旅游地产
依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,可称为旅游房地产.较之一般的住宅,旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。
模式：如产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、 shopping mall 等等
其中，以别墅开发为主流，已经引起地产界的广泛关注；产权酒店即将迎来大规模推广的时期；与商业地产结合的中央游憩区、滨水休闲区、餐饮街区、娱乐街区、古文化古建筑街区、 shopping mall 等，已经成为城市休闲餐饮娱乐及购物的主力消费场所；而旅游小城镇开发及旅游城市开发——这种将旅游区域开发与城市经营全面结合的旅游地产提升模式，已经出现，并逐渐走向流行。
旅游地产分类
1）旅游景点地产
主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间；
2）旅游商务地产
主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；
3）旅游度假地产
主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等；
4）旅游住宅地产
主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。
购买动机：
1、 追求个人舒适的动机，在钢筋水泥的丛林中生活久了的城市人急切想逃离，但
由于工作、学习、生活等方面的约束，他们大都不得不呆在城市中，而大自然
中宁静的环境以及得天独地方病的生态资源能陶冶人的精神生活，使人的身心
得到净化，深深的砐引着这类人群。
2、 偏爱动机。许多人在工作之余休闲之时偏爱休闲娱乐，希望身心能得到充分的
放松。
3、 显耀动机。购房人在选择住宅时，格外重视因购买而表现出来的社会象征意义，
希望能借此购买行为来体现身份。
4、 投资动机。这种绝版的风景区的别墅是卖一套少一套。资源是不可再生的，一
些因为休闲度假而引发的额外回馈格外受到投资者的关注。
旅游地产的开发模式
一、以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发
这类住宅以为本地置业者提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。拥有旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件。 此类房地产又可分三类：
1）直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅。
2）在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅。这类房地产不依附现有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。 此类房地产以华侨城为典型代表。
3）与旅游景观开发二位一体的房产开发。此类房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。
二、以旅游度假为目的的度假房地产开发
休闲度假是此类房地产最大的特点，为旅游接待链条上重要的一环，多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。既依托现有的优秀旅游资源旅游景区，又投入休闲度假设施设备的建设，大力营造旅游度假氛围。开发商以为异地置业者提供第二居所度假休闲为目的，业主以度假置业和投资置业为目的。一时间重新热火的海南景观住宅多属此种模式。
三、以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店
这类酒店紧紧围绕旅游六要素中的“住”做文章，以为游客提供住宿为主要功能，后来增加了娱乐、会议等功能，多建在旅游、商务发达或会议较多的大中型城市。
四、与旅游相关的写字楼
以写字楼的面目在旅游资源丰富的城市出现，专为旅游企业如旅游社、旅游咨询机构等提供集中办公的场所，既方便本城居民出游，也方便外地来游游客。此类房地产目前比较少见，但已有涉猎。西安旅游集团开发的西安大厦即属此类旅游房地产。
五、以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发
这类房地产多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。如万达在昆明的房地产开发。是集旅游度假、大型休闲体育设施、低密度产权式酒店、别墅等为一体，兼具第一居所和第二居所功能的大型综合度假休闲社区。实际上，华侨城、宋城旅游房地产开发也都是大型综合性旅游房地产开发。
旅游地产产品
1）分时度假
分时度假从实质上看，是介于房地产产品和酒店产品之间的一种中间产品。旅游地产中分时度假酒店（公寓）就是加入了分时度假交换体系的“时权酒店”。在我国现阶段，分时度假产品中的各方主体发展不平衡，
全国可发展分时度假的
产品有上千处，但专业的销售商不到20家，真正在运作点数制进行交换的系统更是屈指可数。分时度假在全球的稳健发展已经预热了中国市场。
2）旅游主题社区
深圳华侨城在深圳成功开发了世界之窗和民俗文化村项目，谙熟主题公园和配套住宅的旅游地产开发模式
3）度假村
如大连万达也要在昆明滇池风景区开发大型的旅游度假项目，项目集旅游度假、大型休闲体育设施、低密度产权式酒店、别墅等为一体，是一座按照国际标准建设的大型综合度假休闲社区。
4）产权式酒店
产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。
华侨城的开发模式
华侨城先后建成世界之窗、锦绣中华、中华民俗村、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游城，为自己创造出区域性旅游资源优势，再以此为依托，开发高质量的旅游主题房地产。华侨城是先由旅游起步，旅游“带靓”环境，环境带旺地产，地产促进华侨城全面发展，是旅游与房地产良性互动的典型。
独具特色的经营模式
1.深圳华侨城模式：旅游+房地产
经过二十多年实践，华侨城成功开创了一种旅游与房地产结合发展的全新而独特的经营模式——“华侨城模式”，即通过旅游业的扩张营造良好的社区环境和品牌，提升了房地产项目的整体价值，同时利用房地产快速盈利的特性促进旅游业务的良性发展。华侨城在深圳先后建成世界之窗、锦绣中华、中华民俗村、欢乐谷等四个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游城，为自己创造了区域性旅游 再以此为依托，开发高质量的旅游主题房地产。
华侨城模式主要包括以下要点：
1）秉承“在花园中建城市”的开发理念，注重生态人文环境和基础设施的配套，坚持以人为本的超前科学规划，坚持先规划后建景区和住宅的方针；
2）旅游和房地产综合开发，先由旅游起步，旅游带靓环境，环境带旺地产，地产促进全面发展；
