买房完整流程及注意事项如何选购房子?怎样办按揭贷款 怎样签合同? 如何选购房子 怎样办按揭贷款?怎样签合同 怎样办按揭贷款 买房流程：了解贷款知识→了解行情→评估个人能力明确购房需求→找信息→ 买房流程：了解贷款知识→了解行情→评估个人能力明确购房需求→找信息→看房注意事项→谈判技巧→确定成交价格→签合同→交定金→备齐交易资料→评估→ 看房注意事项→谈判技巧→确定成交价格→签合同→交定金→备齐交易资料→评估→ 申请按揭贷款→交税→过户及交首期款→出新证送银行抵押→结清尾款及交接房屋． 申请按揭贷款→交税→过户及交首期款→ 出新证送银行抵押→结清尾款及交接房屋．了解按揭贷款条件 深圳发展银行个人二手房按揭贷款业务： 深圳发展银行个人二手房按揭贷款业务： 按揭贷款业务 申请按揭的基本条件： １.申请按揭的基本条件： 申请按揭的基本条件 １８周岁 （1）必须年满１８周岁，具有完全民事行为能力的自然人； ）必须年满１８周岁，具有完全民事行为能力的自然人； （2）有稳定的经济收入，信用记录良好，有偿还贷款本息的能力，并提供真实可信 ）有稳定的经济收入，信用记录良好，有偿还贷款本息的能力， 的收入证明文件； 的收入证明文件； ６０岁 （3）申请贷款的年限加现有年龄之和不超过６０岁； ）申请贷款的年限加现有年龄之和不超过６０ （4）按揭房产有共有人的，必须确定其中一方作为申请贷款的主申请人，且主申请 ）按揭房产有共有人的，必须确定其中一方作为申请贷款的主申请人， 人必须具备以上条件，其他共有人作为抵押人，共同办理抵押登记有关手续； 人必须具备以上条件，其他共有人作为抵押人，共同办理抵押登记有关手续； ３０年 （5）按揭房产已使用年限和按揭年限之和一般不超过３０年； ）按揭房产已使用年限和按揭年限之和一般不超过３０ （6）借款人与售房人签定《房地产买卖合同》，并支付不低于房价３０％的首期购 ）借款人与售房人签定《房地产买卖合同》，并支付不低于房价３０％ 》，并支付不低于房价３０ 房款； 房款； （７）银行规定的其他条件。 银行规定的其他条件。２．按揭贷款申请人须提供的资料： 按揭贷款申请人须提供的资料：（１）合法的身份证件（居民身份证、户口簿、军官证、在中国大陆有居留权的境 合法的身份证件（居民身份证、户口簿、军官证、 外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件）； 国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件）； （２）借款人的婚姻状况证明； 借款人的婚姻状况证明；（３）借款人收入或其他按期偿还贷款本息能力的证明： 借款人收入或其他按期偿还贷款本息能力的证明： Ａ．必须提供工作单位开具的收入证明、银行存款流水； Ａ．必须提供工作单位开具的收入证明、银行存款流水； 必须提供工作单位开具的收入证明 Ｂ．外籍人士还需提供个人纳税单据、珠海的居住证明（ Ｂ．外籍人士还需提供个人纳税单据、珠海的居住证明（港、澳人士除外）； 外籍人士还需提供个人纳税单据 澳人士除外）； Ｃ．个体经营者：除提供单位收入证明外，还需提供自有营业执照、银行对帐单（ Ｃ．个体经营者：除提供单位收入证明外，还需提供自有营业执照、银行对帐单（存 个体经营者 款流水）或其他房产、汽车行驶证等可以说明借款人收入情况、供款能力的资料； 款流水）或其他房产、汽车行驶证等可以说明借款人收入情况、供款能力的资料； （４）银行认可的房地产评估机构出具的抵押物估价报告书； （５）借款人与售房人签订《房地产买卖合同》； （６）已支付不低于所购房产全部房价３０％的首期购房款证明； （７）该银行的通存通兑活期存折（个人结算帐户）； （８）银行要求提供的其他文件或资料． ３．卖方须提供的资料： （１）卖方为个人的，提供个人合法有效身份证明； （２）卖方为企业的，提供企业营业执照、组织机构代码证书、法人代表证明书等； （３）所售房屋的房产证明：有房产证明的提供《房地产权证》，无房产证明的提供 符合法律规定的购买住房合同； （４）该银行的通存通兑活期存折（个人结算帐户）； （５）银行要求提供的其他文件或资料． ４．贷款金额、期限、利率： （１）贷款金额：最高可达银行认可的所购房产价款的７成； （２）贷款期限：最长３０年； （３）贷款利率：按人民银行有关住房贷款利率管理规定执行． 以上资料仅供参考，所有细节请咨询贷款银行相关人员。购买二手房同样可以申请公积金贷款、商业贷款、组合贷款。基 本条件是借款人男 性年龄不得超过 65 岁，女性年龄不得超过 60 岁。非本市户口的人员也可申请购买 二手房按揭贷款。公积金贷款的额度最高为房屋评估价的 50％，最长期限为十年， 具体贷款的额度及年限要以公积金管理中心查询的结果为准。 组合贷款的额度为房屋 评估价的 70％，公积金贷款不足的部分可进行商业性贷款，最长年限为 15 年。纯 商业性贷款额度最高为房屋评估价的 70％，最长期限为 15 年。公积金、组合及商 业性贷款月还款能力不得超过家庭总收入的 50％。值得注意的是，二手房贷款的金 额是以抵押担保为目的的估价结果计算的，而不是按房屋的成交价来计算的。 申请公积金贷款及组合贷款的流程一般是：公积金查询、房屋评估、签借款合同、抵 押合同 银行审核及公证、交易中心受理登记产权、他项权证送银行放款。 申请商业贷款的流程一般是：房屋评估、签借款合同、抵押合同、 银行审核、公证、 买保险、交易中心受理登记产权、他项权证送银行放款。 正常情况下，贷款手续办理开始到银行放款的周期大约为 2.5 — 3 个月。由于大部 分居民希望房屋出售后房款能够及时到手， 为此， 有些担保公司与金融单位达成协议， 凡是二手房贷款的业务在前期手续规范操作的前提下， 金融单位只需凭交易中心的受 件凭证，而不必等他项权证出来就放款，这样可以大大缩短贷款周期，出售方可以提 前 1—2 个月取得房款。 懂行情免花冤枉钱 1、关注房产信息，收集相关资讯掌握动态. 、关注房产信息，收集相关资讯掌握动态 2、浏览：珠海特区报，南方都市报的地产专栏，珠海相关房地产网站的新闻快讯。 、浏览：珠海特区报，南方都市报的地产专栏，珠海相关房地产网站的新闻快讯。 3、珠海未来城市规划，道路建设的影响，电视频道的地产栏目等以上几种信息的反 、珠海未来城市规划，道路建设的影响， 馈均可反映当时的市场行情。 馈均可反映当时的市场行情。 4、多请教相关从事地产行业的专业人事，如地产中介（又叫物业代理）等或曾经有 、多请教相关从事地产行业的专业人事，如地产中介（又叫物业代理）过房产交易经验的亲朋好友 评估个人能力范围 １．一次置业应选在自己能力范围之内的不需要太贪图一时的豪华享受，时代不断 一次置业应选在自己能力范围之内的不需要太贪图一时的豪华享受， 变，三十年河东三十年河西，以后发了财什么样的都可考虑量力而行。 三十年河东三十年河西，以后发了财什么样的都可考虑量力而行。 河西 ２．作生意当然资金不能太紧，所以购房应尽可能余留一部分以备不时之需，事业 作生意当然资金不能太紧，所以购房应尽可能余留一部分以备不时之需， 要紧，如在能力范围之内就一步到位， 要紧，如在能力范围之内就一步到位，利率不段上涨很不划算 投资者在选房的同时更注意回报率， ３.投资者在选房的同时更注意回报率，升值潜力、应多了解房产周边未来几年的市 投资者在选房的同时更注意回报率 升值潜力、 政发展或改建计划达到事半功倍的效果，投资不是盲目的。 政发展或改建计划达到事半功倍的效果，投资不是盲目的。 买房前首先根据资金实力、还款能力等估算自己的实际购买力， 买房前首先根据资金实力、还款能力等估算自己的实际购买力，并根据工作生活的 需要，确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向、 需要，确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向、学区等 找信息 量大机会多 这一环节是准备工作的延续，可以从报纸、房展会、正规有品牌的中介机构或相关 这一环节是准备工作的延续，可以从报纸、房展会、正规有品牌的中介机构或相关 房地产网站上查询，初选房源。 房地产网站上查询，初选房源。 “三看二注意 ： 三看二注意”： 三看二注意 一看中介机构是否合法可信。买二手房选好中介是关键， 一看中介机构是否合法可信。买二手房选好中介是关键，要留意其是否具有营业 执照，考查其规模和服务质量，并要求经办人出示房地产经纪人资格证书； 执照，考查其规模和服务质量，并要求经办人出示房地产经纪人资格证书；要与中 介公司签订规范的委托代理合同，明示代理方式、费用、期限、权限等内容， 介公司签订规范的委托代理合同，明示代理方式、费用、期限、权限等内容，并索 看卖房人的委托合同，同时特别注意其中的委托卖房价格，以免中介公司赚取差价。 看卖房人的委托合同，同时特别注意其中的委托卖房价格，以免中介公司赚取差价。 消费者所付钱款都应尽量交给中介公司并要求其出具收据，而不应直接交给卖房人， 消费者所付钱款都应尽量交给中介公司并要求其出具收据，而不应直接交给卖房人， 谨防钱房两空。 谨防钱房两空。 二看卖房手续是否合法。要认真审核卖房人的产权证、契税证与身份证等是否真 二看卖房手续是否合法。要认真审核卖房人的产权证、契税证与身份证等是否真 实有效，身份证必须是夫妻双方或共有人缺一不可。若卖房人并非房屋产权人， 实有效，身份证必须是夫妻双方或共有人缺一不可。若卖房人并非房屋产权人，或 涉及继承权、共享权的，应要求相关当事人一并到场，否则，应出示授权委托书。 涉及继承权、共享权的，应要求相关当事人一并到场，否则，应出示授权委托书。三看所卖房屋是否可依法交易。 三看所卖房屋是否可依法交易。要清楚所卖房屋是否已被法院等行政管理机关查 封、是否已经用于抵押或未经抵押权人的同意、是否已被列入拆迁范围以及产权证 是否已经用于抵押或未经抵押权人的同意、 地址与房屋实际地址不符等，若是，则不可进行交易。 地址与房屋实际地址不符等，若是，则不可进行交易。 一注意即要注意听取、客观了解所卖房屋的其它相关情况。如房屋出卖原因、 一注意即要注意听取、客观了解所卖房屋的其它相关情况。