湖南农业大学东方科技学院
课程名称：题目名称：班 级：姓 名：学 号：指导教师：评定成绩：教师评语： 课程设计
房地产开发、工程经济学
建设项目经济性分析与评价 2011级工程管理2班
倪兴旺
[1**********]7
李明孝、王文萱
指导老师签名：
年 月日
1.项目概论
1.1 基本情况 项目名称：依一世家
建设地点：长沙市岳麓区含光路与谷丰路交汇处西南角 建设单位：长沙“一一”房地产开发公司 性 质：私有 公司类别：专营企业 企业资质：城市综合开发一级
项目介绍：依一世家住宅小区，由长沙“一一”房地产开发有限公司投资开发
建设。 位于含光路与谷丰路交汇处西南角，其南面为金峰小区北院金星村安置小区；东面为谷丰路以及周石坝一直依托至岳麓区政府；西面为西二环轮廓线；北面为含光路以及硾坊小区和枫雅名苑。该用地南北高差均匀，具有良好的朝向及景观视野空间。根据地形特点，在用地范围内布置5栋建筑物，每栋23层，每层4户，层高3米，限高100米。结构为框架结构（带地下室），总建筑面积50105.84平米，其中地下车库3855平米，房屋建筑面积46250平米；总车位361个，地下120个车位，地上241个车位。
1.2 各项经济技术指标
1.3 周边配套设施 周边配套：
公园：道坡公园，北京御园，周石坝等
幼儿园：新世纪幼儿园，小区院幼儿园，金色梯阶幼儿园等 商场：400米金峰商业街，世盛超市，锦和连锁百货，等 银行：建行，交行，招行，商业银行，农行，中国银行等
学校：博才金峰小学，，长沙市扬帆学校,长沙市实验小学，商学院等 医院：望岳社区卫生服务中心，金星路社区卫生站，湘雅三医院，协盛医院 其它：小区内有室内游泳馆和会所幼儿园以及娱乐配套设施等 周边景观：
道坡公园，北京御园，周石坝，咸嘉公园等; 周边医院：
望岳社区卫生服务中心，金星路社区卫生站，湘雅三医院，协盛医院，爱尔眼科; 周边学校：
博才金峰小学，，长沙市扬帆学校,长沙市实验小学，商学院等
2.市场分析与需求预测
2.1 投资环境分析
长沙房地产业同全国一样，伴随着改革开放的进程，从无到有，不断发展壮
大。随着住房制度改革的深化和住宅建设步伐的不断加快，房地产业已成为经济发展的重要增长点，并逐步成为国民经济中的支柱产业。 一、宏观调控的影响
调控政策见底后，政策落实是关键，政策调整是必然。去年以来全国有30多个城市相继出台楼市调政策，主要从税费减免、购房政策、公积金贷款额度等方面进行“补充减压”，鼓励刚需，而所有执行限购政策的城市均末松动。即使有个别省份、城市触及调控“红线”、限购规定，但也立即被叫停取消。而近期国家层面的降息，下调存进率等政策调整引来了楼市调控是否放松的疑惑，不过国家高层已多次公开表态坚持调控不会放松。因此，下半年楼市调控大局不变，但各层面政策适度微调可能常态化，如下半年央行还有可能多次下调存准金率，刺激经济增长。
二、商品房入市加快，大户型滞销明显
上半年，长沙楼市商品房供销同比双降。而目前市场面临着几个难点，一是紧缩的信贷开发商资金链紧张；二是商品房销售不理想，开发商资金回笼较慢；三是上半年商品房供过于求的状态越发明显。库存积累也明显增多。基于这些，估计下半年开发商们将会增加商品房的推出量，加快入市速度，特别是“金九银十”旺季和年末两个节点上，以此来改善资金压力，消化库存。但是，目前待售的套型主要集中在90㎡以上的中大户型，占总量的73.70%，而今年市场又以中小户型刚需为主，供需产品不对口，因此下半年大户型房库存去化压力仍然十分大，滞销局面难以全面扭转。
三、商品房交易可能出现转机，局部热销
从交易数据来看，目前，长沙房地产市场上仍然以首次，二次置业的刚性需求，改善性需求为主。一方面，各层面调控政策的重压，已经很好的抑制了长沙市上的投机性需求。另一方面，国家和地方政府为鼓励刚性需求而做出的政策微调，为观望多时的刚性需求都释放出了买房好时机的利好信号，因此，预计下半年由于刚性需求者可能陆续入市，商品房成交将出现向好的转机，同时，开发商为消化库存而带来的一系列营销促销手段将吸引渴望房价优惠的刚需客户，各大楼盘的各显神通带来局部热销的频现，6月以来长沙出现的几个“日光盘”便是这一趋势最好的证明。
四、商品房价格将保持稳定
年初长沙商品房均价呈现“稳中微降”的趋势，3月份以后，房价又基本保持稳定，无明显波动。预计下半年长沙房地产市场景气指数基本在低景气空间运行，先抑后扬，6月份卯足劲冲入高景气空间的发展势头，表明景气指数有一般上升动力。基于对半年节点上市场行情小幅回升的考虑，预计下半年长沙房地产市场景气度可能会略有上升，较上半年略显活跃。
五、二手房市场仍然比较低迷
相较于国内一级城市，长沙二手房市场交易一直是较劲，多年来发展势头不理想。半年，长沙二手房成交规模仍在继续萎缩。据官方统计，全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.50：1，虽较去年上半年缩小0.45，但新旧房市场交易差距仍然较大，下半年这种差距还将持续。鉴于长沙存量房交易税收征收新规出台、商品房均价止涨，长沙房产税未有音讯，多套房持有成本未见增加，二手房房主观望等因素，预计下半年长沙二手房市场仍然保持冷清局面，缺乏刺激市场的利好，短时间的内难以追赶新房市场规模。
六、市场竞争越来越激烈
长沙逐渐强大的竞争力引来众多国内外实力开发商纷纷入驻长沙，促使长沙房地产市场竞争不断自然化。除了在商品房市场以住房品质、个性、概念等方面的转变提升来取悦客户，赢得市场以外，寻求地产开发类型的不断转型逐渐盛行起来，旅游地产、老年地产、商业综合体、工业地产等的成功开发案例已经屡见不鲜。成为破解楼市调控困局的最大突破口，相信未来这些新兴业态将成为房地产市场不可或缺的一部分。
2.2 市场分析
据政府部们统计资料，从在售楼盘来看，2013年上半年长沙市内六区在售楼盘441个，河西为主售地段，呈现出区域分布特征鲜明、楼盘品质有所提升的特点。在区域分布上，岳麓区和雨花区在售楼盘数占据半壁江山，占总数的51.46%。雨花区在售102个，占比23.13%；岳麓区在售131个，占比29.7%。接着依次为天心区在售72个，占比16.33%；开福区在售61个，占比13.83%；芙蓉区在售38个，占比8.62%；望城区在售37个，占比8.39%。在楼盘品质上，上半年在售楼盘物业类型多样，注重提升宜居品质，以此来充分满足刚性需求。 （以下数据来源长沙市房产信息中心 、长沙市房产研究中心）
一、新建商品房批准预售情况
表1 2013年1－6月长沙市新建商品房、住宅供应情况
图1 近一年来长沙市新建商品房批准预售走势图（单位：万㎡）
小结：上半年全市商品房新批准预售同比仍降低，月新增量除4月外，均低于150万㎡ 二、
二手房成交情况
表2 2013年1－6月长沙市新建商品房、住宅供应情况
图2 近一个来长沙市二手房成交走势图（单位：万㎡）
小结：上半年全市二手房成交量同比减少三分之一，月成交量低于35万㎡
2013年1－6日全市二手房成交面积133.30万㎡，成交套数为134.24套，同比分别减少33.57%；其中住宅成交84.43万㎡，成交套数10899套，同比分别减少40.43%、29.00%。分区域来看，内六区二手房成交面积101.86万㎡，成交套数为8976套，同比分别或少24.06%、26.86%；其中住宅成交62.46万㎡，成交套数为7554套，同比分别减少38.74%、30.94%。从走势来看，上半年各月二手房成交量均较低，仅半数月份成交量高于20万㎡，且单月最高成交量也末超过35万㎡。
三、 房产一、二级市场交易量对比分析
表3 2013年1－6月长沙市房产一、二级市场交易量对比
小结：上半年全市商品房成交量为二手房成交量的4.5倍
房产一、二级市场对比来看，2013年1－6月全市房产一、二级市场累计交
易量之比为4.50：1，其中内六区房产一、二级市场累计交易量之比为4.05：1，比2012年全年比值分别缩小0.24、0.81。从各区县比值来看，除芙蓉区、天心区、浏阳市外，其他六区县房产一、二级市场比例均超正常水平，这一方面反映了我市仍是以新房交易市场为主的扩张型房地产市场，另一方面，二手房成交比重偏低，也反映了我市房地产市场困境，在当前市场环境下，二手房成交也比较严重的萎缩状态。
四 、结论
从上半年的各项数据来看，长沙楼市商品房供销同比双降。业内人士分析，商品房销售不理想、开发商资金回笼较慢、商品房供过于求等因素，将极大限度促使下半年特别是“金九银十”旺季和年末节点，开发商增加商品房的上市量，并加快推售速度。
