万科集团报表分析
专 业：市场营销
班 级：090722 姓 名：薛燕 学 号：09072202
摘要
财务报表是会计主体对外提供的反映会计主体财务状况和经营的会计报表，包括资产负债表、损益表、现金流量表或财务状况变动表、附表和附注。财务报表是财务报告的主要部分，不包括董事报告、管理分析及财务情况说明书等列入财务报告或年度报告的资料。对内报表的对称，是以会计准则为规范编制的，向所有者、债权人、政府及其他有关各方及社会公众等外部使用者披露的会计报表。通过对《财务报表分析》课程的学习，我们将会进行实际的财务报表分析以提高应用能力。 财务报表的分析从四个方面进行，偿债能力分析、盈利能力分析、资产运用效率分析与投资报酬分析。万科集团的中国房地产行业中具有代表性的一家，通过对其分析有利于我对财务报表知识的掌握。万科集团的存货周转率较低，存货的库存风险较高，存货的销售速度较慢，存货的资金流动性较弱，偿付能力也较弱，资本的运用效率较低。万科集团的应收账款周转率处于下降的状态，公司要提高应收账款的管理办法，使得收款能力提高，从而提高资金周转的速度。万科企业的长期偿债能力在不断的下降，企业的负债水平较高，财务风险较大，企业充分利用了财务的杠杆作用，提高了股东的实际报酬率，降低了资金的成本。房地产行业受经济环境的影响较为明显，企业的获利能力受金融环境和国家的政策的影响也较为明显，但是企业的营运成本可以通过自身的管理降低。万科的总资产周转率下降的幅度较大，万科在资产的运用上效率较低，经营活动的能力差，影响它的盈利能力。行业的固定周转率水平基本维持在4.00，可以看出房地产行业的固定资产周转率较为稳定。万科企业的短期偿债能力较弱，应该提高企业的流动资产的使用效率，控制成本，加强管理，促进销售。万科集团的存货周转率水平稳定，波动不大，可以看出它的生产经营活动是稳定的成熟的。万科集团的应收账款周转率处于下降的状态，公司要提高应收账款的管理办法，使得收款能力提高，从而提高资金周转的速度。万科净资产收益率的提升，得益于公司近年来坚持快速周转的战略，严格控制成本，提升资金利用率。房地产所处的经济环境和国家的宏观调整政策对其影响较为明显，企业要自身的力量在房地产行业站稳脚跟。
目录
一、公司基本情况简介.................................................................................................................................1 二、偿债能力分析.........................................................................................................................................1 （一）短期偿债能力分析.............................................................................................................................1 1.营运资金......................................................................................................................................................1 2.流动比率......................................................................................................................................................2 a.流动比率....................................................................................................................................................2 b.速动比率....................................................................................................................................................3 （1）存货周转分析.......................................................................................................................................4 （2）应收账款周转分析...............................................................................................................................6 （二）长期偿债能力分析.............................................................................................................................7 1. 资产负债率................................................................................................................................................7 2. 产权比率....................................................................................................................................................8 3. 利息保障倍数............................................................................................................................................9 （三）小结....................................................................................................................................................10 三、获利能力分析........................................................................................................................................10 1.销售毛利率分析.........................................................................................................................................10 2.销售利润率分析.........................................................................................................................................12 3.销售费用率分析.........................................................................................................................................13 4.销售成本率分析.........................................................................................................................................14 5.小结.............................................................................................................................................................15 四、资产运用效率分析................................................................................................................................15 1.总资产周转率分析.....................................................................................................................................15 2.固定资产周转率.........................................................................................................................................16 3.流动资产周转率分析.................................................................................................................................17 （1）存货周转分析......................................................................................................................................19 （2）应收账款周转分析..............................................................................................................................20 4.小结.............................................................................................................................................................21 五、投资报酬分析........................................................................................................................................22 1.净资产收益率分析.....................................................................................................................................22 2.小结.............................................................................................................................................................23 六、总结........................................................................................................................................................23 1.公司存在问题.............................................................................................................................................23 2.建议.............................................................................................................................................................24
