目录
内容摘要 3
引言 3
一、 福州仓山的房地产市场背景分析
1.1福州的房地产市场背景 3
1.2主要特征 4
1.3仓山万达广场及金色康城分析
二、房地产市场需求分析
2.1 福州房地产的需求类型 4
2.2 房地产需求的主要特征 5
2.3 影响房地产需求的主要因素 5
三、房地产市场供给分析
3.1福州房地产的供给类型及特点 8
3.2影响房地产供给的主要因素 8
四、房地产未来发展趋势 9
五、对福州仓山房地产看法 11
内容摘要
在国家对房地产的各种宏观调控措施下，福州仓山房地产的发展势头依然不减。在房地产价格、消费者收入水平和消费结构、消费者对未来的预期、城市化进程及国家政策等因素的影响下的福州仓山房地产需求还将增加。在房地产市场价格、房地产的开发成本、房地产开发技术、房地产开发商对未来的预期及国家土地政策等因素的影响下的福州仓山房地产的供给也将增加。综合分析后，本项目组预测在10年代间房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势；保障性住房将得到加强。
关键字：福州仓山、房地产、供给、需求、金色康城、仓山万达 引言
近年来，蒸蒸日上的房地产行业逐渐成为国民经济支柱以致如日中天，随着房价的节节攀升，房地产行情已成为全社会关注的热点。根据这一现象，我们通过调查分析房产的需求与供给关系，来预测房地产未来的发展趋势。由于项目组精力有限，所以只选择了福州仓山万达广场及金色康城两个楼盘进行分析。
一、 福州仓山的房地产市场背景分析
1.1福州的房地产市场背景
今年以来，福州市结合本地实际认真贯彻国家和省里出台的一系列房地产宏观调控措施，坚持多措并举，多管齐下，通过综合调控和引导，着力促进房地产市场平稳健康发展。市场运行呈现出房地产投资增速加快，新开工成倍增长，供求关系得到了改善，投机性、投资性需求得到遏制，
房价过快上涨势头得到有效控制。
落实房地产市场调控工作责任方面，去年10月，我市出台了商品房限购政策；今年2月出台福州市的实施意见，共11条措施，内容涉及保障性安居工程建设、税收、商品房限购政策以及土地供应、市场监管和个人住房信息系统建设等方面。
其中，在个人住房信息系统建设方面，我市利用现有房屋登记系统建立了个人住房信息数据库，目前已实现依托个人住房信息查询系统开展市区范围内个人住房信息查询工作；6月底前可完成市、县数据库整合联网，建立覆盖全市的基础数据库；10月底前完成与全省及全国的个人住房信息系统联网。
同时，我市进一步加强房地产市场监管，房管、建设、物价、工商、房地产交易等部门建立在建楼盘日常现场巡查抽查机制。去年我市出台限购政策，物价部门加强了商品房销售价格管理。
在保障性安居工程建设方面，全市已落实安排各类保障性安居工程建设任务共计67520套（户）。我市还不断完善社会保障性住房管理制度。截至目前，城区累计安排建设、归集公共租赁房（经济租赁房）约1.2万套。全国公共租赁住房工作会议后，市政府常务会议2次研究了《福州市公共租赁住房管理暂行办法》有关工作，日前已向社会公开征求意见，近期将出台实施。
今年初以来，我市强化房地产市场运行监测和分析，密切关注市场变化，坚决贯彻落实调控政策，组织开展房地产市场和中介市场专项检查，保持我市房地产市场平稳健康发展。记者从汇报会上获悉，今年第一
季度，我市新建商品房签约销售量、二手房交易量“双下降”，房地产市场运行呈现出积极变化。
1.2主要特征：
1、房地产开发投资保持强劲增长态势。
2、房屋规模继续扩大。
3、商品房销售产生较大波动，呈逐月下降态势。
4、二手房交易量继续下滑。
5、新建商品住宅成交均价也趋于稳定，出现松动迹象
1.3仓山万达广场及金色康城分析
仓山万达广场:
仓山万达广场位于仓山区金山新区浦上大道以北，金榕南路以西，金洲路以东，项目占地约189亩，总投资额约60亿元，总建筑面积约65万平方米，是一个集甲级5A 写字楼、大型高档购物中心、大型高档娱乐中心、商务酒店、SOHO 办公、时尚步行街、酒店式公寓七大顶级业态为一体的超大型城市综合体，填补仓山区大型城市综合体空白。
金色康城:
这是一个日新月异的时代，随着福州市政府东扩南进步伐的加快，城南新区迎来了难得的发展机遇，成为2005年福州楼市的新热点。随着二环三期工程建成通车，南江滨大道、南三环路、城市轻轨、以及汽车南站和火车站等众多重要交通项目的规划和修建，城南板块作为福州城市交通枢纽和物流中心的区位优势日益凸显，城南板块即将成为福州最具升值潜力的黄金区域。
金色康城，座落于仓山则徐公园对面，与白湖亭工交站相隔咫尺.
