商品房买卖合同解除后之损害赔偿问题探究
作者：喻虹钧 发布时间：2010-04-15 13:20:19
近年来，随着我国住房分配货币化，商品化和社会化，商品房交易日渐增多，商品房买卖纠纷也随之增加，特别是涉及商品房合同解除后，对损害赔偿范围问题，在适用法律问题上，缺乏相应法律依据。本文通过对一案例法律基础理论的分析认为合同解除后损害赔偿范围是信赖利益，而不包括可得利
益。
一、问题提出
买受人于2007年10月1日，与某房地产有限责任公司签订一份商品房买卖合同，双方在合同中约定了房价、交房日期、逾期违约金等条款，2008年9月3日某房地产有限责任公司将商品房交付于买受人，2008年11月12日该商品房顶棚脱落、钢筋裸露约1.5平方米，存在严重的质量问题。但合同并未约定因房屋质量问题解除合同的赔偿范围和计算方法，为了最大
限度保护买受人的合法权益，买受人提出解除合同，除要求返还房款外，还要求赔偿房价升值部分损失以及交付房屋所交费用的直接经济损失。
在本案中，房产公司构成违约毫无疑问，合同解除也并无疑问，赔偿交付房屋所交费用的直接经济损失也无疑问。但本案引出以下问题：因一方违约而解除合同的情况下，非违约方能否主张合同中约定的违约金、合同解除与损害赔偿是否并列以及如何界定因合同解除而产生的损害赔偿范围。本文仅讨论合同因违约而解除的损害赔偿范围问题。
二、合同解除损害赔偿范围界定的前提分析
1、合同解除责任的性质
合同因违约而解除，那么合同解除责任自然是违约责任了，这一直是一种从理论界到实践界占据主导地位的观点。这种观点为大陆法系国家所持，从法国，日本和我国台湾地区的立法来看，合同解除的责任，基于债务不履行之损害赔偿请求权，是债务向责任形式的转化，所以仍属于违约责任之范畴。但笔者认为，
合同解除虽然也是基于违约事实而产生的法律后果，但它不属于违约责任方式，而属于合同违约后的一种补救措施；合同解除后的法律后果也不表现为违约责任，而是一种民事责任，主要包括不当得利返还责任和损害赔偿责任。合同法第97条对合同解除后的法律后果规定得十分明确，即“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。将合同解除责任等同于违约责任，这导致了对《合同法》第97条所规定的赔偿损失的理解等同于第113条的违约责任。所以合同解除具有不同于违约责任和缔约过失责任的性质，是一种独立的合同责任。合同解除的目的在于使当事人之间的关系恢复到订约前的利益状态，从这一点上看，恢复原状也好，赔偿损失也好，意在消除已经发生的合同关系，实现静态的交易安全。在这一价值取向下的赔偿损失并不是赔偿可得利益的损失，而是恢复原状之不能的前提下采取的弥补和替代性救济措施。
2、合同解除与损害赔偿的关系
关于合同解除与损害赔偿的关系。我国《民法通则》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《合同法》均有规定。《民法通则》第115条规定：“合同变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条也分别规定因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。合同法第97条规定也体现了我国法律承认合同解除与损害赔偿是可以并存的。但商品房合同解除后，对损害赔偿范围问题，在适用法律问题上，却缺乏相应法律依据，有待立法进一步完善。
3、损害赔偿范围中合同利益的概念
合同的利益构造分为期待利益、信赖利益、返还利益三类。期待利益，指通过使合同的履行，他所处的状况而享有交易之好处使他所享受的利益；信赖利益，
