(2007年11月28日定稿全国发布)
第一章 总 则
第二章 基本要求
第三章 评估报告的内容
第四章 附 则
(共30条)
第一章 总 则
第一条 为规范注册资产评估师编制和出具评估报告行为,维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益,根据《资产评估准则——基本准则》,制定本准则.
第二条 本准则所称评估报告,是指注册资产评估师根据资产评估准则的要求,在履行必要评估程序后,对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的,由其所在评估机构出具的书面专业意见.
关于评估报告的定义
注册资产评估师 评估机构(编制 出具)
履行程序 准则
书面意见
不符合评估准则条款要求作出的评估结论不是有效的评估结果,其形成的报告也不能称其为评估报告.由评估机构和注册资产评估师出具的报告,如果不是按照评估准则的要求出具的报告,不能称为评估报告.
第三条 注册资产评估师执行资产评估业务,编制和出具评估报告,应当遵守本准则.
第四条 注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务,出具价值分析报告和其他专业意见,可以参照本准则.
第三条和第四条是所有资产评估准则项目都具有的条款.注册资产评估师执行资产评估业务,应当遵守本准则,编制和出具评估报告.在执行与价值估算相关的其他业务时,可以参照评估报告准则出具相关价值分析报告和其他专业意见,但此类报告并不是资产评估报告,不得以"评估报告"名义出具,以免给委托方和报告使用者造成误解.
其他参照执行的事项
第二章 基本要求
第五条 注册资产评估师应当清晰,准确地陈述评估报告内容,不得使用误导性的表述.
第六条 注册资产评估师应当在评估报告中提供必要信息,使评估报告使用者能够合理理解评估结论.
第七条 注册资产评估师执行资产评估业务,可以根据评估对象的复杂程度,委托方要求,合理确定评估报告的详略程度.
第八条 注册资产评估师执行资产评估业务,必要评估程序受到限制,且无法排除,经与委托方协商需要出具评估报告的,应当在评估报告中说明评估程序受限情况及其对评估结论的影响,并明确评估报告的使用限制.
第六,第七条是相互呼应和制约的
(必要信息和详略程度)
第七,第八条对报告类型的实质性划分
第九条 评估报告应当由两名以上注册资产评估师签字盖章,并由评估机构盖章.有限责任公司制评估机构的法定代表人或者合伙制评估机构负责该评估业务的合伙人应当在评估报告上签字.
1998年2月19日,中国资产评估协会发布《资产评估报告签字制度(试行)》(中评协[1998]3号)第二条规定,凡中国境内执业的资产评估机构,在接受客户委托,完成评估项
目后所出具的资产评估报告书,应有资产评估机构法定代表人(合伙制机构为合伙人,以下简称合伙人)和至少两名注册资产评估师签字.未经资产评估机构法定代表人(合伙人)和注册资产评估上签字的资产评估报告为无效报告.
注册资产评估师签字与资产评估机构法定代表人(合伙人)签字所承担的责任是不同的.注册资产评估师签字时对签署的资产评估报告的真实性,客观性,公正性负责,并承担相应的法律责任.资产评估机构法定代表人(合伙人)签字,表示其对该项目资产评估机构所承担连带法律责任的承担.
资产评估机构的组织形式
2005年5月11日,财政部22号令《资产评估机构审批管理办法》第8条规定,资产评估机构组织形式为合伙制或者有限责任公司制.
2005年10月12日,建设部142号令《房地产估价机构管理办法》第8条规定,房地产估价机构应当由自然人出资,以有限责任公司或合伙企业形式设立.
2006年7月,中国土地估价师协会第三届第二次理事会讨论的《土地评估中介机构管理办法(第六稿)》第八条规定,土地评估中介机构的组织形式应为有限责任公司(下称"公司制")或合伙制企业(下称"合伙制"),土地评估中介机构应当由自然人投资或出资设立并按机构组织形式承担相应法律责任.
