本科毕业论文
河南新乡商品房房地产开发项目经济分析
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2013年5月 25 日
学 术 声 明
本人呈交的学位论文，是在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果，所有数据、图片资料真实可靠。尽我所知，除文中已经注明引用的内容外，本学位论文的研究成果不包含他人享有著作权的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集体，均已在文中以明确的方式标明。本学位论文的知识产权归属于00000。
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摘要
摘 要
房地产项目具有投资额大、不确定性因素多、开发与经营风险较大等特点。在我国, 房地产业经过二十几年的发展, 己经成为我国国民经济的重要支柱之一。但是在房地开发中还存在很多不完善的地方，尤其在投资决策过程中可行性研究方面还比较滞后。房地产项目可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要步骤，而经济分析又是可行性研究的核心。在房地产项目投资决策过程中进行科学合理的经济分析，是控制投资风险、得到合理回报的先决条件。
本文根据房地产开发项目可行性研究与技术经济学理论，结合国内外相关参考文献和研究资料，归纳、总结了房地产开发项目经济分析体系和相应的方法。以河南新乡一商品房房地产开发项目为例, 详细介绍了房地产开发项目的经济分析过程。
关键词：房地产；开发项目；经济分析
Abstract
Real estate projects with large amount of investment, uncertainties over the development and operation of high risk and so on. In China, the real estate industry has have been one of the import pillars in Chinese national economy after 20 years development. However, there are still many imperfections in the development of projects, especially in the investment decision-making process such as of feasibility study still lags behind. Economic analysis and feasibility study in Real estate projects is an important procedure in the real estate development process. Scientific and rational economic analysis in the decision-making process for Investment in real estate projects is the pre-conditions to contro1 investment risks, get a reasonable return.
According to real estate development project feasibility studies and technical economic theory, Base on the study of domestic and foreign-related reference and research materials. The paper summarized, summed up the real estate development project economic analysis system and the corresponding methods. A commercial housing real estate development project in Henan Xinxiang as an example, it detailed introduces the economic analysis of real estate project process.
Keywords : Real estate; Development projects; Economic Analysis
摘 要 . ............................................................................................................................................................... I Abstract . ......................................................................................................................................................... I
1 绪论 . ............................................................................................................................................................ 2
1.1 研究背景与意义 . ............................................................................................................................. 2
1.2 国内外研究现状 . ............................................................................................................................. 3
1.3 本文主要研究内容 .......................................................................................................................... 3
2 房地产开发项目经济分析的基本概念 ..................................................................................................... 4
2.1经济分析的内涵剖析 ....................................................................................................................... 4
2.2 房地产项目经济分析的依据和原则 .............................................................................................. 4
2．2.1 经济分析依据 ........................................................................................................................... 4
2．2.2 经济分析的原则 ..................................................................................................................... 4
2.3 经济分析的指标计算和分析方法 .................................................................................................. 5
3 河南新乡—商品房房地产项目开发经济分析 ......................................................................................... 5
3.1 工程实例 . ................................................................................................................................ 5
3.1.1 房地产开发各项指标 ................................................................................................................. 5
3.1．2 投资分析基础数据的预测和选定 ........................................................................................... 6
3.2 项目经济效益评价 ................................................................................................................. 8
3.2.1现金流量分析 . ............................................................................................................................. 8
3.2.2财务平衡表与贷款偿还分析 ...................................................................................................... 9
3.3风险分析 . ........................................................................................................................................ 11
3.3.1盈亏平衡分析 . ........................................................................................................................... 11
3.3.2 敏感性分析 . .............................................................................................................................. 11
4 结论 . .......................................................................................................................................................... 13
(一) 培育项目成本管理意识，提高员工的综合素质....................................................................... 13
(二) 可行性研究工作的理论指导三结合 .......................................................................................... 13
(三) 控制施工阶段成本 ........................................................................................................................ 13
