近年来，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业。从住房制度改革以来短短几年时间，纵观国内，从沿海开放城市到中西部欠发达地区，中国大地上几乎所有城市商品楼如雨后春笋般拔地而起。为适应市场经济的发展，中国从建国以来延续了几十年的福利分房制度应该改革，几十年一成不变的城市面貌需要改观；为招商引资，适当的工业区、开发区需要建设，中国二十年的发展成果也需要得到体现。但问题是这种发展给广大人民群众带来的收益是大于、等于甚或小于给他们所失去的东西呢？实事却是：一边是因为建房征地大批无地农民沦为无产者，面对动辄上万元1平方米的天价且日日见涨的房价只好“望楼兴叹”的城市平民；另一边却是大量被廉价甚至无偿征用的土地建成的楼房大量闲置，所谓的开发区、工业区却因为招不了商、引不了资而荒草丛生。从宏观经济可持续发展角度讲，中国经济长期持续发展基本上是靠贸易和基础设施的巨额投资推动的，对外资的依存度较高，在全球经济一体化的过程中，很容易受到外部因素的影响。从外国的成功经济发展经验来看，具有决定性意义的内部需求效应恰恰是我们的软肋，内需拉动对GDP增长贡献率较低也是不争的实事，从这个角度讲，持续高涨的房价不但扰乱了房产市场的正常供求关系，更严重的是抑制了其他商品市场的健康成长，客观上加剧了经济发展格局的扭曲。 对于中国房地产市场的种种非正常现象，国人关注度日高，地产界、政府和主管官员、学界人士“仁者见仁，智者见智”，角度不同，解读的观点自然不同。客观的说，导致中国房地产市场畸形发展的根源既有历史因素，也有现实原因。从投资地产的各个主体看，国家有国家的大算盘，地方政府有自己的小九九，商人则直接以追求高额利润为己任。他们的说法不能说不对，但未必是全面而客观的，未免会带有主观因素。要弄懂中国的房地产市场，首先需要从现状说起。 一、中国房地产业之怪现状 怪现状1：旁观者清，当局者迷。让我们先从外国人的视角看中国的房地产。中国房地产价格的暴涨令一些西方媒体的记者也大跌眼镜，德国报纸称北京、上海房价已经远远高于欧美很多同类城市，考虑到实际货币因素，可能高出几倍、几十倍。据德国之声报道说，中国的房地产有好几个脱钩：一是与国民经济的增长率脱钩；二是与物价指数脱钩；三是与居民收入水平的提高脱钩。德国平均月收入与每平方米房价比是1比2。而在中国，平均收入与每平方米房价比是1比0.2，二者差距高达10倍。 怪现状2：在本轮持续大幅增长的过程中最让人看不懂的地方就是：一方面房价快速攀升，自2006年国六条发布以来，政府调控政策步步为营、招招逼近；一面却是房价涨涨不息。中国国家发改委、国家统计局2007年3月19日发表的调查结果显示，今年2月份全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比涨幅虽下降了0.2个百分点，但依然高达5.9%，特别是深圳、北京、广州等大城市的涨幅接近10%；另一方面令人不解的是房屋空置率居高不下，2006年4月25日由中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰《2006年房地产蓝皮书》指出，当前住宅市场的产品类型和品质与消费者实际需求已出现了明显的偏差，商品房空置率居高不下。国家统计局公布的“国房景气指数”表明，截至2006年7月底，全国商品房空置面积为1.21亿平方米，同比增长14.4%。业内人士甚至从以上种种迹象分析认为这是泡沫膨胀的标志。 怪现状3：正当人们纷纷惊呼中国正面临房产泡沫的同时，令人不解的是不但投机者和买房者热情不减，而且出现了和近期韩国社会出现的房地产“越买越贵，越贵越买”的畸形投资热潮。 二、房价持续上涨及房价虚高分析 针对房地产市场种种不良现状，中央政府连续出台各类宏观调控政策，先是各部委单独出台各类措施，及至后来“国八条”以及“国六条”，试图最大限度稳定房价。可见，不论是政府还是个人对于中国房价的“虚高”已经形成“共识”。 （一）地方政府及其官员和中央政府权益博弈的结果。这被认为是导致房价非理性上涨的主要原因。