我国房地产金融风险及其应对策略浅析
薛奕 李春涛
摘要：房地产业的发展在国民经济的发展中起着十分重要的作用，在房地产市场的资金链中，我国银行资本基本参与了房地产开发的全过程。我国房地产金融近年来飞速发展，取得了显著的成就，同时，也出现了不少的问题。目前，日益增大的房地产金融风险已成为当前经济运行中最值得关注的问题之一。要采取积极措施防范房地产金融特别是商业银行的房地产金融风险。
关键词：房地产金融；风险；应对策略
一、发展房地产业的重要性
房地产业的发展在国民经济的发展中起着十分重要的作用，房地产的发展能够间接带动钢铁、水泥、电力、家电等数十个产业发展，能够解决大量劳动力就业。因此，发展房地产业，历来是振兴经济、促进内需、满足民生的重要举措之一。上个世纪末，面对亚太金融危机的影响，我国在外需不振的情况下，实施积极的财政政策，大力扩大内需。在诸多刺激内需的措施中，拉动房地产业发展便是其主要措施之一。为应对美国次贷危机导致的全球性金融大危机， 我国2008 年底出台了扩大内需的十项措施，十项措施的第一条就是加快建设保障性安居工程。由此可见，大力发展房地产业，可以在改善人民居住条件的同时，拉动经济发展，带动就业，是刺激国民经济发展的十分重要的措施。而房地产金融在支持房地产业发展方面起着举足轻重的
支持作用。
二、房地产金融及房地产金融的概念
房地产金融是指为房地产的开发、建设、交易、经营和消费等服务的金融活动。从服务内容上划分，它包括房地产资金融通、房地产保险、房地产资金转账结算、房地产信托等业务，其中房地产资金融通业务是房地产金融的主要业务。从服务对象上划分，它包括为房地产业的房地产开发、建设、交易、经营等活动服务的“房地产业金融”和为居民的住宅购买、建造、维修、装饰等活动服务的“住宅金融”两个主要部分。
房地产金融风险指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。就房地产资金融通业务而言，房地产金融风险主要有信用风险、流动性风险、系统性风险和房地产金融中的其它风险。
三、我国房地产金融风险剖析
我国房地产金融近年来飞速发展，取得了显著的成就，同时，也出现了不少的问题。目前，日益增大的房地产金融风险已成为当前经济运行中最值得关注的问题之一。房地产金融风险在我国银行体系中不断积累，如果房地产金融风险大规模爆发，那么以银行体系为主导的金融体系极有可能遭受重创。
（一）房地产企业过度扩张，信用风险显著。
在房地产市场的资金链中，我国银行资本基本参与了房地产开发的全过程。因此，银行除了要间接承受巨大的市场风险外，还要直接承受
借款客户的信用风险。通常，信用风险是商业银行开展信贷业务面临的主要风险之一，而这类风险正因我国商业银行对房地产企业和个人贷款集中度的不断提高显得尤为突出。其主要表现在以下两个方面：其一，房地产企业信用风险不断增加。众所周知，房地产开发所需资金数额巨大，所以，房地产企业无不通过外援性融资来解决资金缺口。近年来，我国房地产市场的空前繁荣，房地产企业极力寻求资金支持，加速扩张。首先，房地产企业充分利用“财务杠杆”原理向银行借款，尽管中国人民银行规定房地产开发项目必须具备“四证”1才可发放开发贷款，但房地产开发企业以不正当方式取得或提供虚假“四证”的情况也时有发生；其次，为获取继续开发建设项目的资金，房地产开发企业一方面高估房地产项目的价值，另一方面提前启动银行按揭贷款程序；第三，通过假按揭2骗取银行贷款。据工商银行消费信贷部门估计，工商银行个人住房贷款中，有80%的不良资产是因“假按揭”造成的。银行资金直接或间接参与了房地产开发项目的全过程，如果项目不能如期竣工形成烂尾，或者因销售不及时导致大量资金积压，或房地产市场价格突然急剧下降，房地产开发企业的资金链将很快断裂，银行贷款将无法如期偿还，信用风险之大不言而喻。其二，个人住房贷款信用风险将逐步显现。国际经验表明：个人住房贷款违约率一般在贷款发放的8-10 年后才显现出来，而我国的个人住房贷款业务是2000 年左右开始开展的，也就是说，当前我国个人住房贷1《商业银行房地产贷款风险管理指引》中明确指出"商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。”
2 “假按揭”是指不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款。
