保险公司不动产投资问题研究

【摘要】基于多种原因，我国保险公司投资不动产至今仍未开禁。在保险业内外部环境已发生深刻变化的条件下，有必要借鉴国际经验，逐步放开不动产投资渠道，以便使保险公司更好地完善资产负债管理以及进一步发挥资金融通的功能。结合目前我国保险公司不动产投资现状，可首先投资基础设施建设作为突破口。在投资模式上以间接投资为主，直接投资为辅。其中，间接模式包括：证券化模式、信托模式、委托贷款或银保联合贷款模式、抵押贷款模式；直接模式包括金融租赁模式和直接参与模式。

一、发达国家保险公司不动产投资概况

一近年来不动产直接投资比例显著下降

世纪年代以来，金融创新的蓬勃发展大大丰富了可供投资的金融工具，甚至将不动产也加以证券化。欧美保险公司不断持有更多的债券和股票，从而减少了对于不动产的直接投资，使其占总资产的比例显著降低。此外，股市长期走牛、互助保险公司的“撤除互助化”，由于公司治理等方面的差异，互助保险公司被认为比股份保险公司持有更多不动产投资潮流以及美国保险业风险资本监管规则等也起到了一定的促进作用。。年恢复办理国内保险业务后几年，保险公司的资金基本上进入到了银行，形成银行存款，几乎没有进行不动产投资。年至年，在外部经济增长过热、业内又无章可循的情况下，保险公司盲目投资于房地产、有价证券、信托、贷款等，形成了较大数量的不良资产。年以来，国家先后颁布《保险法》等有关金融法律法规，使得保险公司投资范围受到严格限制，不动产投资被迫停止。

目前，我国保险公司拥有的不动产比例不大，但基本上为自用或者是以往遗留下来的沉淀资产，很难藉此产生盈利。中国人寿集团的情况就很具代表性见图。底，中国人寿总资产亿元，不动产占比，为亿元。这其中房屋建筑物又占据了绝大多数，达到亿元；以盈利为目的投资物业仅为亿元，占不动产投资的。××年投资物业实现投资收益亿元，资产收益率仅为。

三、我国保险公司不动产投资前景及策略分析

一不动产投资放开是必然趋势

为进一步拓宽保险资金投资渠道，提高保险资金运用效率，完善保险公司资产负债管理，非常有必要放开保险公司对不动产的投资。我国《保险法》第条第款规定，“保险公司的资金运用，限于在银行存款、买卖政府债券、金融债券和国务院规定的其他资金运用形式”，这意味着只要经过国务院批准，保险公司就可以在不修改《保险法》的条件下实现对不动产的投资。从近期监管机构多次表态来看，不动产投资正处于研究阶段，其放开已经是必然趋势。二投资范围和比例

在投资范围上，主要包括房地产和基础设施建设，也可包括土地上面的其他附着物，如林木等。其中，房地产包括工业、商业、住宅用房地产；基础设施建设包括高速公路、港口、石油储备基础设施、东北老工业基地建设等。联系到我国将要举办年奥运会和年世博会，保险资金也可被允许参与投资这两个大型重点建设工程项目。不动产投资比例上，可结合国外规范参见表和我国实际情况设定在—之间，而无须对寿险、非寿险公司加以区分。 ×表部分国家和地区保险公司不动产投资比例上限单位：

×＇＇国家和地区

×＇＇＇＇美国

×＇＇＇＇德国

×＇＇＇＇日本

×＇＇＇＇台湾

×＇＇＇＇韩国

×＇＇＇＇新加坡

×＇＇＇＇不动产投资比例上限

×＇＇

资料来源：金融会计

作为不动产投资的突破口，保险资金可首先被允许投资基础设施建设。保险资金特别是寿险资金具有长期性、稳定性等特点，而基础设施项目建设具有投资金额大、建设和运营周期长、投资回报稳定和安全的特点。两者很好的结合起来，不仅可以支持国家经济建设，还可以提高保险资金使用效率，实现双赢的格局。××年月日，《国务院关于投资体制改革的决定》出台，明确提出“鼓励和促进保险资金间接投资基础设施和重点建设工程项目”，也在最高层次上为保险公司投资不动产指明了方向。

三投资模式

保险公司投资不动产应以间接投资为主，直接投资为辅。这是因为保险公司资金运用追求“安全性”、“流动性”和“赢利性”的“三性”平衡，不宜过多直接持有不动产。国际保险业的投资也是如此，保险公司越来越多的持有证券资产包括不动产证券而非直接持有不动产。

间接投资模式：

一证券化模式。购买不动产公司或项目的股票和债券来进行投资，在享有更大流动性的同时获取投资收益。

二信托模式。保险公司委托信托公司进行不动产投资，可以有效利用信托资产破产隔离制度，在确保资金安全的情况下获取收益。

三委托贷款或银保联合贷款模式。