第四单元 财务管理
[案例一]
房子没住，交不交管理费
某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认出为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题仍未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费？
[案例分析]
认为房屋细部有问题，并提出了自己的意见，但却收取了房屋钥匙，该女士的这种做法意味着她已经认可房屋的交付使用了。
物业管理费实质上是向产权人、使用人收取公共区域管理服务费，主要包括公共卫生清洁、公用设施设备的维修保养及保安、消防、绿化等费用。此费用一般按物业100%入住率测算分摊到每平方米。因管理费的收费标准是“以支定收”的，若有一户业主因房屋未住不交管理费，物业管理管理公司收取的费用就减少了一份。要保证正常工作，只能挪用其他费用，侵占其他业主的权益。另外，从物业管理的运作过程看，物业管理工作一旦启动，物业内的所有公共设备和配套设施都要运作，管理人员要到位，服务工作要开展，各项管理费用支出要发生。不可能因个别物业的空置，使物业整体的管理如治安、消防、保洁、电梯、公共照明及管理维护人员间断或减少。
因此，该女士所购买的房屋，虽然未住过，但因管理公司的综合服务并未因此而减少，故仍应缴纳管理费。
[解决方法]
物业管理公司接到该女士的投诉后，首先向她解释了《物业管理条例》中的有关规定，说明只有开发商未卖出的房屋才可以减免部分管理费，而她的房屋不属免收之列，不但应足额补齐管理费，还需缴纳滞纳金。物业管理公司还把政府有关规定复印交给该女士，该女士最后缴纳了管理费。考虑到该女士的特殊情况，经请示业主委员会同意，管理公司减免了该女士的管理费滞纳金。
[相关法规制度]
1．《服务收费标准作业程序》（节选）
一、目的
规范服务费用的收缴工作，确保如数、及时、安全的收回各项费用。
二、适用范围
适用于物业部管理服务费及其他各项有偿服务费的收缴工作。
三、职责
1．出纳员或收费员负责按本程序办理各项费用的银行托收及现金收取工作。
2．各部门主管负责对本部门相关有偿服务项目计费与审核。
3．财务部会计负责对各项有偿服务费用的计算及填制收费通知单。
4．服务处管理员负责通知单的派发及催缴工作。
5．财务部主管负责费用收缴工作的监督。
四、程序要点
1．费用收取的范围
(1)管理服务费。
(2)机电维修、清洁、绿化等各项特约服务费。
(3)代收代缴的水、电、煤气、电话等费用。
(4)兼营的餐饮、娱乐等各项服务费。
(5)其他各项多种经营服务费用。
2．滞纳金的计算方法
(1)对每月银行的第二次托收未果，也未到物业部用现金交纳管理服务费的住户，公司财务部应自每月一日起按1‟计收期滞纳金。
(2)滞纳金的计算公式：本金×（1+1‟）n（n为滞纳天数）。
3．管理费的收缴
(1)管理费的收取标准：（仅供参考）
A．多层带电梯： 1.20元/月·平方米；
B．多层不带电梯： 1.00元/月·平方米；
C．别墅： 3.00元/月·平方米；
D．商铺： 3.00元/月·平方米~15.00元/月·平方米；
E．写字楼： 3.00元/月·平方米；
F．公寓： 1.20元/月·平方米。
(2)管理费的收缴程序：
A．公司财务部从业主入伙之日起计收管理费。业主收到入伙通知后一个月内未来办理入伙手续的应视入伙，开始计收管理费；
B．财务部会计每月20日前应根据业主资料编制下月《应收管理费用明细表》，内容包括：编号、房号、业主姓名、房屋面积、管理费标准、应收金额、上月欠费、滞纳金、本月应收等；
C．财务部会计将《应收费用明细表》于每月20日报财务部主管审核，经审核如有差错，应及时更正；如无疑问，财务部主管在财务审核栏内答署姓名、日期；
D．财务部主管应在22日前将审核无误的《应收管理费明细表》交财务部会计填写《收费通知单》；