如房屋出卖原因、水 电费是否欠账、是否由于违章装修改建而存在种种隐患等等，这也是至关重要的， 电费是否欠账、是否由于违章装修改建而存在种种隐患等等，这也是至关重要的， 以免入住后再发现一些不尽如人意的状况而追悔莫及。 以免入住后再发现一些不尽如人意的状况而追悔莫及。 些不尽如人意的状况而追悔莫及 二注意不要贪小便宜。千万不要听信中介商 发票少开点可少缴点税 发票少开点可少缴点税”、 这户主 二注意不要贪小便宜。千万不要听信中介商“发票少开点可少缴点税 、“这户主 有门路，实际面积大于房产证上的面积 等等 好心话”，以免贪小便宜吃大亏。 等等“好心话 有门路，实际面积大于房产证上的面积”等等 好心话 ，以免贪小便宜吃大亏。 看房许多注意事项 置业安家更称心： 记住看房三十招 置业安家更称心： 一看，看晚上不看白天。了解入夜后房屋附近噪声、照明、安全等。 一看，看晚上不看白天。了解入夜后房屋附近噪声、照明、安全等。 二看，看雨天不看晴天。再好的伪装也敌不过几天下雨，此时漏水、 二看，看雨天不看晴天。再好的伪装也敌不过几天下雨，此时漏水、渗水一览无 余。 三看，看格局不看建材。不要被漂亮的建材所迷惑，房屋机能是否有效发挥， 三看，看格局不看建材。不要被漂亮的建材所迷惑，房屋机能是否有效发挥，有 赖于格局是否设计周全。房型结构， 二手房 的结构通常比较复杂 二手房”的结构通常比较复杂， 赖于格局是否设计周全。房型结构，“二手房 的结构通常比较复杂，有些房子还经 过多次改造，结构一般较差，格局是否方正，实用率，公摊面积等。 过多次改造，结构一般较差，格局是否方正，实用率，公摊面积等。房屋布局是否 合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况， 合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋 有无破坏结构的装修，有无私搭、 有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患 四看，户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点； 四看，户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不 合理；天花板是否有渗水的痕迹？ 合理；天花板是否有渗水的痕迹？墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题 五看，看墙角不看墙面。看墙角是否平整、龟裂、有无渗水。 五看，看墙角不看墙面。看墙角是否平整、龟裂、有无渗水。六看，看做工不看装璜。尤其是每个接角、窗沿、墙角、天花板等等做工是否细 六看，看做工不看装璜。尤其是每个接角、窗沿、墙角、天花板等等做工是否细致，要仔细观察，这些都是讨价还价的筹码。 要仔细观察，这些都是讨价还价的筹码。 七看，看窗外不看窗帘。一定要拉开窗帘看一下通风、采光、排气管等是否好。 七看，看窗外不看窗帘。一定要拉开窗帘看一下通风、采光、排气管等是否好。 八看，看风水，好的房子风水也很重要。尽管这一条有点迷信， 八看，看风水，好的房子风水也很重要。尽管这一条有点迷信，但是迷信也是劳 动人民长期的经验总结，还是有些道理的，不可全信亦不可不信。 动人民长期的经验总结，还是有些道理的，不可全信亦不可不信。有几点是要记住 的：不要买对着烟通的，对着对面楼墙角的，对着路口的，房型不正的等 不要买对着烟通的，对着对面楼墙角的，对着路口的， 九看，看楼梯不看电梯，即安全梯。如果发生灾难，是唯一逃生之路。 九看，看楼梯不看电梯，即安全梯。如果发生灾难，是唯一逃生之路。 十看，看插座不看电器。设计精心的房屋，才能充分享受现代化家电的便利性。 十看，看插座不看电器。设计精心的房屋，才能充分享受现代化家电的便利性。十一看 看空屋不看家具。空屋才是真面目。 十一看，看空屋不看家具。空屋才是真面目。 十二看，问警卫不看屋主。任何房屋在屋主眼里都是最好的， 十二看，问警卫不看屋主。任何房屋在屋主眼里都是最好的，而管理员或警卫却 了解房屋、环境和邻居的情况，一定要选一个好邻居，尤其是你的楼上的这位。 了解房屋、环境和邻居的情况，一定要选一个好邻居，尤其是你的楼上的这位。住 过楼房的人都知道，这一点有多么重要。他在你的楼上就是你的天，要是这个 天 过楼房的人都知道，这一点有多么重要。他在你的楼上就是你的天，要是这个“天” 整天打雷下雨，跑冒滴漏，不知道你能够容忍他几次。要是再发生个口角， 整天打雷下雨，跑冒滴漏，不知道你能够容忍他几次。要是再发生个口角，整天抬 头不见低头见的，你说得有多闹心。其实这一点也挺好选择的， 头不见低头见的，你说得有多闹心。其实这一点也挺好选择的，你悄悄和售楼小姐 或小区管理处、保安搞好关系， 或小区管理处、保安搞好关系，侧面打听一下就可以了 十三看，看天上不看地上。注意看天花板和角落有无漏水。 十三看，看天上不看地上。注意看天花板和角落有无漏水。 十四看，看厨厕不看客厅。客厅是外观，而厨厕是内部器官， 十四看，看厨厕不看客厅。客厅是外观，而厨厕是内部器官，家中的水电煤系统 都在这里，是容易漏水、出问题的地方。打开水龙头观察水的质量、水压； 都在这里，是容易漏水、出问题的地方。打开水龙头观察水的质量、水压；打开电 视看一看图象是否清楚，能收视多少台的节目；确认房子的供电容量， 视看一看图象是否清楚，能收视多少台的节目；确认房子的供电容量，避免出现夏 天开不了空调的现象；观察户内外电线是否有老化的现象；电话线的接通情况， 天开不了空调的现象；观察户内外电线是否有老化的现象；电话线的接通情况，是 电话线；煤气的接通情况，是否已经换管道煤气： 普通电话线还是 ISDN 电话线；煤气的接通情况，是否已经换管道煤气： 十五看，尽量不看一楼或顶楼的房子。一是不安全，二是不卫生。三是不保暖、 十五看，尽量不看一楼或顶楼的房子。一是不安全，二是不卫生。三是不保暖、 冬冷夏热，四是不安静。在碰上什么渗水， 冬冷夏热，四是不安静。在碰上什么渗水，堵厕那麻烦可就大了十六看，看房屋内部情况：是否有私搭私建部分，特别注意骑楼、檐棚以及阳台、 十六看，看房屋内部情况：是否有私搭私建部分，特别注意骑楼、檐棚以及阳台、 平台加建等是否搭建。如果由于搭建或改建使基本结构遭到破坏， 平台加建等是否搭建。如果由于搭建或改建使基本结构遭到破坏，必须让对方拆除 还原， 隐患。 还原，以免被管理部门责罚或留下 隐患。 十七看，了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等， 十七看，了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新 装修。 装修。 十八看，看物业管理的水平： 十八看，看物业管理的水平：水、电、煤、暖的费用如何收取？是上门代收还是 暖的费用如何收取？ 自己去缴？三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式； 自己去缴？三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整 洁程度及布局；小区是否封闭？保安水平怎样？观察一下保安人员的数量和责任心； 洁程度及布局；小区是否封闭？保安水平怎样？观察一下保安人员的数量和责任心； 小区绿化工作如何 物业管理公司提供哪些服务？ 小区绿化工作如何？物业管理公司提供哪些服务？十九看，入住以后的费用：了解水、 十九看，入住以后的费用：了解水、电、煤、的价格；物业管理费的收取标准； 的价格；物业管理费的收取标准； 车位的费用。查清原房主是否欠物业管理公司的费用以及水、 车位的费用。查清原房主是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。 暖的费用。二十看， 旧房的历史： 哪一年盖的？还有多长时间的土地使用期限； 哪些人住过？ 二十看， 旧房的历史： 哪一年盖的？还有多长时间的土地使用期限； 哪些人住过？ 什么背景？是何种用途； 是否发生过不好的事情？是否欠人钱？ 什么背景？是何种用途； 是否发生过不好的事情？是否欠人钱？或者发生过盗窃案 或刑事案。 或刑事案。二十一看、看附近公路、铁路、机场的远近。以开窗时听到的噪音不明显为宜。 二十一看、看附近公路、铁路、机场的远近。以开窗时听到的噪音不明显为宜。 二十二看、看小区内公共活动场所的远近，尤其是，夜总会，大排挡， 二十二看、看小区内公共活动场所的远近，尤其是，夜总会，大排挡，健身器械 场地等，如果你同它们成为邻居，就将同吵闹声为伴。 场地等，如果你同它们成为邻居，就将同吵闹声为伴。二十三看、看小区停车场的远近（尤其低层住户），多数司机在发动车后都要热 二十三看、看小区停车场的远近（尤其低层住户），多数司机在发动车后都要热 ）， 几分钟车，要是赶上冬天，再加上车况差点儿，恐怕你每天都得被迫早起了。 几分钟车，要是赶上冬天，再加上车况差点儿，恐怕你每天都得被迫早起了。二十四看、看路灯远近。一般情况还是近一点好，主要是出于夜间的安全考虑， 二十四看、看路灯远近。一般情况还是近一点好，主要是出于夜间的安全考虑， 但也不能太近，如果太近，一方面有人不习惯夜里屋内仍被照得很亮，另一方面， 但也不能太近，如果太近，一方面有人不习惯夜里屋内仍被照得很亮，另一方面， 夏天夜间的蚊虫也会距你家的门窗过近。 夏天夜间的蚊虫也会距你家的门窗过近。二十五看、看保安岗亭的远近，近一点安全， 一点清静，由你自己选择吧。 二十五看、看保安岗亭的远近，近一点安全，远一点清静，由你自己选择吧。二十六看、看树木远近，近有近的好处，可以使空气变得清新、凉爽， 二十六看、看树木远近，近有近的好处，可以使空气变得清新、凉爽，但如太近 则易有蚊虫，蚊子还好说，对付它的工具很多，但如果是树上的害虫就不好办了， 则易有蚊虫，蚊子还好说，对付它的工具很多，但如果是树上的害虫就不好办了， 有的害虫可是极难对付的。 有的害虫可是极难对付的。二十七看、看邻楼的远近，特别是观察一下是否有同较近的邻楼窗户相对的情况， 二十七看、看邻楼的远近，特别是观察一下是否有同较近的邻楼窗户相对的情况， 如果双方都能轻易看到对方的生活情况，可能是一件非常尴尬的事情。 