附录...........................................................................................................................................24 1.合并资产负债表....................................................................................................................24 2.合并利润表............................................................................................................................27
一、公司基本简介
万科公司总股本1099521.02万股（2008年2季度），总部位于中国深圳市福万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，证券简称：万科A、证券代码：000002，证券曾用简称：深万科A、G万科A田区梅林路63号万科建筑研究中心，现任董事长为王石，总经理为郁亮。 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。
主营业务： 兴办实业 (具体项目另行申报) ;国内商业;物资供销业 (不含专营、专控、专卖商品) ;进出口业务 (按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理) ;房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。
二、偿债能力分析
（一）短期偿债能力分析 1.营运资金
图：2-1-1万科集团营运资金趋势图
由图：2-1-1，可以看出万科企业五年内的营运资金均为正数，而且自2007-2011年的营运资金呈明显的上升趋势，07-08年因受美国金融危机的影响，中国的金融业也受到了影响，首当其冲的就是房地产市场，所以在这两年的营运资金的增长幅度较小，09-11年的增长幅度较大。这表明万科集团的短期债权人的安全边际逐年提高，而且11年相较于07年营运资金增长了175%，这说明随着企
业营运资金增大，债权人无法获得清偿的风险较小。
图：2-1-2 万科集团与同行业营运资金趋势比较图
由图：2-1-2可以看出，万科的营运资金高于行业水平，与同行业的营运资金趋势相近。07-08年的增长幅度较小，但是09-11年的增长幅度明显，行业的偿债能力提高，风险降低。 2.流动比率（速动比率） A.流动比率
表2-1-2 2007-2011年万科集团流动比率计算分析 单位：元
图：2-1-3 万科集团流动比率趋势图
有图：2-1-3可以看出，万科集团的流动比率呈先下降，再上升，再下降的趋势。07-08年的流动比率下降了0.2%，原因是预收账款与其他应付款的增加幅度较大；08-09年的流动比率上升了0.16%，原因是流动资产增加的幅度较大，但是流动负债的增加幅度与07年相近；09-11年的流动比率呈明显的下降趋势，原因是预收账款与其他账款的增加幅度较大，超过了流动资产的增长幅度。从这个趋势可以得出，万科集团的短期偿债能力逐步下降，债权人利益的安全程度也逐步的下降。
图：2-1-4 万科集团与同行业流动比率趋势比较分析
由图：2-1-4 可以看出，万科集团与行业的流动比率趋势相近，也略有不同，09-11年万科集团的流动比率低于行业水平。房地产行业在07-11年期间的流动比率呈下降的趋势，行业的短期偿债能力下降，风险加大。 B.速动比率
表：2-1-3 2007-2011年万科集团速动比率分析表 单位：元
项目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
流动资95,432,519,113,456,373,20130,323,279205,520,732,20282,646,654,8产 188.17 3.92 ,449.37 1.32 55.19 其中：存66,472,876,85,898,696,52490,085,294,133,333,458,04208,335,493,5货 871.40 .95 305.52 5.93 69.16
速动资28,959,642,27,557,676,67840,237,985,72,187,274,15574,311,161,28产 316.77 .97 143.85 .39 6.03
流动负48,773,983,64,553,721,90268,058,279,129,650,791,49200,724,160,3债 644.40 .60 849.28 8.49 95.26 速动比59.38 42.69 59.12 55.68 37.02 率(万科%）
中粮集140.86 50.62 45.99 41.85 27.72 团 同业 100.12 46.65 52.56 48.76 32.37
图：2-1-5 万科集团速动比率趋势图
由图：2-1-5 可以看出万科集团的速动资产在5年期间低于它的流动负债，呈先下降再上升，再下降的趋势。07-08年的金融危机导致中国的房地产受到了影响，存货增加，万科集团的流动比率下降了16.69%：08-09年万科的销售情况较好，存货的增长幅度小，流动负债的增长幅度也较小，它的速动比率呈上升的趋势：09-11年万科的流动比率下降趋势明显，受国家的宏观经济政策的影响，存货的增长幅度较大，流动负债的增长幅度也较大，它的速动比率呈较大的下降趋势。可以看出万科集团的短期偿债能力不断的下降，企业的短期偿债风险很大。
图：2-1-6万科集团与同行业速动比率趋势分析比图
由图：2-1-6可以看出，07-08年万科集团的速动比率低于行业水平，09-11年高于行业水平，但是与行业水平的趋势相近。房地产行业的特点，就是资金的周转率较慢，短期的偿债风险较高。 （1） 存货分析
表：2-1-4 2007-2011年万科集团存货周转率和存货平均周转日数计算分析表 单位：元 项目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 销售成本 20,607,338,34,855,663,241,122,442,539,581,842,856,716,379,5
964.44 88.39 25.36 80.99 46.64
年初存货 30,805,028,66,472,876,885,898,696,590,085,294,3133,333,458,
158.96 71.40 24.95 05.52 045.93
年末存货 66,472,876,85,898,696,590,085,294,3133,333,458,208,335,493,
871.40 24.95 05.52 045.93 569.16
平均存货 97,277,905,152,371,573,175,983,990,223,418,752,341,668,951,
存货周转次数（次） 存货周转天数（天） 中粮集团 同业
030.36 0.21 1,699.40
0.38 0.30
396.35 0.23 1,573.74
0.15 0.19
830.47 0.23 1,540.62
0.23 0.23
351.45 0.18 2,032.01
0.12 0.15
615.09 0.17 2,168.70
0.18 0.17
图：2-1-7 万科集团存货分析趋势图
由图：2-1-7可以看出，万科集团的存货周转率呈向上升下降的趋势，08-09年的存货周转率为0.23,2010年下降了0.5,2011年下降了0.01，从表：2-1-4中可以看出集团的销售成本的增长幅度小于它的存货增长幅度，受国家的宏观经济政策和金融危机的影响，存货增加，销售成本增加。从上可以得出，万科集团的存货周转率较低，存货的库存风险较高，存货的销售速度较慢，存货的资金流动性较弱，偿付能力也较弱，资本的运用效率较低。但是，房地产行业存在着自己的特点，它的存货周转率低，周转的天数较长。万科集团的存货周转率水平稳定，波动不大，可以看出它的生产经营活动是稳定的成熟的。
图：2-1-8 万科集团与同行业存货周转率趋势分析比较图
由图：2-1-8可以看出，07-08年万科集团的存货周转率低于行业水平，09-11年高于行业水平，但是10-11年行业呈上升的趋势，而万科集团呈下降的趋势，这说明要加强万科的存货管理，降低它的销售成本。
（2） 应收账款周转分析
表：2-1-5 2007-2011年万科集团应收账款周转率计算分析表 单位：元
项目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
主营业务收入 35,526,611,340,991,779,48,881,013,150,713,851,71,782,749,8
01.94 214.96 43.49 442.63 00.68
年初应收账款 364,609,673.864,883,012922,774,844.713,191,9061,594,024,56
22 .55 24 .14 1.07
年末应收账款 864,883,012.922,774,844713,191,906.1,594,024,51,514,813,78
55 .24 14 61.07 1.10
平均应收账款 614,746,342.893,828,928817,983,375.1,153,608,21,554,419,17
89 .40 19 33.61 1.09
应收账款周转57.79 45.86 59.76 43.96 46.18 次数（次） 应收账款周转6.23 7.85 6.02 8.19 7.80 天数（天） 中粮集团 36.6 36.75 27.01 22.25 33.46 同业 47.20 41.31 43.38 33.11 39.82
图：2-1-9 万科集团应收账款分析趋势图
由图：2-1-9可以看出万科的应收账款周转率呈先下降，再上升，再下降，再上升的趋势。07-08年下降了11.93次，原因是主营业务收入的增长幅度低于应收账款的增长幅度，08年的金融危机使得当年的销售水平低于往年的销售水平，主营业务的增长幅度低于往年；08-09年上升了13.9次，原因是应收账款的下降，坏账计提准备金增加，主营业务增长幅度为19%；2010年相较2009年应收账款周转率下降了15.8次，原因是2010年的国家宏观政策限制房价等，主营业务收入增长幅度较小；2011年与2010年的应收账款周转率相近，增长幅度较小，但是2011年的营业收入较前四年有较大的提高，应收账款的增加幅度也较大。从中可以得出万科集团的应收账款周转率处于下降的状态，公司要提高应收账款的管理办法，使得收款能力提高，从而提高资金周转的速度。
图：2-1-10 万科集团与同行业应收账款周转率趋势分析比较图
由图：2-1-10 可以看出，万科集团的应收账款周转率高于行业的水平，而且与同行业的趋势相近。
（二）长期偿债能力分析 1. 资产负债率
表：2-2-1 2007-2011年万科集团资产负债率分析表 单位：元
项目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
资产总额 100,094,467,90119,236,579137,608,554,215,637,551,7296,208,440
8.29 ,721.09 829.39 41.83 ,030.05
负债总额 66,174,944,87980,418,030,92,200,042,3161,051,352,0228,375,901
.25 239.89 75.32 99.42 ,483.02
资产负债66.11 67.44 67.00 74.69 77.10 比率(%) 中粮集团 39.16 63.78 51.36 69.61 78.17 同业 52.64 65.61 59.18 72.15 77.63
图：2-2-1 万科集团资产负债率趋势分析图
由图：2-2-1可以看出万科集团的资产负债率呈上升的趋势，07-09年的趋势较为缓和，趋向于67%；10-11年的资产负债率增长幅度较大，趋向于75%，原因是10-11年的房地产的地价上升幅度较大，而且万科集团收购了数家房地产公司，既增加了公司的资产，同时也增加了公司的负债。从上可以得出，万科企业的长期偿债能力在不断的下降，企业的负债水平较高，财务风险较大，企业充分利用了财务的杠杆作用，提高了股东的实际报酬率，降低了资金的成本。
图：2-2-2 万科集团与同行业资产负债率趋势比较图
由图：2-2-2可以看出万科集团的资产负债率高于行业的水平，同行业的资产负债率趋于50-80之间。这说明房地产行业的特殊性，较高的资产负债率。