在价格方面，除了不排除个别楼盘高调涨价或降价的情况，下半年在调控政策持续的前提下，商品房均价上涨的可能性不大，房价总体会保持稳定水平。整个房地产市场景气度可能会略有上升，较上半年略显活跃。
3.规划设计方案的优选
3.1 房地产目标市场选择
楼盘所在位置地理位置优越，环境安逸舒适，周边配套设施较完善，方便居住人群日常生活需求。交通方便，便于居住人群外出与办公企业及工作人群离市中心距离较近 ，上下班方便。环境优美，绿树成荫，空气清新，地理位置好，物业完善，房子采光非常好，楼距视野开阔，此房升值的空间很大，不管是居住还是投资都有很强的竞争力。该楼盘与城市广场相互包容、相得益彰，可形成较好的商住氛围。依托文化娱乐广场和公园景点，定位体现时尚特性由于临近文化广场。因此“依一世家”目标市场定位：中高级年轻白领、私企业主、企业管理决策层、高级技术人员。
目标市场特征表：
3.2 房地产产品定位
“依一世家”项目与周边众多知名项目毗邻。此前长沙一一房地产开发有限公司在本区已经成功开发数期产品，其品牌形象得到了长沙市民的的广泛认同，在业界和消费者心中具有很好的口碑，也在长沙是消费者心中建立了良好的信誉。
“依一世家”项目将又会是一一公司在长沙地区的经典之作。“依一世家”地段优越，超低的建筑密度、经典超值的户型、优越的自然环境，为您营造有爱、有品质的生活。一一的“依一世家”属于典型的居住型城市高层，重视园区内部的规划布局和空间形态的变化，建筑形态基本以新古典主义为神韵，园区景观营造清新典雅朝气蓬勃，设置有会所、室外泳池等园区基本配套功能等。
4.房地产开发销售进度安排
4.1 开发进度安排
开工时间：2015年1月 竣工时间：2015年12月 开盘时间：2016年6月6日
本项目计划在两年半左右的时间完成建设。 建设进度计划如下：
2013年12月12日：项目建议书批复。
2013年12月30日-2014年1月10日：编制可行性研究报告并报批 2014年3月-2014年6月：建筑方案设计 2014年7月：综合管网设计
2014年8月-2014年10月：施工图设计 2014年11月：报建、领取建设规划许可证 2015年1 月：开工建设
2015年3月：工程完成投资30%，开始预售 2015年12月：工程完工 2016年1月：工程验收 2016年7月：正式入住
4.2 销售进度安排
销售前期：通过平面和电视媒体上登广告，加强宣传，让市民了解本楼盘并
以此提高楼盘在市民中的知名度，为接下来的销售做好预热准备。 销售期间：通过举办一些互动活动，把本楼盘的理念融入其中，进一步提升楼 盘的人气；与看楼市民建立有效的后期联系，加强与潜在客户之间 联系。并与签约客户之间保持良好的沟通，树立楼盘口碑。 销售后期：做好与已购房客户之间交流，即使反馈以及解答客户相关疑问，并 做好房屋的售后服务工作。
销售价格：均价11200元/平米（预售价格为10500元/平米，预售中小户型）； 最低价9999元/平米，最高价12000元/平米 销售计划：开盘第一年销售100套 开盘第二年销售125套 开盘第三年销售完
营销策略：1、预售期间享受9.8折；2、购买120平米大户型，送学位；3、全款享受97折，按揭99折；4、一次性购买两套及以上送车位一个，并享受全价96折。
5.项目投资估算 5.1成本分析
5.1.1项目成本组成分析
1．土地价格及其税费：按照政府“招、挂、拍”等有偿出让方式取得的土地价格和3%契税之和；
2．建安成本：包括土建、给排水、采暖、照明等建筑费用；
3．与房地产有关的费用：市政基础设施配套费、质监费、施工图审查费、白蚁防治费、勘测费、设计费等；
4．期间费用：财务费用、管理费用、销售费用；
5．税收及其附加：包括营业税，城市维护建设税、教育费附加，所得税
5.2 投资估算
根据按本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，以及相关取费要求，估算投资造价如下表4-1：
表4-1“依一世家”项目投资估算 单位：万元
注：建筑工程安装费：按每平米1700元计算（框架结构高层，有地下室） 建筑工程安装费=50105.84x 1700=8517.993万元
1.土地费用=13631万元
2.房屋开发费：按每平米1700元
房屋开发费=50105.84 X 1700=8517.993万元
3.前期工程费：按每平方米建筑面积约360元/ m2 计算： 前期工程费=50105.84 X 360= 1803.81万元
详细计算如下：
4.基础设施建设费：按建安成本15%估算 基础设施建设费=8517.993 X 15%=1277.699万元
5.公共配套设施建设费：按建安成本3%估算 公共配套设施建设费=8517.993 X 3%=255.54万元
6.管理费用：按前期工程费、房屋开发费、基础设施建设费、公共配套设施建设 费之和的3%估算。
管理费用=（8517.993+1803.81+1277.699+255.54）X 3% = 355.651万元
7.销售费用：按销售收入5%估算
销售费用=（46250x11200）x5%=2590万元
8.税金及政府收费：3086.53万元
营业税=（50105.84x11200）x5%=2805.927万元 城市维护建设税=营业税x7%=2805.927x7%=196.425万元 教育费附加=营业税x3%=2805.927x3%=84.178万元
9.财务费用：本项目向银行申请10000万元贷款，年贷款利息6%，利息每年支付一次，工程结束（建设工程竣工一年）前一次还清。 利息=10000x6%=600万元
10.不可预见费用：建安成本3%估算 不可预见费用=8517.993x3%=255.54万元
11.所需总投资：土地费用 + 房屋开发费 + 前期工程费 + 基础设施建设费 + 公共配套设施建设费 + 管理费用 + 销售费用 + 税金及政府收费 + 财务费用 =32373.022万
6.项目收入估算 6.1 销售收入估算
“依一世家”项目总建筑面积50105.84平方米，其中地下车库站3855平米；共460户，户均102平米；总停车位361个。
按销售计划计算，房屋销售收入估算如下：
预售120套：120套x101平米x10500元/平米=12726万元
开盘第一年销售收入：100套x101平米x11200元/平米=11312万元 开盘第二年销售收入：127套x101平米x11200/平米=14366.24万元 开盘第三年销售收入：113套x101平米x11200元/平米=12732.56万元 总房屋销售收入估算：12726万元+11312万元+14366.24万元+12732.56万元 =51186.8万元
车位出售收入（分三年等额销售完）：
可售停车位210个，按每个停车位80000元计算，车位销售收入为1680万元。
6.2 出租收入估算
“依一世家”项目所有楼房全部用于销售，部分车位用于出租。
本楼盘可出租车位151个，按300元/月/位计算，每年车位出租收入为54.36万元。
出租收入估算：每年54.36万元 三年总收入：163.08万元
7.投资计划与资金筹措计划 7.1 资金筹措计划
本项目资金有长青房地产开发有限公司自筹，使用本公司自有9647.022万
作为项目本金；银行贷款10000万元；；其余不足资金，按国家对商品房销售有关规定，从预售房款中解决。本项目需要利用预售房款总计12726万元。 本项目估计需要32373.022万元，筹款计划详见表5-1.
表5-1 项目资金筹措计划表 单位：万元
7.2 投资计划
本项目建设所需投资一次性到位，从建设开工到销售完所需投资一共分四
年进行投入。详情如表5-2。
表5-2 投资使用计划表 单位：万元
8.经济评价 8.1 成本估算
根据项目的投资估算来估计产品开发成本，如表6-1所示：
表6-1“依一世家”项目总成本估算表 单位：万元
8.2盈利能力分析
本项目在计算期内营业收入53029.88万元，可获利润总额20656.858万元，
扣除税费3098.529万元后，税后利润为17558.329万元，需还银行贷款本金10000万元，最后可分配利润为7558.329万元。详见表6-2和表6-3。 表6-2 售房收入与营业税金估算表 单位：万元
表6-3 损益表 单位：万元
表6-4 现金流量表 单位：万元
根据上述表格数据计算相关经济指标（基准收益率为i=12%）。
1、项目净现值计算公式为： NVP=CICOt1i0
t
t0n
先分别设i1 =25%，i2=30%，计算相应的NPV1和NPV2.
