土地增值税清算管理讲义
一、土地增值税清算概述
（一）土地增值税清算的定义
1.土地增值税的特点
（1）以转让房地产的增值额为计税依据
增值额为纳税人转让房地产的收入，减除税法规定准予扣除的项目金额后的余额。土地增值税的增值额与增值税的增值额有所不同，土地增值税的增值额以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与会计核算中计算会计利润的方法基本相似。增值税的增值额只扣除与其销售，额直接相关的进货成本价格。
（2）征税面比较广
凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳土地增值税的义务。
（3）实行超率累进税率
土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税。增值率是以收入总额扣除相关项目金额后的余额再除以扣除项目合计金额，增值率高的，税率高、多纳税;增值率低的，税率低、少纳税。
（4）实行按次征收
土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。
2.土地增值税的管征历程
1993年12月13日由国务院颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，并于1994年1月1日在全国开征。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发
[2006]187号，通知自2007年2月1日起执行，并要求各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。
2009年度出台国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发〔2009〕91号） 。
2010年度出台二份重要文件：《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）和《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）。
2011年12月，国家税务总局举行了全国地税系统反避税工作会议，对房地产行业的反避税问题进行了深入探讨和研究，对有关反避税调查工作做了具体部署，土地增值税管理已成为2012年反避税工作的重点。
3.土地增值税清算定义
土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
4.土地增值税清算和所得税汇算清缴的差异和联系
房地产企业所得税征收实行的是年中预缴，年终汇算清缴，而土地增值税清算采取的是项目清算，都是汇算或清算，但是存在明显的差异：
（1）汇（清）算时间上存在差异
企业所得税实行的是按年汇算清缴，即每年汇算一次，不论开发产品是否完工，每年均按开发产品销售收入（或完工前销售收入）减扣除项目后的应纳税所得额征税。而土地增值税实行的是按项目清算，项目到达清算条件才清算，按收入减扣除项目后的增值额征税。
（2）成本计算项目上存在差异
企业所得税在计算开发产品单位成本时，要求按六项原则细分核算成本项目。《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发[2009]31号）第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目，计税成本对象的确定原则如下：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则。而土地增值税清算时，只要求按普通标准住宅和非普通标准住宅两个项目分开清算。
（3）扣除项目存在差异
房地产开发企业所得税计算应纳税所得额的扣除项目时，主要包括成本、费用、税金、损失和其他合理非支出五大内容。土地增值税扣除项目包括支付土地价款、房地产开发成本、开发费用、税金和加计扣除，也是五大内容。但土地增值税扣除项目中与企业所得税不同的是：房地产开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）不是按实际发生数额扣除，而是按一定比例计算扣除（10%以内）；加计扣除也不是实际发生的成本费用，而是按土地成本和开发成本的合计数的20%计算额外扣除；此外，房地产开发成本是以实际发生的成本费用扣除，要求取得合法有效凭证。而企业所得税成本中，可以按照税法规定计算预提部分费用。
（4）利息费用存在差异
企业所得税计算借款利息时，分为资本化和费用化两种处理方式，即企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。而土地增值税中的利息支出只能单独计算扣除，企业要将计入成本中的利息费用从成本中剔除，与计入财务费用中的利息费用合并计算扣除。利息费用符合一定条件的，可以选择据实扣除；不符合条件的，也可以选择计算扣除。
土地增值税清算和所得税汇算清缴的联系：两个税种都是按所得额（增值额）计算征税，企业所得税汇算清缴时企业发生的土地增值税准予当期按规定扣除。
（二）土地增值税清算条件
1.应清算条件
纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
2.可清算条件
对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省税务机关规定的其他情况。
（三）土地增值税清算单位确定
（1）土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算（《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》细则第八条）。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）进一步规定土地增值税的清算单位以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
（2）未经政府有关部门批准，企业自行分期开发的项目，或者与政府有关部门审批的开发项目不一致的，应进行实地审核察看，结合企业核算情况、有关部门批文和《土地增值税项目登记表》，本着“实质重于形式”的原则，可按建筑工程规划许可证或其他合理的方式确定清算单位。
(3)清算单位确认指导意见：成本核算对象--成本对象--审批项目
成本核算对象与审批项目不一致的:
成本核算对象＜审批项目=成本核算对象
成本核算对象＞审批项目=审批项目
审批项目分期开发多个项目，且会计核算对象为多个成本项目应于每个项目为一个清算单位；如果会计核算为一个成本对象，并且结构、用途、位置、开发起止时间大体一致的，可以作为一个清算单位；如果会计核算为一个成本对象，但是各单项建筑结构、用途、地理位置、开发起止时间不同的，也应分别划分为几个清算单位
(4)建设项目、单项工程、单位工程、分项工程、分部工程
开发某一小区，建有别墅区、普通住宅、购物广场、配套设施
建设项目就是某一小区；
别墅区、普通住宅、购物广场、配套设施分别是一个单项工程。
单项工程，例如别墅区，又分为土建、安装等单位工程；
单位工程，例如土建，又分为砌筑、混凝土、门窗、模板等分部工程；
分部工程，例如混凝土，又分为基础、梁、板、柱混凝土等分项工程。
（四）土地增值税清算工作流程
对于符合规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。
主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
（五）土地增值税清算资料收集
在清算工作开始前，应收集以下资料：
1．土地增值税清算表及其附表。
(2)房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。 具体包括：开发项目立项批复（发改局文件），建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（发证机关：规划部门），土地使用权证（发证机关：国土部门），总平面规划设计图（总平面布置图）及分层平面规划图（设计部门），建筑工程施工许可证（发证机关：建设部门），工程变更设计单、现场签证单，工程监理报告等监理资料（工程监理部门），测绘报告（房屋实地勘丈成果图册）及房屋分户（室）面积测绘明细表（房屋测绘部门）等。
(3)项目竣工决算报表、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案文档（建筑工程监督部门）、取得土地使用权所支付的地价款凭证、土地使用权出（转）让合同(或协议)、银行贷款利息结算通知单及借款合同、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表（内容包括销售项目栋号、依次房间号、销售面积、销售收入、用途等）、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
(4)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》及相关资料。
(5)房地产开发企业的有关清算声明，包括项目开发情况说明，清算资料真实性、完整性声明，特别应声明是否存在未结成本事项、拆迁安置等，如有应详细说明。
(6)从征管系统中获取房地产开发企业与转让房地产有关税金的缴纳情况。
(7)其他与项目清算有关资料。
（六）土地增值税清算总体要求
主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内采取适当方法对清算项目的收入、成本确认和归集的合法性、真实性进行审核（纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，还应对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核）。土地增值税清算审核结束后，审核人员应按规定作出清算审核报告，在纳税人报送的土地增值税清算申报表及各项附表上签署意见。对需补交税款的，按规定程序作出审核意见并送达税务事项通知书，由纳税人按规定办理纳税申报手续；如纳税人未按规定办理，移送税务检查（稽查）；对需清算退税的，按照有关规定办理。
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。其他情况应按有关规定进行处理或处罚。
