房地产行业纳税评估指导手册
编写说明：
为了加强泰和县房地产行业税收征收管理，规范该行业纳税评估流程，我局组织人员编写了此纳税评估模型。
该模型分为：
第一篇 行业介绍
1.1 行业概况
房地产业是指通过市场运营机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、咨询等项目的产业，具体可分为房地产开发与经营业、房地产经纪业、房地产管理业（物业管理业）、二手房交易的经营管理等行业，广义而言，还包括建筑业的房地产建设部分。
1.2 产品类型
普通住宅、非普通住宅、别墅、商铺、车储及其他。
1.3 开发流程
取得土地出让信息→参与土地开发招投标→报发改委开发立项→土地勘测→建设规划审批→图纸设计→颁发施工许可证→建筑招投标→办理房地产开发项目登记→筹划房地产销售（预约定号）→办理商品房预售许可证→签订商品房销售合同→缴交税费→组织房屋竣工验收和测绘→办理总房产证及总土地证→清理房屋销售欠款→申
请土地增值税清算→提交开具不动产发票申请→向房产管理部门申请办理分户房产证、向土地管理部门申请办理分户土地证。
1.4 行业现状
截止2010年底，我县共有房地产开发与经营业21户，占我县地税征管户数3878户的0.5%，2010年1-12月纳税总额6442万元，占同期我县地方税收总额30243万元的21%，其中营业税纳税总额3728万元，占同期我县地方税收总额的12%。
根据泰和市房地产信息网数据显示， 2010年1-12月，我县商品房预售面积总计20万 m2，预售金额总计5763万元，预售均价2950元/ m2。
1.5 行业的主要特点
一是投入资金量大。房地产行业是一个资金密集型行业。无论是中短期的房地产开发投资，还是长期的臵业投资，都需要极大的资金投入。房地产企业是否能够获得足够的资金支持，是否拥有畅通的融资渠道，决定了一个项目能否顺利动作，一个房地产企业能否不正常。
二是开发周期长。开发项目的工期一般都是跨年度的，从立项到竣工售出有一个过程，而且这个过程还是相当复杂的。房地产产品的开发建设，不全是由开发商自主完成的，其中大部分工程是由施工方承包建设的，从而在开发商和施工企业间形成了错综复杂的成本预、决算关系，成本结算受制于施工企业。
三是营销体系复杂。开发产品的销售包括现售和预售，这是房
地产行业区别于其他行业的显著特征之一。从房地产市场营销的具体方式来看，既有开发商自行销售的方式，也有中介公司代销方式，而其中委托代销的形式又复杂多样。
第二篇 评估流程
总体思路：房地产行业纳税评估采取多环节、多指标复合评估法，通过对企业销售房款收入、营业利润等涉税指标进行分析，对不同房屋类型、平均单价、建筑成本、已缴税款等方面进行横向、纵向比较，进而对企业收入、成本、费用的真实性、准确性进行评估，并在此基础上对纳税人涉及的所有税种进行全面评估。
2．1 数据来源
2．1．1 内部信息
纳税人提供的信息：税务登记基本情况，房地产商预售商品房时应具备的“五证”：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，纳税申报表主表、附表及附属资料，财务会计报表、纳税人申报纳税相关的其他信息。
税收管理员日常管理所掌握的纳税人经营情况：楼盘开发面积、开发周期、开发套数、普通住房非普通住房以及商铺的平均销售单价、销售进度、建筑施工单位、建筑施工成本等各类与税收相关的数据信息。
地税部门征管信息：各项核定、认定、鉴定信息、税收会计统计报表信息、已开《纳税证明单》信息、销售不动产发票开具信息、稽
查信息等。
2．1．2 外部信息
土地部门：掌握政府与开发商签订土地转让协议的时间、价款和土地面积；
建设部门：采集相关楼盘规划的建筑面积，容积率；
房产部门：掌握商品房销售合同备案套数、备案时间、备案金额等明细情况，以及已办房产证套数、时间等相关信息；
物价部门：按照国家要求明码标价原则，掌握每套商品房的销售单价；
银行部门：掌握已售房屋按揭审批情况，按揭款发放金额；
2．2 评估指标及预警值
2．2．1 案头分析指标及预警值
1、销售毛利率。
数据来源：企业损益表。
计算公式：（销售收入-营业成本）/销售收入*100%
预警值：20%–30%
原理描述：计算销售毛利率，该值小于20%，存在异常，可能存在隐瞒销售收入、多列成本、扩大税前扣除范围等问题。销售毛利率越低，疑点越大。
2、销售业务收入变动率。
数据来源：企业损益表。
计算公式：销售业务收入变动率=（本期销售业务收入–基期销
售业务收入）∕基期销售业务收入×100%。
预警值：10%–15%
原理描述：计算销售业务收入变动率，判断纳税人是否存在帐外销售，是否错误使用计价方法，是否人为调整售房收入，是否存在销售未计收入、多列收入费用、扩大税前扣
除范围等问题。与预警值比较，变动率小于-10%时为疑点，下降幅度越大，疑点越高。
3、销售业务成本变动率。
数据来源：企业利润表。
计算公式：本期销售业务成本∕本期销售业务收入×100%–基期销售业务成本∕基期销售业务收入×100%
预警值：5%–10%
原理描述。计算销售业务成本变动率，该值大于10%时，提示异常，反映销售业务收入与销售业务成本增减不同步，可能存在销售未计收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题，且上升幅度越大，疑点越大。