NPV1=
5117.9642991.079125%5258.65125%3878.543125%
1
2
3
=2626.519
NPV2=
5117.9642991.079130%5258.65130%3878.543130%
1
2
3
=2059.874
2、计算IRR：
IRR=i1 +[NPV1（NPV1+|NPV2.|）]x(i1-i2)
=25%+[2626.519/(2626.519+2059.874)]x(30%-25%) =27.8%
IRR=27.8%>12%,故该项目从经济上是可以接受的。
3、动态投资回收期P的计算：
P=累计现金流量出现正直的年份数-1+上一年累计现金流量限值绝对值/当年净现金流量现值
由流量表可得：
P=3-1+(2126.885/1.12^2)/(5258.65/1.12^3)=2.45年 该方案的投资回收期为2.45年。
8.3 债务偿还能力分析
本项目从银行贷款10000万，项目结束一次性还清本金。本项目收益估算税后利润为17558.329万元，税后内部收益率IRR=27.8%，看见本项目有较强的收益率，和利润空间，因此本项目有很好的债务偿还能力。
8.4 盈亏平衡分析分析
单位产品售价：p=11200元/平米 销量或生产量：Q=46250平米
单位产品销售税金或单位产品增值税：t=667.36元 单位产品变动成本：CV=800元 固定成本：Cf=29877万元 产量盈亏平衡点Q0：Q0=
Cf PCvt
=29877/（1.12-0.08-0.066736）
=30697.735平米〈Q
企业可以最受最低售价：P*=
Cf
Cvt Qd
=（29877/46250）+0.08+0.066736 =0.792725万元/平米 抗风险能力： K0=
Qd-Q0
x100% Qd
=[（46250-30697.735）/46250]x100% =33.6%
K0〉25%是表示项目具有很强的风险能力，本项目的抗风险能力很强。 综合上述计算，可见此项目于虽然盈亏平横点较高，但是较低的可以接受售价可以凸显本项目产品的价格优势，加上很好的风险能力，因此本项目投资风险较小，适合投资。
9.不确定性分析
9.1敏感性分析
将投资额、售房价格、销售面积因素作为不确定性因素进行敏感性分析，
取10%、20%为各因素变化率，以项目净现值NPV为分析指标，计算所对应的方案的净现值的变化结果。详见表7-1所示。
投资额：Q 售房价格：P 销售售面积：M
NPV=(-Q+PM-674.029)+(-Q+PM-369.245)/（1+12%）+(-Q+PM-1155.914)/（1+12%）^2+(-Q+PM-899.341)/（1+12%）^3 NPV=
-5117.964+2991.079/（1+12%）+5258.65/（1+12%）^2+3878.543/（1+12%）^3 =5154万元
表7-1 单因素敏感性分析计算表 单位：万元
从表7-1可得，本项目投资额每增加10%，净现值NPV变动2001.505万元，而销售面积和销售价格每增加10%，净现值NPV变动2677.291万元。因此销售价格和销售面积对项目收益最为敏感。所以，从方案决策的角度来讲，应该对售房价格和销售面积以及投资额进行进一步的更准确地测算，因为从项目风险的角度来讲，如果未来者三因素发生变化的可能性较大，则意味着这一投资项目的风险性亦较大。
9.2风险分析及对策
一、市场需求风险。长沙楼市中高端刚性需求才刚开始，因此市场需求量还不太旺盛。从总体需求量上来说，还存在需求量下行的风险，随着国家对房市的调控，需求量还会变动。因此，可以加大促销力度，加大让利幅度，提高需求量，尽快回笼资金。
二、竞争风险。本项目周边有大量在建或者在售楼盘，其中不乏有实力的开发商的楼盘。从楼盘调查的数据来看，被调查楼盘都有很强的实力，不论是在品牌名气方面，还是在销售实力方面都具有很强的实力，而且这些楼盘规模都比较大，况且这些楼盘开盘时间都在本项目“华景星城”之前，而且与“华景星城”的定位差不多，所以存在很大的竞争风险。因此“华景星城”有必要了解对手的优势在哪里，比较与对手之间的优势，在加入对手没有的、能吸引消费者眼球的元素在项目其中，必然回去的后发制人的效果。
三、价格风险。本项目定位总高档，拥有完善的基础设施，优越的地理位置，美观的室内外设计，但是本项目在售价比长沙8000元的均价要高出不少，根据目前长沙地区的收入水平和消费能力，本项目在价格上可能要比消费者预期的高一些，最终可能项目会出现较好不叫做的结局。因此在要在销售方面下功夫，贴别是要在开盘销售前要提前打响项目的知名度，让更多潜在的消费者购买本项目商品房。
四、资金风险。房地产开发对资金有巨额需求，融资渠道成为房地产开发的重要制约；利率变动风险。银行贷款是房地产开发项目的主要筹资渠道，利率的变化对项目成本影响较大。利率变化对市场需求也有较大影响，利率过高，将削弱居民购买力。本项目向银行贷款五千万元，所以要应对资金风险，提高羡慕的收益率，从加强管理，采用新工艺节省成本来达到。
五、质量风险。由于本项目部分工程分包给外单位建设，在工程建设过程中可能出现偷工减料的，不规范操作，技术性失误等行为，从而造成工程质量有问题。所以在整个施工建设过程中，必须严把质量关，建立完善的质量纠察机制，一旦发现有影响工程质量的行为必须严格处理，以保证工程的最终品质。
10.社会环境影响分析及对策
房地产开发项目已经成为我国目前经济发展中的中流砥柱,它对城市经济社会的发展具有积极的促进作用。同时,其带来的环境问题也日益突出,建设过程中和建成后自身产生的废水、废气、噪声等对周围造成的影响。一个房地产项目要从开个建设之处就要重视项目在社会上造成的影响，这也是一个负责任的房地产开发商应该具有的意识。因为品牌的营造不仅是产品的质量和服务，还有开发产品前期，以及开发期间的社会影响力。因此高营造良好的社会影响力，就要做到企业开发行为，不影响社会正常生活秩序，很好承担其社会责任和义务。因此本项目开发期间因在着重控制好以下几个方面，以此展现企业风采和魅力，赢得良好的社会口碑。 （一）合理处理水污排放
有关水环境污染的防治措施，部分已经包括在水土流失防治措施中，其余需要强调的是，需要建立处理施工人员生活污水的生化池以及处理建筑废水的沉淀池，使施工期间产生的废水能够达标排放；应该优先完成区内外雨水截流沟，使施工区内外的雨水分流；施工现场应该建立流动厕所，并每天进行清理，防治污染地下水体和附近水体，严格执行水源保护的有关规定。 （二） 降低项目施工噪声
施工期间的噪声污染主要来自于施工机械作业产生的噪声和运输车辆产生的交通噪声，应该分别采取相应的控制措施，防止噪声影响周围环境和人们的正常生活。
（1）合理安排施工计划和施工机械设备组合以及施工时间，避免在中午（12:00-14:00）和夜间（23:00-7:00）施工，避免在同一时间集中使用大量的动力机械设备。
（2）对本项目的施工进行合理布局，尽量使高噪声的机械设备远离环境敏感点。
（3）从控制声源和噪声传播以及加强管理等几个角度对施工噪声进行控制。 A．控制声源，有意识地选择低噪声的机械设备；
B．控制噪声传播，将各种噪声比较大的机械设备远离环境敏感点，并进行一定的隔离和防护消声处理， （三） 合理处理建筑垃圾
施工期产生的固体废弃物主要是施工人员的生活垃圾和建筑垃圾，根据前面章节的分析，以建筑垃圾的量为大。这些垃圾成分较为简单，数量很大，应集中处理，及时清运，根据不同的成分采用不同的处理方式：
（1）对于建筑垃圾中较为稳定的成分，如碎砖瓦砾等，可以与施工期间挖出的土石一起堆放或者回填。
（2）对于废油漆、涂料等不稳定的成分，可以采用有关容器进行收集并对使用过的容器及时进行清理。
（3）对于施工期施工人员产生的比较集中的生活垃圾，必须进行覆盖和收集，以防止在雨天被雨水浸泡而产生对环境危害严重的渗滤液。
（4）对于施工人员产生的分散垃圾，除对施工人员加强环境保护教育和有关宣传外，也应该增设一些分散的小型垃圾收集器，并派专人看管。
11.结论及建议
本小组经过统计调查问卷，查阅相关资料和对相关信息的分析，“依一世家”项目通过了可行性研究，具有较大潜力。此项目将在2014年开始施工，竣工后能带来可观的经济效益、社会效益。以下是结论和建议：
