方略／滨海新区
Ｓｔｒａｔｅｇｙ／ＢｉｎｈａｉＮｅｗＡｒｅａ
浅析社区商业发展规划
从近日召开的天津商务系统２００８年工作会议获悉，今年天津将加快商业中心建设，尤其是加快现代化大型商业设施建设，主・要包括培育高端百货示范店，大力发展专卖店、时尚店、旗舰店和网上商城等新兴业态。以现有１５１个社区商业中心为载体，大
力推进便利服务进家庭，提升服
务功能。进一步拓展业态业种，增加新建居民区便民商业网点，建
成２０个管理规范、功能齐全的社
区商业服务中心。
本文所研究的社区商业特指天津市空港物流加工区生活区内与房地产项目所配套的社区商业
项目。在这个区域中所形成的社
区商业具有一定程度的典型性及
独特性，对于城市商业格局的发
展也产生一定程度的影响。本文对本区域内社区商业形成进行调研，探讨其商机、定位及商业投资价值，分析其发展制约因素，进而探讨提升其竞争力的经营对策。
一、社会商业形成动因分析（一）庞大的购买力支持空港物流加工区生活区内社区商业的商机在于其所处区域拥有庞大的购买力。首先，从社区的
万方数据
◎文／穆雪松李光辉
数量上计算，在空港物流加工区市场分析、项目定位和经营管理内生活区规划总占地面积为
的过程，可以说项目定位对社区
５６５．４公顷，规划人口总规模达商业运作起着至关重要的作用。
到１２．７８万人。其中，一期居住用（一）目标客户
地内可提供住宅建筑面积约２８０从客户群体定位上看，社区万平方米，可居住７万人：二期居
商业的目标群体是其所在居住小住用地内可提供住宅建筑面积约
区内的居民，也就是说，其目标客
２３１万平方米，可居住５．８万人。户群体是当地楼盘的购买者。除
其次，从产品的角度分析，生活区此之外，如果规模较大、业态分布的楼盘呈现出高层、高价、高端产范围较广的话，其辐射能力将会品的态势。而高层、高价、高端产更强，可以辐射到工业区内的商品对应的是高端消费群体，以及务人士，甚至加工区外的人群。
这一群体所释放的强大购买能（二）开发类型
力，这种购买力，无论对开发商，
经过对多种社区商业开发类
还是众多投资者来说，都具有很
型的比较，不难得知，空港物流加大的吸引力。
工区生活区内社区商业宜采用（二）商业配套缺口需求“邻里中心”型。邻里中心的区域除了庞大的购买力支持外，性服务特征，决定了其服务对象、目前空港物流加工区内商业配套服务范围和服务功能都有着明确的缺乏也是区内社区商业兴起的的量化指标和具体要求。既避免一大原因。目前，生活区内几乎没了街区型社区商业的分散性，又有相应的商业配套，而工业区内从空间上限制了商业配套规模，
仅有的几处商业配套，例如：蓝领
并且多业态的立体布置能够最大
公寓配套、白云酒店等，也根本无
限度地满足集约用地的要求。
法满足未来生活区内业主的需（三）业态分布
求，这给了生活区内商业地产极针对目前生活区内商业配套大的发展空间。
发展的现状，建议社区商业在业二、社区商业的定位分析态分布上由两个部分构成：第一，
针对社区居民对油盐酱醋荼等日
运作社区商业的过程是一个
常消费需求的服务。这些服务具
天津经济ＴＩＡＮＪＩＮＥＣＯＮＯＭＹ５１
方略／滨海新区
Ｓｔｒａｔｅｇｙ／Ｂｉｎｈａｉ
ＮｅｗＡｒｅａ
有经常性、任意性等特点；第二，推进天津滨海新区开发开放纳入主题商业经营。其范围涵盖体育、
国家整体战略，保税区作为滨海健康、文化、娱乐、品牌较日常生新区的重要经济功能区，国际贸活更高层次的消费。
易、现代物流、出口加工三大主导（四）招商策略
