中国需要实现房地产的彻底转型
多年来，中国房地产象脱缰的野马，能量之大使得其每每能够轻易超越政府所设置的种种“障碍”而自由奔驰。中国政府在经历了种种挫折之后，最近终于出台了强有力的经济甚至是行政措施，希望能够控制住高涨不下的房地产价格。但是，过去的经验告诉人们，现在所采取的这些举措尽管必要，但仍然属于“控制”手段，而不能从根本上解决问题。如果不能建立一整套新的制度，搞不好一段时间之后，又会恢复到过去的老样子。如果要有效解决房地产问题，必须在控制的基础上，实现中国房地产的彻底转型，规制和引导房地产走上可持续发展的方向。
之所以说转型，是因为房地产改革绝对不是要回到过
去，既不是回到计划经济，一切由政府分配，因为国家分配制度不公平也不有效，也不是继续任新自由主义主导下完全由地方政府和开发商支配房地产市场。无论是政府完全主导的市场还是市场完全主导的市场，就房地产而言，都不可持续。中国需要一个新型的房地产市场，是政府规制（而非控制）和市场调节相结合的市场，其目标是可持续发展和有效实现人民应有的居住权。
房地产也是社会泡沫
房地产转型是中国的经济、社会和政治可持续发展的需要。在经济上说，如果房地产泡沫得不到遏制，人们担忧中国会步日本和美国的后尘，演变成为经济或者金融泡沫。房地产也是社会泡沫。如果居民的居住权被剥夺，社会稳定就会失去基础。同时，房地产也不可避免地给政治带来负面的影响。这不仅仅表现为政府和人民之间的冲突，而且也为中央政府和地方政府之间制造紧张关系。在越来越多的地方，因为政府无力解决好住房问题，居民对政府的抱怨越来越甚。在房地产领域，各级政府和资本者一样贪婪。当政府成为房地产问题的一部分的时候，社会对政府的不满自然可以理解。同时，在很多城市，土地财政已经成为地方政府的命脉，地方政府疯狂攫取当地的土地资源。因为任期制，地方官员往往抱着“我任后，哪怕洪水滔天”的心态，只有眼前利益，而无长远利益观。经常的情况是，几届政府就可以耗尽地方土地资源。人们不知道，未来的政府“吃”什么。等到土地资源消耗完之后，地方政府和人民之间、中央与地方之间的冲突在所难免。
问题已经充分暴露出来，就要寻找解决问题的方式。中央政府现在出台强有力的举措来“控制”房地产市场。但这仅仅是第一步，是非常初步的。房地产市场的转型还需要其他一系列的规制和政策的支持。中国怎么做？国际和国内经验同样重要，中国既必须学房地产市场可持续发展的经验，也要吸取负面的教训。
很显然，中国首先要解决的是前些年遗留下来的一些问题。主要是少数投机者拥有了过多的住房。政府要采取有效的经济政策和市场机制让拥有大量房子的投机者把“多余”的住房返还给社会。在中国的社会环境中，一些人享受过度的住房权是以牺牲另外一些人的住房权为前提的。住房权是一个社会最基本的社会权利，应当具有最低限度的公平性。这方面，中国政府已经开始在采取一些希望会比较有效的措施，例如提高第二套住房的首贷比例和停发购第三套房或以上贷款等。
就住房来说，政府可考虑建立两个房地产市场，即一个主要由政府规制的房地产主体市场和一个主要由市场调节的商品房补充市场。由政府规制的房地产市场必须成为主体市场，主要是因为考虑到中国的社会现实因素（例如人口多和老龄化）和住房是一种特殊的社会商品等。在很多年里，政府实施廉租房或者廉价房等政策，用心良苦，但其包含的社会和经济理性是可以商榷的。基本上，这是一种帮助穷人的做法，市场非常小。从国外的经验看，这种政策长远的结果很容易造成贫民窟。实际上，即使这个政策，在中国也早被滥用，因为人们发现，购买廉价房的很多人来自富裕阶层。
政府规制的房地产必须占据房地产市场的绝大部分。（在新加坡，这个市场占80%以上。）就是说，这个市场是面向社会大多数的，而不是像现在的廉价房只针对穷人。这个市场主要是为了实现大多数社会成员的住房权。因此，政府必须引入有效的方法来控制购房的数量。现在正在施行的控制贷款的方法还远远不够，还必须在使用权方面作
有效的限制。最基本的也是社会可以普遍认同的就是把“累进税制”的方法引入房地产市场，购房越多，购房者也必须交纳越多的税和费。但考虑到中国收入高度分化、社会财富分配高度不均的，总有一部分人可以购买非常多的住房的情况，经济上的限制可能还不够，可能要更进一步，明确限制家庭或者个人购房的数量。当然，这个市场主要满足本国公民的需求。
但要清楚认识到，政府规制并不是要回到计划经济的时代。房地产是社会政策，但社会政策的实施要引入市场因素，市场仍然是配置和提供住房的最有效的机制。同时，政府规制也并不意味着“一刀切”。房地产市场要根据市场的需要提供适合各个社会群体收入水平的住房。在这些方面，中国可以从西方（如欧洲的一些国家）和亚洲（如新加坡）学到很多有用的经验。
政府规制的房地产市场也可以盈利
要改变的观念是，政府规制的房地产市场并不是说不可以盈利。各级地方政府总是错误地认为造廉价房或者廉租房是亏本生意。这从现在的政策设计来看可能是这样，但实际上则不然。政府规制的房地产市场也同样可以盈利，只是盈利的水平不像完全由市场来主导的市场那样高。在社会成员的基本的居住权实现了之后，地方政府也通过住房税等来增加地方收入。
另一方面，因为人员（尤其是专业人才）的流动和经济全球化等因素，中国也必须建立主要由市场来调节的商品房市场。不过，这一市场比例会比较小。即使是这个市场，实际上也不会完全自由放任。例如，各地为了竞争人才，地方政府必然会干预控制市场价格，为投资者和人才改善住房环境。很简单，房价过高，就会失去地方发展所需要的人才和投资者。
从宏观的角度来看，住房制度是任何社会国家建设的重要一部分。现代国家强调的是公民的国家认同，而国家通过各种方式实现最低限度的居住权对公民的国家认同尤其重要。顾名思义，“国家”就是由“国”和“家”组成。没有“家”哪有“国”？在儒家社会，“国”只是“家”的延伸。住房为“家”之基础，只有解决了“家”的问题，社会成员才可以发展出强大的国家认同感。从微观来看，住房也是社会稳定与和谐的基础。儒家经典强调“有恒产者有恒心”就是这个道理。中国只有培养出一个强大的中产阶级之后，社会才会具备稳定的结构性条件，而实现住房权是造就中产阶级的最重要的一环。
房地产也是社会泡沫
“国八条”细则陆续出台 限购城市市场已显分化
除青岛、长春、上海在1月份就出台了“国八条”细则外，整个2月共有18个城市出台了“国八条”细则。地方细则普遍照搬中央“国八条”的内容，但在限购标准的细节上，个别城市略有差别。这些差别主要包括：外地人购房需要提供的纳税证明年限不同，一般为1年的纳税证明，但如北京规定为5年；限购的区域不同，一般包括中心城市和郊区，但如成都仅包括主城区；执行时限不同，一般没有规定结束时间，但如长春明确规定执行时间到2011年年底。
限购政策在不同城市将起到不同的效果，若不考虑房价的泡沫程度以及未来的供应情况，我们认为，以下两项因素将决定限购政策的效果。第一，是本地居民的住房满足程度；第二，是外地居民占常住人口的比例。本地居民的住房满足程度越高，外地居民所占比例越大，则限购政策的影响越明显，反之，则限购政策的效果越小。 在一线城市（北京、上海、广州、深圳），本地居民住房满足程度较高，同时外来人口所占比例较大，因此受限购的影响也将较大。上海由于房产税的出台，北京由于外地人5年的纳税规定，因此这个两个城市受政策影响将更明显。
在二线城市（天津、成都、重庆、杭州、长春、武汉等），房地产市场仍处于快速发展阶段，首套需求和改善型需求仍占主流，外来人口所占比例不高，因此受限购的影响将较小。对于成都等仅对市区限购的城市而言，则受限购的影响将更小，但成交结构将有所改变；重庆由于出台了高档房的房产税，未来成交将受到抑制。
而在广大的三线城市，一方面并未出台限购政策，另一方面从一、二线城市中被挤出的投资、投机需求将会流向这些城市，经济增长及转移性投资将促使未来三线城市房地产市场量、价继续稳定增长。
突击成交增加 2月楼市成交平稳回落
由于春节假期影响，2月历来是全年的成交淡季，同时受各地“国八条”细则陆续出台的影响，本月中原监测的9个重点城市住宅成交陷入低谷。但部分城市在限购细则出台前，出现突击成交现象，因此本月被监测城市的住宅成交环比虽明显下降，但同比仍出现小幅增长。另外，上海在限购和房产税的双重影响下，本月成交结构出现了明显的变化，高档房成交比重显著下滑。
■整体状况：供应有所增加 成交平稳回落
1月底，第三轮地产调控政策提前出台，规定了更加严厉的限购政策。在此背景下，部分城市开发商抢在地方细则出台之前推出新盘，
同时即将受限购政策影响的居民也突击购房，本月住宅市场供应同比有所增加，成交也略有增长。中原监测的9个重点城市本月新增供应240.76万平方米，同比增长11.4%，住宅成交414.28万平方米，同比微增5.0%，环比下降46.3%。
■各地楼市：市场分化 限购城市成交创新低
按照出台“国八条”细则的时间划分，我们把中原监测的9个重点城市分为三类，第一类是2月之前出台细则的城市，有长春、上海；第二类是2月15日出台细则的城市，有成都、北京；第三类是2月底出台细则或尚未出台细则的城市，有广州、天津、重庆、杭州。 第一类城市：上海、长春在1月底就出台了“国八条”细则，因此这两个城市的表现更能体现出政策的影响程度。本月上海、长春的住宅成交面积分别为52.3、16.5万平方米，均创近年来的月度成交新低，同比10年2月的成交分别下降13%、34%，上海成交下滑较小的主要原因是本月供应同比出现100%的增长。
第二类城市：成都、北京在2月15日出台了细则，数据表明2月的前半月两地成交活跃，突击买房现象明显，后半月成交则迅速冰冻。本月北京、成都的住宅成交面积分别为37.8、98.9万平方米，北京同比下降37%，成都同比增长150%。