1、岳麓区作为长沙市的重点区域，随着工业化水平的提高及城镇化进程的快速推进，特别是武广高速带来的强劲发展势头渐渐显露，其房地产需求市场也在逐渐的扩大。在房地产产业投资方面，近几年来岳麓区良好的发展势头已经吸引了国内一线的房地产企业，诸多地产品牌已经开始在岳麓区进行土地储备，为区域发展布局下了宏伟的蓝图。因此在区域发展潜力上本项目是具备较强的优势的。
2、项目位于含光路与谷丰路交汇处西南角100米处，在岳麓区政府及金峰复合商圈，项目周边有道坡公园，金峰商业街，博才金峰小学，商学院，望岳社区卫生服务中心，金星路社区卫生站等等（公交路线：916路，301区间线路，109路，903路，穿梭巴士3号线路等车次）人口数量的增加，以及长沙地铁穿过项目附近，大大提高了区域价值的升值，从而带动的是房价的增值。
3、在企业品牌方面，“一一”房地产自成立以来，遵纪守法，诚信经营，以高标准的服务和产品质量求生存，凭借良好的信誉和高素质的人才求发展，在市场竞争中不断的追求卓越和完善。企业人员有着丰富的房地产开发经验和物业管理经验，完全有能力独立进行该项目的实施，按期偿还贷款是有保障的，银行的利益完全可以保障。 在项目规划方面，在建筑规划、户型设计、节能环保等方面都将为该区域的城市建设涂上更亮丽的一笔。项目的社会效益和经济效益将达到更完美的结合。
4、项目的经济评价表明，项目的净利润7558.329多万元、财务内部收益率27.8%，税后动态投资回收期2.45年，从以上几个方面来看，经济评价效益较好，因此，该建设项目在经济上是很可行的。
5、开发商应密切关注市场风险，适时采取科学的、合理的工程进度、营销手段和价格策略，以规避市场风险。
6、该项目进行项目贷款一事，只要宏观经济不发生大的波动，企业内部加强管理，其市场风险不大。
12.附件
附件一：市场调查问卷
房地产市场需求调查问卷
亲！为了我们共同关心的房子，为了更深刻地了解长沙房地产市场，敬请您赐教宝贵意见！希望您能够从百忙中抽出一点时间完成这次调查，谢谢您的支持与合作！ 1，您的年龄是？（ ）
A、30岁以下 B、30-40岁 C、40-60岁 D、60岁以上 2，请问您是否打算买房？（ ）
A、 没考虑 B、1年内买房 C、1-2年内买房 D、2-5年内买房 3，您现在的居住面积是多少？（ ）
A、80平米以下 B、80-100平米 C、100-120平米 D、120平米以上 4，您若购买商品房，选择什么户型？（ ）
A、 二室一厅 B、二室二厅 C、三室一厅 D、三室二厅 E、四室一厅 F、四室二厅 G、复式 H、其他 5，您对住房装修的需求？（ ）
A、全装修 B、厨卫装修 C、精装修且带家具 D、毛坯房 6，您对建筑风格的要求？（ ）
A、中式古典 B、中式现代 C、现代时尚 D、欧式风格 E、异国风情 7，您若购买商品房，想购买多大建筑面积的？（ ）
A、80平米以下 B、80-90平米 C、90-100平米 D、100-110平米 E、110-120平米 F、120平米以上 8，您想购买的住宅类型？（ ）
A、 小高层 B、多层(6层以下) C、低层(1-3层联排或别墅) 9,您所能够接受的房屋最高单价是多少？（ ）
A、4000-6000元/平米以下 B、6000-8000元/平米 C、8000-10000元/平米 D、10000元/平米以上
10，如果买房，您将采取的付款方式？（ ）
A、一次性付款 B、按揭付款 C、公积金贷款 D、分期付款 11，您的职业是什么？（ ）
A、 机关事业单位干部 B、个体工商户 C、普通职工 D、无职业 E、其他 12，请问您的家庭年收入是多少？（ ）
A、2万元以内 B、2-5万元 C、5-8万元 D、8-10万元 E、10万以上 13，您购房时最看重什么因素是？【可多选】（ ）
A、 位置 B、价格 C、户型设计 D、社区感觉 E、开发商背景 F、后期物业管理
附录二：问卷调查结果图表分析
附录三：问卷调查结果图表分析
2013长沙地区房地产市场调查问卷分析
为了得到采集到较为真实的数据，小组成员在所选宗地附近进行问卷调查。调查对象多样化，数据较有代表性。调查内容主要有被调查者年龄、偏好、职业、购房意向、收入等方面。本次本卷调查共发放55份，有效问卷54份。其中针对其中八个方面进行分析。
一、计划购房时间
从柱状图中可见，未来几年准备买房的占绝大多数，而且随时间的推移计划购房的人逐渐增多，特别是2-5年准备购房的人占42.59%，一定程度上说明了大部分被调查者对住房有很大的需求。另一方面，出于房价的持续高攀近一两年内计划购房者所占比例不高，一定程度说了购房者在持币观望或者等待房价下调。总体来说未来长沙房市还是比较活跃的。
二、住宅面积
在调查中，90-100平米的住宅最受欢迎，选择人数达到18人，占总人数33.33%，80-90平米的需求者占总需求者的16.67%，大于120平米的需求者只有6人，占总人数的11.11%。随着楼价的大幅度上涨，人们对于面积的要求逐渐降低，对于实用和经济更加在意。
三、户型选择
从图表很容易看出，三室一厅及三室两厅是市场主需户型，在这次调查中，三室一厅需求者19人，三室两厅者14人，占总数的61.12%。从中看出，这两种户型市场中还存在很大需求，有很大的发展空间。而小户型的两室一厅及两室两厅需求者分别也有8人和6人，占总人数的25.93%，相对往年有大幅度提升，据专家预测，未来房市将向精细、实用发展，所以，小户型也值得我们重点考虑。
四、装修需求
对于住宅装修的需求，全装修需求者15人，厨卫装修3人，精装且带家具10人，毛胚房26人，分别占总人数的27.78%、5.56%、18.52%及48.14%。全装及精装需求者一共25人，其中30岁以下人员占19人，占总数的76%。26份毛胚房中，只有一份需求者的面积要求小于90平米，仅占总数的3.85%。从中可以看出，对于不同年龄的客户，所需不同，所以，对于小面积住宅，应该以全装与精装为主体，面向年轻市场，对于中年客户，则以毛培房面市。
五、建筑风格
对于建筑风格的要求，主要集中在中式现代，现代时尚和欧式风格，分别占总数的24.07%，37.03%和27.78%。其中以现代时尚最受欢迎，应当最先考虑。当然，在考虑建筑风格是，还需要考虑雨花区总体建筑风格及用地周边建筑风格。
六、房屋单价
介于长沙地铁的即将完成，房价又有大幅度上涨，但是，人们对于房价的接受价格还是以4000-6000/平米为主，占总数的53.70%。以6000-8000/平米为接受价格的人数有15人，占总人数的27.78%，能接受高于8000/平米的的人数仅有10人，占总人数18.52%。由此说明，中低层收入者在整个人群中占有很大比例，有巨大的潜在市场。但是，对于房价，给房地产开发公司带来了巨大挑战。
七、购房因素
根据统计，在购房时，看重地理位置位置的人占总人数的31.29%,看重价格的占24.49%，户型设计占16.33%，社区感觉占14.29%，开发商背景占4.08%，后期物业管理占9.52%。其中，位置，价格，户型占主要位置，同时，社区感觉和后期物业同样不可忽视。在地理位置已经确定的情况下，我们要针对其他几个方面重点突破，寻得市场。
八、其他
对于被调查者的家庭年收入，主要集中在5-8万元，占总人数的37.04%，高于8万的仅占13人，占总人数的24.07%。这样的年收入，决定了人们的付款方式，致使按揭付款高达42.59%，同时，也暗示了面对中低层收入者的房市前景广阔，具有很大发展前景和机遇。
附录四：楼盘调查表
楼盘调查表一：纳爱斯.阳光锦城
楼盘调查表二：万博汇
楼盘调查表三：芒果天地
附录：楼盘调查结果分析
一、楼盘数据对比：
二、数据分析：
根据上表可知，我们调查的三个楼盘超过19层，属于高层住宅，据政府规定的容积率—19层以上住宅为2.4~4.5，对于客户来说，容积率越小，舒适度越高，且绿地率应不低于30%。三个楼盘中绿化面积皆达到40%，可知客户对自己居住环境越来越重视。根据他们的主推户型来看，现在的人们更倾向于二居室，且更喜欢自己装修。三个楼盘地理位置各有各的优势，并且交通也方便。三个楼盘利用自己的优势，针对自己的目标客户群采取了一定的销售措施以吸引客户。根据容积率，虽然万博汇更会让人感到舒适，但是同时它的价钱也更高，但是从总体来看，我个人觉得芒果天地更让接受，绿化面积，容积率都达标，价钱上更可观。
湖南农业大学东方科技学院
课程名称：题目名称：班 级：姓 名：学 号：指导教师：评定成绩：教师评语： 课程设计
房地产开发、工程经济学
建设项目经济性分析与评价 2011级工程管理2班
倪兴旺
