文：吕士新 美格行商业地策略中心总监
近10年来，中国商业地产开发总量一直保持着年20%以上的增速，政府对住宅的政策性调控，也导致大量的投资转向商业项目，致使开发企业的发展风向标也转为商业地产开发。另一方面由于速度的过快增长而导致商业地产问题积聚，困局重重，越来越多的投资客对于商业项目的投资持有谨慎态度。
伴随着不同消费方式和消费观念的变化，商业地产发展不断出现新的趋势和特点。
1、购物中心进入体验式消费阶段
据中购联的调研数据显示，一些大城市商业场所的客流有6 5％以上是为了娱乐旅游和休闲，比如在茶座、冷饮店、酒吧、快餐店的消费，在网吧、影院、游乐园甚至主题公园的消费，参与抽奖、表演、杂耍、街头画像、蹦极的消费，仅三成多的人是为购物而来，而体验与消费客流量的比例仍在不断提高。显而易见，体验式的消费购物将成为未来消费模式的新宠。因此，在客流量充足的一级城市开发商发展针对这种商业模式的地产将有很大的利润空间。
体验式消费的特点重在体验，重在情感消费，所带来的人气是购物消费的重要支撑。商业地产要想赢得市场与客户，需要在商业购物环境的设计中增加体验式消费的深度，也更需要根据项目所处的地段环境、自身特点，以客户的偏好等做个性化的设计。目前已有商业项目在此方面进行了结台。比如大型的挑空中庭结合促销及展示活动成为空间组织的新亮点，甚至有些商业广场把城市的文化活动与集会功能纳入进来，此外娱乐与运动设施也开始以最刺激的方式吸引新新人类的另类消费需求。因此，特色性、文化性、舒适性、互动性及业态的丰富性为体验式消费购物环境的特点，具备集购物、娱乐、休闲、餐饮、运动于一体的业态组合科学、特色鲜明的购物场所将会有更大的吸引力。
随着城市的发展，城市人口日益膨胀，土地资源日益稀缺，个人生活成本加大、经济运行效率降低，在这种情况下，城市综合体逐渐成为高端商业地产开发的主流模式。在这种情形下，购物中心在未来商业地产发展还将层出不穷，如何去同质化、突出差异化发将成为行业发展的关键；然后体验式消费拥有着新颖、舒适、服务等方面比电商更有优势的特点，必将成为未来购物中心发展的主要方向。
2、专业市场向规模化与细分市场的方向发展
专业市场作为商业地产的一种，往往按照专业市场和综合市场区分，特点明显。专业市场往往集中经营某一类（种）商品，如建材市场、电子市场等；综合市场经营的商品虽然有范围，但基本上覆盖的是某一大类商品，如小商品市场交易市场等。
传统及目前的专业市场类商业经营商品的统一性特点，整个市场的运营成本比较低。只要该市场的开发商对整个市场的定位准确，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。综合市场因为经营商品没有统一性，所以开发商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少。
近几年，全国各类专业市场及综合类市场风起云涌，小的有如义乌小商品城、小商贸城、数码广场等；大的也有如华南城、五金工业博览城、商贸物流园等等；但无论是哪类的市场，建筑成本低、拿地便宜、开发节奏快、收益高都成为开发商投资专业市场的重要原因。其实专业市场规模大小和经营的商品的类型没有关系，往往和市场所处地域的市场支撑能力、投资商的实力以及市场经营的方式等因素密不可分。投资者在选择专业市场商铺的时候，需要对商铺的投资形式进行深入了解，而且专业市场的规模越大，项目的管理对商铺价值的影响力越大。综合市场规模大小受所经营商品的类型影响比较大。在同等运做条件下，综合市场的竞争力比专业市场的竞争力要差。 商铺的形式主要是铺位，铺面商铺数量较少。投资回收形式大多数采取出租商铺的方式。
所以，专业市场将在未来商业地产开发中，也将占据重要的地位。但其大型规模化及小型细分化将越来越突出，因为在专业市场杂乱开发的如今，只有更好细分行业市场、定位规划，才能=吸引更多的投资者，以达到高回报的预期。