款违约率即将显现。个人住房贷款作为一种中长期消费信贷，具有长期性、分期偿还性和不确定性等特点，其风险是逐年积累和释放的。当经济出现周期性波动或利率上升，房地产价格向下逆转时，房价会一路走低，个人的住房贷款就很可能成为银行不良资产，这种情况在当前商业银行普遍缺乏个人房贷的事前风险预警和事后资产保全机制、房地产贷款证券化市场环境尚未成熟，个人诚信系统尚未完全建立的情况下更容易发生。
（二）房地产新政频出，系统性风险陡增
从理论上讲，房地产业涉及的产业门类众多，产业关联度强，具有较强的发展惯性，考虑到市场调节具有滞后性，政府当局应该特别重视本国的房地产业的发展状况并适时出台相关措施以引导其持续健康发展。通常而言，寻找有利于本国房地产业发展的政策是一个“研究-制定—实施—再研究-再制定—再实施”的循环过程。因此，在找到最佳政策之前的阶段，也即对房地产市场尚未形成有效调节机制的情况下，房地产市场极易产生大幅波动，影响到房地产市场的所有参与者和服务者。但从目前发展状况来看，中国房地产政策已由之前的支持转向抑制投机，今年出台的多项抑制投机的政策虽然已经对房产交易量产生了较为明显地影响，但房产价格尚未出现明显地下降趋势，很多房产市场参与者对政策持观望态度，这些政策措施能否达到预期的目的，尚不能确定，调控难言硕果。目前，我国对房地产市场和房地产金融的调控力度一直在增强，更多的政策措施会随着房地产市场的发展纷纷出台，这无疑会对房地产金融市场主体的生产经营
产生重大的影响，各商业银行面临的房地产金融系统性风险也将进一步增加。
（三）资产负债结构错位，流动性3风险显现。
商业银行软资产、硬负债的特性容易导致其资产负债在数量、期限、结构上的不匹配，从而引发较大的流动性风险。虽然长期以来我国银行体系存在着公司法人治理结构不完善、资本充足率不足、不良资产比率高等问题，但由于具有国家信用和居民的高储蓄率保证，商业银行的流动性风险一直不明显。但随着我国银行体系的深入改革和资本市场制度性缺陷的逐步解决，资本市场上居民储蓄开始分流，银行体系的居民储蓄存款占各项存款的比率呈逐年下降的趋势，银行流动性风险增加，成为银行不得不高度关注风险之一。
四、我国房地产金融风险的应对策略
（一）建立和完善房地产业金融政策
1. 建立宏观信用风险预警和控制系统，强化信用风险管理。建立健全全国性的房地产企业及个人信用档案系统，为金融机构提供借款人较为客观的信用度，使金融机构根据信用等级，针对不同的借款人给予不同的贷款条件。信用档案系统还可对个人借款者就业和收入变动以及财产增减情况和借款企业的经营状况进行实行动态监控和追踪调查，对个人和企业信用度进行评定打分，这将对违约行为产生威慑作用，促使借款人按约履行合同。同时也方便金融机构分析、预测贷款风险类别与概率。 3流动性是指银行的资产及时变现而不遭受损失和从外部迅速筹集现金的能力。
2. 拓宽房地产金融融资渠道，实现融资结构多元化。通过金融产品创新，开拓更多的房地产融资渠道，更大限度地吸纳社会资金，是解决房地产开发企业资金短缺问题的重要手段。为此应加快制定房地产金融在体制、机制、产品和服务方面的创新政策，提高金融资产运行质量和效率，以更好地为住房投资者和消费者服务。
（二）加强宏观调控，切实稳定房价
1. 重点控制投机性需求，挤掉市场需求中的虚假成分。在信贷政策方面，4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4月15日，国务院出台具体措施指出，对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。这些政策无疑对投机性需求能起到抑制作用，但实际调控效果依赖于政策执行情况。因此，还必须加强政策执行方面的监督。
2. 优化住房供给结构，加大普通商品住房建设的力度。调整住房供给结构，增加普通商品住房的投资开发量是缓解供求矛盾、制止结构型房价上涨的最好办法。为使中小户型、中低价位住房在供给结构中的比重扩大，可以对开发商实施适当的鼓励政策，如在土地供应、配套建设、税费减免等方面给予一定优惠，提高开放商建设普通商品住房的积极性。
3.完善土地制度。落实农民对土地使用权的保护机制，允许宅基地和集体用地直接入市；建立“土地基金制”，使得各级政府和被拆迁征地者之间形成合理的利益权衡机制；重新界定土地储备中心的功能，打破地方政府对土地一级市场的垄断，并控制土地价格涨幅。
（三）商业银行应加强管理，提高风险防范能力