指通过使其处于如若合同未曾缔结，因信赖合同而遭受之损失使他所享受的利益；返还利益，通过返还其交付与对方的所有好处使他所享有的利益。我国合同法第97条规定当事人可以请求损害赔偿，却没有指出是何种利益的损害赔偿。按照学界一般认识，对期待利益的损害赔偿须以有效合同为基础，合同既已解除则不能再请求期待利益的损害赔偿，否则会造成多重给付。对返还利益的损害赔偿完全可以通过恢复原状达到同样的效果，而且范围有限，不能达到填补损害的效果。因而我国合同法所规定的赔偿损失应该是赔偿信赖利益的损失，即为准备履行或在履行中支出的费用以及所失损害的赔偿，以达到恢复合同前的状态，不包括完全履行合同可以获得的利益。
三、合同解除损害赔偿范围的界定
合同解除旨在使双方的权利义务恢复到合同订立前的初始状态，这种状态包括狭义上的恢复，更多的情况是通过采取其他补救或变通措施以期达到恢复原状相当的效果。显然信赖利益符合合同解除关于恢复原状的本意。那么到底哪些是信赖利益的范围呢？富勒教
授认为信赖利益损害赔偿是使信赖人恢复到与允诺前一样的处境，他对信赖利益是这样描述的：基于对被告之允诺的信赖，原告改变了他的处境。例如，依据土地买卖合同，买方在调查卖方的所有权上支付了费用、或者错过了订立其他合同的机会。我们可判给原告损害赔偿以消除他因被告之允诺而遭受的损害。我们的目的是要使他恢复到与允诺前一样的处境，在这种场合受保护的利益可叫做信赖利益。简单的概括就是信赖利益包括所受损失和所失利益，其中所失利益就是指丧失于第三人订立合同的机会所产生的损失。而期待利益中所失利益的损失是指“可得利益”损失。 债权人因相信合同能够履行所支出的必要费用；债权人信赖合同有效成立而放弃获利机会的损失，亦即丧失与第三人另订合同机会所蒙受的损失；债权人已经履行合同义务时，债务人因拒不履行返还给付物的义务给债权人造成的损失；债权人已经受领债务人的给付物时，因返还该物而支出的必要费用。笔者赞同富勒教授的观点。
四、信赖利益作为合同解除损害赔偿范围的理由
1、信赖利益作为赔偿范围符合大陆法体系构建。 根据《民法通则》和《合同法》有关规定和损害赔偿理论，合同解除后的损害赔偿首先包括因恢复原状而发生的损害，因合同解除的法律效果就是要将当事人之间的权利义务关系恢复到合同订立前的状态。恢复原状作为合同解除的首要责任，其目的就在于通过当事人之间相互返还已履行的财产，恢复到当事人的财产原始状态。如通过返还财产的办法仍不足以使财产关系恢复到原来的状态，还有因订立履行合同或返还财产等实际支出的费用，就需借助损害赔偿予以补救。根据合同法第113条规定：可得利益是在合同完全履行的情况下才能产生，只是在当事人一方不履行合同义务或者履行不符合约定时，相对方请求人民法院强制违约方履行时应承担的赔偿责任，可得利益的取得是以合同双方继续履行合同为前提的，在合同解除的情况下，表明守约当事人不愿继续履行合同，放弃了可得利益，因此，赔偿损失的范围不应包括可得利益的损失。在合同系由违约而产生的情况下，单纯从违约的角度看，确实应存在契约损害赔偿问题。但从法律上看，合同的解除不应超出合同解除效力所能
达到的范围。由于合同解除的效力是使合同恢复到订立前的状态，而可得利益只有在合同完全履行时才有可能产生。既然当事人选择了合同解除，就说明当事人不愿意履行合同，非违约方就不应该得到合同在完全履行的情况下所应当得到的利益，也就是说不应该考虑可得利益的赔偿问题。通过合同信赖利益的保护很好的解决了合同在不履行情况下的损害赔偿问题，与合同完全履行时可得利益不存在法律上的逻辑障碍。
2、信赖利益作为赔偿范围具有可操作性。