3）以资源整合为核心，崇尚旅游功能和居住功能混合布局，形成住宅、商业、酒店、办公、旅游观光、休闲娱乐、文化会展等诸多产业的良性互动，通过差异化的大型、成片综合社区的开发和运营，满足人们对现代优质生活的创想和追求。
目前华侨城模式已有三种具体形式。经过多年的探索与发展，目前华侨城模式已经衍生出三种具体的模式，即欢乐谷模式、三洲田模式、欢乐海岸模式。
2.华侨城模式的成功源自强大的竞争优势
华侨城旅游+房地产的独特经营模式被事实证明是成功的，不为夸张地说，华侨城开创了旅游与房地产良性互动的经典范例。
1）强大的实力、诸多的融资平台以及经营特殊性能充分满足大规模成片开发产生的巨额资金需求。
2）大规模成片综合开发的特性带来了大量的低成本土地储备且未来升值空间巨大。
3）先由旅游起步，通过旅游业的扩张营造良好的社区环境和品牌，从而迅速提升房地产项目的整体价值，并获得可观的房地产溢价。
五、代表项目
（一）国内代表项目
◎案例一：
深圳华侨城
项目类型 旅游住宅地产
开发模式 以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发
投资开发商 深圳华侨城控股股份有限公司（国有大型）
总占地面积 4.8平方公里
旅游/地产占地面积 旅游（四大主题公园）占地约103万平方米
开发背景 1985年，经国务院批准，华侨城集团开始规划开发深圳西边的一块荒地。 物业类型 主题公园，别墅、度假酒店、多层、小高层、高层、写字楼，配套（艺术中心、广场湿地等）
◎解读华侨城
1、开发思路：先旅游项目，提升版块土地价值、升值空间和知名度，使生地变熟地，然后投资房地产。
2、获利模式：前期靠旅游项目获利（门票经济），后期靠地产项目获利。旅游和地产项目的获利比例月为2：3。
3、产品规划：就目前整体华侨城的开发和布局分析，我们看出，以五大成熟地产项目为中心，教育培训、文化艺术、商业休闲街、写字楼、医疗、主题公园等为大配套，形成了独立的华侨城生活圈，如下图：
四大主题公园规划情况：
1、锦绣中华：按中国区域版图分布，是中国自然风光和人文历史精粹的缩影。景点分为古代建筑、山水名胜和民居民俗三大类，有万里长城、秦兵马俑、圆明园、布达拉宫，有泰山、长江三峡、名塔、名楼以及具有民族风情的地方民居等80多处景点。
2、世界之窗：景区按世界地域结构和游览活动内容分为世界广场、亚洲区、大洋州区、欧洲区、非洲区、美洲区、现代科技娱乐区、世界雕塑园、国际街九大景区，内建有118个景
点：埃及金字塔、阿蒙神庙、柬埔寨吴哥窟、美国大峡谷、巴黎雄狮凯旋门、梵蒂冈圣彼得
大教堂、印度泰姬陵、澳大利亚悉尼歌剧院、意大利比萨斜塔等。荔枝园里有五十多尊世界名雕，如有"约翰?施特劳斯纪念碑"、"掷铁饼者"、"阿波罗太阳神"、"思想者"等。景区内有高架单轨环游车、游览车，古代欧式马车、吉普赛大篷车、老爷车，单桨木船、橡皮筏等多种趣味的观赏活动设施。
国际街商业服务区以欧洲、亚洲、伊斯兰等民居建筑风格为主体，集教堂、集市、街道于一处，供游人小憩和购物。
3、民俗文化村：是中国第一个荟萃各民族民间艺术、民俗风情和民居建筑于一园的大型文化旅游景区，内含 22 个民族的 25 个村寨，均按 1：1 的比例建成。通过民族风情表演、民间手工艺展示、定期举办大型民间节庆活动，如华夏民族大庙会、泼水节、火把节、西双版纳风情月、内蒙古风情周等。
4、欢乐谷：欢乐谷占地面积 35 万平方米，是一座融参与性、观赏性、体验性、娱乐性、趣味性于一体的大型高科技现代主题乐园。欢乐谷景区由陆公园和玛雅水公园两部分组成。陆公园分为八大主题区，包括西班牙广场、卡通城、冒险山、欢乐岛、金矿镇、香格里拉森林、阳光海岸、飓风湾。拥有各种参与性项目近百个，包括世界最高落差的“激流勇进”、中国第一座悬挂式过山车“雪山飞龙”、中国第一座巷道式“矿山车”、中国第一座“完美风暴”、中国第一辆“仿古典式环园小火车”、亚洲最高、中国第一座“惊险之塔”——太空梭、亚洲首座集视觉、听觉、触觉为一体的四维影院、中国首个大型水上实景表演《欢乐水世界》。
4、营销策略：
据上图，华侨城的开发是“旅游带旺地产，地产返哺旅游”的良性循环模式。
旅游上：1）“白地造景”，吸引游客：创造“亚洲之最”和“世界之最”的主题公园吸引全国游客。 2）鸿篇巨制，留住游客：《创世纪》、《千古风流》、《高山流水》等文化演出留驻游客，创造再消费过程。
地产上：1）注重超前的产品规划，以优美的环境和完善的配套使产品本身具备了极强的竞争力。2）制造概念，形成强大品牌认知。以波托菲诺等项目的典范成就了华侨城作为深圳人“放心、梦想、品位、面子”的居住选择。
【案例启示】
本案例最大的启示是，告诉我们旅游地产可以：
平地造景，即制造景观，制造主题，制造文化。就是把有吸引力的东西搬到有情趣的人聚集的地方来。
先旅游升值地块，然后开发地产，从而降低风险，提高利润。
制造文化动态元素。没有文化，造一些假模型出来，也不能经常吸引别人过来，让旅游资源活起来，最好的办法是注入文化元素。
◎案例二：
杭州宋城
项目类型 旅游度假地产
开发模式 以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发
投资开发商 杭州宋城集团有限公司（民营）
总占地面积 32万平方米
旅游/地产占地面积 旅游（专指宋城）占地约 万平方米
开发背景 1995年，依靠杭州西湖的旅游资源和人气，以大宋文化为主题， “清明上河图”为蓝本，建造杭州宋城主题公园。
物业类型 主题公园，度假别墅、配套
◎解读宋城
1、开发思路：先旅游项目，提升版块土地价值，然后投资景观地产。
2、获利模式：前期靠旅游项目获利（门票经济），后期靠旅游+地产项目获利。旅游和地产项目的获利比例月为5：3。
3、产品规划：宋城目前主要规划是“山、海、城”：“山”指龙泉山，为江浙第一高峰，是集森林旅游与山地会议中心功能于一体的休闲度假胜地；“海”指中国渔村，是中国最大的原生态海洋文化旅游项目；“城”指以杭州为中心的城市休闲旅游，包括休博园、宋城和山里人家。
旅游项目 宋城主题公园：《清明上河图》再现区、九龙广场区、宋城广场区、仙山琼阁区以及南宋皇宫区、南宋风情苑区等部分。
杭州乐园（休博园）：荷兰村主题公园、马可?波罗主题公园、生态公园、山里人家四个主题公园；一个9洞高尔夫球场、一个水上高尔夫球练习场和一个18洞的迷你高尔夫球场，10个网球场。
美国城：按1：1建造了白宫，南草坪、玫瑰园、总统山、华盛顿纪念碑、迪斯尼圣诞街、丘比特邮局、漂流河婚庆教堂、印第安村落、夏威夷、快乐堡和华盛顿纪念碑。 龙泉山：绝壁奇松、龙泉大峡谷、七星潭、、黄茅尖、、瓯江源。
中国渔村：海洋生态。
地产项目 第二居所：荷兰水街私人酒店、地中海公寓、威尼斯商业街、绿野山庄 第一居所：地中海别墅、苏黎士小镇。
文化教育项目 幼稚园、小学、初中、高中，双语实验部（1－9年级）、雅思特色班。
4、发展策略
1）1995年：复制“清明上河图”，宋城公园成功。
区位资源上，宋城根植于杭州版块的历史沃土，又依托以大上海为中心的华东经济圈，只要找到消费者承受能力与公园给予的回报相称这一结合点（也就是公园的品味、档次、文化内涵等要真正让游客觉得钱花得值）即可成功。
从大环境上，当时杭州以观光为主的传统旅游方式已渐显不足，高品味的人文景观可以起到积极的互补作用。
基于以上思想，以“清明上河图”为蓝本，创建了融合浓郁宋文化和杭州地域特色表演的主题公园——宋城，并提出“给我一天，还你千年”宣传口号，获得成功。