1.商业银行要加强对房地产行业周期波动及产业政策研究，制定与产业政策相互协调的房地产信贷政策，防范市场风险于未然；建立和完善房地产市场分析、监测和预测指标体系，扩大房地产市场信息来源，及时关注各地房地产市场的发展变化情况，提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，以应对各项房地产金融风险。
2.银行信贷人员应加强风险意识和职业道德意识，在调查环节做到尽职尽责，认真做好贷前调查工作，及时分析信贷业务的信用风险和经营风险并实施信贷风险防范措施。
（四）加快住房抵押贷款证券化进程, 降低银行贷款风险
抵押贷款证券化，是以一级市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的融资行为。它是指商业银行等金融机构在发放住房抵押贷款后，将所持有抵押贷款债权出售给一家特别设立的机构然后由该机构在资本市场上发行以其收购的抵押贷款为基础的证券。通过实施住房贷款证券化，不仅可以使整个住房金融市场与资本市场有机互动，扩大商业银行的融资规模，还会带来良性的连锁效应，提高银行资产的流动性，降低银行开展住房贷款业务的成本。
（五）健全房地产的法律、法规体系
市场经济是法制经济，任何经济活动都应该在法律规定的范围内进行，房地产金融也不例外。应建立健全房地产金融相关的法律、法规体系，为住房信贷营造一个良好的法律环境。针对在房地产资金筹集、融通、借贷各环节的经营行为中出现的问题，完善现行的法律法规，确立房地产信贷的法律地位。严格执法，依法办事。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商或个人，应立即停止贷款，并追讨已贷款项。
参考文献
[1]王浩.个人住房贷款的风险与防范[J].黑龙江对外经贸.2006（3）
[2]王福林.个人住房抵押贷款违约风险[J].经济学季刊.2005（3）
[3]张晓晶,孙涛.中国房地产周期与金融稳定.经济研究.2006.
[4]2004 年中国房地产金融报告.中国人民银行房地产金融分析小组. 2005.8.5.
[5]董小君. 金融风险预警机制研究. 北京: 经济管理出版社.2004.
[6]郑引.住房抵押贷款证券化——银行资产证券化的突破口.经济师. 2005.
我国房地产金融风险及其应对策略浅析
薛奕 李春涛
摘要：房地产业的发展在国民经济的发展中起着十分重要的作用，在房地产市场的资金链中，我国银行资本基本参与了房地产开发的全过程。我国房地产金融近年来飞速发展，取得了显著的成就，同时，也出现了不少的问题。目前，日益增大的房地产金融风险已成为当前经济运行中最值得关注的问题之一。要采取积极措施防范房地产金融特别是商业银行的房地产金融风险。
关键词：房地产金融；风险；应对策略
一、发展房地产业的重要性
房地产业的发展在国民经济的发展中起着十分重要的作用，房地产的发展能够间接带动钢铁、水泥、电力、家电等数十个产业发展，能够解决大量劳动力就业。因此，发展房地产业，历来是振兴经济、促进内需、满足民生的重要举措之一。上个世纪末，面对亚太金融危机的影响，我国在外需不振的情况下，实施积极的财政政策，大力扩大内需。在诸多刺激内需的措施中，拉动房地产业发展便是其主要措施之一。为应对美国次贷危机导致的全球性金融大危机， 我国2008 年底出台了扩大内需的十项措施，十项措施的第一条就是加快建设保障性安居工程。由此可见，大力发展房地产业，可以在改善人民居住条件的同时，拉动经济发展，带动就业，是刺激国民经济发展的十分重要的措施。而房地产金融在支持房地产业发展方面起着举足轻重的
支持作用。
二、房地产金融及房地产金融的概念
房地产金融是指为房地产的开发、建设、交易、经营和消费等服务的金融活动。从服务内容上划分，它包括房地产资金融通、房地产保险、房地产资金转账结算、房地产信托等业务，其中房地产资金融通业务是房地产金融的主要业务。从服务对象上划分，它包括为房地产业的房地产开发、建设、交易、经营等活动服务的“房地产业金融”和为居民的住宅购买、建造、维修、装饰等活动服务的“住宅金融”两个主要部分。
房地产金融风险指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。就房地产资金融通业务而言，房地产金融风险主要有信用风险、流动性风险、系统性风险和房地产金融中的其它风险。
三、我国房地产金融风险剖析