参考文献 . ...................................................................................................................................................... 14 致 谢 . .......................................................................................................................... 错误！未定义书签。
1 绪论
1.1 研究背景与意义
房地产开发是一项综合性经济话动，投资额大、建设周期长、涉及面广，要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好可行性研究工作。可行性研究是在投资决策前，通过系统的分析为投资者提供诸如投资方向、运作方式、投资收益、投资风险等方面的决策参考，它是项目投资决策，筹集建设资金，开发商与有关部门签订协议、合同，编制下阶段规划设计的依据。因此，为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究[1]。
目前中国的房地产行业的发展还不成熟，突出表现在政府的短期行为以及开发商的过度投机，从而造成了房价上涨过快，商品房空置率上升，沿海局部地区出现了房地产泡沫。鉴于此，从 2007 年下半年开始为了防止房价过快上涨，国家加大了对房地产行业的调控力度，陆续出台了许多宏观调控政策。因此，房地产企业必须将成本控制工作作为管理的关键环节来予以高度重视。要对房地产开发项目进行成本控制就必须先明确房地产开发项目的成本构成，一般包括项目开发阶段前的费用、项目开发中的费用和期间相关费用等。项目开发前的费用主要在于土地出让金和拆迁安置补偿费，这两项费用在整个项目阶段所占比例较高，大约占到 25％～ 30％，而且有不断上升的趋势。房价的大幅上涨重要原因在于土地一级市场中交易价格偏高，各地频频曝出“地王”，这就造成了“地价高——房价高——地价高”的现象。项目开发中的费用约占到整个项目的50％～60％，主要是施工阶段的人工费、建筑材料费所占比例较高。而期间相关费用大约占至 20％～ 25％，主要是相关税费以及销售费用较高[2]。
随着房地产行业的发展，其市场竞争日趋激烈，特别是在房地产市场显现过热的情况下，政府有关部门先后颁布了一系列新政，对土地管理及耕地保护进一步规范，从而对土地的供应产生了较大影响。房地产开发企业获得的土地资源将越来越有限，新增项目用地成本会不断增加。鉴于国家有关政策和国内外经济环境的影响，目前，房地产开发企业想要保持或提高项目的利润率，其成本管理将是重中之重[3]。房地产开发项目主要分为策划阶段、设计阶段、施工阶段和销售阶段，各阶段对成本控制的影响程度见表１。 表1 各阶段成本控制影响程度
决策阶段
设计阶段
施工阶段
销售阶段 所占费用比重（%） 1% 10%-20% 60%-70% 1%-5% 成本控制影响程度（%） 60%-70% 20%-30% 10%-15% 5%
近年来，随着房地产业的蓬勃发展，房地产开发项目的规模也日益增大，建筑面积
由几年前的几万平方米增加到现在的十几万、几十万平方米，项目所需投入的资金量也相应地增大。但长期以来，在房地产开发管理中，建筑工程造价不能合理确定和有效控制，严重影响了投资效益。因此我们必须把工程造价控制贯穿于房地产开发工程建设全过程，从投资决策、设计、施工至竣工的全过程找出失控原因并采取相应的有效对策[4]。
1.2 国内外研究现状
目前，国外在房地产项目评价方面，无论从理论上还是实践上都有了较快的发展。如欧盟有专门的国际组织smIntelligencehitemational 对慈善机构开发的房地产项目进行评价。该组织广泛应用项目周期管理、评价方法论、项目经济和财务评价等方法，协助欧盟对非洲、加勒比海和太平洋沿岸国家以及南亚国家的房地产项目进行评价，并且提供包括国际连锁饭店、世界银行国际财务公司等客户的房地产项目咨询服务。还有一些国外银行和其他咨询组织的业务也包括对房地产项目的经济评价，不仅对房地产项目经济指标进行分析，还对房地产项目风险进行评估和预测[5]。
我国关于开发区的理论研究和实践探索相对国外研究历史而言时间尚短，暂处于初步发展阶段，而且规划研究和理论研究方面是开发区集中研究的方面。如何对开发区区位进行选择和发展布局的规划建设这些重大战略问题对开发区长远发展具有举足轻重的意义。
顾朝林、赵令勋（1998）认为，在总结各国的经验教训的基础上，高技术区的区位选择，应依次考虑下列各项因素：智力密集程度、开发性技术条件、信息资源、基础设施条件、生产和生活环境。也就是智力资源密集、具有一定技术孵化能力的地区是进行高技术产业区的建设时首先应选择的，因为便利的交通和优先的通讯条件，大量的信息资源，优美的环境质量，高尚的社区生活品位是这些地区优先拥有的[6]。
从二十世纪九十年代开始，我国项目经济评价研究理论进入了缓慢发展的阶 段，这个时期的学者主要是对前人的理论进行了渗透和延伸，而新的理论成果比 较少。这一时期的研究范围一方面丰富完善了微观层次的理论和方法，而且将研究领域扩展到中观和宏观的层次，同时借鉴了国外工程经济学、价值工程可行性 研究、预测和决策理论方法，丰富了发展了技术经济学的内容，促进了项目经济评价理论和实践的进一步发展。
随后的几年，亦有相当一部分学者对房地产开发项目进行了一定的经济分析。分别对其投资、成本以及销售等等进行了详细地调查和研究，鉴于此，本文作者以河南新乡一商品房房地产开发项目为例，进行一下开发项目的经济分析。
1.3 本文主要研究内容
房地产开发是目前房地产商人进行的重要任务之一，对房地产开发进行经济分析，有利于有效控制各个阶段的成本，例如开发阶段、设计阶段、施工阶段以及销售阶段等等。本文主要研究一下内容：
1 对房地产开发项目经济分析的基本概念进行简单介绍，以便能够更清楚的对其进行积极科学地分析；
2 以河南新乡某一商品房的开发项目为例，详细介绍房地产开发项目的经济分析过程，分别分析其各个阶段的成本、税收以及收益；
3 通过该房地产项目的分析，可以看出我国目前房地产开发项目的经济分析存在一定的社会问题，并且综合分析了其对策。
2 房地产开发项目经济分析的基本概念
2.1经济分析的内涵剖析
分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。
2.2 房地产项目经济分析的依据和原则
2．2.1 经济分析依据
项目经济分析是项目决策的基础资料之一, 评价必须建立在客观、可靠的基础上。因此, 经济分析必须选择科学的基础资料作为依据" 作为房地产开发项目, 本文认为, 经济分析的依据主要包括以下内容:(l)该房地产项目市场调研报告；(2)国家有关部门关于房地产开发项目及工程造价的各种取费标准；(3)当前项目所在地的房地产市场行情。
由于在预测项目投资基础财务数据时涉及的内容和因素较多, 进行项目财务评价, 既要以现有状况的统计分析为基础, 又要进行有根据的预测。测算过程繁杂, 为了保证预测的工作效率和预测资料信息的准确可靠, 在预测时应事先制定科学合理的预测流程" 不同的企业项目投资, 其内容和性质往往不一样, 其所需的具体投资决策资料存在差异, 因而具体的经济资料预测程序也不尽相同[7]。
2．2.2 经济分析的原则
（1）系统性原则
在进行企业项目投资财务数据测算和估计时, 应该把投资额——生产成本及相关费用与销售收入——税金——利润——现金流量等项内容看作是一个有机的系统, 既要考虑各项目内容不同的实际情况, 也要充分注重各项目之间内在的联系, 找出其内在的规
律, 从全面性、系统性的角度出发, 对投资决策评价及分析所涉及的相关数据进行较为准确的估计和预测" 。
（2）客观性原则
财务数据估算的正确与否直接关系到项目投资决策评价的结果, 因此在进行财务数据估算时既要科学，严肃, 又要尽可能保证资料真实可靠, 在预测和分析时, 既要本着实事求是的精神, 真实地反映客观情况, 防止预测的主观性和片面性, 也要充分把握重要基础数据及其参数的变动趋势和影响因素, 学会从不同的方位角度或层次来观察分析和核实相关数据, 从而保证各项基础财务数据尽可能客观、真实、准确、可靠。
（3）一致性原则
不同的计算方法和计算依据会得出不同的数据结果, 如果预测的方法和依据与企业现行的财务实务口径不一致, 则在此基础上预测的数据就失去现实意义, 由此所做出的项目投资决策评价结果自然是与现实情况不太相符的" 因此, 在预测成本、费用、收入等方面资料时, 应按企业的实际情况, 采取与企业现行的财务实务相一致的处理程序和处理方法, 只有这样才能保证不同时期企业的财务数据资料口径一致, 信息前后可比, 也只有这样, 才能保证预测和决策的信息资料更加具有有用性和实效性[8]。
2.3 经济分析的指标计算和分析方法
项目经济分析主要是考察项目的盈利能力、清偿能力和不确定性分析, 因此, 房地产项目财务评价的主要评价指标也就是这三项[4]。
盈利能力是一个至关重要的目标, 它是反映项目财务效益大小的主要标志。项目的盈利能力主要是指建成投产后所产生的利润和税金等经济分析过程中应当考察拟建项目建成投产后是否有盈利，盈利能力又有多大，是否可以满足项目可行的标准。
清偿能力目标[9]主要是指项目自身能够偿还建设投资借款和清偿债务的能力。而不确定性分析是指对于项目可能面临的风险因素进行分析, 以判断风险大小, 为决策提供参考。
房地产项目即是遵循以上研究方法和理论进行可行性论证, 房地产项目的投资价值大，风险高。其特点决定最初的决策失误就永远无法挽救，因此可行性分析论证对于房地产项目投资是非常重要的。
3 河南新乡—商品房房地产项目开发经济分析
3.1 工程实例
3.1.1 房地产开发各项指标
本项目总占地面积53.23公顷，其中：规划用地面积45.63公顷，市政代征地7.6
公顷。按照初步规划方案，该居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中新建建筑包括高层和多层住宅、非配套公建和配套公建（详见表2）。建设用地面积456300平方米，总建筑面积912600平方米，总容积率为2.00。
表2 项目拟建规模和建筑面积分配 类型
保留建筑
新建建筑
高层住宅 多层住宅 地区商服 配套公建 小计
合计 建筑面积(m2) 152092 437908 137600 85000 100000 760508 912600 建筑面积所占比例 (%) ---- 57.6 18.1 11.2 13.1 100.0 ----
3.1．2 投资分析基础数据的预测和选定
本报告对项目经济效益进行分析过程中，所使用的基础数据和基本条件是根据北京市同类开发项目的实际状况，在分析北京市相关类型物业市场前景的基础上，结合本项目的具体情况而预测和选定的。
（1）销售收入的测算
根据市场研究的结果，并考虑本项目的具体情况，确定普通住宅售价：高层为5000元/平方米，多层为5200元/平方米；拆迁房售价：高层为4500元/平方米，多层为4800元/平方米；商业用房售价：6500元/平方米；办公用房售价：6000元/平方米；可售配套公建售价：4000元/平方米。可销售面积的平均价格为5073.50元/平方米。
本项目的销售面积包括商品住宅、拆迁房与各类公建，总计为757558平方米，分年度的总销售收入见表3“居住区开发项目销售收入汇总表”。 表3居住区开发项目销售收入汇总表
序号
1
2 期间 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 总计 商品住宅销9495.48 28486.44 36926.87 33761.71 31651.60 43257.19 27431.39 211010.67 售收入 拆迁楼销售4645.32 13935.97 18065.15 18065.15 18065.15 19613.59 10839.09 103229.41 收入
地区公建销0.00 4381.66 11392.32 13144.99 11392.32 15773.98 14021.32 70106.59 售收入
14140.846804.07 66384.33 64971.84 61109.07 78644.76 52291.79 384346.67 0 3 销售收入总计
注: 可销售面积平均价格5073.50元/平方米，销售收入具体估算过程略。(2)成本及税金
① 投资成本测算
本项目固定资产投资总额为26493.0万元人民币，融资费用为28792.36万元人民币，本项目的投资成本为293745.36万元人民币。
② 销售费用测算
根据北京市同类项目和国家有关部门资料，销售费用取总销售收入的2%。
销售费用 ＝384346.67万元×2% ＝7686.93万元
③税金
房地产开发项目的主要税金为经营税费和所得税。根据国家有关规定，经营税费的税率为5.45%，按总销售额征收；所得税税率为33%，以销售利润为基数征收。北京市现已开征土地增值税。该税按开发项目销售利润水平以累进税率征收，对20%以内的开发利润，免征土地增值税。根据测算，本项目不需缴纳土地增值税。