2）1999年：杭州乐园定位模糊，遭“冷遇”。
宋城集团继成功开发宋城主题公园之后，又相继开发了美国城和杭州乐园两大主题公园。 美国城依宋城而建，在空间上与宋城是一个“组团”，客源有一定保障。杭州乐园是“主题公园群”，是一个集旅游、观光、休闲、度假、居住等功能为一体的综合性项目。
杭州乐园因为消费者心目中的形象并不清晰。多数人对“乐园”有一个先入为主的心理定势，来了以后便有些失望。所以，杭州乐园开业以来，营业额和品牌知名度及美誉度并未达到预期目标。
3）2005年：借势休博会，整合休闲旅游第一城。
2005年6月18日，为迎接在杭州举办的“2006世界休闲博览会”，杭州乐园闭园整改，纳入“世界休闲博览园”建设。由单一主题公园到复合型主题公园升级换代。
【案例启示】
本案例启发我们，做旅游地产可以：
挖掘文化元素，无限放大成主题，然后对接相关旅游产业。该案例的成功就是拿和杭州相关的大宋文化做主题，制造一系列景观和娱乐、饮食、剧目等欣赏和体验性的产品。
可以把房地产品做成景观，景房一体。宋城很多地产都是就地势位置，设计成个性鲜明的山地别墅。
文化主题要单一、要能支撑地产开发。杭州乐园的失利就是因为主题太复杂，如果不是其已有的品牌和后期巨大的投入改造，当是极大的失败。
社会、关系营销对旅游有巨大推动作用。宋城集团和政府合作，“2006世界休闲博览会”的社会营销对品牌产生了巨大影响。
附、华侨城和宋城项目的比较
项 目
◎案例三：
碧海蓝天（三亚）
项目类型 旅游度假地产、旅游住宅地产
开发模式 以旅游度假为目的的度假房地产开发。
投资开发商 三亚金海旅业有限公司
总占地面积 7万多平方米
旅游/地产占地面积 地产14万平方米
开发背景 三亚湾规模最大的楼盘，位于金鸡岭路与三亚湾路交汇地带， 东临城区繁华，西界城郊清幽，南面融入大海，北面呼应远山，是居家和度假的胜境。是目前三亚最大型、低密度高层滨海度假社区，为新世纪中产阶级打造了最浪漫“第二居所”。
物业类型 高层海景豪宅
◎解读碧海蓝天
1、开发思路：依靠和大海邻近的区位优势，直接开发度假产品，以完全产权形式出售。（三亚湾路与后方解放路分属三亚的景观主轴和交通主轴；穿行解放路的市政公交通达市区各地，而三亚湾路作为核心旅游大道，与亚龙湾、大东海、鹿回头、天涯海角、南山寺等各景区相连，相映融汇成璀璨的三亚风景带，并且与凤凰机场、国际码头、三亚火车站、东西线高速路快捷沟通。）
2、获利模式：直接产权出售。
3、产品规划：
休闲项目 海景豪华会所：面积4300㎡。有休闲大堂、美食城、花园酒吧、美容中心和健身房。
温泉泳池、网球场、羽毛球场和篮球场。
地产项目 海星阁、海月阁、海日阁、海辰阁、海虹阁、海风阁、海云阁、海霞阁、海晖阁、中海风阁： 20-28层/从一室一厅到五室三厅不等，有平层、复式、三错层多种/共3082套、20～325平方米不等。
生活配套 架空层睦邻会所：各高楼首层均设置成架空休憩空间，整个社区的平面由此融为一体。四面开敞，围栏护佑。业主可在此饮茶、聊天、健身、享受棋牌乐趣。
休闲广场、室外老龄活动中心。
大型地下停车场。
4、建筑布局和园林：碧海蓝天的轴线关系，恰好和七星北斗的天体布局关系一致。代表吉祥之意。
【案例启示】
本项目主要是依靠区位的地理优势，很好的利用“大海”资源，最大的启发是：
根据地理旅游资源设计产品很关键。比如户户望海的户型理念、七星北斗的布局理念等。 ◎案例四：
海南博鳌版块（旅游商业地产）
◎解读博鳌
1、区位：博鳌镇位于海南省东部琼海市，自然资源丰富，景色优美。博鳌得天独厚的水资源起源於丛林密布的五指山，那里的清溪汇入万泉河，河水绕过丛林巨石，贯穿琼海市，最
终在东岸流入南海。在入海前，万泉河先後与龙滚河及九曲江汇合。建有“博鳌亚洲论坛”会址，云集区内各国显要共商有关亚洲发展的事宜。博鳌亚洲论坛首次会议於二○○○年十一月举行。
2、交通：东线高速公路贯穿博鳌地区，从海口出发乘车南行，约一小时便可到达博鳌，而从南面三亚出发，则需要约两小时车程。
3、景观：博鳌旅游风景区、红石岩景区、七宝莲池、海南琼海乐城 、玉带滩。
4、规划：博鳌是博鳌亚洲论坛(BFA)的永久会址，两年内，将有8亿元人民币投资在BFA的特别规划区内，包括国际会展中心，论坛酒店，别墅度假区，高科技通迅智能化系统及其他商业、娱乐业设施。建成后的博鳌将具有完善、多功能的旅游设施、服务设施及市政基础设施，形成整体年接待能力超过300万人的规模，跻身世界一流的会议及休闲度假胜地。10年内，这里还将建成25座四星级以上的酒店、5座高尔夫球场以及不同风格的温泉别墅区，加上配套的旅游、休闲、娱乐、体育、购物等设施将陆续完成。
二、博鳌已开发旅游地产项目：
酒店 博鳌金海岸温泉大酒店 位于博鳌镇/五星级商务度假型酒店/336间豪华客房、各式套房及风格各异的别墅群等。
博鳌菲索特大酒店 位于东屿岛/四星级商务度假型酒店/437间客房典雅精致,并附有5所风格不同的中西餐厅。
博鳌海航度假酒店 位于海南省琼海市万泉河入海口博鳌旅游开发区内/客房146间（套）/会议室/餐厅
高尔夫 博鳌高尔夫球场乡村俱乐部 位于水平如镜的万泉河河口一个小岛上/占地7亩、36洞(72标准杆)。
博鳌亚洲论坛国际会议中心高尔夫球会 总面积达106822平米/人工湖面积达76550平米/全场18洞72标准杆,球道总长度7129码。
综合 博鳌亚洲风情广场 位于博鳌镇海滨街西侧博鳌水城内，占地81.4亩/有生态停车场、旅游购物街、餐饮中心、演艺中心、中型酒店。
博鳌蓝色海岸 位于博鳌亚洲论坛特别规划区内/占地61万余平米，总建筑面积13.8万平米。一期度假别墅115幢。
观光 博鳌海洋馆 位于博鳌亚洲风情广场内。
地标
建筑 博鳌亚洲论坛国际会议中心 位于博鳌水城内的东屿岛上/3.8万平方米/三层楼的会议中心，分别设有圆形国际会议厅、中小会议室、多功能厅、贵宾厅、展览厅、新闻中心、演艺厅、商务中心及配套设施。3千多平方米的国际会议厅，可容纳2000人开会。会议中心一楼，东屿宴会厅可容纳1500人同时就餐，环宴会大厅有20个可容纳50人至200人的小会议厅。
【案例启示】
博鳌的商务旅游地产开发给我们的启发是：
旅游地产开发要和区域规划、政府经济规划、地方形象联系起来。博鳌和三亚相比，海岸旅
游的资源相对欠缺，品牌也没知名度，但短期内创造的神话，就是博鳌成了“博鳌亚洲论坛”永久性会议地址。国际会议的号召力、国家的关注力、政府的支持力，共同创造了博鳌“商务旅游”概念的注意力。以此为机会，大力经营会展、会务活动，打造成了商务休闲旅游之城。
全国性、国际性或行业性的年会活动，是提升和打造旅游地产品牌的好方法。值得注意的是，至少要有一个有号召力的活动。
◎案例五：
安徽华商山庄
项目类型 旅游度假地产
开发模式 以旅游度假为目的的度假房地产开发。
投资开发商 安徽省投资集团、黄山徽州文化旅游集团有限公司
总占地面积 7万多平方米
旅游/地产占地面积 地产14万平方米
开发背景 是安徽黄山市规模最大的一个旅游地产项目。拥有312亩自然景区，建筑面积80700平方米。由单身公寓、高档别墅、星级酒店和综合配套服务区等组成，容积率小于3%，绿化率达85%以上。是安徽省“十五”重点项目，总资产100亿元。
物业类型 度假公寓、休闲别墅、度假酒店、配套
◎解读华商山庄