如果双方都能轻易看到对方的生活情况，可能是一件非常尴尬的事情。二十八看、看小区超市、饭馆的远近。超市还好点，尤其是饭馆， 二十八看、看小区超市、饭馆的远近。超市还好点，尤其是饭馆，噪音只是小儿 科，最可怕的是油烟，那里边可是有许多种致癌物的，要是再碰上有烤串儿的…… 最可怕的是油烟，那里边可是有许多种致癌物的，要是再碰上有烤串儿的二十九看、 （主要是中低层住户） 在楼群林立的小区内 风 。 二十九看、 九看 看高层住宅的两楼间距 主要是中低层住户） 在楼群林立的小区内“风 效作用”有时十分明显，这样，有的住户就要吃些苦头了。 效作用 有时十分明显，这样，有的住户就要吃些苦头了。 有时十分明显三十看、看垃圾箱远近。经历了 非典 的洗礼，每个人对垃圾都有了全新的认识， 非典”的洗礼 三十看、看垃圾箱远近。经历了“非典 的洗礼，每个人对垃圾都有了全新的认识， 对于这一点也就不必多讲了。 对于这一点也就不必多讲了。“看”只是购房中众多需考虑的因素之一，涉及的内容自然不如像价格、房屋质量等 看 只是购房中众多需考虑的因素之一 涉及的内容自然不如像价格、 只是购房中众多需考虑的因素之一， 因素重要，但是却是天天要碰到的，一旦有什么闪失，难受的时间可就长了。 因素重要，但是却是天天要碰到的，一旦有什么闪失，难受的时间可就长了。所以 在购房前还是考虑一下为好，好好看认真看。 在购房前还是考虑一下为好，好好看认真看。 掌握谈判技巧 一般来讲，房地产公司的销售人员在上岗工作之前，一般都要经过严格的培训， 一般来讲，房地产公司的销售人员在上岗工作之前，一般都要经过严格的培训， 而培训的最主要内容即是如何寻找客户、如何与客户交谈、 而培训的最主要内容即是如何寻找客户、如何与客户交谈、如何坚定推销一处物业 的信心。与此同时，公司还会制定极富刺激性的提成奖励措施，以鼓励销售人员。 的信心。与此同时，公司还会制定极富刺激性的提成奖励措施，以鼓励销售人员。 面对受过如此专门训练的对手，买房人要想在交易过程中不受其摆布， 面对受过如此专门训练的对手，买房人要想在交易过程中不受其摆布，就要主动 出击。 出击。 要点： 、多到几家大房产公司和楼盘去看，多比较，不要全信销售人员的话。 要点：1、多到几家大房产公司和楼盘去看，多比较，不要全信销售人员的话。 2、在看房过程中尽可能挑出 10 个缺点作为砍价必须品 、 3、 表现出一点购买诚意，但又不是很急，就算在喜欢也不能表现出来 、 表现出一点购买诚意，但又不是很急， 4、平常心态，冷静理智、客观，不急不噪，心平气和 、平常心态，冷静理智、客观，不急不噪，心平气和 5、谈价可以由深致浅，先给一个很低的价格进行试探，在此过程中尽量观察 、谈价可以由深致浅，先给一个很低的价格进行试探， 售楼人员的表情和动作。进行分析，自己没有确定合理购买价格前不要轻易还价。 售楼人员的表情和动作。进行分析，自己没有确定合理购买价格前不要轻易还价。 6、找出房子的十大缺点加以强化突出，回避房子优势 、找出房子的十大缺点加以强化突出， 7、凡事考虑不要立刻答应（如卖方出到自己理想价已无减价可能，应当机立 、凡事考虑不要立刻答应（如卖方出到自己理想价已无减价可能， 断） 8、表明态度有其他房产看了也在考虑之中 、 9、诚心买房但不是急心买房 、 确定成交价格注意 1． 首先要确定成交价格是售房人确定的真实价格，如果是通过中介在反馈信息那 ． 首先要确定成交价格是售房人确定的真实价格， 么要确保价格真实度，中介没有赚取差价的成分在里面。 么要确保价格真实度，中介没有赚取差价的成分在里面。 真实度2． 在确定价格前应先确定好 自己的税费金额和与卖方的价格里是否包含其他条件 ． 在确定价格前应先确定好,自己的税费金额和与卖方的价格里是否包含其他条件 3． 确定卖房人不是中介人员或炒楼客 ． 4． 可以冷静确定成交价是合理的价，是自己接受的价格 ． 可以冷静确定成交价是合理的价， 5． 一切谈妥便可立刻确定成交价格 ． 签合同不可马虎 购房者在订立二手房合同前，对一些事项必须详加核实。包括： 购房者在订立二手房合同前，对一些事项必须详加核实。包括：房屋的产权人是一 位还是几位，是否都同意出售房屋；房屋产权证是否属实；房产面积和用途； 位还是几位，是否都同意出售房屋；房屋产权证是否属实；房产面积和用途；房屋 质量及规划情况；有无被依法裁定、决定查封或被限制房地产权利； 质量及规划情况；有无被依法裁定、决定查封或被限制房地产权利；有无设定抵押 等。 专家提醒：见不到房东， 好不买房；即使见到房东， 专家提醒：见不到房东，最好不买房；即使见到房东，也一定要看对方的产权 证和身份证或户口簿。 证和身份证或户口簿。 凡是业主不出现，代理人出面签约的十有八九可能存在吃差价的形象， 凡是业主不出现，代理人出面签约的十有八九可能存在吃差价的形象，中介吃差价 非常普遍，对付吃差价现象，最好在合同中约定：经纪方或者卖方吃差价的， 非常普遍，对付吃差价现象，最好在合同中约定：经纪方或者卖方吃差价的，差价 归买方所有，经纪方或者买方吃差价的，差价归卖方所有。 归买方所有，经纪方或者买方吃差价的，差价归卖方所有。一，在签订二手房买卖合同时，以下１０个事项不可或缺： 在签订二手房买卖合同时，以下１０个事项不可或缺： １０个事项不可或缺 （１）买卖双方的地址、联系办法等，并注明房屋是个人财产还是夫妻、家庭共 买卖双方的地址、联系办法等，并注明房屋是个人财产还是夫妻、 有财产。 有财产。 （２）房屋的位置、性质、面积、结构、格局、装修等情况；产权归属，房屋是 房屋的位置、性质、面积、结构、格局、装修等情况；产权归属 否属于抵押房，是否有私搭乱建部分。 否属于抵押房，是否有私搭乱建部分。 （３）房屋总价款、付款方式、付款条件等。 房屋总价款、付款方式、付款条件等。 （４）交房时间和条件；各种税费和其他费用的分摊方式。 交房时间和条件；各种税费和其他费用的分摊方式。 （５）违约责任及违约金、免责等事宜。 违约责任及违约金、免责等事宜。（６）约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。 约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。 （７）合同生效时间，生效或失效条件，生效或失效期限，致使合同无效的情形， 合同生效时间，生效或失效条件，生效或失效期限，致使合同无效的情形， 几种无效的免责条款，当事人要求变更或撤销合同的条件以及合同无效或被撤销后， 几种无效的免责条款，当事人要求变更或撤销合同的条件以及合同无效或被撤销后， 财产如何进行返还。 财产如何进行返还。 （８）合同中止、终止或解除的条件。 合同中止、终止或解除的条件。 （９）约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款 约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、 （１０）中介保证不吃差价，及不做手脚的条款，如事前，事中，事后发现的违 １０）中介保证不吃差价，及不做手脚的条款，如事前，事中， 约责任和赔偿方式． 约责任和赔偿方式． 买二手房某种程度上说比买一手房（新建商品房）更麻烦，不足的问题很多， 买二手房某种程度上说比买一手房（新建商品房）更麻烦，不足的问题很多， 更有一些没有掀开盖头的隐患。因此，人们在签订二手房买卖合同时， 更有一些没有掀开盖头的隐患。因此，人们在签订二手房买卖合同时，一定要从法 律的角度维护自己的权利，该说明说清的，该事先约定的，都表达清楚， 律的角度维护自己的权利，该说明说清的，该事先约定的，都表达清楚，有些条款 是不能缺少的。 是不能缺少的。 一、当事人的名称或姓名、住所 当事人的名称或姓名、 这里主要是写清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况； 这里主要是写清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况； 双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、 双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产 或家庭共同财产。 家庭共同财产。 二、标的 这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况； 这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同 时还应写明房屋产权归属（要与第一条衔接）；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵； 时还应写明房屋产权归属（要与第一条衔接）；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵； ）；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵 房屋的物业管理费用及其他交费状况。 房屋的物业管理费用及其他交费状况。 三、价款 这也是很主要的内容，主要写明总价款；付款方式；付款条件； 这也是很主要的内容，主要写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请按揭贷款；定位；尾款等。 贷款；定位；尾款等。 四、履行期限、地点、方式 履行期限、地点、 主要写明交房时间、条件；办理相关手续的过程；双方应如何寻求中介公司、 主要写明交房时间、条件；办理相关手续的过程；双方应如何寻求中介公司、 律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊。 律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊。 