我国房地产金融近年来飞速发展，取得了显著的成就，同时，也出现了不少的问题。目前，日益增大的房地产金融风险已成为当前经济运行中最值得关注的问题之一。房地产金融风险在我国银行体系中不断积累，如果房地产金融风险大规模爆发，那么以银行体系为主导的金融体系极有可能遭受重创。
（一）房地产企业过度扩张，信用风险显著。
在房地产市场的资金链中，我国银行资本基本参与了房地产开发的全过程。因此，银行除了要间接承受巨大的市场风险外，还要直接承受
借款客户的信用风险。通常，信用风险是商业银行开展信贷业务面临的主要风险之一，而这类风险正因我国商业银行对房地产企业和个人贷款集中度的不断提高显得尤为突出。其主要表现在以下两个方面：其一，房地产企业信用风险不断增加。众所周知，房地产开发所需资金数额巨大，所以，房地产企业无不通过外援性融资来解决资金缺口。近年来，我国房地产市场的空前繁荣，房地产企业极力寻求资金支持，加速扩张。首先，房地产企业充分利用“财务杠杆”原理向银行借款，尽管中国人民银行规定房地产开发项目必须具备“四证”1才可发放开发贷款，但房地产开发企业以不正当方式取得或提供虚假“四证”的情况也时有发生；其次，为获取继续开发建设项目的资金，房地产开发企业一方面高估房地产项目的价值，另一方面提前启动银行按揭贷款程序；第三，通过假按揭2骗取银行贷款。据工商银行消费信贷部门估计，工商银行个人住房贷款中，有80%的不良资产是因“假按揭”造成的。银行资金直接或间接参与了房地产开发项目的全过程，如果项目不能如期竣工形成烂尾，或者因销售不及时导致大量资金积压，或房地产市场价格突然急剧下降，房地产开发企业的资金链将很快断裂，银行贷款将无法如期偿还，信用风险之大不言而喻。其二，个人住房贷款信用风险将逐步显现。国际经验表明：个人住房贷款违约率一般在贷款发放的8-10 年后才显现出来，而我国的个人住房贷款业务是2000 年左右开始开展的，也就是说，当前我国个人住房贷1《商业银行房地产贷款风险管理指引》中明确指出"商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。”
2 “假按揭”是指不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款。
款违约率即将显现。个人住房贷款作为一种中长期消费信贷，具有长期性、分期偿还性和不确定性等特点，其风险是逐年积累和释放的。当经济出现周期性波动或利率上升，房地产价格向下逆转时，房价会一路走低，个人的住房贷款就很可能成为银行不良资产，这种情况在当前商业银行普遍缺乏个人房贷的事前风险预警和事后资产保全机制、房地产贷款证券化市场环境尚未成熟，个人诚信系统尚未完全建立的情况下更容易发生。
（二）房地产新政频出，系统性风险陡增
从理论上讲，房地产业涉及的产业门类众多，产业关联度强，具有较强的发展惯性，考虑到市场调节具有滞后性，政府当局应该特别重视本国的房地产业的发展状况并适时出台相关措施以引导其持续健康发展。通常而言，寻找有利于本国房地产业发展的政策是一个“研究-制定—实施—再研究-再制定—再实施”的循环过程。因此，在找到最佳政策之前的阶段，也即对房地产市场尚未形成有效调节机制的情况下，房地产市场极易产生大幅波动，影响到房地产市场的所有参与者和服务者。但从目前发展状况来看，中国房地产政策已由之前的支持转向抑制投机，今年出台的多项抑制投机的政策虽然已经对房产交易量产生了较为明显地影响，但房产价格尚未出现明显地下降趋势，很多房产市场参与者对政策持观望态度，这些政策措施能否达到预期的目的，尚不能确定，调控难言硕果。目前，我国对房地产市场和房地产金融的调控力度一直在增强，更多的政策措施会随着房地产市场的发展纷纷出台，这无疑会对房地产金融市场主体的生产经营
产生重大的影响，各商业银行面临的房地产金融系统性风险也将进一步增加。
（三）资产负债结构错位，流动性3风险显现。
商业银行软资产、硬负债的特性容易导致其资产负债在数量、期限、结构上的不匹配，从而引发较大的流动性风险。虽然长期以来我国银行体系存在着公司法人治理结构不完善、资本充足率不足、不良资产比率高等问题，但由于具有国家信用和居民的高储蓄率保证，商业银行的流动性风险一直不明显。但随着我国银行体系的深入改革和资本市场制度性缺陷的逐步解决，资本市场上居民储蓄开始分流，银行体系的居民储蓄存款占各项存款的比率呈逐年下降的趋势，银行流动性风险增加，成为银行不得不高度关注风险之一。
四、我国房地产金融风险的应对策略
（一）建立和完善房地产业金融政策