二、房地产市场需求分析
2.1福州房地产的需求类型
1、消费型需求
（1）传统思想影响下的自住型需求
（2）经济增长拉动的改善型需求
（3）旧城改造引致的被动型需求
（4）城镇人口不断增加带来的外来型需求
2、预防型需求
预防型需求是指居民预期房价会继续上升的情况下而提前释放出来的需求。
比如一些父母提前为子女购买房产、单身青年提前购房等。
3、投资型需求
投资型需求是指居民为获得房地产增值和租金收入而产生的对房地产的需求。
由于房地产兼具实物资产和虚拟资产的特性，使其成为非常合适的投资对象。
4、投机型需求
投机型需求是指市场主体通过弄虚作假、哄抬房价以牟取暴利而产生的虚假需
求。目的在于短期牟利。
近来投机新手段：
①个人投机
②房地产商为主体，与银行、个人相勾结进行的假按揭、假首付、假房价。
2.2福州房地产需求的主要特征
1、消费型的刚性需求较大。
（1） 多数居民仍以购房而非租房为居住首选。
统计显示，我国目前城镇居民的住房拥有率高达72%
（2） 城市化进程加快，外来人口需求较大。
2、对保障性住房的需求增多。
3、对中低价位、小户型的中低档住房需求旺盛。
4、对高价位、大户型的高档住房需求不减。
2.3影响房地产需求的主要因素
1．房地产价格
目前仓山万达附近的住房均价12000/平米，仓山白湖亭未来地铁出口金色康城的住房均价约为10200/平米。 房价居高不下，已成为社会各阶层关心的问题。去年底，温家宝总理做客中央人民广播电台时，就解决房价问题再次做出承诺：有信心在一段时间努力后使房价回到合理价位。在这样的背景下，1月1日，福州市出台了将继续着力遏制投资投机购房，严格执行商品住房限购措施。2011房价预估涨幅8－15％，新城将成为热点，
2．消费者的收入水平和消费者结构
消费者收入水平与房地产需求呈正方向变动的关系。从住宅消费需求的角度分析，在住房价格既定的前提下，收入水平和消费结构对住房子需求具有决定性作用。
首先，消费者收入水平的提高直接拉动居住消费需求的增加。福州居民长期来受收入水平低的制约，居住水平和居住质量都比较低，改革开放以后随收入较大幅度增加，改善住房条件的愿望十分迫切，促使住宅的需求数量和质量急速提高，从而成为房地产市场发展的强大推动力量。
3．消费者对未来的预期
2011年的房价没有下降的可能，因为影响房价的两大因素——土地成本和供给都没有改变。首先土地等刚性成本增加是造成房价不断上涨的主要原因。今年拍卖的许多地块的底价均超过万元。拍卖的底价高主要与拆迁成本高有直接关系。例如，福州原双福楼地块因拆迁成本高，起拍楼面地价高达2.8万元/m2。
另外，从供给方面看，2011年的供应量主要是2008年和2009年拍卖的部分土地。而2008年加上2009年，只推出2300亩土地，其中很大部分是用来建商业地产，对于需求不断上升的2011年，住宅的有效供应量还是不足。2011年，房价很难下降。
4、城市化的进程
城市化是社会经济发展的必然趋势。城市化包括城市数量的增加、规模的扩大和城市人口的增多等。城市化水平的高低也是影响房地产需求的重要因素，主要体现在：
一、是伴随城市数量的增加和规模的扩大，必然要加快城市建设，例如，盖更多的工厂，办更多的商店、银行、学校、医院以及基础设施建设，从而对各类房地产提出更多更大的需求。就仓山区而言，政府加大力度开发，同时仓山区学校多，存在的商机也多，消费者对于住宅的需求也在不断攀升。
二、是城市人口的增多，既增加了对城市住宅的巨大需求，又增加了安排就业对生产经营性房地产需求。
三是城市建设的发展，仓山区需要进行旧区改造和实施重大建设工程，由此必然要进行旧城区的动拆迁，引致动拆迁户的大量住房需求。世界各国城市化平均水平为60%，发达国家高达80%。目前福州的城市化率约在38%左右，预计到2020年将提高到60%，大量农村人口进城就业和生活，房地产市场的潜在需求很大，必将带动中国房地产业长期持续发展。
5．国家政策（尤其是信贷、税收政策）
房地产需求还受到国家有关经济政策的制约。国家的土地政策、财政政策、货币政策和住房政策，对房地产的生产性需求和消费性需求都会产生相当大的影响。
国家的土地政策和财政政策的调整，会对房地产价格产生重大影响，进而影响房地产需求。同时房地产税收政策的变动还会增加或减少购房者的负担，发挥抑制或促进居民购房需求的作用。例如，在房地产市场需求不振时，降低契税税率，减少购房负担，可以鼓励居民买房。
国家利率政策的调整，也会对房地产生产性需求、投资性需求和消费性需求产生重大影响。首先是贷款利率的升高或降低，会影响投资成本和收益率，从而抑制或促进生产性需求和投资性需求。其次是贷款利率的升高或降低会从两方面影响房地产消费性需求：
