公房使用权继承问题浅析 摘要：近年来, 随着我国住房制度改革的不断深入, 计划经济时代遗留下来的公房使用权所产生的纠纷层出不穷，本文在对公房使用权的性质进行理论分析的基础上, 对公房使用权继承的理论依据、表现形式和存在的现实问题进行了浅要分析, 试图为司法实践中处理公房使用权继承问题提出合理化建议。
关键词：公房使用权继承；原始取得；继受取得
一、公房使用权继承的理论依据
公房是我国计划经济的产物，它充分体现了我国公有制下的平均分配原则，目的是使每个人都居有其所，具有公益性质。所以在计划经济时期，显然是不具有继承性的。但是，通过一些新的法律、法规和政策纷纷出台，为了适应快速发展的市场经济需要，房产制度的改革使得公房性质发生了巨大的变化。公房逐渐显现出其继承性的那一面。本文认为公房使用权可以继承的理论依据是：
（一）、公房使用权的用益物权属性
公房使用权注重的是对公房的使用、占有、收益，更侧重用益权的属性，符合" 物尽其用" 的发展趋势，理应可以继承。从现有法律法规来看，公房使用权的转让必须征得同住人的同意，目的是保障同住人的" 居住权" 。这似乎表示公房使用权又不可以继承，但这里的" 居住权" 和传统意义上的居住权有一定区别。前者具有很强的社会保障性，是公权利介入的结果。而且，随着住房保障制度的不断深化，公房使用权作为历史遗留问题，理应逐渐淡化计划时期的福利色彩，不断向商品化、私有化、市场化转化，从这个意义上考虑，公房使用权需要继承。
（二）、公房使用权的财产属性
现阶段公房使用权已经被视作一种特殊商品，具有一定的财产价值。根据《民法通则》《和继承法》有关法律，公民的个人财产范围很广。而且在 2010 年的" 两会" 期间，中国法学会民法学研究会副会长郭名瑞同志提交修改《继承法》的建议，其中涉及将用益物权纳入遗产继承范围，他提出，继承法应采取列举式与排除式相结合的方式规定遗产范围，明确规定所有权、用益物权、担保物权、占有、股权、知识产权、债权等的可继承性。所以，从这个角度来说，公房使用权可以继承。
（三）、公房使用权的可支配性
物权的支配性主要与债权的请求性要比较，前者的效力是指权利人通过对物实行直接的支配来实行权利人利益，从而在占有、转让、使用环节充分保障权利人权益的完整性。而债权的请求权只能借助他人的意志建立于物之间的联系。我们将公房使用权视作为一种用益物权，权利人同样享有物权的完整支配权，使用权有权更完整地行使其权利并受到法律保护，不仅仅只在交易、转让方面容许，当然也应当包括继承。所以，本文认为，参照土地承包经营权，公房使用权可以继承。
（四）、公房取得方式
公房使用权的取得有原始取得和继受取得两种。原始取得是指劳动者根据工龄、贡献、家庭情况以及住房等情况从国家或单位处取得的住房福利。通过原始取得的公房使用权具有经济价值，是劳动者工资的另类体现，所以，通过这种途径取得的公房使用权应当可视作" 遗产" 被继承，也只有通过继承，才能保障其社会福利性质不变。公房使用权的继受取得在现实中表现为公房使用权通过转让、差价换房等有偿行为取得，从根本上讲，这是平等主体之间基于自愿协商的一种等价交换，公房使用权体现出的是交换价值，其财产属性更为明显，从这个意义上来讲，公房使用权理应被视为财产，属于遗产范围。
二、公房使用权继承的现实问题
一是在关乎同等顺位继承人权利保护方面。如果按照上海地区关于公房承租人变更问题的规定，" 承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，要求变更租赁户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他处住房情况）；（三）原承租人的父母；（四）原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。" 《继承法》第 13 条规定：" 同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等" 。那么，也就是说，户口在承租人变更过程中起着决定因素，即同等条件下的直系亲属，户口顺位优先可享受百分之一百的权益，另一方无法享受任何利益。这会造成继承顺位相同的两个人，因户口的差别，而面临完全不同的结果。
二是在保护原承租人的权利方面。由于现有的公房管理始终建立在公房归国家所有的基础上，因此原承租人的意愿无法在承租人变更的过程中得到体现。根据上述法条规定，原承租人无法就自己死后如何变更公房承租人表达自己的意愿。公房使用权凝结这原承租人创造的劳动价值，对这部分价值，原承租人应当拥有处分的权利。但按照现行法规的规定，原承租人的主观意愿无从得到表达。这种不合理的制度设计，使原承租人对其死后公房使用权的走向完全失去了控制权，利益受到了侵害。
三是在实现房屋资源的有效配置方面。按照现行操作办法，公房承租人的变更，主要取决于同住时间、户籍和是否有他处住房这几个因素。这么设计的目的是为了保障同住人的居住利益，但却不能真正满足最有住房需求的人。这样的制度体系，不利于满足弱势群体的住房需求，也不利于住房资源的优化配置，更不符合公房的社会福利属性。
三、公房使用权继承制度完善
（一）、原始取得公房使用权的继承
原始取得公房使用权即从分配取得的公房处获得的使用权，相对于市场取得的公房，其福利性和保障功能更为突出。也就是说，对于分配取得的公房使用权，在充分考虑到公房是赋予个人的住房消费补充的同时，要注意到国家对劳动者及其整个家庭赋予的福利补偿。这类公房体现的不仅是个人福利，更应当有家庭资产和社会资源的特性。具体到继承方式上来，适用法定继承比遗嘱继承更为合理。由于公房的所有权归国家，公房的保障性功能又不能忽略，所以在法定继承过程中必须要考虑继承人的户口，是否具有本市常住户口。要考虑住房内的同住情况。应当优先满足更有住房需要的人，从维护同住人居住生存利益角度出发，保护同住人继续居住的权利。要考虑继承人的家庭住房条件。将公房给予对住房需求更迫切的一方承租，以实现对社会资源的更有效配置。
（二）、继受取得公房使用权的继承