五、违约责任 主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、 主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算 约情形 于给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。 于给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。 六、解决争议的方式 主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是， 主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同 意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。 意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。 七、合同生效条款 双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；生效或失效期限； 双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；生效或失效期限；当事人要求 变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。 变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。 八、合同中止、终止或解除条款 合同中止、 明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中各方应履行的义务； 明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中各方应履行的义务；解除 除的条件 权的形式期限；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。 权的形式期限；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。 九、合同的变更与转让 在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条件。 在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条件。 十、附件 自此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。 自此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。 如果可能，建议聘请专业律师起草、修订合同，这样效果比较好。 如果可能，建议聘请专业律师起草、修订合同，这样效果比较好。 （买卖双方见面）就该物业具体事宜达成一致，签订房屋买卖合同。 买卖双方见面）就该物业具体事宜达成一致，签订房屋买卖合同。在此过程中介可能为了保护个人利益有时安排见面的是假客户这里就需要房主 本人自己小心为妙，为了保证交易的安全性，房款可进行资金监管银行或律师所均 本人自己小心为妙，为了保证交易的安全性，房款可进行资金监管银行或律师所均 可办理。 可办理。 合同内容必须有中介重要条款（保证不吃差假一经发现承担一切法律责任） 合同内容必须有中介重要条款（保证不吃差假一经发现承担一切法律责任）交定金的重要意义交定金前先做好“四查 四查”规避风险 购买二手房 交定金前先做好 四查 规避风险 一查房屋产权 查房屋产权是成交的关键，因此在买楼前要先查看房屋产权的完整性和可靠性， 查房屋产权是成交的关键，因此在买楼前要先查看房屋产权的完整性和可靠性， 尤其要查清楚房产证上的业主是否与售房者是同一个人。产权是否清晰 有无抵押 有无抵押. 尤其要查清楚房产证上的业主是否与售房者是同一个人。产权是否清晰,有无抵押 应先到房管部门进行查册。 应先到房管部门进行查册。 二查水电等隐性问题 对于二手房本身的结构、装修、户型、楼龄，周边配套、市政设施、 对于二手房本身的结构、装修、户型、楼龄，周边配套、市政设施、物业管理水 平等等，很多人都会忽略了一些隐藏性问题，包括水压、供电容量等， 平等等，很多人都会忽略了一些隐藏性问题，包括水压、供电容量等，购房者均应 在成交之前查清。另外，还要查看水电费、管道煤气费、电话费、有线电视费、 在成交之前查清。另外，还要查看水电费、管道煤气费、电话费、有线电视费、管 理费等费用是否已缴清，必要时可在合同中写上双方协商好的解决办法。 理费等费用是否已缴清，必要时可在合同中写上双方协商好的解决办法。 三查户口问题 在香洲区，不少二手房买家购房是为了解决孩子的教育问题， 在香洲区，不少二手房买家购房是为了解决孩子的教育问题，因此买家应该对入 户情况等有关事宜作谨慎了解，要确保原户口全部迁出， 户情况等有关事宜作谨慎了解，要确保原户口全部迁出，这样才能保证新买家购房 后能顺利地迁入。 后能顺利地迁入。 四查市场价位 在买房前应对该物业所在区域的二手房价格有所了解，这样在购房过程中， 在买房前应对该物业所在区域的二手房价格有所了解，这样在购房过程中，出价 及还价都可以做到心中有数。 及还价都可以做到心中有数。 二手房交易手续较为复杂，稍有不慎便会落入 购房陷阱 购房陷阱”，建议找一间信誉好有 二手房交易手续较为复杂，稍有不慎便会落入“购房陷阱 ，建议找一间信誉好有诚信的中介公司代理。若买卖双方在决定交易后， 诚信的中介公司代理。若买卖双方在决定交易后，先由买家将楼款预先存入中介公 司指定的银行账号内或进行房产交易资金监管银行,律师所均可提供此项服务 安全 司指定的银行账号内或进行房产交易资金监管银行 律师所均可提供此项服务(安全 律师所均可提供此项服务 第一).并于成功递件及成功过户后，由中介公司 银行或律师所转交首期款及尾期款 第一 并于成功递件及成功过户后，由中介公司,银行或律师所转交首期款及尾期款 并于成功递件及成功过户后 给卖方，切莫对交易过程中任一环节掉以轻心。 给卖方，切莫对交易过程中任一环节掉以轻心。 买二手房交款急不得由于二手房房源复杂性,购房者交纳定金一定要慎重相比一手 买二手房交款急不得由于二手房房源复杂性 购房者交纳定金一定要慎重相比一手 购房者交纳定金一定要慎重 房的卖主身份,二手房的卖主身份颇为多样与复杂。 房的卖主身份 二手房的卖主身份颇为多样与复杂。 二手房的卖主身份颇为多样与复杂 因此,买方在交付定金后也不一定 因此 买方在交付定金后也不一定 能如愿完成整个交易过程。 因此,采访了有关专业人士 为市民购买二手房在交定金时 采访了有关专业人士,为市民购买二手房在交定金时 能如愿完成整个交易过程。 因此 采访了有关专业人士 提个醒。买房前交纳定金如一把双刃剑 相互制约着买卖双方 相互制约着买卖双方。 提个醒。买房前交纳定金如一把双刃剑,相互制约着买卖双方。然而在买房交纳定金 买方一定不要冲动,千万要把自己的付款能力等情况完全估算清楚 时,买方一定不要冲动 千万要把自己的付款能力等情况完全估算清楚 再交定金与首 买方一定不要冲动 千万要把自己的付款能力等情况完全估算清楚,再交定金与首 付款。 付款。签约、付款前 除了事先了解房屋的居住情况 是否抵押等情况外,还应对卖方身 除了事先了解房屋的居住情况、 签约、付款前,除了事先了解房屋的居住情况、是否抵押等情况外 还应对卖方身 份的真实性进行调查。 份的真实性进行调查。 中介收了房款却不肯担责。如果房主不卖房 房主以其未收到定金为由可以拒绝 中介收了房款却不肯担责。如果房主不卖房,房主以其未收到定金为由可以拒绝 承担责任。如果买方退房的 中介公司则很有可能与房主一起追认中介公司代收款的 承担责任。如果买方退房的,中介公司则很有可能与房主一起追认中介公司代收款的 效力,从而要求买方承担违约责任。因此 建议买方在支付定金或者购房款时 建议买方在支付定金或者购房款时,一定要 效力 从而要求买方承担违约责任。因此,建议买方在支付定金或者购房款时 一定要 从而要求买方承担违约责任 交付给房主本人,或者是有合法授权的代收款人,而且买方一定要留有相关书面证据 交付给房主本人 或者是有合法授权的代收款人 而且买方一定要留有相关书面证据。 或者是有合法授权的代收款人 而且买方一定要留有相关书面证据。 办理过户支付房款 1，珠海市房产交易中心规定；办理二手房过户交易手续需２１个工作日可出新证 ，珠海市房产交易中心规定；办理二手房过户交易手续需２１个工作日可出新证 ２１ 2，确定交易当天可以办理过户手续拿到回执。 ，确定交易当天可以办理过户手续拿到回执。 3，首期资金是否有保障，可以进行资金监管（银行或律师事物所均可受理） ，首期资金是否有保障，可以进行资金监管（银行或律师事物所均可受理） 4，如果和中介打交道，办理过户当天应注意 ，如果和中介打交道， （1）卖方是否是当初签合同时本人 ）（2）过户当中尽量与业主多接触过户事宜成交价格 ） （3）过户后可与业主互留联系方式以便必要沟通 ） 5，交易合同细节条款详细看清 ， 以上种种迹象均可大大避免中介（暗箱操作） 以上种种迹象均可大大避免中介（暗箱操作）保障自身利益 出新证送银行抵押 1、 二手房产交易普遍 21 个工作日出新证，出证后最好与中介、卖方一起将房产 、 个工作日出新证，出证后最好与中介、 证送到贷款银行进行抵押， 证送到贷款银行进行抵押，银行大约 15 个后会将尾款放致原业主指定帐户 2、 如一次性交易需拿到房产证后最短时间办理收房手续后付清尾款 、 支付尾款交界房屋 1、 先对照合同约定验收房屋及清点附属物品 、 2、 查清是否有拖欠费用、水、电、物管费等及办理更名手续 、 查清是否有拖欠费用、 3、 付尾款 、 收房方最好同一天搞定， （节尾款/收房方最好同一天搞定，避免不必要的麻烦） 节尾款 收房方最好同一天搞定 避免不必要的麻烦） 总之：充分准备，机警应对，详加分析，果断决策。祝你购房愉快！ 总之：充分准备，机警应对，详加分析，果断决策。祝你购房愉快！