一是对开发商贷款利率的高低，会直接影响房地产商品的价格变化，从而影响消费性房地产需求;
二是对居民的住房贷款利率的变化，会增加或减少购房支出，从而影响消费性房地产需求。
国家的住房政策也是影响住房需求的重要因素。中国原有的实物福利分房制度，抑制对商品住房的需求; 而改革以后实施住房分配货币化政策，则促使居民购买商品房，扩大了对商品住房的需求。
综上分析，虽然多种因素影响房地产，但我们小组认为福州仓山区住房的需求属于刚性需求，居民对中低价位、小户型的中低需求旺盛。
三、房地产市场供给分析
3.1房地产供给的类型：
从经济学角度来看，房地产供给是指房地产供应商（包括开发商和二手房经营者）在每一价格水平上愿意而且能够出售和出租的房地产商品量。
1、房地产供给类型：
新建商品房（俗称增量房或新房）
过去生产的存货（俗称存量房或二手房）
2、房地产供给的特征：
商品房既有着商品的一般属性，又有着自身独特的属性。商品房的独特属性有以下几点：
（1） 土地供给的稀缺性和垄断性（中国城市土地属于国家所
有，具有垄断性）
（2） 房地产供给的滞后性和风险性
新建商品房的开发周期比较长。
较长的建设周期又导致了房地产供给与需求的脱节，具有一定的
盲目性和风险性。
（3） 房地产供给的区域性和程序性
房地产作为不动产，具有不可移动和不可复制性，这使得房地产
流动性较差，其供给具有较强的区域性。
房地产作为大额不动产，其生产、销售、转让都需要一些法定的
管理和登记程序。
3.2影响房地产供给的主要因素：
（本次我们小组选择仓山万达附近、白湖亭地铁口金色康城附近为主要调查对象）
1、房地产市场价格
影响价格的主要因素有：
（1）交通便捷因素，金色康城处于白湖亭地铁口附近，既有白
湖亭公交总站，又有正在新建的福州地铁
（2）商业繁华因素，仓山万达因其楼下为仓山万达广场，是商
业地段，房子价格水平较高
（3）道路通达因素，仓山万达处于二环路附近，道路系统较通
畅
据本小组成员调查，2007年仓山金色康城一期房价均价为5000元/平方米，2011年仓山万达的房价均价为12000元/平方米，金色康城二期房价均价为10400/平方米。这种房价在福州房价中是属于中上水平，商品房卖价越高，房地意供给的产量越高。
2、房地产的开发成本（生产要素的价格）
中国建材网显示继08年金融风暴后，建材市场价格逐步翻身，但近两年建材涨幅不是很大，建材价格的上升使得房地产开发的成本也随之增加；土地资源的稀缺性和垄断性，形成了城市土地价格的不断上升。仓山区为近年来的开发建设区，建筑建设不多增加，可利用土地面积逐渐减少，土地价格也随之增加。虽然房地产的开发成本不断增加，但是房价的增长水平远远高于开发成本。
3、 房地产的开发技术水平
建筑能力包括建筑技术水平、装备水平、管理水平以及建筑队伍的规模等因素，是决定房地产供应水平的直接因素。
目前福州仓山万达及仓山金色康城的商品房主要以成片开发为主，开发体量较大，按照目前的技术水平，其购地、规划、销售、建设全部周期约为2年左右。
3、 房地产开发商对未来的预测
随着房价的不断上涨，房地产商对价格和盈利的预期不断提高，从而导致在房地产开发成本不断提高的情况下，房地产商仍在不断购买土地，扩大供给。
4、 国家土地政策
2011年中国房地产新政：“国八条”，政策要点：明确房价控制目标，限购范围更广且更加严厉，包括：限购令、房价控制目标
2010年国家对房地产政策：（1）二套房首付不得低于50% 90平以上首套房首付不少于30%（2）购房实名制实施 认购后不得擅自更改购房者姓名（3）商品房取得预售许可后10日内须公开房源价格等。
近年来国家不断出台政策打压房地产，但是市场对房地产的需求仍不断上升，房地产商仍然在不断的扩大供给。
综上所述，可以判断出来福州仓山万达及金色康城附近的房地产供给总体呈上升趋势，但房地产受到各个方面的打压还有近年来房地产的市场泡沫，房地产的投资增数将略有减慢，不过增数不会太低。
四、房地产未来发展趋势
第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。
如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在10年代会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。
第二，保障性住房将得到加强。
从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。