自1993年引入分税制以来，中央和地方的财政关系一直未理顺，中央回收了收入权，但支出任务没有明确。省及以下地方政府要提供重要的社会支持和几乎所有的公共服务，许多地方尤其是财政状况较差的地方政府难以支撑，不得不将利润丰厚的房地产业作为主导产业来发展，通过上项目，一方面通过出售土地和地产税收可以大大增加地方财税，缓解巨大的财政压力；另一方面也不排除个别不法官员借项目立项、土地审批等诸环节获取超额私利的可能。 （二）片面的政绩观以及传统的官员升迁制度。现阶段，中国社会发展过程中，地方官员面临政治、经济双重考验，在发展经济，维持社会稳定，提供公共产品和服务的同时，还面临来自上级政府、地方人大选举和地域间竞争的压力。在片面强调经济发展观点的误导下，盲目将政绩考核与GDP的成长挂钩，GDP的增长百分点成了决定官员升迁考试合格答卷的评判标准。而房地产业天生具有的“短平快”的特点正好迎合了某些地方官员们的需要，向上级要项目，要政策，向国有银行要贷款就成了他们成功升迁的“为官秘技”。 （三）土地市场的非市场化效应。从市场化进程看，国内生产资料市场发育尚不完善，存在相当程度的垄断因素，最典型的莫过于土地市场，表现在流转渠道不畅，供需结构失衡，无完善市场定价机制。其根源在于我国特殊的土地征用制度，国家拥有城市用地支配权，地方政府实际上掌握了供给权，形成了土地单一供给渠道，也便拥有了市场定价的主导权。在房改实行前，其弊端并未显露，一旦商品房市场形成，住房需求猛增，土地价格上涨，政府只需付出极少的安置费便获得土地的永久支配权，有时甚至成了“免费午餐”。因此，在这样畸形发育的地产市场中，政府成了最大的受益者，巨额垄断利润的刺激推动地方政府的非理性投资和一轮赛过一轮的房地产狂潮。 （四）银行系统的大量无节制放贷行为。相对于其他投资领域，房地产市场具有高预期回报率、回收周期短和低风险性等特征，一般情况下银行都乐于向房地产商投放贷款。在现行银行体制下，大多数银行实际上属于国有企业，一方面和政府捆绑在一起，并给予政府很大的授信额度，政府用来搞开发；另一方面银行出于自身利益的考虑，为了早日上市，需要降低呆坏账百分比，便盲目追求信贷规模和市场份额，积极向投资商、个人购房者放贷，有时甚至忽视对企业或个人的资信审查、跟踪调查，客观上加大了金融风险存在的可能性。 （五）开发商的高额垄断利润刺激。近几年，随着建筑市场日趋规范，承包方在保证工程质量和进度的前提下，往往只能确保正常利润，有时为了确保市场份额甚至降至零利润，而开发商在供不应求的建筑承包领域相对于承包方拥有卖方优势，在招标过程中往往以最低报价中标为手段，竞相压价，从而获得高额垄断利润；其次，从房产销售市场的定价规则来看，地产市场类视于寡头垄断市场，少数人合谋比照定价；同时，在地产市场存在单向定价现象，很少存在讨价换价，房地产商具有先出价优势，这种定价方式造成定价的结果有利于卖者。 （六）投机商的投机行为。由于房地产销售市场特定的优势吸引了大量囤积居奇、奇货可居者的投机行为。金融数据显示，2004年住房消费信贷增长35%以上，总额4700亿元；2005年住房消费信贷增长仅仅增长15.8%，个人消费信贷为2600亿元，是2004年的一半；2006年第一季度统计数据显示，平均增长降至7.3%，仅为256亿元。相对于国内住房个人消费信贷下降的趋势，商品房空置率却一直居高不下，价格快速攀升，这说明了国内房价非正常上涨并不是完全由供需矛盾决定的，确实存在人为操纵因素。 三、理性面对中国房地产业 中国的房地产业是土地市场不完善和政治体制改革滞后的必然结果，其种种怪现状试图单纯用经济的、行政干预或宏观调控的手段是无济于事的，试图在短时间内取得显著的成效也是不切实际的。在这点上，从中央政府在“国八条”的降低房价到“国六条”的稳定房价的态度转变可窥见一斑，实际上稳定房价也不太现实，在规范的、完全的市场化的地产市场，按照国际经验，在经济持续增长过程中，理性的房价上涨只要维持在正常的房价收入比上都是可以接受的，也是允许的。对于广大的理性消费者来说，也许这就是最完美和最乐于接受的结局，但这同样需要等待。■