对期待利益的主张最大的障碍就是当事人举证上的困难，而主张信赖利益则可减轻当事人举证责任，使其诉讼请求易于得到支持。当事人在解除合同后正是依据其固有利益和期待利益所受到的损失，向违约方请求损害赔偿。当事人最终能够获得损害赔偿的前提是：（１）其固有利益的损失与违约行为之间存在因果关系；（２）期待利益的数额是确定的，要么是双方约定违约金或损失赔偿额的计算方法，要么是合同的标的市场价值确定。符合以上条件的典型的合同解除在
实践中并不多，很多合同解除场合直接损失与违约行为之间既无直接的因果关系，又因期待利益过于具有推测性而无法认定，在这种情形下，无过错一方当事人虽然确实遭受到损失，但其主张往往得不到支持，这对其是不公平的。问题似乎出在当事人选择保护自己利益的角度不对，主张固有利益与期待利益损害赔偿时，当事人既存在举证上的障碍，也存在法律适用上的障碍，而主张信赖利益赔偿则会使当事人的损失得到弥补。
3、信赖利益作为赔偿范围符合公平原则
格雷大法官说过一句话，“法律不能让过失方因自己的过失而得到利益，也不能让善意方因自己的善意而丧失利益”，支持债务不履行损害赔偿说的学者认为，因违约所致当事人的损害于合同解除而消灭。可法律上对损害的承认，一是此损害客观存在，二是此损害受法律保护，也就是损害中所失的利益在法律上表现为权利或利益。而在合同解除前，当事人的违约行为还可看作是债权，可在合同解除后，债权已不复存在，何来违约之损害？从赔偿范围上看，债务不履行损害
赔偿要赔偿对方的可得利润，可是可得利润是当事人已不再履行合同且已履行的还可根据履行情况、合同性质要求对方返还，何不再投入或收回投入后，主张利润之获得？
五、问题分析
根据我国合同法第97条规定以及合同解除后信赖利益的保护，笔者认为房屋升值部分作为信赖利益中所失利益应该予以赔偿，因为当事人因信赖此合同有效而丧失其他签约的机会，赔偿此部分利益使解除合同后又可以获得合同订立前一样的买房机会，如果解除合同升值部分不予赔偿，即出卖人得到房屋升值部分，就会产生有过错的一方不仅不会为自己的违法行为付出任何代价，相反还可以得到“意外丰厚的利润”，而其违法行为的否定后果则完全由无过错的买受人来承担，这无疑是有悖于法律的公平原则的，也不利于维护社会交易秩序的稳定。当然房屋升值部分归买受人所有，至少应该符合以下几个条件：（1）商品房买卖合同成立并实际履行，买受人已交付了大部分房款，出卖人已将房屋交付使用；（2）商品房房屋主体结构
质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失；（3）房屋自然升值，升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。
六、小结
如上所述，合同解除后的损害赔偿范围包括信赖利益。总的来说，损害赔偿的范围包括如下几种：第一、合同解除后，因恢复原状而发生的损害赔偿;第二、管理、维修标的物产生的费用，或准备履行而支付的费用;第三、非违约方因返还标的物本身支出的费用，即返还利益;第四、丧失于第三人订立合同的机会所产生的损失。当然，在确定合同违约解除后损害赔偿范围时，同样要适用损害赔偿的可预见标准和过失规则、损益相抵规则等基本限定规则。
参考文献：
[2]王利明《违约责任论》中国政法大学出版社 2003年修订版 第724-725）
[3]王利明：《民商法研究》第2辑，法律出版社2001年版，第471页
[4]蔡立东：《论合同解除制度的重构》，载《民商法学》2002年第1期，第34页。
[5]富勒、帕尤迪著，韩世远《合同损害赔偿中的信赖利益》，载《民商法论丛》第7卷，法律出版社1997年版，第413页。
[6]摘自 最高人民法院《国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》第142页，最高人民法院出版社，2004年，最高人民法院民事审判第一庭编著
