但负责人集思广益，努力让大家发挥各自的才能，并鼓励大家要在恶劣的条件下干出成绩，干出我们三正人的风格。
2、灵活的采用了多种措施、方法收费
本次催收的大多是05年和06年的欠费，有的已超过诉讼时效。还有的业主公开向管理处挑战，声称不怕起诉，这部分业主当中有的有本地背景，关系复杂。所以收费面临着很大困难，管理处针对此情况进行一一分析，一一解决。
欠费户有的称家里丢过东西，不交管理费，管理处就与其解释《物业管理条例》对此情况的规定和保险费用的规定。有的称当年未出租不用交费，管理处与他们说道理，拉关系、套近乎、硬是把欠费收回。 对一些现已出租的铺面，租户想交而业主不交的则采取向租户加压，使业主认识错误等等方法„„。
3、努力改善管理处与客户的关系
不能因收费问题导致与客户对立，只有处理好客户与管理处的关系才能做好其它工作，非不得已不采取停止服务措施。
[案例点评]
根据《物业管理条例》规定，业主有缴纳物业服务费用的义务，但有时通过法律手段来解决，效果不一定好。所以，在加强与业主之间沟通的基础上，要善于把握时机，区分不同的业主，采取不同的方式进行催缴。同时，加强我们的服务工作，用服务感动业主，取得业主对我们工作的理解和支持，也不失为一种解决欠费的好办法。购物城的做好值得我们效仿与推广。