4、预收账款变动率。
数据来源：财务报表中的“预收账款”科目。
计算公式：（本期期末预收账款-上期期末预收账款）∕上期期末预收账款×100%
预警值：10%–20%
原理描述：计算预收账款变动率，该指标大于20%时，提示异常，
可能存在隐瞒收入问题，且上升幅度越大，疑点越大。
5、销售收入变动率与销售成本变动率差异。
数据来源：来源于《企业所得税年度申报表》。
计算公式：（本期销售收入净额–基期销售收入净额）∕基期销售收入净额×100%–（本期销售成本–基期销售成本）∕基期销售成本×100%
预警值：-1%–-2%
原理描述：计算销售收入变动率与销售成本变动率的差额，差额小于-2%时，可能存在少计收入、多转成本等问题，或原材料价格上涨、商品售价下调等现象，差额幅度越大，疑点越大。
6、销售收入变动率与销售利润变动率差异。
数据来源：来源于《企业所得税年度申报表》。
计算公式：（本期销售收入–基期销售收入）∕基期销售收入×100%–（本期销售利润–基期销售利润）∕基期销售利润×100%
预警值：1%–2%
原理描述：适用于查账征收企业所得税纳税人，计算销售收入变动率与销售利润变动率差额，差额大于2%时为疑点，可能存在未配比结转成本或销售税金及附加等问题，差距幅度越大，疑点度越高。
2．2．2 实地核查指标及预警值
1、土地使用税申报差异率。
数据来源：通过到企业及相关部门调查核实登记应税面积，实际占用面积，已出售建筑面积，预计可售面积。
计算公式：｛本期登记应税面积–∑„本期分项目登记应税面积×（本期已出售建筑面积∕本期预计可售面积）‟–本期实际占用面积｝∕本期实际占用面积×100%
预警值：-10%
原理描述：适用于征收土地使用税纳税人，用于房地产开发公司出售商品房计征土地使用税时应剔除的土地使用面积，该公司小于0时，即要减除已售房分摊的土地使用面积。房地产开发公司土地使用税申报差异率小于-10%时，反映纳税人在计征土地使用税时应剔除已售房分摊的土地使用面积，比例越小，扣除的土地使用面积越多。
2、土地增值税计税收入申报差异率。
数据来源：到企业调查不同类型房屋收入额、预收账款、销售收入。
计税公式：本期转让房地产收入额–（本期预收账款期末数–基期预收账款期末数–基期预收账款期末数+本期销售收入）
预警值：
原理描述：适用于房地产开发企业按收入乘以预征率预征土地增值税。计算纳税户本期申报土地增值税计税收入与纳税户应申报的土地增值税计税收入的差额，纳税户应申报的土地增值税计税收入=本期预收账款期末数–基期预收账款期末数+本期销售收入。基期预收账款期末数=本期上期的预收账款期末数。该指标小于0时，提示异常，可能存在纳税人少申报土地增值税计税收入。
2．3 评估方法
第三篇 泰和县房地产行业税收征收管理办法
第四篇 行业评估案例赏析
泰和县地税局房地产行业专项评估分析
一、内容提要
（一）行业基本情况
我县目前共有房地产开发与经营企业21户，主要集中在县城和工业园区，主要以开发普通住宅和商铺为主，占我县地税征管企业户数1071户的2%，2010年1-12月纳税总额6442万元，占同期我县地方税收总额30243万元的21%，其中营业税纳税总额3728万元，占同期我县地方税收总额的12%。自2009年以来，泰和县因为开发土地面积储备急剧减少，导致可售面积也随之骤减，虽然房价不断走高，但短期内已经出现有市无房的状态。据不完全统计，2005年至2009年县城可开发的土地储备量为800亩，但至2010年底县城储备的可开发土地不足300亩，老城区更是不足100亩；2010年经济危机后泰和房市的井喷态势，导致量价齐升，全年共完成销售面积30万平米，平均单价由2009年的1600上涨到2800元/平米，销售收入达到7.2亿元。2011年上半年泰和县房地产行业共实现地方税收收入4300万元，我们分析既有市场波动的原因，也可能存在企业申报缴纳不到位的因素。综合近几年来税收管理信息反映，目前我县房地
产开发企业实现的税收虽然较大，但很多项目开发是挂靠外来开发企业资质开发，企业财务管理方面除少数几个大型楼盘开发企业帐务较健全外，绝大多数企业的帐务上预收收入、成本都核算都不是很到位，税务部门在税收征管上难以对其进行有效监控，该行业的征管一直也是我县地税系统急待破解的征管难题。为此，市局在6、7月两个月在全市抽调了6名房地产管理专业人员对我县具有代表性的5个正在开发的项目进行了专项评估。通过评估分析，科学合理地构建出我县房地产行业评估模型并据此修订和完善我县房地产行业税收管理办法。
（二）评估工作简介
从近几年泰和县房地产企业自行申报的各项数据来看，该行业反映的利润率并不高，与外界对房地产业的暴利认同度和近几年泰和县房价大幅上涨有很大的偏差。为进一步优化纳税评估工作职能，持续改进和完善纳税评估方法，堵塞行业税收征管漏洞。我们筛选了五户具有代表性的正在开发销售的项目进行综合性评估，全面了解房地产企业在开发销售等各个环节的核算情况，进一步加强房地产业的税收管理，规范房地产业的核算和税收申报缴纳行为。
（三）评估初步成效