2. 产权比率
表：2-2-2 2007-2011年万科集团产权比率分析表 单位：元
项目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
所有者权33,919,523,02938,818,549,45,408,512,454,586,199,667,832,538,54益总额 .04 481.20 54.07 42.41 7.03 负债总额 66,174,944,87980,418,030,92,200,042,3161,051,352,228,375,901,4
.25 239.89 75.32 099.42 83.02
产权比率 1.95 2.07 2.03 2.95 3.37 中粮集团 0.64 1.76 1.06 2.29 3.58 同业 1.30 1.92 1.55 2.62 3.47
图：2-2-3 万科集团产权比率趋势分析图
由图：2-2-3可以看出，万科集团的产权比率呈上升的趋势，07-09年的产权趋势幅度趋平于2.00， 10-11年的产权比率增长幅度较大，原因是房地产行业的地价的提高与万科集团的收购行为。从上可以看出，万科集团的产权比率不断的提高，企业的财务结构具有高风险，高报酬率的特点，企业经营者利用了财务杠杆的作用，同时也增加了企业的财务风险。
图：2-2-4 万科集团与同行业产权比率趋势比较图
有图：2-2-4可以看出万科集团的产权比率高于行业的水平，二者在2011年万科的产权比率低于行业水平。同时房地产行业的产权比率水平相较其他产业较高。
3. 利息保障倍数
表：2-2-3 2007-2011年万科集团利息保障倍数分析表 单位：元
项目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
利息费用 359,500,074657,253,346.4573,680,423.504,227,742.509,812,978.
.40 2 04 57 62
税前利润 7,641,605,66,322,285,6268,617,427,8011,940,752,515,805,882,4
85.33 .03 8.09 79.02 20.32
利息保障22.26 10.62 16.02 24.68 32.00 倍数
中粮集团 40.31 4.95 8.57 6.54 4.1 同业 31.29 7.79 12.30 15.61 18.05
图：2-2-5 万科集团利息保障倍数趋势分析图
由图：2-2-5可以看出，万科集团的利息保障倍数呈先下降，再上升的趋势。07-08年呈下降的趋势，原因是08年的金融危机给万科带了巨大的影响，销售量下降，资金运用成本上升，所以它的利息保障倍数会下降；08-11年的利息保障倍数不断的上升，其原因是万科集团的销售策略运用得当，合适市场的需求，另一个原因是万科与建行、基金等组织积极合作，加强资金的管理。从上说明万科集团支付利息和履行债务契约的能力强，存在的财务风险较少，已获利息倍数越大，说明偿债能力越强，企业的负债能力提高。
图：2-2-6 万科集团与同行业利息保障倍数趋势比较图
由图：2-2-6可以看出万科集团的利息保障倍数的趋势与行业的趋势相近。07年低于行业水平，但是08-11年都高于行业水平，并且不断的拉大了差距。
（三）小结
万科集团的营运资金不断的增加，说明当期的偿债能力在增强。但是它的流动比率在降低，同时速动比率也是在降低，说明缺乏短期偿债能力。万科集团的存货周转率较低，存货的库存风险较高，存货的销售速度较慢，存货的资金流动性较弱，偿付能力也较弱，资本的运用效率较低。万科集团的应收账款周转率处于下降的状态，公司要提高应收账款的管理办法，使得收款能力提高，从而提高资金周转的速度。万科企业的长期偿债能力在不断的下降，企业的负债水平较高，财务风险较大，企业充分利用了财务的杠杆作用，提高了股东的实际报酬率，降低了资金的成本。万科集团的产权比率不断的提高，企业的财务结构具有高风险，高报酬率的特点，企业经营者利用了财务杠杆的作用，同时也增加了企业的财务风险。万科集团支付利息和履行债务契约的能力强，存在的财务风险较少，已获利息倍数越大，说明偿债能力越强，企业的负债能力提高，企业支付利息的能力较强。
三、获利能力分析
1.销售毛利率分析
表：3-1 2007-2011年万科集团销售毛利率分析表 单位：元
项目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
主营业务35,526,611,3040,991,779,2148,881,013,1450,713,851,71,782,749,8收入 1.94 4.96 3.49 442.63 00.68 主营业务20,607,338,9625,005,274,4634,514,717,7030,073,495,43,228,163,6成本 4.44 4.91 5.00 231.18 02.13 销售毛利 14,919,272,3315,986,504,7514,366,295,4320,640,356,28,554,586,1
销售毛利
率（%）
中粮集团
同业标准
值 7.50 41.99 62.91 52.45 0.05 39.00 55.48 47.24
8.49 29.39 35.98 32.685 211.45 40.70 46.9 43.8 98.55 39.78 40.6 40.19
图：3-1 万科集团销售毛利率趋势分析图
由图：3-1可以看出，万科集团销售毛利率呈先下降再上升的趋势。07-09年的销售毛利率下降了10%，其中的原因是金融危机和国家的宏观调控政策，不可忽视的是万科集团自身的销售成本的控制存在不足；09-11年的销售毛利率水平恢复到一般水平，原因是万科集团的销售策略符合市场的需求，同时管理方面的不断的改进，降低了成本。从上可以得出万科集团的销售毛利率基本维持在0.4左右，说明万科的盈利水平较稳定，但是09年的毛利率最低，是因为公司08年底有273.4亿元已售未结资源，大部分在09年转入结算。其中包括福州金域榕郡、广州金色城品、南京金域缇香、天津假日润园等4个08 年计提存货跌价准备的项目。由于该等项目销售时正值市场低迷，毛利率较低；另外，报告期内结算的项目中还包括上海华漕213、上海金色城市、广州新里程等利润率较低的保障性住房。
图：3-2 万科集团与同行业销售毛利率趋势比较图
从图：3-2可以看出万科的销售毛利率与行业的趋势相近，但是万科的销售毛利率低于行业的水平。房地产行业受经济的波动和国家的政策的影响较为明显。
2.销售利润率分析
表：3-2 2007-2011年万科集团销售净利率分析表 单位：元
项目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
主营业务35,526,611,340,991,779,248,881,013,150,713,851,471,782,749,80收入 01.94 14.96 43.49 42.63 0.68 利润总额 7,641,605,686,322,285,628,617,427,8011,940,752,515,805,882,42
5.33 6.03 8.09 79.02 0.32
销售利润21.51 15.42 17.63 23.55 22.02 率(%)
中粮集团 56.94 12.71 18.69 26.24 13.22 同业 39.22 14.07 18.16 24.89 17.62
图：3-3 万科集团销售利润率趋势分析图
由图：3-3可以看出，万科集团的销售净利率呈先下降，再上升的，在略微下降的趋势。07-08年的净利率下降了6.08%，其原因是金融危机导致的国内房价价格下降，销售量下降，国内房地产需求萎缩等；09-10年，销售的净利率逐步恢复，其原因是万课集团继续贯彻快速开发、快速销售的经营策略，并通过标准化产品推广、项目流程优化、表彰快速开发项目等一系列措施，进一步了提高项目经营效率，缩短了项目从获取到开工的平均周期，提高管理水平等，它的销售净利率提高了；10-11年的销售利润率下降呈正常的趋势。从上可得万科集团受市场经济的影响较大，同时也与它的销售与财务政策关系密切，五年期间销售利润率受环境的影响明显，要加强主营业务的管理。
图：3-4 万科集团与同行业销售利润率趋势比较图
由图：3-4可以看出万科的销售利润率07-10年低于行业的水平，11年高于行业的水平。可以看出房地产行业在经济环境中受金融与国家政策的影响较为明显，利润的波动较大。
3.销售费用率分析
表：3-3 2007-2011年万科集团销售费用率分析表 单位：元
项目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
营业收35,526,611,3040,991,779,248,881,013,150,713,851,4471,782,749,800入 1.94 14.96 43.49 2.63 .68 期间费3,317,809,5994,048,402,593,529,384,064,429,689,8493,152,654,795.用 .89 5.89 4.68 .10 76 销售费9.34 9.88 7.22 8.73 4.39 用率
中粮集22.5 25.2 13.96 23.14 16.04 团
同业 15.92 17.54 10.59 15.94 10.22
图：3-5 万科集团销售费用率趋势分析图
由图：3-5可以看出万科集团的销售费用率呈先上升，再下降，再上升，然后下降的趋势五年期间万科的主营业务不断增加，但是期间费用在不断降低，2011年的销售费用率最低，万科的销售费用、管理费用、财务费用在不断的下降，说明万科的管理水平上升。
图：3-6 万科集团与同行业销售费用率趋势比较图
由图：3-6可以看出万科集团的销售费用率低于行业的水平，但是它的趋势与行业的趋势相近。
4.销售成本率分析
表：3-4 2007-2011年万科集团销售成本率分析表 单位：元
项目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
营业35,526,611,40,991,779,2148,881,013,143.50,713,851,471,782,749,80收入 301.94 4.96 49 42.63 0.68
营业20,607,338,25,005,274,4634,514,717,705.30,073,495,243,228,163,60成本 964.44 4.91 00 31.18 2.13 销售0.58 0.61 0.71 0.59 0.60 成本
率
同业 0.48 0.53 0.68 0.56 0.60
图：3-7 万科集团销售成本率趋势分析图
由图：3-7可以看出万科集团的销售成本率呈先上升再下降，再上升的趋势。07-09的上升趋势明显，其原因是金融危机使得它的销售量下降，房价下降，从而是主营业务收入的增长幅度低于往年水平，同时它的销售成本的增长幅度高于往年；2010年的销售成本率有较大的下降幅度，其原因是加强了万科在成本控制和费用的管理上努力取得的成绩；2011年的增长幅度较小，不为明显。从上可以看出，万科的销售成本率控制的较为稳定，趋于0.60，但是还是较高，应加强销售和成本管理，降低销售成本。
图：3-8 万科集团与同行业销售成本率趋势比较图
由图：3-8可以看出万科的销售成本率高于行业的销售成本率，而且二者的趋势相近。在市场的大环境，房地产企业受的影响较为明显。万科集团的销售成本率高于行业的水平，这就是万科的不足。
5.小结
万科集团的销售毛利率基本维持在0.4左右，说明万科的盈利水平较稳定，但是09年的毛利率最低自身的销售成本的控制存在不足；万科集团的销售利润率受市场经济的影响较大，同时也与它的销售与财务政策关系密切，五年期间销售利润率受环境的影响明显，要加强主营业务的管理；万科集团的销售费用率下降明显，它的销售费用、管理费用、财务费用在不断的下降，说明万科的管理水平上升；，万科的销售成本率控制的较为稳定，趋于0.60，但是还是较高，应加强销售和成本管理，降低销售成本。房地产行业受经济环境的影响较为明显，企业的获利能力受金融环境和国家的政策的影响也较为明显，但是企业的营运成本可以通过自身的管理降低。
四、资产运用效率分析
1.总资产周转率分析
表4-1 2007-2011年万科集团总资产周转率分析表 单位：元
项目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
主营业35,526,611,340,991,779,48,881,013,143.50,713,851,71,782,749,800务收入 01.94 214.96 49 442.63 .68
年初总48,507,917,5100,094,467119,236,579,721137,608,554215,637,551,74资产 70.69 ,908.29 .09 ,829.39 1.83
年末总100,094,467,119,236,579137,608,554,829215,637,551296,208,440,03资产 908.29 ,721.09 .39 ,741.83 0.05