2006年8月27日,全国人大常委会通过的《中华人民共和国合伙企业法》并于2007年6月1日起实施.新的合伙企业法将"特殊的普通合伙"和"有限合伙"这两个概念纳入其中.规定:本法所称合伙企业,是指自然人,法人和其他组织依照本法在中国境内设立的普通合伙企业和有限合伙企业.
对于公司制评估机构来说,法定代表人签字与否,只要评估机构盖章,法定代表人都应承担责任.但对于合伙制评估机构来说,只有评估机构盖章,并不能明确合伙人的责任.特别是实行有限责任合伙制的评估机构,负责该项目的合伙人承担的责任,与其他合伙人承担的责任也是不一样的.因此,本条中除了要求评估机构盖章,同时要求法定代表人签字(公司制评估机构)和负责该项目的合伙人签字(合伙制评估机构).
也有人曾设想只需评估机构盖章,对于合伙制的评估机构,要求两个(或以上)注册资产评估师签字,至少应有一名合伙人签字.这种意见最终被否定.因为:(1)注册资产评估师签字的责任与评估机构法定代表人签字或合伙人签字的责任是不同的;(2)根据《资产评估职业道德准则——基本准则》第十六条规定, 注册资产评估师不得签署本人未参与项目的评估报告,也不得允许他人以本人名义签署评估报告.因此,要求签字的注册资产评估师至少有一人是合伙人的做法与《基本准则》相违背;(3)根据有关法规规定,评估机构的合伙人也可能
是非注册资产评估师.
第十条 评估报告应当使用中文撰写.需要同时出具外文评估报告的,以中文评估报告为准.
评估报告一般以人民币为计量币种,使用其他币种计量的,应当注明该币种与人民币的汇率.
第十一条 评估报告应当明确评估报告的使用有效期.通常,只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时,才可以使用评估报告.
本条是对评估报告使用有效期限的规定.评估报告中有两个重要期限:评估报告日和评估基准日.评估报告日应当是评估报告的签发日.在财政部发布的《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》(91号文)中曾规定评估报告提出日是报告提交委托方的具体时间,考虑到异地执业或其他情况,许多报告不能在第一时间直接提交给委托方,加之报告出具时也不明确委托方何时能正式收到评估报告,考虑到报告提交日在实务中不具有操作性,因此,评估报告日为评估报告的签发日.
评估报告日与评估基准日,评估基准日与报告有效期之间存在着密切的关系.
评估报告日与评估基准日的关系.根据评估基准日与评估报告日的相互关系,美国《专业评估执业统一准则》(USPAP)规定了3种评估类型:
现时性评估.基准日与报告日是相同或接近的,大多数项目属此类评估.
追溯性评估.需要确定资产过去价值的评估,基准日早于报告日.在资产纳税,司法诉讼等情况下,需此类评估.
预测性评估.即资产的未来价值.对正在开发的项目(如房地产开发)的资产权益进行评估时需要确定资产的未来价值.
评估基准日与评估报告有效期.评估结论反映评估基准日的价值判断,仅在评估基准日成立,其有效期的规定受外部市场环境变化的影响.理性的报告使用者会根据评估基准日后外部市场的变化情况决定报告是否有效,而不是人为地规定一个有效期.在我国由于大量的评估业务服务于国有资产,国有资产管理主管部门往往要求原则上规定一个评估报告使用有效期,便于对国有资产的交易行为进行监督管理.所以,本条规定评估报告应当明确评估报告使用的有效期限.
评估报告有效期应从下列方面进行.其一,评估结论在评估基准日成立,在基准日后的某个时期经济行为发生时,市场环境未发现较大变化,评估结论在此期间有效,一旦市场价格标准出现较大波动,评估结论失效.因此,规定评估报告通常为自评估基准日至经济行为实现日一年内有效.有时评估基准日至经济行为发生日尽管不到一年,但市场条件或资产状况发生重大变化时,评估报告的结论不能反映经济行为实现日价值,这时,也应该重新评估.