买房完整流程及注意事项如何选购房子?怎样办按揭贷款 怎样签合同? 如何选购房子 怎样办按揭贷款?怎样签合同 怎样办按揭贷款 买房流程：了解贷款知识→了解行情→评估个人能力明确购房需求→找信息→ 买房流程：了解贷款知识→了解行情→评估个人能力明确购房需求→找信息→看房注意事项→谈判技巧→确定成交价格→签合同→交定金→备齐交易资料→评估→ 看房注意事项→谈判技巧→确定成交价格→签合同→交定金→备齐交易资料→评估→ 申请按揭贷款→交税→过户及交首期款→出新证送银行抵押→结清尾款及交接房屋． 申请按揭贷款→交税→过户及交首期款→ 出新证送银行抵押→结清尾款及交接房屋．了解按揭贷款条件 深圳发展银行个人二手房按揭贷款业务： 深圳发展银行个人二手房按揭贷款业务： 按揭贷款业务 申请按揭的基本条件： １.申请按揭的基本条件： 申请按揭的基本条件 １８周岁 （1）必须年满１８周岁，具有完全民事行为能力的自然人； ）必须年满１８周岁，具有完全民事行为能力的自然人； （2）有稳定的经济收入，信用记录良好，有偿还贷款本息的能力，并提供真实可信 ）有稳定的经济收入，信用记录良好，有偿还贷款本息的能力， 的收入证明文件； 的收入证明文件； ６０岁 （3）申请贷款的年限加现有年龄之和不超过６０岁； ）申请贷款的年限加现有年龄之和不超过６０ （4）按揭房产有共有人的，必须确定其中一方作为申请贷款的主申请人，且主申请 ）按揭房产有共有人的，必须确定其中一方作为申请贷款的主申请人， 人必须具备以上条件，其他共有人作为抵押人，共同办理抵押登记有关手续； 人必须具备以上条件，其他共有人作为抵押人，共同办理抵押登记有关手续； ３０年 （5）按揭房产已使用年限和按揭年限之和一般不超过３０年； ）按揭房产已使用年限和按揭年限之和一般不超过３０ （6）借款人与售房人签定《房地产买卖合同》，并支付不低于房价３０％的首期购 ）借款人与售房人签定《房地产买卖合同》，并支付不低于房价３０％ 》，并支付不低于房价３０ 房款； 房款； （７）银行规定的其他条件。 银行规定的其他条件。２．按揭贷款申请人须提供的资料： 按揭贷款申请人须提供的资料：（１）合法的身份证件（居民身份证、户口簿、军官证、在中国大陆有居留权的境 合法的身份证件（居民身份证、户口簿、军官证、 外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件）； 国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件）； （２）借款人的婚姻状况证明； 借款人的婚姻状况证明；（３）借款人收入或其他按期偿还贷款本息能力的证明： 借款人收入或其他按期偿还贷款本息能力的证明： Ａ．必须提供工作单位开具的收入证明、银行存款流水； Ａ．必须提供工作单位开具的收入证明、银行存款流水； 必须提供工作单位开具的收入证明 Ｂ．外籍人士还需提供个人纳税单据、珠海的居住证明（ Ｂ．外籍人士还需提供个人纳税单据、珠海的居住证明（港、澳人士除外）； 外籍人士还需提供个人纳税单据 澳人士除外）； Ｃ．个体经营者：除提供单位收入证明外，还需提供自有营业执照、银行对帐单（ Ｃ．个体经营者：除提供单位收入证明外，还需提供自有营业执照、银行对帐单（存 个体经营者 款流水）或其他房产、汽车行驶证等可以说明借款人收入情况、供款能力的资料； 款流水）或其他房产、汽车行驶证等可以说明借款人收入情况、供款能力的资料； （４）银行认可的房地产评估机构出具的抵押物估价报告书； （５）借款人与售房人签订《房地产买卖合同》； （６）已支付不低于所购房产全部房价３０％的首期购房款证明； （７）该银行的通存通兑活期存折（个人结算帐户）； （８）银行要求提供的其他文件或资料． ３．卖方须提供的资料： （１）卖方为个人的，提供个人合法有效身份证明； （２）卖方为企业的，提供企业营业执照、组织机构代码证书、法人代表证明书等； （３）所售房屋的房产证明：有房产证明的提供《房地产权证》，无房产证明的提供 符合法律规定的购买住房合同； （４）该银行的通存通兑活期存折（个人结算帐户）； （５）银行要求提供的其他文件或资料． ４．贷款金额、期限、利率： （１）贷款金额：最高可达银行认可的所购房产价款的７成； （２）贷款期限：最长３０年； （３）贷款利率：按人民银行有关住房贷款利率管理规定执行． 以上资料仅供参考，所有细节请咨询贷款银行相关人员。购买二手房同样可以申请公积金贷款、商业贷款、组合贷款。基 本条件是借款人男 性年龄不得超过 65 岁，女性年龄不得超过 60 岁。非本市户口的人员也可申请购买 二手房按揭贷款。公积金贷款的额度最高为房屋评估价的 50％，最长期限为十年， 具体贷款的额度及年限要以公积金管理中心查询的结果为准。 组合贷款的额度为房屋 评估价的 70％，公积金贷款不足的部分可进行商业性贷款，最长年限为 15 年。纯 商业性贷款额度最高为房屋评估价的 70％，最长期限为 15 年。公积金、组合及商 业性贷款月还款能力不得超过家庭总收入的 50％。值得注意的是，二手房贷款的金 额是以抵押担保为目的的估价结果计算的，而不是按房屋的成交价来计算的。 申请公积金贷款及组合贷款的流程一般是：公积金查询、房屋评估、签借款合同、抵 押合同 银行审核及公证、交易中心受理登记产权、他项权证送银行放款。 申请商业贷款的流程一般是：房屋评估、签借款合同、抵押合同、 银行审核、公证、 买保险、交易中心受理登记产权、他项权证送银行放款。 正常情况下，贷款手续办理开始到银行放款的周期大约为 2.5 — 3 个月。由于大部 分居民希望房屋出售后房款能够及时到手， 为此， 有些担保公司与金融单位达成协议， 凡是二手房贷款的业务在前期手续规范操作的前提下， 金融单位只需凭交易中心的受 件凭证，而不必等他项权证出来就放款，这样可以大大缩短贷款周期，出售方可以提 前 1—2 个月取得房款。 懂行情免花冤枉钱 1、关注房产信息，收集相关资讯掌握动态. 、关注房产信息，收集相关资讯掌握动态 2、浏览：珠海特区报，南方都市报的地产专栏，珠海相关房地产网站的新闻快讯。 、浏览：珠海特区报，南方都市报的地产专栏，珠海相关房地产网站的新闻快讯。 3、珠海未来城市规划，道路建设的影响，电视频道的地产栏目等以上几种信息的反 、珠海未来城市规划，道路建设的影响， 馈均可反映当时的市场行情。 馈均可反映当时的市场行情。 4、多请教相关从事地产行业的专业人事，如地产中介（又叫物业代理）等或曾经有 、多请教相关从事地产行业的专业人事，如地产中介（又叫物业代理）过房产交易经验的亲朋好友 评估个人能力范围 １．一次置业应选在自己能力范围之内的不需要太贪图一时的豪华享受，时代不断 一次置业应选在自己能力范围之内的不需要太贪图一时的豪华享受， 变，三十年河东三十年河西，以后发了财什么样的都可考虑量力而行。 三十年河东三十年河西，以后发了财什么样的都可考虑量力而行。 河西 ２．作生意当然资金不能太紧，所以购房应尽可能余留一部分以备不时之需，事业 作生意当然资金不能太紧，所以购房应尽可能余留一部分以备不时之需， 要紧，如在能力范围之内就一步到位， 要紧，如在能力范围之内就一步到位，利率不段上涨很不划算 投资者在选房的同时更注意回报率， ３.投资者在选房的同时更注意回报率，升值潜力、应多了解房产周边未来几年的市 投资者在选房的同时更注意回报率 升值潜力、 政发展或改建计划达到事半功倍的效果，投资不是盲目的。 政发展或改建计划达到事半功倍的效果，投资不是盲目的。 买房前首先根据资金实力、还款能力等估算自己的实际购买力， 买房前首先根据资金实力、还款能力等估算自己的实际购买力，并根据工作生活的 需要，确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向、 需要，确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向、学区等 找信息 量大机会多 这一环节是准备工作的延续，可以从报纸、房展会、正规有品牌的中介机构或相关 这一环节是准备工作的延续，可以从报纸、房展会、正规有品牌的中介机构或相关 房地产网站上查询，初选房源。 房地产网站上查询，初选房源。 “三看二注意 ： 三看二注意”： 三看二注意 一看中介机构是否合法可信。买二手房选好中介是关键， 一看中介机构是否合法可信。买二手房选好中介是关键，要留意其是否具有营业 执照，考查其规模和服务质量，并要求经办人出示房地产经纪人资格证书； 执照，考查其规模和服务质量，并要求经办人出示房地产经纪人资格证书；要与中 介公司签订规范的委托代理合同，明示代理方式、费用、期限、权限等内容， 介公司签订规范的委托代理合同，明示代理方式、费用、期限、权限等内容，并索 看卖房人的委托合同，同时特别注意其中的委托卖房价格，以免中介公司赚取差价。 看卖房人的委托合同，同时特别注意其中的委托卖房价格，以免中介公司赚取差价。 消费者所付钱款都应尽量交给中介公司并要求其出具收据，而不应直接交给卖房人， 消费者所付钱款都应尽量交给中介公司并要求其出具收据，而不应直接交给卖房人， 谨防钱房两空。 谨防钱房两空。 二看卖房手续是否合法。要认真审核卖房人的产权证、契税证与身份证等是否真 二看卖房手续是否合法。要认真审核卖房人的产权证、契税证与身份证等是否真 实有效，身份证必须是夫妻双方或共有人缺一不可。若卖房人并非房屋产权人， 实有效，身份证必须是夫妻双方或共有人缺一不可。若卖房人并非房屋产权人，或 涉及继承权、共享权的，应要求相关当事人一并到场，否则，应出示授权委托书。 涉及继承权、共享权的，应要求相关当事人一并到场，否则，应出示授权委托书。三看所卖房屋是否可依法交易。 三看所卖房屋是否可依法交易。要清楚所卖房屋是否已被法院等行政管理机关查 封、是否已经用于抵押或未经抵押权人的同意、是否已被列入拆迁范围以及产权证 是否已经用于抵押或未经抵押权人的同意、 地址与房屋实际地址不符等，若是，则不可进行交易。 地址与房屋实际地址不符等，若是，则不可进行交易。 一注意即要注意听取、客观了解所卖房屋的其它相关情况。如房屋出卖原因、 一注意即要注意听取、客观了解所卖房屋的其它相关情况。