对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。
二、土地增值税清算审核实务
清算审核包括案头审核、实地审核。案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等；实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
清算审核时应主动到国土、发改、拆迁、规划、建设、房管、建筑工程质量监督等管理部门了解房地产开发项目的相关信息。必要时，到档案管理部门调阅有关资料。
（一）转让房地产收入的审核
1．收入确认的原则
（1）转让房地产收入的确定
纳税人转让房地产并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
（2）税法与会计收入确认原则的差异
会计确认收入原则：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已出售的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本可以可靠的计量。
税法确认收入原则：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整（《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函〔2010〕220号 ）。
（3）视同销售收入的确认
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：
①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[2006]187号、《国家税务总局关于印发的通知》国税发〔2009〕91号）。
2.审核重点
（1）以账面为起点审核，账表、账证核对。审核“主营业务收入”、“其他业务收入”、“固定资产清理”、“预收账款”、“应收账款”、“其他应收款”、“银行存款”等账户，查阅有关的转让合同、协议、测绘报告（房屋实地勘丈成果图册），查询房产、国土部门及部分购买方相关信息，与销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料核对，审核计税收入是否真实、准确、完整，有无少报、匿报收入的情况。重点将账户所计销售收入金额和核对确认的已售面积、销售金额以及纳税申报表进行比对,检查企业收取的销售款是否全部入账并申报纳税。
（2）审核“开发产品”、“固定资产”、“无形资产”、“开发成本”、“应付账款”、“其他应付款”等账户，结合对各项会议记录、董事会决议、合同协议的审查，核实企业是否发生了视同销售行为；对发生视同销售行为的，主要审核账务处理和收入核算是否准确，是否按规定申报纳税。主管税务机关应通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。
【案例】奥运金牌，含“金”量的确不低。昨天，浙江绿城集团拿出了大手笔，对孙杨和叶诗文各奖一套翡翠城的房子。翡翠城楼盘位于城郊之间，两人的房子都是140平米，据透露市场价格在300万人民币左右。（2012年8月11日新浪体育）
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号
四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题
细则所称的“赠与”是指如下情况：
（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、
中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
（3）收入的实地审核。实地察看、了解各项目分期楼盘开发情况（建筑面积、建筑结构等）、整体项目的销售情况（可销售面积、不可售面积、已销售面积及金额），核对房源销售平面图、商品房销售明细表，调查、询问夹层、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、夹层、停车位、地下室等的销售状况。
同时要将《建设工程规划许可证》中开发项目的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积、公共配套设施等信息及账面记载面积与实地开发面积核对，审核有无私改规划，增加可售面积，销售后不计收入问题。
此外，要实地察看未售面积和不可售面积的状况，审核是否存在已销售或视同销售而未作销售处理的情况，是否存在公共配套设施建成后有偿转让不确认收入的情况。
（4）调取开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同、协议，根据计提的销售佣金金额和比例反算销售额，与申报的预售收入和销售收入比对，寻找差异，并对照中介服务机构的销售明细表，审核有无分解开票、隐瞒销售收入等问题。
采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；
如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现（《国家税务总局关于印发的通知》国税发〔2009〕31号)。
（5）调取开发项目的《动迁房屋产权调换协议书》或回迁安置协议，抽取部分拆迁户进行调查，核实拆迁安置房屋的面积和补差价款的实际支付情况，审核房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，是否按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
（6）按法定程序到金融机构调取企业开户信息和企业主要负责人、销售负责人、财务负责人等相关人员的个人银行储蓄账户、信用卡账户信息，审核有无隐匿账外资金等情况。 《中华人民共和国税收征收管理法 》第五十四条 税务机关有权进行下列税务检查：（六）经县以上税务局（分局）局长批准，凭全国统一格式的检查存款帐户许可证明，查询从事生产、经营的纳税人、扣缴义务人在银行或者其他金融机构的存款帐户。税务机关在调查税收违法案件时，经设区的市、自治州以上税务局（分局）局长批准，可以查询案件涉嫌人员的储蓄存款。税务机关查询所获得的资料，不得用于税收以外的用途。
3.注意事项
（1）代收费用是否确认收入。对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转上房地产的收入。
（2）是否有未按规定时限确认收入。特别应注意未开具发票或未全额开具发票的，是否以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
（3）在审核转让房地产收入时，成交价格明显低于公允价格，又无正当理由的，可按前面确认视同销售的价格确定。对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而
发生补、退房款的收入调整情况进行审核，看是否按规定调整收入。
（4）产权未转移的处理。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
（5）土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收（《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]645号）。
（6）收入应按开发产品种类归类。转让房地产收入应区分普通住宅、非普通住宅（或和非住宅）收入。
（7）关于一条线、二条线、三条线
①《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条：
“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”。
②《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号十三条：“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定”。
③《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第一条：“纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额”
④《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第三条：“ 各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整”。 ⑤《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发
[2006]187号）：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。
“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额”。
⑥《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第十七条
清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（二）扣除项目及费用的审核
审核扣除项目是否符合下列要求：《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号） 第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：
(一)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
(三)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
(四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
(五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产
的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