平均总74,301,192,7109,665,523128,422,567,275176,623,053255,922,995,88资产 39.49 ,814.69 .24 ,285.61 5.94 总资产0.48 0.37 0.38 0.29 0.28 周转率
(%)
总资产752.91 963.11 945.81 1,253.79 1,283.49 周转天
数
中粮集0.19 0.14 0.18 0.13 0.21 团
同业 0.34 0.26 0.28 0.21 0.25
图：4-1 万科集团总资产周转率趋势分析图
由图：4-1中可以看出，万科集团的总资产周转率在逐渐下降，07-08年的周转率的下降幅度为11%，原因是07年末的金融危机，在这样的消费环境中，万科的主营业务收入减少；08-09年的总资产周转率水平稳定，金融危机带来的影响还在影响着房地产产业；09-10年的周转率的下降幅度为9%，而且也低于前三年的水平，这是因为万科收购了数家房地产公司，较大的增加了企业的总资产；2011年的总资产周转率稳定。从上可得万科的总资产周转率下降的幅度较大，万科在资产的运用上效率较低，经营活动的能力差，影响它的盈利能力。
图：4-2 万科集团与同行业总资产周转率趋势比较图
由图：4-2可以看出，万科集团的总资产周转率高于行业水平，趋势相近，但是万科集团2011年的为下降趋势，行业的为上升趋势。07-11年整个房地产的总资产周转率都是下降的趋势，万科的总资产周转率高于行业水平。
2.固定资产周转率
表4-2 2007-2011年万科集团固定资产周转率分析表 单位：元
项目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
主营业务收35,526,611,40,991,779,21448,881,013,50,713,851,471,782,749,8入 301.94 .96 143.49 42.63 00.68
年初固定资3,830,123,84,661,948,720.5,780,206,57,285,275,3810,116,819,5产净值 14.12 12 17.17 0.02 40.51
年末固定资4,661,948,75,780,206,517.7,285,275,310,116,819,513,561,785,1
产净值
平均固定资
产净值
固定资产周
转率
固定资产周
转天数
中粮集团
同业 20.12 4,246,036,267.12 8.37 43.03 0.44 4.41 17 5,221,077,618.65 7.85 45.85 0.55 4.2
80.02 6,532,740,948.60 7.48 48.11 0.59 4.04 40.51 8,701,047,460.27 5.83 61.77 0.5 3.17 74.86 11,839,302,357.69 6.06 59.38 1.76 3.91
图：4-3 万科集团固定资产周转率趋势分析图
由图中可以看出，万科集团的固定周转率呈下降的总趋势，但是2011年呈上升的趋势。其中的原因是大的金融环境中，导致的存货增加，同时公司在后期进行了大量的企业收购，购地成本提高等。固定资产的利用效率不断下降，分别在07-08、09-10年的下降幅度最大，受经济和国家宏观政策的影响较大，万科应该提高它的固定资产周转率，加强企业的营业活动能力。
图：4-4 万科集团与同行业固定资产周转率趋势比较图
由图：4-4可以看出万科的固定周转率高于行业水平，10-11年的固定周转率万科集团的增长幅度小于行业的增长幅度。行业的固定周转率水平基本维持在4.00，可以看出房地产行业的固定资产周转率较为稳定。 3.流动资产周转率分析
表4-3 2007-2011年万科集团流动资产周转率分析表 单位：元
主营业务20,607,338,925,005,274,34,514,717,30,073,495,2343,228,163,60成本 64.44 464.91 705.00 1.18 2.13 流动资产0.51 0.39 0.40 0.30 0.29 周转次数 流动资产709.89 917.26 897.70 1,192.02 1,224.11 周转天数 流动资产0.29 0.24 0.28 0.18 0.18 垫子次数 收入成本1.72 1.64 1.42 1.69 1.66 率
中粮集团 0.35 0.2 0.26 0.17 0.24 同业 0.43 0.3 0.33 0.24 0.27 由表4-3可以看出，万科企业的收入成本率较为稳定，并且高于1，这个说明万科企业是盈利的，而且经济效益稳定。
图：4-5 万科集团流动资产周转率趋势分析图
由图：4-5中可以看出，万科的这两个指标是下降趋势，07-08、09-10年的下降趋势幅度最大，受经济环境和国家的宏观调控影响巨大，周转速度下降，同时公司的存货增加，应收账款增加的幅度较大，流动资产的营运能力受到影响，水平下降。这说明，万科企业的短期偿债能力较弱，应该提高企业的流动资产的使用效率，控制成本，加强管理，促进销售。
图：4-6 万科集团与同行业流动资产周转率趋势比较图
由图：4-6可以看出万科集团的流动资产周转率高于行业水平，二者的趋势相近，但是10-11年万科的流动资产周转率呈下降趋势，而行业的呈上升的趋势。 （1）存货周转分析
表：4-4 2007-2011年万科集团存货周转率和存货平均周转日数计算分析表 单位：元 项目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
销售成本
20,607,338,
964.44 30,805,028,158.96 66,472,876,871.40 97,277,905,030.36
34,855,663,288.39 66,472,876,871.40 85,898,696,524.95 152,371,573,396.35 0.23
41,122,442,525.36 85,898,696,524.95 90,085,294,305.52 175,983,990,830.47 0.23
39,581,842,880.99 90,085,294,305.52 133,333,458,045.93 223,418,752,351.45 0.18
56,716,379,546.64 133,333,458,045.93 208,335,493,569.16 341,668,951,615.09 0.17
年初存货
年末存货
平均存货
存货周转次0.21 数（次）
存货周转天1,699.40 数（天） 中粮集团 同业
0.38 0.30
1,573.74 1,540.62 2,032.01 2,168.70
0.15 0.19
0.23 0.23
0.12 0.15
0.18 0.17
图：4-7 万科集团存货分析趋势图
由图：4-7万科集团的存货周转率呈向上升下降的趋势，08-09年的存货周转率为0.23,2010年下降了0.5,2011年下降了0.01，从表：2-1-4中可以看出集团的销售成本的增长幅度小于它的存货增长幅度，受国家的宏观经济政策和金融危机的影响，存货增加，销售成本增加。从上可以得出，万科集团的存货周转率较低，存货的库存风险较高，存货的销售速度较慢，存货的资金流动性较弱，偿付能力也较弱，资本的运用效率较低。但是，房地产行业存在着自己的特点，它的存货周转率低，周转的天数较长。万科集团的存货周转率水平稳定，波动不大，可以看出它的生产经营活动是稳定的成熟的。
图：4-8 万科集团与同行业存货周转率趋势分析比较图
由图：4-8可以看出，07-08年万科集团的存货周转率低于行业水平，09-11年高于行业水平，但是10-11年行业呈上升的趋势，而万科集团呈下降的趋势，这说明要加强万科的存货管理，降低它的销售成本。
（2）应收账款周转分析
表：4-5 2007-2011年万科集团应收账款周转率计算分析表 单位：元
项目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
主营业务收入 35,526,611,340,991,779,48,881,013,150,713,851,71,782,749,8
01.94 214.96 43.49 442.63 00.68
年初应收账款 364,609,673.864,883,012922,774,844.713,191,9061,594,024,56
22 .55 24 .14 1.07
年末应收账款 864,883,012.
55
平均应收账款 614,746,342.
89
应收账款周转57.79 次数（次）
应收账款周转6.23 天数（天） 中粮集团 36.6 同业 47.20
922,774,844
.24
893,828,928.40 45.86 7.85 36.75 41.31
713,191,906.14
817,983,375.19 59.76 6.02 27.01 43.38
1,594,024,561.07 1,153,608,233.61 43.96 8.19 22.25 33.11
1,514,813,781.10
1,554,419,171.09 46.18 7.80 33.46 39.82
图：4-9 万科集团应收账款分析趋势图
由图：4-9可以看出万科的应收账款周转率呈先下降，再上升，再下降，再上升的趋势。07-08年下降了11.93次，原因是主营业务收入的增长幅度低于应收账款的增长幅度，08年的金融危机使得当年的销售水平低于往年的销售水平，主营业务的增长幅度低于往年；08-09年上升了13.9次，原因是应收账款的下降，坏账计提准备金增加，主营业务增长幅度为19%；2010年相较2009年应收账款周转率下降了15.8次，原因是2010年的国家宏观政策限制房价等，主营业务收入增长幅度较小；2011年与2010年的应收账款周转率相近，增长幅度较小，但是2011年的营业收入较前四年有较大的提高，应收账款的增加幅度也较大。从中可以得出万科集团的应收账款周转率处于下降的状态，公司要提高应收账款的管理办法，使得收款能力提高，从而提高资金周转的速度。
图：4-10 万科集团与同行业应收账款周转率趋势分析比较图
由图：4-10可以看出，万科集团的应收账款周转率高于行业的水平，而且与同行业的趋势相近。
4.小结
万科的总资产周转率下降的幅度较大，万科在资产的运用上效率较低，经营活动的能力差，影响它的盈利能力。07-11年整个房地产的总资产周转率都是下降的趋势，万科的总资产周转率高于行业水平。固定资产的利用效率不断下降，分别在07-08、09-10年的下降幅度最大，受经济和国家宏观政策的影响较大，万科应该提高它的固定资产周转率，加强企业的营业活动能力。行业的固定周转率水平基本维持在4.00，可以看出房地产行业的固定资产周转率较为稳定。万科企业的短期偿债能力较弱，应该提高企业的流动资产的使用效率，控制成本，加强管理，促进销售。万科集团的存货周转率水平稳定，波动不大，可以看出它的生产经营活动是稳定的成熟的。万科集团的应收账款周转率处于下降的状态，公司要提高应收账款的管理办法，使得收款能力提高，从而提高资金周转的速度。
五、投资报酬分析
1.净资产收益率分析
图：5-1 万科集团净资产收益率趋势分析图
由图：5-1可以看出万科集团的净资产收益率呈先下降，再上升的趋势。07-08年的下降趋势最为明显0.09，其原因是金融危机带来的巨大影响，08年的净利润下降幅度较大；09-11年三年时间中，万科净资产收益率的提升，得益于公司近年来坚持快速周转的战略，严格控制成本，提升资金利用率。对于处于楼市寒冬的房企来说，扩大规模也意味着各种成本的增加，未来房地产行业的发展将从规模增长向效益增长转变。从上可以看出，万科集团的报酬率逐步提高，但是房地产所处的经济环境和国家的宏观调整政策对其影响较为明显，企业只有在这个的环境下，提高自己的运营水平，降低负债风险等，生存下去。
图：5-2 万科集团与同行业净资产收益率趋势比较图
由图：5-2可以看出万科的净资产收益率高于行业水平，同时二者的趋势相近。 2.小结
万科净资产收益率的提升，得益于公司近年来坚持快速周转的战略，严格控制成本，提升资金利用率。对于处于楼市寒冬的房企来说，扩大规模也意味着各种成本的增加，未来房地产行业的发展将从规模增长向效益增长转变，房地产所处的经济环境和国家的宏观调整政策对其影响较为明显，企业要自身的力量在房地产行业站稳脚跟。
六、总结
1.公司存在问题
从上对万科集团的短期偿债能力，长期偿债能力，盈利能力，运营能力，投资报酬能力分析之
后，我认为万科集团存在的问题有以下几点：
A.短期偿债能力逐步下降，表现在它的流动比率趋势下降。
B.万科的成本控制的不足，表现在它的销售毛利率和销售利润率、销售成本率中。 C.万科的资产负债较高，表现在它的资产负债率中。 D.受宏观环境的影响较为明显。 2.建议
A.加强存货管理机制，协调好与市场的需求关系。
B.加强成本控制，降低期间费用和经营成本，落实责任制。
C.运用得当的财务策略，协调好财务风险和投资报酬，合理的利用财务杠杆的作用。
D.宏观环境是企业无法改变，企业要积极的应对环境带来的好的或者坏的影响，加强企业应对风险的能力。其中包括，加强企业自身的管理能力的建设，提高销售能力，改变销售政策，与时俱进，同时不可忽视成本的控制。
附录：
28
29
万科集团报表分析
专 业：市场营销