其二,对于追溯性评估,评估基准日的评估结论出具时,其经济行为即已发生.因此,所谓评
估报告有效期的问题,对其没有影响.而且,评估报告有效期是对于现时评估的结论使用存在由于时间差异带来的市场变动的影响而提出的.超过有效期限,评估基准日的评估结论就不能反映经济行为发生日的评估结论.追溯性评估的价值结论不存在现实市场条件对其影响的问题.因此,追溯性评估报告不存在有效期限的限制.
(对于追溯性评估,预测性评估还会逐渐规范)
第三章 评估报告的内容
第十二条 评估报告应当包括下列主要内容:
(一)标题及文号; (二)声明;
(三)摘要; (四)正文;
(五)附件.
第十三条 评估报告的声明应当包括以下内容:
(一)注册资产评估师恪守独立,客观和公正的原则,遵循有关法律,法规和资产评估准则的规定,并承担相应的责任;
(二)提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项说明和使用限制
(三)其他需要声明的内容.
第十四条 评估报告摘要应当提供评估业务的主要信息及评估结论.
第十五条 评估报告正文应当包括:
(一)委托方,产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者;
(二)评估目的; (三)评估对象和评估范围;
(四)价值类型及其定义; (五)评估基准日;
(六)评估依据; (七)评估方法;
(八)评估程序实施过程和情况; (九)评估假设;
(十)评估结论; (十一)特别事项说明;
(十二)评估报告使用限制说明 (十三)评估报告日;
(十四)注册资产评估师签字盖章,评估机构盖章和法定代表人或者合伙人签字.
变化 1,增加价值类型及其定义
2,增加评估报告使用限制
3,删除评估报告法律效力
4,评估对象与评估范围
5,第十四款进一步明确
第16——28条是对15条的解释
第十六条 评估报告使用者包括委托方,业务约定书中约定的其他评估报告使用者和国家法律,法规规定的评估报告使用者.
第十七条 评估报告载明的评估目的应当惟一,表述应当明确,清晰.
第十八条 评估报告中应当载明评估对象和评估范围,并具体描述评估对象的基本情况,通常包括法律权属状况,经济状况和物理状况.
本条是对评估对象和评估范围描述的要求.过去实务界对评估对象和评估范围存在概念不清的情况,因此本准则特别将两个概念进行了区分.对于企业价值评估而言,评估对象为企业整体价值,股东全部权益价值和股东部分权益价值,而评估范围则是评估对象涉及的资产及负债内容,包括房地产,机器设备,股权投资,无形资产,债权和债务等.
本准则不仅规定在评估报告中应该载明评估对象和评估范围,还规定要具体描述评估对象的基本情况,通常包括"法律权属状况","经济状况"和"物理状况".
第十九条 评估报告应当明确价值类型及其定义,并说明选择价值类型的理由.
与《价值类型指导
意见》条款的衔接
市场价值
投资价值
在用价值
清算价值
残余价值
第二十条 评估报告应当载明评估基准日,并与业务约定书约定的评估基准日保持一致.评估报告应当说明选取评估基准日时重点考虑的因素.评估基准日可以是现在时点,也可以是过去或者将来的时点.
第二十一条 评估报告应当说明评估遵循的法律依据,准则依据,权属依据及取价依据等.
第二十二条 评估报告应当说明所选用的评估方法及其理由.
第二十三条 评估报告应当说明评估程序实施过程中现场调查,资料收集与分析,评定估算等主要内容.
第二十四条 评估报告应当披露评估假设及其对评估结论的影响.第二十五条 注册资产评估师应当在评估报告中以文字和数字形式清晰说明评估结论.
通常评估结论应当是确定的数值.经与委托方沟通,评估结论可以使用区间值表达.
评估报告是注册资产评估师和评估机构提交给委托方的工作成果,如果在评估报告中没有清晰地说明评估结论,或者评估报告使用者(包括委托方和其他所明确的评估报告使用者)在理性地阅读评估报告之后不能合理理解评估结论,那么就说明评估服务是不到位的,最终也将影响到评估行业的形象和声誉.
能够以文字和数字形式清晰说明评估结论成为注册资产评估师执业中的重要要求之一.