(3)利润分配
开发项目的税后利润等于销售收入扣除投资成本、销售费用和有关税金。预计本项目的总税后利润为38685.58万元人民币。详见表4“项目损益表”。 表4项目损益表
序
号 项目 合
计 开发经营期 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
1 项目收入 384346.67 14140.80 46804.07 66384.33 64971.84 61109.07 78644.76 52291.79
1.1 销售收入 384346.67 14140.80 46804.07 66384.33 64971.84 61109.07 78644.76 52291.79
1.1. 商品住宅 211010.67 9495.48 28486.44 36926.87 33761.71 31651.60 43257.19 27431.39 1
拆迁楼、可1.1. 售配套公103229.41 4645.32 13935.97 18065.15 18065.15 18065.15 19613.59 10839.09 2 建
1.1. 地区公建 70106.59 0.00 4381.66 11392.32 13144.99 11392.32 15773.98 14021.32 3
1.2 出租收入 0 0 0 0 0 0 0 0
2 经营成本 264953.00 9748.10 32264.83 45762.67 44788.95 42126.11 54214.51 36047.84
2.1 销售成本 264953.00 9748.10 32264.83 45762.67 44788.95 42126.11 54214.51 36047.84 3 经营税费 25174.71 926.22 3065.67 4348.17 4255.66 4002.64 5151.23 3425.11
3.1 销售税费 25174.71
3.1. 营业税及21139.07 1 附加
交易管理3.1. 费及印花4035.64 2 税
4 销售费用 7686.93 926.22 3065.67 4348.17 4255.66 4002.64 5151.23 3425.11 777.74 2574.22 3651.14 3573.45 3361.00 4325.46 2876.05 148.48 491.44 697.04 682.20 641.65 825.77 549.06 282.82 936.08 1327.69 1299.44 1222.18 1572.90 1045.84 5 财务费用 28792.36 1059.32 3506.21 4973.01 4867.20 4577.83 5891.47 3917.31
土地增值6 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 税
7 开发利润 57739.67 2124.35 7031.29 9972.79 9760.60 9180.30 11814.65 7855.70 8 所得额 2124.35 7031.29 9972.79 9760.60 9180.30 11814.65 7855.70
9
所得税 19054.09 701.03 2320.32 3291.02 3221.00 3029.50 3898.84 2592.38
38685.58 1423.31 4710.96 6681.77 6539.60 6150.80 7915.82 5263.32 13744.11 0.00 0.00 0.00 0.00 564.98 7915.82 5263.32 42871.53
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00 6823.69 36047.84
0.00
10 税后利润
10.1 应付利润
归还垫支10.2 利润及净
投资回收 未分配利10.3
润
24941.47 1423.31 4710.96 6681.77 6539.60 5585.82 0.00
注：投资回收主要用于后续投资和偿还贷款本息，税后利润部分用于后续开发投资和归还贷款本息的，在投资回收不再用于后续投资和还本付息时归还。
3.2 项目经济效益评价
3.2.1现金流量分析
本报告从全部资金、自有资金两方面编制了现金流量表，主要评价指标如下： （1） 全部资金评价指标（详见表5，项目全部资金现金流量表） 财务内部收益率： 24.80 %
财务净现值(IC=18%)： 10938.09万元人民币 静态投资回收期： 4.84年
动态投资回收期(IC=18%)： 6.35年
表5项目全部资金现金流量表
序 号 1
项目 现金流入
合 计
开发经营期
1997 14140.80 14140.80 56003.18 282.82 0.00
1998 46804.07 46804.07 35052.60 936.08 0.00
1999
2000
2001
2002
2003
384346.6
1.1 销售收入
7 384346.6 小计
7 2 现金流出
264953.0
2.1 开发总投资
2.2 销售费用 7686.93 2.4 土地增值税 0.00 2.5
66384.33 64971.84 61109.07 78644.76 52291.79 66384.33 64971.84 61109.07 78644.76 52291.79
0.00
48708.65 35052.60 42745.16 47390.81
1327.69 1299.44 1222.18 1572.90 1045.84 0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
2.3 经营税费 25174.71 926.22 3065.67 4348.17 4255.66 4002.64 5151.23 3425.11 所得税 19054.09 701.03
316868.757913.2 小计
3 5
-43772. 3 净现金流量
4
累计净 -43772.
4
现金流量 4
1.00000 现值系数
5 净现值 -43772.
2320.32 3291.02 3221.00 3029.50 3898.84 2592.38
41374.6
57675.53 43828.69 50999.48 58013.77 7063.33 7 5429.40 8708.81 21143.15 10109.58 20630.98 45228.46 -38343. -29634.2
-8491.10 1618.49 22249.47 67477.94
05 4
0.847450.7181840.6086300.5157880.370431
0.4371092
7 4 8 8 5 4601.19 6254.53 12868.37 5214.41 9017.99 16754.05
4
-43772. -39171. -32916.7-20048.3-14833.9
-5815.96 10938.09
6 累计净现值 计算指标
IRR ＝24.80%
静态投资回收期＝4.84年
NPV ＝10938.09万元
动态投资回收期＝6.35年
（2） 自有资金评价指标（详见表6 ，项目自有资金现金流量表） 财务内部收益率： 292.33%
财务净现值(IC=18%)： 155464.96万元人民币 静态投资回收期： 1.37年
动态投资回收期(IC=18%)： 1.44年
表6项目自有资金现金流量表 单位: 万元
序 号
项目
合计
开发经营期
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
1 现金流入
1.1 销售收入 384346.6 14140.80 46804.07 66384.33 64971.84 61109.07 78644.76 52291.79
384346.6 小计 14140.80 46804.07 66384.33 64971.84 61109.07 78644.76 52291.79
7 2 现金流出
2.1 自有资金 26495.30 26495.30 0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
2.2 经营税费 25174.71 926.22 3065.67 4348.17 4255.66 4002.64 5151.23 3425.11 2.3 销售费用 7686.93 282.82 936.08 1327.69 1299.44 1222.18 1572.90 1045.84 2.4 土地增值税 0.00 所得税
贷款本金 2.6
偿还 贷款利息 2.7
支付 小计 2.5
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
19054.09 701.03 2320.32 3291.02 3221.00 3029.50 3898.84 2592.38 19845.87 7055.84
0.00 0.00
0.00
1354.29 14056.96 4434.62
0.00 0.00
0.00 0.00
1923.19 2381.50 2218.99 532.15
105312.7 28405.37 8245.26 12702.67 25052.04 13221.10 10622.96 7063.33
-14264.5 3 净现金流量 38558.81 53681.66 39919.80 47887.97 68021.79 45228.46
7
累计净 -14264.5117895.7165783.6
4 24294.24 77975.90 233805.46 279033.93
现金流量 7 0 7
1.0000000.8474570.6086300.5157880.3704315 现值系数 0.7181844 0.4371092
0 6 8 8 4 -14264.5 5 净现值 32676.96 38553.33 24296.42 24700.08 29732.95 19769.78
7 -14264.5105962.2 6 累计净现值 18412.39 56965.72 81262.14 135695.18 155464.96
计算指标
IRR ＝292.33% 静态投资回收期＝1.37年
NPV ＝155464.96万元 动态投资回收期＝1.44年
3.2.2财务平衡表与贷款偿还分析
资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。
分析结果表明, 本项目具有基本的资金平衡能力。详见表7，资金来源与运用表。
表7资金来源与运用表 单位：万元
序 号
项目
合 计
开发经营期
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
1 资金来源
1.1 销售收入 384346.67 14140.80 46804.07 66384.33 64971.84 61109.07 78644.76 52291.79 1.4 自有资金 26495.30 26495.30 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.5 贷款 18336.47 18336.47 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
小计 429178.44 58972.57 46804.07 66384.33 64971.84 61109.07 78644.76 52291.79
2 资金运用 2.1
2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 3
开发成本 销售费用 财务费用 经营税费 土地增值税 所得税 应付利润 各期还本付息 归还垫支利润及净投资回收 小计
264953.00 56003.18 35052.60 48708.65 35052.60 42745.16 47390.81 0.00 7686.93 282.82 936.08 1327.69 1299.44 1222.18 1572.90 1045.84 28792.36 1059.32 3506.21 4973.01 4867.20 4577.83 5891.47 3917.31 25174.71 926.22 3065.67 4348.17 4255.66 4002.64 5151.23 3425.11 0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
19054.09 701.03 2320.32 3291.02 3221.00 3029.50 3898.84 2592.38 13744.11 0.00 0.00 0.00 0.00 564.98 7915.82 5263.32 26901.71 42871.53