1. 建立宏观信用风险预警和控制系统，强化信用风险管理。建立健全全国性的房地产企业及个人信用档案系统，为金融机构提供借款人较为客观的信用度，使金融机构根据信用等级，针对不同的借款人给予不同的贷款条件。信用档案系统还可对个人借款者就业和收入变动以及财产增减情况和借款企业的经营状况进行实行动态监控和追踪调查，对个人和企业信用度进行评定打分，这将对违约行为产生威慑作用，促使借款人按约履行合同。同时也方便金融机构分析、预测贷款风险类别与概率。 3流动性是指银行的资产及时变现而不遭受损失和从外部迅速筹集现金的能力。
2. 拓宽房地产金融融资渠道，实现融资结构多元化。通过金融产品创新，开拓更多的房地产融资渠道，更大限度地吸纳社会资金，是解决房地产开发企业资金短缺问题的重要手段。为此应加快制定房地产金融在体制、机制、产品和服务方面的创新政策，提高金融资产运行质量和效率，以更好地为住房投资者和消费者服务。
（二）加强宏观调控，切实稳定房价
1. 重点控制投机性需求，挤掉市场需求中的虚假成分。在信贷政策方面，4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4月15日，国务院出台具体措施指出，对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。这些政策无疑对投机性需求能起到抑制作用，但实际调控效果依赖于政策执行情况。因此，还必须加强政策执行方面的监督。
2. 优化住房供给结构，加大普通商品住房建设的力度。调整住房供给结构，增加普通商品住房的投资开发量是缓解供求矛盾、制止结构型房价上涨的最好办法。为使中小户型、中低价位住房在供给结构中的比重扩大，可以对开发商实施适当的鼓励政策，如在土地供应、配套建设、税费减免等方面给予一定优惠，提高开放商建设普通商品住房的积极性。
3.完善土地制度。落实农民对土地使用权的保护机制，允许宅基地和集体用地直接入市；建立“土地基金制”，使得各级政府和被拆迁征地者之间形成合理的利益权衡机制；重新界定土地储备中心的功能，打破地方政府对土地一级市场的垄断，并控制土地价格涨幅。
（三）商业银行应加强管理，提高风险防范能力
1.商业银行要加强对房地产行业周期波动及产业政策研究，制定与产业政策相互协调的房地产信贷政策，防范市场风险于未然；建立和完善房地产市场分析、监测和预测指标体系，扩大房地产市场信息来源，及时关注各地房地产市场的发展变化情况，提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，以应对各项房地产金融风险。
2.银行信贷人员应加强风险意识和职业道德意识，在调查环节做到尽职尽责，认真做好贷前调查工作，及时分析信贷业务的信用风险和经营风险并实施信贷风险防范措施。
（四）加快住房抵押贷款证券化进程, 降低银行贷款风险
抵押贷款证券化，是以一级市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的融资行为。它是指商业银行等金融机构在发放住房抵押贷款后，将所持有抵押贷款债权出售给一家特别设立的机构然后由该机构在资本市场上发行以其收购的抵押贷款为基础的证券。通过实施住房贷款证券化，不仅可以使整个住房金融市场与资本市场有机互动，扩大商业银行的融资规模，还会带来良性的连锁效应，提高银行资产的流动性，降低银行开展住房贷款业务的成本。
（五）健全房地产的法律、法规体系
市场经济是法制经济，任何经济活动都应该在法律规定的范围内进行，房地产金融也不例外。应建立健全房地产金融相关的法律、法规体系，为住房信贷营造一个良好的法律环境。针对在房地产资金筹集、融通、借贷各环节的经营行为中出现的问题，完善现行的法律法规，确立房地产信贷的法律地位。严格执法，依法办事。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商或个人，应立即停止贷款，并追讨已贷款项。
参考文献
[1]王浩.个人住房贷款的风险与防范[J].黑龙江对外经贸.2006（3）
[2]王福林.个人住房抵押贷款违约风险[J].经济学季刊.2005（3）
[3]张晓晶,孙涛.中国房地产周期与金融稳定.经济研究.2006.
[4]2004 年中国房地产金融报告.中国人民银行房地产金融分析小组. 2005.8.5.
[5]董小君. 金融风险预警机制研究. 北京: 经济管理出版社.2004.
[6]郑引.住房抵押贷款证券化——银行资产证券化的突破口.经济师. 2005.