在以往的评估报告中,评估结论只能是确定的数值,从2005年开始,在《金融不良资产评估指导意见(试行)》中引入了区间值的概念.考虑到评估业要适应以后多种业务的需求,本准则规定,注册资产评估师应当在评估报告中以文字和数字等形式说明评估结论.评估结论通常应当是明确的数值,经与委托方沟通,可以使用区间值表示评估结论.
允许以区间值形式表达评估结论,是评估报告准则制定中的一项重大突破.如上述分析的那样,是考虑到评估业多种业务的需求.需要强调和注意的是,引入区间值的表达形式,并不是对以确定数值表达评估结论的否定,也不是像有人提出的"评估结论不可能是确定值,只有区间值才能真正科学的表达评估结论"的观点.实际上,评估结论的表达,更多的情况下仍应以确定数值表达.在国外有关的评估准则中,都是要求评估结果为确定数值,在特殊情况下才可以采用区间值表示.
美国的《专业评估执业统一准则》(USPAP)中指出,当允许进行限制评估时,不能期望评估结果总是一个确定的价值量.评估结果可以表达为一个确定的价值量,一个价值区间范围或与以前评估价值或已确立的一个基准值(如纳税评估值,不同目的的估价值)的价值关系(如不小于,不大于).
英国皇家特许测量师学会2006年9月发布的《RICS评估和估价标准》(红皮书)中,指
南5:估价的不确定性规定,对于某些物业的估价,可能会有估价师可确定的上限或下限.在这样的情况下,可适当地将估价表述为一个范围.然而,当估价师能够合理地预见不同情况下可能出现的不同价值时,更好的方法是,基于反映这些不同情况的特殊假设提供替代性估价.
美国估价学会出版的《不动产估价》
(第11版)指出
"在估价报告中,最终价值估计可以用单一数值,价值区间或同时用二者来表示.传统的报告中,价值估计是用单一的金额来表示的,称作点估计(point estimate),这一数值是估价师对不动产价值的最佳估计.点估计可用于许多目的,换言之,由于法律要求,许多客户都希望知道价值的点估计."
"有时,估价师可能刻意地避免使用价值的点估计,而报告一价值区间(range of value).用价值区间的方式报告,估价师指出价值可能落在该区间的某一位置上,即待估不动产的价值不低于最低值也不高于最高值.太大的价值区间对客户是没有意义的,而小的区间则可能暗示其精确性没有保证.当给客户提供的是一价值区间时,客户可能会将适合于其目的的两端极值,作为一种实际保证.因此,大多数估价师选择单一数值来报告最终价值结论."
可见,以确定数值表达评估结论是评估行业中的客观要求,区间值可以作为一个特殊的表达方式.
区间值的表达式评估结论表达形式的丰富化,是注册资产评估师提供更多服务需求的表现形式.
第二十六条 评估报告的特别事项说明通常包括下列主要内容:
(一)产权瑕疵;
(二)未决事项,法律纠纷等不确定因素;
(三)重大期后事项;
(四)在不违背资产评估准则基本要求的情况下,采用的不同于资产评估准则规定的程序和方法.
注册资产评估师应当说明特别事项可能对评估结论产生的影响,并重点提示评估报告使用者予以关注.
第二十七条 评估报告的使用限制说明包括下列内容:
(一)评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途;
(二)评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用;
(三)未征得出具评估报告的评估机构同意,评估报告的内容不得被摘抄,引用或披露于公开媒体,法律,法规规定以及相关当事方另有约定的除外;
(四)评估报告的使用有效期;
(五)因评估程序受限造成的评估报告的使用限制.
第二十六条第四款是对受限过程的说明
第二十七条第五款是对受限结论的说明
第二十八条 评估报告载明的评估报告日通常为注册资产评估师形成最终专业意见的日期.
第二十九条 评估报告附件通常包括:
(一)评估对象所涉及的主要权属证明资料;
(二)委托方和相关当事方的承诺函;
(三)评估机构及签字注册资产评估师资质,资格证明文件;
(四)评估
对象涉及的资产清单或资产汇总表.