1、区位：该项目位于黄山市徽州区境内，205国道旁边。其周边半小时车程内，有花山迷窟、棠樾牌坊群、唐磨古村、呈坎古村等丰富的旅游资源。是千岛湖—歙县—黄山，黄金旅游线的交通要道。
2、环境：借助黄山、杭州（30分钟车程）两地充足旅游客源。据统计，黄山每年有800多万游客，而杭州每年有2500万游客，若有1/3的杭州游客通过即将开通的杭徽高速公路去黄山旅游，将使黄山的游客量增加一倍。酒店的入住率相对来说有更大的保证。
3、交通：走杭徽高速公路从该项目东至到杭州只需约2小时，西至黄山景区50分钟车程，距黄山机场、火车站均20分钟车程。
4、物业规划：
产品名称 物业类型 总建筑面积 项目说明
徽州文化园 旅游景点 包含“五凤楼”、“五凤戏鱼池”、“文昌阁”和“牌坊群”等景点
无梦心园 养身度假公寓 42000平方米。39幢，约880套 养身度假型幽雅山水公寓。
雪岩山庄 休闲别墅 5700平方米。26幢 商界精英顶级休闲别墅
溪水华庭 四星级度假酒店 18000平方米。5幢400余间。 四星级旅游、商务产权式酒店
一水半街 配套商业街 中西餐厅、咖啡厅、茶社、购物、会议、健身、休闲、娱乐等配套及山庄物业管理中心。
5、获利方式：轻旅游，重地产。度假公寓采取独立产权销售给投资者，投资者再将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的10天免费入住权。首付2万元起，月供数百元。休闲别墅独立产权出售。100万元起。度假酒店首付6万元，酒店还贷，保底租金，上不封顶。
6、营销概念：1）是中国社会科学院、中华工商时报社确定的中国民营企业家“黄山论坛”永久会址。2）黄山国际旅游度假区的一部分。华东地区“休闲养生、旅游度假”的综合生态园。
【案例启示】
本项目的启发有：
旅游项目开发要和景区整体形成差异互补。本案作为黄山国际旅游度假区的一部分，利用黄山旅游资源的唯一性和不可复制性，作为项目投资的增值利益点，实现了“黄山观光，华商休闲”的差异化定位。产品设计上有别墅、酒店、公寓三种物业形态，满足不同需求，降低了经营的风险。
利用会议活动的营销方法。本项目实现了关系营销，使其成为中国社会科学院、中华工商时报社确定的“中国民营企业家黄山论坛”永久会址，对本案品牌有显著的提升，为投资者树立了信心。
◎案例六：
金罗马皇家森林别墅
项目类型 旅游住宅地产
开发模式 以旅游度假为目的的度假房地产开发。
投资开发商 皮卡王集团
总占地面积
旅游/地产占地面积 地产 万平方米
开发背景 地处浙江东阳市南山国际文化园内，背靠占地5000多亩的南山、笔架山森林公园。以‘给你一个皇家贵族的家’作为开发理念，体现了独特的欧洲建筑风格；内配套有影视文化中心、皇家休闲亭、皇家会所、皇家幼儿园及学校、健身场所等。
物业类型 别墅
◎解读金罗马皇家森林别墅
1、区位：金罗马皇家森林别墅所处的南山国际文化园，地处东阳市区。东阳位处浙江腹地，东界义乌市，南与磬安、永康市毗连，北与诸暨市、嵊州市接壤，处于浙江经济发展腾飞的中心地区，区位优势明显。
2、交通：交通便利，离市中心二分钟车程，离杭州一个半小时车程，离金华约四十分钟车程，离义乌不到十五分钟。
3、景观：笔架山下“三湖映日”的风景。
4、规划：园区规划总体上呈现出“二轴、二环、四区”的分布特点。两轴—指金罗马广场入口处至南山野生态森林公司的南北景观轴；由西南的元宝湖、月亮湖向东面的金罗马国际明星园区延伸的景观轴；二环—指园区交通环路和明星园区的生活环路；四区—指金罗马皇家森林别墅园区（国际明星园）、国际影视文化产业园区、历史文化园区、森林生态园区。金罗马皇家森林别墅园区（国际明星园）包括功能岛、“V”型绿化系统、如卓别林名人苑、戴安娜名人苑、伊丽莎白名人苑、华盛顿名人苑。
国际影视文化产业园区融中西皇家文化及建筑风格为一体的国际影视文化中心。通达有序、路景相连、适度分流的道路交通系统 道路规划充分考虑到了自然景观、人文景观、历史景观和皇家建筑之间的规划与布局关系，以“二环”为主要贯穿网络，配套通达有序、路径相连，适度分流的道路交通系统。
5、物业规划：
销售物业 豪华别墅 每套建筑面积482平方米—690.7平方米/9种户型
超豪华别墅 每套建筑面积375平方米—1003平方米/9种户型
总统式超豪华别墅 每套建筑面积1080平方米—1288平方米/11种户型
配套物业 巴黎风情街
金罗马皇家广场 是金罗马皇家别墅园区内文化、娱乐、休闲、会友和公众活动的中心广场。
体育健身场所 网球场、壁球场、羽毛球场、蓝球场、泳池等
皇家幼儿园及学校 聘请国内外一流的教育专家，联合国内著名高校及幼儿园，全孩子提供国际先进的教育培养。
金罗马皇家会所 内设明星俱乐部、健身中心、中西餐厅、影院、欧式酒吧及商务中心等
金罗马皇家休闲亭
高尔夫练习场 满足业主健身需求
金罗马国际影视文化中心 是国内影视机构、剧组及演员进行影视创作、影视文化交流、场景拍摄、演艺活动的地方。
【案例启示】
本项目的启发是：
挖掘历史文化，放大作为卖点。该项目在策划包装上打“笔架山”的牌，把她说成是“风水山，是皇山”。可以人才辈出，是一块黄金地、富贵地。住在这里龙脉，山脉，水脉，树脉，脉脉齐全，天人合一，是风水宝地。
规划时目标群体要明确。该项目距离横店近，主要目标群就是有钱的影视明星、演艺界人士。 ◎案例七：
四川蓥华山
项目类型 旅游度假地产
开发模式 以旅游度假为目的的休闲、度假房地产开发。
投资开发商 宏达集团
总占地面积
旅游/地产占地面积
开发背景 蓥华山景区属于龙门山国家地质公园，于1986年开始开发，但旅游产业未形成规模。
物业类型 别墅、酒店等
◎解读蓥华山
1、区位：蓥华山位于四川省什邡市境西北，距市区37公里，景区范围115平方公里。地处市域西北，与绵竹、茂汶、彭州相连，地处川西平原与青藏高原的过渡地带（龙门山构造带）上，山顶海拔3160米，最高海拔3900米，最低海拔871米。
2、资源：优势是具有一定的独特性，高山自然景观较丰富。在海拔3000米以上，有高山草甸、高山野玫瑰、杜鹃林、原始森林以及冰雪资源等，蓥华山峡谷神奇险峻，天象景观变幻莫测。四季旅游资源的概念清晰，春赏杜鹃、赏春水，夏游高山观景、滑草、避暑，秋观红叶，冬看雪景。同时什邡本地是禅宗八祖――马祖的故乡，具有很好的文化底蕴。劣势是蓥华山位于龙门山脉，有银厂沟、欢乐谷、九顶山、九龙沟等多景共存区；独特资源的可进入性差。
3、开发策略：
4、物业规划：
一期 金莲池运动休闲娱乐区 滑雪场、游客接待中心和峡谷亲水游憩区 吸引周边地区（主要是成都、重庆等地）的城郊休闲旅游，把蓥华山的人气带动。
二期 开发高山景观区域，核心打造禅境 高山杜鹃、高山野玫瑰、原始冷杉森林、高山草甸等。 把蓥华顶作为整个景区的核心、高潮、亮点。可以说，通过极致化、体验化、娱乐化打造文化氛围，达到旅游者体验的极致。
三期 形成整个景区的交通大环线 黑松林－野牛沱的索道建设 缓解滑雪场客运，解决目前滑雪场公路的交通瓶颈。
四期 休闲、度假、会议和旅游房地产（分时度假酒店、产权酒店、产权别墅） 挖掘肖家大坪和峡马台地价值，开发文化型度假会议区 烘托禅文化品牌，形成景区的重要盈利点，升整个项目土地开发价值。
5、获利方式：旅游和地产结合。
【案例启示】
本项目的启发是：
文化和地产结合，古老禅文化演绎新地产。该项目注入禅文化，情景化、体验化演绎，形成“景观＋文化”模式。