经过一个多月对这五个项目的评估实践，发现了房地产企业存在的一些问题，比如企业为了迎合炒房行为对已售房源不进行备案对预收账款不在帐面上反映；为了延迟纳税，对以工程款抵顶房款、不需办证的车库储藏间收入不入帐或人为设臵两套帐；对土地使用税不按
期如实申报；对预征的土地增值税人为按低税率进行申报等等，针对这些评估中发现的问题，评估人员及时督促指导企业进行整改，从而进一步促进了纳税人自觉、如实、正确申报纳税，全面提高了该行业的税收管理水平，评估效果明显，基本达到了预期的目标。
二、案例介绍
（一）收集相关信息
评估人员结合信息管税的要求，以2010年度汇算清缴为切入点，收集企业的申报表和财务报表、审计报告等，采集项目的土地、规划、预售许可、房产备案等基础信息结合企业发票领用开具情况、工程施工、设计、监理等情况，重点对企业预售款收入、往来款项、建筑安装成本以及税金及附加项目进行审核分析，查找评估疑点指标。
信息一：房地产开发土地信息
信息来源：国土部门或企业提供土地出让合同、土地出让金缴款票据等，土管部门核发的土地使用证、规划部门提供的规划许可证等以及管理部门日常采集到地企业销售明细信息（或房管部门提供的房屋备案信息），根据这些信息测算出项目应核减缴纳土地使用税面积和应纳的土地使用税。
测算公式：
1、土地面积＝建筑占地面积＋公共占地面积;
2、售建比＝已售建筑面积/总建筑面积×100%;
当售建比
3、应税建筑面积＝公共占地面积＋建筑占地面积×（1-售建比）;
当售建比≥80%时
4、应税建筑面积＝建筑占地面积×（1-售建比）;
5、应纳土地使用税＝应税建筑面积×单位税率;
6、土地使用税申报差异率=｛本期登记应税面积–∑„本期分项
目登记应税面积×（本期已出售建筑面积∕本期预计可售面积）‟–本期实际占用面积｝∕本期实际占用面积×100%
公式分析说明：企业有无随意核减应税土地面积，有无人为少计
公共占地面积，有无故意在把预定的房源算作已售部分达到人为少纳土地使用税情况。
信息二：销售收入、销售成本信息
信息来源：房管部门提供的预售许可证以及网上备案信息、规划
设计方案、统计部门提供的平均单位售价等等。
测算公式：
1、销售业务收入变动率=（本期销售业务收入–基期销售业务收
入）∕基期销售业务收入×100%；
2、销售业务成本变动率=本期销售业务成本∕本期销售业务收入
×100%–基期销售业务成本∕基期销售业务收入×100%；
公式分析说明：将企业已入帐销售收入和总体不动产预计销售收
入对比，判断出项目总体销售情况，和企业实地销售部门销控比相比对，及时发现企业有无故意少报销售收入或账外销售问题。将企业销售成本和销售收入相比，大致了解项目的销售成本配比情况，对成本变动率差异大的有可能企业多计成本或少计收入。
附表一：销售收入、销售成本变动率
信息三：预收账款、企业往来比对信息
数据来源：财务报表中的“预收账款”项目数据，企业领用缴销
《预售款收据》数据，企业银行存款账户数据，银行部门发放按揭款数据。
测算公式
1、预收账款变动率＝（本期期末预收账款－上期期末预收账款）
/上期期末预收账款×100%;
2、其他应付款变动率＝（本期期末其他应付款－上期期末其他
应付款）/上期期末其他应付款×100%;
公式分析说明：当预收账款变动率、其他应付账款变动率偏大时，
有可能存在隐瞒收入达到少缴税或延迟纳税的现象。
附表二：预收账款、其他应付款变动率
信息四：土地增值税比对信息
数据来源:企业财务报表中的分房屋类型房地产收入额、预收账
款、销售收入，房管部门备案的不动产项目备案金额和银行机构发放按揭款信息。
测算公式
1、本期应申报的土地增值税=∑各房产类型计税收入*土地增值
税预征率；
2、土地增值税计税收入申报差异率=本期转让房地产收入额–
（本期预收账款期末数–基期预收账款期末数–基期预收账款期末数+本期销售收入）
3、土地增值税税负但率=已申报的土地增值税/∑各房产类型计
税收入
公式分析说明：土地增值税计税收入申报差异率小于0，说明企
业有可以少申报计税收入，当土地增值税税负率小于预警值，说明企业有可能套用低预征率申报土地增值税的情况。
附表三：土地增值税税收负担率
(二) 分析差异锁定疑点
综合以上四项信息，评估人员采用比率分析法，比较分析法和综
合分析法进行比对分析，发现上述五家企业中至少存在以下几个方面的疑点：
疑点一：土地使用税申报差异率一般不就小于-10%，从选取的五
家企业的情况来看，发现某个项目土地使用税申报差异率明显低于其他项目且超出预警值，该企业是否存在自行随意核减应税土地面积的情况。
疑点二：从选取五个项目的销售收入和销售成本以及管理员平时
了解的情况分析来看有三个项目销售业务收入变动率异常，有两个项目销售业务成本变动率明显高于其他项目，这些相关项目是否存在少计收入虚列成本情况，是否存在未及时结转收入。
疑点三：从选取的五个项目的预收账款、其他应付款变动率情况
分析有一个项目预收账款变动率大于20%，有两个项目其他应付款变动率差异巨大，相关项目是否存在预收账款未转收入或少记收入，是否有通过其他就付款等征来科目隐瞒收入等情况。
疑点四：根据管理经验，容积率越大普通住宅所占的比例就相应
提高，土地增值税税收预征负担率越低，在评估的五个项目中基本上容积率基本上在2.1-2.6之间，在容积率相差不是很大的情况下，土地增值税税负差异比较大，相关项目是否存在故意按低预征率申报土地增值税情况。