(六)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
审核的具体内容：
1.取得土地使用权所支付的金额
（1）审核内容
取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
纳税人为取得土地使用权所支付的地价款包括：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
按照国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按照国家统一规定缴纳的有关的登记、过户手续费。房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
（2）审核重点
①审核取得土地使用权所支付金额的真实性
按照相关财务制度的规定，房地产开发企业取得土地使用权所支付的价款及按国家规定缴纳的有关费用应记入“开发成本—土地征用及拆迁补偿”科目。
在清算审核时，应结合房地产开发企业提供的土地使用权证、土地使用权出（转）让合同(或协议)、土地出让金票据、契税完税凭证、银行支付凭证及与政府相关部门的协议等，认真审核本期开发项目“取得土地使用权所支付的金额”是否真实、准确、完整，审核其受让土地面积是否准确，判定是否存在政府返还（补贴）、“以地补路”等情况。对存在“以地补路”的情况，应结合相关文件、协议和相关材料进一步审核其真实性。对以各种名义取得的与土地使用权有关的政府返还（补贴），应冲减土地成本或调整其相应的开发成本。
②审核取得土地使用权所支付金额核算的准确性
房地产开发企业确认取得土地使用权所支付的金额，必须以实际支付为前提。应结合房地产开发企业“开发成本—土地征用及拆迁补偿费用”、“预提费用”和往来帐等会计科目，审核房地产开发企业是否存在已预提尚未支付土地出让金而计入扣除项目的情形，如有应予以剔除；同时应注意是否存在将“房地产开发费用”记入“取得土地使用权所支付的金额”的情形，如有应予以剔除。
（3）注意事项
①土地使用权出（转）让价款核算的税会差异
在会计处理上，取得土地使用权支付金额以及土地征用拆迁补偿费等均应作为土地开发成本记入“开发成本—土地征用及拆迁补偿”科目。而现行土地增值税的政策规定，一方面在扣除项目上将“取得土地使用权所支付金额”从“开发成本—土地征用及拆迁补偿”会计科目剥离出来；另一方面在自用房土地成本上规定无论其在会计上如何核算，所支付的土地出让金，不得在“开发成本”中列支，在清算审核中应予以剔除。
②土地使用权所支付金额相关票据的确认
取得土地使用权的原始凭证主要包括：土地使用权出（转）让合同（协议）、土地出让金票据、契税完税凭证、银行支付凭证等等。
对房地产开发企业为取得土地使用权所支付的价款，应以实际支付为前提。
③关于土地闲置费
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）明确规定：
房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
2、土地征用及拆迁补偿费
（1）审核内容
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
（2）审核重点
①审核拆迁补偿费是否实际发生。向拆迁管理部门（拆迁办公室）了解拆迁政策，查阅《房屋拆迁许可证》、《房屋拆迁安置补偿协议》及《拆迁台账》，抽取其中部分拆迁户的资料，了解其补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积和安置地点，审核是否多列支拆迁补偿费。审核支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
在清算审核中，应将现金日记账、银行存款日记账与银行对账单进行比对，必要时按法定程序到有关银行查核企业银行存款账户、企业负责人和财务负责人等有关人员的储蓄账户、信用卡账户，检查资金支付的真实性及有无资金回流情况。
②注意是否存在将房地产开发费用记入土地征用及拆迁补偿费的情形，如有应予剔除。
（3）注意事项
①关于拆迁安置
房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
货币安置拆迁的，房地产开发企业应凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
房地产开发企业应建立拆迁安置户分户档案，主要内容包括：
A、房屋拆迁补偿安置协议；
B、房屋评估及测绘资料；
C、房屋拆迁补偿安置计算单
D、被拆迁房屋权属相关材料；
E、被拆迁人身份证明材料；
F、安置资金结算及交付证明材料；
G、其它有关材料。
审核上述拆迁资料，应注意其真实性、关联性与完整性，以确保拆迁安置成本准确扣除。 ②土地征用及拆迁补偿费核算的税会差异
在会计处理上，取得土地使用权支付金额以及土地征用拆迁补偿费等均应作为土地开发成本记入“开发成本—土地征用及拆迁补偿”科目。现行土地增值税政策因在扣除项目上将“取得土地使用权所支付金额”从“开发成本—土地征用及拆迁补偿”会计科目剥离出来，导致税法扣除项目中的“土地征用及拆迁补偿费”明显小于“开发成本—土地征用及拆迁补偿”会计科目中所记载的金额。
③土地征用及拆迁补偿费票据的确认
根据“实质重于形式”的原则，只要拥有证明该项费用发生的书面凭据（合同协议、收据），具备对方单位或个人签章要件，原则上予以认可。
对于支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证必须一一对应、真实发生。
在审核土地征用及拆迁补偿费时，对一些非发票性质的书面凭据（财政部门管理的行政事业性收款收据、村委会开具的收据、拆迁补偿款支付凭证等等），应通过相关合同、证明等资料，审核支付内容的真实性。
对财政部门管理的行政事业性收款收据，应认真审核票据所载款项是否确实为政府的收费； 对村委会开具的收据，应认真审核开发商与村委会签订的相关合同（协议）、村委会代开发商实际支付的有关凭据及村委会与农民（或第三方）结算的相关资料等等，以便确认开发商所支付款项是否真实、合法；
对拆迁补偿款支付凭证，应认真审核被拆迁户的分户档案和拆迁人的拆迁档案；对支付给拆迁指挥部款项应重点审核其过渡款项的去向。
4.前期工程费
（1）审核内容
前期工程费，是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
（2）审核重点
①对于前期工程费，主要根据合同约定的内容、取得的合法票据及对应的款项，审核前期工程费是否真实发生，是否存在虚列情形。同时要注意实际发生的费用如设计费是否与其开发项目相对应，如不对应则予以剔除。
②前期工程费一般发生在立项开工前，应严格对号入座，防止期间费用挤列本项目，如有予以剔除。
③对“三通一平”等支出的审核，应注意是否实际发生或是否多开票虚列成本的情形。具体审核方法参见建筑安装工程费的审核。
（3）注意事项
审核人员还应计算出前期工程费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。
4、建筑安装工程费
正常情况下，建筑安装工程费在房地产开发成本要素中所占的比重最大，对土地增值税税基的冲击力道最强。因此，审核其会计核算是否真实、合理显得尤为重要。从某种意义上讲，它应是土地增值税清算审核的“重中之重”，是清算审核的枢纽核心，也是检验清算审核成果的关键所在。
当前，该成本项目存在的问题很多，突出表现在人为扩大建筑安装工程成本，常见弄虚作假的手法有：开发商虚列“甲供材料”，人为加大建安成本；重复列支建筑材料发票；虚构工程项目、工程量，虚增扣除成本等等。
（1）审核内容
建筑安装工程费，是指房地产开发项目在建造过程中发生的各种建筑工程费用和安装工程费用。包括：纳税人将房地产开发项目出包给建筑施工单位所支付给承包方的建筑安装工程费用；纳税人自己建房所发生的列入开发项目工程施工图预算内的各项建筑安装工程费用。 法律、法规相关规定：
《中华人民共和国招标投标法》
第三条在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：
（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；
（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；
（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。
前款所列项目的具体范围和规模标准，由国务院发展计划部门会同国务院有关部门制订，报国务院批准。
法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。
《工程建设项目招标范围和规模标准规定》
第七条 本规定第二条至第六条规定范围内的各类工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：
（一）施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；
（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；
（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；
（四）单项合同估算价低于第（一）、（二）、（三）项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。
建筑工程施工发包与承包计价管理办法
工程发承包计价包括编制施工图预算、招标标底、投标报价、工程结算和签订合同价等活动。 第十一条 招标人与中标人应当根据中标价订立合同。
不实行招标投标的工程，在承包方编制的施工图预算的基础上，由发承包双方协商订立合同。 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定
建设工程价款结算暂行办法
建筑安装工程费的审查主要依据：建筑工程施工合同、建筑工程竣工决算书、房屋建筑工程竣工验收备案文档和市政基础设施工程竣工验收备案文档。
建筑工程施工合同：审查开发商与建筑商签订的建筑工程施工合同中合同价款包括的具体内容，重点看是否包括材料采购。
建筑工程竣工决算书：审核纳税人与建筑商的竣工决算书的具体分部分项的最终决算造价，计算出分部分项的相应经济技术指标（即单位成本），重点看是否存在做大决算规模，虚增决算造价。