第三类城市：广州、杭州、天津在2月底出台了细则，重庆尚未出台细则，因此限购政策的影响尚未显现，部分购房者抢在政策窗口期内提前采取购房行动。一线的广州成交同比下滑38%，二线的天津、杭州成交同比分别上升196%、117%，重庆受供应同比大降67%和房产税的影响本月成交同比锐减52%，成交量创近几年来的最低。
■上海楼市：豪宅遇冷 成交结构出现明显变化
1月27日房产税出台，1月31日“国八条”细则出台，上海楼市在春节前连续遭遇政策打击。如今，经历了一个月的消化期后，我们发现，上海楼市除了住宅成交出现环比69%的下滑外，成交结构也出现明显变化。
通过同比最近一年上海住宅成交的套均面积和均价，我们发现，2月上海住宅成交的套均面积仅为94.8平方米，与前三月105.9平方米相比，大幅下滑10.5%；住宅价格方面，本月均价仅为9763元/平方米，创2009年2月以来的最低值，环比1月均价下滑38.3%。 套均面积和成交均价的大幅下滑表明，受房产税和限购双重政策的影响，小户型、低单价的住宅的成交占比逐步增加，而大户型、高单价的住宅本月成交冷清。同时，上海住宅市场本月供求比也出现逆转，由上月的0.76变为本月的2.31。
土地供应明显萎缩 住宅用地比例下滑
在新一轮调控的大背景下，2月份中原监测的12个重点城市的土地供应大幅萎缩，创2009年4月以来的最低值。在住宅成交低迷的状况下，地方政府普遍下调了住宅用地的供应；另一方面，商办用地占土地供应的比例有所提高。虽然住宅销售市场比较低迷，但是本月住宅用地的流标率依然保持低位。
3月整体成交有望回升 房价或将持续僵持 ■成交量：“小阳春”无望 3月成交将小幅回升
3月份，一类城市的上海、长春的住宅成交环比将有所增长，回升幅度将在30%-50%；二类城市的北京、成都由于需求在2月上半月提前释放，住宅成交环比将会基本持平；三类城市中月底出台细则的城市广州、天津、杭州3月成交将出现下降，而深圳、重庆预计3月成交将有20%-30%的反弹。因此，总体来看，往年3、4月份的成交“小阳春”在2011年将不再出现，3月9个重点监测城市的成交环比将略有增长，但增幅有限。
■成交结构：小户型、低总价户型将获青睐
根据上海2月份住宅市场的成交情况分析，在限购和房产税政策的双重影响下，小户型、低总价的户型受到购房者的青睐。市场上有一部分具有购买能力的家庭丧失了购房资格，而大多数具有购房资格的家庭则无力承受大户型、高总价的房产，同时房产税也将在一定程度上抑制大户型房产的需求。一般的限购城市虽然尚未出台房
产税，但是需求结构的改变将使高档楼盘的蓄客时间持续更久，而中低端楼盘的需求依然旺盛，开发商也将在近期调整供应的节奏，力推此类住宅，因此未来几个月主要城市的住宅成交结构将出现明显变化。
■成交价格：短期调整，难现大跌
2010年的房价虽经两轮调控，仍未下跌，主要原因在于几点：宽裕的流动性推高整体市场，知名房企资金面并不紧张因而缺乏降价动力；刚性需求及财富储藏需求支撑市场，房地产依然是稳健的投资渠道。
今年2月起，随着限购政策在重点城市全面铺开，购买力强大的投资改善类需求受到极大抑制，观望气氛重现，短期内自住需求成为市场主力，高端住宅成交低迷。同时，开发商也受到更严格的税收、融资限制。在此情况下，成交价格在3至6个月内出现调整难以避免。
但从宏观大环境看，整体经济环境依然向好，住宅市场上潜在购买力依然存在。同时，开发商自去年起已减少支出，增加现金储备，为市场低谷做好了准备。另外，限购政策也使得二手房市场上业主惜售，议价空间减少。上述几个方面，加上原有的支撑房地产市场的根本因素依然存在，使得未来房价出现大跌的可能性很小。
政策本身并不能导致价格涨跌，政策的主要作用在于改变供求关系，进而影响市场的成交量和成交价格。因而，供求关系将是决定市场未来价格走势的一个重要因素。改变供求关系的政策主要分两类，一类是针对房地产的行业政策，如限购、限贷以及保障房等调控政策；另一类是针对宏观经济的货币政策，如加息和提高存款准备金率等。 行业政策的主要目的是削弱市场需求，减轻供求压力，意在需求；货币政策的主要目的是收紧开发商资金链，迫使其加速出货，意在供给。 行业政策对房地产市场的影响
（1）密集政策效力的持续时间：世联研究认为，2010年调控政策的出台，对楼市的影响还是显见的。从成交量来看，4.15调控造成的市场波动大于9.29调控，全国市场成交量低迷期持续约3个月，而9.29调控后各城市基本仅低迷1个月左右。就成交均价而言，2010年各个城市房价上涨的趋势基本得到控制。今年春节前“国八条”的出台已经为2011年的楼市定调，调控仍将是主旋律，且力度更大、要求更严、决心更强。受国八条和密集地方限购细则出台的影响，可以预见2011年上半年依然会出现几个月的观望期。
（2）限购政策对房地产市场的影响：通过观测各类城市限购后的市场表现，世联研究发现，限购会导致一线城市成交有明显的回落，但影响时间仅两至三个月，部分一线城市在限购之前伴随有成交量的大幅上涨，如广州成交量先大幅上涨然后再大幅回落。限购令导致部分二三线城市成交下降，但影响时间均在两个月以内。此外，限购或即将限购的二三线城市成交量并不必然回落，相反限购前后或会成交量放大，如天津、合肥、佛山和东莞等城市。
（3）限贷政策对房地产市场的影响：国八条规定将二套房首付比例提升至六成。世联研究数据显示，假定投资需求中首付在六成以下的客户均因为该政策而放弃投资房产，该政策理论上将导致59.9%的投资客流出房地产市场，占购房总需求的14.8%。但实际上，限贷政策对需求的实际影响并没有想象的大，因为信贷首付政策松紧程度与一次性付清比例高度相关。历次首付比例提升后，相当一部分城市的一次性付清比例均有所提升，一旦首付政策放松，按揭付款比例会大幅提升，而一次性付款比例将下降。这说明，首付比例提高后，仍然有相当部分的实力客户选择全款支付，进而削弱限贷政策的影响。从城市来看，深圳、无锡、惠州、佛山、厦门、青岛等东部发达城市由于投资需求比例较高，将会受到较大影响；而长沙、合肥等中部城市由于自住需求旺盛，所受影响将较小。
（4）保障房政策对房地产市场的影响：世联研究认为，保障房的缺失是导致房价快速上涨的一个重要因素。国家统计局数据显示，1999年经济适用房在商品住宅中所占比例为24.9%，而到了2008年，该比例下降为7.2%。保障房的缺失迫使广大中低收入人群在商品住房市场释放需求，加剧了商品房市场供求紧张的局面。但近两年，保障房建设力度被提升到了政治高度，2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套；2011年更是提出全国要建设保障性住房和棚户区改造1000万套。世联研究认为，保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求。假定2010年370万套保障房全部推入市场，根据世联研究初步测算，2011年的保障房供应将分流商品房8%的有效需求，其中经济适用房分流4.8%的有效需求，公租房和廉租房分
流3.2%的有效需求。由于国家统计局现行的统计方式将经济适用房划入商品住宅范畴，因而我们预计2011年，保障房将造成商品住房市场被动萎缩3.2%。
（5）各类政策对房地产市场的叠加影响：历次房地产调控往往是多个政策组合使用，讨论单个政策不利于我们从整体上判断各种政策对需求的叠加影响。因而，世联研究参考2010年各类政策对楼市的影响程度，对2011年全国商品房销售面积增速进行了测算。由于未来中国经济和政策执行面临很多不确定性，我们将测算分为悲观、中性和乐观三种。
悲观预测：假定2011年受政策调控城市商品房销售面积增速与2010年“国十条”后增速保持一致，如果不考虑保障房的影响，全国销售面积下降7.1%；考虑保障房的影响，全国销售面积将下降10.3%。
中性预测：2010年一二线城市后三季度由于调控，尤其是一线城市，销售面积已经处于历史低位， 假定2011年销售面积不应再低。基于此，如果不考虑保障房的影响，全国销售面积上涨4.7%；考虑保障房的影响，全国销售面积将上涨
1.5%。
乐观预测：2011年一二线城市由于全面限购，假定部分需求被挤压到三线城市，带动三线城市再创新高。照此测算，不考虑保障房的影响，全国销售面积上涨7%；考虑保障房的影响，全国销售面积上涨3.8%。
货币政策对房地产市场的影响
2011年上半年货币政策将继续保持稳健，房地产行业资金链收紧，预计未来将对中小开发商是一个大考验。由于银行在房贷规模受限的情况下，大多偏向优质客户，在此情况下，中小房地产企业将会比大型房地产企业融资更加艰难。世联研究认为，加息之初并不影响成交量的放大，但当进入加息通道后，或会削弱购买力，影响成交量的走低，进而导致开发商销售回款速度放缓。开发商应当顺应形势，根据各自资金状况，做好降价促销、加速出货的准备。通过对比狭义货币供应量（M1）和居民消费价格指数（CPI）同比增速，我们发现M1同比领先CPI六个月左右。也就是说，狭义货币供应增速下降的话，物价将会止涨而跌，但至少要滞后六个月的时间。2010年M1同比增速逐月已经明显回落，加上翘尾因素的影响，我们推测2011年CPI将是前高后低。与此对应，货币政策可能是前紧后松，下半年货币政策可能有所改观，但房地产行业政策全年不会放松，直至十八大召开。
供求关系对房地产价格的影响
世联研究在今年年初《2010年中国房地产市场回顾与2011年展望》中已经提及2011年供应充足，政策力度和供求关系将决定未来价格走势。世联研究认为，如果排除政策因素，影响市场成交价格的一个重要因素将是供求关系，其中决定未来供应的一个重要因素将是商品房新开工面积。通过数据分析，我们发现新开工面积将在一年半左右的时间形成实际供应，滞后1.5年的新开工面积与当期销售面积非常吻合，因而我们将滞后1.5年的新开工面积称为“潜在供应”，而将
