房产物业法律问题100问生活法律热线丛书
22．什么是专项维修基金？专项维修基金应如何收取、管
理和使用？
现实案例
小王在看物业管理合同时，发现了关于专项维修资金的收
费规定，他不明白，向物业管理公司询问。物业公司向其作出解释，什么是专项维修基金？专项维修基金应如何收取、管理和使用？
律师说法
首先，专项维修基金即公共维修基金，指业主或有关单位缴纳的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和改造的基金。住宅共用部位、共用设施设备的维修工程是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程。
国家建设部、财政部要求从1999年起，业主在购房时就要对住宅共用部位、共用设施设备建立公共维修基金。维修基金专项用于住宅共用部位，共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新、改造。例如，在保修期过后，修理草地灯、路灯，维修电梯、水泵，补种树木等的花费均来自维修基金。可以说，专项维修基金，是房屋的“养老金”。
其次，对于北京市而言，凡北京市行政区域内新建商品住宅（包括经济适用住房及与住宅结构相连的非住宅等）的购房者均须按购房款的2%向市、区县房地局或由市、区县房地局委托的交易管理部门交纳维修基金。实践中，这部分款项也可以先由开发商代186
出处：《房产物业法律问题100问》ISBN 978-7-5093-2751-7
第三章 物业管理
收，收齐后上缴房地局。房地局代收维修基金后，向购房者出具北京市财政局统一监制的北京市住宅维修基金专用发票。
商品住宅维修基金由北京市居住小区管理办公室代管，房地局应将代收的维修基金存入市财政部门指定的银行账户。商品住宅维修基金在代管期间内按活期存款利率计息。业主委员会成立后，市小区办将代管的商品住宅维修基金移交给业主委员会管理，或经业主委员会同意交由物业管理企业代管。
根据北京市《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》的规定，不缴纳商品住宅维修基金的，房地局将不予办理立契过户手续和权属登记手续。此规定的立法目的在于保证住宅维修基金的落实到位，以保障房屋保修期满后维修、更新、改造工作的顺利开展。因此，购房者在交纳专项维修基金后，应妥善保管北京市财政局统一监制的北京市住宅维修基金专用发票，以备办理房产证时提交。
专项维修基金的使用计划应当由业主大会作出决议。委托物业管理企业代管的，物业管理企业应在每年年初制定房屋及小区公共设施维修（包括大修、中修、更新、改造）计划及经费预算，报业主委员会批准后执行。维修项目完成后，物业管理企业持业主委员会批准的维修基金支取证明到银行办理维修基金支取手续；业主委员会应根据竣工决算进行维修基金的具体分摊，并计入各产权人明细户中。
最后，业主委员会成立前，维修基金原则上不得使用。但确需使用的，可以按照下列程序办理：
1．物业管理企业应委托经市国土房管局认可的专业中介机构对维修工程的必要性及费用依照相关标准定额进行评估和核算。
2．经中介机构认定后，物业管理企业方可进行维修工程。
3．维修工程结束后，中介机构应进行验收，验收合格的应出
出处：《房产物业法律问题100问》ISBN 978-7-5093-2751-7187
房产物业法律问题100问
生活法律热线丛书
具证明，不合格的，应要求返工。
4．物业管理企业持维修工程结算发票及中介机构出具的证明到代管单位申请支取维修基金。
总之，专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
法条链接
《物业管理条例》
第54条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
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22．什么是专项维修基金？专项维修基金应如何收取、管
理和使用？
现实案例
小王在看物业管理合同时，发现了关于专项维修资金的收
费规定，他不明白，向物业管理公司询问。物业公司向其作出解释，什么是专项维修基金？专项维修基金应如何收取、管理和使用？
律师说法
首先，专项维修基金即公共维修基金，指业主或有关单位缴纳的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和改造的基金。住宅共用部位、共用设施设备的维修工程是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程。
国家建设部、财政部要求从1999年起，业主在购房时就要对住宅共用部位、共用设施设备建立公共维修基金。维修基金专项用于住宅共用部位，共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新、改造。例如，在保修期过后，修理草地灯、路灯，维修电梯、水泵，补种树木等的花费均来自维修基金。可以说，专项维修基金，是房屋的“养老金”。
其次，对于北京市而言，凡北京市行政区域内新建商品住宅（包括经济适用住房及与住宅结构相连的非住宅等）的购房者均须按购房款的2%向市、区县房地局或由市、区县房地局委托的交易管理部门交纳维修基金。实践中，这部分款项也可以先由开发商代186
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第三章 物业管理
收，收齐后上缴房地局。房地局代收维修基金后，向购房者出具北京市财政局统一监制的北京市住宅维修基金专用发票。
商品住宅维修基金由北京市居住小区管理办公室代管，房地局应将代收的维修基金存入市财政部门指定的银行账户。商品住宅维修基金在代管期间内按活期存款利率计息。业主委员会成立后，市小区办将代管的商品住宅维修基金移交给业主委员会管理，或经业主委员会同意交由物业管理企业代管。
根据北京市《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》的规定，不缴纳商品住宅维修基金的，房地局将不予办理立契过户手续和权属登记手续。此规定的立法目的在于保证住宅维修基金的落实到位，以保障房屋保修期满后维修、更新、改造工作的顺利开展。因此，购房者在交纳专项维修基金后，应妥善保管北京市财政局统一监制的北京市住宅维修基金专用发票，以备办理房产证时提交。
专项维修基金的使用计划应当由业主大会作出决议。委托物业管理企业代管的，物业管理企业应在每年年初制定房屋及小区公共设施维修（包括大修、中修、更新、改造）计划及经费预算，报业主委员会批准后执行。维修项目完成后，物业管理企业持业主委员会批准的维修基金支取证明到银行办理维修基金支取手续；业主委员会应根据竣工决算进行维修基金的具体分摊，并计入各产权人明细户中。
最后，业主委员会成立前，维修基金原则上不得使用。但确需使用的，可以按照下列程序办理：
1．物业管理企业应委托经市国土房管局认可的专业中介机构对维修工程的必要性及费用依照相关标准定额进行评估和核算。
2．经中介机构认定后，物业管理企业方可进行维修工程。
3．维修工程结束后，中介机构应进行验收，验收合格的应出
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具证明，不合格的，应要求返工。
4．物业管理企业持维修工程结算发票及中介机构出具的证明到代管单位申请支取维修基金。
总之，专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
法条链接
《物业管理条例》
第54条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
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