[1**********]7
李明孝、王文萱
指导老师签名：
年 月日
1.项目概论
1.1 基本情况 项目名称：依一世家
建设地点：长沙市岳麓区含光路与谷丰路交汇处西南角 建设单位：长沙“一一”房地产开发公司 性 质：私有 公司类别：专营企业 企业资质：城市综合开发一级
项目介绍：依一世家住宅小区，由长沙“一一”房地产开发有限公司投资开发
建设。 位于含光路与谷丰路交汇处西南角，其南面为金峰小区北院金星村安置小区；东面为谷丰路以及周石坝一直依托至岳麓区政府；西面为西二环轮廓线；北面为含光路以及硾坊小区和枫雅名苑。该用地南北高差均匀，具有良好的朝向及景观视野空间。根据地形特点，在用地范围内布置5栋建筑物，每栋23层，每层4户，层高3米，限高100米。结构为框架结构（带地下室），总建筑面积50105.84平米，其中地下车库3855平米，房屋建筑面积46250平米；总车位361个，地下120个车位，地上241个车位。
1.2 各项经济技术指标
1.3 周边配套设施 周边配套：
公园：道坡公园，北京御园，周石坝等
幼儿园：新世纪幼儿园，小区院幼儿园，金色梯阶幼儿园等 商场：400米金峰商业街，世盛超市，锦和连锁百货，等 银行：建行，交行，招行，商业银行，农行，中国银行等
学校：博才金峰小学，，长沙市扬帆学校,长沙市实验小学，商学院等 医院：望岳社区卫生服务中心，金星路社区卫生站，湘雅三医院，协盛医院 其它：小区内有室内游泳馆和会所幼儿园以及娱乐配套设施等 周边景观：
道坡公园，北京御园，周石坝，咸嘉公园等; 周边医院：
望岳社区卫生服务中心，金星路社区卫生站，湘雅三医院，协盛医院，爱尔眼科; 周边学校：
博才金峰小学，，长沙市扬帆学校,长沙市实验小学，商学院等
2.市场分析与需求预测
2.1 投资环境分析
长沙房地产业同全国一样，伴随着改革开放的进程，从无到有，不断发展壮
大。随着住房制度改革的深化和住宅建设步伐的不断加快，房地产业已成为经济发展的重要增长点，并逐步成为国民经济中的支柱产业。 一、宏观调控的影响
调控政策见底后，政策落实是关键，政策调整是必然。去年以来全国有30多个城市相继出台楼市调政策，主要从税费减免、购房政策、公积金贷款额度等方面进行“补充减压”，鼓励刚需，而所有执行限购政策的城市均末松动。即使有个别省份、城市触及调控“红线”、限购规定，但也立即被叫停取消。而近期国家层面的降息，下调存进率等政策调整引来了楼市调控是否放松的疑惑，不过国家高层已多次公开表态坚持调控不会放松。因此，下半年楼市调控大局不变，但各层面政策适度微调可能常态化，如下半年央行还有可能多次下调存准金率，刺激经济增长。
二、商品房入市加快，大户型滞销明显
上半年，长沙楼市商品房供销同比双降。而目前市场面临着几个难点，一是紧缩的信贷开发商资金链紧张；二是商品房销售不理想，开发商资金回笼较慢；三是上半年商品房供过于求的状态越发明显。库存积累也明显增多。基于这些，估计下半年开发商们将会增加商品房的推出量，加快入市速度，特别是“金九银十”旺季和年末两个节点上，以此来改善资金压力，消化库存。但是，目前待售的套型主要集中在90㎡以上的中大户型，占总量的73.70%，而今年市场又以中小户型刚需为主，供需产品不对口，因此下半年大户型房库存去化压力仍然十分大，滞销局面难以全面扭转。
三、商品房交易可能出现转机，局部热销
从交易数据来看，目前，长沙房地产市场上仍然以首次，二次置业的刚性需求，改善性需求为主。一方面，各层面调控政策的重压，已经很好的抑制了长沙市上的投机性需求。另一方面，国家和地方政府为鼓励刚性需求而做出的政策微调，为观望多时的刚性需求都释放出了买房好时机的利好信号，因此，预计下半年由于刚性需求者可能陆续入市，商品房成交将出现向好的转机，同时，开发商为消化库存而带来的一系列营销促销手段将吸引渴望房价优惠的刚需客户，各大楼盘的各显神通带来局部热销的频现，6月以来长沙出现的几个“日光盘”便是这一趋势最好的证明。
四、商品房价格将保持稳定
年初长沙商品房均价呈现“稳中微降”的趋势，3月份以后，房价又基本保持稳定，无明显波动。预计下半年长沙房地产市场景气指数基本在低景气空间运行，先抑后扬，6月份卯足劲冲入高景气空间的发展势头，表明景气指数有一般上升动力。基于对半年节点上市场行情小幅回升的考虑，预计下半年长沙房地产市场景气度可能会略有上升，较上半年略显活跃。
五、二手房市场仍然比较低迷
相较于国内一级城市，长沙二手房市场交易一直是较劲，多年来发展势头不理想。半年，长沙二手房成交规模仍在继续萎缩。据官方统计，全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.50：1，虽较去年上半年缩小0.45，但新旧房市场交易差距仍然较大，下半年这种差距还将持续。鉴于长沙存量房交易税收征收新规出台、商品房均价止涨，长沙房产税未有音讯，多套房持有成本未见增加，二手房房主观望等因素，预计下半年长沙二手房市场仍然保持冷清局面，缺乏刺激市场的利好，短时间的内难以追赶新房市场规模。
六、市场竞争越来越激烈
长沙逐渐强大的竞争力引来众多国内外实力开发商纷纷入驻长沙，促使长沙房地产市场竞争不断自然化。除了在商品房市场以住房品质、个性、概念等方面的转变提升来取悦客户，赢得市场以外，寻求地产开发类型的不断转型逐渐盛行起来，旅游地产、老年地产、商业综合体、工业地产等的成功开发案例已经屡见不鲜。成为破解楼市调控困局的最大突破口，相信未来这些新兴业态将成为房地产市场不可或缺的一部分。
2.2 市场分析
据政府部们统计资料，从在售楼盘来看，2013年上半年长沙市内六区在售楼盘441个，河西为主售地段，呈现出区域分布特征鲜明、楼盘品质有所提升的特点。在区域分布上，岳麓区和雨花区在售楼盘数占据半壁江山，占总数的51.46%。雨花区在售102个，占比23.13%；岳麓区在售131个，占比29.7%。接着依次为天心区在售72个，占比16.33%；开福区在售61个，占比13.83%；芙蓉区在售38个，占比8.62%；望城区在售37个，占比8.39%。在楼盘品质上，上半年在售楼盘物业类型多样，注重提升宜居品质，以此来充分满足刚性需求。 （以下数据来源长沙市房产信息中心 、长沙市房产研究中心）
一、新建商品房批准预售情况
表1 2013年1－6月长沙市新建商品房、住宅供应情况
图1 近一年来长沙市新建商品房批准预售走势图（单位：万㎡）
小结：上半年全市商品房新批准预售同比仍降低，月新增量除4月外，均低于150万㎡ 二、
二手房成交情况
表2 2013年1－6月长沙市新建商品房、住宅供应情况
图2 近一个来长沙市二手房成交走势图（单位：万㎡）
小结：上半年全市二手房成交量同比减少三分之一，月成交量低于35万㎡
2013年1－6日全市二手房成交面积133.30万㎡，成交套数为134.24套，同比分别减少33.57%；其中住宅成交84.43万㎡，成交套数10899套，同比分别减少40.43%、29.00%。分区域来看，内六区二手房成交面积101.86万㎡，成交套数为8976套，同比分别或少24.06%、26.86%；其中住宅成交62.46万㎡，成交套数为7554套，同比分别减少38.74%、30.94%。从走势来看，上半年各月二手房成交量均较低，仅半数月份成交量高于20万㎡，且单月最高成交量也末超过35万㎡。
三、 房产一、二级市场交易量对比分析
表3 2013年1－6月长沙市房产一、二级市场交易量对比
小结：上半年全市商品房成交量为二手房成交量的4.5倍
房产一、二级市场对比来看，2013年1－6月全市房产一、二级市场累计交
易量之比为4.50：1，其中内六区房产一、二级市场累计交易量之比为4.05：1，比2012年全年比值分别缩小0.24、0.81。从各区县比值来看，除芙蓉区、天心区、浏阳市外，其他六区县房产一、二级市场比例均超正常水平，这一方面反映了我市仍是以新房交易市场为主的扩张型房地产市场，另一方面，二手房成交比重偏低，也反映了我市房地产市场困境，在当前市场环境下，二手房成交也比较严重的萎缩状态。
四 、结论
从上半年的各项数据来看，长沙楼市商品房供销同比双降。业内人士分析，商品房销售不理想、开发商资金回笼较慢、商品房供过于求等因素，将极大限度促使下半年特别是“金九银十”旺季和年末节点，开发商增加商品房的上市量，并加快推售速度。
在价格方面，除了不排除个别楼盘高调涨价或降价的情况，下半年在调控政策持续的前提下，商品房均价上涨的可能性不大，房价总体会保持稳定水平。整个房地产市场景气度可能会略有上升，较上半年略显活跃。