3、商业街（区）将向优化邻里型商业发展
就目前的中国商业地产发展而言，城市核心商圈的大型商业中心资本聚合力强，辐射半径大，受城市发展规划、地理区位、产品业态、产品品牌、交通条件、竞争环境等因素影响大，投资成本高，高收益伴随高风险。住宅底商、社区自行规划商业、零星商业，经营灵活、投资成本低，但是受制于辐射范围和产品品质等因素，不能形成规模经营，导致收益低，利润不稳定，而且由于粗放的经营模式，产生噪音，环境污染，影响居住质量和城市环境。传统的商业模式利弊并存，城市迫切需要一种崭新的模式引领新时代商业即邻里商业中心。
事实上，传统街区商业已渐渐的退出市场主流，单纯的销售临街商铺或是社区底商在商业地产市场发展已经是最低端或是说最低难度的产品。而以2万到5万集中商业配以街区的小型邻里型在近两年也发展迅速，而其针对社区及附近居民和区域化的特点也使得更容易让市场所接受。
邻里商业中心成功融合了两种传统商业形态的优势。其规划面积比较传统街区要大，以一站式商业中心的姿态聚合零星资本，产生一股资本合力，形成规模经营，规模收益；由于远离商业中心，投资成本较低，面对成熟的住宅中心，拥有固定规模的消费人群，受交通、品牌因素影响小，投资风险小，收益稳定。邻里商业中心还具有鲜明的社区建设优势，带来便捷购物的同时，还会使周边居民和来访人群的生活质量飞跃。使人们的生活变得方便，有效率，有质量，人们心情更加愉快。从而使社区环境更适合人们居住，社区氛围更和谐。
总之，商业地产的开发是城市化发展的必然产物，当前快速发展的二三线城市核心区域，以及一线城市偏远城郊结合区域对城市综合体的发展空间其实还很大。但是，商业地产的开发切记盲目。在未来开发布局的考量上，商业地产应以城市整体发展导向作为主要布局点，如果是三、四线城市的开发，切忌不要好高骛远，一定要符合三、四线城市的消费模式或者购物理念，这样无论是购物中心、专业市场以及邻里商业，未来的经营前景会比较好。
文：吕士新 美格行商业地策略中心总监
近10年来，中国商业地产开发总量一直保持着年20%以上的增速，政府对住宅的政策性调控，也导致大量的投资转向商业项目，致使开发企业的发展风向标也转为商业地产开发。另一方面由于速度的过快增长而导致商业地产问题积聚，困局重重，越来越多的投资客对于商业项目的投资持有谨慎态度。
伴随着不同消费方式和消费观念的变化，商业地产发展不断出现新的趋势和特点。
1、购物中心进入体验式消费阶段
据中购联的调研数据显示，一些大城市商业场所的客流有6 5％以上是为了娱乐旅游和休闲，比如在茶座、冷饮店、酒吧、快餐店的消费，在网吧、影院、游乐园甚至主题公园的消费，参与抽奖、表演、杂耍、街头画像、蹦极的消费，仅三成多的人是为购物而来，而体验与消费客流量的比例仍在不断提高。显而易见，体验式的消费购物将成为未来消费模式的新宠。因此，在客流量充足的一级城市开发商发展针对这种商业模式的地产将有很大的利润空间。
体验式消费的特点重在体验，重在情感消费，所带来的人气是购物消费的重要支撑。商业地产要想赢得市场与客户，需要在商业购物环境的设计中增加体验式消费的深度，也更需要根据项目所处的地段环境、自身特点，以客户的偏好等做个性化的设计。目前已有商业项目在此方面进行了结台。比如大型的挑空中庭结合促销及展示活动成为空间组织的新亮点，甚至有些商业广场把城市的文化活动与集会功能纳入进来，此外娱乐与运动设施也开始以最刺激的方式吸引新新人类的另类消费需求。因此，特色性、文化性、舒适性、互动性及业态的丰富性为体验式消费购物环境的特点，具备集购物、娱乐、休闲、餐饮、运动于一体的业态组合科学、特色鲜明的购物场所将会有更大的吸引力。
随着城市的发展，城市人口日益膨胀，土地资源日益稀缺，个人生活成本加大、经济运行效率降低，在这种情况下，城市综合体逐渐成为高端商业地产开发的主流模式。在这种情形下，购物中心在未来商业地产发展还将层出不穷，如何去同质化、突出差异化发将成为行业发展的关键；然后体验式消费拥有着新颖、舒适、服务等方面比电商更有优势的特点，必将成为未来购物中心发展的主要方向。