旅游地产
依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,可称为旅游房地产.较之一般的住宅,旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。
模式：如产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、 shopping mall 等等
其中，以别墅开发为主流，已经引起地产界的广泛关注；产权酒店即将迎来大规模推广的时期；与商业地产结合的中央游憩区、滨水休闲区、餐饮街区、娱乐街区、古文化古建筑街区、 shopping mall 等，已经成为城市休闲餐饮娱乐及购物的主力消费场所；而旅游小城镇开发及旅游城市开发——这种将旅游区域开发与城市经营全面结合的旅游地产提升模式，已经出现，并逐渐走向流行。
旅游地产分类
1）旅游景点地产
主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间；
2）旅游商务地产
主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；
3）旅游度假地产
主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等；
4）旅游住宅地产
主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。
购买动机：
1、 追求个人舒适的动机，在钢筋水泥的丛林中生活久了的城市人急切想逃离，但
由于工作、学习、生活等方面的约束，他们大都不得不呆在城市中，而大自然
中宁静的环境以及得天独地方病的生态资源能陶冶人的精神生活，使人的身心
得到净化，深深的砐引着这类人群。
2、 偏爱动机。许多人在工作之余休闲之时偏爱休闲娱乐，希望身心能得到充分的
放松。
3、 显耀动机。购房人在选择住宅时，格外重视因购买而表现出来的社会象征意义，
希望能借此购买行为来体现身份。
4、 投资动机。这种绝版的风景区的别墅是卖一套少一套。资源是不可再生的，一
些因为休闲度假而引发的额外回馈格外受到投资者的关注。
旅游地产的开发模式
一、以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发
这类住宅以为本地置业者提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。拥有旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件。 此类房地产又可分三类：
1）直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅。
2）在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅。这类房地产不依附现有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。 此类房地产以华侨城为典型代表。
3）与旅游景观开发二位一体的房产开发。此类房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。
二、以旅游度假为目的的度假房地产开发
休闲度假是此类房地产最大的特点，为旅游接待链条上重要的一环，多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。既依托现有的优秀旅游资源旅游景区，又投入休闲度假设施设备的建设，大力营造旅游度假氛围。开发商以为异地置业者提供第二居所度假休闲为目的，业主以度假置业和投资置业为目的。一时间重新热火的海南景观住宅多属此种模式。
三、以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店
这类酒店紧紧围绕旅游六要素中的“住”做文章，以为游客提供住宿为主要功能，后来增加了娱乐、会议等功能，多建在旅游、商务发达或会议较多的大中型城市。
四、与旅游相关的写字楼
以写字楼的面目在旅游资源丰富的城市出现，专为旅游企业如旅游社、旅游咨询机构等提供集中办公的场所，既方便本城居民出游，也方便外地来游游客。此类房地产目前比较少见，但已有涉猎。西安旅游集团开发的西安大厦即属此类旅游房地产。
五、以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发
这类房地产多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。如万达在昆明的房地产开发。是集旅游度假、大型休闲体育设施、低密度产权式酒店、别墅等为一体，兼具第一居所和第二居所功能的大型综合度假休闲社区。实际上，华侨城、宋城旅游房地产开发也都是大型综合性旅游房地产开发。
旅游地产产品
1）分时度假
分时度假从实质上看，是介于房地产产品和酒店产品之间的一种中间产品。旅游地产中分时度假酒店（公寓）就是加入了分时度假交换体系的“时权酒店”。在我国现阶段，分时度假产品中的各方主体发展不平衡，
全国可发展分时度假的
产品有上千处，但专业的销售商不到20家，真正在运作点数制进行交换的系统更是屈指可数。分时度假在全球的稳健发展已经预热了中国市场。
2）旅游主题社区
深圳华侨城在深圳成功开发了世界之窗和民俗文化村项目，谙熟主题公园和配套住宅的旅游地产开发模式
3）度假村
如大连万达也要在昆明滇池风景区开发大型的旅游度假项目，项目集旅游度假、大型休闲体育设施、低密度产权式酒店、别墅等为一体，是一座按照国际标准建设的大型综合度假休闲社区。
4）产权式酒店
产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。
华侨城的开发模式
华侨城先后建成世界之窗、锦绣中华、中华民俗村、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游城，为自己创造出区域性旅游资源优势，再以此为依托，开发高质量的旅游主题房地产。华侨城是先由旅游起步，旅游“带靓”环境，环境带旺地产，地产促进华侨城全面发展，是旅游与房地产良性互动的典型。
独具特色的经营模式
1.深圳华侨城模式：旅游+房地产
经过二十多年实践，华侨城成功开创了一种旅游与房地产结合发展的全新而独特的经营模式——“华侨城模式”，即通过旅游业的扩张营造良好的社区环境和品牌，提升了房地产项目的整体价值，同时利用房地产快速盈利的特性促进旅游业务的良性发展。华侨城在深圳先后建成世界之窗、锦绣中华、中华民俗村、欢乐谷等四个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游城，为自己创造了区域性旅游 再以此为依托，开发高质量的旅游主题房地产。
华侨城模式主要包括以下要点：
1）秉承“在花园中建城市”的开发理念，注重生态人文环境和基础设施的配套，坚持以人为本的超前科学规划，坚持先规划后建景区和住宅的方针；
2）旅游和房地产综合开发，先由旅游起步，旅游带靓环境，环境带旺地产，地产促进全面发展；