近年来，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业。从住房制度改革以来短短几年时间，纵观国内，从沿海开放城市到中西部欠发达地区，中国大地上几乎所有城市商品楼如雨后春笋般拔地而起。为适应市场经济的发展，中国从建国以来延续了几十年的福利分房制度应该改革，几十年一成不变的城市面貌需要改观；为招商引资，适当的工业区、开发区需要建设，中国二十年的发展成果也需要得到体现。但问题是这种发展给广大人民群众带来的收益是大于、等于甚或小于给他们所失去的东西呢？实事却是：一边是因为建房征地大批无地农民沦为无产者，面对动辄上万元1平方米的天价且日日见涨的房价只好“望楼兴叹”的城市平民；另一边却是大量被廉价甚至无偿征用的土地建成的楼房大量闲置，所谓的开发区、工业区却因为招不了商、引不了资而荒草丛生。从宏观经济可持续发展角度讲，中国经济长期持续发展基本上是靠贸易和基础设施的巨额投资推动的，对外资的依存度较高，在全球经济一体化的过程中，很容易受到外部因素的影响。从外国的成功经济发展经验来看，具有决定性意义的内部需求效应恰恰是我们的软肋，内需拉动对GDP增长贡献率较低也是不争的实事，从这个角度讲，持续高涨的房价不但扰乱了房产市场的正常供求关系，更严重的是抑制了其他商品市场的健康成长，客观上加剧了经济发展格局的扭曲。 对于中国房地产市场的种种非正常现象，国人关注度日高，地产界、政府和主管官员、学界人士“仁者见仁，智者见智”，角度不同，解读的观点自然不同。客观的说，导致中国房地产市场畸形发展的根源既有历史因素，也有现实原因。从投资地产的各个主体看，国家有国家的大算盘，地方政府有自己的小九九，商人则直接以追求高额利润为己任。他们的说法不能说不对，但未必是全面而客观的，未免会带有主观因素。要弄懂中国的房地产市场，首先需要从现状说起。 一、中国房地产业之怪现状 怪现状1：旁观者清，当局者迷。让我们先从外国人的视角看中国的房地产。中国房地产价格的暴涨令一些西方媒体的记者也大跌眼镜，德国报纸称北京、上海房价已经远远高于欧美很多同类城市，考虑到实际货币因素，可能高出几倍、几十倍。据德国之声报道说，中国的房地产有好几个脱钩：一是与国民经济的增长率脱钩；二是与物价指数脱钩；三是与居民收入水平的提高脱钩。德国平均月收入与每平方米房价比是1比2。而在中国，平均收入与每平方米房价比是1比0.2，二者差距高达10倍。 怪现状2：在本轮持续大幅增长的过程中最让人看不懂的地方就是：一方面房价快速攀升，自2006年国六条发布以来，政府调控政策步步为营、招招逼近；一面却是房价涨涨不息。中国国家发改委、国家统计局2007年3月19日发表的调查结果显示，今年2月份全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比涨幅虽下降了0.2个百分点，但依然高达5.9%，特别是深圳、北京、广州等大城市的涨幅接近10%；另一方面令人不解的是房屋空置率居高不下，2006年4月25日由中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰《2006年房地产蓝皮书》指出，当前住宅市场的产品类型和品质与消费者实际需求已出现了明显的偏差，商品房空置率居高不下。国家统计局公布的“国房景气指数”表明，截至2006年7月底，全国商品房空置面积为1.21亿平方米，同比增长14.4%。业内人士甚至从以上种种迹象分析认为这是泡沫膨胀的标志。 怪现状3：正当人们纷纷惊呼中国正面临房产泡沫的同时，令人不解的是不但投机者和买房者热情不减，而且出现了和近期韩国社会出现的房地产“越买越贵，越贵越买”的畸形投资热潮。 二、房价持续上涨及房价虚高分析 针对房地产市场种种不良现状，中央政府连续出台各类宏观调控政策，先是各部委单独出台各类措施，及至后来“国八条”以及“国六条”，试图最大限度稳定房价。可见，不论是政府还是个人对于中国房价的“虚高”已经形成“共识”。 （一）地方政府及其官员和中央政府权益博弈的结果。这被认为是导致房价非理性上涨的主要原因。