商品房买卖合同解除后之损害赔偿问题探究
作者：喻虹钧 发布时间：2010-04-15 13:20:19
近年来，随着我国住房分配货币化，商品化和社会化，商品房交易日渐增多，商品房买卖纠纷也随之增加，特别是涉及商品房合同解除后，对损害赔偿范围问题，在适用法律问题上，缺乏相应法律依据。本文通过对一案例法律基础理论的分析认为合同解除后损害赔偿范围是信赖利益，而不包括可得利
益。
一、问题提出
买受人于2007年10月1日，与某房地产有限责任公司签订一份商品房买卖合同，双方在合同中约定了房价、交房日期、逾期违约金等条款，2008年9月3日某房地产有限责任公司将商品房交付于买受人，2008年11月12日该商品房顶棚脱落、钢筋裸露约1.5平方米，存在严重的质量问题。但合同并未约定因房屋质量问题解除合同的赔偿范围和计算方法，为了最大
限度保护买受人的合法权益，买受人提出解除合同，除要求返还房款外，还要求赔偿房价升值部分损失以及交付房屋所交费用的直接经济损失。
在本案中，房产公司构成违约毫无疑问，合同解除也并无疑问，赔偿交付房屋所交费用的直接经济损失也无疑问。但本案引出以下问题：因一方违约而解除合同的情况下，非违约方能否主张合同中约定的违约金、合同解除与损害赔偿是否并列以及如何界定因合同解除而产生的损害赔偿范围。本文仅讨论合同因违约而解除的损害赔偿范围问题。
二、合同解除损害赔偿范围界定的前提分析
1、合同解除责任的性质
合同因违约而解除，那么合同解除责任自然是违约责任了，这一直是一种从理论界到实践界占据主导地位的观点。这种观点为大陆法系国家所持，从法国，日本和我国台湾地区的立法来看，合同解除的责任，基于债务不履行之损害赔偿请求权，是债务向责任形式的转化，所以仍属于违约责任之范畴。但笔者认为，
合同解除虽然也是基于违约事实而产生的法律后果，但它不属于违约责任方式，而属于合同违约后的一种补救措施；合同解除后的法律后果也不表现为违约责任，而是一种民事责任，主要包括不当得利返还责任和损害赔偿责任。合同法第97条对合同解除后的法律后果规定得十分明确，即“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。将合同解除责任等同于违约责任，这导致了对《合同法》第97条所规定的赔偿损失的理解等同于第113条的违约责任。所以合同解除具有不同于违约责任和缔约过失责任的性质，是一种独立的合同责任。合同解除的目的在于使当事人之间的关系恢复到订约前的利益状态，从这一点上看，恢复原状也好，赔偿损失也好，意在消除已经发生的合同关系，实现静态的交易安全。在这一价值取向下的赔偿损失并不是赔偿可得利益的损失，而是恢复原状之不能的前提下采取的弥补和替代性救济措施。
2、合同解除与损害赔偿的关系
关于合同解除与损害赔偿的关系。我国《民法通则》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《合同法》均有规定。《民法通则》第115条规定：“合同变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条也分别规定因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。合同法第97条规定也体现了我国法律承认合同解除与损害赔偿是可以并存的。但商品房合同解除后，对损害赔偿范围问题，在适用法律问题上，却缺乏相应法律依据，有待立法进一步完善。
3、损害赔偿范围中合同利益的概念
合同的利益构造分为期待利益、信赖利益、返还利益三类。期待利益，指通过使合同的履行，他所处的状况而享有交易之好处使他所享受的利益；信赖利益，