产业迅猛发展。随着加工区工业为提升其主题商业的环境，的蓬勃发展，地区的生活功能也保障小区景观及业主的生活环开始得到重视和发展。优惠的政境，在招商时应对一些噪音和污策、便捷的交通和良好的环境吸染比较大的商业应进行限制；采引了大量的地产投资商。但是，其
取“只租不售”的运营管理方式，所在区位的特殊性，也为此区域
以实现社区商业良好的整体管理内商业地产的发展形成了一定的和整体营销。必须成立专门的商制约因素。
业管理公司对区内所有的社区商（一）区位劣势
业进行管理，采取统一规划、统一空港物流加工区距离市中心招商、统一管理、统一推广。避免商业区２０公里，一定程度上降低由于在管理运营上采取的分割商了对市内消费者的吸引力，并且铺出售的方式，使社区商业中心不能与市内某些成熟商圈形成规变成小商品市场。
模带动效应。
三、影响社区商业发展的制（二）培育期较长．商圈短时约因素分析
期内不易形成
目前，政府采用“社区商业先２００６年，党中央、国务院把
行”的方式，来保证所在区域范围
５２天津经济ＴＩＡＮＪＩＮＥＣＯＮＯＭＹ
万方数据
内的房地产价格。这就决定了社区商业发展的速度与周围居住区的开发速度具有极强的相关性，会随区内居民逐渐入住而逐渐成熟和完善。另外，“只租不售”的经营形式相对于出售方式，投资回
收期相对较长，收益较慢。故邻里
中心的培育期将是一段较长的时间，成熟的商圈不易在短时期内形成。这将对社区商业前几年的经营产生极大的负面影响。如果不采取措施，社区商业很可能在居民区成熟之前便夭折。
四、社区商业发展对策和建
空港物流加工区生活区社区商业的发展关键是在这一区域形成完善的商业网络，使得这一区域的商业真正纳入城市商业体系之中。而要实现这一目标，仅仅依靠现有的商机和定位还很难实现，必须采取有效的经营对策，改善现有不利的制约因素，强化空港物流加工区社区商业作为城市
休闲商业独特的竞争优势。
（一）设置合理的业态组合一个最优化的商业业态规划能使商业项目产生长期的可持续收益。社区商业主要配置超市、便利店、专业店、菜市场、餐饮网点、生活服务等服务网点：适当设置大型综合超市、文化娱乐网点和专卖店；一般不配置仓储商店、集贸市场等商业。在考虑商业业态规划组合时，应根据具体项目综合分析各业态的优缺点进行设置。根据人群分类需求，结合社区商业业态类型和区域特点，空港物流加工区生活区社区商业定位
应具备１３项基本功能：酒店、银
。议
方
略／溯ｌｇ：
ＳｔｒａＩｅｇｙ／ＢｉｎｈａｉＮｅｗＡｒｅａ
行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、多功能厅、净菜场、卫生所。这些业态的设置是以满足居民的最基本需求为目的，并向日常元素“；ｒｈ盐酱醋茶”中添加了文化和娱乐因素，充分考虑了高端客户群体的需求。
（二）经营突出服务理念。体现
邻里特色
关系，使居民对此区域内的社区商业产生较强的认同感和依赖性。
（三）培育期经营需得到政府
支持
家聚集人气，可以采取一些租金
优惠政策，例如：减免、减半等，以
达到促进商圈形成的目的。但同时也要考虑到企业自身的承受能力，采取措施前需经过严格的预
由于“社区商业先行”的规划要求，处于起步阶段时期的社区商业与成熟商圈内的其他同类商业设施相比，相关制度不完善必将经过很长一段时间的培育期，在培育期间，本区域内的社区商业将充分发挥其对商业地产的巨大带动作用，促进周围房地产经济的发展。但自身却由于顾客群不稳定，顾客数量有限，同时有可能负担沉重的银行利息。建议社区商业经营部门向当地政府争取必要的倾向性政策，如：免税、贴息、配套费分成等方式，以维持社区商业初期的正常运营。