(三) 约谈举证
针对以上疑点，评估人员按照评估程序，对存在疑点问题的企业进行了评估约谈。
评估人员提到疑点一：相关项目财务负责人解释是因为该项目分片开发，土地逐步取得，其中有一块土地26561平米企业已在2009年3月份取得了土地使用证，但因政府的原因，拆迁一直没有完成，企业以没有实际交付企业开发使用为由没有申报土地使用税，该企业相应提供了一份由国土部门出具的《证明》，证实该地块因水塘补偿的原因，澄江镇政府无法和相关农户达成一致致使该地块无法开发利用。另有一块土地12757平米，因和别的企业合作开发新项目，该地块已于2009年2月过户转移到新企业，其相关的土地使用税也不再由企业负担。
评估人员提到疑点二：针对销售收入变动率差异大，企业解释为因近几年房地产市场差异大，前几年还滞销的楼盘在2009年底突然火爆，导致有的房地产项目在2010年出现有市无房的现状，针对变动减少异常的企业，企业解释为因项目属开发后期，房屋基本交付使用，销售收入明显减少而企业有无后续开发项目。针对企业可能多列成本、扩大扣除范围的疑点，相关人员解释为因为该项目处县中心位臵、地价较高加上部分工程报废损失巨大，致使开发成本畸高。
评估人员提到疑点三：针对预收账款变动率大, 企业解释为企业当年刚好有新楼盘上市, 上市初期由于签售情况较好，所以预收账款较多，相应的楼盘尚处于在建状态，相应的成本无法结结转，根据配
比原则，预收账款没有结转到收入中。对于预收账款变动减少较大的，企业解释为因企业暂无楼盘上市，随着预收账款的逐步结转收入，账面上预收账款的数字相应减小所致。对于其他应付款变动率正增长较大的，有一个企业解释为因该企业有一地处闹市的二楼大型商铺，因与客户未确定是租凭还是购买，当时其所收取的款项无法确认为租金还是购房款，但现在双方已达成协议，签订了销售合同，另一个企业解释为因其楼盘的商铺相对火爆，但因所销售房价没有确定，与客户只是先签订了购买协议并每户收取了20万-40万元不等的“意愿金”。对于其他应付款变动率负增长较大的，企业解释为因购房初期企业发售的购房VIP 卡因企业与客户正式确认购房合同，因而所收取的VIP 卡款项转为预收账款所致。
评估人员提到的疑点四：企业财务人员解释为因自已刚刚接手做房地产企业会计，再加上因与销售部门没有沟通好，无法按房产类型核算所收取的房款，所以暂时全部以普通住宅的预征率申报所售房款的土地增值税。
(四) 实地核查
为进一步掌握和了解有关事宜，评估人员按照程序查看了相关公司的会计账薄、记账凭证、销售清单，到销售部门取得了相关的协议、合同的复印件，对企业收取的“意愿金”逐笔进行核实，证实了纳税人部分解释的正确性，但同时也确定了以下情况：
（1）房地产企业由于财务人员的素质参差不齐或企业管理上的松散，有些项目的财务人员没有按销售比例核算土地使用税，对土地
使用税只是凭估计数缴纳，随意性大。
（2）企业在合同无法更改的情况下还以“意愿金”的可以退还为借口长期挂在帐面上不申报税款。
（3）企业收取的二楼商铺款项10000000元因已和客户签订合同可以认定为预收账款。
（4）企业存在对不需办理房产证的车储销售不入账的情况。
（5）某企业存在以房款抵顶工程款的情形。
（6）某企业账款上长期挂股东借款735000元，核查为企业为股东个人购买的小汽车一辆，应确定为向股东分红申报个人所得税。
（7）企业存在不按房产类型核算销售收入、预收房款而仅以低预征率的申报土地增值税项。
三、案例点评
本案例属于行业专项评估，对于房地产行业，由于其开发销售的特殊性，企业往往是边开发边销售，在产品成本无法确定的情况下就取得销售款项，所以造成会计核算过程的特殊性，往往是帐面上长期挂往来科目的金额比较大。税务评估人员结合这些特点紧紧抓住关键指标，确定评估范围和评估方向，同时又充分运用税收征管系统中的信息，综合比对深入分析，确定疑点问题，充分体现了纳税评估工作的科学性、合理性和有效性。如今纳税评估工作是我们税务管理部门的日常工作，我们一方面要利用好纳税评估对重点行业重点税源做到重点监控，规范税收秩序, 另一方面更要通过评估工作做好税法宣传工作，切实解决纳税人现实中出现的问题。
四、评估建议
1、应对企业加强日常税收政策辅导，对企业核算不到位的情况要及时辅导，从本案中可以看出，由于企业财务人员对土地使用税和土地增值税的征收政策理解有误，导致少申报税款，建议成立专门的纳税评估管理机构、实施专业化的纳税评估，充分发挥纳税评估在对企业的日常纳税辅导，宣传税收政策的作用，帮助企业不断提高申报税款的准确性和及时性。
2、加强房地产业的信息化管理水平，构建信息化管理平台。通过信息化管理平台管理部门可以及时了解掌握房地产开发项目的各项基础信息，可以对涉及到税收核算的信息进行归类总结，对采集到的信息进行合理使用。如房地产企业管理中，管理员可以在事前掌握土地信息、规划信息，及时了解不动产项目总体税收情况；事中掌握销售情况、合同备案信息、企业收款、银行放款信息，通过信息比对及时发现异常情况；事后掌握企业办证信息、发票开具信息，提高纳税评估的针对性和准确性。
3、建立行业纳税评估模型，加强行业税收管理。通过专项评估，逐步建立和完善纳税评估模型，结合日常申报信息和企业财务信息，为我们进行更专业化、规范化的行业管理提供更科学合理的机制。