第三，中国房地产在10年代会经历较快的发展过程。
这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。
第四，目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2011年继续大幅上涨的局面应该不会出现，
原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。 长期和短期主要是围绕价格的问题，大家在杂志上可以看到很多有意思的图片，价格是房地产的核心问题，当房价上升的时候有人说它好，这个节是03年的时候经济学家杂志上的一篇文章的，讲居民拿房子在银行
做抵押然后来消费，所以他们把住房当做一个提款机，但是，房价高涨的同时很多人有了财富的同时另外一些人又不高兴了，我们国内叫做“房努”也会加重新进入市场人的负担。
房地产的发展趋势有长期趋势和短期波动，长期趋势实际上反映了房地产价格和宏观经济之间的关系，房价的高低和经济基本面的因素是密切相关的，住房的基本价格取决于未来收益的折现，住房的基本价格和城市、经济、社会人口等宏观因素引发的。
现实的住房市场中，由于住房供给调整的滞后性和市场参与者预期的影响，住房实际价格并不唯一决定于住房基本价值。实际上住房的价格不是准确地反映住房的基本价格，而是围绕住房的基本价值上下波动，这是我们之最早的时候学习经济学的时候就的的定义。你排出不了围绕这种价值的短期波动，由于市场供应的弹性、市场参与者的预期等等的影响。
影响市场的均值回归主要是住房供给的弹性，再有一个是住房市场传递的效益，我们在过去的研究过程当中发现，城市的土地管制越严格，住房价格短期波动就越激烈，跟城市土地规划、管制密切相关。我们将来要减少市场的波动，土地的供应政策调整也是一个相应的必须事情。
影响市场短期波动规律的城市属性，这里面包括了城市住房投资活动的强度，再有就是住房市场参与者的理性程度。
不管是房价销售量、竣工量都有这种趋势。这种变化运行的规律我们始终在想通过这些量的变化找到预测市场的方法。
我们最近初步研究证明了在国内的市场上交易量领先价格变化，这些主要是市场化程度比较高的市场。发现他们的交易量萎缩，价格也会相应地萎缩，向下调整。
房地产发展需要政府的干预，政府承担了住房市场的调控，在这个过程当中，房地产在经济当中占的比重非常重要，美国住宅产业对GDP 的比重稳定在15%左右，你可以想象，15%的经济总量不稳定经济意味着什么。日本房地产业大概占11%，建筑业占6%左右，这两个加起来占17%左右。今年我们第一个季度增速是1%，房地产行业大家认为是从投资的角度来说，第一季度占GDP 比重和去年同比低了。住房市场的稳定和金融市场密切相关，住房具有重要的社会属性，关系到社会的稳定。
政府通常会用一些工具进行干预，土地、住房、市场、税费、金融等等政策对市场进行干预。
五、对福州仓山房地产看法
福州市仓山房地产管理局官员此间称，当前福州市房价运行总体是稳中有升，房价指数上涨平衡，主要是新建商品住房房价指数涨幅偏高。
据分析，福州仓山房价涨幅偏高，原因多方面：
其一，受土地资源的限制，土地一级市场竞争激烈，地价上涨明显；建材、建安成本、人工费不断上升，住房品质提升，环境配套不断完善，也增加房地产开发成本，从而推动房价上涨。
其二，市场需求旺盛，供不应求。这主要表现为福州近年来经济持续快速发展，市民收入持续增长，人均可支配收入同比涨幅在全国省会
城市居于前列，催生住房消费需求；作为著名侨乡，侨资和民间资金雄厚，市民购买力强，改善住房条件需求日益强烈；海外乡亲和外地人看好福州居住环境与投资置业增值前景，到福州购房置业明显增多，使福州商品房近六成为非城区人购买。此外，投资性购房因素也加剧房价上涨。
其三，福州仓山房价长期基数偏低，一直以来整体增速低于沿海地区同类城市，房价上涨所对应的涨幅比较高。
未来相当长一段时间福州的房价还会继续上涨，但是涨幅有限。 附注：此次项目组采用了案头调研法及询问法（主要通过电话机实地进行询问）等调研方法进行调查分析。本次项目分析是经过小组成员沟通探讨得出的结果，仅代表本小组观点。
本文参考文献：中国福州房地产调查报告解析
本文参考资料来源：福房网http://fz.ffw.com.cn/
中国房地产信息网http://www.realestate.cei.gov.cn/
福州房地产联合信息网http://www.fuzhou.gov.cn/fgj/
新浪福建乐居房地产网http://fj.house.sina.com.cn/