（四）采取多种优惠方式缩短社区商业的培育期．以吸引人气
面对很不成熟的市场现状，在经营初期，建议社区商业经营单位采取一些优惠政策来吸引商
测与计算，并且要与当地政府的
支持力度相匹配，防止出现经营过程中由于债务负担过重导致经营失败的后果。
要真正寻找到最适合天津空港物流加工区生活区社区商业发展的特定的规划方法与对策，从而最大程度体现这一区域的特征、品质与优势，需要从不同的领域，运用不同的学科知识，协调不同的政策，并在发展的过程中不断地调适。“设置合理的业态组合，突出邻里特色，
社区商业在经营商品的同时要以多种形式提供快捷、便利服务。如送货上门，不断创造条件，
把电话购物、网上购物导入社区
服务，提高社区商业信息技术服务水平。在经营服务范围、经营服务品种和经营时间上，都应当充分贴近社区居民的需求特点。也就是说，在经营服务上，要努力改变传统的经营服务模式，积极参与社区建设活动，按照社区商业
初期经营争取政府政策支持性，
给商户以优惠政策以便迅速聚集商圈吸引人气”等，提升北江滨商业竞争力。
（作者单位：天津晟嵘工程建设项目管理咨询有限公司）
责任编辑：李艳磊
服务要体现“心贴心”的特点，通
过开展有组织的、有针对性的集体活动和特色服务，使社区商业服务能够进一步讲究“邻里亲
情”，加强服务范围内居民的邻里
（上接第４５页）
融资渠道所采取的主要措施和成功经验看，政府在建立中小企业融资体系的过程中，基本的职能
的政策支持也要有～个创新性的突破。
借鉴国外经验，我国可以从以下几点出发。第一，设立政府
五，建立政府专利储备银行，用
于中小企业研发机构项目转化
的资金支持。
滨海新区作为国家综合配套改革试验区，在金融改革和创新上可以先行先试，推进天津滨海新区的开发开放，这将有利于提
定位应是明确目标、制定法规、健
全机构、完善市场和指导监督等，
专项扶持基金；第二，配合产业
投资基金，建立上市“绿色通道”；第三，借鉴国外经验，政府
其目的在于引导社会资金进入中
小企业领域。其作用在于弥补市场缺陷，而非参与实际的经济活动运作。当天津滨海新区被确立为全国综合改革试验区之后，便确定了其在金融改革与创新上先行先试的政策，寻求解决中小企业金融突破的方法，意味着政府
采购计划中设定一定比例向中
小企业倾斜，并要求大企业在承接政府采购计划时，必须有一定比例的业务外包给中小企业；第四，设立创意产业发展引导基金，用于支持和引导创投基金进入从事创意产业的中小企业；第
升京津冀及环渤海地区的国际竞
争力，有利于实施全国区域协调发展总体战略，加速我国金融业的发展。
（作者单位：天津工业大学）责任编辑：李艳磊
天津经济ＴＩＡＮＪＩＮＥＣＯＮＯＭＹ５３
万方数据
浅析社区商业发展规划
作者：作者单位：刊名：英文刊名：年，卷(期)：
穆雪松， 李光辉
天津晟嵘工程建设项目管理咨询有限公司天津经济
TIANJIN ECONOMY2008(7)
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1. 陈迪平 湖南商学院专著评介(三)社区商业研究:商业理论研究的新
2. 董金社 跳出商业的樊篱[期刊论文]-城市开发2007(6)
3. 胡永铨.HU Yong-quan 新农村商业建设的社会评价研究[期刊论文]-乡镇经济2007(10)4. 胡文君.HU Wenjun 对上海国际商业中心建设的分析研究[期刊论文]-特区经济2003(1)5. 张晓娜 我国城市社区商业模式探讨[学位论文]2008
6. 赵良 对大型商业中心建设项目管理策略[期刊论文]-硅谷2009(12)