班 级：090722 姓 名：薛燕 学 号：09072202
摘要
财务报表是会计主体对外提供的反映会计主体财务状况和经营的会计报表，包括资产负债表、损益表、现金流量表或财务状况变动表、附表和附注。财务报表是财务报告的主要部分，不包括董事报告、管理分析及财务情况说明书等列入财务报告或年度报告的资料。对内报表的对称，是以会计准则为规范编制的，向所有者、债权人、政府及其他有关各方及社会公众等外部使用者披露的会计报表。通过对《财务报表分析》课程的学习，我们将会进行实际的财务报表分析以提高应用能力。 财务报表的分析从四个方面进行，偿债能力分析、盈利能力分析、资产运用效率分析与投资报酬分析。万科集团的中国房地产行业中具有代表性的一家，通过对其分析有利于我对财务报表知识的掌握。万科集团的存货周转率较低，存货的库存风险较高，存货的销售速度较慢，存货的资金流动性较弱，偿付能力也较弱，资本的运用效率较低。万科集团的应收账款周转率处于下降的状态，公司要提高应收账款的管理办法，使得收款能力提高，从而提高资金周转的速度。万科企业的长期偿债能力在不断的下降，企业的负债水平较高，财务风险较大，企业充分利用了财务的杠杆作用，提高了股东的实际报酬率，降低了资金的成本。房地产行业受经济环境的影响较为明显，企业的获利能力受金融环境和国家的政策的影响也较为明显，但是企业的营运成本可以通过自身的管理降低。万科的总资产周转率下降的幅度较大，万科在资产的运用上效率较低，经营活动的能力差，影响它的盈利能力。行业的固定周转率水平基本维持在4.00，可以看出房地产行业的固定资产周转率较为稳定。万科企业的短期偿债能力较弱，应该提高企业的流动资产的使用效率，控制成本，加强管理，促进销售。万科集团的存货周转率水平稳定，波动不大，可以看出它的生产经营活动是稳定的成熟的。万科集团的应收账款周转率处于下降的状态，公司要提高应收账款的管理办法，使得收款能力提高，从而提高资金周转的速度。万科净资产收益率的提升，得益于公司近年来坚持快速周转的战略，严格控制成本，提升资金利用率。房地产所处的经济环境和国家的宏观调整政策对其影响较为明显，企业要自身的力量在房地产行业站稳脚跟。
目录
一、公司基本情况简介.................................................................................................................................1 二、偿债能力分析.........................................................................................................................................1 （一）短期偿债能力分析.............................................................................................................................1 1.营运资金......................................................................................................................................................1 2.流动比率......................................................................................................................................................2 a.流动比率....................................................................................................................................................2 b.速动比率....................................................................................................................................................3 （1）存货周转分析.......................................................................................................................................4 （2）应收账款周转分析...............................................................................................................................6 （二）长期偿债能力分析.............................................................................................................................7 1. 资产负债率................................................................................................................................................7 2. 产权比率....................................................................................................................................................8 3. 利息保障倍数............................................................................................................................................9 （三）小结....................................................................................................................................................10 三、获利能力分析........................................................................................................................................10 1.销售毛利率分析.........................................................................................................................................10 2.销售利润率分析.........................................................................................................................................12 3.销售费用率分析.........................................................................................................................................13 4.销售成本率分析.........................................................................................................................................14 5.小结.............................................................................................................................................................15 四、资产运用效率分析................................................................................................................................15 1.总资产周转率分析.....................................................................................................................................15 2.固定资产周转率.........................................................................................................................................16 3.流动资产周转率分析.................................................................................................................................17 （1）存货周转分析......................................................................................................................................19 （2）应收账款周转分析..............................................................................................................................20 4.小结.............................................................................................................................................................21 五、投资报酬分析........................................................................................................................................22 1.净资产收益率分析.....................................................................................................................................22 2.小结.............................................................................................................................................................23 六、总结........................................................................................................................................................23 1.公司存在问题.............................................................................................................................................23 2.建议.............................................................................................................................................................24