目录
内容摘要 3
引言 3
一、 福州仓山的房地产市场背景分析
1.1福州的房地产市场背景 3
1.2主要特征 4
1.3仓山万达广场及金色康城分析
二、房地产市场需求分析
2.1 福州房地产的需求类型 4
2.2 房地产需求的主要特征 5
2.3 影响房地产需求的主要因素 5
三、房地产市场供给分析
3.1福州房地产的供给类型及特点 8
3.2影响房地产供给的主要因素 8
四、房地产未来发展趋势 9
五、对福州仓山房地产看法 11
内容摘要
在国家对房地产的各种宏观调控措施下，福州仓山房地产的发展势头依然不减。在房地产价格、消费者收入水平和消费结构、消费者对未来的预期、城市化进程及国家政策等因素的影响下的福州仓山房地产需求还将增加。在房地产市场价格、房地产的开发成本、房地产开发技术、房地产开发商对未来的预期及国家土地政策等因素的影响下的福州仓山房地产的供给也将增加。综合分析后，本项目组预测在10年代间房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势；保障性住房将得到加强。
关键字：福州仓山、房地产、供给、需求、金色康城、仓山万达 引言
近年来，蒸蒸日上的房地产行业逐渐成为国民经济支柱以致如日中天，随着房价的节节攀升，房地产行情已成为全社会关注的热点。根据这一现象，我们通过调查分析房产的需求与供给关系，来预测房地产未来的发展趋势。由于项目组精力有限，所以只选择了福州仓山万达广场及金色康城两个楼盘进行分析。
一、 福州仓山的房地产市场背景分析
1.1福州的房地产市场背景
今年以来，福州市结合本地实际认真贯彻国家和省里出台的一系列房地产宏观调控措施，坚持多措并举，多管齐下，通过综合调控和引导，着力促进房地产市场平稳健康发展。市场运行呈现出房地产投资增速加快，新开工成倍增长，供求关系得到了改善，投机性、投资性需求得到遏制，
房价过快上涨势头得到有效控制。
落实房地产市场调控工作责任方面，去年10月，我市出台了商品房限购政策；今年2月出台福州市的实施意见，共11条措施，内容涉及保障性安居工程建设、税收、商品房限购政策以及土地供应、市场监管和个人住房信息系统建设等方面。
其中，在个人住房信息系统建设方面，我市利用现有房屋登记系统建立了个人住房信息数据库，目前已实现依托个人住房信息查询系统开展市区范围内个人住房信息查询工作；6月底前可完成市、县数据库整合联网，建立覆盖全市的基础数据库；10月底前完成与全省及全国的个人住房信息系统联网。
同时，我市进一步加强房地产市场监管，房管、建设、物价、工商、房地产交易等部门建立在建楼盘日常现场巡查抽查机制。去年我市出台限购政策，物价部门加强了商品房销售价格管理。
在保障性安居工程建设方面，全市已落实安排各类保障性安居工程建设任务共计67520套（户）。我市还不断完善社会保障性住房管理制度。截至目前，城区累计安排建设、归集公共租赁房（经济租赁房）约1.2万套。全国公共租赁住房工作会议后，市政府常务会议2次研究了《福州市公共租赁住房管理暂行办法》有关工作，日前已向社会公开征求意见，近期将出台实施。
今年初以来，我市强化房地产市场运行监测和分析，密切关注市场变化，坚决贯彻落实调控政策，组织开展房地产市场和中介市场专项检查，保持我市房地产市场平稳健康发展。记者从汇报会上获悉，今年第一
季度，我市新建商品房签约销售量、二手房交易量“双下降”，房地产市场运行呈现出积极变化。
1.2主要特征：
1、房地产开发投资保持强劲增长态势。
2、房屋规模继续扩大。
3、商品房销售产生较大波动，呈逐月下降态势。
4、二手房交易量继续下滑。
5、新建商品住宅成交均价也趋于稳定，出现松动迹象
1.3仓山万达广场及金色康城分析
仓山万达广场:
仓山万达广场位于仓山区金山新区浦上大道以北，金榕南路以西，金洲路以东，项目占地约189亩，总投资额约60亿元，总建筑面积约65万平方米，是一个集甲级5A 写字楼、大型高档购物中心、大型高档娱乐中心、商务酒店、SOHO 办公、时尚步行街、酒店式公寓七大顶级业态为一体的超大型城市综合体，填补仓山区大型城市综合体空白。
金色康城:
这是一个日新月异的时代，随着福州市政府东扩南进步伐的加快，城南新区迎来了难得的发展机遇，成为2005年福州楼市的新热点。随着二环三期工程建成通车，南江滨大道、南三环路、城市轻轨、以及汽车南站和火车站等众多重要交通项目的规划和修建，城南板块作为福州城市交通枢纽和物流中心的区位优势日益凸显，城南板块即将成为福州最具升值潜力的黄金区域。
金色康城，座落于仓山则徐公园对面，与白湖亭工交站相隔咫尺.