房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案文档：通过该备案文档确定每栋楼的建设单位名称、建筑面积、工程用途（商铺、住宅、其他）、竣工验收日期、合同总价款、竣工验收组织实施情况（各专业组包括建筑工程、给排水工程、建筑电器安装工程、通风与空调工程、电梯安装工程等负责验收人员名单）、竣工项目审查内容及审查情况等。
（2）审核重点
根据有关规定，工程费用必须实际发生、凭证必须合法有效。对于纳税人自行“预提”、“暂估”的工程费用不能作为扣除项目列支，应予剔除。
①工程费用的实际发生额应当与工程结（决）算报告、审计报告、工程施工合同（变更设计追加工程补充协议）记载的内容相符，同时应当在项目所在地主管税务机关开具的建筑业发票；审核中如发现实际发生额高出工程施工合同，应重点核查其工程设计变更资料、施工现场签证资料、工程监理单位监理报告及“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案文档”，如无相应材料佐证，可视情形将超出部分从工程费中予以剔除。
②纳税人如自购建筑材料，应重点审核自购材料款有无在施工方开具建筑业发票的价款中重复列支；如发现重复列支，可要求纳税人提供自购建筑材料的详细清单，结合施工合同和工程结（决）算书，进行厘清和剔除。
【案例】某房地产企业将代施工方采购的空调、智能和新风系统的设备材料发票1823.71万
元列支开发成本；审核时通过核查该工程项目结算书，比对施工合同内容和设备材料使用情况，并与工程部人员约谈，查实结算造价中已经包含了该部分开支，从而将该部分重复结算的工程价款给以剔除。
③必要时，主管税务机关可参照当地同期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的建安工程造价指标，验证建筑安装工程费支出的合理性；如发现单位建安成本明显高于当地建筑安装工程费预警值10%以上的，应要求纳税人提供书面说明及相关材料佐证（独特设计的论证报备材料等、新型材料报备材料等），不能有效解释和佐证的，又无正当理由的，可按预警值进行计算扣除，或按征管法及实施细则的有关规定核定成本，或列入税务稽查，实施清算检查。
④纳税人采用自营方式自行施工建设或由关联方施工建设的，应当重点审核有无虚假结算、虚增工程项目、有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况，并调查开发企业的关联方，通过行业盈利水平比较、管理人员是否交叉任职、资金是否交互流转等方面对比分析，审核是否利用关联关系转移利润及通过代收代付转移销售收入或挤占开发成本。 ⑤主管税务机关可利用建筑业税收信息管理系统，对纳税人取得的建筑安装工程费与其施工方登记的建安项目开票信息进行比对，验证纳税人所取得建筑业发票的真实性与准确性。对大额（10万元以上）的建筑安装发票及材料发票，应按大额发票的审核程序进行重点审核，审查开具内容的真实性。
⑥在工程结算书审核方面，应重点注意是否存在重复结算、虚列工程项目、虚增工程量、随意加大工程单项定额单价等情形，对结算书中单项工程量过大、不合常理或单项工程结算单价过高的，应进行重点审核；在审核是否虚列工程项目、虚增工程量方面，可根据补充施工合同（协议）、施工现场签证材料和工程监理报告进行核对，与施工现场签证材料和工程监理报告不符的，应与纳税人在建设部门的备案材料进行甄别，并按规定予以剔除相应的建安成本；在审核是否随意加大、乱套工程单项定额方面，应侧重加强比对核查。由于工程结算是以省造价定额标准进行编制的，相应的分部分项工程造价均可在省造价定额标准中找到相对应的定额单价。如经征询，纳税人依然无法提供佐证材料且无正当理由的，可根据我省造价定额标准予以调整建安工程成本。
【案例】某房地产公司有一占地11万平方米的开发项目，检查人员对其工程结算采用重点抽查法，发现其挡石墙工程结算中体现共有10万立方的砌筑，工程量巨大，检查人员按墙高5米，深度1米进行测算，则该挡石墙总长度为20000米，即20公里，远远超出其实际挡土墙长度，与企业约谈时，企业无法自圆其说，从而发现其虚增工程量、做大工程价款。
【案例】某房地产公司有一相对独立的开发项目，审核其工程结算书时，发现有400多万元的小区广场增加签证工程，检查人员在企业无法提供现场签证单的情况，调取设计图纸结合现场查看进行工程量比对，结果发现其结算书中体现的签证面积比实际广场面积多出近两倍，在事实面前，企业随即承认工程量不实。
【案例】由于目前*省的工程预算和决算编制的计算标准均是取自《**省建筑安装工程费用定额》，可与*省造价定额标准进行比对，根据其结算书的项目编号均可在《**省建筑安装工程费用定额》找到定额单价。譬如：某房地产公司在工程结算中虚套定额单价，一樘金属固定窗套用定额75000元，对应的定额编号所查到的定额单价则仅为4300多元。
【案例】某房地产开发项目，建造有普通地下室1层（含人防），其相关结算资料较为齐全，但测算其造价指标时，却发现其单平方造价达到2609元，远远高于正常工艺标准下的造价指标（1800-2000元），检查人员随即与企业进行约谈，同时详细查看结算资料和工程进度审核表以及监理报告，发现存在一部分工程签证和材料供应单据未经监理签证，而企业无法证实其真实性。
【案例】审核人员在审核某一开发项目（12层小高层）时，发现该项目竣工结算书中列举
的主要材料用量远远大于同等施工工艺上的材料用量。该项目钢筋总用量1731吨，每平米用量72公斤，而同等工艺水平下的钢筋用量大概在50公斤左右；砼（混凝土）总用量22050立方米，每平米用量0.8立方，而同等工艺水平下的砼（混凝土）用量大概在0.35立方左右。由于建筑工程的施工工艺与设计图纸有非常紧密的联系，主材用量过多或过少都会造成工程质量的严重问题，经审核人员与该房地产公司的工程部交涉，工程部人员无法自圆其说，最后承认了加大主要材料用量来达到虚增工程量，做大工程结算价款的事实。
⑦在建安工程合同或协议的真实性审核方面，重点审核建安工程合同或协议是否在建设部门备案，是否存在“阴阳”合同、“错位”合同，是否与工程招投标中标书一致等，也可与施工单位到主管税务机关开具发票所备案的合同进行比对和印证。同时，对照有关合同款项支付的约定要求，审查企业资金支付情况，对长期挂账的大额应付款项，应到对方核实未付款项的真实性。
【案例】某房地产公司的施工许可证上记载的工程造价为3800万，而提供出来的施工合同记载价款却是5800万，税务审核人员要求其提供签订合同时的中标预算书，该房地产公司则无法提供，而之后工程部人员找出来的预算书是3800万。由此，不难看出5800万的合同是虚假合同。
【案例】**工程项目中商业银行装修工程合同金额9760000.00 元，实际结算9760064.09元，实际支付9278906.00 元,共装修3290.79平米,装修成本2819.66元/平米。房地产公司和**银行签订的销售总合同中规定装修装饰工程的工程款预算价为人民币3628906元，工程款最终结算价款以决算价为准，决算时应以预算单价为依据，并结合实际工程量确定。同时约定，装修应按银行审批通过的装修设计图纸进行，在装修过程中，若需要变更、新增、减少图纸施工内容的，房地产公司或其委托的单位应填写《工程签证单》并报银行审批通过后进行，银行在《工程签证单》上签证确认工程变更的内容，房地产公司在税务机关规定的时间无法提供预算具体资料和签证资料。和银行签订和实际履行的销售总合同并无增加装修的的任何费用，故商业银行装修工程合同金额9760000.00 元，实际结算9760064.09元，实际支付9278906.00 元,装修成本按装修装饰工程的工程款预算价3628906元确认，调减5650000元。
【案例】某房地产公司其他应付款科目上长期挂账，显示尚有1200多万未支付给A施工单位，而房地产公司的开发成本上已经列支了该笔欠款。税务审核人员发现该房地产公司在取得建安发票次日支付一笔往来款给A施工单位，该笔款项恰好与该笔挂账欠款的税款相符且银行转帐支票用途写明是税款返还；审核人员进而核查其工程竣工结算书和施工合同，发现进入成本的金额高出结算价款1200多万，经联查A施工单位，A施工单位并未将该笔1200多万作为收入处理。房地产公司与施工单位串通，利用多开建安发票多列支开发成本。 ⑧必要时，在工程造价的核实方面可引入中介机构审核机制，委托有资质的中介机构对房地产开发企业的建筑施工成本进行全面审核，并出具工程造价的审计报告书作为土地增值税清算审核的参考依据。
（3）注意事项
①关于开发企业为施工方代垫的水电费
在房地产开发过程中施工方发生的水电费，通常是由开发企业先行代垫，再由开发公司向施工企业收取，这部分代付的费用应作为往来款项进行核算。在清算审核中，应注意开发企业是否在 “建筑安装成本”或“开发间接费”中列支代垫费用，如有列支，应予以剔除。 ②关于装修费用
建设部2002年发布的《商品住宅装修一次到位实施细则》规定：商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号），房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。但应注意，房地产开发企业销售精装修商品房中是否包含电视机、电冰箱、洗衣机、电脑、床、沙发等家用电器和家具。电视机、电冰箱、床、沙发等家电、家具，不是规范意义上建筑装饰工程作业的装饰材料，不构成建筑实体，不能在“开发成本—建筑安装成本”中列支。纳税人列支的装修费用（特别是家电家具类），应按照《商品住宅装修一次到位实施细则》中的规定配置标准进行核查，不在规定标准内的不得列支。
③关于对房地产开发企业质量保证金的处理
房地产开发企业在工程竣工验收后，会根据相关合同约定或其他形式约定，扣留一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，该质量保证金会在以后年度支付。作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 ④验证建筑安装工程费支出是否异常
审核时，应参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否异常。
加强预警值管理，对超过建筑安装工程预警值的，应认真审核纳税人提供的规划立项、监理部门报告、施工变更图纸、工程预（概）算书、工程结（决）算书等材料，并重点开展纳税评估，责成企业如实申报；对明显高于预警值（超过10%），又无正当理由的，清算时可按预警值为基础核定扣除。（要有关键性证据突破）