继受取得公房使用权的继承即通过转让、出租等市场方式取得的公房使用权，是承租人通过等价交换的方式取得。公房使用权中凝结了为实现平等的交换价值，这使得公房使用权具有了公民私人财产权利的本质。相比较以分配方式取得的公房使用权，其社会保障功能和福利性被弱化了。在《天津市公有住房变更承租人管理办法》中第三条就有规定：" 通过置换取得公有住房使用权的承租人，可以通过公证遗嘱的形式指定一名家庭成员在其死亡后继续承租。被指定的承租人未与原承租人同户籍共同生活，且与原承租人同户籍共同生活的家庭成员无其他住房的，被指定的承租人应当允许其继续居住。" 因此，具体到继承方式中，由于这种继受取得的公房使用权继承的特殊性和复杂性，所牵涉到的利益方较多，顺位判断难度大，为了保护这种私人财产权的完整性和使用权人的个人意志，应当采用书面遗嘱继承。而且可以允许在书面继承中附带成就条件、补偿条件等附加条款。在继承顺位上应当以原承租人书面遗嘱为主。相比以分配方式取得的公房使用权继承，要淡化户籍所在、同住年限等客观条件。
本文认为，公房使用权继承问题是我国从计划经济体制向市场经济体制转轨过程中出现的一个过渡性问题，有其独特的社会经济根源。从我国住房体制改革的趋势和房地产市场
发展的长远目标看，公房使用权继承只是房改政策背后的遗留下来的" 小尾巴" 。随着时间的推移，将不可避免的日渐退出历史舞台。但是，由于公房基数巨大，在一定时期内还将长期存在。所以，国家有必要在这个时期保障公房使用权制度的有效运行，从有利于住房私有化、商品化、市场化的角度出发，不断鼓励公房使用权的交易和继承，从而保障该项制度能够顺利过渡。
公房能否继承 2005年，因为房屋拆迁，房管局给我父亲补偿了一套公房（仅拥有使用权）。我一直与父亲共同生活，户口也在一起。去年父亲病重，弟弟张斌要求回家照顾他，一家人搬到公房和父亲居住，我则搬出去在外租房住。今年年初，父亲去世了，我要求搬回去住，但弟弟认为公房是父亲的遗产，他也有权继承，不肯腾退房屋。请问公房应该如何继承？
公房是指国家或集体所有的房屋，居住人一般只拥有使用权。我国《继承法》规定的继承权，其继承范围应当是被继承人生前所拥有的合法财产，但作为公有住房的承租人对该房屋只享有使用权，不享有所有权，所以公房不能作为遗产来继承。
公房的原有承租人死亡之后，他的使用权不复存在，但是承租人的家庭成员有优先承租该公房的权利。需要明确的是，这种权利绝不是由于继承而来，而是在原承租基础上，重新建立新的租赁关系。
根据相关规定，公房承租人死亡后，其生前的共同居住人可以继续履行租赁合同，前提条件是他拥有该公房所在地的常住户口，且共同居住两年以上又无其他住房。如果有两个或两个以上共同居住人符合继续承租的条件，应当协商确定最终的承租人。如协商不能达成一致，需要通过其他法律途径解决，如调解、诉讼等。
你和父亲在一起生活超过两年，且拥有这套公房所在地的户口，又没有其他住房，具备继续承租父亲公房的权利。你弟弟张斌和父亲共同居住的时间不到两年，不能成为共同承租人，你可以向法院起诉要求他腾退房屋。
需要注意的是，公房的承租人去世后，亲属如果要继续使用该房屋，需要和房管局（或其他出租人）协商一致，变更承租人，才能继续居住使用。对房管局按成本价出售给承租人的住房，承租人死亡后，其继承人有权按法律规定或遗嘱来继承该房产。
职工已购公房上市问题研究 [摘要]职工已购公房上市交易是房地产交易中的特殊问题。允许公房上市能带来多方面的积极意义, 但公房上市在立法及实践中尚存在一些亟待解决之处, 如已购公房与商品房、已上市交易公房与未上市交易公房在同一市场上的运作问题, 公房上市的评估问题以及上市公房“两证”不全的问题等。这些问题的解决有赖于科学、严密的立法设计, 有赖于人们法律意识的普遍增强, 更需要社会诚信度的普遍提高。
关键词已购公房 房地产权 “两证”合一
从宏观上讲, 允许已购公有住房上市交易保持了房地产制度的连续性, 加快了住房新体制的建立, 同时也是深化城镇住房制度改革的需要。我们需要对上市公房的相关法律法规予以完善, 对公房上市具体操作中出现的一些问题加以研究和解决。
一、已购公房与商品房、已上市交易公房与未上市交易公房在同一市场上的运作问题
(一) 土地出让年限与出让收益问题
同一幢职工住宿楼内的几十甚至上百套公房, 有的上市交易, 有的不上市交易, 甚至有的尚未被职工真正购买, 那么土地年限如何计算和划分? 按照国土资源部《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地的通知》第二条的规定, 已购公有住房所在宗地为划拨土地的, 从同一建筑的第一套房屋上市交易之日起计算土地出让年限, 确定出让土地使用权截止日。此后其他各套住房上市时, 其土地出让年限相应缩短, 以使同一宗地的出让土地使用权保持相同的截止日。同时, 建设部发布的《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(以下简称《公房上市暂行办法》) 第十条规定, 已购公房职工将公房上市出售需补交土地收益。由此看来, 花钱拿到土地使用权的有使用期限限制, 不花钱的反而没有使用期限限制; 上市的补交地价, 未上市的仍然无偿使用土地, 这显然是不公平的。
职工按房改价购买的公房, 其价格中不包含土地收益部分, 因此按市场价出售或出租公有住房时必须补交土地出让金或所含的土地收益。这笔土地收益由购房职工交给谁? 这里应分两种情况:职工若是购买划拨土地上的公有住房, 土地收益由房屋土地管理部门代收后上缴财政; 若是原产权单位购买商品房后, 再以房改价格出售给职工, 土地收益则由购房职工交还给原产权单位。但是对于第二种情况, 在实践中, 买方是依据财政部制定的《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》第二条规定, 将土地出让金或相当于土地出让金的价款直接交于国土部门, 对这部分资金如何再从国土部门返还到原
产权单位, 法律尚无相关规定。
(二) 商品房与无地价住宅的同时运作问题
商品房如果与无地价住宅(如尚未上市但有待上市的公房) 在同一市场运作, 其年限差、价值差如何解决? 以什么作为计算标准?