如房屋出卖原因、水 电费是否欠账、是否由于违章装修改建而存在种种隐患等等，这也是至关重要的， 电费是否欠账、是否由于违章装修改建而存在种种隐患等等，这也是至关重要的， 以免入住后再发现一些不尽如人意的状况而追悔莫及。 以免入住后再发现一些不尽如人意的状况而追悔莫及。 些不尽如人意的状况而追悔莫及 二注意不要贪小便宜。千万不要听信中介商 发票少开点可少缴点税 发票少开点可少缴点税”、 这户主 二注意不要贪小便宜。千万不要听信中介商“发票少开点可少缴点税 、“这户主 有门路，实际面积大于房产证上的面积 等等 好心话”，以免贪小便宜吃大亏。 等等“好心话 有门路，实际面积大于房产证上的面积”等等 好心话 ，以免贪小便宜吃大亏。 看房许多注意事项 置业安家更称心： 记住看房三十招 置业安家更称心： 一看，看晚上不看白天。了解入夜后房屋附近噪声、照明、安全等。 一看，看晚上不看白天。了解入夜后房屋附近噪声、照明、安全等。 二看，看雨天不看晴天。再好的伪装也敌不过几天下雨，此时漏水、 二看，看雨天不看晴天。再好的伪装也敌不过几天下雨，此时漏水、渗水一览无 余。 三看，看格局不看建材。不要被漂亮的建材所迷惑，房屋机能是否有效发挥， 三看，看格局不看建材。不要被漂亮的建材所迷惑，房屋机能是否有效发挥，有 赖于格局是否设计周全。房型结构， 二手房 的结构通常比较复杂 二手房”的结构通常比较复杂， 赖于格局是否设计周全。房型结构，“二手房 的结构通常比较复杂，有些房子还经 过多次改造，结构一般较差，格局是否方正，实用率，公摊面积等。 过多次改造，结构一般较差，格局是否方正，实用率，公摊面积等。房屋布局是否 合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况， 合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋 有无破坏结构的装修，有无私搭、 有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患 四看，户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点； 四看，户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不 合理；天花板是否有渗水的痕迹？ 合理；天花板是否有渗水的痕迹？墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题 五看，看墙角不看墙面。看墙角是否平整、龟裂、有无渗水。 五看，看墙角不看墙面。看墙角是否平整、龟裂、有无渗水。六看，看做工不看装璜。尤其是每个接角、窗沿、墙角、天花板等等做工是否细 六看，看做工不看装璜。尤其是每个接角、窗沿、墙角、天花板等等做工是否细致，要仔细观察，这些都是讨价还价的筹码。 要仔细观察，这些都是讨价还价的筹码。 七看，看窗外不看窗帘。一定要拉开窗帘看一下通风、采光、排气管等是否好。 七看，看窗外不看窗帘。一定要拉开窗帘看一下通风、采光、排气管等是否好。 八看，看风水，好的房子风水也很重要。尽管这一条有点迷信， 八看，看风水，好的房子风水也很重要。尽管这一条有点迷信，但是迷信也是劳 动人民长期的经验总结，还是有些道理的，不可全信亦不可不信。 动人民长期的经验总结，还是有些道理的，不可全信亦不可不信。有几点是要记住 的：不要买对着烟通的，对着对面楼墙角的，对着路口的，房型不正的等 不要买对着烟通的，对着对面楼墙角的，对着路口的， 九看，看楼梯不看电梯，即安全梯。如果发生灾难，是唯一逃生之路。 九看，看楼梯不看电梯，即安全梯。如果发生灾难，是唯一逃生之路。 十看，看插座不看电器。设计精心的房屋，才能充分享受现代化家电的便利性。 十看，看插座不看电器。设计精心的房屋，才能充分享受现代化家电的便利性。十一看 看空屋不看家具。空屋才是真面目。 十一看，看空屋不看家具。空屋才是真面目。 十二看，问警卫不看屋主。任何房屋在屋主眼里都是最好的， 十二看，问警卫不看屋主。任何房屋在屋主眼里都是最好的，而管理员或警卫却 了解房屋、环境和邻居的情况，一定要选一个好邻居，尤其是你的楼上的这位。 了解房屋、环境和邻居的情况，一定要选一个好邻居，尤其是你的楼上的这位。住 过楼房的人都知道，这一点有多么重要。他在你的楼上就是你的天，要是这个 天 过楼房的人都知道，这一点有多么重要。他在你的楼上就是你的天，要是这个“天” 整天打雷下雨，跑冒滴漏，不知道你能够容忍他几次。要是再发生个口角， 整天打雷下雨，跑冒滴漏，不知道你能够容忍他几次。要是再发生个口角，整天抬 头不见低头见的，你说得有多闹心。其实这一点也挺好选择的， 头不见低头见的，你说得有多闹心。其实这一点也挺好选择的，你悄悄和售楼小姐 或小区管理处、保安搞好关系， 或小区管理处、保安搞好关系，侧面打听一下就可以了 十三看，看天上不看地上。注意看天花板和角落有无漏水。 十三看，看天上不看地上。注意看天花板和角落有无漏水。 十四看，看厨厕不看客厅。客厅是外观，而厨厕是内部器官， 十四看，看厨厕不看客厅。客厅是外观，而厨厕是内部器官，家中的水电煤系统 都在这里，是容易漏水、出问题的地方。打开水龙头观察水的质量、水压； 都在这里，是容易漏水、出问题的地方。打开水龙头观察水的质量、水压；打开电 视看一看图象是否清楚，能收视多少台的节目；确认房子的供电容量， 视看一看图象是否清楚，能收视多少台的节目；确认房子的供电容量，避免出现夏 天开不了空调的现象；观察户内外电线是否有老化的现象；电话线的接通情况， 天开不了空调的现象；观察户内外电线是否有老化的现象；电话线的接通情况，是 电话线；煤气的接通情况，是否已经换管道煤气： 普通电话线还是 ISDN 电话线；煤气的接通情况，是否已经换管道煤气： 十五看，尽量不看一楼或顶楼的房子。一是不安全，二是不卫生。三是不保暖、 十五看，尽量不看一楼或顶楼的房子。一是不安全，二是不卫生。三是不保暖、 冬冷夏热，四是不安静。在碰上什么渗水， 冬冷夏热，四是不安静。在碰上什么渗水，堵厕那麻烦可就大了十六看，看房屋内部情况：是否有私搭私建部分，特别注意骑楼、檐棚以及阳台、 十六看，看房屋内部情况：是否有私搭私建部分，特别注意骑楼、檐棚以及阳台、 平台加建等是否搭建。如果由于搭建或改建使基本结构遭到破坏， 平台加建等是否搭建。如果由于搭建或改建使基本结构遭到破坏，必须让对方拆除 还原， 隐患。 还原，以免被管理部门责罚或留下 隐患。 十七看，了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等， 十七看，了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新 装修。 装修。 十八看，看物业管理的水平： 十八看，看物业管理的水平：水、电、煤、暖的费用如何收取？是上门代收还是 暖的费用如何收取？ 自己去缴？三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式； 自己去缴？三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整 洁程度及布局；小区是否封闭？保安水平怎样？观察一下保安人员的数量和责任心； 洁程度及布局；小区是否封闭？保安水平怎样？观察一下保安人员的数量和责任心； 小区绿化工作如何 物业管理公司提供哪些服务？ 小区绿化工作如何？物业管理公司提供哪些服务？十九看，入住以后的费用：了解水、 十九看，入住以后的费用：了解水、电、煤、的价格；物业管理费的收取标准； 的价格；物业管理费的收取标准； 车位的费用。查清原房主是否欠物业管理公司的费用以及水、 车位的费用。查清原房主是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。 暖的费用。二十看， 旧房的历史： 哪一年盖的？还有多长时间的土地使用期限； 哪些人住过？ 二十看， 旧房的历史： 哪一年盖的？还有多长时间的土地使用期限； 哪些人住过？ 什么背景？是何种用途； 是否发生过不好的事情？是否欠人钱？ 什么背景？是何种用途； 是否发生过不好的事情？是否欠人钱？或者发生过盗窃案 或刑事案。 或刑事案。二十一看、看附近公路、铁路、机场的远近。以开窗时听到的噪音不明显为宜。 二十一看、看附近公路、铁路、机场的远近。以开窗时听到的噪音不明显为宜。 二十二看、看小区内公共活动场所的远近，尤其是，夜总会，大排挡， 二十二看、看小区内公共活动场所的远近，尤其是，夜总会，大排挡，健身器械 场地等，如果你同它们成为邻居，就将同吵闹声为伴。 场地等，如果你同它们成为邻居，就将同吵闹声为伴。二十三看、看小区停车场的远近（尤其低层住户），多数司机在发动车后都要热 二十三看、看小区停车场的远近（尤其低层住户），多数司机在发动车后都要热 ）， 几分钟车，要是赶上冬天，再加上车况差点儿，恐怕你每天都得被迫早起了。 几分钟车，要是赶上冬天，再加上车况差点儿，恐怕你每天都得被迫早起了。二十四看、看路灯远近。一般情况还是近一点好，主要是出于夜间的安全考虑， 二十四看、看路灯远近。一般情况还是近一点好，主要是出于夜间的安全考虑， 但也不能太近，如果太近，一方面有人不习惯夜里屋内仍被照得很亮，另一方面， 但也不能太近，如果太近，一方面有人不习惯夜里屋内仍被照得很亮，另一方面， 夏天夜间的蚊虫也会距你家的门窗过近。 夏天夜间的蚊虫也会距你家的门窗过近。二十五看、看保安岗亭的远近，近一点安全， 一点清静，由你自己选择吧。 二十五看、看保安岗亭的远近，近一点安全，远一点清静，由你自己选择吧。二十六看、看树木远近，近有近的好处，可以使空气变得清新、凉爽， 二十六看、看树木远近，近有近的好处，可以使空气变得清新、凉爽，但如太近 则易有蚊虫，蚊子还好说，对付它的工具很多，但如果是树上的害虫就不好办了， 则易有蚊虫，蚊子还好说，对付它的工具很多，但如果是树上的害虫就不好办了， 有的害虫可是极难对付的。 有的害虫可是极难对付的。二十七看、看邻楼的远近，特别是观察一下是否有同较近的邻楼窗户相对的情况， 二十七看、看邻楼的远近，特别是观察一下是否有同较近的邻楼窗户相对的情况， 如果双方都能轻易看到对方的生活情况，可能是一件非常尴尬的事情。 