3）以资源整合为核心，崇尚旅游功能和居住功能混合布局，形成住宅、商业、酒店、办公、旅游观光、休闲娱乐、文化会展等诸多产业的良性互动，通过差异化的大型、成片综合社区的开发和运营，满足人们对现代优质生活的创想和追求。
目前华侨城模式已有三种具体形式。经过多年的探索与发展，目前华侨城模式已经衍生出三种具体的模式，即欢乐谷模式、三洲田模式、欢乐海岸模式。
2.华侨城模式的成功源自强大的竞争优势
华侨城旅游+房地产的独特经营模式被事实证明是成功的，不为夸张地说，华侨城开创了旅游与房地产良性互动的经典范例。
1）强大的实力、诸多的融资平台以及经营特殊性能充分满足大规模成片开发产生的巨额资金需求。
2）大规模成片综合开发的特性带来了大量的低成本土地储备且未来升值空间巨大。
3）先由旅游起步，通过旅游业的扩张营造良好的社区环境和品牌，从而迅速提升房地产项目的整体价值，并获得可观的房地产溢价。
五、代表项目
（一）国内代表项目
◎案例一：
深圳华侨城
项目类型 旅游住宅地产
开发模式 以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发
投资开发商 深圳华侨城控股股份有限公司（国有大型）
总占地面积 4.8平方公里
旅游/地产占地面积 旅游（四大主题公园）占地约103万平方米
开发背景 1985年，经国务院批准，华侨城集团开始规划开发深圳西边的一块荒地。 物业类型 主题公园，别墅、度假酒店、多层、小高层、高层、写字楼，配套（艺术中心、广场湿地等）
◎解读华侨城
1、开发思路：先旅游项目，提升版块土地价值、升值空间和知名度，使生地变熟地，然后投资房地产。
2、获利模式：前期靠旅游项目获利（门票经济），后期靠地产项目获利。旅游和地产项目的获利比例月为2：3。
3、产品规划：就目前整体华侨城的开发和布局分析，我们看出，以五大成熟地产项目为中心，教育培训、文化艺术、商业休闲街、写字楼、医疗、主题公园等为大配套，形成了独立的华侨城生活圈，如下图：
四大主题公园规划情况：
1、锦绣中华：按中国区域版图分布，是中国自然风光和人文历史精粹的缩影。景点分为古代建筑、山水名胜和民居民俗三大类，有万里长城、秦兵马俑、圆明园、布达拉宫，有泰山、长江三峡、名塔、名楼以及具有民族风情的地方民居等80多处景点。
2、世界之窗：景区按世界地域结构和游览活动内容分为世界广场、亚洲区、大洋州区、欧洲区、非洲区、美洲区、现代科技娱乐区、世界雕塑园、国际街九大景区，内建有118个景
点：埃及金字塔、阿蒙神庙、柬埔寨吴哥窟、美国大峡谷、巴黎雄狮凯旋门、梵蒂冈圣彼得
大教堂、印度泰姬陵、澳大利亚悉尼歌剧院、意大利比萨斜塔等。荔枝园里有五十多尊世界名雕，如有"约翰?施特劳斯纪念碑"、"掷铁饼者"、"阿波罗太阳神"、"思想者"等。景区内有高架单轨环游车、游览车，古代欧式马车、吉普赛大篷车、老爷车，单桨木船、橡皮筏等多种趣味的观赏活动设施。
国际街商业服务区以欧洲、亚洲、伊斯兰等民居建筑风格为主体，集教堂、集市、街道于一处，供游人小憩和购物。
3、民俗文化村：是中国第一个荟萃各民族民间艺术、民俗风情和民居建筑于一园的大型文化旅游景区，内含 22 个民族的 25 个村寨，均按 1：1 的比例建成。通过民族风情表演、民间手工艺展示、定期举办大型民间节庆活动，如华夏民族大庙会、泼水节、火把节、西双版纳风情月、内蒙古风情周等。
4、欢乐谷：欢乐谷占地面积 35 万平方米，是一座融参与性、观赏性、体验性、娱乐性、趣味性于一体的大型高科技现代主题乐园。欢乐谷景区由陆公园和玛雅水公园两部分组成。陆公园分为八大主题区，包括西班牙广场、卡通城、冒险山、欢乐岛、金矿镇、香格里拉森林、阳光海岸、飓风湾。拥有各种参与性项目近百个，包括世界最高落差的“激流勇进”、中国第一座悬挂式过山车“雪山飞龙”、中国第一座巷道式“矿山车”、中国第一座“完美风暴”、中国第一辆“仿古典式环园小火车”、亚洲最高、中国第一座“惊险之塔”——太空梭、亚洲首座集视觉、听觉、触觉为一体的四维影院、中国首个大型水上实景表演《欢乐水世界》。
4、营销策略：
据上图，华侨城的开发是“旅游带旺地产，地产返哺旅游”的良性循环模式。
旅游上：1）“白地造景”，吸引游客：创造“亚洲之最”和“世界之最”的主题公园吸引全国游客。 2）鸿篇巨制，留住游客：《创世纪》、《千古风流》、《高山流水》等文化演出留驻游客，创造再消费过程。
地产上：1）注重超前的产品规划，以优美的环境和完善的配套使产品本身具备了极强的竞争力。2）制造概念，形成强大品牌认知。以波托菲诺等项目的典范成就了华侨城作为深圳人“放心、梦想、品位、面子”的居住选择。
【案例启示】
本案例最大的启示是，告诉我们旅游地产可以：
平地造景，即制造景观，制造主题，制造文化。就是把有吸引力的东西搬到有情趣的人聚集的地方来。
先旅游升值地块，然后开发地产，从而降低风险，提高利润。
制造文化动态元素。没有文化，造一些假模型出来，也不能经常吸引别人过来，让旅游资源活起来，最好的办法是注入文化元素。
◎案例二：
杭州宋城
项目类型 旅游度假地产
开发模式 以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发
投资开发商 杭州宋城集团有限公司（民营）
总占地面积 32万平方米
旅游/地产占地面积 旅游（专指宋城）占地约 万平方米
开发背景 1995年，依靠杭州西湖的旅游资源和人气，以大宋文化为主题， “清明上河图”为蓝本，建造杭州宋城主题公园。
物业类型 主题公园，度假别墅、配套
◎解读宋城
1、开发思路：先旅游项目，提升版块土地价值，然后投资景观地产。
2、获利模式：前期靠旅游项目获利（门票经济），后期靠旅游+地产项目获利。旅游和地产项目的获利比例月为5：3。
3、产品规划：宋城目前主要规划是“山、海、城”：“山”指龙泉山，为江浙第一高峰，是集森林旅游与山地会议中心功能于一体的休闲度假胜地；“海”指中国渔村，是中国最大的原生态海洋文化旅游项目；“城”指以杭州为中心的城市休闲旅游，包括休博园、宋城和山里人家。
旅游项目 宋城主题公园：《清明上河图》再现区、九龙广场区、宋城广场区、仙山琼阁区以及南宋皇宫区、南宋风情苑区等部分。
杭州乐园（休博园）：荷兰村主题公园、马可?波罗主题公园、生态公园、山里人家四个主题公园；一个9洞高尔夫球场、一个水上高尔夫球练习场和一个18洞的迷你高尔夫球场，10个网球场。
美国城：按1：1建造了白宫，南草坪、玫瑰园、总统山、华盛顿纪念碑、迪斯尼圣诞街、丘比特邮局、漂流河婚庆教堂、印第安村落、夏威夷、快乐堡和华盛顿纪念碑。 龙泉山：绝壁奇松、龙泉大峡谷、七星潭、、黄茅尖、、瓯江源。
中国渔村：海洋生态。
地产项目 第二居所：荷兰水街私人酒店、地中海公寓、威尼斯商业街、绿野山庄 第一居所：地中海别墅、苏黎士小镇。
文化教育项目 幼稚园、小学、初中、高中，双语实验部（1－9年级）、雅思特色班。
4、发展策略
1）1995年：复制“清明上河图”，宋城公园成功。
区位资源上，宋城根植于杭州版块的历史沃土，又依托以大上海为中心的华东经济圈，只要找到消费者承受能力与公园给予的回报相称这一结合点（也就是公园的品味、档次、文化内涵等要真正让游客觉得钱花得值）即可成功。
从大环境上，当时杭州以观光为主的传统旅游方式已渐显不足，高品味的人文景观可以起到积极的互补作用。
基于以上思想，以“清明上河图”为蓝本，创建了融合浓郁宋文化和杭州地域特色表演的主题公园——宋城，并提出“给我一天，还你千年”宣传口号，获得成功。