房地产行业纳税评估指导手册
编写说明：
为了加强泰和县房地产行业税收征收管理，规范该行业纳税评估流程，我局组织人员编写了此纳税评估模型。
该模型分为：
第一篇 行业介绍
1.1 行业概况
房地产业是指通过市场运营机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、咨询等项目的产业，具体可分为房地产开发与经营业、房地产经纪业、房地产管理业（物业管理业）、二手房交易的经营管理等行业，广义而言，还包括建筑业的房地产建设部分。
1.2 产品类型
普通住宅、非普通住宅、别墅、商铺、车储及其他。
1.3 开发流程
取得土地出让信息→参与土地开发招投标→报发改委开发立项→土地勘测→建设规划审批→图纸设计→颁发施工许可证→建筑招投标→办理房地产开发项目登记→筹划房地产销售（预约定号）→办理商品房预售许可证→签订商品房销售合同→缴交税费→组织房屋竣工验收和测绘→办理总房产证及总土地证→清理房屋销售欠款→申
请土地增值税清算→提交开具不动产发票申请→向房产管理部门申请办理分户房产证、向土地管理部门申请办理分户土地证。
1.4 行业现状
截止2010年底，我县共有房地产开发与经营业21户，占我县地税征管户数3878户的0.5%，2010年1-12月纳税总额6442万元，占同期我县地方税收总额30243万元的21%，其中营业税纳税总额3728万元，占同期我县地方税收总额的12%。
根据泰和市房地产信息网数据显示， 2010年1-12月，我县商品房预售面积总计20万 m2，预售金额总计5763万元，预售均价2950元/ m2。
1.5 行业的主要特点
一是投入资金量大。房地产行业是一个资金密集型行业。无论是中短期的房地产开发投资，还是长期的臵业投资，都需要极大的资金投入。房地产企业是否能够获得足够的资金支持，是否拥有畅通的融资渠道，决定了一个项目能否顺利动作，一个房地产企业能否不正常。
二是开发周期长。开发项目的工期一般都是跨年度的，从立项到竣工售出有一个过程，而且这个过程还是相当复杂的。房地产产品的开发建设，不全是由开发商自主完成的，其中大部分工程是由施工方承包建设的，从而在开发商和施工企业间形成了错综复杂的成本预、决算关系，成本结算受制于施工企业。
三是营销体系复杂。开发产品的销售包括现售和预售，这是房
地产行业区别于其他行业的显著特征之一。从房地产市场营销的具体方式来看，既有开发商自行销售的方式，也有中介公司代销方式，而其中委托代销的形式又复杂多样。
第二篇 评估流程
总体思路：房地产行业纳税评估采取多环节、多指标复合评估法，通过对企业销售房款收入、营业利润等涉税指标进行分析，对不同房屋类型、平均单价、建筑成本、已缴税款等方面进行横向、纵向比较，进而对企业收入、成本、费用的真实性、准确性进行评估，并在此基础上对纳税人涉及的所有税种进行全面评估。
2．1 数据来源
2．1．1 内部信息
纳税人提供的信息：税务登记基本情况，房地产商预售商品房时应具备的“五证”：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，纳税申报表主表、附表及附属资料，财务会计报表、纳税人申报纳税相关的其他信息。
税收管理员日常管理所掌握的纳税人经营情况：楼盘开发面积、开发周期、开发套数、普通住房非普通住房以及商铺的平均销售单价、销售进度、建筑施工单位、建筑施工成本等各类与税收相关的数据信息。
地税部门征管信息：各项核定、认定、鉴定信息、税收会计统计报表信息、已开《纳税证明单》信息、销售不动产发票开具信息、稽
查信息等。
2．1．2 外部信息
土地部门：掌握政府与开发商签订土地转让协议的时间、价款和土地面积；
建设部门：采集相关楼盘规划的建筑面积，容积率；
房产部门：掌握商品房销售合同备案套数、备案时间、备案金额等明细情况，以及已办房产证套数、时间等相关信息；
物价部门：按照国家要求明码标价原则，掌握每套商品房的销售单价；
银行部门：掌握已售房屋按揭审批情况，按揭款发放金额；
2．2 评估指标及预警值
2．2．1 案头分析指标及预警值
1、销售毛利率。
数据来源：企业损益表。
计算公式：（销售收入-营业成本）/销售收入*100%
预警值：20%–30%
原理描述：计算销售毛利率，该值小于20%，存在异常，可能存在隐瞒销售收入、多列成本、扩大税前扣除范围等问题。销售毛利率越低，疑点越大。
2、销售业务收入变动率。
数据来源：企业损益表。
计算公式：销售业务收入变动率=（本期销售业务收入–基期销
售业务收入）∕基期销售业务收入×100%。
预警值：10%–15%
原理描述：计算销售业务收入变动率，判断纳税人是否存在帐外销售，是否错误使用计价方法，是否人为调整售房收入，是否存在销售未计收入、多列收入费用、扩大税前扣
除范围等问题。与预警值比较，变动率小于-10%时为疑点，下降幅度越大，疑点越高。
3、销售业务成本变动率。
数据来源：企业利润表。
计算公式：本期销售业务成本∕本期销售业务收入×100%–基期销售业务成本∕基期销售业务收入×100%
预警值：5%–10%
原理描述。计算销售业务成本变动率，该值大于10%时，提示异常，反映销售业务收入与销售业务成本增减不同步，可能存在销售未计收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题，且上升幅度越大，疑点越大。