0.00 0.00
1923.19 3735.79 16275.95 4966.78 0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
6823.69 36047.84
386306.90 58972.57 46804.07 66384.33 64971.84 61109.07 71821.06 16243.95
从表8“贷款还本付息估算表”中可以看出，本项目如果操作得当，在正常情况下，项目开发建设完成时，可以从销售收入中还清全部贷款本息，并有基本的利润。
表8贷款还本付息估算表 单位：万元
序 号 1
期初贷款本息累计
1.1.1 本金 1.1 1.1.2
利息
1.2 本期贷款
本期应计利1.3
息 本期本金归1.4
还 本期利息支1.5
付 期末贷款本1.6
息累计 本年年利率
项目
合 计
开发经营期
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
贷款及还本付息
0.00 19436.66 19845.87 18491.58 4434.62 0.00 18336.47 18336.47 16982.18 2925.23 0.00
0.00
0.00
0.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 12%
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 12%
1100.19 1509.40 1509.40 1509.40 1509.40 1509.40
18336.47 18336.47 0.00
8565.24 1100.19 2332.40 2381.50 2218.99 532.15 19845.87 7055.84
0.00 0.00
0.00
1354.29 14056.96 4434.62
1923.19 2381.50 2218.99 532.15
0.00 12%
19436.66 19845.87 18491.58 4434.62 12%
12%
12% 12%
2
2.1 投资回收 9736.35 2.2 未分配利润 17165.36 2.3
其他
0.00 0.00
偿还贷款本息的资金来源
0.00
0.00
9736.35
0.00
0.00 0.00
0.00 0.00
1923.19 3735.79 6539.60 4966.78
3.3风险分析
本项目的风险主要来自：建造成本、售价、销售进度、开发周期、贷款利率等方面，其中主要取决于租售价格的变化和销售进度的快慢。而这些风险因素，又受政治、经济、社会条件的影响。另外自有资金占总投资的比例虽然对整个项目全部资金投资的经济效益没有影响，但是由于贷款的杠杆作用会影响自有资金的经济评价指标，因此需要项目的主办者进行认真考虑。
3.3.1盈亏平衡分析
本项目的盈亏平衡点为76.42%，即销售面积/收入达到可销售面积/收入的76.42%时, 项目能保持盈亏平衡。利润为零时的初始平均价格和平均成本分别如图1和图2所示。
图1 初始平均价格 图2 平均成本
3.3.2 敏感性分析
影响本项目财务效益的主要风险因素为总投资（建造成本）、售价。针对全部资金和自有资金的评价指标，分别算出当上述因素变化±15%、±10%、±5%时，对主要经济评价指标的影响分析如表9和表10所示。其中两种最不利的情况如下所示：
（1）当投资增加15%时，全部资金的评价指标为： 财务内部收益率： 18.10%
财务净现值(IC=18%)： 170.42万元人民币 静态投资回收期： 5.62年 动态投资回收期(IC=18%)： 6.99年
（2）当租售价格降低15%时，全部资金的评价指标为： 财务内部收益率： 12.59%
财务净现值(IC=18%)： -8691.2万元人民币 静态投资回收期： 6.16年
动态投资回收期(IC=18%)： 7.00年
表9全部投资敏感性分析表
项目
内部收益率(IRR)
24.80% 37.07% 32.96% 28.87% 20.73% 16.66% 12.59% 18.10% 20.21% 22.44% 27.30% 29.95% 32.78%
净现值(NPV)(万
元) 10938.09 30570.81 24026.27 17482.02 4394.54 -2148.58 -8691.2 170.42 3759.65 7348.87 14527.31 18116.54 21705.76
静态投资回收期
动态投资回收期(年)
(年)
4.84 3.70 3.90 4.25 5.31 5.81 6.16 5.62 5.37 5.14 4.45 4.12 3.9
6.35 4.99 5.44 5.98 6.73 7.00 7.00 6.99 6.78 6.56 6.13 5.83 5.47
基本
方案
租 15% 售 10% 价 5% 格 -5% 变 -10% 化 -15% 15% 投 10% 资 5% 变 -5% 化 -10% -15%
表10自有资金敏感性分析表
项目 基本方案 租 15% 售 价 格 变 化 投 资 变 化
10% 5% -5% -10% -15% 15% 10% 5% -5% -10% -15%
内部收益率(IRR) 292.33% 323.54% 312.36% 301.62% 284.36% 273.24% 257.97% 277.97% 283.19% 287.55% 297.82% 304.64% 312.21%
净现值(NPV)(万元) 静态投资回收期(年) 动态投资回收期(年)
155464.96 175815.68 16898.01 162156.68 149048.79 141408.82 131708.35 156586.73 156563.78 156006.96 155046.65 154733.55 154436.47
1.37 1.34 1.35 1.36 1.38 1.40 1.42 1.39 1.38 1.38 1.35 1.36 1.35
1.44 1.4 1.41 1.42 1.45 1.47 1.50 1.46 1.45 1.44 1.43 1.42 1.41
从计算结果可知，租金售价降低15%对项目经济效益影响很大，使项目不能满足内部收益率、财务净现值和投资回收期的评价标准。为确保项目获得较好的经济效益，项目主办者应加强市场促销工作，尽量使租售收入计划得以实现。
由于本项目全部投资基本方案的内部收益率为24.80%，远高于本项目测算中的贷款
年利率，因此自有资金的评价指标随自有资金占总开发投资比例有较大的变化，从自有资金占总开发投资比例变化敏感性分析表中可以看出，在确保项目正常运作的情况下，应尽可能降低自有资金的投入，使项目主办者的自有资金再选择其它理想的投资渠道。
4 结论
通过对河南新乡某房地产进行经济分析，发现其存在一定的问题，所以本文针对其问题提出相应的措施：
(一) 培育项目成本管理意识，提高员工的综合素质
1 地产企业领导要树立全过程的项目成本管理观念，并大力支持项目决策、设计、销售等阶段的成本管理工作。同时，企业领导应对员工进行项目成本管理相关工作的宣传、教育及培训，从而积极推进全员参与、全过程项目成本管理，并在企业内部形成良好的成本管理氛围，使项目成本管理成为企业文化不可或缺的组成部分。
2 全的项目成本管理体系，需要拥有一支人员综合素质水平高、责任心强的专业管理团队作为基本保障。因此，企业要对员工进行适时的业务培训，汲取现代化的管理理念与管理方式，不断提高员工的综合素质，从而能根据每个项目的特点制定出全面的成本管理方案，实现对项目各环节成本的科学管理[10]。
(二) 可行性研究工作的理论指导三结合
项目的可行性研究工作是需要长期的耐心细致的市场调研和技术分析工作，作好这项工作要求实际操作者在工作中可以微观经济效益分析与宏观经济效益分析相结合；定量分析与定性分析相结合；动态分析与静态分析相结合[11]。
(三) 控制施工阶段成本
施工阶段是资金投入的最大阶段，也是造价成本控制中最重要的环节。施工阶段成本控制的主要工作有：1）抓好合同管理，减少工程索赔。在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位们们采取“低价中标，索赔盈利”的方式承揽工程。作为房地产企业造价管理要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出。2）从管理模式上着手，建立监理制，追求项目投资的有效控制，按照监理规定和实施细则，完善职责分工及有关制度。落实责任，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。3）从技术措施上展开项目投资有效控制，对主要施工技术方案做好论证的基础上，应应用新材料、新工艺、新办法等，在技术上实施项目投资的有效控制。材料费一般占直接费的 70%左右，同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新材料、新工艺是提高劳动生产率和缩短工
期的有力保证。
参考文献
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[4]王秋香. 房地产开发项目工程造价管理研究[J],民营科技，2010,7:182
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本科毕业论文
河南新乡商品房房地产开发项目经济分析
院（系、部）名 称 ：
专 业 名 称：
学 生 姓 名：
学 生 学 号： 指 导 教 师：
2013年5月 25 日
学 术 声 明
本人呈交的学位论文，是在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果，所有数据、图片资料真实可靠。尽我所知，除文中已经注明引用的内容外，本学位论文的研究成果不包含他人享有著作权的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集体，均已在文中以明确的方式标明。本学位论文的知识产权归属于00000。
本人签名： 日期：
指导教师签名： 日期：
摘要
摘 要
房地产项目具有投资额大、不确定性因素多、开发与经营风险较大等特点。在我国, 房地产业经过二十几年的发展, 己经成为我国国民经济的重要支柱之一。但是在房地开发中还存在很多不完善的地方，尤其在投资决策过程中可行性研究方面还比较滞后。房地产项目可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要步骤，而经济分析又是可行性研究的核心。在房地产项目投资决策过程中进行科学合理的经济分析，是控制投资风险、得到合理回报的先决条件。
本文根据房地产开发项目可行性研究与技术经济学理论，结合国内外相关参考文献和研究资料，归纳、总结了房地产开发项目经济分析体系和相应的方法。以河南新乡一商品房房地产开发项目为例, 详细介绍了房地产开发项目的经济分析过程。
关键词：房地产；开发项目；经济分析
Abstract
Real estate projects with large amount of investment, uncertainties over the development and operation of high risk and so on. In China, the real estate industry has have been one of the import pillars in Chinese national economy after 20 years development. However, there are still many imperfections in the development of projects, especially in the investment decision-making process such as of feasibility study still lags behind. Economic analysis and feasibility study in Real estate projects is an important procedure in the real estate development process. Scientific and rational economic analysis in the decision-making process for Investment in real estate projects is the pre-conditions to contro1 investment risks, get a reasonable return.