2）1999年：杭州乐园定位模糊，遭“冷遇”。
宋城集团继成功开发宋城主题公园之后，又相继开发了美国城和杭州乐园两大主题公园。 美国城依宋城而建，在空间上与宋城是一个“组团”，客源有一定保障。杭州乐园是“主题公园群”，是一个集旅游、观光、休闲、度假、居住等功能为一体的综合性项目。
杭州乐园因为消费者心目中的形象并不清晰。多数人对“乐园”有一个先入为主的心理定势，来了以后便有些失望。所以，杭州乐园开业以来，营业额和品牌知名度及美誉度并未达到预期目标。
3）2005年：借势休博会，整合休闲旅游第一城。
2005年6月18日，为迎接在杭州举办的“2006世界休闲博览会”，杭州乐园闭园整改，纳入“世界休闲博览园”建设。由单一主题公园到复合型主题公园升级换代。
【案例启示】
本案例启发我们，做旅游地产可以：
挖掘文化元素，无限放大成主题，然后对接相关旅游产业。该案例的成功就是拿和杭州相关的大宋文化做主题，制造一系列景观和娱乐、饮食、剧目等欣赏和体验性的产品。
可以把房地产品做成景观，景房一体。宋城很多地产都是就地势位置，设计成个性鲜明的山地别墅。
文化主题要单一、要能支撑地产开发。杭州乐园的失利就是因为主题太复杂，如果不是其已有的品牌和后期巨大的投入改造，当是极大的失败。
社会、关系营销对旅游有巨大推动作用。宋城集团和政府合作，“2006世界休闲博览会”的社会营销对品牌产生了巨大影响。
附、华侨城和宋城项目的比较
项 目
◎案例三：
碧海蓝天（三亚）
项目类型 旅游度假地产、旅游住宅地产
开发模式 以旅游度假为目的的度假房地产开发。
投资开发商 三亚金海旅业有限公司
总占地面积 7万多平方米
旅游/地产占地面积 地产14万平方米
开发背景 三亚湾规模最大的楼盘，位于金鸡岭路与三亚湾路交汇地带， 东临城区繁华，西界城郊清幽，南面融入大海，北面呼应远山，是居家和度假的胜境。是目前三亚最大型、低密度高层滨海度假社区，为新世纪中产阶级打造了最浪漫“第二居所”。
物业类型 高层海景豪宅
◎解读碧海蓝天
1、开发思路：依靠和大海邻近的区位优势，直接开发度假产品，以完全产权形式出售。（三亚湾路与后方解放路分属三亚的景观主轴和交通主轴；穿行解放路的市政公交通达市区各地，而三亚湾路作为核心旅游大道，与亚龙湾、大东海、鹿回头、天涯海角、南山寺等各景区相连，相映融汇成璀璨的三亚风景带，并且与凤凰机场、国际码头、三亚火车站、东西线高速路快捷沟通。）
2、获利模式：直接产权出售。
3、产品规划：
休闲项目 海景豪华会所：面积4300㎡。有休闲大堂、美食城、花园酒吧、美容中心和健身房。
温泉泳池、网球场、羽毛球场和篮球场。
地产项目 海星阁、海月阁、海日阁、海辰阁、海虹阁、海风阁、海云阁、海霞阁、海晖阁、中海风阁： 20-28层/从一室一厅到五室三厅不等，有平层、复式、三错层多种/共3082套、20～325平方米不等。
生活配套 架空层睦邻会所：各高楼首层均设置成架空休憩空间，整个社区的平面由此融为一体。四面开敞，围栏护佑。业主可在此饮茶、聊天、健身、享受棋牌乐趣。
休闲广场、室外老龄活动中心。
大型地下停车场。
4、建筑布局和园林：碧海蓝天的轴线关系，恰好和七星北斗的天体布局关系一致。代表吉祥之意。
【案例启示】
本项目主要是依靠区位的地理优势，很好的利用“大海”资源，最大的启发是：
根据地理旅游资源设计产品很关键。比如户户望海的户型理念、七星北斗的布局理念等。 ◎案例四：
海南博鳌版块（旅游商业地产）
◎解读博鳌
1、区位：博鳌镇位于海南省东部琼海市，自然资源丰富，景色优美。博鳌得天独厚的水资源起源於丛林密布的五指山，那里的清溪汇入万泉河，河水绕过丛林巨石，贯穿琼海市，最
终在东岸流入南海。在入海前，万泉河先後与龙滚河及九曲江汇合。建有“博鳌亚洲论坛”会址，云集区内各国显要共商有关亚洲发展的事宜。博鳌亚洲论坛首次会议於二○○○年十一月举行。
2、交通：东线高速公路贯穿博鳌地区，从海口出发乘车南行，约一小时便可到达博鳌，而从南面三亚出发，则需要约两小时车程。
3、景观：博鳌旅游风景区、红石岩景区、七宝莲池、海南琼海乐城 、玉带滩。
4、规划：博鳌是博鳌亚洲论坛(BFA)的永久会址，两年内，将有8亿元人民币投资在BFA的特别规划区内，包括国际会展中心，论坛酒店，别墅度假区，高科技通迅智能化系统及其他商业、娱乐业设施。建成后的博鳌将具有完善、多功能的旅游设施、服务设施及市政基础设施，形成整体年接待能力超过300万人的规模，跻身世界一流的会议及休闲度假胜地。10年内，这里还将建成25座四星级以上的酒店、5座高尔夫球场以及不同风格的温泉别墅区，加上配套的旅游、休闲、娱乐、体育、购物等设施将陆续完成。
二、博鳌已开发旅游地产项目：
酒店 博鳌金海岸温泉大酒店 位于博鳌镇/五星级商务度假型酒店/336间豪华客房、各式套房及风格各异的别墅群等。
博鳌菲索特大酒店 位于东屿岛/四星级商务度假型酒店/437间客房典雅精致,并附有5所风格不同的中西餐厅。
博鳌海航度假酒店 位于海南省琼海市万泉河入海口博鳌旅游开发区内/客房146间（套）/会议室/餐厅
高尔夫 博鳌高尔夫球场乡村俱乐部 位于水平如镜的万泉河河口一个小岛上/占地7亩、36洞(72标准杆)。
博鳌亚洲论坛国际会议中心高尔夫球会 总面积达106822平米/人工湖面积达76550平米/全场18洞72标准杆,球道总长度7129码。
综合 博鳌亚洲风情广场 位于博鳌镇海滨街西侧博鳌水城内，占地81.4亩/有生态停车场、旅游购物街、餐饮中心、演艺中心、中型酒店。
博鳌蓝色海岸 位于博鳌亚洲论坛特别规划区内/占地61万余平米，总建筑面积13.8万平米。一期度假别墅115幢。
观光 博鳌海洋馆 位于博鳌亚洲风情广场内。
地标
建筑 博鳌亚洲论坛国际会议中心 位于博鳌水城内的东屿岛上/3.8万平方米/三层楼的会议中心，分别设有圆形国际会议厅、中小会议室、多功能厅、贵宾厅、展览厅、新闻中心、演艺厅、商务中心及配套设施。3千多平方米的国际会议厅，可容纳2000人开会。会议中心一楼，东屿宴会厅可容纳1500人同时就餐，环宴会大厅有20个可容纳50人至200人的小会议厅。
【案例启示】
博鳌的商务旅游地产开发给我们的启发是：
旅游地产开发要和区域规划、政府经济规划、地方形象联系起来。博鳌和三亚相比，海岸旅
游的资源相对欠缺，品牌也没知名度，但短期内创造的神话，就是博鳌成了“博鳌亚洲论坛”永久性会议地址。国际会议的号召力、国家的关注力、政府的支持力，共同创造了博鳌“商务旅游”概念的注意力。以此为机会，大力经营会展、会务活动，打造成了商务休闲旅游之城。
全国性、国际性或行业性的年会活动，是提升和打造旅游地产品牌的好方法。值得注意的是，至少要有一个有号召力的活动。
◎案例五：
安徽华商山庄
项目类型 旅游度假地产
开发模式 以旅游度假为目的的度假房地产开发。
投资开发商 安徽省投资集团、黄山徽州文化旅游集团有限公司
总占地面积 7万多平方米
旅游/地产占地面积 地产14万平方米
开发背景 是安徽黄山市规模最大的一个旅游地产项目。拥有312亩自然景区，建筑面积80700平方米。由单身公寓、高档别墅、星级酒店和综合配套服务区等组成，容积率小于3%，绿化率达85%以上。是安徽省“十五”重点项目，总资产100亿元。
物业类型 度假公寓、休闲别墅、度假酒店、配套
◎解读华商山庄