4、预收账款变动率。
数据来源：财务报表中的“预收账款”科目。
计算公式：（本期期末预收账款-上期期末预收账款）∕上期期末预收账款×100%
预警值：10%–20%
原理描述：计算预收账款变动率，该指标大于20%时，提示异常，
可能存在隐瞒收入问题，且上升幅度越大，疑点越大。
5、销售收入变动率与销售成本变动率差异。
数据来源：来源于《企业所得税年度申报表》。
计算公式：（本期销售收入净额–基期销售收入净额）∕基期销售收入净额×100%–（本期销售成本–基期销售成本）∕基期销售成本×100%
预警值：-1%–-2%
原理描述：计算销售收入变动率与销售成本变动率的差额，差额小于-2%时，可能存在少计收入、多转成本等问题，或原材料价格上涨、商品售价下调等现象，差额幅度越大，疑点越大。
6、销售收入变动率与销售利润变动率差异。
数据来源：来源于《企业所得税年度申报表》。
计算公式：（本期销售收入–基期销售收入）∕基期销售收入×100%–（本期销售利润–基期销售利润）∕基期销售利润×100%
预警值：1%–2%
原理描述：适用于查账征收企业所得税纳税人，计算销售收入变动率与销售利润变动率差额，差额大于2%时为疑点，可能存在未配比结转成本或销售税金及附加等问题，差距幅度越大，疑点度越高。
2．2．2 实地核查指标及预警值
1、土地使用税申报差异率。
数据来源：通过到企业及相关部门调查核实登记应税面积，实际占用面积，已出售建筑面积，预计可售面积。
计算公式：｛本期登记应税面积–∑„本期分项目登记应税面积×（本期已出售建筑面积∕本期预计可售面积）‟–本期实际占用面积｝∕本期实际占用面积×100%
预警值：-10%
原理描述：适用于征收土地使用税纳税人，用于房地产开发公司出售商品房计征土地使用税时应剔除的土地使用面积，该公司小于0时，即要减除已售房分摊的土地使用面积。房地产开发公司土地使用税申报差异率小于-10%时，反映纳税人在计征土地使用税时应剔除已售房分摊的土地使用面积，比例越小，扣除的土地使用面积越多。
2、土地增值税计税收入申报差异率。
数据来源：到企业调查不同类型房屋收入额、预收账款、销售收入。
计税公式：本期转让房地产收入额–（本期预收账款期末数–基期预收账款期末数–基期预收账款期末数+本期销售收入）
预警值：
原理描述：适用于房地产开发企业按收入乘以预征率预征土地增值税。计算纳税户本期申报土地增值税计税收入与纳税户应申报的土地增值税计税收入的差额，纳税户应申报的土地增值税计税收入=本期预收账款期末数–基期预收账款期末数+本期销售收入。基期预收账款期末数=本期上期的预收账款期末数。该指标小于0时，提示异常，可能存在纳税人少申报土地增值税计税收入。
2．3 评估方法
第三篇 泰和县房地产行业税收征收管理办法
第四篇 行业评估案例赏析
泰和县地税局房地产行业专项评估分析
一、内容提要
（一）行业基本情况
我县目前共有房地产开发与经营企业21户，主要集中在县城和工业园区，主要以开发普通住宅和商铺为主，占我县地税征管企业户数1071户的2%，2010年1-12月纳税总额6442万元，占同期我县地方税收总额30243万元的21%，其中营业税纳税总额3728万元，占同期我县地方税收总额的12%。自2009年以来，泰和县因为开发土地面积储备急剧减少，导致可售面积也随之骤减，虽然房价不断走高，但短期内已经出现有市无房的状态。据不完全统计，2005年至2009年县城可开发的土地储备量为800亩，但至2010年底县城储备的可开发土地不足300亩，老城区更是不足100亩；2010年经济危机后泰和房市的井喷态势，导致量价齐升，全年共完成销售面积30万平米，平均单价由2009年的1600上涨到2800元/平米，销售收入达到7.2亿元。2011年上半年泰和县房地产行业共实现地方税收收入4300万元，我们分析既有市场波动的原因，也可能存在企业申报缴纳不到位的因素。综合近几年来税收管理信息反映，目前我县房地
产开发企业实现的税收虽然较大，但很多项目开发是挂靠外来开发企业资质开发，企业财务管理方面除少数几个大型楼盘开发企业帐务较健全外，绝大多数企业的帐务上预收收入、成本都核算都不是很到位，税务部门在税收征管上难以对其进行有效监控，该行业的征管一直也是我县地税系统急待破解的征管难题。为此，市局在6、7月两个月在全市抽调了6名房地产管理专业人员对我县具有代表性的5个正在开发的项目进行了专项评估。通过评估分析，科学合理地构建出我县房地产行业评估模型并据此修订和完善我县房地产行业税收管理办法。
（二）评估工作简介
从近几年泰和县房地产企业自行申报的各项数据来看，该行业反映的利润率并不高，与外界对房地产业的暴利认同度和近几年泰和县房价大幅上涨有很大的偏差。为进一步优化纳税评估工作职能，持续改进和完善纳税评估方法，堵塞行业税收征管漏洞。我们筛选了五户具有代表性的正在开发销售的项目进行综合性评估，全面了解房地产企业在开发销售等各个环节的核算情况，进一步加强房地产业的税收管理，规范房地产业的核算和税收申报缴纳行为。
（三）评估初步成效