公房上市交易必须补交土地出让金与相关税费, 意在与商品房及私人住房的上市起点相同, 但实际操作时出现的问题较多。基于此, 有学者提出了“两个市场同时运作”的方案:使一部分高收入家庭完全按市场运作即房地合一, 进行商品房(含土地使用权) 交易; 为广大中低收入阶层提供房改房、经济适用住房和廉租房, 将公房上市前采用的土地无偿划拨方式改为收取年地租形式, 按月分摊在公房的每建筑平方米里。这样, 中低收入家庭可以承受, 公房上市后也不必再补交土地出让金。公房出售时只转移房屋产权, 不计地价, 房屋产权的受让者再同转让者转让房屋产权前一样按月缴纳年地租。如果这一群体生活水平提高而步入高收入阶层, 就引导他们购买商品房, 使其消费层次从单纯的房屋产权市场过渡到房地合一的商品房市场。
二、公房上市的评估问题
依据《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地的通知》第一条关于补交土地价款的计算公式, 公房上市后补交的土地出让金或相当于土地出让金的价款是以标定地价为基数计算的, 但随着住宅区域环境的不断改善, 职工公房地段的级差地租也是不断变化的, 当年出售与若干年后出售的住宅所补交的地价有很大差异。那么, 标定地价也不应当是个静态的数字, 理应随职工公房地段的级差地租的变动而重新被予以评估。再者, 《公房上市暂行办法》第八条规定:“成交价格按照政府宏观指导下的市场原则, 由买卖双方协商议定。房地产交易管理部门对所申报的成交价格进行核实, 对需要评估的房屋进行现场勘察和评估。”现场勘察和评估能够使公房交易双方的成交价格得到政府管理部门认可, 房屋地价评估应当由专门的中介机构进行, 房地产交易管理部门作为管理机构怎么能够代行专业评估机构的职责? 由房地产交易管理部门进行勘察和评估能否保证公正性? 《公房上市暂行办法》第八条的规定行政色彩太强, 以至于与现实情况相背离。
三、上市公房“两证”不全的问题
公房上市并不是公房的实体直接进入市场进行流通, 而是围绕公房的一系列权利的转移。我国采取不动产物权登记要件主义, 对土地使用权和房屋所有权实行登记发证制度。为了保障交易安全, 公房上市的登记发证立法设计显然十分重要。
(一) 职工已购公房上市出售前后的房地产权问题
建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》规定, 除法律法规另有规定外, 城市房
屋的产权与该房屋占用土地的使用权人一致, 不得分离。房屋产权转移时, 该房屋占用土地的使用权同时转移。此即“地随房走”原则。同时, 国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条确立了“房随地走”原则。由此可见, 我国法律确认房、地产权是不可分割的。然而, 职工已购公有住房具有一定的特殊性, 它是职工按照国家住房制度改革政策购买的公有住房, 亦即房改房。已购公房中的土地使用权是无偿划拨得到的, 并未像商品房那样已缴纳土地使用费而获得土地使用权, 职工已购公房的土地使用权部分仍然属于国家, 购房职工只拥有房屋产权部分。因此, 房改时的公房出售实则属于一种不完全的市场交易。职工将已购公房上市出售是按市场价进行的, 市场价格则是包含了土地使用权的, 所以房改时未缴纳但在上市交易过程中体现出来的土地收益理应由国家收取。这种包含了土地使用权流转的房地产权交易才是完全的市场交易。
(二) 上市公房“两证”不全问题产生的原因及后果
根据我国《土地管理法》和《房地产管理法》等房地产相关法律法规的规定, 我国国有土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的取得、转让都要依法办理登记手续, 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度, 采登记要件主义。居民只有依法取得了房屋所有权证和土地使用权证以后, 其房地产权才能受到法律保护, 也才能进行房地产交易。但城镇许多划拨的国有土地尚未登记, 大多数公有住房也没有经过初始登记, 一方面使得许多职工购房后不能拿到房地产权证书, 自己的房地产权得不到法律认可, 并丧失了将已购公房上市出售的机会; 另一方面, 也为意欲购买上市待销售公房的消费者埋下了诸多隐患。
1. 上市公房“两证”不全问题产生的原因
自国家关于已购公有住房上市出售的相关法律法规出台以来, 加之公积金制度在全国的推行和住房金融政策的放宽, 公房上市的呼声很高, 有些已购公房职工尚未等办完全部城镇公房产权登记就将公房上市, 一边入市一边办理登记手续。针对这种情况, 建设部在《公房上市暂行办法》第九条中规定:“在本办法实施前, 尚未领取土地使用权证书的已购公有住房和经济适用住房在2000年底以前需要上市出售的, 房屋产权人可以凭房屋所有权证书先行办理交易过户手续, 办理完毕房屋所有权转移登记手续之日起30日内由受让人持变更后房屋所有权证书到房屋所在地的市、县人民政府土地行政管理部门办理土地使用权变更登记手续。”既然卖方尚未领取土地使用权证书, 土地使用权尚未经过初始登记, 买方又何谈办理土地使用权变更登记手续? 与其规定为“变更登记”, 倒不如直接规定为“买房凭变更后的房屋所有权证书到房地产管理部门缴纳土地出让金②后直接办理土地使用权初始登记”为宜, 只不过这初始登记人已由原公房所有者转变为购买上市公房的消费者。自《公房上市暂行办法》颁布以来,
国家至今仍未出台法律明确规定职工已购公有住房上市交易前必须已同时办理了房地产权证, 因此“两证”不全的已购公房实际上仍在市场上继续交易流转。
《公房上市暂行办法》体现了简化房地产交易与房屋权属登记程序的思想, 这与城镇住房制度改革的根本目的相一致, 但是, 这一做法在提高房地产交易效率的同时, 也容易引致房、地“两证”不全的问题尤其是购房者对《国有土地使用权证》的迟延或忽略办理的问题。
2. “两证”不全的后果
(1)已购公房职工未办理《国有土地使用权证》的不利后果
城镇许多划拨的国有土地尚未登记, 大多数公有住房也没有经过初始登记, 这些原因使得许多职工购房后不能拿到房地产权证书, 购房职工的房地产权得不到法律认可, 并丧失了将已购公房上市出售的权利。
(2)消费者在购买未办理《国有土地使用权证》的上市公房时的不利后果
由于《公房上市暂行办法》第九条允许尚未领取土地使用权证书的已购公有住房上市销售, 使购买公房的消费者难以知晓在土地使用权上设定抵押权的情况。一些已购公房职工为摆脱债务纠纷, 将其土地证仍抵押在银行的公房上市出售, 并向购买其房屋的相对人谎称其国有土地使用证只能在办理完房屋过户登记手续后才能拿到, 这正是利用了前文中提及的《公房上市暂行办法》第九条中关于公房上市交易与补办《国有土地使用权证》的时间差。《公房上市暂行办法》第五条只规定了已抵押且未经抵押权人书面同意转让的已购公有住房不得上市出售, 但却未规定相关部门对于上市出售的公有住房是否为抵押财产如何进行审核。由此, 立法的不严密, 售房者的不诚信, 再加上购房者对房地产法律法规的不熟悉等都是诱发公房买卖不安全性的因素。