当期的销售面积称为“实际需求”。由于2009年下半年至2010年上半年的大牛市，造成了新开工面积急剧放大，这将造成2011年4月份至11月份期间，市场上可能有大量的新增潜在供应。通过测算，2011年第二季度全国潜在供应面临放大态势。从世联重点监测的40个城市来看亦是如此。其中，北京、杭州、苏州、南京、上海和温州等城市潜在供应将大幅超过实际需求。
通过分析，世联研究发现潜在供应与实际需求有一个时期差异非常大，即2008年下半年至2009年上半年这一时期，在该时期，潜在供应远远大于实际销售面积。如果对中国房地产比较了解的话，很容易想到该时期正是中国房地产销售价格最为低迷的一段时期。换个角度，我们可以认为正是潜在供应远远大于实际需求，即供大于求造成了价格下跌。基于以上逻辑，我们定义了一个新名词——供销差（供销差=实际需求-潜在供应=销售面积-滞后1.5年的新开工面积），用它来反映市场供过于求的程度。通过分析，我们发现无论是全国数据还是城市数据，供销差与房屋销售价格指数均非常一致。这也验证了供求关系是影响房屋销售价格的一个重要因素。通过计算，2011年第二季度开始，供销差将逐步会低于2008年的水平，价格面临较大的下行压力。
面对此种态势，世联研究认为，开发商应当未雨绸缪，提前做好应对房价下跌的善后对策。在资金充足的前提下，应当抓住行业调整机会，加快并购、土地储备和扩张。如果资金紧张的话，应当降价促销、加速出货，合作开发，减缓开工，甚至停工。此外，应当奋力参与保障房建设，尤其是位置较佳地块和资金受限的开发商 。
英国《金融时报》网站5月31日报道 题:全世界关注中国房地产命运
直到1998年中国政府决定将大部分城市居民住宅私有化,大多数中国人才开始考虑拥有自己房产的可能性。而现在,分析人士说,中国房地产构成了全球经济兴旺最重要的部分。
瑞士银行经济学家乔纳森-安德森说:“房地产和住房建设主导着中国增长模式,是决定农矿产品需求最重要的因素,是中国顺差边际效应的强大推动力,也是真正理解家庭收支、储蓄和投资的关键。”
在中国任何一个城市都能看到不计其数的起重机和建筑工地,这足以让大多数普通观察者相信,房地产在这个世界第二大经济体中占有重要地位。
从巴西的铁矿石贸易商到伦敦的对冲基金经理,每个人都在问同一个问题:中国房地产市场的泡沫是否会破裂,是否会击垮中国经济增长并冲击世界经济?
尽管经济学家和分析人士对物价快速上涨和房地产建设热潮是否会形成泡沫还存在分歧,但一些中国官员非常担心,目前的增长水平无法长期持续下去。
据估计,中国消费了50%的世界关键农矿产品和原料,包括水泥、铁矿石、钢材和煤炭,而中国房地产是这项消费需求的主要推动力。例如,建筑业直接消费的钢材约占中国钢材总消费量的40%。但如果将家电产品、与房地产有关的基础设施以及依赖房地产的其他部门包括在内,与房地产有关的钢材消费占中国钢材总消费量的三分之二。
自去年以来,中国政府一直在努力抑制房地产价格并限制对全国中高端居民住宅的过度投资。
虽然中国官方数据经常很难解读,而且最近分析人士的解读也不一致,但中国房地产市场的命运将对从澳大利亚矿工到德国出口商再到美国消费者的所有人都产生影响。安德森说:“从宏观经济的角度看,如果你不了解中国房地产,你就不可能了解中国。”(记者贾米勒-安代利尼发自北京)
英国《金融时报》网站5月31日报道 题:补贴性住房是北京“新政”的核心
中国计划在今后5年建设3600万套国家补贴的保障房。这项新政雄心勃勃的计划旨在纠正日益严重的社会不平等以及经济不平衡,同时又能维持过去十年来由投资和建设推动的快速增长。
政府希望,到2015年,在2亿多城市公寓房住户中有接近五分之一能得到不同程度的政府补贴,而2007年底这个比例是11%。
这样做的目的不仅仅是整顿房地产市场,也是为了给经济发展注入新的动力,即便中国正在尝试转变增长模式。
作为转变的一部分,共产党还决心减小日益扩大的收入差距,改善居民生活。一个措施就是控制住房市场的投机和价格飞涨,因为现在对大多数人来说,要在城市拥有一套住房简直是不可能实现的梦想。
过去十年中国的快速增长在很大程度上是由房地产投资及其对相关产业的刺激来推动的。因此压制房价和开发商的利润会带来经济大范围放慢的风险,这也是政府补贴保障房计划之所以如此重要的原因之一。
今年初，国家集中出台了新一轮房地产调控政策，
以“组合拳”的方式出击“高烧”难退的楼市。这一被称为“史上最严厉”的“调控新政”无疑使一度灸热的中国房地产市场面临着转型期的严峻挑战。新政之下，中国房地产市场向何处去？高居不下的房价能否在调控新政的重拳之下平稳下调，切实满足人民的需求？4月2日，在上海举行的2011中国房地产走势及调控政策趋向高峰论坛暨城市建设杂志社上海记者站揭牌仪式上，顾云昌、聂梅生、李战军、牛凤瑞等房地产领域的专家学者围绕“中国城市房地产转型思考”这一主题，纵论调控新政下中国房地产市场之走向。几位专家学者认为，住房供应结构的调整问题是楼市调控的重点和关键；价格涨涨落落是供求双方博弈的常态，不要对价格下降期望太高；冷清反而不利于房地产市场的健康稳定发展。
论坛开幕式上，上海市人民政府合作交流办公室党
委副书记鹿金东、城市建设杂志社总编辑范建国为城市建设杂志社上海记者站成立揭牌。
城市建设杂志社总编辑范建国代表2011中国房地产走势及调控政策趋向高峰论坛主办方和城市建设杂志社
发表了讲话。范建国在讲话中说，上海是中国城市建设的风向标，在这里举行2011中国房地产走势及调控政策趋向高峰论坛具有深远的意义。希望各位专家学者畅所欲言、各抒己见，理论联系实际，为楼市调控新政指引下的2011中国房地产市场号脉导航。
范建国说，随着城市建设杂志社上海记者站的成立，《城市建设》杂志所肩负的使命又加重了一份。城市建设杂志社上海记者站作为杂志社派驻上海、服务上海城市建设的新闻分支机构，将与上海市各有关部门紧密合作，共享《城市建设》杂志这一信息平台，立足上海，为长三角这个亚太地区的重要国际门户、全球重要现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群构建全新的传媒渠道，全面提升上海这个国际大都市的社会关注度和影响力，为上海城市可持续发展泼墨添彩。
楼市调控新政催生了“限购令”、“限贷令”，各
地又相继出台了年度住房价格的控制目标。在这一大背景下，中国的房地产市场向何处去？论坛上，住建部住房政策专家委员会副主任、中国房地产研究会副会长顾云昌教授在以“住房政策与城市未来发展的房地产行业
关系”为主题的演讲中表示，楼市调控，住房供应结构的调整问题是重点，也是关键。
顾云昌在演讲中举了一个例子：在体恤衫市场，财
富阶层的老板买1000元以上一件的体恤衫，普通员工买100元一件的体恤衫，农民工兄弟买地摊上叫卖的10元一件的体恤衫。你说哪种价位是合理的？体恤衫的均价是多少？这些都说不清楚。可以说，它的供应结构是合理的，是适应不同收入者的购买力的。即使国际品牌的体恤衫价格涨了10%，普通员工和农民工也不会关注，他们仍然可以买到和他们的收入相匹配的体恤衫。因此，体恤衫的价位是合理的，原因是供应结构的合理。反观住房供应结构是“一房独大”，95%的供应是商品房。大家都盯在商品房上，买不起的人都希望商品房降价，最后能降50%以上，但实际上在北京、上海即使能降50%，“夹心层”还是买不起。而要使房价达到合理的价位，应当对不同收入的阶层都有相应的住房产品供应给他，让买不起商品房的中低收入人群紧盯2万、3万一平方米的房子，都指望2万、3万的房子价位往下降是不现实的。由此得出结论，要达到房价的“合理”价位，就要建造不同层次的住房，以适应不同的城市和不同的收入阶层，中高收入、高收入买公寓、买别墅，中等收入对应的是
中小套型、中低价位的房子。中低收入就是公共租赁房和限价房，一个是买一个是租。低收入有廉租房。五个不同的收入层面有五种不同的产品供应给他们，这样才是“合理”的。
全国工商联房地产商会会长聂梅生教授在分析调控
之下中国城市房地产市场走势时指出，关注房价调控的同时，更要关注住房供应结构的调整。他说，今年全国1000万套保障房的供给若实现，大于去年商品房900万套的总量。加大保障性住房的供给，会使购房人群中原有的需求交叉层转移到保障房领域。再加上限购、限贷政策的挤压，房价将会得到抑制。当然，这种影响目前还是预期上、理论上的。去年保障房建成380万套，今年下半年也会有一定的供给。保障房入市后是否能够给人们一个定心丸，要看下半年，7月份以后可能见分晓。
对目前各地制定的房价调控目标，聂梅生持肯定态
度。她说，房价涨幅的合理区间，应该在CPI和GDP的涨幅之间，高于CPI涨幅，但低于GDP涨幅。
原中国社科院城市发展与环境研究中心主任、中国
城市经济学会副会长牛凤瑞教授在演讲中则表示，当前房地产市场的表现是市场交易大幅萎缩，若交易量持续
下降，开发商或因资金短缺被迫降价。而租赁市场价格上涨又有可能提升持有两套房或以上家庭的出租意愿，从而增加租赁市场供给，平衡租房价格。但他同时又指出，现行政策只改变了买卖双方的预期，中国房地产市场供求关系的基本面没有发生变化，价格涨涨落落是供求双方博弈的常态。自住型购房者有住房的刚性需求，因此不可能长期等待，价格一松动即可能出手。这时，交易量上去了，又刺激了房价的上涨。因此不要对价格下降期望太高。
牛凤瑞认为，通过控制价格难以实现供求平衡，若
只着眼于调整当前的供求关系，也容易给普通购房者增加负担。调控的重点，一方面应放在割断炒房资金链条上，因为个人资金倒房终究“泥鳅掀不起大浪”；另一方面应增加普通商品房的供给。否则，短期抑制住的住房需求将在未来某时期集中爆发，现在的冷清增加了未来的反弹能量，反而不利于房地产市场的健康稳定发展。
十年牛市走到十字路口：中国房地产走向民生转型之路
在出台房价控制目标的众多城市中，除北京在表述中提到“稳中有降”外，其余城市基本都使用了与GDP增速或人均可支配收入增速相挂钩的软目标。这与公众乐见的关于房价普“降”的期望有一定差距，由此引发质疑——这样的控制目标究竟是“限价”还是“限涨”，持续了近十年的房地产牛市是否还会延续？