经过一个多月对这五个项目的评估实践，发现了房地产企业存在的一些问题，比如企业为了迎合炒房行为对已售房源不进行备案对预收账款不在帐面上反映；为了延迟纳税，对以工程款抵顶房款、不需办证的车库储藏间收入不入帐或人为设臵两套帐；对土地使用税不按
期如实申报；对预征的土地增值税人为按低税率进行申报等等，针对这些评估中发现的问题，评估人员及时督促指导企业进行整改，从而进一步促进了纳税人自觉、如实、正确申报纳税，全面提高了该行业的税收管理水平，评估效果明显，基本达到了预期的目标。
二、案例介绍
（一）收集相关信息
评估人员结合信息管税的要求，以2010年度汇算清缴为切入点，收集企业的申报表和财务报表、审计报告等，采集项目的土地、规划、预售许可、房产备案等基础信息结合企业发票领用开具情况、工程施工、设计、监理等情况，重点对企业预售款收入、往来款项、建筑安装成本以及税金及附加项目进行审核分析，查找评估疑点指标。
信息一：房地产开发土地信息
信息来源：国土部门或企业提供土地出让合同、土地出让金缴款票据等，土管部门核发的土地使用证、规划部门提供的规划许可证等以及管理部门日常采集到地企业销售明细信息（或房管部门提供的房屋备案信息），根据这些信息测算出项目应核减缴纳土地使用税面积和应纳的土地使用税。
测算公式：
1、土地面积＝建筑占地面积＋公共占地面积;
2、售建比＝已售建筑面积/总建筑面积×100%;
当售建比
3、应税建筑面积＝公共占地面积＋建筑占地面积×（1-售建比）;
当售建比≥80%时
4、应税建筑面积＝建筑占地面积×（1-售建比）;
5、应纳土地使用税＝应税建筑面积×单位税率;
6、土地使用税申报差异率=｛本期登记应税面积–∑„本期分项
目登记应税面积×（本期已出售建筑面积∕本期预计可售面积）‟–本期实际占用面积｝∕本期实际占用面积×100%
公式分析说明：企业有无随意核减应税土地面积，有无人为少计
公共占地面积，有无故意在把预定的房源算作已售部分达到人为少纳土地使用税情况。
信息二：销售收入、销售成本信息
信息来源：房管部门提供的预售许可证以及网上备案信息、规划
设计方案、统计部门提供的平均单位售价等等。
测算公式：
1、销售业务收入变动率=（本期销售业务收入–基期销售业务收
入）∕基期销售业务收入×100%；
2、销售业务成本变动率=本期销售业务成本∕本期销售业务收入
×100%–基期销售业务成本∕基期销售业务收入×100%；
公式分析说明：将企业已入帐销售收入和总体不动产预计销售收
入对比，判断出项目总体销售情况，和企业实地销售部门销控比相比对，及时发现企业有无故意少报销售收入或账外销售问题。将企业销售成本和销售收入相比，大致了解项目的销售成本配比情况，对成本变动率差异大的有可能企业多计成本或少计收入。
附表一：销售收入、销售成本变动率
信息三：预收账款、企业往来比对信息
数据来源：财务报表中的“预收账款”项目数据，企业领用缴销
《预售款收据》数据，企业银行存款账户数据，银行部门发放按揭款数据。
测算公式
1、预收账款变动率＝（本期期末预收账款－上期期末预收账款）
/上期期末预收账款×100%;
2、其他应付款变动率＝（本期期末其他应付款－上期期末其他
应付款）/上期期末其他应付款×100%;
公式分析说明：当预收账款变动率、其他应付账款变动率偏大时，
有可能存在隐瞒收入达到少缴税或延迟纳税的现象。
附表二：预收账款、其他应付款变动率
信息四：土地增值税比对信息
数据来源:企业财务报表中的分房屋类型房地产收入额、预收账
款、销售收入，房管部门备案的不动产项目备案金额和银行机构发放按揭款信息。
测算公式
1、本期应申报的土地增值税=∑各房产类型计税收入*土地增值
税预征率；
2、土地增值税计税收入申报差异率=本期转让房地产收入额–
（本期预收账款期末数–基期预收账款期末数–基期预收账款期末数+本期销售收入）
3、土地增值税税负但率=已申报的土地增值税/∑各房产类型计
税收入
公式分析说明：土地增值税计税收入申报差异率小于0，说明企
业有可以少申报计税收入，当土地增值税税负率小于预警值，说明企业有可能套用低预征率申报土地增值税的情况。
附表三：土地增值税税收负担率
(二) 分析差异锁定疑点
综合以上四项信息，评估人员采用比率分析法，比较分析法和综
合分析法进行比对分析，发现上述五家企业中至少存在以下几个方面的疑点：
疑点一：土地使用税申报差异率一般不就小于-10%，从选取的五
家企业的情况来看，发现某个项目土地使用税申报差异率明显低于其他项目且超出预警值，该企业是否存在自行随意核减应税土地面积的情况。
疑点二：从选取五个项目的销售收入和销售成本以及管理员平时
了解的情况分析来看有三个项目销售业务收入变动率异常，有两个项目销售业务成本变动率明显高于其他项目，这些相关项目是否存在少计收入虚列成本情况，是否存在未及时结转收入。
疑点三：从选取的五个项目的预收账款、其他应付款变动率情况
分析有一个项目预收账款变动率大于20%，有两个项目其他应付款变动率差异巨大，相关项目是否存在预收账款未转收入或少记收入，是否有通过其他就付款等征来科目隐瞒收入等情况。
疑点四：根据管理经验，容积率越大普通住宅所占的比例就相应
提高，土地增值税税收预征负担率越低，在评估的五个项目中基本上容积率基本上在2.1-2.6之间，在容积率相差不是很大的情况下，土地增值税税负差异比较大，相关项目是否存在故意按低预征率申报土地增值税情况。