7. 吕波.魏国辰.LV Bo.WEI Guo-chen
9. 耿莉萍.Geng Li-ping 北京市商业服务网络发展中的问题与调整对策[期刊论文]-北京工商大学学报（社会科学版）2008,23(2)
引用本文格式：穆雪松.李光辉 浅析社区商业发展规划[期刊论文]-天津经济 2008(7)
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浅析社区商业发展规划
从近日召开的天津商务系统２００８年工作会议获悉，今年天津将加快商业中心建设，尤其是加快现代化大型商业设施建设，主・要包括培育高端百货示范店，大力发展专卖店、时尚店、旗舰店和网上商城等新兴业态。以现有１５１个社区商业中心为载体，大
力推进便利服务进家庭，提升服
务功能。进一步拓展业态业种，增加新建居民区便民商业网点，建
成２０个管理规范、功能齐全的社
区商业服务中心。
本文所研究的社区商业特指天津市空港物流加工区生活区内与房地产项目所配套的社区商业
项目。在这个区域中所形成的社
区商业具有一定程度的典型性及
独特性，对于城市商业格局的发
展也产生一定程度的影响。本文对本区域内社区商业形成进行调研，探讨其商机、定位及商业投资价值，分析其发展制约因素，进而探讨提升其竞争力的经营对策。
一、社会商业形成动因分析（一）庞大的购买力支持空港物流加工区生活区内社区商业的商机在于其所处区域拥有庞大的购买力。首先，从社区的
万方数据
◎文／穆雪松李光辉
数量上计算，在空港物流加工区市场分析、项目定位和经营管理内生活区规划总占地面积为
的过程，可以说项目定位对社区
５６５．４公顷，规划人口总规模达商业运作起着至关重要的作用。
到１２．７８万人。其中，一期居住用（一）目标客户
地内可提供住宅建筑面积约２８０从客户群体定位上看，社区万平方米，可居住７万人：二期居
商业的目标群体是其所在居住小住用地内可提供住宅建筑面积约
区内的居民，也就是说，其目标客
２３１万平方米，可居住５．８万人。户群体是当地楼盘的购买者。除
其次，从产品的角度分析，生活区此之外，如果规模较大、业态分布的楼盘呈现出高层、高价、高端产范围较广的话，其辐射能力将会品的态势。而高层、高价、高端产更强，可以辐射到工业区内的商品对应的是高端消费群体，以及务人士，甚至加工区外的人群。
这一群体所释放的强大购买能（二）开发类型
力，这种购买力，无论对开发商，
经过对多种社区商业开发类
还是众多投资者来说，都具有很
型的比较，不难得知，空港物流加大的吸引力。
工区生活区内社区商业宜采用（二）商业配套缺口需求“邻里中心”型。邻里中心的区域除了庞大的购买力支持外，性服务特征，决定了其服务对象、目前空港物流加工区内商业配套服务范围和服务功能都有着明确的缺乏也是区内社区商业兴起的的量化指标和具体要求。既避免一大原因。目前，生活区内几乎没了街区型社区商业的分散性，又有相应的商业配套，而工业区内从空间上限制了商业配套规模，
仅有的几处商业配套，例如：蓝领
并且多业态的立体布置能够最大
公寓配套、白云酒店等，也根本无
限度地满足集约用地的要求。
法满足未来生活区内业主的需（三）业态分布
求，这给了生活区内商业地产极针对目前生活区内商业配套大的发展空间。
发展的现状，建议社区商业在业二、社区商业的定位分析态分布上由两个部分构成：第一，
针对社区居民对油盐酱醋荼等日
运作社区商业的过程是一个
常消费需求的服务。这些服务具
天津经济ＴＩＡＮＪＩＮＥＣＯＮＯＭＹ５１
方略／滨海新区
Ｓｔｒａｔｅｇｙ／Ｂｉｎｈａｉ