中国社会科学院金融所金融市场室主任曹红辉表示，供需是解决房价问题的根本。如果国家的保障房计划得以不打折扣的落实，促使国内房市逐步形成双轨制格局——以增加保障房供给来满足老百姓基本住房刚需，以商品房来满足人们改善性住房需求与投资需求
——实现“两条腿”走路的话，将有效抑制房价，牛市将难以延续。
他表示，楼房的造价约平均每平米2000元，地皮价格是推高房地产价格重要的组成部分，而地价与地方政
府的财政收入紧密相连。总额2．7万亿元，同比增幅70．4%——国土资源部负责人年初披露的全国土地出让金数据在两会期间被一些代表委员反复引用。
一边是财政收入，一边是民生改善，对于那些吃惯了“土地财政”的地方政府来说，这是个两难的决定。各地抑制新建普通住房价格的决心将在其此次公布的控制目标上可见一斑。
分析人士表示，尽管考虑到北京房价近年来上涨过快的现实，北京“稳中有降”的目标仍得到不少公众认可，是因为北京对群众期盼高房价能够降下来的呼声作出积极回应，是务实之举。这彰显了北京市政府对房价调控的决心与力度的“一小步”，某种程度上是全国房控目标制定上的“一大步。”
武汉亿房研究中心研究员陈龙说，要采取措施提防地方政府抵制中央调控而玩“文字游戏”。比如，一些地方可能会通过钻文字空子，将保障房纳入新建住房统计范围，拉低住房均价来实现限价目标。
质疑声下，住房和城乡建设部日前发出通知，要求各地确定年度新建住房价格控制目标时听取社会意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标。
“比控制房价目标更重要的是保障房建设的实际进度。”曹红辉说。“因为只有保障房变成实实在在的供给才能影响房地产市场。而由此遭到削弱的房地产对经济增长的支柱作用应该部分地转由发展战略新兴产业来承担，这也契合国家“十二五”期间调结构的需要。”
为满足人民群众对住房的刚需，国务院总理温家宝2月27日在回答网友提问时表示，必须增加有效供给。为此，中央已经下决心在今后5年，新建保障性住房3600万套。保障性住房以公租房和廉租房为主，再加上棚户区改造。其中，今年计划建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，明年1000万套。
“十二五”规划纲要明确要求进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。
曹红辉表示，无论是是问责机制还是房价调控目标都是行政手段，这股行政力量需要转化为市场力量才能改变供求、抑制房价、从而助力房地产从经济增长支柱走向惠及民生的转型，而承担桥梁作用的保障房建设无疑是决定转型成败的关键。
对于普遍关心的保障房建设中的土地与资金问题，国土资源部与住房和城乡建设部日前分别表态：土地应保尽保；而对于资金，今年计划建设的1000万套保障性住房约需1．3万亿至1．4万亿元，其中8000多亿将通过社会投入和被保障对象等进行筹集，剩余5000多亿元则将通过各级政府来筹集，资金来源有保证。
财经评论人叶檀进一步建议，为有效发挥保障房在促民生、抑房价方面作用，政府应加大监管力度，使保障房切实分配到需要保障的人手中，同时控制保障房建设中拆迁房的占比，以免制造出另一批需要保障的群体，从而削弱保障房制度的积极作用。
跨越上一个黄金十年，中国房地产行业开始走进下
一个十年。伴随中国产业转型大背景和不断深入的政策调控，房企大军跟随辙时代的脚步开始艰难翻越一个个山坳。2011年，必定是中国房地产发展史上一个全新的里程碑，它以全新的方式揭开了下一个十年的序幕---转型中的房地产。
上一个十年，是中国房地产史上发展最为快速的黄金十年，中国房地产行业英雄辈出。下一个十年，就以2011年为起点，城市化进程推动房地产行业从高速运行到稳步推进，住宅产业将从单纯的商品住房延伸到保障性住房、商业地产与房地产金融业等相关产品迅速兴起，同时伴随着不确定的土地与税收政策。这一切都将进入巨大的改变之中。这些改变是否将彻底改变中国房地产业现有格局？面对着国家新一轮严厉调控和行业格局调整，数万家房地产企业又将何去何从？
2011年7月1-4日，一年一度的中国房地产界最重
要的盛典----博鳌•21世纪房地产论坛在海南三亚隆重
召开。《21世纪经济报道》将聚合近千位房地产行业精英揭开论坛大幕、共同开启下一个十年全新篇章。
“房地产转型之惑：求解有效性”是本届博鳌•21世纪房地产论坛的主题。从2001年“反思中国房地产的兴衰成败、启迪地产新思维”，2002年“新地产、新资本、新财富”到2003年“金融紧缩下的中国房地产”，2004年“宏观调控下的中国房地产”,再到2005年“地产进化论：宏观调控下的物种选择”，2006年“地产博弈论：多方利益格局下的效率与公平”，继而是2007年的“地产资本论：后调控时代的价值演变”，2008年“地产相对论：紧缩与通胀下的多重变量”，2009年“正本清源：后危机时期的地产回归”，2010年“地产考验中国”，博鳌•21世纪房地产论坛每一届年会主题都凝聚了不同时期的焦点、主办方的心血与智慧，更成为每年中国地产行业中最炙手可热的话题。博鳌•21世纪房地产论坛第11届年会将延续上一个十年的辉煌，秉承创立宗旨，高举“执地产牛耳，话博鳌共识”的旗帜，交流与互动，以新锐前瞻的思想激烈碰撞，用最浓缩的四天时间激荡并沉淀出最厚重的中国房地产新的思想精髓，共同找寻出下一个十年、转型中的中国房地产发展之道。
“博鳌•21世纪房地产论坛”，与创刊于2001年1
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为更大程度地扩大本届年会的传播范围与影响力，
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顶级盛事，精英聚会。2011年7月1日-4日，海南博鳌，敬请期待 楼市调控政策频出 房地产市场面临严峻挑战
近年来中国房地产业火速升温，国务院出台各项严厉调控政策，坚决以强硬手段调控房地产市场，全国各地纷纷响应国家政策并落实到当地。紧接着，全国608个城市相继公布年度新建住房价格控制目标，另外有49个城市无法按期在国家政府规定的时期内公布调控目标，这49个城市或将因为房价控制目标未能按时公布而被问责。中国房地产业正面临史无前例的敏感时期，就此业内人士表示，房价调控尚未停止，房价调控目标或将再次调整。
房产市场调控政策不断出台，调控力度逐步加大，限购政策仍无确定期限。面对房地产市场日渐增多的调控政策，部分受到限购条件制约的购房者在短期内不会购房，另一部分带有投资性购房的市民担心楼市动荡，迟迟不敢轻易出手，越来越多地保持观望态度静观楼市变化，等待楼市明朗时才做出购房选择。整个房地产市场呈现出前所未闻的紧张局势。
面对日益减少的成交量，开发商纷纷推出各种新盘打折促销活动以求吸引购房者的注意，但全国各地楼市交易市场频频喊跌并有
部分城市出现房价松动现象。SOHO中国董事长潘石屹(微博 博客)日前在接受媒体采访时表示，北京、上海等城市新建住宅的成交均价开始低于拟售均价，低价入市和降价促销的项目也日益增多，“北京等一线城市的住宅价格已到了下跌的临界点。”
同为中国房地产界响当当的领军人物在事业如日中天的时期为何接连做出如此之大的人事变动，有人猜测，中国房地产市场或许已历经火热的高峰期，正处于并将会长期停留在冷淡期，房地产大腕的离开是预示着中国楼市已无法再上升到更高阶段，从而选择退出房地产市场，退休养老？另有人猜测，中国房地产业正面临新一轮的转型节点，几位房地产大腕的大动作或将预示着房地产业转型的突破口？
中国需要实现房地产的彻底转型
多年来，中国房地产象脱缰的野马，能量之大使得其每每能够轻易超越政府所设置的种种“障碍”而自由奔驰。中国政府在经历了种种挫折之后，最近终于出台了强有力的经济甚至是行政措施，希望能够控制住高涨不下的房地产价格。但是，过去的经验告诉人们，现在所采取的这些举措尽管必要，但仍然属于“控制”手段，而不能从根本上解决问题。如果不能建立一整套新的制度，搞不好一段时间之后，又会恢复到过去的老样子。如果要有效解决房地产问题，必须在控制的基础上，实现中国房地产的彻底转型，规制和引导房地产走上可持续发展的方向。
之所以说转型，是因为房地产改革绝对不是要回到过
去，既不是回到计划经济，一切由政府分配，因为国家分配制度不公平也不有效，也不是继续任新自由主义主导下完全由地方政府和开发商支配房地产市场。无论是政府完全主导的市场还是市场完全主导的市场，就房地产而言，都不可持续。中国需要一个新型的房地产市场，是政府规制（而非控制）和市场调节相结合的市场，其目标是可持续发展和有效实现人民应有的居住权。
房地产也是社会泡沫
房地产转型是中国的经济、社会和政治可持续发展的需要。在经济上说，如果房地产泡沫得不到遏制，人们担忧中国会步日本和美国的后尘，演变成为经济或者金融泡沫。房地产也是社会泡沫。如果居民的居住权被剥夺，社会稳定就会失去基础。同时，房地产也不可避免地给政治带来负面的影响。这不仅仅表现为政府和人民之间的冲突，而且也为中央政府和地方政府之间制造紧张关系。在越来越多的地方，因为政府无力解决好住房问题，居民对政府的抱怨越来越甚。在房地产领域，各级政府和资本者一样贪婪。当政府成为房地产问题的一部分的时候，社会对政府的不满自然可以理解。同时，在很多城市，土地财政已经成为地方政府的命脉，地方政府疯狂攫取当地的土地资源。因为任期制，地方官员往往抱着“我任后，哪怕洪水滔天”的心态，只有眼前利益，而无长远利益观。经常的情况是，几届政府就可以耗尽地方土地资源。人们不知道，未来的政府“吃”什么。等到土地资源消耗完之后，地方政府和人民之间、中央与地方之间的冲突在所难免。