3.规划设计方案的优选
3.1 房地产目标市场选择
楼盘所在位置地理位置优越，环境安逸舒适，周边配套设施较完善，方便居住人群日常生活需求。交通方便，便于居住人群外出与办公企业及工作人群离市中心距离较近 ，上下班方便。环境优美，绿树成荫，空气清新，地理位置好，物业完善，房子采光非常好，楼距视野开阔，此房升值的空间很大，不管是居住还是投资都有很强的竞争力。该楼盘与城市广场相互包容、相得益彰，可形成较好的商住氛围。依托文化娱乐广场和公园景点，定位体现时尚特性由于临近文化广场。因此“依一世家”目标市场定位：中高级年轻白领、私企业主、企业管理决策层、高级技术人员。
目标市场特征表：
3.2 房地产产品定位
“依一世家”项目与周边众多知名项目毗邻。此前长沙一一房地产开发有限公司在本区已经成功开发数期产品，其品牌形象得到了长沙市民的的广泛认同，在业界和消费者心中具有很好的口碑，也在长沙是消费者心中建立了良好的信誉。
“依一世家”项目将又会是一一公司在长沙地区的经典之作。“依一世家”地段优越，超低的建筑密度、经典超值的户型、优越的自然环境，为您营造有爱、有品质的生活。一一的“依一世家”属于典型的居住型城市高层，重视园区内部的规划布局和空间形态的变化，建筑形态基本以新古典主义为神韵，园区景观营造清新典雅朝气蓬勃，设置有会所、室外泳池等园区基本配套功能等。
4.房地产开发销售进度安排
4.1 开发进度安排
开工时间：2015年1月 竣工时间：2015年12月 开盘时间：2016年6月6日
本项目计划在两年半左右的时间完成建设。 建设进度计划如下：
2013年12月12日：项目建议书批复。
2013年12月30日-2014年1月10日：编制可行性研究报告并报批 2014年3月-2014年6月：建筑方案设计 2014年7月：综合管网设计
2014年8月-2014年10月：施工图设计 2014年11月：报建、领取建设规划许可证 2015年1 月：开工建设
2015年3月：工程完成投资30%，开始预售 2015年12月：工程完工 2016年1月：工程验收 2016年7月：正式入住
4.2 销售进度安排
销售前期：通过平面和电视媒体上登广告，加强宣传，让市民了解本楼盘并
以此提高楼盘在市民中的知名度，为接下来的销售做好预热准备。 销售期间：通过举办一些互动活动，把本楼盘的理念融入其中，进一步提升楼 盘的人气；与看楼市民建立有效的后期联系，加强与潜在客户之间 联系。并与签约客户之间保持良好的沟通，树立楼盘口碑。 销售后期：做好与已购房客户之间交流，即使反馈以及解答客户相关疑问，并 做好房屋的售后服务工作。
销售价格：均价11200元/平米（预售价格为10500元/平米，预售中小户型）； 最低价9999元/平米，最高价12000元/平米 销售计划：开盘第一年销售100套 开盘第二年销售125套 开盘第三年销售完
营销策略：1、预售期间享受9.8折；2、购买120平米大户型，送学位；3、全款享受97折，按揭99折；4、一次性购买两套及以上送车位一个，并享受全价96折。
5.项目投资估算 5.1成本分析
5.1.1项目成本组成分析
1．土地价格及其税费：按照政府“招、挂、拍”等有偿出让方式取得的土地价格和3%契税之和；
2．建安成本：包括土建、给排水、采暖、照明等建筑费用；
3．与房地产有关的费用：市政基础设施配套费、质监费、施工图审查费、白蚁防治费、勘测费、设计费等；
4．期间费用：财务费用、管理费用、销售费用；
5．税收及其附加：包括营业税，城市维护建设税、教育费附加，所得税
5.2 投资估算
根据按本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，以及相关取费要求，估算投资造价如下表4-1：
表4-1“依一世家”项目投资估算 单位：万元
注：建筑工程安装费：按每平米1700元计算（框架结构高层，有地下室） 建筑工程安装费=50105.84x 1700=8517.993万元
1.土地费用=13631万元
2.房屋开发费：按每平米1700元
房屋开发费=50105.84 X 1700=8517.993万元
3.前期工程费：按每平方米建筑面积约360元/ m2 计算： 前期工程费=50105.84 X 360= 1803.81万元
详细计算如下：
4.基础设施建设费：按建安成本15%估算 基础设施建设费=8517.993 X 15%=1277.699万元
5.公共配套设施建设费：按建安成本3%估算 公共配套设施建设费=8517.993 X 3%=255.54万元
6.管理费用：按前期工程费、房屋开发费、基础设施建设费、公共配套设施建设 费之和的3%估算。
管理费用=（8517.993+1803.81+1277.699+255.54）X 3% = 355.651万元
7.销售费用：按销售收入5%估算
销售费用=（46250x11200）x5%=2590万元
8.税金及政府收费：3086.53万元
营业税=（50105.84x11200）x5%=2805.927万元 城市维护建设税=营业税x7%=2805.927x7%=196.425万元 教育费附加=营业税x3%=2805.927x3%=84.178万元
9.财务费用：本项目向银行申请10000万元贷款，年贷款利息6%，利息每年支付一次，工程结束（建设工程竣工一年）前一次还清。 利息=10000x6%=600万元
10.不可预见费用：建安成本3%估算 不可预见费用=8517.993x3%=255.54万元
11.所需总投资：土地费用 + 房屋开发费 + 前期工程费 + 基础设施建设费 + 公共配套设施建设费 + 管理费用 + 销售费用 + 税金及政府收费 + 财务费用 =32373.022万
6.项目收入估算 6.1 销售收入估算
“依一世家”项目总建筑面积50105.84平方米，其中地下车库站3855平米；共460户，户均102平米；总停车位361个。
按销售计划计算，房屋销售收入估算如下：
预售120套：120套x101平米x10500元/平米=12726万元
开盘第一年销售收入：100套x101平米x11200元/平米=11312万元 开盘第二年销售收入：127套x101平米x11200/平米=14366.24万元 开盘第三年销售收入：113套x101平米x11200元/平米=12732.56万元 总房屋销售收入估算：12726万元+11312万元+14366.24万元+12732.56万元 =51186.8万元
车位出售收入（分三年等额销售完）：
可售停车位210个，按每个停车位80000元计算，车位销售收入为1680万元。
6.2 出租收入估算
“依一世家”项目所有楼房全部用于销售，部分车位用于出租。
本楼盘可出租车位151个，按300元/月/位计算，每年车位出租收入为54.36万元。
出租收入估算：每年54.36万元 三年总收入：163.08万元
7.投资计划与资金筹措计划 7.1 资金筹措计划
本项目资金有长青房地产开发有限公司自筹，使用本公司自有9647.022万
作为项目本金；银行贷款10000万元；；其余不足资金，按国家对商品房销售有关规定，从预售房款中解决。本项目需要利用预售房款总计12726万元。 本项目估计需要32373.022万元，筹款计划详见表5-1.
表5-1 项目资金筹措计划表 单位：万元
7.2 投资计划
本项目建设所需投资一次性到位，从建设开工到销售完所需投资一共分四
年进行投入。详情如表5-2。
表5-2 投资使用计划表 单位：万元
8.经济评价 8.1 成本估算
根据项目的投资估算来估计产品开发成本，如表6-1所示：
表6-1“依一世家”项目总成本估算表 单位：万元
8.2盈利能力分析
本项目在计算期内营业收入53029.88万元，可获利润总额20656.858万元，
扣除税费3098.529万元后，税后利润为17558.329万元，需还银行贷款本金10000万元，最后可分配利润为7558.329万元。详见表6-2和表6-3。 表6-2 售房收入与营业税金估算表 单位：万元
表6-3 损益表 单位：万元
表6-4 现金流量表 单位：万元
根据上述表格数据计算相关经济指标（基准收益率为i=12%）。
1、项目净现值计算公式为： NVP=CICOt1i0
t
t0n
先分别设i1 =25%，i2=30%，计算相应的NPV1和NPV2.