如果双方都能轻易看到对方的生活情况，可能是一件非常尴尬的事情。二十八看、看小区超市、饭馆的远近。超市还好点，尤其是饭馆， 二十八看、看小区超市、饭馆的远近。超市还好点，尤其是饭馆，噪音只是小儿 科，最可怕的是油烟，那里边可是有许多种致癌物的，要是再碰上有烤串儿的…… 最可怕的是油烟，那里边可是有许多种致癌物的，要是再碰上有烤串儿的二十九看、 （主要是中低层住户） 在楼群林立的小区内 风 。 二十九看、 九看 看高层住宅的两楼间距 主要是中低层住户） 在楼群林立的小区内“风 效作用”有时十分明显，这样，有的住户就要吃些苦头了。 效作用 有时十分明显，这样，有的住户就要吃些苦头了。 有时十分明显三十看、看垃圾箱远近。经历了 非典 的洗礼，每个人对垃圾都有了全新的认识， 非典”的洗礼 三十看、看垃圾箱远近。经历了“非典 的洗礼，每个人对垃圾都有了全新的认识， 对于这一点也就不必多讲了。 对于这一点也就不必多讲了。“看”只是购房中众多需考虑的因素之一，涉及的内容自然不如像价格、房屋质量等 看 只是购房中众多需考虑的因素之一 涉及的内容自然不如像价格、 只是购房中众多需考虑的因素之一， 因素重要，但是却是天天要碰到的，一旦有什么闪失，难受的时间可就长了。 因素重要，但是却是天天要碰到的，一旦有什么闪失，难受的时间可就长了。所以 在购房前还是考虑一下为好，好好看认真看。 在购房前还是考虑一下为好，好好看认真看。 掌握谈判技巧 一般来讲，房地产公司的销售人员在上岗工作之前，一般都要经过严格的培训， 一般来讲，房地产公司的销售人员在上岗工作之前，一般都要经过严格的培训， 而培训的最主要内容即是如何寻找客户、如何与客户交谈、 而培训的最主要内容即是如何寻找客户、如何与客户交谈、如何坚定推销一处物业 的信心。与此同时，公司还会制定极富刺激性的提成奖励措施，以鼓励销售人员。 的信心。与此同时，公司还会制定极富刺激性的提成奖励措施，以鼓励销售人员。 面对受过如此专门训练的对手，买房人要想在交易过程中不受其摆布， 面对受过如此专门训练的对手，买房人要想在交易过程中不受其摆布，就要主动 出击。 出击。 要点： 、多到几家大房产公司和楼盘去看，多比较，不要全信销售人员的话。 要点：1、多到几家大房产公司和楼盘去看，多比较，不要全信销售人员的话。 2、在看房过程中尽可能挑出 10 个缺点作为砍价必须品 、 3、 表现出一点购买诚意，但又不是很急，就算在喜欢也不能表现出来 、 表现出一点购买诚意，但又不是很急， 4、平常心态，冷静理智、客观，不急不噪，心平气和 、平常心态，冷静理智、客观，不急不噪，心平气和 5、谈价可以由深致浅，先给一个很低的价格进行试探，在此过程中尽量观察 、谈价可以由深致浅，先给一个很低的价格进行试探， 售楼人员的表情和动作。进行分析，自己没有确定合理购买价格前不要轻易还价。 售楼人员的表情和动作。进行分析，自己没有确定合理购买价格前不要轻易还价。 6、找出房子的十大缺点加以强化突出，回避房子优势 、找出房子的十大缺点加以强化突出， 7、凡事考虑不要立刻答应（如卖方出到自己理想价已无减价可能，应当机立 、凡事考虑不要立刻答应（如卖方出到自己理想价已无减价可能， 断） 8、表明态度有其他房产看了也在考虑之中 、 9、诚心买房但不是急心买房 、 确定成交价格注意 1． 首先要确定成交价格是售房人确定的真实价格，如果是通过中介在反馈信息那 ． 首先要确定成交价格是售房人确定的真实价格， 么要确保价格真实度，中介没有赚取差价的成分在里面。 么要确保价格真实度，中介没有赚取差价的成分在里面。 真实度2． 在确定价格前应先确定好 自己的税费金额和与卖方的价格里是否包含其他条件 ． 在确定价格前应先确定好,自己的税费金额和与卖方的价格里是否包含其他条件 3． 确定卖房人不是中介人员或炒楼客 ． 4． 可以冷静确定成交价是合理的价，是自己接受的价格 ． 可以冷静确定成交价是合理的价， 5． 一切谈妥便可立刻确定成交价格 ． 签合同不可马虎 购房者在订立二手房合同前，对一些事项必须详加核实。包括： 购房者在订立二手房合同前，对一些事项必须详加核实。包括：房屋的产权人是一 位还是几位，是否都同意出售房屋；房屋产权证是否属实；房产面积和用途； 位还是几位，是否都同意出售房屋；房屋产权证是否属实；房产面积和用途；房屋 质量及规划情况；有无被依法裁定、决定查封或被限制房地产权利； 质量及规划情况；有无被依法裁定、决定查封或被限制房地产权利；有无设定抵押 等。 专家提醒：见不到房东， 好不买房；即使见到房东， 专家提醒：见不到房东，最好不买房；即使见到房东，也一定要看对方的产权 证和身份证或户口簿。 证和身份证或户口簿。 凡是业主不出现，代理人出面签约的十有八九可能存在吃差价的形象， 凡是业主不出现，代理人出面签约的十有八九可能存在吃差价的形象，中介吃差价 非常普遍，对付吃差价现象，最好在合同中约定：经纪方或者卖方吃差价的， 非常普遍，对付吃差价现象，最好在合同中约定：经纪方或者卖方吃差价的，差价 归买方所有，经纪方或者买方吃差价的，差价归卖方所有。 归买方所有，经纪方或者买方吃差价的，差价归卖方所有。一，在签订二手房买卖合同时，以下１０个事项不可或缺： 在签订二手房买卖合同时，以下１０个事项不可或缺： １０个事项不可或缺 （１）买卖双方的地址、联系办法等，并注明房屋是个人财产还是夫妻、家庭共 买卖双方的地址、联系办法等，并注明房屋是个人财产还是夫妻、 有财产。 有财产。 （２）房屋的位置、性质、面积、结构、格局、装修等情况；产权归属，房屋是 房屋的位置、性质、面积、结构、格局、装修等情况；产权归属 否属于抵押房，是否有私搭乱建部分。 否属于抵押房，是否有私搭乱建部分。 （３）房屋总价款、付款方式、付款条件等。 房屋总价款、付款方式、付款条件等。 （４）交房时间和条件；各种税费和其他费用的分摊方式。 交房时间和条件；各种税费和其他费用的分摊方式。 （５）违约责任及违约金、免责等事宜。 违约责任及违约金、免责等事宜。（６）约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。 约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。 （７）合同生效时间，生效或失效条件，生效或失效期限，致使合同无效的情形， 合同生效时间，生效或失效条件，生效或失效期限，致使合同无效的情形， 几种无效的免责条款，当事人要求变更或撤销合同的条件以及合同无效或被撤销后， 几种无效的免责条款，当事人要求变更或撤销合同的条件以及合同无效或被撤销后， 财产如何进行返还。 财产如何进行返还。 （８）合同中止、终止或解除的条件。 合同中止、终止或解除的条件。 （９）约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款 约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、 （１０）中介保证不吃差价，及不做手脚的条款，如事前，事中，事后发现的违 １０）中介保证不吃差价，及不做手脚的条款，如事前，事中， 约责任和赔偿方式． 约责任和赔偿方式． 买二手房某种程度上说比买一手房（新建商品房）更麻烦，不足的问题很多， 买二手房某种程度上说比买一手房（新建商品房）更麻烦，不足的问题很多， 更有一些没有掀开盖头的隐患。因此，人们在签订二手房买卖合同时， 更有一些没有掀开盖头的隐患。因此，人们在签订二手房买卖合同时，一定要从法 律的角度维护自己的权利，该说明说清的，该事先约定的，都表达清楚， 律的角度维护自己的权利，该说明说清的，该事先约定的，都表达清楚，有些条款 是不能缺少的。 是不能缺少的。 一、当事人的名称或姓名、住所 当事人的名称或姓名、 这里主要是写清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况； 这里主要是写清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况； 双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、 双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产 或家庭共同财产。 家庭共同财产。 二、标的 这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况； 这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同 时还应写明房屋产权归属（要与第一条衔接）；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵； 时还应写明房屋产权归属（要与第一条衔接）；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵； ）；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵 房屋的物业管理费用及其他交费状况。 房屋的物业管理费用及其他交费状况。 三、价款 这也是很主要的内容，主要写明总价款；付款方式；付款条件； 这也是很主要的内容，主要写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请按揭贷款；定位；尾款等。 贷款；定位；尾款等。 四、履行期限、地点、方式 履行期限、地点、 主要写明交房时间、条件；办理相关手续的过程；双方应如何寻求中介公司、 主要写明交房时间、条件；办理相关手续的过程；双方应如何寻求中介公司、 律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊。 律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊。 