2、专业市场向规模化与细分市场的方向发展
专业市场作为商业地产的一种，往往按照专业市场和综合市场区分，特点明显。专业市场往往集中经营某一类（种）商品，如建材市场、电子市场等；综合市场经营的商品虽然有范围，但基本上覆盖的是某一大类商品，如小商品市场交易市场等。
传统及目前的专业市场类商业经营商品的统一性特点，整个市场的运营成本比较低。只要该市场的开发商对整个市场的定位准确，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。综合市场因为经营商品没有统一性，所以开发商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少。
近几年，全国各类专业市场及综合类市场风起云涌，小的有如义乌小商品城、小商贸城、数码广场等；大的也有如华南城、五金工业博览城、商贸物流园等等；但无论是哪类的市场，建筑成本低、拿地便宜、开发节奏快、收益高都成为开发商投资专业市场的重要原因。其实专业市场规模大小和经营的商品的类型没有关系，往往和市场所处地域的市场支撑能力、投资商的实力以及市场经营的方式等因素密不可分。投资者在选择专业市场商铺的时候，需要对商铺的投资形式进行深入了解，而且专业市场的规模越大，项目的管理对商铺价值的影响力越大。综合市场规模大小受所经营商品的类型影响比较大。在同等运做条件下，综合市场的竞争力比专业市场的竞争力要差。 商铺的形式主要是铺位，铺面商铺数量较少。投资回收形式大多数采取出租商铺的方式。
所以，专业市场将在未来商业地产开发中，也将占据重要的地位。但其大型规模化及小型细分化将越来越突出，因为在专业市场杂乱开发的如今，只有更好细分行业市场、定位规划，才能=吸引更多的投资者，以达到高回报的预期。
3、商业街（区）将向优化邻里型商业发展
就目前的中国商业地产发展而言，城市核心商圈的大型商业中心资本聚合力强，辐射半径大，受城市发展规划、地理区位、产品业态、产品品牌、交通条件、竞争环境等因素影响大，投资成本高，高收益伴随高风险。住宅底商、社区自行规划商业、零星商业，经营灵活、投资成本低，但是受制于辐射范围和产品品质等因素，不能形成规模经营，导致收益低，利润不稳定，而且由于粗放的经营模式，产生噪音，环境污染，影响居住质量和城市环境。传统的商业模式利弊并存，城市迫切需要一种崭新的模式引领新时代商业即邻里商业中心。
事实上，传统街区商业已渐渐的退出市场主流，单纯的销售临街商铺或是社区底商在商业地产市场发展已经是最低端或是说最低难度的产品。而以2万到5万集中商业配以街区的小型邻里型在近两年也发展迅速，而其针对社区及附近居民和区域化的特点也使得更容易让市场所接受。
邻里商业中心成功融合了两种传统商业形态的优势。其规划面积比较传统街区要大，以一站式商业中心的姿态聚合零星资本，产生一股资本合力，形成规模经营，规模收益；由于远离商业中心，投资成本较低，面对成熟的住宅中心，拥有固定规模的消费人群，受交通、品牌因素影响小，投资风险小，收益稳定。邻里商业中心还具有鲜明的社区建设优势，带来便捷购物的同时，还会使周边居民和来访人群的生活质量飞跃。使人们的生活变得方便，有效率，有质量，人们心情更加愉快。从而使社区环境更适合人们居住，社区氛围更和谐。
总之，商业地产的开发是城市化发展的必然产物，当前快速发展的二三线城市核心区域，以及一线城市偏远城郊结合区域对城市综合体的发展空间其实还很大。但是，商业地产的开发切记盲目。在未来开发布局的考量上，商业地产应以城市整体发展导向作为主要布局点，如果是三、四线城市的开发，切忌不要好高骛远，一定要符合三、四线城市的消费模式或者购物理念，这样无论是购物中心、专业市场以及邻里商业，未来的经营前景会比较好。