土地增值税清算管理讲义
一、土地增值税清算概述
（一）土地增值税清算的定义
1.土地增值税的特点
（1）以转让房地产的增值额为计税依据
增值额为纳税人转让房地产的收入，减除税法规定准予扣除的项目金额后的余额。土地增值税的增值额与增值税的增值额有所不同，土地增值税的增值额以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与会计核算中计算会计利润的方法基本相似。增值税的增值额只扣除与其销售，额直接相关的进货成本价格。
（2）征税面比较广
凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳土地增值税的义务。
（3）实行超率累进税率
土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税。增值率是以收入总额扣除相关项目金额后的余额再除以扣除项目合计金额，增值率高的，税率高、多纳税;增值率低的，税率低、少纳税。
（4）实行按次征收
土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。
2.土地增值税的管征历程
1993年12月13日由国务院颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，并于1994年1月1日在全国开征。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发
[2006]187号，通知自2007年2月1日起执行，并要求各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。
2009年度出台国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发〔2009〕91号） 。
2010年度出台二份重要文件：《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）和《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）。
2011年12月，国家税务总局举行了全国地税系统反避税工作会议，对房地产行业的反避税问题进行了深入探讨和研究，对有关反避税调查工作做了具体部署，土地增值税管理已成为2012年反避税工作的重点。
3.土地增值税清算定义
土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
4.土地增值税清算和所得税汇算清缴的差异和联系
房地产企业所得税征收实行的是年中预缴，年终汇算清缴，而土地增值税清算采取的是项目清算，都是汇算或清算，但是存在明显的差异：
（1）汇（清）算时间上存在差异
企业所得税实行的是按年汇算清缴，即每年汇算一次，不论开发产品是否完工，每年均按开发产品销售收入（或完工前销售收入）减扣除项目后的应纳税所得额征税。而土地增值税实行的是按项目清算，项目到达清算条件才清算，按收入减扣除项目后的增值额征税。
（2）成本计算项目上存在差异
企业所得税在计算开发产品单位成本时，要求按六项原则细分核算成本项目。《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发[2009]31号）第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目，计税成本对象的确定原则如下：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则。而土地增值税清算时，只要求按普通标准住宅和非普通标准住宅两个项目分开清算。
（3）扣除项目存在差异
房地产开发企业所得税计算应纳税所得额的扣除项目时，主要包括成本、费用、税金、损失和其他合理非支出五大内容。土地增值税扣除项目包括支付土地价款、房地产开发成本、开发费用、税金和加计扣除，也是五大内容。但土地增值税扣除项目中与企业所得税不同的是：房地产开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）不是按实际发生数额扣除，而是按一定比例计算扣除（10%以内）；加计扣除也不是实际发生的成本费用，而是按土地成本和开发成本的合计数的20%计算额外扣除；此外，房地产开发成本是以实际发生的成本费用扣除，要求取得合法有效凭证。而企业所得税成本中，可以按照税法规定计算预提部分费用。
（4）利息费用存在差异
企业所得税计算借款利息时，分为资本化和费用化两种处理方式，即企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。而土地增值税中的利息支出只能单独计算扣除，企业要将计入成本中的利息费用从成本中剔除，与计入财务费用中的利息费用合并计算扣除。利息费用符合一定条件的，可以选择据实扣除；不符合条件的，也可以选择计算扣除。
土地增值税清算和所得税汇算清缴的联系：两个税种都是按所得额（增值额）计算征税，企业所得税汇算清缴时企业发生的土地增值税准予当期按规定扣除。
（二）土地增值税清算条件
1.应清算条件
纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
2.可清算条件
对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省税务机关规定的其他情况。
（三）土地增值税清算单位确定
（1）土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算（《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》细则第八条）。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）进一步规定土地增值税的清算单位以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
（2）未经政府有关部门批准，企业自行分期开发的项目，或者与政府有关部门审批的开发项目不一致的，应进行实地审核察看，结合企业核算情况、有关部门批文和《土地增值税项目登记表》，本着“实质重于形式”的原则，可按建筑工程规划许可证或其他合理的方式确定清算单位。
(3)清算单位确认指导意见：成本核算对象--成本对象--审批项目
成本核算对象与审批项目不一致的:
成本核算对象＜审批项目=成本核算对象
成本核算对象＞审批项目=审批项目
审批项目分期开发多个项目，且会计核算对象为多个成本项目应于每个项目为一个清算单位；如果会计核算为一个成本对象，并且结构、用途、位置、开发起止时间大体一致的，可以作为一个清算单位；如果会计核算为一个成本对象，但是各单项建筑结构、用途、地理位置、开发起止时间不同的，也应分别划分为几个清算单位
(4)建设项目、单项工程、单位工程、分项工程、分部工程
开发某一小区，建有别墅区、普通住宅、购物广场、配套设施
建设项目就是某一小区；
别墅区、普通住宅、购物广场、配套设施分别是一个单项工程。
单项工程，例如别墅区，又分为土建、安装等单位工程；
单位工程，例如土建，又分为砌筑、混凝土、门窗、模板等分部工程；
分部工程，例如混凝土，又分为基础、梁、板、柱混凝土等分项工程。
（四）土地增值税清算工作流程
对于符合规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。
主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
（五）土地增值税清算资料收集
在清算工作开始前，应收集以下资料：
1．土地增值税清算表及其附表。
(2)房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。 具体包括：开发项目立项批复（发改局文件），建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（发证机关：规划部门），土地使用权证（发证机关：国土部门），总平面规划设计图（总平面布置图）及分层平面规划图（设计部门），建筑工程施工许可证（发证机关：建设部门），工程变更设计单、现场签证单，工程监理报告等监理资料（工程监理部门），测绘报告（房屋实地勘丈成果图册）及房屋分户（室）面积测绘明细表（房屋测绘部门）等。
(3)项目竣工决算报表、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案文档（建筑工程监督部门）、取得土地使用权所支付的地价款凭证、土地使用权出（转）让合同(或协议)、银行贷款利息结算通知单及借款合同、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表（内容包括销售项目栋号、依次房间号、销售面积、销售收入、用途等）、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
(4)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》及相关资料。
(5)房地产开发企业的有关清算声明，包括项目开发情况说明，清算资料真实性、完整性声明，特别应声明是否存在未结成本事项、拆迁安置等，如有应详细说明。
(6)从征管系统中获取房地产开发企业与转让房地产有关税金的缴纳情况。
(7)其他与项目清算有关资料。
（六）土地增值税清算总体要求
主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内采取适当方法对清算项目的收入、成本确认和归集的合法性、真实性进行审核（纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，还应对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核）。土地增值税清算审核结束后，审核人员应按规定作出清算审核报告，在纳税人报送的土地增值税清算申报表及各项附表上签署意见。对需补交税款的，按规定程序作出审核意见并送达税务事项通知书，由纳税人按规定办理纳税申报手续；如纳税人未按规定办理，移送税务检查（稽查）；对需清算退税的，按照有关规定办理。
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。其他情况应按有关规定进行处理或处罚。