E．财务部会计应在每月25日前将填写完整的《收费通知单》交财务部主管审核。经审核有误的，应及时查明予以更正；经审核无误的，财务部主管在《收费通知单》上加盖财务专用章；
F．财务部主管在每月28日前将有效的《收费通知单》交公共事务部管理员派发； G．公共事务部的管理员根据住户资料填写信封，装入《收费通知单》，视住户不同情况采取不同的派发方式：
——需要直接送达的，管理员应在两个工作日内送交住户家中，并请住户签收； ——如住户家中无人接收的，应在两个工作日内送进住户信箱；
——需要邮寄的，管理员应贴足邮资，并在两个工作日内到邮局发送。
H．公共事务管理员应详细的记录《收费通知单》的派发情况；
Y．出纳员根据《应收管理费收缴明细表》填制委托收款凭证及相关资料，在银行规定的托收日期前一日送交开户行；
J．出纳员在银行每次托收后的两日内到银行读取已托收数据，并根据托收情况向已全额托收的业主出具加盖“转账收讫”章的有效收款收据；
K．未办理银行托收的业主管理费，由业主到公司财务部用现金支付。出纳员在收取业
主用现金交纳的管理费时应按《现金管理标准作业程序》中的相关规定收取；
L．出纳员应于规定收费日后的五日内编制《费用收缴明细表》报财务部主管审核。经审核存有疑问的，应及时查明，予以更正；经审核无误后的应在财务审核栏内签署姓名及日期后交财务部会计；
M．财务部会计将已全额收回的管理费用按《会计核算标准作业程序》进行账务处理；对未能收取的费用，应在银行第一次托收后的3日内根据欠费资料填写《管理费用催缴通知单》；
N．《管理费用催缴通知单》经财务部主管审核无误后，加盖公司财务专用章，交公共事务部在3日内派发；
O．公共事务部原则上应在规定期限内，将催缴通知单送交住户或其家人的手中，并让接收人在回执上签收；特殊情况无法找到住户及其家人的，应将催缴通知单用邮寄的方法寄交住户；
P．公共事务部应做好送达、邮寄的派发记录，保管好住户签收的回执，并将派发情况向部门主管汇报。
„„
第四单元 财务管理
[案例一]
房子没住，交不交管理费
某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认出为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题仍未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费？
[案例分析]
认为房屋细部有问题，并提出了自己的意见，但却收取了房屋钥匙，该女士的这种做法意味着她已经认可房屋的交付使用了。
物业管理费实质上是向产权人、使用人收取公共区域管理服务费，主要包括公共卫生清洁、公用设施设备的维修保养及保安、消防、绿化等费用。此费用一般按物业100%入住率测算分摊到每平方米。因管理费的收费标准是“以支定收”的，若有一户业主因房屋未住不交管理费，物业管理管理公司收取的费用就减少了一份。要保证正常工作，只能挪用其他费用，侵占其他业主的权益。另外，从物业管理的运作过程看，物业管理工作一旦启动，物业内的所有公共设备和配套设施都要运作，管理人员要到位，服务工作要开展，各项管理费用支出要发生。不可能因个别物业的空置，使物业整体的管理如治安、消防、保洁、电梯、公共照明及管理维护人员间断或减少。
因此，该女士所购买的房屋，虽然未住过，但因管理公司的综合服务并未因此而减少，故仍应缴纳管理费。
[解决方法]
物业管理公司接到该女士的投诉后，首先向她解释了《物业管理条例》中的有关规定，说明只有开发商未卖出的房屋才可以减免部分管理费，而她的房屋不属免收之列，不但应足额补齐管理费，还需缴纳滞纳金。物业管理公司还把政府有关规定复印交给该女士，该女士最后缴纳了管理费。考虑到该女士的特殊情况，经请示业主委员会同意，管理公司减免了该女士的管理费滞纳金。
[相关法规制度]
1．《服务收费标准作业程序》（节选）
一、目的
规范服务费用的收缴工作，确保如数、及时、安全的收回各项费用。