(3)消费者在购买上市公房后仍未办理《国有土地使用权证》的不利后果
第一, 消费者在购买上市公房后未办理《国有土地使用权证》就丧失了当其房屋所占用土地的使用期限到期时申请续期的凭证。一旦未能按时申请续期, 其房地产就将由国家无偿取得。
第二, 消费者购买上市公房时所支付的购房款里已经包含了土地出让金, 如果未依法办理《国有土地使用权证》, 在房屋拆迁补偿时会遭受损失。建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条规定, 房屋拆迁评估价格为拆迁房屋的房地产市场价格。因此, 拆迁补偿金不仅包含房屋所有权价值, 还包含了土地使用权价值。消费者在购买上市公房时, 就已经支付了相应的土地使用费。如果未办理土地使用权证, 在拆迁过程中就可能得不到关于土地使用权的相应补偿。
第三, 《国有土地使用权证》还是房屋抵押、转让的重要凭证, 未办理则丧失了将房屋进行抵押、转让的合法权利。
(三) “两证”合一的办法值得推广
目前, 我国北京、天津、青岛和福州等地已对公房上市采用了“两证”合一的办法, 将《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》合为《房地产证》统一发放给已购买公房的职工, 并规定只有当职工持有公房《房地产权证》时才能将其已购公房上市交易。“两证”合一的做法从根本上保障了购房者产权的完整性, 保护了房屋所有权人的土地合法权益。同时, 实行房、地统一登记两证合一, 实现了房、地统一管理闭合, 将有效地控制房地产抵押中的金融风险, 规范了已购公房上市交易秩序。“两证”合一的做法得到了我国学术界和社会各界的广泛认可, 但是, “两证”合一的办法多以地方性法规的形式发布并实施, 为更好地保护已购公房职工的房地产权, 在更大范围内规范职工已购公房的上市交易秩序, “两证”合一的做法值得在全国范围内推广, 并适时上升到国家立法层面。
公房不同于产权明晰的私人住房, 为保证公房上市交易的安全性, 我们需要一套有别于一般房地产权流转的特殊法律规范。我国现行关于职工已购公房上市流转的立法尚不健全, 本属于民事权利的不动产物权仍由行政管理法加以调整。此外, 购房者对房地产法律还较为陌生, 维权意识(尤其是房地产权办证意识) 比较淡薄, 对房地产买卖风险防范能力尚存不足。诚信度的增强是房地产市场健康发展的基础, 科学严密的立法设计和人们法律素质的普遍提高对于规范职工已购公房上市交易市场更不可或缺。
承租公房拆迁 补偿该归谁 近年来，随着城区建设进程的加快，大量城乡结合部及郊区县村庄的消失，早期承租的公房也绝大多数都面临拆迁的问题。根据北京市相关规定，如拆迁，公房承租人可得到一笔数额不小的补偿。最初承租公房的这代人基本到了生命晚年，他们通常面临的现实是拆迁款用于购房还是消费，子女和他们意见往往相左。当公房租赁、拆迁、继承这些问题纠缠在一起出现，特别是找不到相应法律、行政法规依据时，焦虑不安的情绪笼罩在人们心头。 最近，某人民法院上演了爷爷告孙子的一幕。年近70的王瑞凡将自己的孙子王志胜告上了法庭。
王瑞凡之子王洪军于2008年2月去世，王洪军生前与其子王志胜一直居住在位于承租的一套两居室的公房内。2008年6月底，此房屋被公告拆迁，2010年年初，王志胜在没有通知王瑞凡的情况下，将所得拆迁补偿款全部领走。
王瑞凡的诉讼要求是继承其子生前承租房屋的拆迁补偿款的相应份额。
法庭上，王瑞凡诉称：王洪军生前承租此房屋，虽已于房屋拆迁前过世，但其作为房屋真正承租人的身份一直没有变更，因此拆迁安置补偿款应当作为其遗产进行分割，原告理应有权利继承其中法定份额。
法庭上王志胜辩称：该房屋承租人为我的父亲，我与父亲为共同实际居住人，因父亲已去世，我有权领取全部拆迁款。而原告不在该房居住，且诉争房屋为公房，不能继承，故不同意原告诉讼请求。
法院经过审理，做出判决：诉争房屋拆迁补偿款的1／2份额，可作为原告之子的遗产，由原、被告共同分割，判令被告返还原告1／4的拆迁补偿款金额。
关键在于是否属于私人财产?
此案首先要明确一个原则：公房是国家财产，不能作为私人财产被继承。公房承租人财产不能以继承的方式转由其继承人享有，只能通过变更承租人的方式，转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出处理，但对于拆迁补偿款可作为遗产来处分继承，前提是要准确确定拆迁补偿款的归属。
在公房租赁关系中，出租人的权限、承租人的资格、租赁期限、租金标准、出租方与承租人之间的权利义务关系都由政府有关部门统一规定，出租人和承租人的意愿范围被压缩到
极小。公房租赁关系与其说是一种租赁(合同) 关系，不如说是公房租赁当事人之间基于政府规范而发生的一种物权关系。承租人对于公房的权利实际上不是租赁权，而是一种“公房使用权”。
根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》，公房拆迁补偿的是承租人，这是很明确的。本案中，王洪军死亡后并没有变更承租人。而在现实生活中，在原承租人死亡后，通常由共同居住的家庭成员继续居住公房，扮演实际承租人的角色。但从法院操作上来说，请求确认事实上的公房租赁关系或实际承租人地位的诉讼主张在目前可能是得不到支持的。
在原承租人已经死亡，又没有签订新的公房租赁合同确定新的承租人的情形下，实际承租人与实际占有人对于公房拆迁补偿款是一种共有关系。最后所得的拆迁补偿款是按照共有关系进行分割的。
法院对此案的判决原理与依据非常明确，此案中的原告之子虽已去世，但其作为该房真正承租人的身份一直没有经过变更登记，对外仍可以原告之子的名义对房屋主张权利，该拆迁款应由原告之子与被告(原告之孙) 共同享有，原告之子取得其中1／2份额。依据法律，该1／2拆迁安置款支付给被拆迁人后，此款项就是私有财产，因此以原告之子名义取得的，私有财产，则顺理成章属于其遗产范围，由原、被告共同分割，遗产的继承处理详见附表。 承租人死亡顺序决定补偿款归属
根据承租人死亡、承租人变更、拆迁的实施的发生顺序，拆迁补偿款归属及分配的情形可以分述如下。
1、生前实施拆迁获得拆迁补偿款后死亡
这种情况下，应当认为拆迁补偿款归承租人所有。承租人死亡后，该拆迁补偿款作为个人遗产按照继承法相关规定，由其继承人继承。
2、在补偿款落实到位之前死亡