指通过使其处于如若合同未曾缔结，因信赖合同而遭受之损失使他所享受的利益；返还利益，通过返还其交付与对方的所有好处使他所享有的利益。我国合同法第97条规定当事人可以请求损害赔偿，却没有指出是何种利益的损害赔偿。按照学界一般认识，对期待利益的损害赔偿须以有效合同为基础，合同既已解除则不能再请求期待利益的损害赔偿，否则会造成多重给付。对返还利益的损害赔偿完全可以通过恢复原状达到同样的效果，而且范围有限，不能达到填补损害的效果。因而我国合同法所规定的赔偿损失应该是赔偿信赖利益的损失，即为准备履行或在履行中支出的费用以及所失损害的赔偿，以达到恢复合同前的状态，不包括完全履行合同可以获得的利益。
三、合同解除损害赔偿范围的界定
合同解除旨在使双方的权利义务恢复到合同订立前的初始状态，这种状态包括狭义上的恢复，更多的情况是通过采取其他补救或变通措施以期达到恢复原状相当的效果。显然信赖利益符合合同解除关于恢复原状的本意。那么到底哪些是信赖利益的范围呢？富勒教
授认为信赖利益损害赔偿是使信赖人恢复到与允诺前一样的处境，他对信赖利益是这样描述的：基于对被告之允诺的信赖，原告改变了他的处境。例如，依据土地买卖合同，买方在调查卖方的所有权上支付了费用、或者错过了订立其他合同的机会。我们可判给原告损害赔偿以消除他因被告之允诺而遭受的损害。我们的目的是要使他恢复到与允诺前一样的处境，在这种场合受保护的利益可叫做信赖利益。简单的概括就是信赖利益包括所受损失和所失利益，其中所失利益就是指丧失于第三人订立合同的机会所产生的损失。而期待利益中所失利益的损失是指“可得利益”损失。 债权人因相信合同能够履行所支出的必要费用；债权人信赖合同有效成立而放弃获利机会的损失，亦即丧失与第三人另订合同机会所蒙受的损失；债权人已经履行合同义务时，债务人因拒不履行返还给付物的义务给债权人造成的损失；债权人已经受领债务人的给付物时，因返还该物而支出的必要费用。笔者赞同富勒教授的观点。
四、信赖利益作为合同解除损害赔偿范围的理由
1、信赖利益作为赔偿范围符合大陆法体系构建。 根据《民法通则》和《合同法》有关规定和损害赔偿理论，合同解除后的损害赔偿首先包括因恢复原状而发生的损害，因合同解除的法律效果就是要将当事人之间的权利义务关系恢复到合同订立前的状态。恢复原状作为合同解除的首要责任，其目的就在于通过当事人之间相互返还已履行的财产，恢复到当事人的财产原始状态。如通过返还财产的办法仍不足以使财产关系恢复到原来的状态，还有因订立履行合同或返还财产等实际支出的费用，就需借助损害赔偿予以补救。根据合同法第113条规定：可得利益是在合同完全履行的情况下才能产生，只是在当事人一方不履行合同义务或者履行不符合约定时，相对方请求人民法院强制违约方履行时应承担的赔偿责任，可得利益的取得是以合同双方继续履行合同为前提的，在合同解除的情况下，表明守约当事人不愿继续履行合同，放弃了可得利益，因此，赔偿损失的范围不应包括可得利益的损失。在合同系由违约而产生的情况下，单纯从违约的角度看，确实应存在契约损害赔偿问题。但从法律上看，合同的解除不应超出合同解除效力所能
达到的范围。由于合同解除的效力是使合同恢复到订立前的状态，而可得利益只有在合同完全履行时才有可能产生。既然当事人选择了合同解除，就说明当事人不愿意履行合同，非违约方就不应该得到合同在完全履行的情况下所应当得到的利益，也就是说不应该考虑可得利益的赔偿问题。通过合同信赖利益的保护很好的解决了合同在不履行情况下的损害赔偿问题，与合同完全履行时可得利益不存在法律上的逻辑障碍。
2、信赖利益作为赔偿范围具有可操作性。