According to real estate development project feasibility studies and technical economic theory, Base on the study of domestic and foreign-related reference and research materials. The paper summarized, summed up the real estate development project economic analysis system and the corresponding methods. A commercial housing real estate development project in Henan Xinxiang as an example, it detailed introduces the economic analysis of real estate project process.
Keywords : Real estate; Development projects; Economic Analysis
摘 要 . ............................................................................................................................................................... I Abstract . ......................................................................................................................................................... I
1 绪论 . ............................................................................................................................................................ 2
1.1 研究背景与意义 . ............................................................................................................................. 2
1.2 国内外研究现状 . ............................................................................................................................. 3
1.3 本文主要研究内容 .......................................................................................................................... 3
2 房地产开发项目经济分析的基本概念 ..................................................................................................... 4
2.1经济分析的内涵剖析 ....................................................................................................................... 4
2.2 房地产项目经济分析的依据和原则 .............................................................................................. 4
2．2.1 经济分析依据 ........................................................................................................................... 4
2．2.2 经济分析的原则 ..................................................................................................................... 4
2.3 经济分析的指标计算和分析方法 .................................................................................................. 5
3 河南新乡—商品房房地产项目开发经济分析 ......................................................................................... 5
3.1 工程实例 . ................................................................................................................................ 5
3.1.1 房地产开发各项指标 ................................................................................................................. 5
3.1．2 投资分析基础数据的预测和选定 ........................................................................................... 6
3.2 项目经济效益评价 ................................................................................................................. 8
3.2.1现金流量分析 . ............................................................................................................................. 8
3.2.2财务平衡表与贷款偿还分析 ...................................................................................................... 9
3.3风险分析 . ........................................................................................................................................ 11
3.3.1盈亏平衡分析 . ........................................................................................................................... 11
3.3.2 敏感性分析 . .............................................................................................................................. 11
4 结论 . .......................................................................................................................................................... 13
(一) 培育项目成本管理意识，提高员工的综合素质....................................................................... 13
(二) 可行性研究工作的理论指导三结合 .......................................................................................... 13
(三) 控制施工阶段成本 ........................................................................................................................ 13
参考文献 . ...................................................................................................................................................... 14 致 谢 . .......................................................................................................................... 错误！未定义书签。
1 绪论
1.1 研究背景与意义
房地产开发是一项综合性经济话动，投资额大、建设周期长、涉及面广，要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好可行性研究工作。可行性研究是在投资决策前，通过系统的分析为投资者提供诸如投资方向、运作方式、投资收益、投资风险等方面的决策参考，它是项目投资决策，筹集建设资金，开发商与有关部门签订协议、合同，编制下阶段规划设计的依据。因此，为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究[1]。