1、区位：该项目位于黄山市徽州区境内，205国道旁边。其周边半小时车程内，有花山迷窟、棠樾牌坊群、唐磨古村、呈坎古村等丰富的旅游资源。是千岛湖—歙县—黄山，黄金旅游线的交通要道。
2、环境：借助黄山、杭州（30分钟车程）两地充足旅游客源。据统计，黄山每年有800多万游客，而杭州每年有2500万游客，若有1/3的杭州游客通过即将开通的杭徽高速公路去黄山旅游，将使黄山的游客量增加一倍。酒店的入住率相对来说有更大的保证。
3、交通：走杭徽高速公路从该项目东至到杭州只需约2小时，西至黄山景区50分钟车程，距黄山机场、火车站均20分钟车程。
4、物业规划：
产品名称 物业类型 总建筑面积 项目说明
徽州文化园 旅游景点 包含“五凤楼”、“五凤戏鱼池”、“文昌阁”和“牌坊群”等景点
无梦心园 养身度假公寓 42000平方米。39幢，约880套 养身度假型幽雅山水公寓。
雪岩山庄 休闲别墅 5700平方米。26幢 商界精英顶级休闲别墅
溪水华庭 四星级度假酒店 18000平方米。5幢400余间。 四星级旅游、商务产权式酒店
一水半街 配套商业街 中西餐厅、咖啡厅、茶社、购物、会议、健身、休闲、娱乐等配套及山庄物业管理中心。
5、获利方式：轻旅游，重地产。度假公寓采取独立产权销售给投资者，投资者再将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的10天免费入住权。首付2万元起，月供数百元。休闲别墅独立产权出售。100万元起。度假酒店首付6万元，酒店还贷，保底租金，上不封顶。
6、营销概念：1）是中国社会科学院、中华工商时报社确定的中国民营企业家“黄山论坛”永久会址。2）黄山国际旅游度假区的一部分。华东地区“休闲养生、旅游度假”的综合生态园。
【案例启示】
本项目的启发有：
旅游项目开发要和景区整体形成差异互补。本案作为黄山国际旅游度假区的一部分，利用黄山旅游资源的唯一性和不可复制性，作为项目投资的增值利益点，实现了“黄山观光，华商休闲”的差异化定位。产品设计上有别墅、酒店、公寓三种物业形态，满足不同需求，降低了经营的风险。
利用会议活动的营销方法。本项目实现了关系营销，使其成为中国社会科学院、中华工商时报社确定的“中国民营企业家黄山论坛”永久会址，对本案品牌有显著的提升，为投资者树立了信心。
◎案例六：
金罗马皇家森林别墅
项目类型 旅游住宅地产
开发模式 以旅游度假为目的的度假房地产开发。
投资开发商 皮卡王集团
总占地面积
旅游/地产占地面积 地产 万平方米
开发背景 地处浙江东阳市南山国际文化园内，背靠占地5000多亩的南山、笔架山森林公园。以‘给你一个皇家贵族的家’作为开发理念，体现了独特的欧洲建筑风格；内配套有影视文化中心、皇家休闲亭、皇家会所、皇家幼儿园及学校、健身场所等。
物业类型 别墅
◎解读金罗马皇家森林别墅
1、区位：金罗马皇家森林别墅所处的南山国际文化园，地处东阳市区。东阳位处浙江腹地，东界义乌市，南与磬安、永康市毗连，北与诸暨市、嵊州市接壤，处于浙江经济发展腾飞的中心地区，区位优势明显。
2、交通：交通便利，离市中心二分钟车程，离杭州一个半小时车程，离金华约四十分钟车程，离义乌不到十五分钟。
3、景观：笔架山下“三湖映日”的风景。
4、规划：园区规划总体上呈现出“二轴、二环、四区”的分布特点。两轴—指金罗马广场入口处至南山野生态森林公司的南北景观轴；由西南的元宝湖、月亮湖向东面的金罗马国际明星园区延伸的景观轴；二环—指园区交通环路和明星园区的生活环路；四区—指金罗马皇家森林别墅园区（国际明星园）、国际影视文化产业园区、历史文化园区、森林生态园区。金罗马皇家森林别墅园区（国际明星园）包括功能岛、“V”型绿化系统、如卓别林名人苑、戴安娜名人苑、伊丽莎白名人苑、华盛顿名人苑。
国际影视文化产业园区融中西皇家文化及建筑风格为一体的国际影视文化中心。通达有序、路景相连、适度分流的道路交通系统 道路规划充分考虑到了自然景观、人文景观、历史景观和皇家建筑之间的规划与布局关系，以“二环”为主要贯穿网络，配套通达有序、路径相连，适度分流的道路交通系统。
5、物业规划：
销售物业 豪华别墅 每套建筑面积482平方米—690.7平方米/9种户型
超豪华别墅 每套建筑面积375平方米—1003平方米/9种户型
总统式超豪华别墅 每套建筑面积1080平方米—1288平方米/11种户型
配套物业 巴黎风情街
金罗马皇家广场 是金罗马皇家别墅园区内文化、娱乐、休闲、会友和公众活动的中心广场。
体育健身场所 网球场、壁球场、羽毛球场、蓝球场、泳池等
皇家幼儿园及学校 聘请国内外一流的教育专家，联合国内著名高校及幼儿园，全孩子提供国际先进的教育培养。
金罗马皇家会所 内设明星俱乐部、健身中心、中西餐厅、影院、欧式酒吧及商务中心等
金罗马皇家休闲亭
高尔夫练习场 满足业主健身需求
金罗马国际影视文化中心 是国内影视机构、剧组及演员进行影视创作、影视文化交流、场景拍摄、演艺活动的地方。
【案例启示】
本项目的启发是：
挖掘历史文化，放大作为卖点。该项目在策划包装上打“笔架山”的牌，把她说成是“风水山，是皇山”。可以人才辈出，是一块黄金地、富贵地。住在这里龙脉，山脉，水脉，树脉，脉脉齐全，天人合一，是风水宝地。
规划时目标群体要明确。该项目距离横店近，主要目标群就是有钱的影视明星、演艺界人士。 ◎案例七：
四川蓥华山
项目类型 旅游度假地产
开发模式 以旅游度假为目的的休闲、度假房地产开发。
投资开发商 宏达集团
总占地面积
旅游/地产占地面积
开发背景 蓥华山景区属于龙门山国家地质公园，于1986年开始开发，但旅游产业未形成规模。
物业类型 别墅、酒店等
◎解读蓥华山
1、区位：蓥华山位于四川省什邡市境西北，距市区37公里，景区范围115平方公里。地处市域西北，与绵竹、茂汶、彭州相连，地处川西平原与青藏高原的过渡地带（龙门山构造带）上，山顶海拔3160米，最高海拔3900米，最低海拔871米。
2、资源：优势是具有一定的独特性，高山自然景观较丰富。在海拔3000米以上，有高山草甸、高山野玫瑰、杜鹃林、原始森林以及冰雪资源等，蓥华山峡谷神奇险峻，天象景观变幻莫测。四季旅游资源的概念清晰，春赏杜鹃、赏春水，夏游高山观景、滑草、避暑，秋观红叶，冬看雪景。同时什邡本地是禅宗八祖――马祖的故乡，具有很好的文化底蕴。劣势是蓥华山位于龙门山脉，有银厂沟、欢乐谷、九顶山、九龙沟等多景共存区；独特资源的可进入性差。
3、开发策略：
4、物业规划：
一期 金莲池运动休闲娱乐区 滑雪场、游客接待中心和峡谷亲水游憩区 吸引周边地区（主要是成都、重庆等地）的城郊休闲旅游，把蓥华山的人气带动。
二期 开发高山景观区域，核心打造禅境 高山杜鹃、高山野玫瑰、原始冷杉森林、高山草甸等。 把蓥华顶作为整个景区的核心、高潮、亮点。可以说，通过极致化、体验化、娱乐化打造文化氛围，达到旅游者体验的极致。
三期 形成整个景区的交通大环线 黑松林－野牛沱的索道建设 缓解滑雪场客运，解决目前滑雪场公路的交通瓶颈。
四期 休闲、度假、会议和旅游房地产（分时度假酒店、产权酒店、产权别墅） 挖掘肖家大坪和峡马台地价值，开发文化型度假会议区 烘托禅文化品牌，形成景区的重要盈利点，升整个项目土地开发价值。
5、获利方式：旅游和地产结合。
【案例启示】
本项目的启发是：
文化和地产结合，古老禅文化演绎新地产。该项目注入禅文化，情景化、体验化演绎，形成“景观＋文化”模式。