问题已经充分暴露出来，就要寻找解决问题的方式。中央政府现在出台强有力的举措来“控制”房地产市场。但这仅仅是第一步，是非常初步的。房地产市场的转型还需要其他一系列的规制和政策的支持。中国怎么做？国际和国内经验同样重要，中国既必须学房地产市场可持续发展的经验，也要吸取负面的教训。
很显然，中国首先要解决的是前些年遗留下来的一些问题。主要是少数投机者拥有了过多的住房。政府要采取有效的经济政策和市场机制让拥有大量房子的投机者把“多余”的住房返还给社会。在中国的社会环境中，一些人享受过度的住房权是以牺牲另外一些人的住房权为前提的。住房权是一个社会最基本的社会权利，应当具有最低限度的公平性。这方面，中国政府已经开始在采取一些希望会比较有效的措施，例如提高第二套住房的首贷比例和停发购第三套房或以上贷款等。
就住房来说，政府可考虑建立两个房地产市场，即一个主要由政府规制的房地产主体市场和一个主要由市场调节的商品房补充市场。由政府规制的房地产市场必须成为主体市场，主要是因为考虑到中国的社会现实因素（例如人口多和老龄化）和住房是一种特殊的社会商品等。在很多年里，政府实施廉租房或者廉价房等政策，用心良苦，但其包含的社会和经济理性是可以商榷的。基本上，这是一种帮助穷人的做法，市场非常小。从国外的经验看，这种政策长远的结果很容易造成贫民窟。实际上，即使这个政策，在中国也早被滥用，因为人们发现，购买廉价房的很多人来自富裕阶层。
政府规制的房地产必须占据房地产市场的绝大部分。（在新加坡，这个市场占80%以上。）就是说，这个市场是面向社会大多数的，而不是像现在的廉价房只针对穷人。这个市场主要是为了实现大多数社会成员的住房权。因此，政府必须引入有效的方法来控制购房的数量。现在正在施行的控制贷款的方法还远远不够，还必须在使用权方面作
有效的限制。最基本的也是社会可以普遍认同的就是把“累进税制”的方法引入房地产市场，购房越多，购房者也必须交纳越多的税和费。但考虑到中国收入高度分化、社会财富分配高度不均的，总有一部分人可以购买非常多的住房的情况，经济上的限制可能还不够，可能要更进一步，明确限制家庭或者个人购房的数量。当然，这个市场主要满足本国公民的需求。
但要清楚认识到，政府规制并不是要回到计划经济的时代。房地产是社会政策，但社会政策的实施要引入市场因素，市场仍然是配置和提供住房的最有效的机制。同时，政府规制也并不意味着“一刀切”。房地产市场要根据市场的需要提供适合各个社会群体收入水平的住房。在这些方面，中国可以从西方（如欧洲的一些国家）和亚洲（如新加坡）学到很多有用的经验。
政府规制的房地产市场也可以盈利
要改变的观念是，政府规制的房地产市场并不是说不可以盈利。各级地方政府总是错误地认为造廉价房或者廉租房是亏本生意。这从现在的政策设计来看可能是这样，但实际上则不然。政府规制的房地产市场也同样可以盈利，只是盈利的水平不像完全由市场来主导的市场那样高。在社会成员的基本的居住权实现了之后，地方政府也通过住房税等来增加地方收入。
另一方面，因为人员（尤其是专业人才）的流动和经济全球化等因素，中国也必须建立主要由市场来调节的商品房市场。不过，这一市场比例会比较小。即使是这个市场，实际上也不会完全自由放任。例如，各地为了竞争人才，地方政府必然会干预控制市场价格，为投资者和人才改善住房环境。很简单，房价过高，就会失去地方发展所需要的人才和投资者。
从宏观的角度来看，住房制度是任何社会国家建设的重要一部分。现代国家强调的是公民的国家认同，而国家通过各种方式实现最低限度的居住权对公民的国家认同尤其重要。顾名思义，“国家”就是由“国”和“家”组成。没有“家”哪有“国”？在儒家社会，“国”只是“家”的延伸。住房为“家”之基础，只有解决了“家”的问题，社会成员才可以发展出强大的国家认同感。从微观来看，住房也是社会稳定与和谐的基础。儒家经典强调“有恒产者有恒心”就是这个道理。中国只有培养出一个强大的中产阶级之后，社会才会具备稳定的结构性条件，而实现住房权是造就中产阶级的最重要的一环。
房地产也是社会泡沫
“国八条”细则陆续出台 限购城市市场已显分化
除青岛、长春、上海在1月份就出台了“国八条”细则外，整个2月共有18个城市出台了“国八条”细则。地方细则普遍照搬中央“国八条”的内容，但在限购标准的细节上，个别城市略有差别。这些差别主要包括：外地人购房需要提供的纳税证明年限不同，一般为1年的纳税证明，但如北京规定为5年；限购的区域不同，一般包括中心城市和郊区，但如成都仅包括主城区；执行时限不同，一般没有规定结束时间，但如长春明确规定执行时间到2011年年底。
限购政策在不同城市将起到不同的效果，若不考虑房价的泡沫程度以及未来的供应情况，我们认为，以下两项因素将决定限购政策的效果。第一，是本地居民的住房满足程度；第二，是外地居民占常住人口的比例。本地居民的住房满足程度越高，外地居民所占比例越大，则限购政策的影响越明显，反之，则限购政策的效果越小。 在一线城市（北京、上海、广州、深圳），本地居民住房满足程度较高，同时外来人口所占比例较大，因此受限购的影响也将较大。上海由于房产税的出台，北京由于外地人5年的纳税规定，因此这个两个城市受政策影响将更明显。
在二线城市（天津、成都、重庆、杭州、长春、武汉等），房地产市场仍处于快速发展阶段，首套需求和改善型需求仍占主流，外来人口所占比例不高，因此受限购的影响将较小。对于成都等仅对市区限购的城市而言，则受限购的影响将更小，但成交结构将有所改变；重庆由于出台了高档房的房产税，未来成交将受到抑制。
而在广大的三线城市，一方面并未出台限购政策，另一方面从一、二线城市中被挤出的投资、投机需求将会流向这些城市，经济增长及转移性投资将促使未来三线城市房地产市场量、价继续稳定增长。
突击成交增加 2月楼市成交平稳回落
由于春节假期影响，2月历来是全年的成交淡季，同时受各地“国八条”细则陆续出台的影响，本月中原监测的9个重点城市住宅成交陷入低谷。但部分城市在限购细则出台前，出现突击成交现象，因此本月被监测城市的住宅成交环比虽明显下降，但同比仍出现小幅增长。另外，上海在限购和房产税的双重影响下，本月成交结构出现了明显的变化，高档房成交比重显著下滑。
■整体状况：供应有所增加 成交平稳回落
1月底，第三轮地产调控政策提前出台，规定了更加严厉的限购政策。在此背景下，部分城市开发商抢在地方细则出台之前推出新盘，
同时即将受限购政策影响的居民也突击购房，本月住宅市场供应同比有所增加，成交也略有增长。中原监测的9个重点城市本月新增供应240.76万平方米，同比增长11.4%，住宅成交414.28万平方米，同比微增5.0%，环比下降46.3%。
■各地楼市：市场分化 限购城市成交创新低
按照出台“国八条”细则的时间划分，我们把中原监测的9个重点城市分为三类，第一类是2月之前出台细则的城市，有长春、上海；第二类是2月15日出台细则的城市，有成都、北京；第三类是2月底出台细则或尚未出台细则的城市，有广州、天津、重庆、杭州。 第一类城市：上海、长春在1月底就出台了“国八条”细则，因此这两个城市的表现更能体现出政策的影响程度。本月上海、长春的住宅成交面积分别为52.3、16.5万平方米，均创近年来的月度成交新低，同比10年2月的成交分别下降13%、34%，上海成交下滑较小的主要原因是本月供应同比出现100%的增长。
第二类城市：成都、北京在2月15日出台了细则，数据表明2月的前半月两地成交活跃，突击买房现象明显，后半月成交则迅速冰冻。本月北京、成都的住宅成交面积分别为37.8、98.9万平方米，北京同比下降37%，成都同比增长150%。
第三类城市：广州、杭州、天津在2月底出台了细则，重庆尚未出台细则，因此限购政策的影响尚未显现，部分购房者抢在政策窗口期内提前采取购房行动。一线的广州成交同比下滑38%，二线的天津、杭州成交同比分别上升196%、117%，重庆受供应同比大降67%和房产税的影响本月成交同比锐减52%，成交量创近几年来的最低。
■上海楼市：豪宅遇冷 成交结构出现明显变化
1月27日房产税出台，1月31日“国八条”细则出台，上海楼市在春节前连续遭遇政策打击。如今，经历了一个月的消化期后，我们发现，上海楼市除了住宅成交出现环比69%的下滑外，成交结构也出现明显变化。
通过同比最近一年上海住宅成交的套均面积和均价，我们发现，2月上海住宅成交的套均面积仅为94.8平方米，与前三月105.9平方米相比，大幅下滑10.5%；住宅价格方面，本月均价仅为9763元/平方米，创2009年2月以来的最低值，环比1月均价下滑38.3%。 套均面积和成交均价的大幅下滑表明，受房产税和限购双重政策的影响，小户型、低单价的住宅的成交占比逐步增加，而大户型、高单价的住宅本月成交冷清。同时，上海住宅市场本月供求比也出现逆转，由上月的0.76变为本月的2.31。
土地供应明显萎缩 住宅用地比例下滑
在新一轮调控的大背景下，2月份中原监测的12个重点城市的土地供应大幅萎缩，创2009年4月以来的最低值。在住宅成交低迷的状况下，地方政府普遍下调了住宅用地的供应；另一方面，商办用地占土地供应的比例有所提高。虽然住宅销售市场比较低迷，但是本月住宅用地的流标率依然保持低位。
3月整体成交有望回升 房价或将持续僵持 ■成交量：“小阳春”无望 3月成交将小幅回升
3月份，一类城市的上海、长春的住宅成交环比将有所增长，回升幅度将在30%-50%；二类城市的北京、成都由于需求在2月上半月提前释放，住宅成交环比将会基本持平；三类城市中月底出台细则的城市广州、天津、杭州3月成交将出现下降，而深圳、重庆预计3月成交将有20%-30%的反弹。因此，总体来看，往年3、4月份的成交“小阳春”在2011年将不再出现，3月9个重点监测城市的成交环比将略有增长，但增幅有限。
■成交结构：小户型、低总价户型将获青睐