目前中国的房地产行业的发展还不成熟，突出表现在政府的短期行为以及开发商的过度投机，从而造成了房价上涨过快，商品房空置率上升，沿海局部地区出现了房地产泡沫。鉴于此，从 2007 年下半年开始为了防止房价过快上涨，国家加大了对房地产行业的调控力度，陆续出台了许多宏观调控政策。因此，房地产企业必须将成本控制工作作为管理的关键环节来予以高度重视。要对房地产开发项目进行成本控制就必须先明确房地产开发项目的成本构成，一般包括项目开发阶段前的费用、项目开发中的费用和期间相关费用等。项目开发前的费用主要在于土地出让金和拆迁安置补偿费，这两项费用在整个项目阶段所占比例较高，大约占到 25％～ 30％，而且有不断上升的趋势。房价的大幅上涨重要原因在于土地一级市场中交易价格偏高，各地频频曝出“地王”，这就造成了“地价高——房价高——地价高”的现象。项目开发中的费用约占到整个项目的50％～60％，主要是施工阶段的人工费、建筑材料费所占比例较高。而期间相关费用大约占至 20％～ 25％，主要是相关税费以及销售费用较高[2]。
随着房地产行业的发展，其市场竞争日趋激烈，特别是在房地产市场显现过热的情况下，政府有关部门先后颁布了一系列新政，对土地管理及耕地保护进一步规范，从而对土地的供应产生了较大影响。房地产开发企业获得的土地资源将越来越有限，新增项目用地成本会不断增加。鉴于国家有关政策和国内外经济环境的影响，目前，房地产开发企业想要保持或提高项目的利润率，其成本管理将是重中之重[3]。房地产开发项目主要分为策划阶段、设计阶段、施工阶段和销售阶段，各阶段对成本控制的影响程度见表１。 表1 各阶段成本控制影响程度
决策阶段
设计阶段
施工阶段
销售阶段 所占费用比重（%） 1% 10%-20% 60%-70% 1%-5% 成本控制影响程度（%） 60%-70% 20%-30% 10%-15% 5%
近年来，随着房地产业的蓬勃发展，房地产开发项目的规模也日益增大，建筑面积
由几年前的几万平方米增加到现在的十几万、几十万平方米，项目所需投入的资金量也相应地增大。但长期以来，在房地产开发管理中，建筑工程造价不能合理确定和有效控制，严重影响了投资效益。因此我们必须把工程造价控制贯穿于房地产开发工程建设全过程，从投资决策、设计、施工至竣工的全过程找出失控原因并采取相应的有效对策[4]。
1.2 国内外研究现状
目前，国外在房地产项目评价方面，无论从理论上还是实践上都有了较快的发展。如欧盟有专门的国际组织smIntelligencehitemational 对慈善机构开发的房地产项目进行评价。该组织广泛应用项目周期管理、评价方法论、项目经济和财务评价等方法，协助欧盟对非洲、加勒比海和太平洋沿岸国家以及南亚国家的房地产项目进行评价，并且提供包括国际连锁饭店、世界银行国际财务公司等客户的房地产项目咨询服务。还有一些国外银行和其他咨询组织的业务也包括对房地产项目的经济评价，不仅对房地产项目经济指标进行分析，还对房地产项目风险进行评估和预测[5]。
我国关于开发区的理论研究和实践探索相对国外研究历史而言时间尚短，暂处于初步发展阶段，而且规划研究和理论研究方面是开发区集中研究的方面。如何对开发区区位进行选择和发展布局的规划建设这些重大战略问题对开发区长远发展具有举足轻重的意义。
顾朝林、赵令勋（1998）认为，在总结各国的经验教训的基础上，高技术区的区位选择，应依次考虑下列各项因素：智力密集程度、开发性技术条件、信息资源、基础设施条件、生产和生活环境。也就是智力资源密集、具有一定技术孵化能力的地区是进行高技术产业区的建设时首先应选择的，因为便利的交通和优先的通讯条件，大量的信息资源，优美的环境质量，高尚的社区生活品位是这些地区优先拥有的[6]。
从二十世纪九十年代开始，我国项目经济评价研究理论进入了缓慢发展的阶 段，这个时期的学者主要是对前人的理论进行了渗透和延伸，而新的理论成果比 较少。这一时期的研究范围一方面丰富完善了微观层次的理论和方法，而且将研究领域扩展到中观和宏观的层次，同时借鉴了国外工程经济学、价值工程可行性 研究、预测和决策理论方法，丰富了发展了技术经济学的内容，促进了项目经济评价理论和实践的进一步发展。
随后的几年，亦有相当一部分学者对房地产开发项目进行了一定的经济分析。分别对其投资、成本以及销售等等进行了详细地调查和研究，鉴于此，本文作者以河南新乡一商品房房地产开发项目为例，进行一下开发项目的经济分析。
1.3 本文主要研究内容
房地产开发是目前房地产商人进行的重要任务之一，对房地产开发进行经济分析，有利于有效控制各个阶段的成本，例如开发阶段、设计阶段、施工阶段以及销售阶段等等。本文主要研究一下内容：
1 对房地产开发项目经济分析的基本概念进行简单介绍，以便能够更清楚的对其进行积极科学地分析；
2 以河南新乡某一商品房的开发项目为例，详细介绍房地产开发项目的经济分析过程，分别分析其各个阶段的成本、税收以及收益；
3 通过该房地产项目的分析，可以看出我国目前房地产开发项目的经济分析存在一定的社会问题，并且综合分析了其对策。
2 房地产开发项目经济分析的基本概念
2.1经济分析的内涵剖析
分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。
2.2 房地产项目经济分析的依据和原则
2．2.1 经济分析依据
项目经济分析是项目决策的基础资料之一, 评价必须建立在客观、可靠的基础上。因此, 经济分析必须选择科学的基础资料作为依据" 作为房地产开发项目, 本文认为, 经济分析的依据主要包括以下内容:(l)该房地产项目市场调研报告；(2)国家有关部门关于房地产开发项目及工程造价的各种取费标准；(3)当前项目所在地的房地产市场行情。
由于在预测项目投资基础财务数据时涉及的内容和因素较多, 进行项目财务评价, 既要以现有状况的统计分析为基础, 又要进行有根据的预测。测算过程繁杂, 为了保证预测的工作效率和预测资料信息的准确可靠, 在预测时应事先制定科学合理的预测流程" 不同的企业项目投资, 其内容和性质往往不一样, 其所需的具体投资决策资料存在差异, 因而具体的经济资料预测程序也不尽相同[7]。
2．2.2 经济分析的原则
（1）系统性原则
在进行企业项目投资财务数据测算和估计时, 应该把投资额——生产成本及相关费用与销售收入——税金——利润——现金流量等项内容看作是一个有机的系统, 既要考虑各项目内容不同的实际情况, 也要充分注重各项目之间内在的联系, 找出其内在的规
律, 从全面性、系统性的角度出发, 对投资决策评价及分析所涉及的相关数据进行较为准确的估计和预测" 。
（2）客观性原则
财务数据估算的正确与否直接关系到项目投资决策评价的结果, 因此在进行财务数据估算时既要科学，严肃, 又要尽可能保证资料真实可靠, 在预测和分析时, 既要本着实事求是的精神, 真实地反映客观情况, 防止预测的主观性和片面性, 也要充分把握重要基础数据及其参数的变动趋势和影响因素, 学会从不同的方位角度或层次来观察分析和核实相关数据, 从而保证各项基础财务数据尽可能客观、真实、准确、可靠。
（3）一致性原则
不同的计算方法和计算依据会得出不同的数据结果, 如果预测的方法和依据与企业现行的财务实务口径不一致, 则在此基础上预测的数据就失去现实意义, 由此所做出的项目投资决策评价结果自然是与现实情况不太相符的" 因此, 在预测成本、费用、收入等方面资料时, 应按企业的实际情况, 采取与企业现行的财务实务相一致的处理程序和处理方法, 只有这样才能保证不同时期企业的财务数据资料口径一致, 信息前后可比, 也只有这样, 才能保证预测和决策的信息资料更加具有有用性和实效性[8]。
2.3 经济分析的指标计算和分析方法
项目经济分析主要是考察项目的盈利能力、清偿能力和不确定性分析, 因此, 房地产项目财务评价的主要评价指标也就是这三项[4]。
盈利能力是一个至关重要的目标, 它是反映项目财务效益大小的主要标志。项目的盈利能力主要是指建成投产后所产生的利润和税金等经济分析过程中应当考察拟建项目建成投产后是否有盈利，盈利能力又有多大，是否可以满足项目可行的标准。
清偿能力目标[9]主要是指项目自身能够偿还建设投资借款和清偿债务的能力。而不确定性分析是指对于项目可能面临的风险因素进行分析, 以判断风险大小, 为决策提供参考。
房地产项目即是遵循以上研究方法和理论进行可行性论证, 房地产项目的投资价值大，风险高。其特点决定最初的决策失误就永远无法挽救，因此可行性分析论证对于房地产项目投资是非常重要的。
3 河南新乡—商品房房地产项目开发经济分析
3.1 工程实例
3.1.1 房地产开发各项指标
本项目总占地面积53.23公顷，其中：规划用地面积45.63公顷，市政代征地7.6
公顷。按照初步规划方案，该居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中新建建筑包括高层和多层住宅、非配套公建和配套公建（详见表2）。建设用地面积456300平方米，总建筑面积912600平方米，总容积率为2.00。
表2 项目拟建规模和建筑面积分配 类型
保留建筑
新建建筑
高层住宅 多层住宅 地区商服 配套公建 小计
合计 建筑面积(m2) 152092 437908 137600 85000 100000 760508 912600 建筑面积所占比例 (%) ---- 57.6 18.1 11.2 13.1 100.0 ----
3.1．2 投资分析基础数据的预测和选定
本报告对项目经济效益进行分析过程中，所使用的基础数据和基本条件是根据北京市同类开发项目的实际状况，在分析北京市相关类型物业市场前景的基础上，结合本项目的具体情况而预测和选定的。
（1）销售收入的测算
根据市场研究的结果，并考虑本项目的具体情况，确定普通住宅售价：高层为5000元/平方米，多层为5200元/平方米；拆迁房售价：高层为4500元/平方米，多层为4800元/平方米；商业用房售价：6500元/平方米；办公用房售价：6000元/平方米；可售配套公建售价：4000元/平方米。可销售面积的平均价格为5073.50元/平方米。
本项目的销售面积包括商品住宅、拆迁房与各类公建，总计为757558平方米，分年度的总销售收入见表3“居住区开发项目销售收入汇总表”。 表3居住区开发项目销售收入汇总表
序号
1
2 期间 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 总计 商品住宅销9495.48 28486.44 36926.87 33761.71 31651.60 43257.19 27431.39 211010.67 售收入 拆迁楼销售4645.32 13935.97 18065.15 18065.15 18065.15 19613.59 10839.09 103229.41 收入
地区公建销0.00 4381.66 11392.32 13144.99 11392.32 15773.98 14021.32 70106.59 售收入
14140.846804.07 66384.33 64971.84 61109.07 78644.76 52291.79 384346.67 0 3 销售收入总计
注: 可销售面积平均价格5073.50元/平方米，销售收入具体估算过程略。(2)成本及税金
① 投资成本测算
本项目固定资产投资总额为26493.0万元人民币，融资费用为28792.36万元人民币，本项目的投资成本为293745.36万元人民币。
② 销售费用测算
根据北京市同类项目和国家有关部门资料，销售费用取总销售收入的2%。
销售费用 ＝384346.67万元×2% ＝7686.93万元
③税金