对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。
二、土地增值税清算审核实务
清算审核包括案头审核、实地审核。案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等；实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
清算审核时应主动到国土、发改、拆迁、规划、建设、房管、建筑工程质量监督等管理部门了解房地产开发项目的相关信息。必要时，到档案管理部门调阅有关资料。
（一）转让房地产收入的审核
1．收入确认的原则
（1）转让房地产收入的确定
纳税人转让房地产并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
（2）税法与会计收入确认原则的差异
会计确认收入原则：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已出售的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本可以可靠的计量。
税法确认收入原则：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整（《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函〔2010〕220号 ）。
（3）视同销售收入的确认
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：
①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[2006]187号、《国家税务总局关于印发的通知》国税发〔2009〕91号）。
2.审核重点
（1）以账面为起点审核，账表、账证核对。审核“主营业务收入”、“其他业务收入”、“固定资产清理”、“预收账款”、“应收账款”、“其他应收款”、“银行存款”等账户，查阅有关的转让合同、协议、测绘报告（房屋实地勘丈成果图册），查询房产、国土部门及部分购买方相关信息，与销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料核对，审核计税收入是否真实、准确、完整，有无少报、匿报收入的情况。重点将账户所计销售收入金额和核对确认的已售面积、销售金额以及纳税申报表进行比对,检查企业收取的销售款是否全部入账并申报纳税。
（2）审核“开发产品”、“固定资产”、“无形资产”、“开发成本”、“应付账款”、“其他应付款”等账户，结合对各项会议记录、董事会决议、合同协议的审查，核实企业是否发生了视同销售行为；对发生视同销售行为的，主要审核账务处理和收入核算是否准确，是否按规定申报纳税。主管税务机关应通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。
【案例】奥运金牌，含“金”量的确不低。昨天，浙江绿城集团拿出了大手笔，对孙杨和叶诗文各奖一套翡翠城的房子。翡翠城楼盘位于城郊之间，两人的房子都是140平米，据透露市场价格在300万人民币左右。（2012年8月11日新浪体育）
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号
四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题
细则所称的“赠与”是指如下情况：
（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、
中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
（3）收入的实地审核。实地察看、了解各项目分期楼盘开发情况（建筑面积、建筑结构等）、整体项目的销售情况（可销售面积、不可售面积、已销售面积及金额），核对房源销售平面图、商品房销售明细表，调查、询问夹层、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、夹层、停车位、地下室等的销售状况。
同时要将《建设工程规划许可证》中开发项目的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积、公共配套设施等信息及账面记载面积与实地开发面积核对，审核有无私改规划，增加可售面积，销售后不计收入问题。
此外，要实地察看未售面积和不可售面积的状况，审核是否存在已销售或视同销售而未作销售处理的情况，是否存在公共配套设施建成后有偿转让不确认收入的情况。
（4）调取开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同、协议，根据计提的销售佣金金额和比例反算销售额，与申报的预售收入和销售收入比对，寻找差异，并对照中介服务机构的销售明细表，审核有无分解开票、隐瞒销售收入等问题。
采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；
如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现（《国家税务总局关于印发的通知》国税发〔2009〕31号)。
（5）调取开发项目的《动迁房屋产权调换协议书》或回迁安置协议，抽取部分拆迁户进行调查，核实拆迁安置房屋的面积和补差价款的实际支付情况，审核房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，是否按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
（6）按法定程序到金融机构调取企业开户信息和企业主要负责人、销售负责人、财务负责人等相关人员的个人银行储蓄账户、信用卡账户信息，审核有无隐匿账外资金等情况。 《中华人民共和国税收征收管理法 》第五十四条 税务机关有权进行下列税务检查：（六）经县以上税务局（分局）局长批准，凭全国统一格式的检查存款帐户许可证明，查询从事生产、经营的纳税人、扣缴义务人在银行或者其他金融机构的存款帐户。税务机关在调查税收违法案件时，经设区的市、自治州以上税务局（分局）局长批准，可以查询案件涉嫌人员的储蓄存款。税务机关查询所获得的资料，不得用于税收以外的用途。
3.注意事项
（1）代收费用是否确认收入。对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转上房地产的收入。
（2）是否有未按规定时限确认收入。特别应注意未开具发票或未全额开具发票的，是否以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
（3）在审核转让房地产收入时，成交价格明显低于公允价格，又无正当理由的，可按前面确认视同销售的价格确定。对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而
发生补、退房款的收入调整情况进行审核，看是否按规定调整收入。
（4）产权未转移的处理。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
（5）土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收（《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]645号）。
（6）收入应按开发产品种类归类。转让房地产收入应区分普通住宅、非普通住宅（或和非住宅）收入。
（7）关于一条线、二条线、三条线
①《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条：
“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”。
②《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号十三条：“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定”。
③《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第一条：“纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额”
④《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第三条：“ 各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整”。 ⑤《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发
[2006]187号）：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。
“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额”。
⑥《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第十七条
清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（二）扣除项目及费用的审核
审核扣除项目是否符合下列要求：《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号） 第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：
(一)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
(三)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
(四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
(五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产
的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