根据上海2月份住宅市场的成交情况分析，在限购和房产税政策的双重影响下，小户型、低总价的户型受到购房者的青睐。市场上有一部分具有购买能力的家庭丧失了购房资格，而大多数具有购房资格的家庭则无力承受大户型、高总价的房产，同时房产税也将在一定程度上抑制大户型房产的需求。一般的限购城市虽然尚未出台房
产税，但是需求结构的改变将使高档楼盘的蓄客时间持续更久，而中低端楼盘的需求依然旺盛，开发商也将在近期调整供应的节奏，力推此类住宅，因此未来几个月主要城市的住宅成交结构将出现明显变化。
■成交价格：短期调整，难现大跌
2010年的房价虽经两轮调控，仍未下跌，主要原因在于几点：宽裕的流动性推高整体市场，知名房企资金面并不紧张因而缺乏降价动力；刚性需求及财富储藏需求支撑市场，房地产依然是稳健的投资渠道。
今年2月起，随着限购政策在重点城市全面铺开，购买力强大的投资改善类需求受到极大抑制，观望气氛重现，短期内自住需求成为市场主力，高端住宅成交低迷。同时，开发商也受到更严格的税收、融资限制。在此情况下，成交价格在3至6个月内出现调整难以避免。
但从宏观大环境看，整体经济环境依然向好，住宅市场上潜在购买力依然存在。同时，开发商自去年起已减少支出，增加现金储备，为市场低谷做好了准备。另外，限购政策也使得二手房市场上业主惜售，议价空间减少。上述几个方面，加上原有的支撑房地产市场的根本因素依然存在，使得未来房价出现大跌的可能性很小。
政策本身并不能导致价格涨跌，政策的主要作用在于改变供求关系，进而影响市场的成交量和成交价格。因而，供求关系将是决定市场未来价格走势的一个重要因素。改变供求关系的政策主要分两类，一类是针对房地产的行业政策，如限购、限贷以及保障房等调控政策；另一类是针对宏观经济的货币政策，如加息和提高存款准备金率等。 行业政策的主要目的是削弱市场需求，减轻供求压力，意在需求；货币政策的主要目的是收紧开发商资金链，迫使其加速出货，意在供给。 行业政策对房地产市场的影响
（1）密集政策效力的持续时间：世联研究认为，2010年调控政策的出台，对楼市的影响还是显见的。从成交量来看，4.15调控造成的市场波动大于9.29调控，全国市场成交量低迷期持续约3个月，而9.29调控后各城市基本仅低迷1个月左右。就成交均价而言，2010年各个城市房价上涨的趋势基本得到控制。今年春节前“国八条”的出台已经为2011年的楼市定调，调控仍将是主旋律，且力度更大、要求更严、决心更强。受国八条和密集地方限购细则出台的影响，可以预见2011年上半年依然会出现几个月的观望期。
（2）限购政策对房地产市场的影响：通过观测各类城市限购后的市场表现，世联研究发现，限购会导致一线城市成交有明显的回落，但影响时间仅两至三个月，部分一线城市在限购之前伴随有成交量的大幅上涨，如广州成交量先大幅上涨然后再大幅回落。限购令导致部分二三线城市成交下降，但影响时间均在两个月以内。此外，限购或即将限购的二三线城市成交量并不必然回落，相反限购前后或会成交量放大，如天津、合肥、佛山和东莞等城市。
（3）限贷政策对房地产市场的影响：国八条规定将二套房首付比例提升至六成。世联研究数据显示，假定投资需求中首付在六成以下的客户均因为该政策而放弃投资房产，该政策理论上将导致59.9%的投资客流出房地产市场，占购房总需求的14.8%。但实际上，限贷政策对需求的实际影响并没有想象的大，因为信贷首付政策松紧程度与一次性付清比例高度相关。历次首付比例提升后，相当一部分城市的一次性付清比例均有所提升，一旦首付政策放松，按揭付款比例会大幅提升，而一次性付款比例将下降。这说明，首付比例提高后，仍然有相当部分的实力客户选择全款支付，进而削弱限贷政策的影响。从城市来看，深圳、无锡、惠州、佛山、厦门、青岛等东部发达城市由于投资需求比例较高，将会受到较大影响；而长沙、合肥等中部城市由于自住需求旺盛，所受影响将较小。
（4）保障房政策对房地产市场的影响：世联研究认为，保障房的缺失是导致房价快速上涨的一个重要因素。国家统计局数据显示，1999年经济适用房在商品住宅中所占比例为24.9%，而到了2008年，该比例下降为7.2%。保障房的缺失迫使广大中低收入人群在商品住房市场释放需求，加剧了商品房市场供求紧张的局面。但近两年，保障房建设力度被提升到了政治高度，2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套；2011年更是提出全国要建设保障性住房和棚户区改造1000万套。世联研究认为，保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求。假定2010年370万套保障房全部推入市场，根据世联研究初步测算，2011年的保障房供应将分流商品房8%的有效需求，其中经济适用房分流4.8%的有效需求，公租房和廉租房分
流3.2%的有效需求。由于国家统计局现行的统计方式将经济适用房划入商品住宅范畴，因而我们预计2011年，保障房将造成商品住房市场被动萎缩3.2%。
（5）各类政策对房地产市场的叠加影响：历次房地产调控往往是多个政策组合使用，讨论单个政策不利于我们从整体上判断各种政策对需求的叠加影响。因而，世联研究参考2010年各类政策对楼市的影响程度，对2011年全国商品房销售面积增速进行了测算。由于未来中国经济和政策执行面临很多不确定性，我们将测算分为悲观、中性和乐观三种。
悲观预测：假定2011年受政策调控城市商品房销售面积增速与2010年“国十条”后增速保持一致，如果不考虑保障房的影响，全国销售面积下降7.1%；考虑保障房的影响，全国销售面积将下降10.3%。
中性预测：2010年一二线城市后三季度由于调控，尤其是一线城市，销售面积已经处于历史低位， 假定2011年销售面积不应再低。基于此，如果不考虑保障房的影响，全国销售面积上涨4.7%；考虑保障房的影响，全国销售面积将上涨
1.5%。
乐观预测：2011年一二线城市由于全面限购，假定部分需求被挤压到三线城市，带动三线城市再创新高。照此测算，不考虑保障房的影响，全国销售面积上涨7%；考虑保障房的影响，全国销售面积上涨3.8%。
货币政策对房地产市场的影响
2011年上半年货币政策将继续保持稳健，房地产行业资金链收紧，预计未来将对中小开发商是一个大考验。由于银行在房贷规模受限的情况下，大多偏向优质客户，在此情况下，中小房地产企业将会比大型房地产企业融资更加艰难。世联研究认为，加息之初并不影响成交量的放大，但当进入加息通道后，或会削弱购买力，影响成交量的走低，进而导致开发商销售回款速度放缓。开发商应当顺应形势，根据各自资金状况，做好降价促销、加速出货的准备。通过对比狭义货币供应量（M1）和居民消费价格指数（CPI）同比增速，我们发现M1同比领先CPI六个月左右。也就是说，狭义货币供应增速下降的话，物价将会止涨而跌，但至少要滞后六个月的时间。2010年M1同比增速逐月已经明显回落，加上翘尾因素的影响，我们推测2011年CPI将是前高后低。与此对应，货币政策可能是前紧后松，下半年货币政策可能有所改观，但房地产行业政策全年不会放松，直至十八大召开。
供求关系对房地产价格的影响
世联研究在今年年初《2010年中国房地产市场回顾与2011年展望》中已经提及2011年供应充足，政策力度和供求关系将决定未来价格走势。世联研究认为，如果排除政策因素，影响市场成交价格的一个重要因素将是供求关系，其中决定未来供应的一个重要因素将是商品房新开工面积。通过数据分析，我们发现新开工面积将在一年半左右的时间形成实际供应，滞后1.5年的新开工面积与当期销售面积非常吻合，因而我们将滞后1.5年的新开工面积称为“潜在供应”，而将
当期的销售面积称为“实际需求”。由于2009年下半年至2010年上半年的大牛市，造成了新开工面积急剧放大，这将造成2011年4月份至11月份期间，市场上可能有大量的新增潜在供应。通过测算，2011年第二季度全国潜在供应面临放大态势。从世联重点监测的40个城市来看亦是如此。其中，北京、杭州、苏州、南京、上海和温州等城市潜在供应将大幅超过实际需求。
通过分析，世联研究发现潜在供应与实际需求有一个时期差异非常大，即2008年下半年至2009年上半年这一时期，在该时期，潜在供应远远大于实际销售面积。如果对中国房地产比较了解的话，很容易想到该时期正是中国房地产销售价格最为低迷的一段时期。换个角度，我们可以认为正是潜在供应远远大于实际需求，即供大于求造成了价格下跌。基于以上逻辑，我们定义了一个新名词——供销差（供销差=实际需求-潜在供应=销售面积-滞后1.5年的新开工面积），用它来反映市场供过于求的程度。通过分析，我们发现无论是全国数据还是城市数据，供销差与房屋销售价格指数均非常一致。这也验证了供求关系是影响房屋销售价格的一个重要因素。通过计算，2011年第二季度开始，供销差将逐步会低于2008年的水平，价格面临较大的下行压力。
面对此种态势，世联研究认为，开发商应当未雨绸缪，提前做好应对房价下跌的善后对策。在资金充足的前提下，应当抓住行业调整机会，加快并购、土地储备和扩张。如果资金紧张的话，应当降价促销、加速出货，合作开发，减缓开工，甚至停工。此外，应当奋力参与保障房建设，尤其是位置较佳地块和资金受限的开发商 。
英国《金融时报》网站5月31日报道 题:全世界关注中国房地产命运
直到1998年中国政府决定将大部分城市居民住宅私有化,大多数中国人才开始考虑拥有自己房产的可能性。而现在,分析人士说,中国房地产构成了全球经济兴旺最重要的部分。
瑞士银行经济学家乔纳森-安德森说:“房地产和住房建设主导着中国增长模式,是决定农矿产品需求最重要的因素,是中国顺差边际效应的强大推动力,也是真正理解家庭收支、储蓄和投资的关键。”
在中国任何一个城市都能看到不计其数的起重机和建筑工地,这足以让大多数普通观察者相信,房地产在这个世界第二大经济体中占有重要地位。
从巴西的铁矿石贸易商到伦敦的对冲基金经理,每个人都在问同一个问题:中国房地产市场的泡沫是否会破裂,是否会击垮中国经济增长并冲击世界经济?