ＮｅｗＡｒｅａ
有经常性、任意性等特点；第二，推进天津滨海新区开发开放纳入主题商业经营。其范围涵盖体育、
国家整体战略，保税区作为滨海健康、文化、娱乐、品牌较日常生新区的重要经济功能区，国际贸活更高层次的消费。
易、现代物流、出口加工三大主导（四）招商策略
产业迅猛发展。随着加工区工业为提升其主题商业的环境，的蓬勃发展，地区的生活功能也保障小区景观及业主的生活环开始得到重视和发展。优惠的政境，在招商时应对一些噪音和污策、便捷的交通和良好的环境吸染比较大的商业应进行限制；采引了大量的地产投资商。但是，其
取“只租不售”的运营管理方式，所在区位的特殊性，也为此区域
以实现社区商业良好的整体管理内商业地产的发展形成了一定的和整体营销。必须成立专门的商制约因素。
业管理公司对区内所有的社区商（一）区位劣势
业进行管理，采取统一规划、统一空港物流加工区距离市中心招商、统一管理、统一推广。避免商业区２０公里，一定程度上降低由于在管理运营上采取的分割商了对市内消费者的吸引力，并且铺出售的方式，使社区商业中心不能与市内某些成熟商圈形成规变成小商品市场。
模带动效应。
三、影响社区商业发展的制（二）培育期较长．商圈短时约因素分析
期内不易形成
目前，政府采用“社区商业先２００６年，党中央、国务院把
行”的方式，来保证所在区域范围
５２天津经济ＴＩＡＮＪＩＮＥＣＯＮＯＭＹ
万方数据
内的房地产价格。这就决定了社区商业发展的速度与周围居住区的开发速度具有极强的相关性，会随区内居民逐渐入住而逐渐成熟和完善。另外，“只租不售”的经营形式相对于出售方式，投资回
收期相对较长，收益较慢。故邻里
中心的培育期将是一段较长的时间，成熟的商圈不易在短时期内形成。这将对社区商业前几年的经营产生极大的负面影响。如果不采取措施，社区商业很可能在居民区成熟之前便夭折。
四、社区商业发展对策和建
空港物流加工区生活区社区商业的发展关键是在这一区域形成完善的商业网络，使得这一区域的商业真正纳入城市商业体系之中。而要实现这一目标，仅仅依靠现有的商机和定位还很难实现，必须采取有效的经营对策，改善现有不利的制约因素，强化空港物流加工区社区商业作为城市
休闲商业独特的竞争优势。
（一）设置合理的业态组合一个最优化的商业业态规划能使商业项目产生长期的可持续收益。社区商业主要配置超市、便利店、专业店、菜市场、餐饮网点、生活服务等服务网点：适当设置大型综合超市、文化娱乐网点和专卖店；一般不配置仓储商店、集贸市场等商业。在考虑商业业态规划组合时，应根据具体项目综合分析各业态的优缺点进行设置。根据人群分类需求，结合社区商业业态类型和区域特点，空港物流加工区生活区社区商业定位
应具备１３项基本功能：酒店、银
。议
方
略／溯ｌｇ：
ＳｔｒａＩｅｇｙ／ＢｉｎｈａｉＮｅｗＡｒｅａ
行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、多功能厅、净菜场、卫生所。这些业态的设置是以满足居民的最基本需求为目的，并向日常元素“；ｒｈ盐酱醋茶”中添加了文化和娱乐因素，充分考虑了高端客户群体的需求。
（二）经营突出服务理念。体现
邻里特色
关系，使居民对此区域内的社区商业产生较强的认同感和依赖性。
（三）培育期经营需得到政府
支持
家聚集人气，可以采取一些租金
优惠政策，例如：减免、减半等，以
达到促进商圈形成的目的。但同时也要考虑到企业自身的承受能力，采取措施前需经过严格的预