(三) 约谈举证
针对以上疑点，评估人员按照评估程序，对存在疑点问题的企业进行了评估约谈。
评估人员提到疑点一：相关项目财务负责人解释是因为该项目分片开发，土地逐步取得，其中有一块土地26561平米企业已在2009年3月份取得了土地使用证，但因政府的原因，拆迁一直没有完成，企业以没有实际交付企业开发使用为由没有申报土地使用税，该企业相应提供了一份由国土部门出具的《证明》，证实该地块因水塘补偿的原因，澄江镇政府无法和相关农户达成一致致使该地块无法开发利用。另有一块土地12757平米，因和别的企业合作开发新项目，该地块已于2009年2月过户转移到新企业，其相关的土地使用税也不再由企业负担。
评估人员提到疑点二：针对销售收入变动率差异大，企业解释为因近几年房地产市场差异大，前几年还滞销的楼盘在2009年底突然火爆，导致有的房地产项目在2010年出现有市无房的现状，针对变动减少异常的企业，企业解释为因项目属开发后期，房屋基本交付使用，销售收入明显减少而企业有无后续开发项目。针对企业可能多列成本、扩大扣除范围的疑点，相关人员解释为因为该项目处县中心位臵、地价较高加上部分工程报废损失巨大，致使开发成本畸高。
评估人员提到疑点三：针对预收账款变动率大, 企业解释为企业当年刚好有新楼盘上市, 上市初期由于签售情况较好，所以预收账款较多，相应的楼盘尚处于在建状态，相应的成本无法结结转，根据配
比原则，预收账款没有结转到收入中。对于预收账款变动减少较大的，企业解释为因企业暂无楼盘上市，随着预收账款的逐步结转收入，账面上预收账款的数字相应减小所致。对于其他应付款变动率正增长较大的，有一个企业解释为因该企业有一地处闹市的二楼大型商铺，因与客户未确定是租凭还是购买，当时其所收取的款项无法确认为租金还是购房款，但现在双方已达成协议，签订了销售合同，另一个企业解释为因其楼盘的商铺相对火爆，但因所销售房价没有确定，与客户只是先签订了购买协议并每户收取了20万-40万元不等的“意愿金”。对于其他应付款变动率负增长较大的，企业解释为因购房初期企业发售的购房VIP 卡因企业与客户正式确认购房合同，因而所收取的VIP 卡款项转为预收账款所致。
评估人员提到的疑点四：企业财务人员解释为因自已刚刚接手做房地产企业会计，再加上因与销售部门没有沟通好，无法按房产类型核算所收取的房款，所以暂时全部以普通住宅的预征率申报所售房款的土地增值税。
(四) 实地核查
为进一步掌握和了解有关事宜，评估人员按照程序查看了相关公司的会计账薄、记账凭证、销售清单，到销售部门取得了相关的协议、合同的复印件，对企业收取的“意愿金”逐笔进行核实，证实了纳税人部分解释的正确性，但同时也确定了以下情况：
（1）房地产企业由于财务人员的素质参差不齐或企业管理上的松散，有些项目的财务人员没有按销售比例核算土地使用税，对土地
使用税只是凭估计数缴纳，随意性大。
（2）企业在合同无法更改的情况下还以“意愿金”的可以退还为借口长期挂在帐面上不申报税款。
（3）企业收取的二楼商铺款项10000000元因已和客户签订合同可以认定为预收账款。
（4）企业存在对不需办理房产证的车储销售不入账的情况。
（5）某企业存在以房款抵顶工程款的情形。
（6）某企业账款上长期挂股东借款735000元，核查为企业为股东个人购买的小汽车一辆，应确定为向股东分红申报个人所得税。
（7）企业存在不按房产类型核算销售收入、预收房款而仅以低预征率的申报土地增值税项。
三、案例点评
本案例属于行业专项评估，对于房地产行业，由于其开发销售的特殊性，企业往往是边开发边销售，在产品成本无法确定的情况下就取得销售款项，所以造成会计核算过程的特殊性，往往是帐面上长期挂往来科目的金额比较大。税务评估人员结合这些特点紧紧抓住关键指标，确定评估范围和评估方向，同时又充分运用税收征管系统中的信息，综合比对深入分析，确定疑点问题，充分体现了纳税评估工作的科学性、合理性和有效性。如今纳税评估工作是我们税务管理部门的日常工作，我们一方面要利用好纳税评估对重点行业重点税源做到重点监控，规范税收秩序, 另一方面更要通过评估工作做好税法宣传工作，切实解决纳税人现实中出现的问题。
四、评估建议
1、应对企业加强日常税收政策辅导，对企业核算不到位的情况要及时辅导，从本案中可以看出，由于企业财务人员对土地使用税和土地增值税的征收政策理解有误，导致少申报税款，建议成立专门的纳税评估管理机构、实施专业化的纳税评估，充分发挥纳税评估在对企业的日常纳税辅导，宣传税收政策的作用，帮助企业不断提高申报税款的准确性和及时性。
2、加强房地产业的信息化管理水平，构建信息化管理平台。通过信息化管理平台管理部门可以及时了解掌握房地产开发项目的各项基础信息，可以对涉及到税收核算的信息进行归类总结，对采集到的信息进行合理使用。如房地产企业管理中，管理员可以在事前掌握土地信息、规划信息，及时了解不动产项目总体税收情况；事中掌握销售情况、合同备案信息、企业收款、银行放款信息，通过信息比对及时发现异常情况；事后掌握企业办证信息、发票开具信息，提高纳税评估的针对性和准确性。
3、建立行业纳税评估模型，加强行业税收管理。通过专项评估，逐步建立和完善纳税评估模型，结合日常申报信息和企业财务信息，为我们进行更专业化、规范化的行业管理提供更科学合理的机制。