房地产开发项目的主要税金为经营税费和所得税。根据国家有关规定，经营税费的税率为5.45%，按总销售额征收；所得税税率为33%，以销售利润为基数征收。北京市现已开征土地增值税。该税按开发项目销售利润水平以累进税率征收，对20%以内的开发利润，免征土地增值税。根据测算，本项目不需缴纳土地增值税。
(3)利润分配
开发项目的税后利润等于销售收入扣除投资成本、销售费用和有关税金。预计本项目的总税后利润为38685.58万元人民币。详见表4“项目损益表”。 表4项目损益表
序
号 项目 合
计 开发经营期 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
1 项目收入 384346.67 14140.80 46804.07 66384.33 64971.84 61109.07 78644.76 52291.79
1.1 销售收入 384346.67 14140.80 46804.07 66384.33 64971.84 61109.07 78644.76 52291.79
1.1. 商品住宅 211010.67 9495.48 28486.44 36926.87 33761.71 31651.60 43257.19 27431.39 1
拆迁楼、可1.1. 售配套公103229.41 4645.32 13935.97 18065.15 18065.15 18065.15 19613.59 10839.09 2 建
1.1. 地区公建 70106.59 0.00 4381.66 11392.32 13144.99 11392.32 15773.98 14021.32 3
1.2 出租收入 0 0 0 0 0 0 0 0
2 经营成本 264953.00 9748.10 32264.83 45762.67 44788.95 42126.11 54214.51 36047.84
2.1 销售成本 264953.00 9748.10 32264.83 45762.67 44788.95 42126.11 54214.51 36047.84 3 经营税费 25174.71 926.22 3065.67 4348.17 4255.66 4002.64 5151.23 3425.11
3.1 销售税费 25174.71
3.1. 营业税及21139.07 1 附加
交易管理3.1. 费及印花4035.64 2 税
4 销售费用 7686.93 926.22 3065.67 4348.17 4255.66 4002.64 5151.23 3425.11 777.74 2574.22 3651.14 3573.45 3361.00 4325.46 2876.05 148.48 491.44 697.04 682.20 641.65 825.77 549.06 282.82 936.08 1327.69 1299.44 1222.18 1572.90 1045.84 5 财务费用 28792.36 1059.32 3506.21 4973.01 4867.20 4577.83 5891.47 3917.31
土地增值6 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 税
7 开发利润 57739.67 2124.35 7031.29 9972.79 9760.60 9180.30 11814.65 7855.70 8 所得额 2124.35 7031.29 9972.79 9760.60 9180.30 11814.65 7855.70
9
所得税 19054.09 701.03 2320.32 3291.02 3221.00 3029.50 3898.84 2592.38
38685.58 1423.31 4710.96 6681.77 6539.60 6150.80 7915.82 5263.32 13744.11 0.00 0.00 0.00 0.00 564.98 7915.82 5263.32 42871.53
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00 6823.69 36047.84
0.00
10 税后利润
10.1 应付利润
归还垫支10.2 利润及净
投资回收 未分配利10.3
润
24941.47 1423.31 4710.96 6681.77 6539.60 5585.82 0.00
注：投资回收主要用于后续投资和偿还贷款本息，税后利润部分用于后续开发投资和归还贷款本息的，在投资回收不再用于后续投资和还本付息时归还。
3.2 项目经济效益评价
3.2.1现金流量分析
本报告从全部资金、自有资金两方面编制了现金流量表，主要评价指标如下： （1） 全部资金评价指标（详见表5，项目全部资金现金流量表） 财务内部收益率： 24.80 %
财务净现值(IC=18%)： 10938.09万元人民币 静态投资回收期： 4.84年
动态投资回收期(IC=18%)： 6.35年
表5项目全部资金现金流量表
序 号 1
项目 现金流入
合 计
开发经营期
1997 14140.80 14140.80 56003.18 282.82 0.00
1998 46804.07 46804.07 35052.60 936.08 0.00
1999
2000
2001
2002
2003
384346.6
1.1 销售收入
7 384346.6 小计
7 2 现金流出
264953.0
2.1 开发总投资
2.2 销售费用 7686.93 2.4 土地增值税 0.00 2.5
66384.33 64971.84 61109.07 78644.76 52291.79 66384.33 64971.84 61109.07 78644.76 52291.79
0.00
48708.65 35052.60 42745.16 47390.81
1327.69 1299.44 1222.18 1572.90 1045.84 0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
2.3 经营税费 25174.71 926.22 3065.67 4348.17 4255.66 4002.64 5151.23 3425.11 所得税 19054.09 701.03
316868.757913.2 小计
3 5
-43772. 3 净现金流量
4
累计净 -43772.
4
现金流量 4
1.00000 现值系数
5 净现值 -43772.
2320.32 3291.02 3221.00 3029.50 3898.84 2592.38
41374.6
57675.53 43828.69 50999.48 58013.77 7063.33 7 5429.40 8708.81 21143.15 10109.58 20630.98 45228.46 -38343. -29634.2
-8491.10 1618.49 22249.47 67477.94
05 4
0.847450.7181840.6086300.5157880.370431
0.4371092
7 4 8 8 5 4601.19 6254.53 12868.37 5214.41 9017.99 16754.05
4
-43772. -39171. -32916.7-20048.3-14833.9
-5815.96 10938.09
6 累计净现值 计算指标
IRR ＝24.80%
静态投资回收期＝4.84年
NPV ＝10938.09万元
动态投资回收期＝6.35年
（2） 自有资金评价指标（详见表6 ，项目自有资金现金流量表） 财务内部收益率： 292.33%
财务净现值(IC=18%)： 155464.96万元人民币 静态投资回收期： 1.37年
动态投资回收期(IC=18%)： 1.44年
表6项目自有资金现金流量表 单位: 万元
序 号
项目
合计
开发经营期
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
1 现金流入
1.1 销售收入 384346.6 14140.80 46804.07 66384.33 64971.84 61109.07 78644.76 52291.79
384346.6 小计 14140.80 46804.07 66384.33 64971.84 61109.07 78644.76 52291.79
7 2 现金流出
2.1 自有资金 26495.30 26495.30 0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
2.2 经营税费 25174.71 926.22 3065.67 4348.17 4255.66 4002.64 5151.23 3425.11 2.3 销售费用 7686.93 282.82 936.08 1327.69 1299.44 1222.18 1572.90 1045.84 2.4 土地增值税 0.00 所得税
贷款本金 2.6
偿还 贷款利息 2.7
支付 小计 2.5
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
19054.09 701.03 2320.32 3291.02 3221.00 3029.50 3898.84 2592.38 19845.87 7055.84
0.00 0.00
0.00
1354.29 14056.96 4434.62
0.00 0.00
0.00 0.00
1923.19 2381.50 2218.99 532.15
105312.7 28405.37 8245.26 12702.67 25052.04 13221.10 10622.96 7063.33
-14264.5 3 净现金流量 38558.81 53681.66 39919.80 47887.97 68021.79 45228.46
7
累计净 -14264.5117895.7165783.6
4 24294.24 77975.90 233805.46 279033.93
现金流量 7 0 7
1.0000000.8474570.6086300.5157880.3704315 现值系数 0.7181844 0.4371092
0 6 8 8 4 -14264.5 5 净现值 32676.96 38553.33 24296.42 24700.08 29732.95 19769.78
7 -14264.5105962.2 6 累计净现值 18412.39 56965.72 81262.14 135695.18 155464.96
计算指标
IRR ＝292.33% 静态投资回收期＝1.37年
NPV ＝155464.96万元 动态投资回收期＝1.44年
3.2.2财务平衡表与贷款偿还分析
资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。
分析结果表明, 本项目具有基本的资金平衡能力。详见表7，资金来源与运用表。
表7资金来源与运用表 单位：万元
序 号
项目
合 计
开发经营期
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
1 资金来源