自1993年引入分税制以来，中央和地方的财政关系一直未理顺，中央回收了收入权，但支出任务没有明确。省及以下地方政府要提供重要的社会支持和几乎所有的公共服务，许多地方尤其是财政状况较差的地方政府难以支撑，不得不将利润丰厚的房地产业作为主导产业来发展，通过上项目，一方面通过出售土地和地产税收可以大大增加地方财税，缓解巨大的财政压力；另一方面也不排除个别不法官员借项目立项、土地审批等诸环节获取超额私利的可能。 （二）片面的政绩观以及传统的官员升迁制度。现阶段，中国社会发展过程中，地方官员面临政治、经济双重考验，在发展经济，维持社会稳定，提供公共产品和服务的同时，还面临来自上级政府、地方人大选举和地域间竞争的压力。在片面强调经济发展观点的误导下，盲目将政绩考核与GDP的成长挂钩，GDP的增长百分点成了决定官员升迁考试合格答卷的评判标准。而房地产业天生具有的“短平快”的特点正好迎合了某些地方官员们的需要，向上级要项目，要政策，向国有银行要贷款就成了他们成功升迁的“为官秘技”。 （三）土地市场的非市场化效应。从市场化进程看，国内生产资料市场发育尚不完善，存在相当程度的垄断因素，最典型的莫过于土地市场，表现在流转渠道不畅，供需结构失衡，无完善市场定价机制。其根源在于我国特殊的土地征用制度，国家拥有城市用地支配权，地方政府实际上掌握了供给权，形成了土地单一供给渠道，也便拥有了市场定价的主导权。在房改实行前，其弊端并未显露，一旦商品房市场形成，住房需求猛增，土地价格上涨，政府只需付出极少的安置费便获得土地的永久支配权，有时甚至成了“免费午餐”。因此，在这样畸形发育的地产市场中，政府成了最大的受益者，巨额垄断利润的刺激推动地方政府的非理性投资和一轮赛过一轮的房地产狂潮。 （四）银行系统的大量无节制放贷行为。相对于其他投资领域，房地产市场具有高预期回报率、回收周期短和低风险性等特征，一般情况下银行都乐于向房地产商投放贷款。在现行银行体制下，大多数银行实际上属于国有企业，一方面和政府捆绑在一起，并给予政府很大的授信额度，政府用来搞开发；另一方面银行出于自身利益的考虑，为了早日上市，需要降低呆坏账百分比，便盲目追求信贷规模和市场份额，积极向投资商、个人购房者放贷，有时甚至忽视对企业或个人的资信审查、跟踪调查，客观上加大了金融风险存在的可能性。 （五）开发商的高额垄断利润刺激。近几年，随着建筑市场日趋规范，承包方在保证工程质量和进度的前提下，往往只能确保正常利润，有时为了确保市场份额甚至降至零利润，而开发商在供不应求的建筑承包领域相对于承包方拥有卖方优势，在招标过程中往往以最低报价中标为手段，竞相压价，从而获得高额垄断利润；其次，从房产销售市场的定价规则来看，地产市场类视于寡头垄断市场，少数人合谋比照定价；同时，在地产市场存在单向定价现象，很少存在讨价换价，房地产商具有先出价优势，这种定价方式造成定价的结果有利于卖者。 （六）投机商的投机行为。由于房地产销售市场特定的优势吸引了大量囤积居奇、奇货可居者的投机行为。金融数据显示，2004年住房消费信贷增长35%以上，总额4700亿元；2005年住房消费信贷增长仅仅增长15.8%，个人消费信贷为2600亿元，是2004年的一半；2006年第一季度统计数据显示，平均增长降至7.3%，仅为256亿元。相对于国内住房个人消费信贷下降的趋势，商品房空置率却一直居高不下，价格快速攀升，这说明了国内房价非正常上涨并不是完全由供需矛盾决定的，确实存在人为操纵因素。 三、理性面对中国房地产业 中国的房地产业是土地市场不完善和政治体制改革滞后的必然结果，其种种怪现状试图单纯用经济的、行政干预或宏观调控的手段是无济于事的，试图在短时间内取得显著的成效也是不切实际的。在这点上，从中央政府在“国八条”的降低房价到“国六条”的稳定房价的态度转变可窥见一斑，实际上稳定房价也不太现实，在规范的、完全的市场化的地产市场，按照国际经验，在经济持续增长过程中，理性的房价上涨只要维持在正常的房价收入比上都是可以接受的，也是允许的。对于广大的理性消费者来说，也许这就是最完美和最乐于接受的结局，但这同样需要等待。■