由于“社区商业先行”的规划要求，处于起步阶段时期的社区商业与成熟商圈内的其他同类商业设施相比，相关制度不完善必将经过很长一段时间的培育期，在培育期间，本区域内的社区商业将充分发挥其对商业地产的巨大带动作用，促进周围房地产经济的发展。但自身却由于顾客群不稳定，顾客数量有限，同时有可能负担沉重的银行利息。建议社区商业经营部门向当地政府争取必要的倾向性政策，如：免税、贴息、配套费分成等方式，以维持社区商业初期的正常运营。
（四）采取多种优惠方式缩短社区商业的培育期．以吸引人气
面对很不成熟的市场现状，在经营初期，建议社区商业经营单位采取一些优惠政策来吸引商
测与计算，并且要与当地政府的
支持力度相匹配，防止出现经营过程中由于债务负担过重导致经营失败的后果。
要真正寻找到最适合天津空港物流加工区生活区社区商业发展的特定的规划方法与对策，从而最大程度体现这一区域的特征、品质与优势，需要从不同的领域，运用不同的学科知识，协调不同的政策，并在发展的过程中不断地调适。“设置合理的业态组合，突出邻里特色，
社区商业在经营商品的同时要以多种形式提供快捷、便利服务。如送货上门，不断创造条件，
把电话购物、网上购物导入社区
服务，提高社区商业信息技术服务水平。在经营服务范围、经营服务品种和经营时间上，都应当充分贴近社区居民的需求特点。也就是说，在经营服务上，要努力改变传统的经营服务模式，积极参与社区建设活动，按照社区商业
初期经营争取政府政策支持性，
给商户以优惠政策以便迅速聚集商圈吸引人气”等，提升北江滨商业竞争力。
（作者单位：天津晟嵘工程建设项目管理咨询有限公司）
责任编辑：李艳磊
服务要体现“心贴心”的特点，通
过开展有组织的、有针对性的集体活动和特色服务，使社区商业服务能够进一步讲究“邻里亲
情”，加强服务范围内居民的邻里
（上接第４５页）
融资渠道所采取的主要措施和成功经验看，政府在建立中小企业融资体系的过程中，基本的职能
的政策支持也要有～个创新性的突破。
借鉴国外经验，我国可以从以下几点出发。第一，设立政府
五，建立政府专利储备银行，用
于中小企业研发机构项目转化
的资金支持。
滨海新区作为国家综合配套改革试验区，在金融改革和创新上可以先行先试，推进天津滨海新区的开发开放，这将有利于提
定位应是明确目标、制定法规、健
全机构、完善市场和指导监督等，
专项扶持基金；第二，配合产业
投资基金，建立上市“绿色通道”；第三，借鉴国外经验，政府
其目的在于引导社会资金进入中
小企业领域。其作用在于弥补市场缺陷，而非参与实际的经济活动运作。当天津滨海新区被确立为全国综合改革试验区之后，便确定了其在金融改革与创新上先行先试的政策，寻求解决中小企业金融突破的方法，意味着政府
采购计划中设定一定比例向中
小企业倾斜，并要求大企业在承接政府采购计划时，必须有一定比例的业务外包给中小企业；第四，设立创意产业发展引导基金，用于支持和引导创投基金进入从事创意产业的中小企业；第
升京津冀及环渤海地区的国际竞
争力，有利于实施全国区域协调发展总体战略，加速我国金融业的发展。
（作者单位：天津工业大学）责任编辑：李艳磊
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穆雪松， 李光辉
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9. 耿莉萍.Geng Li-ping 北京市商业服务网络发展中的问题与调整对策[期刊论文]-北京工商大学学报（社会科学版）2008,23(2)
引用本文格式：穆雪松.李光辉 浅析社区商业发展规划[期刊论文]-天津经济 2008(7)