尽管经济学家和分析人士对物价快速上涨和房地产建设热潮是否会形成泡沫还存在分歧,但一些中国官员非常担心,目前的增长水平无法长期持续下去。
据估计,中国消费了50%的世界关键农矿产品和原料,包括水泥、铁矿石、钢材和煤炭,而中国房地产是这项消费需求的主要推动力。例如,建筑业直接消费的钢材约占中国钢材总消费量的40%。但如果将家电产品、与房地产有关的基础设施以及依赖房地产的其他部门包括在内,与房地产有关的钢材消费占中国钢材总消费量的三分之二。
自去年以来,中国政府一直在努力抑制房地产价格并限制对全国中高端居民住宅的过度投资。
虽然中国官方数据经常很难解读,而且最近分析人士的解读也不一致,但中国房地产市场的命运将对从澳大利亚矿工到德国出口商再到美国消费者的所有人都产生影响。安德森说:“从宏观经济的角度看,如果你不了解中国房地产,你就不可能了解中国。”(记者贾米勒-安代利尼发自北京)
英国《金融时报》网站5月31日报道 题:补贴性住房是北京“新政”的核心
中国计划在今后5年建设3600万套国家补贴的保障房。这项新政雄心勃勃的计划旨在纠正日益严重的社会不平等以及经济不平衡,同时又能维持过去十年来由投资和建设推动的快速增长。
政府希望,到2015年,在2亿多城市公寓房住户中有接近五分之一能得到不同程度的政府补贴,而2007年底这个比例是11%。
这样做的目的不仅仅是整顿房地产市场,也是为了给经济发展注入新的动力,即便中国正在尝试转变增长模式。
作为转变的一部分,共产党还决心减小日益扩大的收入差距,改善居民生活。一个措施就是控制住房市场的投机和价格飞涨,因为现在对大多数人来说,要在城市拥有一套住房简直是不可能实现的梦想。
过去十年中国的快速增长在很大程度上是由房地产投资及其对相关产业的刺激来推动的。因此压制房价和开发商的利润会带来经济大范围放慢的风险,这也是政府补贴保障房计划之所以如此重要的原因之一。
今年初，国家集中出台了新一轮房地产调控政策，
以“组合拳”的方式出击“高烧”难退的楼市。这一被称为“史上最严厉”的“调控新政”无疑使一度灸热的中国房地产市场面临着转型期的严峻挑战。新政之下，中国房地产市场向何处去？高居不下的房价能否在调控新政的重拳之下平稳下调，切实满足人民的需求？4月2日，在上海举行的2011中国房地产走势及调控政策趋向高峰论坛暨城市建设杂志社上海记者站揭牌仪式上，顾云昌、聂梅生、李战军、牛凤瑞等房地产领域的专家学者围绕“中国城市房地产转型思考”这一主题，纵论调控新政下中国房地产市场之走向。几位专家学者认为，住房供应结构的调整问题是楼市调控的重点和关键；价格涨涨落落是供求双方博弈的常态，不要对价格下降期望太高；冷清反而不利于房地产市场的健康稳定发展。
论坛开幕式上，上海市人民政府合作交流办公室党
委副书记鹿金东、城市建设杂志社总编辑范建国为城市建设杂志社上海记者站成立揭牌。
城市建设杂志社总编辑范建国代表2011中国房地产走势及调控政策趋向高峰论坛主办方和城市建设杂志社
发表了讲话。范建国在讲话中说，上海是中国城市建设的风向标，在这里举行2011中国房地产走势及调控政策趋向高峰论坛具有深远的意义。希望各位专家学者畅所欲言、各抒己见，理论联系实际，为楼市调控新政指引下的2011中国房地产市场号脉导航。
范建国说，随着城市建设杂志社上海记者站的成立，《城市建设》杂志所肩负的使命又加重了一份。城市建设杂志社上海记者站作为杂志社派驻上海、服务上海城市建设的新闻分支机构，将与上海市各有关部门紧密合作，共享《城市建设》杂志这一信息平台，立足上海，为长三角这个亚太地区的重要国际门户、全球重要现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群构建全新的传媒渠道，全面提升上海这个国际大都市的社会关注度和影响力，为上海城市可持续发展泼墨添彩。
楼市调控新政催生了“限购令”、“限贷令”，各
地又相继出台了年度住房价格的控制目标。在这一大背景下，中国的房地产市场向何处去？论坛上，住建部住房政策专家委员会副主任、中国房地产研究会副会长顾云昌教授在以“住房政策与城市未来发展的房地产行业
关系”为主题的演讲中表示，楼市调控，住房供应结构的调整问题是重点，也是关键。
顾云昌在演讲中举了一个例子：在体恤衫市场，财
富阶层的老板买1000元以上一件的体恤衫，普通员工买100元一件的体恤衫，农民工兄弟买地摊上叫卖的10元一件的体恤衫。你说哪种价位是合理的？体恤衫的均价是多少？这些都说不清楚。可以说，它的供应结构是合理的，是适应不同收入者的购买力的。即使国际品牌的体恤衫价格涨了10%，普通员工和农民工也不会关注，他们仍然可以买到和他们的收入相匹配的体恤衫。因此，体恤衫的价位是合理的，原因是供应结构的合理。反观住房供应结构是“一房独大”，95%的供应是商品房。大家都盯在商品房上，买不起的人都希望商品房降价，最后能降50%以上，但实际上在北京、上海即使能降50%，“夹心层”还是买不起。而要使房价达到合理的价位，应当对不同收入的阶层都有相应的住房产品供应给他，让买不起商品房的中低收入人群紧盯2万、3万一平方米的房子，都指望2万、3万的房子价位往下降是不现实的。由此得出结论，要达到房价的“合理”价位，就要建造不同层次的住房，以适应不同的城市和不同的收入阶层，中高收入、高收入买公寓、买别墅，中等收入对应的是
中小套型、中低价位的房子。中低收入就是公共租赁房和限价房，一个是买一个是租。低收入有廉租房。五个不同的收入层面有五种不同的产品供应给他们，这样才是“合理”的。
全国工商联房地产商会会长聂梅生教授在分析调控
之下中国城市房地产市场走势时指出，关注房价调控的同时，更要关注住房供应结构的调整。他说，今年全国1000万套保障房的供给若实现，大于去年商品房900万套的总量。加大保障性住房的供给，会使购房人群中原有的需求交叉层转移到保障房领域。再加上限购、限贷政策的挤压，房价将会得到抑制。当然，这种影响目前还是预期上、理论上的。去年保障房建成380万套，今年下半年也会有一定的供给。保障房入市后是否能够给人们一个定心丸，要看下半年，7月份以后可能见分晓。
对目前各地制定的房价调控目标，聂梅生持肯定态
度。她说，房价涨幅的合理区间，应该在CPI和GDP的涨幅之间，高于CPI涨幅，但低于GDP涨幅。
原中国社科院城市发展与环境研究中心主任、中国
城市经济学会副会长牛凤瑞教授在演讲中则表示，当前房地产市场的表现是市场交易大幅萎缩，若交易量持续
下降，开发商或因资金短缺被迫降价。而租赁市场价格上涨又有可能提升持有两套房或以上家庭的出租意愿，从而增加租赁市场供给，平衡租房价格。但他同时又指出，现行政策只改变了买卖双方的预期，中国房地产市场供求关系的基本面没有发生变化，价格涨涨落落是供求双方博弈的常态。自住型购房者有住房的刚性需求，因此不可能长期等待，价格一松动即可能出手。这时，交易量上去了，又刺激了房价的上涨。因此不要对价格下降期望太高。
牛凤瑞认为，通过控制价格难以实现供求平衡，若
只着眼于调整当前的供求关系，也容易给普通购房者增加负担。调控的重点，一方面应放在割断炒房资金链条上，因为个人资金倒房终究“泥鳅掀不起大浪”；另一方面应增加普通商品房的供给。否则，短期抑制住的住房需求将在未来某时期集中爆发，现在的冷清增加了未来的反弹能量，反而不利于房地产市场的健康稳定发展。
十年牛市走到十字路口：中国房地产走向民生转型之路
在出台房价控制目标的众多城市中，除北京在表述中提到“稳中有降”外，其余城市基本都使用了与GDP增速或人均可支配收入增速相挂钩的软目标。这与公众乐见的关于房价普“降”的期望有一定差距，由此引发质疑——这样的控制目标究竟是“限价”还是“限涨”，持续了近十年的房地产牛市是否还会延续？
中国社会科学院金融所金融市场室主任曹红辉表示，供需是解决房价问题的根本。如果国家的保障房计划得以不打折扣的落实，促使国内房市逐步形成双轨制格局——以增加保障房供给来满足老百姓基本住房刚需，以商品房来满足人们改善性住房需求与投资需求
——实现“两条腿”走路的话，将有效抑制房价，牛市将难以延续。