附录...........................................................................................................................................24 1.合并资产负债表....................................................................................................................24 2.合并利润表............................................................................................................................27
一、公司基本简介
万科公司总股本1099521.02万股（2008年2季度），总部位于中国深圳市福万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，证券简称：万科A、证券代码：000002，证券曾用简称：深万科A、G万科A田区梅林路63号万科建筑研究中心，现任董事长为王石，总经理为郁亮。 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。
主营业务： 兴办实业 (具体项目另行申报) ;国内商业;物资供销业 (不含专营、专控、专卖商品) ;进出口业务 (按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理) ;房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。
二、偿债能力分析
（一）短期偿债能力分析 1.营运资金
图：2-1-1万科集团营运资金趋势图
由图：2-1-1，可以看出万科企业五年内的营运资金均为正数，而且自2007-2011年的营运资金呈明显的上升趋势，07-08年因受美国金融危机的影响，中国的金融业也受到了影响，首当其冲的就是房地产市场，所以在这两年的营运资金的增长幅度较小，09-11年的增长幅度较大。这表明万科集团的短期债权人的安全边际逐年提高，而且11年相较于07年营运资金增长了175%，这说明随着企
业营运资金增大，债权人无法获得清偿的风险较小。
图：2-1-2 万科集团与同行业营运资金趋势比较图
由图：2-1-2可以看出，万科的营运资金高于行业水平，与同行业的营运资金趋势相近。07-08年的增长幅度较小，但是09-11年的增长幅度明显，行业的偿债能力提高，风险降低。 2.流动比率（速动比率） A.流动比率
表2-1-2 2007-2011年万科集团流动比率计算分析 单位：元
图：2-1-3 万科集团流动比率趋势图
有图：2-1-3可以看出，万科集团的流动比率呈先下降，再上升，再下降的趋势。07-08年的流动比率下降了0.2%，原因是预收账款与其他应付款的增加幅度较大；08-09年的流动比率上升了0.16%，原因是流动资产增加的幅度较大，但是流动负债的增加幅度与07年相近；09-11年的流动比率呈明显的下降趋势，原因是预收账款与其他账款的增加幅度较大，超过了流动资产的增长幅度。从这个趋势可以得出，万科集团的短期偿债能力逐步下降，债权人利益的安全程度也逐步的下降。
图：2-1-4 万科集团与同行业流动比率趋势比较分析
由图：2-1-4 可以看出，万科集团与行业的流动比率趋势相近，也略有不同，09-11年万科集团的流动比率低于行业水平。房地产行业在07-11年期间的流动比率呈下降的趋势，行业的短期偿债能力下降，风险加大。 B.速动比率
表：2-1-3 2007-2011年万科集团速动比率分析表 单位：元
项目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
流动资95,432,519,113,456,373,20130,323,279205,520,732,20282,646,654,8产 188.17 3.92 ,449.37 1.32 55.19 其中：存66,472,876,85,898,696,52490,085,294,133,333,458,04208,335,493,5货 871.40 .95 305.52 5.93 69.16
速动资28,959,642,27,557,676,67840,237,985,72,187,274,15574,311,161,28产 316.77 .97 143.85 .39 6.03
流动负48,773,983,64,553,721,90268,058,279,129,650,791,49200,724,160,3债 644.40 .60 849.28 8.49 95.26 速动比59.38 42.69 59.12 55.68 37.02 率(万科%）
中粮集140.86 50.62 45.99 41.85 27.72 团 同业 100.12 46.65 52.56 48.76 32.37
图：2-1-5 万科集团速动比率趋势图
由图：2-1-5 可以看出万科集团的速动资产在5年期间低于它的流动负债，呈先下降再上升，再下降的趋势。07-08年的金融危机导致中国的房地产受到了影响，存货增加，万科集团的流动比率下降了16.69%：08-09年万科的销售情况较好，存货的增长幅度小，流动负债的增长幅度也较小，它的速动比率呈上升的趋势：09-11年万科的流动比率下降趋势明显，受国家的宏观经济政策的影响，存货的增长幅度较大，流动负债的增长幅度也较大，它的速动比率呈较大的下降趋势。可以看出万科集团的短期偿债能力不断的下降，企业的短期偿债风险很大。
图：2-1-6万科集团与同行业速动比率趋势分析比图
由图：2-1-6可以看出，07-08年万科集团的速动比率低于行业水平，09-11年高于行业水平，但是与行业水平的趋势相近。房地产行业的特点，就是资金的周转率较慢，短期的偿债风险较高。 （1） 存货分析
表：2-1-4 2007-2011年万科集团存货周转率和存货平均周转日数计算分析表 单位：元 项目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 销售成本 20,607,338,34,855,663,241,122,442,539,581,842,856,716,379,5
964.44 88.39 25.36 80.99 46.64
年初存货 30,805,028,66,472,876,885,898,696,590,085,294,3133,333,458,
158.96 71.40 24.95 05.52 045.93
年末存货 66,472,876,85,898,696,590,085,294,3133,333,458,208,335,493,
871.40 24.95 05.52 045.93 569.16
平均存货 97,277,905,152,371,573,175,983,990,223,418,752,341,668,951,
存货周转次数（次） 存货周转天数（天） 中粮集团 同业
030.36 0.21 1,699.40
0.38 0.30
396.35 0.23 1,573.74
0.15 0.19
830.47 0.23 1,540.62
0.23 0.23
351.45 0.18 2,032.01
0.12 0.15
615.09 0.17 2,168.70
0.18 0.17
图：2-1-7 万科集团存货分析趋势图
由图：2-1-7可以看出，万科集团的存货周转率呈向上升下降的趋势，08-09年的存货周转率为0.23,2010年下降了0.5,2011年下降了0.01，从表：2-1-4中可以看出集团的销售成本的增长幅度小于它的存货增长幅度，受国家的宏观经济政策和金融危机的影响，存货增加，销售成本增加。从上可以得出，万科集团的存货周转率较低，存货的库存风险较高，存货的销售速度较慢，存货的资金流动性较弱，偿付能力也较弱，资本的运用效率较低。但是，房地产行业存在着自己的特点，它的存货周转率低，周转的天数较长。万科集团的存货周转率水平稳定，波动不大，可以看出它的生产经营活动是稳定的成熟的。
图：2-1-8 万科集团与同行业存货周转率趋势分析比较图
由图：2-1-8可以看出，07-08年万科集团的存货周转率低于行业水平，09-11年高于行业水平，但是10-11年行业呈上升的趋势，而万科集团呈下降的趋势，这说明要加强万科的存货管理，降低它的销售成本。
（2） 应收账款周转分析
表：2-1-5 2007-2011年万科集团应收账款周转率计算分析表 单位：元
项目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
主营业务收入 35,526,611,340,991,779,48,881,013,150,713,851,71,782,749,8
01.94 214.96 43.49 442.63 00.68
年初应收账款 364,609,673.864,883,012922,774,844.713,191,9061,594,024,56
22 .55 24 .14 1.07
年末应收账款 864,883,012.922,774,844713,191,906.1,594,024,51,514,813,78
55 .24 14 61.07 1.10
平均应收账款 614,746,342.893,828,928817,983,375.1,153,608,21,554,419,17
89 .40 19 33.61 1.09
应收账款周转57.79 45.86 59.76 43.96 46.18 次数（次） 应收账款周转6.23 7.85 6.02 8.19 7.80 天数（天） 中粮集团 36.6 36.75 27.01 22.25 33.46 同业 47.20 41.31 43.38 33.11 39.82
图：2-1-9 万科集团应收账款分析趋势图
由图：2-1-9可以看出万科的应收账款周转率呈先下降，再上升，再下降，再上升的趋势。07-08年下降了11.93次，原因是主营业务收入的增长幅度低于应收账款的增长幅度，08年的金融危机使得当年的销售水平低于往年的销售水平，主营业务的增长幅度低于往年；08-09年上升了13.9次，原因是应收账款的下降，坏账计提准备金增加，主营业务增长幅度为19%；2010年相较2009年应收账款周转率下降了15.8次，原因是2010年的国家宏观政策限制房价等，主营业务收入增长幅度较小；2011年与2010年的应收账款周转率相近，增长幅度较小，但是2011年的营业收入较前四年有较大的提高，应收账款的增加幅度也较大。从中可以得出万科集团的应收账款周转率处于下降的状态，公司要提高应收账款的管理办法，使得收款能力提高，从而提高资金周转的速度。
图：2-1-10 万科集团与同行业应收账款周转率趋势分析比较图
由图：2-1-10 可以看出，万科集团的应收账款周转率高于行业的水平，而且与同行业的趋势相近。
（二）长期偿债能力分析 1. 资产负债率
表：2-2-1 2007-2011年万科集团资产负债率分析表 单位：元
项目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
资产总额 100,094,467,90119,236,579137,608,554,215,637,551,7296,208,440
8.29 ,721.09 829.39 41.83 ,030.05
负债总额 66,174,944,87980,418,030,92,200,042,3161,051,352,0228,375,901
.25 239.89 75.32 99.42 ,483.02
资产负债66.11 67.44 67.00 74.69 77.10 比率(%) 中粮集团 39.16 63.78 51.36 69.61 78.17 同业 52.64 65.61 59.18 72.15 77.63
图：2-2-1 万科集团资产负债率趋势分析图
由图：2-2-1可以看出万科集团的资产负债率呈上升的趋势，07-09年的趋势较为缓和，趋向于67%；10-11年的资产负债率增长幅度较大，趋向于75%，原因是10-11年的房地产的地价上升幅度较大，而且万科集团收购了数家房地产公司，既增加了公司的资产，同时也增加了公司的负债。从上可以得出，万科企业的长期偿债能力在不断的下降，企业的负债水平较高，财务风险较大，企业充分利用了财务的杠杆作用，提高了股东的实际报酬率，降低了资金的成本。
图：2-2-2 万科集团与同行业资产负债率趋势比较图
由图：2-2-2可以看出万科集团的资产负债率高于行业的水平，同行业的资产负债率趋于50-80之间。这说明房地产行业的特殊性，较高的资产负债率。