这种情况也是有可能的，拆迁本身有一个周期，从前期的筹备、协商，到拆迁的实施，补偿款的落实存在一个较长的时间跨度。在这种情况下，拆迁补偿协议在承租人死亡前还是死亡后达成，对补偿款归属的认定就具有关键意义。在承租人死亡前达成，则承租人的地位已经被固定，后来不可能再发生承租人变更的问题，拆迁补偿款应归承租人所有。承租人死亡后，拆迁补偿款作为承租人的个人遗产，由继承人继承。在承租人死亡后达成，其承租人的主体资格丧失，不能再以承租人的身份获得拆迁补偿款。
3、原承租人死亡已变更承租人
家庭成员就变更承租人事宜达成一致意见，并经公房产权人或管理人同意变更公房承
租，变更后发生拆迁，取得拆迁补偿款。这种情况下，应认定拆迁补偿款归变更后的承租人。
4、原承租人死亡尚未变更承租人
因家庭成员不能就变更承租人人选达成一致，或公房产权人或管理人拒绝变更承租人，在此僵持之际发生拆迁。拆迁补偿款的归属如何确定如上所述，承租人的死亡将导致租赁合同的终止，承租人资格丧失。我国《合同法》第二百三十四条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”虽然如此，但后来的承租人和出租人之间发生的是一个新的租赁合同关系，并非继续履行原来的租赁合同。拆迁补偿发生在原公房承租人死亡后的，拆迁补偿款不应当归属原来的承租人。随着死亡事实的发生，他(她) 已经不再具有承租人的身份，虽然可能还是公房租赁台同上的承租人。此种情况的处理即如本案，对于公房拆迁补偿款是一种共有关系，然后据此来确定哪些是遗产，如何分配遗产。
公房使用权继承问题浅析 摘要：近年来, 随着我国住房制度改革的不断深入, 计划经济时代遗留下来的公房使用权所产生的纠纷层出不穷，本文在对公房使用权的性质进行理论分析的基础上, 对公房使用权继承的理论依据、表现形式和存在的现实问题进行了浅要分析, 试图为司法实践中处理公房使用权继承问题提出合理化建议。
关键词：公房使用权继承；原始取得；继受取得
一、公房使用权继承的理论依据
公房是我国计划经济的产物，它充分体现了我国公有制下的平均分配原则，目的是使每个人都居有其所，具有公益性质。所以在计划经济时期，显然是不具有继承性的。但是，通过一些新的法律、法规和政策纷纷出台，为了适应快速发展的市场经济需要，房产制度的改革使得公房性质发生了巨大的变化。公房逐渐显现出其继承性的那一面。本文认为公房使用权可以继承的理论依据是：
（一）、公房使用权的用益物权属性
公房使用权注重的是对公房的使用、占有、收益，更侧重用益权的属性，符合" 物尽其用" 的发展趋势，理应可以继承。从现有法律法规来看，公房使用权的转让必须征得同住人的同意，目的是保障同住人的" 居住权" 。这似乎表示公房使用权又不可以继承，但这里的" 居住权" 和传统意义上的居住权有一定区别。前者具有很强的社会保障性，是公权利介入的结果。而且，随着住房保障制度的不断深化，公房使用权作为历史遗留问题，理应逐渐淡化计划时期的福利色彩，不断向商品化、私有化、市场化转化，从这个意义上考虑，公房使用权需要继承。
（二）、公房使用权的财产属性
现阶段公房使用权已经被视作一种特殊商品，具有一定的财产价值。根据《民法通则》《和继承法》有关法律，公民的个人财产范围很广。而且在 2010 年的" 两会" 期间，中国法学会民法学研究会副会长郭名瑞同志提交修改《继承法》的建议，其中涉及将用益物权纳入遗产继承范围，他提出，继承法应采取列举式与排除式相结合的方式规定遗产范围，明确规定所有权、用益物权、担保物权、占有、股权、知识产权、债权等的可继承性。所以，从这个角度来说，公房使用权可以继承。
（三）、公房使用权的可支配性
物权的支配性主要与债权的请求性要比较，前者的效力是指权利人通过对物实行直接的支配来实行权利人利益，从而在占有、转让、使用环节充分保障权利人权益的完整性。而债权的请求权只能借助他人的意志建立于物之间的联系。我们将公房使用权视作为一种用益物权，权利人同样享有物权的完整支配权，使用权有权更完整地行使其权利并受到法律保护，不仅仅只在交易、转让方面容许，当然也应当包括继承。所以，本文认为，参照土地承包经营权，公房使用权可以继承。
（四）、公房取得方式
公房使用权的取得有原始取得和继受取得两种。原始取得是指劳动者根据工龄、贡献、家庭情况以及住房等情况从国家或单位处取得的住房福利。通过原始取得的公房使用权具有经济价值，是劳动者工资的另类体现，所以，通过这种途径取得的公房使用权应当可视作" 遗产" 被继承，也只有通过继承，才能保障其社会福利性质不变。公房使用权的继受取得在现实中表现为公房使用权通过转让、差价换房等有偿行为取得，从根本上讲，这是平等主体之间基于自愿协商的一种等价交换，公房使用权体现出的是交换价值，其财产属性更为明显，从这个意义上来讲，公房使用权理应被视为财产，属于遗产范围。
二、公房使用权继承的现实问题
一是在关乎同等顺位继承人权利保护方面。如果按照上海地区关于公房承租人变更问题的规定，" 承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，要求变更租赁户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他处住房情况）；（三）原承租人的父母；（四）原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。" 《继承法》第 13 条规定：" 同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等" 。那么，也就是说，户口在承租人变更过程中起着决定因素，即同等条件下的直系亲属，户口顺位优先可享受百分之一百的权益，另一方无法享受任何利益。这会造成继承顺位相同的两个人，因户口的差别，而面临完全不同的结果。
二是在保护原承租人的权利方面。由于现有的公房管理始终建立在公房归国家所有的基础上，因此原承租人的意愿无法在承租人变更的过程中得到体现。根据上述法条规定，原承租人无法就自己死后如何变更公房承租人表达自己的意愿。公房使用权凝结这原承租人创造的劳动价值，对这部分价值，原承租人应当拥有处分的权利。但按照现行法规的规定，原承租人的主观意愿无从得到表达。这种不合理的制度设计，使原承租人对其死后公房使用权的走向完全失去了控制权，利益受到了侵害。
三是在实现房屋资源的有效配置方面。按照现行操作办法，公房承租人的变更，主要取决于同住时间、户籍和是否有他处住房这几个因素。这么设计的目的是为了保障同住人的居住利益，但却不能真正满足最有住房需求的人。这样的制度体系，不利于满足弱势群体的住房需求，也不利于住房资源的优化配置，更不符合公房的社会福利属性。
三、公房使用权继承制度完善
（一）、原始取得公房使用权的继承