第四章 附则
第三十条 本准则自2008年 7 月 1 日起施行
(2007年11月28日定稿全国发布)
第一章 总 则
第二章 基本要求
第三章 评估报告的内容
第四章 附 则
(共30条)
第一章 总 则
第一条 为规范注册资产评估师编制和出具评估报告行为,维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益,根据《资产评估准则——基本准则》,制定本准则.
第二条 本准则所称评估报告,是指注册资产评估师根据资产评估准则的要求,在履行必要评估程序后,对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的,由其所在评估机构出具的书面专业意见.
关于评估报告的定义
注册资产评估师 评估机构(编制 出具)
履行程序 准则
书面意见
不符合评估准则条款要求作出的评估结论不是有效的评估结果,其形成的报告也不能称其为评估报告.由评估机构和注册资产评估师出具的报告,如果不是按照评估准则的要求出具的报告,不能称为评估报告.
第三条 注册资产评估师执行资产评估业务,编制和出具评估报告,应当遵守本准则.
第四条 注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务,出具价值分析报告和其他专业意见,可以参照本准则.
第三条和第四条是所有资产评估准则项目都具有的条款.注册资产评估师执行资产评估业务,应当遵守本准则,编制和出具评估报告.在执行与价值估算相关的其他业务时,可以参照评估报告准则出具相关价值分析报告和其他专业意见,但此类报告并不是资产评估报告,不得以"评估报告"名义出具,以免给委托方和报告使用者造成误解.
其他参照执行的事项
第二章 基本要求
第五条 注册资产评估师应当清晰,准确地陈述评估报告内容,不得使用误导性的表述.
第六条 注册资产评估师应当在评估报告中提供必要信息,使评估报告使用者能够合理理解评估结论.
第七条 注册资产评估师执行资产评估业务,可以根据评估对象的复杂程度,委托方要求,合理确定评估报告的详略程度.
第八条 注册资产评估师执行资产评估业务,必要评估程序受到限制,且无法排除,经与委托方协商需要出具评估报告的,应当在评估报告中说明评估程序受限情况及其对评估结论的影响,并明确评估报告的使用限制.
第六,第七条是相互呼应和制约的
(必要信息和详略程度)
第七,第八条对报告类型的实质性划分
第九条 评估报告应当由两名以上注册资产评估师签字盖章,并由评估机构盖章.有限责任公司制评估机构的法定代表人或者合伙制评估机构负责该评估业务的合伙人应当在评估报告上签字.
1998年2月19日,中国资产评估协会发布《资产评估报告签字制度(试行)》(中评协[1998]3号)第二条规定,凡中国境内执业的资产评估机构,在接受客户委托,完成评估项
目后所出具的资产评估报告书,应有资产评估机构法定代表人(合伙制机构为合伙人,以下简称合伙人)和至少两名注册资产评估师签字.未经资产评估机构法定代表人(合伙人)和注册资产评估上签字的资产评估报告为无效报告.
注册资产评估师签字与资产评估机构法定代表人(合伙人)签字所承担的责任是不同的.注册资产评估师签字时对签署的资产评估报告的真实性,客观性,公正性负责,并承担相应的法律责任.资产评估机构法定代表人(合伙人)签字,表示其对该项目资产评估机构所承担连带法律责任的承担.
资产评估机构的组织形式
2005年5月11日,财政部22号令《资产评估机构审批管理办法》第8条规定,资产评估机构组织形式为合伙制或者有限责任公司制.
2005年10月12日,建设部142号令《房地产估价机构管理办法》第8条规定,房地产估价机构应当由自然人出资,以有限责任公司或合伙企业形式设立.
2006年7月,中国土地估价师协会第三届第二次理事会讨论的《土地评估中介机构管理办法(第六稿)》第八条规定,土地评估中介机构的组织形式应为有限责任公司(下称"公司制")或合伙制企业(下称"合伙制"),土地评估中介机构应当由自然人投资或出资设立并按机构组织形式承担相应法律责任.