NPV1=
5117.9642991.079125%5258.65125%3878.543125%
1
2
3
=2626.519
NPV2=
5117.9642991.079130%5258.65130%3878.543130%
1
2
3
=2059.874
2、计算IRR：
IRR=i1 +[NPV1（NPV1+|NPV2.|）]x(i1-i2)
=25%+[2626.519/(2626.519+2059.874)]x(30%-25%) =27.8%
IRR=27.8%>12%,故该项目从经济上是可以接受的。
3、动态投资回收期P的计算：
P=累计现金流量出现正直的年份数-1+上一年累计现金流量限值绝对值/当年净现金流量现值
由流量表可得：
P=3-1+(2126.885/1.12^2)/(5258.65/1.12^3)=2.45年 该方案的投资回收期为2.45年。
8.3 债务偿还能力分析
本项目从银行贷款10000万，项目结束一次性还清本金。本项目收益估算税后利润为17558.329万元，税后内部收益率IRR=27.8%，看见本项目有较强的收益率，和利润空间，因此本项目有很好的债务偿还能力。
8.4 盈亏平衡分析分析
单位产品售价：p=11200元/平米 销量或生产量：Q=46250平米
单位产品销售税金或单位产品增值税：t=667.36元 单位产品变动成本：CV=800元 固定成本：Cf=29877万元 产量盈亏平衡点Q0：Q0=
Cf PCvt
=29877/（1.12-0.08-0.066736）
=30697.735平米〈Q
企业可以最受最低售价：P*=
Cf
Cvt Qd
=（29877/46250）+0.08+0.066736 =0.792725万元/平米 抗风险能力： K0=
Qd-Q0
x100% Qd
=[（46250-30697.735）/46250]x100% =33.6%
K0〉25%是表示项目具有很强的风险能力，本项目的抗风险能力很强。 综合上述计算，可见此项目于虽然盈亏平横点较高，但是较低的可以接受售价可以凸显本项目产品的价格优势，加上很好的风险能力，因此本项目投资风险较小，适合投资。
9.不确定性分析
9.1敏感性分析
将投资额、售房价格、销售面积因素作为不确定性因素进行敏感性分析，
取10%、20%为各因素变化率，以项目净现值NPV为分析指标，计算所对应的方案的净现值的变化结果。详见表7-1所示。
投资额：Q 售房价格：P 销售售面积：M
NPV=(-Q+PM-674.029)+(-Q+PM-369.245)/（1+12%）+(-Q+PM-1155.914)/（1+12%）^2+(-Q+PM-899.341)/（1+12%）^3 NPV=
-5117.964+2991.079/（1+12%）+5258.65/（1+12%）^2+3878.543/（1+12%）^3 =5154万元
表7-1 单因素敏感性分析计算表 单位：万元
从表7-1可得，本项目投资额每增加10%，净现值NPV变动2001.505万元，而销售面积和销售价格每增加10%，净现值NPV变动2677.291万元。因此销售价格和销售面积对项目收益最为敏感。所以，从方案决策的角度来讲，应该对售房价格和销售面积以及投资额进行进一步的更准确地测算，因为从项目风险的角度来讲，如果未来者三因素发生变化的可能性较大，则意味着这一投资项目的风险性亦较大。
9.2风险分析及对策
一、市场需求风险。长沙楼市中高端刚性需求才刚开始，因此市场需求量还不太旺盛。从总体需求量上来说，还存在需求量下行的风险，随着国家对房市的调控，需求量还会变动。因此，可以加大促销力度，加大让利幅度，提高需求量，尽快回笼资金。
二、竞争风险。本项目周边有大量在建或者在售楼盘，其中不乏有实力的开发商的楼盘。从楼盘调查的数据来看，被调查楼盘都有很强的实力，不论是在品牌名气方面，还是在销售实力方面都具有很强的实力，而且这些楼盘规模都比较大，况且这些楼盘开盘时间都在本项目“华景星城”之前，而且与“华景星城”的定位差不多，所以存在很大的竞争风险。因此“华景星城”有必要了解对手的优势在哪里，比较与对手之间的优势，在加入对手没有的、能吸引消费者眼球的元素在项目其中，必然回去的后发制人的效果。
三、价格风险。本项目定位总高档，拥有完善的基础设施，优越的地理位置，美观的室内外设计，但是本项目在售价比长沙8000元的均价要高出不少，根据目前长沙地区的收入水平和消费能力，本项目在价格上可能要比消费者预期的高一些，最终可能项目会出现较好不叫做的结局。因此在要在销售方面下功夫，贴别是要在开盘销售前要提前打响项目的知名度，让更多潜在的消费者购买本项目商品房。
四、资金风险。房地产开发对资金有巨额需求，融资渠道成为房地产开发的重要制约；利率变动风险。银行贷款是房地产开发项目的主要筹资渠道，利率的变化对项目成本影响较大。利率变化对市场需求也有较大影响，利率过高，将削弱居民购买力。本项目向银行贷款五千万元，所以要应对资金风险，提高羡慕的收益率，从加强管理，采用新工艺节省成本来达到。
五、质量风险。由于本项目部分工程分包给外单位建设，在工程建设过程中可能出现偷工减料的，不规范操作，技术性失误等行为，从而造成工程质量有问题。所以在整个施工建设过程中，必须严把质量关，建立完善的质量纠察机制，一旦发现有影响工程质量的行为必须严格处理，以保证工程的最终品质。
10.社会环境影响分析及对策
房地产开发项目已经成为我国目前经济发展中的中流砥柱,它对城市经济社会的发展具有积极的促进作用。同时,其带来的环境问题也日益突出,建设过程中和建成后自身产生的废水、废气、噪声等对周围造成的影响。一个房地产项目要从开个建设之处就要重视项目在社会上造成的影响，这也是一个负责任的房地产开发商应该具有的意识。因为品牌的营造不仅是产品的质量和服务，还有开发产品前期，以及开发期间的社会影响力。因此高营造良好的社会影响力，就要做到企业开发行为，不影响社会正常生活秩序，很好承担其社会责任和义务。因此本项目开发期间因在着重控制好以下几个方面，以此展现企业风采和魅力，赢得良好的社会口碑。 （一）合理处理水污排放
有关水环境污染的防治措施，部分已经包括在水土流失防治措施中，其余需要强调的是，需要建立处理施工人员生活污水的生化池以及处理建筑废水的沉淀池，使施工期间产生的废水能够达标排放；应该优先完成区内外雨水截流沟，使施工区内外的雨水分流；施工现场应该建立流动厕所，并每天进行清理，防治污染地下水体和附近水体，严格执行水源保护的有关规定。 （二） 降低项目施工噪声
施工期间的噪声污染主要来自于施工机械作业产生的噪声和运输车辆产生的交通噪声，应该分别采取相应的控制措施，防止噪声影响周围环境和人们的正常生活。
（1）合理安排施工计划和施工机械设备组合以及施工时间，避免在中午（12:00-14:00）和夜间（23:00-7:00）施工，避免在同一时间集中使用大量的动力机械设备。
（2）对本项目的施工进行合理布局，尽量使高噪声的机械设备远离环境敏感点。
（3）从控制声源和噪声传播以及加强管理等几个角度对施工噪声进行控制。 A．控制声源，有意识地选择低噪声的机械设备；
B．控制噪声传播，将各种噪声比较大的机械设备远离环境敏感点，并进行一定的隔离和防护消声处理， （三） 合理处理建筑垃圾
施工期产生的固体废弃物主要是施工人员的生活垃圾和建筑垃圾，根据前面章节的分析，以建筑垃圾的量为大。这些垃圾成分较为简单，数量很大，应集中处理，及时清运，根据不同的成分采用不同的处理方式：
（1）对于建筑垃圾中较为稳定的成分，如碎砖瓦砾等，可以与施工期间挖出的土石一起堆放或者回填。
（2）对于废油漆、涂料等不稳定的成分，可以采用有关容器进行收集并对使用过的容器及时进行清理。
（3）对于施工期施工人员产生的比较集中的生活垃圾，必须进行覆盖和收集，以防止在雨天被雨水浸泡而产生对环境危害严重的渗滤液。
（4）对于施工人员产生的分散垃圾，除对施工人员加强环境保护教育和有关宣传外，也应该增设一些分散的小型垃圾收集器，并派专人看管。
11.结论及建议
本小组经过统计调查问卷，查阅相关资料和对相关信息的分析，“依一世家”项目通过了可行性研究，具有较大潜力。此项目将在2014年开始施工，竣工后能带来可观的经济效益、社会效益。以下是结论和建议：