2. 产权比率
表：2-2-2 2007-2011年万科集团产权比率分析表 单位：元
项目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
所有者权33,919,523,02938,818,549,45,408,512,454,586,199,667,832,538,54益总额 .04 481.20 54.07 42.41 7.03 负债总额 66,174,944,87980,418,030,92,200,042,3161,051,352,228,375,901,4
.25 239.89 75.32 099.42 83.02
产权比率 1.95 2.07 2.03 2.95 3.37 中粮集团 0.64 1.76 1.06 2.29 3.58 同业 1.30 1.92 1.55 2.62 3.47
图：2-2-3 万科集团产权比率趋势分析图
由图：2-2-3可以看出，万科集团的产权比率呈上升的趋势，07-09年的产权趋势幅度趋平于2.00， 10-11年的产权比率增长幅度较大，原因是房地产行业的地价的提高与万科集团的收购行为。从上可以看出，万科集团的产权比率不断的提高，企业的财务结构具有高风险，高报酬率的特点，企业经营者利用了财务杠杆的作用，同时也增加了企业的财务风险。
图：2-2-4 万科集团与同行业产权比率趋势比较图
有图：2-2-4可以看出万科集团的产权比率高于行业的水平，二者在2011年万科的产权比率低于行业水平。同时房地产行业的产权比率水平相较其他产业较高。
3. 利息保障倍数
表：2-2-3 2007-2011年万科集团利息保障倍数分析表 单位：元
项目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
利息费用 359,500,074657,253,346.4573,680,423.504,227,742.509,812,978.
.40 2 04 57 62
税前利润 7,641,605,66,322,285,6268,617,427,8011,940,752,515,805,882,4
85.33 .03 8.09 79.02 20.32
利息保障22.26 10.62 16.02 24.68 32.00 倍数
中粮集团 40.31 4.95 8.57 6.54 4.1 同业 31.29 7.79 12.30 15.61 18.05
图：2-2-5 万科集团利息保障倍数趋势分析图
由图：2-2-5可以看出，万科集团的利息保障倍数呈先下降，再上升的趋势。07-08年呈下降的趋势，原因是08年的金融危机给万科带了巨大的影响，销售量下降，资金运用成本上升，所以它的利息保障倍数会下降；08-11年的利息保障倍数不断的上升，其原因是万科集团的销售策略运用得当，合适市场的需求，另一个原因是万科与建行、基金等组织积极合作，加强资金的管理。从上说明万科集团支付利息和履行债务契约的能力强，存在的财务风险较少，已获利息倍数越大，说明偿债能力越强，企业的负债能力提高。
图：2-2-6 万科集团与同行业利息保障倍数趋势比较图
由图：2-2-6可以看出万科集团的利息保障倍数的趋势与行业的趋势相近。07年低于行业水平，但是08-11年都高于行业水平，并且不断的拉大了差距。
（三）小结
万科集团的营运资金不断的增加，说明当期的偿债能力在增强。但是它的流动比率在降低，同时速动比率也是在降低，说明缺乏短期偿债能力。万科集团的存货周转率较低，存货的库存风险较高，存货的销售速度较慢，存货的资金流动性较弱，偿付能力也较弱，资本的运用效率较低。万科集团的应收账款周转率处于下降的状态，公司要提高应收账款的管理办法，使得收款能力提高，从而提高资金周转的速度。万科企业的长期偿债能力在不断的下降，企业的负债水平较高，财务风险较大，企业充分利用了财务的杠杆作用，提高了股东的实际报酬率，降低了资金的成本。万科集团的产权比率不断的提高，企业的财务结构具有高风险，高报酬率的特点，企业经营者利用了财务杠杆的作用，同时也增加了企业的财务风险。万科集团支付利息和履行债务契约的能力强，存在的财务风险较少，已获利息倍数越大，说明偿债能力越强，企业的负债能力提高，企业支付利息的能力较强。
三、获利能力分析
1.销售毛利率分析
表：3-1 2007-2011年万科集团销售毛利率分析表 单位：元
项目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
主营业务35,526,611,3040,991,779,2148,881,013,1450,713,851,71,782,749,8收入 1.94 4.96 3.49 442.63 00.68 主营业务20,607,338,9625,005,274,4634,514,717,7030,073,495,43,228,163,6成本 4.44 4.91 5.00 231.18 02.13 销售毛利 14,919,272,3315,986,504,7514,366,295,4320,640,356,28,554,586,1
销售毛利
率（%）
中粮集团
同业标准
值 7.50 41.99 62.91 52.45 0.05 39.00 55.48 47.24
8.49 29.39 35.98 32.685 211.45 40.70 46.9 43.8 98.55 39.78 40.6 40.19
图：3-1 万科集团销售毛利率趋势分析图
由图：3-1可以看出，万科集团销售毛利率呈先下降再上升的趋势。07-09年的销售毛利率下降了10%，其中的原因是金融危机和国家的宏观调控政策，不可忽视的是万科集团自身的销售成本的控制存在不足；09-11年的销售毛利率水平恢复到一般水平，原因是万科集团的销售策略符合市场的需求，同时管理方面的不断的改进，降低了成本。从上可以得出万科集团的销售毛利率基本维持在0.4左右，说明万科的盈利水平较稳定，但是09年的毛利率最低，是因为公司08年底有273.4亿元已售未结资源，大部分在09年转入结算。其中包括福州金域榕郡、广州金色城品、南京金域缇香、天津假日润园等4个08 年计提存货跌价准备的项目。由于该等项目销售时正值市场低迷，毛利率较低；另外，报告期内结算的项目中还包括上海华漕213、上海金色城市、广州新里程等利润率较低的保障性住房。
图：3-2 万科集团与同行业销售毛利率趋势比较图
从图：3-2可以看出万科的销售毛利率与行业的趋势相近，但是万科的销售毛利率低于行业的水平。房地产行业受经济的波动和国家的政策的影响较为明显。
2.销售利润率分析
表：3-2 2007-2011年万科集团销售净利率分析表 单位：元
项目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
主营业务35,526,611,340,991,779,248,881,013,150,713,851,471,782,749,80收入 01.94 14.96 43.49 42.63 0.68 利润总额 7,641,605,686,322,285,628,617,427,8011,940,752,515,805,882,42
5.33 6.03 8.09 79.02 0.32
销售利润21.51 15.42 17.63 23.55 22.02 率(%)
中粮集团 56.94 12.71 18.69 26.24 13.22 同业 39.22 14.07 18.16 24.89 17.62
图：3-3 万科集团销售利润率趋势分析图
由图：3-3可以看出，万科集团的销售净利率呈先下降，再上升的，在略微下降的趋势。07-08年的净利率下降了6.08%，其原因是金融危机导致的国内房价价格下降，销售量下降，国内房地产需求萎缩等；09-10年，销售的净利率逐步恢复，其原因是万课集团继续贯彻快速开发、快速销售的经营策略，并通过标准化产品推广、项目流程优化、表彰快速开发项目等一系列措施，进一步了提高项目经营效率，缩短了项目从获取到开工的平均周期，提高管理水平等，它的销售净利率提高了；10-11年的销售利润率下降呈正常的趋势。从上可得万科集团受市场经济的影响较大，同时也与它的销售与财务政策关系密切，五年期间销售利润率受环境的影响明显，要加强主营业务的管理。
图：3-4 万科集团与同行业销售利润率趋势比较图
由图：3-4可以看出万科的销售利润率07-10年低于行业的水平，11年高于行业的水平。可以看出房地产行业在经济环境中受金融与国家政策的影响较为明显，利润的波动较大。
3.销售费用率分析
表：3-3 2007-2011年万科集团销售费用率分析表 单位：元
项目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
营业收35,526,611,3040,991,779,248,881,013,150,713,851,4471,782,749,800入 1.94 14.96 43.49 2.63 .68 期间费3,317,809,5994,048,402,593,529,384,064,429,689,8493,152,654,795.用 .89 5.89 4.68 .10 76 销售费9.34 9.88 7.22 8.73 4.39 用率
中粮集22.5 25.2 13.96 23.14 16.04 团
同业 15.92 17.54 10.59 15.94 10.22
图：3-5 万科集团销售费用率趋势分析图
由图：3-5可以看出万科集团的销售费用率呈先上升，再下降，再上升，然后下降的趋势五年期间万科的主营业务不断增加，但是期间费用在不断降低，2011年的销售费用率最低，万科的销售费用、管理费用、财务费用在不断的下降，说明万科的管理水平上升。
图：3-6 万科集团与同行业销售费用率趋势比较图
由图：3-6可以看出万科集团的销售费用率低于行业的水平，但是它的趋势与行业的趋势相近。
4.销售成本率分析
表：3-4 2007-2011年万科集团销售成本率分析表 单位：元
项目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
营业35,526,611,40,991,779,2148,881,013,143.50,713,851,471,782,749,80收入 301.94 4.96 49 42.63 0.68
营业20,607,338,25,005,274,4634,514,717,705.30,073,495,243,228,163,60成本 964.44 4.91 00 31.18 2.13 销售0.58 0.61 0.71 0.59 0.60 成本
率
同业 0.48 0.53 0.68 0.56 0.60
图：3-7 万科集团销售成本率趋势分析图
由图：3-7可以看出万科集团的销售成本率呈先上升再下降，再上升的趋势。07-09的上升趋势明显，其原因是金融危机使得它的销售量下降，房价下降，从而是主营业务收入的增长幅度低于往年水平，同时它的销售成本的增长幅度高于往年；2010年的销售成本率有较大的下降幅度，其原因是加强了万科在成本控制和费用的管理上努力取得的成绩；2011年的增长幅度较小，不为明显。从上可以看出，万科的销售成本率控制的较为稳定，趋于0.60，但是还是较高，应加强销售和成本管理，降低销售成本。
图：3-8 万科集团与同行业销售成本率趋势比较图
由图：3-8可以看出万科的销售成本率高于行业的销售成本率，而且二者的趋势相近。在市场的大环境，房地产企业受的影响较为明显。万科集团的销售成本率高于行业的水平，这就是万科的不足。
5.小结
万科集团的销售毛利率基本维持在0.4左右，说明万科的盈利水平较稳定，但是09年的毛利率最低自身的销售成本的控制存在不足；万科集团的销售利润率受市场经济的影响较大，同时也与它的销售与财务政策关系密切，五年期间销售利润率受环境的影响明显，要加强主营业务的管理；万科集团的销售费用率下降明显，它的销售费用、管理费用、财务费用在不断的下降，说明万科的管理水平上升；，万科的销售成本率控制的较为稳定，趋于0.60，但是还是较高，应加强销售和成本管理，降低销售成本。房地产行业受经济环境的影响较为明显，企业的获利能力受金融环境和国家的政策的影响也较为明显，但是企业的营运成本可以通过自身的管理降低。
四、资产运用效率分析
1.总资产周转率分析
表4-1 2007-2011年万科集团总资产周转率分析表 单位：元
项目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
主营业35,526,611,340,991,779,48,881,013,143.50,713,851,71,782,749,800务收入 01.94 214.96 49 442.63 .68
年初总48,507,917,5100,094,467119,236,579,721137,608,554215,637,551,74资产 70.69 ,908.29 .09 ,829.39 1.83
年末总100,094,467,119,236,579137,608,554,829215,637,551296,208,440,03资产 908.29 ,721.09 .39 ,741.83 0.05