二、房地产市场需求分析
2.1福州房地产的需求类型
1、消费型需求
（1）传统思想影响下的自住型需求
（2）经济增长拉动的改善型需求
（3）旧城改造引致的被动型需求
（4）城镇人口不断增加带来的外来型需求
2、预防型需求
预防型需求是指居民预期房价会继续上升的情况下而提前释放出来的需求。
比如一些父母提前为子女购买房产、单身青年提前购房等。
3、投资型需求
投资型需求是指居民为获得房地产增值和租金收入而产生的对房地产的需求。
由于房地产兼具实物资产和虚拟资产的特性，使其成为非常合适的投资对象。
4、投机型需求
投机型需求是指市场主体通过弄虚作假、哄抬房价以牟取暴利而产生的虚假需
求。目的在于短期牟利。
近来投机新手段：
①个人投机
②房地产商为主体，与银行、个人相勾结进行的假按揭、假首付、假房价。
2.2福州房地产需求的主要特征
1、消费型的刚性需求较大。
（1） 多数居民仍以购房而非租房为居住首选。
统计显示，我国目前城镇居民的住房拥有率高达72%
（2） 城市化进程加快，外来人口需求较大。
2、对保障性住房的需求增多。
3、对中低价位、小户型的中低档住房需求旺盛。
4、对高价位、大户型的高档住房需求不减。
2.3影响房地产需求的主要因素
1．房地产价格
目前仓山万达附近的住房均价12000/平米，仓山白湖亭未来地铁出口金色康城的住房均价约为10200/平米。 房价居高不下，已成为社会各阶层关心的问题。去年底，温家宝总理做客中央人民广播电台时，就解决房价问题再次做出承诺：有信心在一段时间努力后使房价回到合理价位。在这样的背景下，1月1日，福州市出台了将继续着力遏制投资投机购房，严格执行商品住房限购措施。2011房价预估涨幅8－15％，新城将成为热点，
2．消费者的收入水平和消费者结构
消费者收入水平与房地产需求呈正方向变动的关系。从住宅消费需求的角度分析，在住房价格既定的前提下，收入水平和消费结构对住房子需求具有决定性作用。
首先，消费者收入水平的提高直接拉动居住消费需求的增加。福州居民长期来受收入水平低的制约，居住水平和居住质量都比较低，改革开放以后随收入较大幅度增加，改善住房条件的愿望十分迫切，促使住宅的需求数量和质量急速提高，从而成为房地产市场发展的强大推动力量。
3．消费者对未来的预期
2011年的房价没有下降的可能，因为影响房价的两大因素——土地成本和供给都没有改变。首先土地等刚性成本增加是造成房价不断上涨的主要原因。今年拍卖的许多地块的底价均超过万元。拍卖的底价高主要与拆迁成本高有直接关系。例如，福州原双福楼地块因拆迁成本高，起拍楼面地价高达2.8万元/m2。
另外，从供给方面看，2011年的供应量主要是2008年和2009年拍卖的部分土地。而2008年加上2009年，只推出2300亩土地，其中很大部分是用来建商业地产，对于需求不断上升的2011年，住宅的有效供应量还是不足。2011年，房价很难下降。
4、城市化的进程
城市化是社会经济发展的必然趋势。城市化包括城市数量的增加、规模的扩大和城市人口的增多等。城市化水平的高低也是影响房地产需求的重要因素，主要体现在：
一、是伴随城市数量的增加和规模的扩大，必然要加快城市建设，例如，盖更多的工厂，办更多的商店、银行、学校、医院以及基础设施建设，从而对各类房地产提出更多更大的需求。就仓山区而言，政府加大力度开发，同时仓山区学校多，存在的商机也多，消费者对于住宅的需求也在不断攀升。
二、是城市人口的增多，既增加了对城市住宅的巨大需求，又增加了安排就业对生产经营性房地产需求。
三是城市建设的发展，仓山区需要进行旧区改造和实施重大建设工程，由此必然要进行旧城区的动拆迁，引致动拆迁户的大量住房需求。世界各国城市化平均水平为60%，发达国家高达80%。目前福州的城市化率约在38%左右，预计到2020年将提高到60%，大量农村人口进城就业和生活，房地产市场的潜在需求很大，必将带动中国房地产业长期持续发展。
5．国家政策（尤其是信贷、税收政策）
房地产需求还受到国家有关经济政策的制约。国家的土地政策、财政政策、货币政策和住房政策，对房地产的生产性需求和消费性需求都会产生相当大的影响。
国家的土地政策和财政政策的调整，会对房地产价格产生重大影响，进而影响房地产需求。同时房地产税收政策的变动还会增加或减少购房者的负担，发挥抑制或促进居民购房需求的作用。例如，在房地产市场需求不振时，降低契税税率，减少购房负担，可以鼓励居民买房。
国家利率政策的调整，也会对房地产生产性需求、投资性需求和消费性需求产生重大影响。首先是贷款利率的升高或降低，会影响投资成本和收益率，从而抑制或促进生产性需求和投资性需求。其次是贷款利率的升高或降低会从两方面影响房地产消费性需求：