二、适用范围
适用于物业部管理服务费及其他各项有偿服务费的收缴工作。
三、职责
1．出纳员或收费员负责按本程序办理各项费用的银行托收及现金收取工作。
2．各部门主管负责对本部门相关有偿服务项目计费与审核。
3．财务部会计负责对各项有偿服务费用的计算及填制收费通知单。
4．服务处管理员负责通知单的派发及催缴工作。
5．财务部主管负责费用收缴工作的监督。
四、程序要点
1．费用收取的范围
(1)管理服务费。
(2)机电维修、清洁、绿化等各项特约服务费。
(3)代收代缴的水、电、煤气、电话等费用。
(4)兼营的餐饮、娱乐等各项服务费。
(5)其他各项多种经营服务费用。
2．滞纳金的计算方法
(1)对每月银行的第二次托收未果，也未到物业部用现金交纳管理服务费的住户，公司财务部应自每月一日起按1‟计收期滞纳金。
(2)滞纳金的计算公式：本金×（1+1‟）n（n为滞纳天数）。
3．管理费的收缴
(1)管理费的收取标准：（仅供参考）
A．多层带电梯： 1.20元/月·平方米；
B．多层不带电梯： 1.00元/月·平方米；
C．别墅： 3.00元/月·平方米；
D．商铺： 3.00元/月·平方米~15.00元/月·平方米；
E．写字楼： 3.00元/月·平方米；
F．公寓： 1.20元/月·平方米。
(2)管理费的收缴程序：
A．公司财务部从业主入伙之日起计收管理费。业主收到入伙通知后一个月内未来办理入伙手续的应视入伙，开始计收管理费；
B．财务部会计每月20日前应根据业主资料编制下月《应收管理费用明细表》，内容包括：编号、房号、业主姓名、房屋面积、管理费标准、应收金额、上月欠费、滞纳金、本月应收等；
C．财务部会计将《应收费用明细表》于每月20日报财务部主管审核，经审核如有差错，应及时更正；如无疑问，财务部主管在财务审核栏内答署姓名、日期；
D．财务部主管应在22日前将审核无误的《应收管理费明细表》交财务部会计填写《收费通知单》；
E．财务部会计应在每月25日前将填写完整的《收费通知单》交财务部主管审核。经审核有误的，应及时查明予以更正；经审核无误的，财务部主管在《收费通知单》上加盖财务专用章；
F．财务部主管在每月28日前将有效的《收费通知单》交公共事务部管理员派发； G．公共事务部的管理员根据住户资料填写信封，装入《收费通知单》，视住户不同情况采取不同的派发方式：
——需要直接送达的，管理员应在两个工作日内送交住户家中，并请住户签收； ——如住户家中无人接收的，应在两个工作日内送进住户信箱；
——需要邮寄的，管理员应贴足邮资，并在两个工作日内到邮局发送。
H．公共事务管理员应详细的记录《收费通知单》的派发情况；
Y．出纳员根据《应收管理费收缴明细表》填制委托收款凭证及相关资料，在银行规定的托收日期前一日送交开户行；
J．出纳员在银行每次托收后的两日内到银行读取已托收数据，并根据托收情况向已全额托收的业主出具加盖“转账收讫”章的有效收款收据；
K．未办理银行托收的业主管理费，由业主到公司财务部用现金支付。出纳员在收取业
主用现金交纳的管理费时应按《现金管理标准作业程序》中的相关规定收取；
L．出纳员应于规定收费日后的五日内编制《费用收缴明细表》报财务部主管审核。经审核存有疑问的，应及时查明，予以更正；经审核无误后的应在财务审核栏内签署姓名及日期后交财务部会计；
M．财务部会计将已全额收回的管理费用按《会计核算标准作业程序》进行账务处理；对未能收取的费用，应在银行第一次托收后的3日内根据欠费资料填写《管理费用催缴通知单》；
N．《管理费用催缴通知单》经财务部主管审核无误后，加盖公司财务专用章，交公共事务部在3日内派发；
O．公共事务部原则上应在规定期限内，将催缴通知单送交住户或其家人的手中，并让接收人在回执上签收；特殊情况无法找到住户及其家人的，应将催缴通知单用邮寄的方法寄交住户；
P．公共事务部应做好送达、邮寄的派发记录，保管好住户签收的回执，并将派发情况向部门主管汇报。
„„