(六)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
审核的具体内容：
1.取得土地使用权所支付的金额
（1）审核内容
取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
纳税人为取得土地使用权所支付的地价款包括：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
按照国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按照国家统一规定缴纳的有关的登记、过户手续费。房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
（2）审核重点
①审核取得土地使用权所支付金额的真实性
按照相关财务制度的规定，房地产开发企业取得土地使用权所支付的价款及按国家规定缴纳的有关费用应记入“开发成本—土地征用及拆迁补偿”科目。
在清算审核时，应结合房地产开发企业提供的土地使用权证、土地使用权出（转）让合同(或协议)、土地出让金票据、契税完税凭证、银行支付凭证及与政府相关部门的协议等，认真审核本期开发项目“取得土地使用权所支付的金额”是否真实、准确、完整，审核其受让土地面积是否准确，判定是否存在政府返还（补贴）、“以地补路”等情况。对存在“以地补路”的情况，应结合相关文件、协议和相关材料进一步审核其真实性。对以各种名义取得的与土地使用权有关的政府返还（补贴），应冲减土地成本或调整其相应的开发成本。
②审核取得土地使用权所支付金额核算的准确性
房地产开发企业确认取得土地使用权所支付的金额，必须以实际支付为前提。应结合房地产开发企业“开发成本—土地征用及拆迁补偿费用”、“预提费用”和往来帐等会计科目，审核房地产开发企业是否存在已预提尚未支付土地出让金而计入扣除项目的情形，如有应予以剔除；同时应注意是否存在将“房地产开发费用”记入“取得土地使用权所支付的金额”的情形，如有应予以剔除。
（3）注意事项
①土地使用权出（转）让价款核算的税会差异
在会计处理上，取得土地使用权支付金额以及土地征用拆迁补偿费等均应作为土地开发成本记入“开发成本—土地征用及拆迁补偿”科目。而现行土地增值税的政策规定，一方面在扣除项目上将“取得土地使用权所支付金额”从“开发成本—土地征用及拆迁补偿”会计科目剥离出来；另一方面在自用房土地成本上规定无论其在会计上如何核算，所支付的土地出让金，不得在“开发成本”中列支，在清算审核中应予以剔除。
②土地使用权所支付金额相关票据的确认
取得土地使用权的原始凭证主要包括：土地使用权出（转）让合同（协议）、土地出让金票据、契税完税凭证、银行支付凭证等等。
对房地产开发企业为取得土地使用权所支付的价款，应以实际支付为前提。
③关于土地闲置费
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）明确规定：
房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
2、土地征用及拆迁补偿费
（1）审核内容
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
（2）审核重点
①审核拆迁补偿费是否实际发生。向拆迁管理部门（拆迁办公室）了解拆迁政策，查阅《房屋拆迁许可证》、《房屋拆迁安置补偿协议》及《拆迁台账》，抽取其中部分拆迁户的资料，了解其补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积和安置地点，审核是否多列支拆迁补偿费。审核支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
在清算审核中，应将现金日记账、银行存款日记账与银行对账单进行比对，必要时按法定程序到有关银行查核企业银行存款账户、企业负责人和财务负责人等有关人员的储蓄账户、信用卡账户，检查资金支付的真实性及有无资金回流情况。
②注意是否存在将房地产开发费用记入土地征用及拆迁补偿费的情形，如有应予剔除。
（3）注意事项
①关于拆迁安置
房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
货币安置拆迁的，房地产开发企业应凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
房地产开发企业应建立拆迁安置户分户档案，主要内容包括：
A、房屋拆迁补偿安置协议；
B、房屋评估及测绘资料；
C、房屋拆迁补偿安置计算单
D、被拆迁房屋权属相关材料；
E、被拆迁人身份证明材料；
F、安置资金结算及交付证明材料；
G、其它有关材料。
审核上述拆迁资料，应注意其真实性、关联性与完整性，以确保拆迁安置成本准确扣除。 ②土地征用及拆迁补偿费核算的税会差异
在会计处理上，取得土地使用权支付金额以及土地征用拆迁补偿费等均应作为土地开发成本记入“开发成本—土地征用及拆迁补偿”科目。现行土地增值税政策因在扣除项目上将“取得土地使用权所支付金额”从“开发成本—土地征用及拆迁补偿”会计科目剥离出来，导致税法扣除项目中的“土地征用及拆迁补偿费”明显小于“开发成本—土地征用及拆迁补偿”会计科目中所记载的金额。
③土地征用及拆迁补偿费票据的确认
根据“实质重于形式”的原则，只要拥有证明该项费用发生的书面凭据（合同协议、收据），具备对方单位或个人签章要件，原则上予以认可。
对于支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证必须一一对应、真实发生。
在审核土地征用及拆迁补偿费时，对一些非发票性质的书面凭据（财政部门管理的行政事业性收款收据、村委会开具的收据、拆迁补偿款支付凭证等等），应通过相关合同、证明等资料，审核支付内容的真实性。
对财政部门管理的行政事业性收款收据，应认真审核票据所载款项是否确实为政府的收费； 对村委会开具的收据，应认真审核开发商与村委会签订的相关合同（协议）、村委会代开发商实际支付的有关凭据及村委会与农民（或第三方）结算的相关资料等等，以便确认开发商所支付款项是否真实、合法；
对拆迁补偿款支付凭证，应认真审核被拆迁户的分户档案和拆迁人的拆迁档案；对支付给拆迁指挥部款项应重点审核其过渡款项的去向。
4.前期工程费
（1）审核内容
前期工程费，是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
（2）审核重点
①对于前期工程费，主要根据合同约定的内容、取得的合法票据及对应的款项，审核前期工程费是否真实发生，是否存在虚列情形。同时要注意实际发生的费用如设计费是否与其开发项目相对应，如不对应则予以剔除。
②前期工程费一般发生在立项开工前，应严格对号入座，防止期间费用挤列本项目，如有予以剔除。
③对“三通一平”等支出的审核，应注意是否实际发生或是否多开票虚列成本的情形。具体审核方法参见建筑安装工程费的审核。
（3）注意事项
审核人员还应计算出前期工程费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。
4、建筑安装工程费
正常情况下，建筑安装工程费在房地产开发成本要素中所占的比重最大，对土地增值税税基的冲击力道最强。因此，审核其会计核算是否真实、合理显得尤为重要。从某种意义上讲，它应是土地增值税清算审核的“重中之重”，是清算审核的枢纽核心，也是检验清算审核成果的关键所在。
当前，该成本项目存在的问题很多，突出表现在人为扩大建筑安装工程成本，常见弄虚作假的手法有：开发商虚列“甲供材料”，人为加大建安成本；重复列支建筑材料发票；虚构工程项目、工程量，虚增扣除成本等等。
（1）审核内容
建筑安装工程费，是指房地产开发项目在建造过程中发生的各种建筑工程费用和安装工程费用。包括：纳税人将房地产开发项目出包给建筑施工单位所支付给承包方的建筑安装工程费用；纳税人自己建房所发生的列入开发项目工程施工图预算内的各项建筑安装工程费用。 法律、法规相关规定：
《中华人民共和国招标投标法》
第三条在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：
（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；
（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；
（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。
前款所列项目的具体范围和规模标准，由国务院发展计划部门会同国务院有关部门制订，报国务院批准。
法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。
《工程建设项目招标范围和规模标准规定》
第七条 本规定第二条至第六条规定范围内的各类工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：
（一）施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；
（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；
（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；
（四）单项合同估算价低于第（一）、（二）、（三）项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。
建筑工程施工发包与承包计价管理办法
工程发承包计价包括编制施工图预算、招标标底、投标报价、工程结算和签订合同价等活动。 第十一条 招标人与中标人应当根据中标价订立合同。
不实行招标投标的工程，在承包方编制的施工图预算的基础上，由发承包双方协商订立合同。 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定
建设工程价款结算暂行办法
建筑安装工程费的审查主要依据：建筑工程施工合同、建筑工程竣工决算书、房屋建筑工程竣工验收备案文档和市政基础设施工程竣工验收备案文档。
建筑工程施工合同：审查开发商与建筑商签订的建筑工程施工合同中合同价款包括的具体内容，重点看是否包括材料采购。
建筑工程竣工决算书：审核纳税人与建筑商的竣工决算书的具体分部分项的最终决算造价，计算出分部分项的相应经济技术指标（即单位成本），重点看是否存在做大决算规模，虚增决算造价。