一是对开发商贷款利率的高低，会直接影响房地产商品的价格变化，从而影响消费性房地产需求;
二是对居民的住房贷款利率的变化，会增加或减少购房支出，从而影响消费性房地产需求。
国家的住房政策也是影响住房需求的重要因素。中国原有的实物福利分房制度，抑制对商品住房的需求; 而改革以后实施住房分配货币化政策，则促使居民购买商品房，扩大了对商品住房的需求。
综上分析，虽然多种因素影响房地产，但我们小组认为福州仓山区住房的需求属于刚性需求，居民对中低价位、小户型的中低需求旺盛。
三、房地产市场供给分析
3.1房地产供给的类型：
从经济学角度来看，房地产供给是指房地产供应商（包括开发商和二手房经营者）在每一价格水平上愿意而且能够出售和出租的房地产商品量。
1、房地产供给类型：
新建商品房（俗称增量房或新房）
过去生产的存货（俗称存量房或二手房）
2、房地产供给的特征：
商品房既有着商品的一般属性，又有着自身独特的属性。商品房的独特属性有以下几点：
（1） 土地供给的稀缺性和垄断性（中国城市土地属于国家所
有，具有垄断性）
（2） 房地产供给的滞后性和风险性
新建商品房的开发周期比较长。
较长的建设周期又导致了房地产供给与需求的脱节，具有一定的
盲目性和风险性。
（3） 房地产供给的区域性和程序性
房地产作为不动产，具有不可移动和不可复制性，这使得房地产
流动性较差，其供给具有较强的区域性。
房地产作为大额不动产，其生产、销售、转让都需要一些法定的
管理和登记程序。
3.2影响房地产供给的主要因素：
（本次我们小组选择仓山万达附近、白湖亭地铁口金色康城附近为主要调查对象）
1、房地产市场价格
影响价格的主要因素有：
（1）交通便捷因素，金色康城处于白湖亭地铁口附近，既有白
湖亭公交总站，又有正在新建的福州地铁
（2）商业繁华因素，仓山万达因其楼下为仓山万达广场，是商
业地段，房子价格水平较高
（3）道路通达因素，仓山万达处于二环路附近，道路系统较通
畅
据本小组成员调查，2007年仓山金色康城一期房价均价为5000元/平方米，2011年仓山万达的房价均价为12000元/平方米，金色康城二期房价均价为10400/平方米。这种房价在福州房价中是属于中上水平，商品房卖价越高，房地意供给的产量越高。
2、房地产的开发成本（生产要素的价格）
中国建材网显示继08年金融风暴后，建材市场价格逐步翻身，但近两年建材涨幅不是很大，建材价格的上升使得房地产开发的成本也随之增加；土地资源的稀缺性和垄断性，形成了城市土地价格的不断上升。仓山区为近年来的开发建设区，建筑建设不多增加，可利用土地面积逐渐减少，土地价格也随之增加。虽然房地产的开发成本不断增加，但是房价的增长水平远远高于开发成本。
3、 房地产的开发技术水平
建筑能力包括建筑技术水平、装备水平、管理水平以及建筑队伍的规模等因素，是决定房地产供应水平的直接因素。
目前福州仓山万达及仓山金色康城的商品房主要以成片开发为主，开发体量较大，按照目前的技术水平，其购地、规划、销售、建设全部周期约为2年左右。
3、 房地产开发商对未来的预测
随着房价的不断上涨，房地产商对价格和盈利的预期不断提高，从而导致在房地产开发成本不断提高的情况下，房地产商仍在不断购买土地，扩大供给。
4、 国家土地政策
2011年中国房地产新政：“国八条”，政策要点：明确房价控制目标，限购范围更广且更加严厉，包括：限购令、房价控制目标
2010年国家对房地产政策：（1）二套房首付不得低于50% 90平以上首套房首付不少于30%（2）购房实名制实施 认购后不得擅自更改购房者姓名（3）商品房取得预售许可后10日内须公开房源价格等。
近年来国家不断出台政策打压房地产，但是市场对房地产的需求仍不断上升，房地产商仍然在不断的扩大供给。
综上所述，可以判断出来福州仓山万达及金色康城附近的房地产供给总体呈上升趋势，但房地产受到各个方面的打压还有近年来房地产的市场泡沫，房地产的投资增数将略有减慢，不过增数不会太低。
四、房地产未来发展趋势
第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。
如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在10年代会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。
第二，保障性住房将得到加强。
从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。