对期待利益的主张最大的障碍就是当事人举证上的困难，而主张信赖利益则可减轻当事人举证责任，使其诉讼请求易于得到支持。当事人在解除合同后正是依据其固有利益和期待利益所受到的损失，向违约方请求损害赔偿。当事人最终能够获得损害赔偿的前提是：（１）其固有利益的损失与违约行为之间存在因果关系；（２）期待利益的数额是确定的，要么是双方约定违约金或损失赔偿额的计算方法，要么是合同的标的市场价值确定。符合以上条件的典型的合同解除在
实践中并不多，很多合同解除场合直接损失与违约行为之间既无直接的因果关系，又因期待利益过于具有推测性而无法认定，在这种情形下，无过错一方当事人虽然确实遭受到损失，但其主张往往得不到支持，这对其是不公平的。问题似乎出在当事人选择保护自己利益的角度不对，主张固有利益与期待利益损害赔偿时，当事人既存在举证上的障碍，也存在法律适用上的障碍，而主张信赖利益赔偿则会使当事人的损失得到弥补。
3、信赖利益作为赔偿范围符合公平原则
格雷大法官说过一句话，“法律不能让过失方因自己的过失而得到利益，也不能让善意方因自己的善意而丧失利益”，支持债务不履行损害赔偿说的学者认为，因违约所致当事人的损害于合同解除而消灭。可法律上对损害的承认，一是此损害客观存在，二是此损害受法律保护，也就是损害中所失的利益在法律上表现为权利或利益。而在合同解除前，当事人的违约行为还可看作是债权，可在合同解除后，债权已不复存在，何来违约之损害？从赔偿范围上看，债务不履行损害
赔偿要赔偿对方的可得利润，可是可得利润是当事人已不再履行合同且已履行的还可根据履行情况、合同性质要求对方返还，何不再投入或收回投入后，主张利润之获得？
五、问题分析
根据我国合同法第97条规定以及合同解除后信赖利益的保护，笔者认为房屋升值部分作为信赖利益中所失利益应该予以赔偿，因为当事人因信赖此合同有效而丧失其他签约的机会，赔偿此部分利益使解除合同后又可以获得合同订立前一样的买房机会，如果解除合同升值部分不予赔偿，即出卖人得到房屋升值部分，就会产生有过错的一方不仅不会为自己的违法行为付出任何代价，相反还可以得到“意外丰厚的利润”，而其违法行为的否定后果则完全由无过错的买受人来承担，这无疑是有悖于法律的公平原则的，也不利于维护社会交易秩序的稳定。当然房屋升值部分归买受人所有，至少应该符合以下几个条件：（1）商品房买卖合同成立并实际履行，买受人已交付了大部分房款，出卖人已将房屋交付使用；（2）商品房房屋主体结构
质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失；（3）房屋自然升值，升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。
六、小结
如上所述，合同解除后的损害赔偿范围包括信赖利益。总的来说，损害赔偿的范围包括如下几种：第一、合同解除后，因恢复原状而发生的损害赔偿;第二、管理、维修标的物产生的费用，或准备履行而支付的费用;第三、非违约方因返还标的物本身支出的费用，即返还利益;第四、丧失于第三人订立合同的机会所产生的损失。当然，在确定合同违约解除后损害赔偿范围时，同样要适用损害赔偿的可预见标准和过失规则、损益相抵规则等基本限定规则。
参考文献：
[2]王利明《违约责任论》中国政法大学出版社 2003年修订版 第724-725）
[3]王利明：《民商法研究》第2辑，法律出版社2001年版，第471页
[4]蔡立东：《论合同解除制度的重构》，载《民商法学》2002年第1期，第34页。
[5]富勒、帕尤迪著，韩世远《合同损害赔偿中的信赖利益》，载《民商法论丛》第7卷，法律出版社1997年版，第413页。
[6]摘自 最高人民法院《国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》第142页，最高人民法院出版社，2004年，最高人民法院民事审判第一庭编著