五、违约责任 主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、 主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算 约情形 于给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。 于给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。 六、解决争议的方式 主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是， 主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同 意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。 意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。 七、合同生效条款 双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；生效或失效期限； 双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；生效或失效期限；当事人要求 变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。 变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。 八、合同中止、终止或解除条款 合同中止、 明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中各方应履行的义务； 明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中各方应履行的义务；解除 除的条件 权的形式期限；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。 权的形式期限；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。 九、合同的变更与转让 在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条件。 在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条件。 十、附件 自此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。 自此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。 如果可能，建议聘请专业律师起草、修订合同，这样效果比较好。 如果可能，建议聘请专业律师起草、修订合同，这样效果比较好。 （买卖双方见面）就该物业具体事宜达成一致，签订房屋买卖合同。 买卖双方见面）就该物业具体事宜达成一致，签订房屋买卖合同。在此过程中介可能为了保护个人利益有时安排见面的是假客户这里就需要房主 本人自己小心为妙，为了保证交易的安全性，房款可进行资金监管银行或律师所均 本人自己小心为妙，为了保证交易的安全性，房款可进行资金监管银行或律师所均 可办理。 可办理。 合同内容必须有中介重要条款（保证不吃差假一经发现承担一切法律责任） 合同内容必须有中介重要条款（保证不吃差假一经发现承担一切法律责任）交定金的重要意义交定金前先做好“四查 四查”规避风险 购买二手房 交定金前先做好 四查 规避风险 一查房屋产权 查房屋产权是成交的关键，因此在买楼前要先查看房屋产权的完整性和可靠性， 查房屋产权是成交的关键，因此在买楼前要先查看房屋产权的完整性和可靠性， 尤其要查清楚房产证上的业主是否与售房者是同一个人。产权是否清晰 有无抵押 有无抵押. 尤其要查清楚房产证上的业主是否与售房者是同一个人。产权是否清晰,有无抵押 应先到房管部门进行查册。 应先到房管部门进行查册。 二查水电等隐性问题 对于二手房本身的结构、装修、户型、楼龄，周边配套、市政设施、 对于二手房本身的结构、装修、户型、楼龄，周边配套、市政设施、物业管理水 平等等，很多人都会忽略了一些隐藏性问题，包括水压、供电容量等， 平等等，很多人都会忽略了一些隐藏性问题，包括水压、供电容量等，购房者均应 在成交之前查清。另外，还要查看水电费、管道煤气费、电话费、有线电视费、 在成交之前查清。另外，还要查看水电费、管道煤气费、电话费、有线电视费、管 理费等费用是否已缴清，必要时可在合同中写上双方协商好的解决办法。 理费等费用是否已缴清，必要时可在合同中写上双方协商好的解决办法。 三查户口问题 在香洲区，不少二手房买家购房是为了解决孩子的教育问题， 在香洲区，不少二手房买家购房是为了解决孩子的教育问题，因此买家应该对入 户情况等有关事宜作谨慎了解，要确保原户口全部迁出， 户情况等有关事宜作谨慎了解，要确保原户口全部迁出，这样才能保证新买家购房 后能顺利地迁入。 后能顺利地迁入。 四查市场价位 在买房前应对该物业所在区域的二手房价格有所了解，这样在购房过程中， 在买房前应对该物业所在区域的二手房价格有所了解，这样在购房过程中，出价 及还价都可以做到心中有数。 及还价都可以做到心中有数。 二手房交易手续较为复杂，稍有不慎便会落入 购房陷阱 购房陷阱”，建议找一间信誉好有 二手房交易手续较为复杂，稍有不慎便会落入“购房陷阱 ，建议找一间信誉好有诚信的中介公司代理。若买卖双方在决定交易后， 诚信的中介公司代理。若买卖双方在决定交易后，先由买家将楼款预先存入中介公 司指定的银行账号内或进行房产交易资金监管银行,律师所均可提供此项服务 安全 司指定的银行账号内或进行房产交易资金监管银行 律师所均可提供此项服务(安全 律师所均可提供此项服务 第一).并于成功递件及成功过户后，由中介公司 银行或律师所转交首期款及尾期款 第一 并于成功递件及成功过户后，由中介公司,银行或律师所转交首期款及尾期款 并于成功递件及成功过户后 给卖方，切莫对交易过程中任一环节掉以轻心。 给卖方，切莫对交易过程中任一环节掉以轻心。 买二手房交款急不得由于二手房房源复杂性,购房者交纳定金一定要慎重相比一手 买二手房交款急不得由于二手房房源复杂性 购房者交纳定金一定要慎重相比一手 购房者交纳定金一定要慎重 房的卖主身份,二手房的卖主身份颇为多样与复杂。 房的卖主身份 二手房的卖主身份颇为多样与复杂。 二手房的卖主身份颇为多样与复杂 因此,买方在交付定金后也不一定 因此 买方在交付定金后也不一定 能如愿完成整个交易过程。 因此,采访了有关专业人士 为市民购买二手房在交定金时 采访了有关专业人士,为市民购买二手房在交定金时 能如愿完成整个交易过程。 因此 采访了有关专业人士 提个醒。买房前交纳定金如一把双刃剑 相互制约着买卖双方 相互制约着买卖双方。 提个醒。买房前交纳定金如一把双刃剑,相互制约着买卖双方。然而在买房交纳定金 买方一定不要冲动,千万要把自己的付款能力等情况完全估算清楚 时,买方一定不要冲动 千万要把自己的付款能力等情况完全估算清楚 再交定金与首 买方一定不要冲动 千万要把自己的付款能力等情况完全估算清楚,再交定金与首 付款。 付款。签约、付款前 除了事先了解房屋的居住情况 是否抵押等情况外,还应对卖方身 除了事先了解房屋的居住情况、 签约、付款前,除了事先了解房屋的居住情况、是否抵押等情况外 还应对卖方身 份的真实性进行调查。 份的真实性进行调查。 中介收了房款却不肯担责。如果房主不卖房 房主以其未收到定金为由可以拒绝 中介收了房款却不肯担责。如果房主不卖房,房主以其未收到定金为由可以拒绝 承担责任。如果买方退房的 中介公司则很有可能与房主一起追认中介公司代收款的 承担责任。如果买方退房的,中介公司则很有可能与房主一起追认中介公司代收款的 效力,从而要求买方承担违约责任。因此 建议买方在支付定金或者购房款时 建议买方在支付定金或者购房款时,一定要 效力 从而要求买方承担违约责任。因此,建议买方在支付定金或者购房款时 一定要 从而要求买方承担违约责任 交付给房主本人,或者是有合法授权的代收款人,而且买方一定要留有相关书面证据 交付给房主本人 或者是有合法授权的代收款人 而且买方一定要留有相关书面证据。 或者是有合法授权的代收款人 而且买方一定要留有相关书面证据。 办理过户支付房款 1，珠海市房产交易中心规定；办理二手房过户交易手续需２１个工作日可出新证 ，珠海市房产交易中心规定；办理二手房过户交易手续需２１个工作日可出新证 ２１ 2，确定交易当天可以办理过户手续拿到回执。 ，确定交易当天可以办理过户手续拿到回执。 3，首期资金是否有保障，可以进行资金监管（银行或律师事物所均可受理） ，首期资金是否有保障，可以进行资金监管（银行或律师事物所均可受理） 4，如果和中介打交道，办理过户当天应注意 ，如果和中介打交道， （1）卖方是否是当初签合同时本人 ）（2）过户当中尽量与业主多接触过户事宜成交价格 ） （3）过户后可与业主互留联系方式以便必要沟通 ） 5，交易合同细节条款详细看清 ， 以上种种迹象均可大大避免中介（暗箱操作） 以上种种迹象均可大大避免中介（暗箱操作）保障自身利益 出新证送银行抵押 1、 二手房产交易普遍 21 个工作日出新证，出证后最好与中介、卖方一起将房产 、 个工作日出新证，出证后最好与中介、 证送到贷款银行进行抵押， 证送到贷款银行进行抵押，银行大约 15 个后会将尾款放致原业主指定帐户 2、 如一次性交易需拿到房产证后最短时间办理收房手续后付清尾款 、 支付尾款交界房屋 1、 先对照合同约定验收房屋及清点附属物品 、 2、 查清是否有拖欠费用、水、电、物管费等及办理更名手续 、 查清是否有拖欠费用、 3、 付尾款 、 收房方最好同一天搞定， （节尾款/收房方最好同一天搞定，避免不必要的麻烦） 节尾款 收房方最好同一天搞定 避免不必要的麻烦） 总之：充分准备，机警应对，详加分析，果断决策。祝你购房愉快！ 总之：充分准备，机警应对，详加分析，果断决策。祝你购房愉快！