他表示，楼房的造价约平均每平米2000元，地皮价格是推高房地产价格重要的组成部分，而地价与地方政
府的财政收入紧密相连。总额2．7万亿元，同比增幅70．4%——国土资源部负责人年初披露的全国土地出让金数据在两会期间被一些代表委员反复引用。
一边是财政收入，一边是民生改善，对于那些吃惯了“土地财政”的地方政府来说，这是个两难的决定。各地抑制新建普通住房价格的决心将在其此次公布的控制目标上可见一斑。
分析人士表示，尽管考虑到北京房价近年来上涨过快的现实，北京“稳中有降”的目标仍得到不少公众认可，是因为北京对群众期盼高房价能够降下来的呼声作出积极回应，是务实之举。这彰显了北京市政府对房价调控的决心与力度的“一小步”，某种程度上是全国房控目标制定上的“一大步。”
武汉亿房研究中心研究员陈龙说，要采取措施提防地方政府抵制中央调控而玩“文字游戏”。比如，一些地方可能会通过钻文字空子，将保障房纳入新建住房统计范围，拉低住房均价来实现限价目标。
质疑声下，住房和城乡建设部日前发出通知，要求各地确定年度新建住房价格控制目标时听取社会意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标。
“比控制房价目标更重要的是保障房建设的实际进度。”曹红辉说。“因为只有保障房变成实实在在的供给才能影响房地产市场。而由此遭到削弱的房地产对经济增长的支柱作用应该部分地转由发展战略新兴产业来承担，这也契合国家“十二五”期间调结构的需要。”
为满足人民群众对住房的刚需，国务院总理温家宝2月27日在回答网友提问时表示，必须增加有效供给。为此，中央已经下决心在今后5年，新建保障性住房3600万套。保障性住房以公租房和廉租房为主，再加上棚户区改造。其中，今年计划建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，明年1000万套。
“十二五”规划纲要明确要求进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。
曹红辉表示，无论是是问责机制还是房价调控目标都是行政手段，这股行政力量需要转化为市场力量才能改变供求、抑制房价、从而助力房地产从经济增长支柱走向惠及民生的转型，而承担桥梁作用的保障房建设无疑是决定转型成败的关键。
对于普遍关心的保障房建设中的土地与资金问题，国土资源部与住房和城乡建设部日前分别表态：土地应保尽保；而对于资金，今年计划建设的1000万套保障性住房约需1．3万亿至1．4万亿元，其中8000多亿将通过社会投入和被保障对象等进行筹集，剩余5000多亿元则将通过各级政府来筹集，资金来源有保证。
财经评论人叶檀进一步建议，为有效发挥保障房在促民生、抑房价方面作用，政府应加大监管力度，使保障房切实分配到需要保障的人手中，同时控制保障房建设中拆迁房的占比，以免制造出另一批需要保障的群体，从而削弱保障房制度的积极作用。
跨越上一个黄金十年，中国房地产行业开始走进下
一个十年。伴随中国产业转型大背景和不断深入的政策调控，房企大军跟随辙时代的脚步开始艰难翻越一个个山坳。2011年，必定是中国房地产发展史上一个全新的里程碑，它以全新的方式揭开了下一个十年的序幕---转型中的房地产。
上一个十年，是中国房地产史上发展最为快速的黄金十年，中国房地产行业英雄辈出。下一个十年，就以2011年为起点，城市化进程推动房地产行业从高速运行到稳步推进，住宅产业将从单纯的商品住房延伸到保障性住房、商业地产与房地产金融业等相关产品迅速兴起，同时伴随着不确定的土地与税收政策。这一切都将进入巨大的改变之中。这些改变是否将彻底改变中国房地产业现有格局？面对着国家新一轮严厉调控和行业格局调整，数万家房地产企业又将何去何从？
2011年7月1-4日，一年一度的中国房地产界最重
要的盛典----博鳌•21世纪房地产论坛在海南三亚隆重
召开。《21世纪经济报道》将聚合近千位房地产行业精英揭开论坛大幕、共同开启下一个十年全新篇章。
“房地产转型之惑：求解有效性”是本届博鳌•21世纪房地产论坛的主题。从2001年“反思中国房地产的兴衰成败、启迪地产新思维”，2002年“新地产、新资本、新财富”到2003年“金融紧缩下的中国房地产”，2004年“宏观调控下的中国房地产”,再到2005年“地产进化论：宏观调控下的物种选择”，2006年“地产博弈论：多方利益格局下的效率与公平”，继而是2007年的“地产资本论：后调控时代的价值演变”，2008年“地产相对论：紧缩与通胀下的多重变量”，2009年“正本清源：后危机时期的地产回归”，2010年“地产考验中国”，博鳌•21世纪房地产论坛每一届年会主题都凝聚了不同时期的焦点、主办方的心血与智慧，更成为每年中国地产行业中最炙手可热的话题。博鳌•21世纪房地产论坛第11届年会将延续上一个十年的辉煌，秉承创立宗旨，高举“执地产牛耳，话博鳌共识”的旗帜，交流与互动，以新锐前瞻的思想激烈碰撞，用最浓缩的四天时间激荡并沉淀出最厚重的中国房地产新的思想精髓，共同找寻出下一个十年、转型中的中国房地产发展之道。
“博鳌•21世纪房地产论坛”，与创刊于2001年1
月1日并迅速成为中国商业财经报道领先媒体的《21世纪经济报道》，同年诞生，在此后的十年中作为行业言论阵地与思想先锋，成为了行业人士寻求行业智慧、分享商业经验、建立高端人脉的顶级平台，并最终成为中国房地产界一年一度最大的盛事。
作为中国房地产行业规格最高、最权威、规模最大、影响最广的专业论坛，本年度论坛将延续以往的辉煌与经典，设置主题演讲、中国地产六方会谈、地产首脑闭门会议、主题论坛、中国地产金砖大奖、高尔夫名人赛、欢迎晚宴以及音乐酒会等多种活动和论坛环节。
为更大程度地扩大本届年会的传播范围与影响力，
《21世纪经济报道》特别邀请了中央人民广播电台经济之声、搜房网、网易、凤凰网、地产中国网、金融界、优酷网、房地产投资等网络媒体现场直播。同时，福布斯、理财周报、21世纪商业评论、商务旅行、环球企业家、中国企业家、新地产、中国不动产、财富人物、知识文库•财富、南方航空、空中生活、中国民航报top时空、南方都市报、南方周末、南方日报、东方早报、华商报、成都商报、齐鲁晚报、郑州大河报、云南信息报等近百家主流平面及网络媒体亦应邀作为本届论坛的媒
体支持单位，使参与本届“博鳌•21世纪房地产论坛”宣传报道的媒体数量达到历史之最。
顶级盛事，精英聚会。2011年7月1日-4日，海南博鳌，敬请期待 楼市调控政策频出 房地产市场面临严峻挑战
近年来中国房地产业火速升温，国务院出台各项严厉调控政策，坚决以强硬手段调控房地产市场，全国各地纷纷响应国家政策并落实到当地。紧接着，全国608个城市相继公布年度新建住房价格控制目标，另外有49个城市无法按期在国家政府规定的时期内公布调控目标，这49个城市或将因为房价控制目标未能按时公布而被问责。中国房地产业正面临史无前例的敏感时期，就此业内人士表示，房价调控尚未停止，房价调控目标或将再次调整。
房产市场调控政策不断出台，调控力度逐步加大，限购政策仍无确定期限。面对房地产市场日渐增多的调控政策，部分受到限购条件制约的购房者在短期内不会购房，另一部分带有投资性购房的市民担心楼市动荡，迟迟不敢轻易出手，越来越多地保持观望态度静观楼市变化，等待楼市明朗时才做出购房选择。整个房地产市场呈现出前所未闻的紧张局势。
面对日益减少的成交量，开发商纷纷推出各种新盘打折促销活动以求吸引购房者的注意，但全国各地楼市交易市场频频喊跌并有
部分城市出现房价松动现象。SOHO中国董事长潘石屹(微博 博客)日前在接受媒体采访时表示，北京、上海等城市新建住宅的成交均价开始低于拟售均价，低价入市和降价促销的项目也日益增多，“北京等一线城市的住宅价格已到了下跌的临界点。”
同为中国房地产界响当当的领军人物在事业如日中天的时期为何接连做出如此之大的人事变动，有人猜测，中国房地产市场或许已历经火热的高峰期，正处于并将会长期停留在冷淡期，房地产大腕的离开是预示着中国楼市已无法再上升到更高阶段，从而选择退出房地产市场，退休养老？另有人猜测，中国房地产业正面临新一轮的转型节点，几位房地产大腕的大动作或将预示着房地产业转型的突破口？