第三，中国房地产在10年代会经历较快的发展过程。
这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。
第四，目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2011年继续大幅上涨的局面应该不会出现，
原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。 长期和短期主要是围绕价格的问题，大家在杂志上可以看到很多有意思的图片，价格是房地产的核心问题，当房价上升的时候有人说它好，这个节是03年的时候经济学家杂志上的一篇文章的，讲居民拿房子在银行
做抵押然后来消费，所以他们把住房当做一个提款机，但是，房价高涨的同时很多人有了财富的同时另外一些人又不高兴了，我们国内叫做“房努”也会加重新进入市场人的负担。
房地产的发展趋势有长期趋势和短期波动，长期趋势实际上反映了房地产价格和宏观经济之间的关系，房价的高低和经济基本面的因素是密切相关的，住房的基本价格取决于未来收益的折现，住房的基本价格和城市、经济、社会人口等宏观因素引发的。
现实的住房市场中，由于住房供给调整的滞后性和市场参与者预期的影响，住房实际价格并不唯一决定于住房基本价值。实际上住房的价格不是准确地反映住房的基本价格，而是围绕住房的基本价值上下波动，这是我们之最早的时候学习经济学的时候就的的定义。你排出不了围绕这种价值的短期波动，由于市场供应的弹性、市场参与者的预期等等的影响。
影响市场的均值回归主要是住房供给的弹性，再有一个是住房市场传递的效益，我们在过去的研究过程当中发现，城市的土地管制越严格，住房价格短期波动就越激烈，跟城市土地规划、管制密切相关。我们将来要减少市场的波动，土地的供应政策调整也是一个相应的必须事情。
影响市场短期波动规律的城市属性，这里面包括了城市住房投资活动的强度，再有就是住房市场参与者的理性程度。
不管是房价销售量、竣工量都有这种趋势。这种变化运行的规律我们始终在想通过这些量的变化找到预测市场的方法。
我们最近初步研究证明了在国内的市场上交易量领先价格变化，这些主要是市场化程度比较高的市场。发现他们的交易量萎缩，价格也会相应地萎缩，向下调整。
房地产发展需要政府的干预，政府承担了住房市场的调控，在这个过程当中，房地产在经济当中占的比重非常重要，美国住宅产业对GDP 的比重稳定在15%左右，你可以想象，15%的经济总量不稳定经济意味着什么。日本房地产业大概占11%，建筑业占6%左右，这两个加起来占17%左右。今年我们第一个季度增速是1%，房地产行业大家认为是从投资的角度来说，第一季度占GDP 比重和去年同比低了。住房市场的稳定和金融市场密切相关，住房具有重要的社会属性，关系到社会的稳定。
政府通常会用一些工具进行干预，土地、住房、市场、税费、金融等等政策对市场进行干预。
五、对福州仓山房地产看法
福州市仓山房地产管理局官员此间称，当前福州市房价运行总体是稳中有升，房价指数上涨平衡，主要是新建商品住房房价指数涨幅偏高。
据分析，福州仓山房价涨幅偏高，原因多方面：
其一，受土地资源的限制，土地一级市场竞争激烈，地价上涨明显；建材、建安成本、人工费不断上升，住房品质提升，环境配套不断完善，也增加房地产开发成本，从而推动房价上涨。
其二，市场需求旺盛，供不应求。这主要表现为福州近年来经济持续快速发展，市民收入持续增长，人均可支配收入同比涨幅在全国省会
城市居于前列，催生住房消费需求；作为著名侨乡，侨资和民间资金雄厚，市民购买力强，改善住房条件需求日益强烈；海外乡亲和外地人看好福州居住环境与投资置业增值前景，到福州购房置业明显增多，使福州商品房近六成为非城区人购买。此外，投资性购房因素也加剧房价上涨。
其三，福州仓山房价长期基数偏低，一直以来整体增速低于沿海地区同类城市，房价上涨所对应的涨幅比较高。
未来相当长一段时间福州的房价还会继续上涨，但是涨幅有限。 附注：此次项目组采用了案头调研法及询问法（主要通过电话机实地进行询问）等调研方法进行调查分析。本次项目分析是经过小组成员沟通探讨得出的结果，仅代表本小组观点。
本文参考文献：中国福州房地产调查报告解析
本文参考资料来源：福房网http://fz.ffw.com.cn/
中国房地产信息网http://www.realestate.cei.gov.cn/
福州房地产联合信息网http://www.fuzhou.gov.cn/fgj/
新浪福建乐居房地产网http://fj.house.sina.com.cn/