1.1 销售收入 384346.67 14140.80 46804.07 66384.33 64971.84 61109.07 78644.76 52291.79 1.4 自有资金 26495.30 26495.30 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.5 贷款 18336.47 18336.47 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
小计 429178.44 58972.57 46804.07 66384.33 64971.84 61109.07 78644.76 52291.79
2 资金运用 2.1
2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 3
开发成本 销售费用 财务费用 经营税费 土地增值税 所得税 应付利润 各期还本付息 归还垫支利润及净投资回收 小计
264953.00 56003.18 35052.60 48708.65 35052.60 42745.16 47390.81 0.00 7686.93 282.82 936.08 1327.69 1299.44 1222.18 1572.90 1045.84 28792.36 1059.32 3506.21 4973.01 4867.20 4577.83 5891.47 3917.31 25174.71 926.22 3065.67 4348.17 4255.66 4002.64 5151.23 3425.11 0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
19054.09 701.03 2320.32 3291.02 3221.00 3029.50 3898.84 2592.38 13744.11 0.00 0.00 0.00 0.00 564.98 7915.82 5263.32 26901.71 42871.53
0.00 0.00
1923.19 3735.79 16275.95 4966.78 0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
6823.69 36047.84
386306.90 58972.57 46804.07 66384.33 64971.84 61109.07 71821.06 16243.95
从表8“贷款还本付息估算表”中可以看出，本项目如果操作得当，在正常情况下，项目开发建设完成时，可以从销售收入中还清全部贷款本息，并有基本的利润。
表8贷款还本付息估算表 单位：万元
序 号 1
期初贷款本息累计
1.1.1 本金 1.1 1.1.2
利息
1.2 本期贷款
本期应计利1.3
息 本期本金归1.4
还 本期利息支1.5
付 期末贷款本1.6
息累计 本年年利率
项目
合 计
开发经营期
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
贷款及还本付息
0.00 19436.66 19845.87 18491.58 4434.62 0.00 18336.47 18336.47 16982.18 2925.23 0.00
0.00
0.00
0.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 12%
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 12%
1100.19 1509.40 1509.40 1509.40 1509.40 1509.40
18336.47 18336.47 0.00
8565.24 1100.19 2332.40 2381.50 2218.99 532.15 19845.87 7055.84
0.00 0.00
0.00
1354.29 14056.96 4434.62
1923.19 2381.50 2218.99 532.15
0.00 12%
19436.66 19845.87 18491.58 4434.62 12%
12%
12% 12%
2
2.1 投资回收 9736.35 2.2 未分配利润 17165.36 2.3
其他
0.00 0.00
偿还贷款本息的资金来源
0.00
0.00
9736.35
0.00
0.00 0.00
0.00 0.00
1923.19 3735.79 6539.60 4966.78
3.3风险分析
本项目的风险主要来自：建造成本、售价、销售进度、开发周期、贷款利率等方面，其中主要取决于租售价格的变化和销售进度的快慢。而这些风险因素，又受政治、经济、社会条件的影响。另外自有资金占总投资的比例虽然对整个项目全部资金投资的经济效益没有影响，但是由于贷款的杠杆作用会影响自有资金的经济评价指标，因此需要项目的主办者进行认真考虑。
3.3.1盈亏平衡分析
本项目的盈亏平衡点为76.42%，即销售面积/收入达到可销售面积/收入的76.42%时, 项目能保持盈亏平衡。利润为零时的初始平均价格和平均成本分别如图1和图2所示。
图1 初始平均价格 图2 平均成本
3.3.2 敏感性分析
影响本项目财务效益的主要风险因素为总投资（建造成本）、售价。针对全部资金和自有资金的评价指标，分别算出当上述因素变化±15%、±10%、±5%时，对主要经济评价指标的影响分析如表9和表10所示。其中两种最不利的情况如下所示：
（1）当投资增加15%时，全部资金的评价指标为： 财务内部收益率： 18.10%
财务净现值(IC=18%)： 170.42万元人民币 静态投资回收期： 5.62年 动态投资回收期(IC=18%)： 6.99年
（2）当租售价格降低15%时，全部资金的评价指标为： 财务内部收益率： 12.59%
财务净现值(IC=18%)： -8691.2万元人民币 静态投资回收期： 6.16年
动态投资回收期(IC=18%)： 7.00年
表9全部投资敏感性分析表
项目
内部收益率(IRR)
24.80% 37.07% 32.96% 28.87% 20.73% 16.66% 12.59% 18.10% 20.21% 22.44% 27.30% 29.95% 32.78%
净现值(NPV)(万
元) 10938.09 30570.81 24026.27 17482.02 4394.54 -2148.58 -8691.2 170.42 3759.65 7348.87 14527.31 18116.54 21705.76
静态投资回收期
动态投资回收期(年)
(年)
4.84 3.70 3.90 4.25 5.31 5.81 6.16 5.62 5.37 5.14 4.45 4.12 3.9
6.35 4.99 5.44 5.98 6.73 7.00 7.00 6.99 6.78 6.56 6.13 5.83 5.47
基本
方案
租 15% 售 10% 价 5% 格 -5% 变 -10% 化 -15% 15% 投 10% 资 5% 变 -5% 化 -10% -15%
表10自有资金敏感性分析表
项目 基本方案 租 15% 售 价 格 变 化 投 资 变 化
10% 5% -5% -10% -15% 15% 10% 5% -5% -10% -15%
内部收益率(IRR) 292.33% 323.54% 312.36% 301.62% 284.36% 273.24% 257.97% 277.97% 283.19% 287.55% 297.82% 304.64% 312.21%
净现值(NPV)(万元) 静态投资回收期(年) 动态投资回收期(年)
155464.96 175815.68 16898.01 162156.68 149048.79 141408.82 131708.35 156586.73 156563.78 156006.96 155046.65 154733.55 154436.47
1.37 1.34 1.35 1.36 1.38 1.40 1.42 1.39 1.38 1.38 1.35 1.36 1.35
1.44 1.4 1.41 1.42 1.45 1.47 1.50 1.46 1.45 1.44 1.43 1.42 1.41
从计算结果可知，租金售价降低15%对项目经济效益影响很大，使项目不能满足内部收益率、财务净现值和投资回收期的评价标准。为确保项目获得较好的经济效益，项目主办者应加强市场促销工作，尽量使租售收入计划得以实现。
由于本项目全部投资基本方案的内部收益率为24.80%，远高于本项目测算中的贷款
年利率，因此自有资金的评价指标随自有资金占总开发投资比例有较大的变化，从自有资金占总开发投资比例变化敏感性分析表中可以看出，在确保项目正常运作的情况下，应尽可能降低自有资金的投入，使项目主办者的自有资金再选择其它理想的投资渠道。
4 结论
通过对河南新乡某房地产进行经济分析，发现其存在一定的问题，所以本文针对其问题提出相应的措施：
(一) 培育项目成本管理意识，提高员工的综合素质
1 地产企业领导要树立全过程的项目成本管理观念，并大力支持项目决策、设计、销售等阶段的成本管理工作。同时，企业领导应对员工进行项目成本管理相关工作的宣传、教育及培训，从而积极推进全员参与、全过程项目成本管理，并在企业内部形成良好的成本管理氛围，使项目成本管理成为企业文化不可或缺的组成部分。
2 全的项目成本管理体系，需要拥有一支人员综合素质水平高、责任心强的专业管理团队作为基本保障。因此，企业要对员工进行适时的业务培训，汲取现代化的管理理念与管理方式，不断提高员工的综合素质，从而能根据每个项目的特点制定出全面的成本管理方案，实现对项目各环节成本的科学管理[10]。
(二) 可行性研究工作的理论指导三结合
项目的可行性研究工作是需要长期的耐心细致的市场调研和技术分析工作，作好这项工作要求实际操作者在工作中可以微观经济效益分析与宏观经济效益分析相结合；定量分析与定性分析相结合；动态分析与静态分析相结合[11]。
(三) 控制施工阶段成本
施工阶段是资金投入的最大阶段，也是造价成本控制中最重要的环节。施工阶段成本控制的主要工作有：1）抓好合同管理，减少工程索赔。在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位们们采取“低价中标，索赔盈利”的方式承揽工程。作为房地产企业造价管理要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出。2）从管理模式上着手，建立监理制，追求项目投资的有效控制，按照监理规定和实施细则，完善职责分工及有关制度。落实责任，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。3）从技术措施上展开项目投资有效控制，对主要施工技术方案做好论证的基础上，应应用新材料、新工艺、新办法等，在技术上实施项目投资的有效控制。材料费一般占直接费的 70%左右，同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新材料、新工艺是提高劳动生产率和缩短工
期的有力保证。
参考文献
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