2006年8月27日,全国人大常委会通过的《中华人民共和国合伙企业法》并于2007年6月1日起实施.新的合伙企业法将"特殊的普通合伙"和"有限合伙"这两个概念纳入其中.规定:本法所称合伙企业,是指自然人,法人和其他组织依照本法在中国境内设立的普通合伙企业和有限合伙企业.
对于公司制评估机构来说,法定代表人签字与否,只要评估机构盖章,法定代表人都应承担责任.但对于合伙制评估机构来说,只有评估机构盖章,并不能明确合伙人的责任.特别是实行有限责任合伙制的评估机构,负责该项目的合伙人承担的责任,与其他合伙人承担的责任也是不一样的.因此,本条中除了要求评估机构盖章,同时要求法定代表人签字(公司制评估机构)和负责该项目的合伙人签字(合伙制评估机构).
也有人曾设想只需评估机构盖章,对于合伙制的评估机构,要求两个(或以上)注册资产评估师签字,至少应有一名合伙人签字.这种意见最终被否定.因为:(1)注册资产评估师签字的责任与评估机构法定代表人签字或合伙人签字的责任是不同的;(2)根据《资产评估职业道德准则——基本准则》第十六条规定, 注册资产评估师不得签署本人未参与项目的评估报告,也不得允许他人以本人名义签署评估报告.因此,要求签字的注册资产评估师至少有一人是合伙人的做法与《基本准则》相违背;(3)根据有关法规规定,评估机构的合伙人也可能
是非注册资产评估师.
第十条 评估报告应当使用中文撰写.需要同时出具外文评估报告的,以中文评估报告为准.
评估报告一般以人民币为计量币种,使用其他币种计量的,应当注明该币种与人民币的汇率.
第十一条 评估报告应当明确评估报告的使用有效期.通常,只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时,才可以使用评估报告.
本条是对评估报告使用有效期限的规定.评估报告中有两个重要期限:评估报告日和评估基准日.评估报告日应当是评估报告的签发日.在财政部发布的《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》(91号文)中曾规定评估报告提出日是报告提交委托方的具体时间,考虑到异地执业或其他情况,许多报告不能在第一时间直接提交给委托方,加之报告出具时也不明确委托方何时能正式收到评估报告,考虑到报告提交日在实务中不具有操作性,因此,评估报告日为评估报告的签发日.
评估报告日与评估基准日,评估基准日与报告有效期之间存在着密切的关系.
评估报告日与评估基准日的关系.根据评估基准日与评估报告日的相互关系,美国《专业评估执业统一准则》(USPAP)规定了3种评估类型:
现时性评估.基准日与报告日是相同或接近的,大多数项目属此类评估.
追溯性评估.需要确定资产过去价值的评估,基准日早于报告日.在资产纳税,司法诉讼等情况下,需此类评估.
预测性评估.即资产的未来价值.对正在开发的项目(如房地产开发)的资产权益进行评估时需要确定资产的未来价值.
评估基准日与评估报告有效期.评估结论反映评估基准日的价值判断,仅在评估基准日成立,其有效期的规定受外部市场环境变化的影响.理性的报告使用者会根据评估基准日后外部市场的变化情况决定报告是否有效,而不是人为地规定一个有效期.在我国由于大量的评估业务服务于国有资产,国有资产管理主管部门往往要求原则上规定一个评估报告使用有效期,便于对国有资产的交易行为进行监督管理.所以,本条规定评估报告应当明确评估报告使用的有效期限.
评估报告有效期应从下列方面进行.其一,评估结论在评估基准日成立,在基准日后的某个时期经济行为发生时,市场环境未发现较大变化,评估结论在此期间有效,一旦市场价格标准出现较大波动,评估结论失效.因此,规定评估报告通常为自评估基准日至经济行为实现日一年内有效.有时评估基准日至经济行为发生日尽管不到一年,但市场条件或资产状况发生重大变化时,评估报告的结论不能反映经济行为实现日价值,这时,也应该重新评估.