原始取得公房使用权即从分配取得的公房处获得的使用权，相对于市场取得的公房，其福利性和保障功能更为突出。也就是说，对于分配取得的公房使用权，在充分考虑到公房是赋予个人的住房消费补充的同时，要注意到国家对劳动者及其整个家庭赋予的福利补偿。这类公房体现的不仅是个人福利，更应当有家庭资产和社会资源的特性。具体到继承方式上来，适用法定继承比遗嘱继承更为合理。由于公房的所有权归国家，公房的保障性功能又不能忽略，所以在法定继承过程中必须要考虑继承人的户口，是否具有本市常住户口。要考虑住房内的同住情况。应当优先满足更有住房需要的人，从维护同住人居住生存利益角度出发，保护同住人继续居住的权利。要考虑继承人的家庭住房条件。将公房给予对住房需求更迫切的一方承租，以实现对社会资源的更有效配置。
（二）、继受取得公房使用权的继承
继受取得公房使用权的继承即通过转让、出租等市场方式取得的公房使用权，是承租人通过等价交换的方式取得。公房使用权中凝结了为实现平等的交换价值，这使得公房使用权具有了公民私人财产权利的本质。相比较以分配方式取得的公房使用权，其社会保障功能和福利性被弱化了。在《天津市公有住房变更承租人管理办法》中第三条就有规定：" 通过置换取得公有住房使用权的承租人，可以通过公证遗嘱的形式指定一名家庭成员在其死亡后继续承租。被指定的承租人未与原承租人同户籍共同生活，且与原承租人同户籍共同生活的家庭成员无其他住房的，被指定的承租人应当允许其继续居住。" 因此，具体到继承方式中，由于这种继受取得的公房使用权继承的特殊性和复杂性，所牵涉到的利益方较多，顺位判断难度大，为了保护这种私人财产权的完整性和使用权人的个人意志，应当采用书面遗嘱继承。而且可以允许在书面继承中附带成就条件、补偿条件等附加条款。在继承顺位上应当以原承租人书面遗嘱为主。相比以分配方式取得的公房使用权继承，要淡化户籍所在、同住年限等客观条件。
本文认为，公房使用权继承问题是我国从计划经济体制向市场经济体制转轨过程中出现的一个过渡性问题，有其独特的社会经济根源。从我国住房体制改革的趋势和房地产市场
发展的长远目标看，公房使用权继承只是房改政策背后的遗留下来的" 小尾巴" 。随着时间的推移，将不可避免的日渐退出历史舞台。但是，由于公房基数巨大，在一定时期内还将长期存在。所以，国家有必要在这个时期保障公房使用权制度的有效运行，从有利于住房私有化、商品化、市场化的角度出发，不断鼓励公房使用权的交易和继承，从而保障该项制度能够顺利过渡。
公房能否继承 2005年，因为房屋拆迁，房管局给我父亲补偿了一套公房（仅拥有使用权）。我一直与父亲共同生活，户口也在一起。去年父亲病重，弟弟张斌要求回家照顾他，一家人搬到公房和父亲居住，我则搬出去在外租房住。今年年初，父亲去世了，我要求搬回去住，但弟弟认为公房是父亲的遗产，他也有权继承，不肯腾退房屋。请问公房应该如何继承？
公房是指国家或集体所有的房屋，居住人一般只拥有使用权。我国《继承法》规定的继承权，其继承范围应当是被继承人生前所拥有的合法财产，但作为公有住房的承租人对该房屋只享有使用权，不享有所有权，所以公房不能作为遗产来继承。
公房的原有承租人死亡之后，他的使用权不复存在，但是承租人的家庭成员有优先承租该公房的权利。需要明确的是，这种权利绝不是由于继承而来，而是在原承租基础上，重新建立新的租赁关系。
根据相关规定，公房承租人死亡后，其生前的共同居住人可以继续履行租赁合同，前提条件是他拥有该公房所在地的常住户口，且共同居住两年以上又无其他住房。如果有两个或两个以上共同居住人符合继续承租的条件，应当协商确定最终的承租人。如协商不能达成一致，需要通过其他法律途径解决，如调解、诉讼等。
你和父亲在一起生活超过两年，且拥有这套公房所在地的户口，又没有其他住房，具备继续承租父亲公房的权利。你弟弟张斌和父亲共同居住的时间不到两年，不能成为共同承租人，你可以向法院起诉要求他腾退房屋。
需要注意的是，公房的承租人去世后，亲属如果要继续使用该房屋，需要和房管局（或其他出租人）协商一致，变更承租人，才能继续居住使用。对房管局按成本价出售给承租人的住房，承租人死亡后，其继承人有权按法律规定或遗嘱来继承该房产。
职工已购公房上市问题研究 [摘要]职工已购公房上市交易是房地产交易中的特殊问题。允许公房上市能带来多方面的积极意义, 但公房上市在立法及实践中尚存在一些亟待解决之处, 如已购公房与商品房、已上市交易公房与未上市交易公房在同一市场上的运作问题, 公房上市的评估问题以及上市公房“两证”不全的问题等。这些问题的解决有赖于科学、严密的立法设计, 有赖于人们法律意识的普遍增强, 更需要社会诚信度的普遍提高。
关键词已购公房 房地产权 “两证”合一
从宏观上讲, 允许已购公有住房上市交易保持了房地产制度的连续性, 加快了住房新体制的建立, 同时也是深化城镇住房制度改革的需要。我们需要对上市公房的相关法律法规予以完善, 对公房上市具体操作中出现的一些问题加以研究和解决。
一、已购公房与商品房、已上市交易公房与未上市交易公房在同一市场上的运作问题
(一) 土地出让年限与出让收益问题
同一幢职工住宿楼内的几十甚至上百套公房, 有的上市交易, 有的不上市交易, 甚至有的尚未被职工真正购买, 那么土地年限如何计算和划分? 按照国土资源部《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地的通知》第二条的规定, 已购公有住房所在宗地为划拨土地的, 从同一建筑的第一套房屋上市交易之日起计算土地出让年限, 确定出让土地使用权截止日。此后其他各套住房上市时, 其土地出让年限相应缩短, 以使同一宗地的出让土地使用权保持相同的截止日。同时, 建设部发布的《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(以下简称《公房上市暂行办法》) 第十条规定, 已购公房职工将公房上市出售需补交土地收益。由此看来, 花钱拿到土地使用权的有使用期限限制, 不花钱的反而没有使用期限限制; 上市的补交地价, 未上市的仍然无偿使用土地, 这显然是不公平的。
职工按房改价购买的公房, 其价格中不包含土地收益部分, 因此按市场价出售或出租公有住房时必须补交土地出让金或所含的土地收益。这笔土地收益由购房职工交给谁? 这里应分两种情况:职工若是购买划拨土地上的公有住房, 土地收益由房屋土地管理部门代收后上缴财政; 若是原产权单位购买商品房后, 再以房改价格出售给职工, 土地收益则由购房职工交还给原产权单位。但是对于第二种情况, 在实践中, 买方是依据财政部制定的《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》第二条规定, 将土地出让金或相当于土地出让金的价款直接交于国土部门, 对这部分资金如何再从国土部门返还到原
产权单位, 法律尚无相关规定。
(二) 商品房与无地价住宅的同时运作问题
商品房如果与无地价住宅(如尚未上市但有待上市的公房) 在同一市场运作, 其年限差、价值差如何解决? 以什么作为计算标准?