房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案文档：通过该备案文档确定每栋楼的建设单位名称、建筑面积、工程用途（商铺、住宅、其他）、竣工验收日期、合同总价款、竣工验收组织实施情况（各专业组包括建筑工程、给排水工程、建筑电器安装工程、通风与空调工程、电梯安装工程等负责验收人员名单）、竣工项目审查内容及审查情况等。
（2）审核重点
根据有关规定，工程费用必须实际发生、凭证必须合法有效。对于纳税人自行“预提”、“暂估”的工程费用不能作为扣除项目列支，应予剔除。
①工程费用的实际发生额应当与工程结（决）算报告、审计报告、工程施工合同（变更设计追加工程补充协议）记载的内容相符，同时应当在项目所在地主管税务机关开具的建筑业发票；审核中如发现实际发生额高出工程施工合同，应重点核查其工程设计变更资料、施工现场签证资料、工程监理单位监理报告及“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案文档”，如无相应材料佐证，可视情形将超出部分从工程费中予以剔除。
②纳税人如自购建筑材料，应重点审核自购材料款有无在施工方开具建筑业发票的价款中重复列支；如发现重复列支，可要求纳税人提供自购建筑材料的详细清单，结合施工合同和工程结（决）算书，进行厘清和剔除。
【案例】某房地产企业将代施工方采购的空调、智能和新风系统的设备材料发票1823.71万
元列支开发成本；审核时通过核查该工程项目结算书，比对施工合同内容和设备材料使用情况，并与工程部人员约谈，查实结算造价中已经包含了该部分开支，从而将该部分重复结算的工程价款给以剔除。
③必要时，主管税务机关可参照当地同期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的建安工程造价指标，验证建筑安装工程费支出的合理性；如发现单位建安成本明显高于当地建筑安装工程费预警值10%以上的，应要求纳税人提供书面说明及相关材料佐证（独特设计的论证报备材料等、新型材料报备材料等），不能有效解释和佐证的，又无正当理由的，可按预警值进行计算扣除，或按征管法及实施细则的有关规定核定成本，或列入税务稽查，实施清算检查。
④纳税人采用自营方式自行施工建设或由关联方施工建设的，应当重点审核有无虚假结算、虚增工程项目、有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况，并调查开发企业的关联方，通过行业盈利水平比较、管理人员是否交叉任职、资金是否交互流转等方面对比分析，审核是否利用关联关系转移利润及通过代收代付转移销售收入或挤占开发成本。 ⑤主管税务机关可利用建筑业税收信息管理系统，对纳税人取得的建筑安装工程费与其施工方登记的建安项目开票信息进行比对，验证纳税人所取得建筑业发票的真实性与准确性。对大额（10万元以上）的建筑安装发票及材料发票，应按大额发票的审核程序进行重点审核，审查开具内容的真实性。
⑥在工程结算书审核方面，应重点注意是否存在重复结算、虚列工程项目、虚增工程量、随意加大工程单项定额单价等情形，对结算书中单项工程量过大、不合常理或单项工程结算单价过高的，应进行重点审核；在审核是否虚列工程项目、虚增工程量方面，可根据补充施工合同（协议）、施工现场签证材料和工程监理报告进行核对，与施工现场签证材料和工程监理报告不符的，应与纳税人在建设部门的备案材料进行甄别，并按规定予以剔除相应的建安成本；在审核是否随意加大、乱套工程单项定额方面，应侧重加强比对核查。由于工程结算是以省造价定额标准进行编制的，相应的分部分项工程造价均可在省造价定额标准中找到相对应的定额单价。如经征询，纳税人依然无法提供佐证材料且无正当理由的，可根据我省造价定额标准予以调整建安工程成本。
【案例】某房地产公司有一占地11万平方米的开发项目，检查人员对其工程结算采用重点抽查法，发现其挡石墙工程结算中体现共有10万立方的砌筑，工程量巨大，检查人员按墙高5米，深度1米进行测算，则该挡石墙总长度为20000米，即20公里，远远超出其实际挡土墙长度，与企业约谈时，企业无法自圆其说，从而发现其虚增工程量、做大工程价款。
【案例】某房地产公司有一相对独立的开发项目，审核其工程结算书时，发现有400多万元的小区广场增加签证工程，检查人员在企业无法提供现场签证单的情况，调取设计图纸结合现场查看进行工程量比对，结果发现其结算书中体现的签证面积比实际广场面积多出近两倍，在事实面前，企业随即承认工程量不实。
【案例】由于目前*省的工程预算和决算编制的计算标准均是取自《**省建筑安装工程费用定额》，可与*省造价定额标准进行比对，根据其结算书的项目编号均可在《**省建筑安装工程费用定额》找到定额单价。譬如：某房地产公司在工程结算中虚套定额单价，一樘金属固定窗套用定额75000元，对应的定额编号所查到的定额单价则仅为4300多元。
【案例】某房地产开发项目，建造有普通地下室1层（含人防），其相关结算资料较为齐全，但测算其造价指标时，却发现其单平方造价达到2609元，远远高于正常工艺标准下的造价指标（1800-2000元），检查人员随即与企业进行约谈，同时详细查看结算资料和工程进度审核表以及监理报告，发现存在一部分工程签证和材料供应单据未经监理签证，而企业无法证实其真实性。
【案例】审核人员在审核某一开发项目（12层小高层）时，发现该项目竣工结算书中列举
的主要材料用量远远大于同等施工工艺上的材料用量。该项目钢筋总用量1731吨，每平米用量72公斤，而同等工艺水平下的钢筋用量大概在50公斤左右；砼（混凝土）总用量22050立方米，每平米用量0.8立方，而同等工艺水平下的砼（混凝土）用量大概在0.35立方左右。由于建筑工程的施工工艺与设计图纸有非常紧密的联系，主材用量过多或过少都会造成工程质量的严重问题，经审核人员与该房地产公司的工程部交涉，工程部人员无法自圆其说，最后承认了加大主要材料用量来达到虚增工程量，做大工程结算价款的事实。
⑦在建安工程合同或协议的真实性审核方面，重点审核建安工程合同或协议是否在建设部门备案，是否存在“阴阳”合同、“错位”合同，是否与工程招投标中标书一致等，也可与施工单位到主管税务机关开具发票所备案的合同进行比对和印证。同时，对照有关合同款项支付的约定要求，审查企业资金支付情况，对长期挂账的大额应付款项，应到对方核实未付款项的真实性。
【案例】某房地产公司的施工许可证上记载的工程造价为3800万，而提供出来的施工合同记载价款却是5800万，税务审核人员要求其提供签订合同时的中标预算书，该房地产公司则无法提供，而之后工程部人员找出来的预算书是3800万。由此，不难看出5800万的合同是虚假合同。
【案例】**工程项目中商业银行装修工程合同金额9760000.00 元，实际结算9760064.09元，实际支付9278906.00 元,共装修3290.79平米,装修成本2819.66元/平米。房地产公司和**银行签订的销售总合同中规定装修装饰工程的工程款预算价为人民币3628906元，工程款最终结算价款以决算价为准，决算时应以预算单价为依据，并结合实际工程量确定。同时约定，装修应按银行审批通过的装修设计图纸进行，在装修过程中，若需要变更、新增、减少图纸施工内容的，房地产公司或其委托的单位应填写《工程签证单》并报银行审批通过后进行，银行在《工程签证单》上签证确认工程变更的内容，房地产公司在税务机关规定的时间无法提供预算具体资料和签证资料。和银行签订和实际履行的销售总合同并无增加装修的的任何费用，故商业银行装修工程合同金额9760000.00 元，实际结算9760064.09元，实际支付9278906.00 元,装修成本按装修装饰工程的工程款预算价3628906元确认，调减5650000元。
【案例】某房地产公司其他应付款科目上长期挂账，显示尚有1200多万未支付给A施工单位，而房地产公司的开发成本上已经列支了该笔欠款。税务审核人员发现该房地产公司在取得建安发票次日支付一笔往来款给A施工单位，该笔款项恰好与该笔挂账欠款的税款相符且银行转帐支票用途写明是税款返还；审核人员进而核查其工程竣工结算书和施工合同，发现进入成本的金额高出结算价款1200多万，经联查A施工单位，A施工单位并未将该笔1200多万作为收入处理。房地产公司与施工单位串通，利用多开建安发票多列支开发成本。 ⑧必要时，在工程造价的核实方面可引入中介机构审核机制，委托有资质的中介机构对房地产开发企业的建筑施工成本进行全面审核，并出具工程造价的审计报告书作为土地增值税清算审核的参考依据。
（3）注意事项
①关于开发企业为施工方代垫的水电费
在房地产开发过程中施工方发生的水电费，通常是由开发企业先行代垫，再由开发公司向施工企业收取，这部分代付的费用应作为往来款项进行核算。在清算审核中，应注意开发企业是否在 “建筑安装成本”或“开发间接费”中列支代垫费用，如有列支，应予以剔除。 ②关于装修费用
建设部2002年发布的《商品住宅装修一次到位实施细则》规定：商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号），房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。但应注意，房地产开发企业销售精装修商品房中是否包含电视机、电冰箱、洗衣机、电脑、床、沙发等家用电器和家具。电视机、电冰箱、床、沙发等家电、家具，不是规范意义上建筑装饰工程作业的装饰材料，不构成建筑实体，不能在“开发成本—建筑安装成本”中列支。纳税人列支的装修费用（特别是家电家具类），应按照《商品住宅装修一次到位实施细则》中的规定配置标准进行核查，不在规定标准内的不得列支。
③关于对房地产开发企业质量保证金的处理
房地产开发企业在工程竣工验收后，会根据相关合同约定或其他形式约定，扣留一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，该质量保证金会在以后年度支付。作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 ④验证建筑安装工程费支出是否异常
审核时，应参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否异常。
加强预警值管理，对超过建筑安装工程预警值的，应认真审核纳税人提供的规划立项、监理部门报告、施工变更图纸、工程预（概）算书、工程结（决）算书等材料，并重点开展纳税评估，责成企业如实申报；对明显高于预警值（超过10%），又无正当理由的，清算时可按预警值为基础核定扣除。（要有关键性证据突破）