其二,对于追溯性评估,评估基准日的评估结论出具时,其经济行为即已发生.因此,所谓评
估报告有效期的问题,对其没有影响.而且,评估报告有效期是对于现时评估的结论使用存在由于时间差异带来的市场变动的影响而提出的.超过有效期限,评估基准日的评估结论就不能反映经济行为发生日的评估结论.追溯性评估的价值结论不存在现实市场条件对其影响的问题.因此,追溯性评估报告不存在有效期限的限制.
(对于追溯性评估,预测性评估还会逐渐规范)
第三章 评估报告的内容
第十二条 评估报告应当包括下列主要内容:
(一)标题及文号; (二)声明;
(三)摘要; (四)正文;
(五)附件.
第十三条 评估报告的声明应当包括以下内容:
(一)注册资产评估师恪守独立,客观和公正的原则,遵循有关法律,法规和资产评估准则的规定,并承担相应的责任;
(二)提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项说明和使用限制
(三)其他需要声明的内容.
第十四条 评估报告摘要应当提供评估业务的主要信息及评估结论.
第十五条 评估报告正文应当包括:
(一)委托方,产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者;
(二)评估目的; (三)评估对象和评估范围;
(四)价值类型及其定义; (五)评估基准日;
(六)评估依据; (七)评估方法;
(八)评估程序实施过程和情况; (九)评估假设;
(十)评估结论; (十一)特别事项说明;
(十二)评估报告使用限制说明 (十三)评估报告日;
(十四)注册资产评估师签字盖章,评估机构盖章和法定代表人或者合伙人签字.
变化 1,增加价值类型及其定义
2,增加评估报告使用限制
3,删除评估报告法律效力
4,评估对象与评估范围
5,第十四款进一步明确
第16——28条是对15条的解释
第十六条 评估报告使用者包括委托方,业务约定书中约定的其他评估报告使用者和国家法律,法规规定的评估报告使用者.
第十七条 评估报告载明的评估目的应当惟一,表述应当明确,清晰.
第十八条 评估报告中应当载明评估对象和评估范围,并具体描述评估对象的基本情况,通常包括法律权属状况,经济状况和物理状况.
本条是对评估对象和评估范围描述的要求.过去实务界对评估对象和评估范围存在概念不清的情况,因此本准则特别将两个概念进行了区分.对于企业价值评估而言,评估对象为企业整体价值,股东全部权益价值和股东部分权益价值,而评估范围则是评估对象涉及的资产及负债内容,包括房地产,机器设备,股权投资,无形资产,债权和债务等.
本准则不仅规定在评估报告中应该载明评估对象和评估范围,还规定要具体描述评估对象的基本情况,通常包括"法律权属状况","经济状况"和"物理状况".
第十九条 评估报告应当明确价值类型及其定义,并说明选择价值类型的理由.
与《价值类型指导
意见》条款的衔接
市场价值
投资价值
在用价值
清算价值
残余价值
第二十条 评估报告应当载明评估基准日,并与业务约定书约定的评估基准日保持一致.评估报告应当说明选取评估基准日时重点考虑的因素.评估基准日可以是现在时点,也可以是过去或者将来的时点.
第二十一条 评估报告应当说明评估遵循的法律依据,准则依据,权属依据及取价依据等.
第二十二条 评估报告应当说明所选用的评估方法及其理由.
第二十三条 评估报告应当说明评估程序实施过程中现场调查,资料收集与分析,评定估算等主要内容.
第二十四条 评估报告应当披露评估假设及其对评估结论的影响.第二十五条 注册资产评估师应当在评估报告中以文字和数字形式清晰说明评估结论.
通常评估结论应当是确定的数值.经与委托方沟通,评估结论可以使用区间值表达.
评估报告是注册资产评估师和评估机构提交给委托方的工作成果,如果在评估报告中没有清晰地说明评估结论,或者评估报告使用者(包括委托方和其他所明确的评估报告使用者)在理性地阅读评估报告之后不能合理理解评估结论,那么就说明评估服务是不到位的,最终也将影响到评估行业的形象和声誉.
能够以文字和数字形式清晰说明评估结论成为注册资产评估师执业中的重要要求之一.