公房上市交易必须补交土地出让金与相关税费, 意在与商品房及私人住房的上市起点相同, 但实际操作时出现的问题较多。基于此, 有学者提出了“两个市场同时运作”的方案:使一部分高收入家庭完全按市场运作即房地合一, 进行商品房(含土地使用权) 交易; 为广大中低收入阶层提供房改房、经济适用住房和廉租房, 将公房上市前采用的土地无偿划拨方式改为收取年地租形式, 按月分摊在公房的每建筑平方米里。这样, 中低收入家庭可以承受, 公房上市后也不必再补交土地出让金。公房出售时只转移房屋产权, 不计地价, 房屋产权的受让者再同转让者转让房屋产权前一样按月缴纳年地租。如果这一群体生活水平提高而步入高收入阶层, 就引导他们购买商品房, 使其消费层次从单纯的房屋产权市场过渡到房地合一的商品房市场。
二、公房上市的评估问题
依据《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地的通知》第一条关于补交土地价款的计算公式, 公房上市后补交的土地出让金或相当于土地出让金的价款是以标定地价为基数计算的, 但随着住宅区域环境的不断改善, 职工公房地段的级差地租也是不断变化的, 当年出售与若干年后出售的住宅所补交的地价有很大差异。那么, 标定地价也不应当是个静态的数字, 理应随职工公房地段的级差地租的变动而重新被予以评估。再者, 《公房上市暂行办法》第八条规定:“成交价格按照政府宏观指导下的市场原则, 由买卖双方协商议定。房地产交易管理部门对所申报的成交价格进行核实, 对需要评估的房屋进行现场勘察和评估。”现场勘察和评估能够使公房交易双方的成交价格得到政府管理部门认可, 房屋地价评估应当由专门的中介机构进行, 房地产交易管理部门作为管理机构怎么能够代行专业评估机构的职责? 由房地产交易管理部门进行勘察和评估能否保证公正性? 《公房上市暂行办法》第八条的规定行政色彩太强, 以至于与现实情况相背离。
三、上市公房“两证”不全的问题
公房上市并不是公房的实体直接进入市场进行流通, 而是围绕公房的一系列权利的转移。我国采取不动产物权登记要件主义, 对土地使用权和房屋所有权实行登记发证制度。为了保障交易安全, 公房上市的登记发证立法设计显然十分重要。
(一) 职工已购公房上市出售前后的房地产权问题
建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》规定, 除法律法规另有规定外, 城市房
屋的产权与该房屋占用土地的使用权人一致, 不得分离。房屋产权转移时, 该房屋占用土地的使用权同时转移。此即“地随房走”原则。同时, 国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条确立了“房随地走”原则。由此可见, 我国法律确认房、地产权是不可分割的。然而, 职工已购公有住房具有一定的特殊性, 它是职工按照国家住房制度改革政策购买的公有住房, 亦即房改房。已购公房中的土地使用权是无偿划拨得到的, 并未像商品房那样已缴纳土地使用费而获得土地使用权, 职工已购公房的土地使用权部分仍然属于国家, 购房职工只拥有房屋产权部分。因此, 房改时的公房出售实则属于一种不完全的市场交易。职工将已购公房上市出售是按市场价进行的, 市场价格则是包含了土地使用权的, 所以房改时未缴纳但在上市交易过程中体现出来的土地收益理应由国家收取。这种包含了土地使用权流转的房地产权交易才是完全的市场交易。
(二) 上市公房“两证”不全问题产生的原因及后果
根据我国《土地管理法》和《房地产管理法》等房地产相关法律法规的规定, 我国国有土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的取得、转让都要依法办理登记手续, 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度, 采登记要件主义。居民只有依法取得了房屋所有权证和土地使用权证以后, 其房地产权才能受到法律保护, 也才能进行房地产交易。但城镇许多划拨的国有土地尚未登记, 大多数公有住房也没有经过初始登记, 一方面使得许多职工购房后不能拿到房地产权证书, 自己的房地产权得不到法律认可, 并丧失了将已购公房上市出售的机会; 另一方面, 也为意欲购买上市待销售公房的消费者埋下了诸多隐患。
1. 上市公房“两证”不全问题产生的原因
自国家关于已购公有住房上市出售的相关法律法规出台以来, 加之公积金制度在全国的推行和住房金融政策的放宽, 公房上市的呼声很高, 有些已购公房职工尚未等办完全部城镇公房产权登记就将公房上市, 一边入市一边办理登记手续。针对这种情况, 建设部在《公房上市暂行办法》第九条中规定:“在本办法实施前, 尚未领取土地使用权证书的已购公有住房和经济适用住房在2000年底以前需要上市出售的, 房屋产权人可以凭房屋所有权证书先行办理交易过户手续, 办理完毕房屋所有权转移登记手续之日起30日内由受让人持变更后房屋所有权证书到房屋所在地的市、县人民政府土地行政管理部门办理土地使用权变更登记手续。”既然卖方尚未领取土地使用权证书, 土地使用权尚未经过初始登记, 买方又何谈办理土地使用权变更登记手续? 与其规定为“变更登记”, 倒不如直接规定为“买房凭变更后的房屋所有权证书到房地产管理部门缴纳土地出让金②后直接办理土地使用权初始登记”为宜, 只不过这初始登记人已由原公房所有者转变为购买上市公房的消费者。自《公房上市暂行办法》颁布以来,
国家至今仍未出台法律明确规定职工已购公有住房上市交易前必须已同时办理了房地产权证, 因此“两证”不全的已购公房实际上仍在市场上继续交易流转。
《公房上市暂行办法》体现了简化房地产交易与房屋权属登记程序的思想, 这与城镇住房制度改革的根本目的相一致, 但是, 这一做法在提高房地产交易效率的同时, 也容易引致房、地“两证”不全的问题尤其是购房者对《国有土地使用权证》的迟延或忽略办理的问题。
2. “两证”不全的后果
(1)已购公房职工未办理《国有土地使用权证》的不利后果
城镇许多划拨的国有土地尚未登记, 大多数公有住房也没有经过初始登记, 这些原因使得许多职工购房后不能拿到房地产权证书, 购房职工的房地产权得不到法律认可, 并丧失了将已购公房上市出售的权利。
(2)消费者在购买未办理《国有土地使用权证》的上市公房时的不利后果
由于《公房上市暂行办法》第九条允许尚未领取土地使用权证书的已购公有住房上市销售, 使购买公房的消费者难以知晓在土地使用权上设定抵押权的情况。一些已购公房职工为摆脱债务纠纷, 将其土地证仍抵押在银行的公房上市出售, 并向购买其房屋的相对人谎称其国有土地使用证只能在办理完房屋过户登记手续后才能拿到, 这正是利用了前文中提及的《公房上市暂行办法》第九条中关于公房上市交易与补办《国有土地使用权证》的时间差。《公房上市暂行办法》第五条只规定了已抵押且未经抵押权人书面同意转让的已购公有住房不得上市出售, 但却未规定相关部门对于上市出售的公有住房是否为抵押财产如何进行审核。由此, 立法的不严密, 售房者的不诚信, 再加上购房者对房地产法律法规的不熟悉等都是诱发公房买卖不安全性的因素。
(3)消费者在购买上市公房后仍未办理《国有土地使用权证》的不利后果
第一, 消费者在购买上市公房后未办理《国有土地使用权证》就丧失了当其房屋所占用土地的使用期限到期时申请续期的凭证。一旦未能按时申请续期, 其房地产就将由国家无偿取得。