1、岳麓区作为长沙市的重点区域，随着工业化水平的提高及城镇化进程的快速推进，特别是武广高速带来的强劲发展势头渐渐显露，其房地产需求市场也在逐渐的扩大。在房地产产业投资方面，近几年来岳麓区良好的发展势头已经吸引了国内一线的房地产企业，诸多地产品牌已经开始在岳麓区进行土地储备，为区域发展布局下了宏伟的蓝图。因此在区域发展潜力上本项目是具备较强的优势的。
2、项目位于含光路与谷丰路交汇处西南角100米处，在岳麓区政府及金峰复合商圈，项目周边有道坡公园，金峰商业街，博才金峰小学，商学院，望岳社区卫生服务中心，金星路社区卫生站等等（公交路线：916路，301区间线路，109路，903路，穿梭巴士3号线路等车次）人口数量的增加，以及长沙地铁穿过项目附近，大大提高了区域价值的升值，从而带动的是房价的增值。
3、在企业品牌方面，“一一”房地产自成立以来，遵纪守法，诚信经营，以高标准的服务和产品质量求生存，凭借良好的信誉和高素质的人才求发展，在市场竞争中不断的追求卓越和完善。企业人员有着丰富的房地产开发经验和物业管理经验，完全有能力独立进行该项目的实施，按期偿还贷款是有保障的，银行的利益完全可以保障。 在项目规划方面，在建筑规划、户型设计、节能环保等方面都将为该区域的城市建设涂上更亮丽的一笔。项目的社会效益和经济效益将达到更完美的结合。
4、项目的经济评价表明，项目的净利润7558.329多万元、财务内部收益率27.8%，税后动态投资回收期2.45年，从以上几个方面来看，经济评价效益较好，因此，该建设项目在经济上是很可行的。
5、开发商应密切关注市场风险，适时采取科学的、合理的工程进度、营销手段和价格策略，以规避市场风险。
6、该项目进行项目贷款一事，只要宏观经济不发生大的波动，企业内部加强管理，其市场风险不大。
12.附件
附件一：市场调查问卷
房地产市场需求调查问卷
亲！为了我们共同关心的房子，为了更深刻地了解长沙房地产市场，敬请您赐教宝贵意见！希望您能够从百忙中抽出一点时间完成这次调查，谢谢您的支持与合作！ 1，您的年龄是？（ ）
A、30岁以下 B、30-40岁 C、40-60岁 D、60岁以上 2，请问您是否打算买房？（ ）
A、 没考虑 B、1年内买房 C、1-2年内买房 D、2-5年内买房 3，您现在的居住面积是多少？（ ）
A、80平米以下 B、80-100平米 C、100-120平米 D、120平米以上 4，您若购买商品房，选择什么户型？（ ）
A、 二室一厅 B、二室二厅 C、三室一厅 D、三室二厅 E、四室一厅 F、四室二厅 G、复式 H、其他 5，您对住房装修的需求？（ ）
A、全装修 B、厨卫装修 C、精装修且带家具 D、毛坯房 6，您对建筑风格的要求？（ ）
A、中式古典 B、中式现代 C、现代时尚 D、欧式风格 E、异国风情 7，您若购买商品房，想购买多大建筑面积的？（ ）
A、80平米以下 B、80-90平米 C、90-100平米 D、100-110平米 E、110-120平米 F、120平米以上 8，您想购买的住宅类型？（ ）
A、 小高层 B、多层(6层以下) C、低层(1-3层联排或别墅) 9,您所能够接受的房屋最高单价是多少？（ ）
A、4000-6000元/平米以下 B、6000-8000元/平米 C、8000-10000元/平米 D、10000元/平米以上
10，如果买房，您将采取的付款方式？（ ）
A、一次性付款 B、按揭付款 C、公积金贷款 D、分期付款 11，您的职业是什么？（ ）
A、 机关事业单位干部 B、个体工商户 C、普通职工 D、无职业 E、其他 12，请问您的家庭年收入是多少？（ ）
A、2万元以内 B、2-5万元 C、5-8万元 D、8-10万元 E、10万以上 13，您购房时最看重什么因素是？【可多选】（ ）
A、 位置 B、价格 C、户型设计 D、社区感觉 E、开发商背景 F、后期物业管理
附录二：问卷调查结果图表分析
附录三：问卷调查结果图表分析
2013长沙地区房地产市场调查问卷分析
为了得到采集到较为真实的数据，小组成员在所选宗地附近进行问卷调查。调查对象多样化，数据较有代表性。调查内容主要有被调查者年龄、偏好、职业、购房意向、收入等方面。本次本卷调查共发放55份，有效问卷54份。其中针对其中八个方面进行分析。
一、计划购房时间
从柱状图中可见，未来几年准备买房的占绝大多数，而且随时间的推移计划购房的人逐渐增多，特别是2-5年准备购房的人占42.59%，一定程度上说明了大部分被调查者对住房有很大的需求。另一方面，出于房价的持续高攀近一两年内计划购房者所占比例不高，一定程度说了购房者在持币观望或者等待房价下调。总体来说未来长沙房市还是比较活跃的。
二、住宅面积
在调查中，90-100平米的住宅最受欢迎，选择人数达到18人，占总人数33.33%，80-90平米的需求者占总需求者的16.67%，大于120平米的需求者只有6人，占总人数的11.11%。随着楼价的大幅度上涨，人们对于面积的要求逐渐降低，对于实用和经济更加在意。
三、户型选择
从图表很容易看出，三室一厅及三室两厅是市场主需户型，在这次调查中，三室一厅需求者19人，三室两厅者14人，占总数的61.12%。从中看出，这两种户型市场中还存在很大需求，有很大的发展空间。而小户型的两室一厅及两室两厅需求者分别也有8人和6人，占总人数的25.93%，相对往年有大幅度提升，据专家预测，未来房市将向精细、实用发展，所以，小户型也值得我们重点考虑。
四、装修需求
对于住宅装修的需求，全装修需求者15人，厨卫装修3人，精装且带家具10人，毛胚房26人，分别占总人数的27.78%、5.56%、18.52%及48.14%。全装及精装需求者一共25人，其中30岁以下人员占19人，占总数的76%。26份毛胚房中，只有一份需求者的面积要求小于90平米，仅占总数的3.85%。从中可以看出，对于不同年龄的客户，所需不同，所以，对于小面积住宅，应该以全装与精装为主体，面向年轻市场，对于中年客户，则以毛培房面市。
五、建筑风格
对于建筑风格的要求，主要集中在中式现代，现代时尚和欧式风格，分别占总数的24.07%，37.03%和27.78%。其中以现代时尚最受欢迎，应当最先考虑。当然，在考虑建筑风格是，还需要考虑雨花区总体建筑风格及用地周边建筑风格。
六、房屋单价
介于长沙地铁的即将完成，房价又有大幅度上涨，但是，人们对于房价的接受价格还是以4000-6000/平米为主，占总数的53.70%。以6000-8000/平米为接受价格的人数有15人，占总人数的27.78%，能接受高于8000/平米的的人数仅有10人，占总人数18.52%。由此说明，中低层收入者在整个人群中占有很大比例，有巨大的潜在市场。但是，对于房价，给房地产开发公司带来了巨大挑战。
七、购房因素
根据统计，在购房时，看重地理位置位置的人占总人数的31.29%,看重价格的占24.49%，户型设计占16.33%，社区感觉占14.29%，开发商背景占4.08%，后期物业管理占9.52%。其中，位置，价格，户型占主要位置，同时，社区感觉和后期物业同样不可忽视。在地理位置已经确定的情况下，我们要针对其他几个方面重点突破，寻得市场。
八、其他
对于被调查者的家庭年收入，主要集中在5-8万元，占总人数的37.04%，高于8万的仅占13人，占总人数的24.07%。这样的年收入，决定了人们的付款方式，致使按揭付款高达42.59%，同时，也暗示了面对中低层收入者的房市前景广阔，具有很大发展前景和机遇。
附录四：楼盘调查表
楼盘调查表一：纳爱斯.阳光锦城
楼盘调查表二：万博汇
楼盘调查表三：芒果天地
附录：楼盘调查结果分析
一、楼盘数据对比：
二、数据分析：
根据上表可知，我们调查的三个楼盘超过19层，属于高层住宅，据政府规定的容积率—19层以上住宅为2.4~4.5，对于客户来说，容积率越小，舒适度越高，且绿地率应不低于30%。三个楼盘中绿化面积皆达到40%，可知客户对自己居住环境越来越重视。根据他们的主推户型来看，现在的人们更倾向于二居室，且更喜欢自己装修。三个楼盘地理位置各有各的优势，并且交通也方便。三个楼盘利用自己的优势，针对自己的目标客户群采取了一定的销售措施以吸引客户。根据容积率，虽然万博汇更会让人感到舒适，但是同时它的价钱也更高，但是从总体来看，我个人觉得芒果天地更让接受，绿化面积，容积率都达标，价钱上更可观。