平均总74,301,192,7109,665,523128,422,567,275176,623,053255,922,995,88资产 39.49 ,814.69 .24 ,285.61 5.94 总资产0.48 0.37 0.38 0.29 0.28 周转率
(%)
总资产752.91 963.11 945.81 1,253.79 1,283.49 周转天
数
中粮集0.19 0.14 0.18 0.13 0.21 团
同业 0.34 0.26 0.28 0.21 0.25
图：4-1 万科集团总资产周转率趋势分析图
由图：4-1中可以看出，万科集团的总资产周转率在逐渐下降，07-08年的周转率的下降幅度为11%，原因是07年末的金融危机，在这样的消费环境中，万科的主营业务收入减少；08-09年的总资产周转率水平稳定，金融危机带来的影响还在影响着房地产产业；09-10年的周转率的下降幅度为9%，而且也低于前三年的水平，这是因为万科收购了数家房地产公司，较大的增加了企业的总资产；2011年的总资产周转率稳定。从上可得万科的总资产周转率下降的幅度较大，万科在资产的运用上效率较低，经营活动的能力差，影响它的盈利能力。
图：4-2 万科集团与同行业总资产周转率趋势比较图
由图：4-2可以看出，万科集团的总资产周转率高于行业水平，趋势相近，但是万科集团2011年的为下降趋势，行业的为上升趋势。07-11年整个房地产的总资产周转率都是下降的趋势，万科的总资产周转率高于行业水平。
2.固定资产周转率
表4-2 2007-2011年万科集团固定资产周转率分析表 单位：元
项目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
主营业务收35,526,611,40,991,779,21448,881,013,50,713,851,471,782,749,8入 301.94 .96 143.49 42.63 00.68
年初固定资3,830,123,84,661,948,720.5,780,206,57,285,275,3810,116,819,5产净值 14.12 12 17.17 0.02 40.51
年末固定资4,661,948,75,780,206,517.7,285,275,310,116,819,513,561,785,1
产净值
平均固定资
产净值
固定资产周
转率
固定资产周
转天数
中粮集团
同业 20.12 4,246,036,267.12 8.37 43.03 0.44 4.41 17 5,221,077,618.65 7.85 45.85 0.55 4.2
80.02 6,532,740,948.60 7.48 48.11 0.59 4.04 40.51 8,701,047,460.27 5.83 61.77 0.5 3.17 74.86 11,839,302,357.69 6.06 59.38 1.76 3.91
图：4-3 万科集团固定资产周转率趋势分析图
由图中可以看出，万科集团的固定周转率呈下降的总趋势，但是2011年呈上升的趋势。其中的原因是大的金融环境中，导致的存货增加，同时公司在后期进行了大量的企业收购，购地成本提高等。固定资产的利用效率不断下降，分别在07-08、09-10年的下降幅度最大，受经济和国家宏观政策的影响较大，万科应该提高它的固定资产周转率，加强企业的营业活动能力。
图：4-4 万科集团与同行业固定资产周转率趋势比较图
由图：4-4可以看出万科的固定周转率高于行业水平，10-11年的固定周转率万科集团的增长幅度小于行业的增长幅度。行业的固定周转率水平基本维持在4.00，可以看出房地产行业的固定资产周转率较为稳定。 3.流动资产周转率分析
表4-3 2007-2011年万科集团流动资产周转率分析表 单位：元
主营业务20,607,338,925,005,274,34,514,717,30,073,495,2343,228,163,60成本 64.44 464.91 705.00 1.18 2.13 流动资产0.51 0.39 0.40 0.30 0.29 周转次数 流动资产709.89 917.26 897.70 1,192.02 1,224.11 周转天数 流动资产0.29 0.24 0.28 0.18 0.18 垫子次数 收入成本1.72 1.64 1.42 1.69 1.66 率
中粮集团 0.35 0.2 0.26 0.17 0.24 同业 0.43 0.3 0.33 0.24 0.27 由表4-3可以看出，万科企业的收入成本率较为稳定，并且高于1，这个说明万科企业是盈利的，而且经济效益稳定。
图：4-5 万科集团流动资产周转率趋势分析图
由图：4-5中可以看出，万科的这两个指标是下降趋势，07-08、09-10年的下降趋势幅度最大，受经济环境和国家的宏观调控影响巨大，周转速度下降，同时公司的存货增加，应收账款增加的幅度较大，流动资产的营运能力受到影响，水平下降。这说明，万科企业的短期偿债能力较弱，应该提高企业的流动资产的使用效率，控制成本，加强管理，促进销售。
图：4-6 万科集团与同行业流动资产周转率趋势比较图
由图：4-6可以看出万科集团的流动资产周转率高于行业水平，二者的趋势相近，但是10-11年万科的流动资产周转率呈下降趋势，而行业的呈上升的趋势。 （1）存货周转分析
表：4-4 2007-2011年万科集团存货周转率和存货平均周转日数计算分析表 单位：元 项目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
销售成本
20,607,338,
964.44 30,805,028,158.96 66,472,876,871.40 97,277,905,030.36
34,855,663,288.39 66,472,876,871.40 85,898,696,524.95 152,371,573,396.35 0.23
41,122,442,525.36 85,898,696,524.95 90,085,294,305.52 175,983,990,830.47 0.23
39,581,842,880.99 90,085,294,305.52 133,333,458,045.93 223,418,752,351.45 0.18
56,716,379,546.64 133,333,458,045.93 208,335,493,569.16 341,668,951,615.09 0.17
年初存货
年末存货
平均存货
存货周转次0.21 数（次）
存货周转天1,699.40 数（天） 中粮集团 同业
0.38 0.30
1,573.74 1,540.62 2,032.01 2,168.70
0.15 0.19
0.23 0.23
0.12 0.15
0.18 0.17
图：4-7 万科集团存货分析趋势图
由图：4-7万科集团的存货周转率呈向上升下降的趋势，08-09年的存货周转率为0.23,2010年下降了0.5,2011年下降了0.01，从表：2-1-4中可以看出集团的销售成本的增长幅度小于它的存货增长幅度，受国家的宏观经济政策和金融危机的影响，存货增加，销售成本增加。从上可以得出，万科集团的存货周转率较低，存货的库存风险较高，存货的销售速度较慢，存货的资金流动性较弱，偿付能力也较弱，资本的运用效率较低。但是，房地产行业存在着自己的特点，它的存货周转率低，周转的天数较长。万科集团的存货周转率水平稳定，波动不大，可以看出它的生产经营活动是稳定的成熟的。
图：4-8 万科集团与同行业存货周转率趋势分析比较图
由图：4-8可以看出，07-08年万科集团的存货周转率低于行业水平，09-11年高于行业水平，但是10-11年行业呈上升的趋势，而万科集团呈下降的趋势，这说明要加强万科的存货管理，降低它的销售成本。
（2）应收账款周转分析
表：4-5 2007-2011年万科集团应收账款周转率计算分析表 单位：元
项目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
主营业务收入 35,526,611,340,991,779,48,881,013,150,713,851,71,782,749,8
01.94 214.96 43.49 442.63 00.68
年初应收账款 364,609,673.864,883,012922,774,844.713,191,9061,594,024,56
22 .55 24 .14 1.07
年末应收账款 864,883,012.
55
平均应收账款 614,746,342.
89
应收账款周转57.79 次数（次）
应收账款周转6.23 天数（天） 中粮集团 36.6 同业 47.20
922,774,844
.24
893,828,928.40 45.86 7.85 36.75 41.31
713,191,906.14
817,983,375.19 59.76 6.02 27.01 43.38
1,594,024,561.07 1,153,608,233.61 43.96 8.19 22.25 33.11
1,514,813,781.10
1,554,419,171.09 46.18 7.80 33.46 39.82
图：4-9 万科集团应收账款分析趋势图
由图：4-9可以看出万科的应收账款周转率呈先下降，再上升，再下降，再上升的趋势。07-08年下降了11.93次，原因是主营业务收入的增长幅度低于应收账款的增长幅度，08年的金融危机使得当年的销售水平低于往年的销售水平，主营业务的增长幅度低于往年；08-09年上升了13.9次，原因是应收账款的下降，坏账计提准备金增加，主营业务增长幅度为19%；2010年相较2009年应收账款周转率下降了15.8次，原因是2010年的国家宏观政策限制房价等，主营业务收入增长幅度较小；2011年与2010年的应收账款周转率相近，增长幅度较小，但是2011年的营业收入较前四年有较大的提高，应收账款的增加幅度也较大。从中可以得出万科集团的应收账款周转率处于下降的状态，公司要提高应收账款的管理办法，使得收款能力提高，从而提高资金周转的速度。
图：4-10 万科集团与同行业应收账款周转率趋势分析比较图
由图：4-10可以看出，万科集团的应收账款周转率高于行业的水平，而且与同行业的趋势相近。
4.小结
万科的总资产周转率下降的幅度较大，万科在资产的运用上效率较低，经营活动的能力差，影响它的盈利能力。07-11年整个房地产的总资产周转率都是下降的趋势，万科的总资产周转率高于行业水平。固定资产的利用效率不断下降，分别在07-08、09-10年的下降幅度最大，受经济和国家宏观政策的影响较大，万科应该提高它的固定资产周转率，加强企业的营业活动能力。行业的固定周转率水平基本维持在4.00，可以看出房地产行业的固定资产周转率较为稳定。万科企业的短期偿债能力较弱，应该提高企业的流动资产的使用效率，控制成本，加强管理，促进销售。万科集团的存货周转率水平稳定，波动不大，可以看出它的生产经营活动是稳定的成熟的。万科集团的应收账款周转率处于下降的状态，公司要提高应收账款的管理办法，使得收款能力提高，从而提高资金周转的速度。
五、投资报酬分析
1.净资产收益率分析
图：5-1 万科集团净资产收益率趋势分析图
由图：5-1可以看出万科集团的净资产收益率呈先下降，再上升的趋势。07-08年的下降趋势最为明显0.09，其原因是金融危机带来的巨大影响，08年的净利润下降幅度较大；09-11年三年时间中，万科净资产收益率的提升，得益于公司近年来坚持快速周转的战略，严格控制成本，提升资金利用率。对于处于楼市寒冬的房企来说，扩大规模也意味着各种成本的增加，未来房地产行业的发展将从规模增长向效益增长转变。从上可以看出，万科集团的报酬率逐步提高，但是房地产所处的经济环境和国家的宏观调整政策对其影响较为明显，企业只有在这个的环境下，提高自己的运营水平，降低负债风险等，生存下去。
图：5-2 万科集团与同行业净资产收益率趋势比较图
由图：5-2可以看出万科的净资产收益率高于行业水平，同时二者的趋势相近。 2.小结
万科净资产收益率的提升，得益于公司近年来坚持快速周转的战略，严格控制成本，提升资金利用率。对于处于楼市寒冬的房企来说，扩大规模也意味着各种成本的增加，未来房地产行业的发展将从规模增长向效益增长转变，房地产所处的经济环境和国家的宏观调整政策对其影响较为明显，企业要自身的力量在房地产行业站稳脚跟。
六、总结
1.公司存在问题
从上对万科集团的短期偿债能力，长期偿债能力，盈利能力，运营能力，投资报酬能力分析之
后，我认为万科集团存在的问题有以下几点：
A.短期偿债能力逐步下降，表现在它的流动比率趋势下降。
B.万科的成本控制的不足，表现在它的销售毛利率和销售利润率、销售成本率中。 C.万科的资产负债较高，表现在它的资产负债率中。 D.受宏观环境的影响较为明显。 2.建议
A.加强存货管理机制，协调好与市场的需求关系。
B.加强成本控制，降低期间费用和经营成本，落实责任制。
C.运用得当的财务策略，协调好财务风险和投资报酬，合理的利用财务杠杆的作用。
D.宏观环境是企业无法改变，企业要积极的应对环境带来的好的或者坏的影响，加强企业应对风险的能力。其中包括，加强企业自身的管理能力的建设，提高销售能力，改变销售政策，与时俱进，同时不可忽视成本的控制。
附录：
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