第二, 消费者购买上市公房时所支付的购房款里已经包含了土地出让金, 如果未依法办理《国有土地使用权证》, 在房屋拆迁补偿时会遭受损失。建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条规定, 房屋拆迁评估价格为拆迁房屋的房地产市场价格。因此, 拆迁补偿金不仅包含房屋所有权价值, 还包含了土地使用权价值。消费者在购买上市公房时, 就已经支付了相应的土地使用费。如果未办理土地使用权证, 在拆迁过程中就可能得不到关于土地使用权的相应补偿。
第三, 《国有土地使用权证》还是房屋抵押、转让的重要凭证, 未办理则丧失了将房屋进行抵押、转让的合法权利。
(三) “两证”合一的办法值得推广
目前, 我国北京、天津、青岛和福州等地已对公房上市采用了“两证”合一的办法, 将《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》合为《房地产证》统一发放给已购买公房的职工, 并规定只有当职工持有公房《房地产权证》时才能将其已购公房上市交易。“两证”合一的做法从根本上保障了购房者产权的完整性, 保护了房屋所有权人的土地合法权益。同时, 实行房、地统一登记两证合一, 实现了房、地统一管理闭合, 将有效地控制房地产抵押中的金融风险, 规范了已购公房上市交易秩序。“两证”合一的做法得到了我国学术界和社会各界的广泛认可, 但是, “两证”合一的办法多以地方性法规的形式发布并实施, 为更好地保护已购公房职工的房地产权, 在更大范围内规范职工已购公房的上市交易秩序, “两证”合一的做法值得在全国范围内推广, 并适时上升到国家立法层面。
公房不同于产权明晰的私人住房, 为保证公房上市交易的安全性, 我们需要一套有别于一般房地产权流转的特殊法律规范。我国现行关于职工已购公房上市流转的立法尚不健全, 本属于民事权利的不动产物权仍由行政管理法加以调整。此外, 购房者对房地产法律还较为陌生, 维权意识(尤其是房地产权办证意识) 比较淡薄, 对房地产买卖风险防范能力尚存不足。诚信度的增强是房地产市场健康发展的基础, 科学严密的立法设计和人们法律素质的普遍提高对于规范职工已购公房上市交易市场更不可或缺。
承租公房拆迁 补偿该归谁 近年来，随着城区建设进程的加快，大量城乡结合部及郊区县村庄的消失，早期承租的公房也绝大多数都面临拆迁的问题。根据北京市相关规定，如拆迁，公房承租人可得到一笔数额不小的补偿。最初承租公房的这代人基本到了生命晚年，他们通常面临的现实是拆迁款用于购房还是消费，子女和他们意见往往相左。当公房租赁、拆迁、继承这些问题纠缠在一起出现，特别是找不到相应法律、行政法规依据时，焦虑不安的情绪笼罩在人们心头。 最近，某人民法院上演了爷爷告孙子的一幕。年近70的王瑞凡将自己的孙子王志胜告上了法庭。
王瑞凡之子王洪军于2008年2月去世，王洪军生前与其子王志胜一直居住在位于承租的一套两居室的公房内。2008年6月底，此房屋被公告拆迁，2010年年初，王志胜在没有通知王瑞凡的情况下，将所得拆迁补偿款全部领走。
王瑞凡的诉讼要求是继承其子生前承租房屋的拆迁补偿款的相应份额。
法庭上，王瑞凡诉称：王洪军生前承租此房屋，虽已于房屋拆迁前过世，但其作为房屋真正承租人的身份一直没有变更，因此拆迁安置补偿款应当作为其遗产进行分割，原告理应有权利继承其中法定份额。
法庭上王志胜辩称：该房屋承租人为我的父亲，我与父亲为共同实际居住人，因父亲已去世，我有权领取全部拆迁款。而原告不在该房居住，且诉争房屋为公房，不能继承，故不同意原告诉讼请求。
法院经过审理，做出判决：诉争房屋拆迁补偿款的1／2份额，可作为原告之子的遗产，由原、被告共同分割，判令被告返还原告1／4的拆迁补偿款金额。
关键在于是否属于私人财产?
此案首先要明确一个原则：公房是国家财产，不能作为私人财产被继承。公房承租人财产不能以继承的方式转由其继承人享有，只能通过变更承租人的方式，转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出处理，但对于拆迁补偿款可作为遗产来处分继承，前提是要准确确定拆迁补偿款的归属。
在公房租赁关系中，出租人的权限、承租人的资格、租赁期限、租金标准、出租方与承租人之间的权利义务关系都由政府有关部门统一规定，出租人和承租人的意愿范围被压缩到
极小。公房租赁关系与其说是一种租赁(合同) 关系，不如说是公房租赁当事人之间基于政府规范而发生的一种物权关系。承租人对于公房的权利实际上不是租赁权，而是一种“公房使用权”。
根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》，公房拆迁补偿的是承租人，这是很明确的。本案中，王洪军死亡后并没有变更承租人。而在现实生活中，在原承租人死亡后，通常由共同居住的家庭成员继续居住公房，扮演实际承租人的角色。但从法院操作上来说，请求确认事实上的公房租赁关系或实际承租人地位的诉讼主张在目前可能是得不到支持的。
在原承租人已经死亡，又没有签订新的公房租赁合同确定新的承租人的情形下，实际承租人与实际占有人对于公房拆迁补偿款是一种共有关系。最后所得的拆迁补偿款是按照共有关系进行分割的。
法院对此案的判决原理与依据非常明确，此案中的原告之子虽已去世，但其作为该房真正承租人的身份一直没有经过变更登记，对外仍可以原告之子的名义对房屋主张权利，该拆迁款应由原告之子与被告(原告之孙) 共同享有，原告之子取得其中1／2份额。依据法律，该1／2拆迁安置款支付给被拆迁人后，此款项就是私有财产，因此以原告之子名义取得的，私有财产，则顺理成章属于其遗产范围，由原、被告共同分割，遗产的继承处理详见附表。 承租人死亡顺序决定补偿款归属
根据承租人死亡、承租人变更、拆迁的实施的发生顺序，拆迁补偿款归属及分配的情形可以分述如下。
1、生前实施拆迁获得拆迁补偿款后死亡
这种情况下，应当认为拆迁补偿款归承租人所有。承租人死亡后，该拆迁补偿款作为个人遗产按照继承法相关规定，由其继承人继承。
2、在补偿款落实到位之前死亡
这种情况也是有可能的，拆迁本身有一个周期，从前期的筹备、协商，到拆迁的实施，补偿款的落实存在一个较长的时间跨度。在这种情况下，拆迁补偿协议在承租人死亡前还是死亡后达成，对补偿款归属的认定就具有关键意义。在承租人死亡前达成，则承租人的地位已经被固定，后来不可能再发生承租人变更的问题，拆迁补偿款应归承租人所有。承租人死亡后，拆迁补偿款作为承租人的个人遗产，由继承人继承。在承租人死亡后达成，其承租人的主体资格丧失，不能再以承租人的身份获得拆迁补偿款。
3、原承租人死亡已变更承租人
家庭成员就变更承租人事宜达成一致意见，并经公房产权人或管理人同意变更公房承
租，变更后发生拆迁，取得拆迁补偿款。这种情况下，应认定拆迁补偿款归变更后的承租人。
4、原承租人死亡尚未变更承租人
因家庭成员不能就变更承租人人选达成一致，或公房产权人或管理人拒绝变更承租人，在此僵持之际发生拆迁。拆迁补偿款的归属如何确定如上所述，承租人的死亡将导致租赁合同的终止，承租人资格丧失。我国《合同法》第二百三十四条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”虽然如此，但后来的承租人和出租人之间发生的是一个新的租赁合同关系，并非继续履行原来的租赁合同。拆迁补偿发生在原公房承租人死亡后的，拆迁补偿款不应当归属原来的承租人。随着死亡事实的发生，他(她) 已经不再具有承租人的身份，虽然可能还是公房租赁台同上的承租人。此种情况的处理即如本案，对于公房拆迁补偿款是一种共有关系，然后据此来确定哪些是遗产，如何分配遗产。