在以往的评估报告中,评估结论只能是确定的数值,从2005年开始,在《金融不良资产评估指导意见(试行)》中引入了区间值的概念.考虑到评估业要适应以后多种业务的需求,本准则规定,注册资产评估师应当在评估报告中以文字和数字等形式说明评估结论.评估结论通常应当是明确的数值,经与委托方沟通,可以使用区间值表示评估结论.
允许以区间值形式表达评估结论,是评估报告准则制定中的一项重大突破.如上述分析的那样,是考虑到评估业多种业务的需求.需要强调和注意的是,引入区间值的表达形式,并不是对以确定数值表达评估结论的否定,也不是像有人提出的"评估结论不可能是确定值,只有区间值才能真正科学的表达评估结论"的观点.实际上,评估结论的表达,更多的情况下仍应以确定数值表达.在国外有关的评估准则中,都是要求评估结果为确定数值,在特殊情况下才可以采用区间值表示.
美国的《专业评估执业统一准则》(USPAP)中指出,当允许进行限制评估时,不能期望评估结果总是一个确定的价值量.评估结果可以表达为一个确定的价值量,一个价值区间范围或与以前评估价值或已确立的一个基准值(如纳税评估值,不同目的的估价值)的价值关系(如不小于,不大于).
英国皇家特许测量师学会2006年9月发布的《RICS评估和估价标准》(红皮书)中,指
南5:估价的不确定性规定,对于某些物业的估价,可能会有估价师可确定的上限或下限.在这样的情况下,可适当地将估价表述为一个范围.然而,当估价师能够合理地预见不同情况下可能出现的不同价值时,更好的方法是,基于反映这些不同情况的特殊假设提供替代性估价.
美国估价学会出版的《不动产估价》
(第11版)指出
"在估价报告中,最终价值估计可以用单一数值,价值区间或同时用二者来表示.传统的报告中,价值估计是用单一的金额来表示的,称作点估计(point estimate),这一数值是估价师对不动产价值的最佳估计.点估计可用于许多目的,换言之,由于法律要求,许多客户都希望知道价值的点估计."
"有时,估价师可能刻意地避免使用价值的点估计,而报告一价值区间(range of value).用价值区间的方式报告,估价师指出价值可能落在该区间的某一位置上,即待估不动产的价值不低于最低值也不高于最高值.太大的价值区间对客户是没有意义的,而小的区间则可能暗示其精确性没有保证.当给客户提供的是一价值区间时,客户可能会将适合于其目的的两端极值,作为一种实际保证.因此,大多数估价师选择单一数值来报告最终价值结论."
可见,以确定数值表达评估结论是评估行业中的客观要求,区间值可以作为一个特殊的表达方式.
区间值的表达式评估结论表达形式的丰富化,是注册资产评估师提供更多服务需求的表现形式.
第二十六条 评估报告的特别事项说明通常包括下列主要内容:
(一)产权瑕疵;
(二)未决事项,法律纠纷等不确定因素;
(三)重大期后事项;
(四)在不违背资产评估准则基本要求的情况下,采用的不同于资产评估准则规定的程序和方法.
注册资产评估师应当说明特别事项可能对评估结论产生的影响,并重点提示评估报告使用者予以关注.
第二十七条 评估报告的使用限制说明包括下列内容:
(一)评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途;
(二)评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用;
(三)未征得出具评估报告的评估机构同意,评估报告的内容不得被摘抄,引用或披露于公开媒体,法律,法规规定以及相关当事方另有约定的除外;
(四)评估报告的使用有效期;
(五)因评估程序受限造成的评估报告的使用限制.
第二十六条第四款是对受限过程的说明
第二十七条第五款是对受限结论的说明
第二十八条 评估报告载明的评估报告日通常为注册资产评估师形成最终专业意见的日期.
第二十九条 评估报告附件通常包括:
(一)评估对象所涉及的主要权属证明资料;
(二)委托方和相关当事方的承诺函;
(三)评估机构及签字注册资产评估师资质,资格证明文件;
(四)评估
对象涉及的资产清单或资产汇总表.
第四章 附则
第三十条 本准则自2008年 7 月 1 日起施行