浅谈养老地产项目的规划设计
许懋瑜
深圳市建筑设计研究总院有限公司518031广东省深圳市
摘要：2013年8月16日，国务院常务会议提出，将从建设、服务、模式创新等多个方面加强养老服务业的发展。分析人士指出，随着政策的出台，“养老地产”逐渐成为房地产市场上继自住型住宅之外的“隐性刚性”，政策的利好吸引了各大房企纷纷试水，但由于养老地产在我国的发展较晚，具体的规划设计经验不多，整体的设计水平仍处于边探索边实践的阶段。本文将通过结合国内已建成的实际项目和作者的实践经验，对养老地产的规划设计谈一点自己的体会。关键词：养老住宅地产规划建筑设计
中图分类号：[F292]文献标识码：A
1.前言
养老地产：顾名思义是指从建筑设计、园林规划到装饰标准、开发流程皆以老年人为服务对象的地产项目。其核心在于适老化设计，主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目等。目前市场上比较知名的老年住宅项目有北京的燕都世界名园、天津的华夏颐园、上海嘉兴的“江南太阳城”、湖州南浔的“老年城”、海南三亚清平乐等。这些新出现的养老建筑无论在建筑设计、无障碍设计、景观布置乃至室内装修、配套设施上都有着值得我们借鉴的亮点。
2.规划设计
建筑布局均应确保朝向、采光、通风和景观等为老年人提供优质的生活空间。住宅区和活动区分离，才能保证居住于此的老人生活空间不受干扰。居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少。处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活。基本的生活配套齐备，以保证老人生活需求在社区内就可得到满足。就近设置完备的医疗保健设施，并有通畅的道路系统以应付紧急情况，为老人的健康提供有力保障。
3.建筑单体设计
单体设计以别墅、多层为主，可以考虑少量小高层产品，主要是从老年人行动不便的生理特征考虑，楼高不宜超过5层，而且多层一般应设置电梯，方便老人的上下。（小高层主要对身体状态相对好的老人考虑）
在老年住宅建筑的设计中，应尽可能多地为老年人考虑相互之间的交流空间，减少孤独感和寂寞感，同时使居住者足不出户就能享受到阳光和新鲜空气；
其次，要具有利于交往的公共空间，为和谐邻里关系的形成提供必要条件。一般在设计中可考虑结合门厅、过厅、电梯厅等设置各种公共交往空间，如“谈话角”、“休憩角”等，适当安排桌椅，为老人们提供休息和增加互相交流的公共交往空间。在设计专住型住宅时，可考虑将公共交往空间扩展到合设或邻近的其他设施之中，在混住型住宅中则考虑将共用部分作为公共交往空间，同时在小区的整体规划中，还应考虑有机地布置公园、广场、散步道等室外公共空间。
老年人居住建筑出入口，宜采取阳面开门。出入口内外应留有不小于1．50m ×1．50m的轮椅回旋面积。老年人居住建筑出入口造型设计，应标志鲜明，易于辨认。老年人建筑出入口门前与室外地面高差不宜大于0．40m，并应采用缓坡台阶和坡道过渡。缓坡台阶踏步踢面高不宜大于120mm，宽不宜小于380mm，坡道坡度不宜大于1／12。台阶与坡道两侧应设栏杆扶手。当室内外高差较大设坡道有困难时，出入口前可设升降平台。出入口顶部应设雨蓬；出入口平台、台阶踏步和坡道应选用坚固、耐磨、防滑的材料。老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不得小于1．20m，不得采用扇形踏步，不得在平台区设踏步，楼梯踏步踏面宽度，居住建筑不应小于300mm，公共建筑不应小于320mm；踢面高度，居住建筑不应大于150mm，公共建筑不应大于130mm；踏面前缘宜设高度不大于3mm 的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不宜大于10mm。不设电梯的三层及三层以下老年人建筑宜兼设坡道，坡道净宽不宜小于1．50m，坡道长度不宜大于12．00m，坡度不宜大于1／12。坡道设计应符合现行行业标准《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》JGJ50的有关规定。
4.园林景观设计
设计原则上要坚持“以人为本”，在安全舒适的基础上鼓励老年人走出来运动健身。加之老年人相比其他人群更注重生活中周边环境和景观的营造，对绿色植物、花鸟鱼虫等增添生活趣味的事物有着超乎寻常的喜爱。因此我们在设计中应考虑到设置若干运动健身区、花鸟鱼虫观赏区、种植采摘区等兼有健身和娱乐功能的区域。
4.1除健身康复设施外，所有老人可达区域应避免任何可导致踏空、绊脚的地面障碍物，做到全面彻底的无障碍；必须的地面突出物应设置围护或警示标志。场地坡度应满足设计规范的要求，应设置效果明显的防滑措施，如防滑条，防滑槽，防滑垫等。不同地面宜等高设计，并允许老人进入，以便于老人活动和紧急救护，无法避免时，150mm以上的高差均应设栏杆。场地内应视线通畅，避免视线死角的存在。场地中各类警示，指示牌字体应大且醒目。
4.2充分考虑老年人生理心理特征，生活文化习惯。地面宜采用弹性材料，如木材，橡胶，PVC等。老人身体直接触及的构件宜采用导热系数小的材料，如木
材，橡胶，PVC等有机材料，不宜选用金属，石材，水泥等无机材料。宜多设休息椅，座椅宜成组设置，座椅处宜有冬季日照避风，夏季遮阳通风避雨措施。景观设施的各类样式图案宜选用当地居民区常用样式图案，宜中国传统样式，宜有吉祥福寿寓意，忌易产生消极联想的样式图案。
4.3所有植被应无毒，无味，无花粉，无刺，宜多选用本地居民区常见植被，常绿与落叶乔木搭配种植，草坪应选用耐踩踏型，应季季有花，宜月月有花。
5.室内装饰和配套
室内装修应减少五金件的使用，全部采用纯天然的无任何异味及有毒物质的环保涂料，木地板应做防滑处理。应设有24小时热水并采用集中供暖，地暖入户更佳。电话通信、宽带网络、电梯、分户空调以及应急求救报警系统等设施应装配齐全并验收通过。住宅入口处面积要适当增大，门的宽度要适当增加，地面力求平坦，便于轮椅通过，并在老人经过处预留安装扶手的埋件。厨房及卫生间面积要适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用。老人容易失禁，卫生间应靠近卧室，并设长明灯，开关、门铃和门窗把手应适当降低安装位置。地面和浴池底都应防滑,浴池、厕所、楼梯及走廊两侧应设扶手,改变方向和高度的地方应用明显色彩，提高房间照明度，并抑制眩光。厕所宜用推拉门，不用平开门，厨房内洗涤及灶台和卫生间洗面台下应凹进，以便老人可坐下将腿伸入操作。
6.楼宇智能化
为了满足老年人的特殊生活习惯，考虑在楼宇对讲系统上设置户与户之间的对讲功能，以便于老年人的相互沟通；同时，还应设置每户与中心控制室之间的呼叫和对讲功能，以处理突发事件的发生。再者，漏电自动预警报警装置、煤气泄露报警装置等先进智能化系统的配备，可以更大地提高老年人的生活安全系数，同时又能够增加产品附加值，从而提高楼盘档次。值得注意的是老人听力降低，应提高报警响度，各种设施上的文字说明应加大，以利老人识别。
其实，老年人的生活感受因人而异，他们最需要的是量身定制的生活环境和看护模式，我们作为养老住宅的设计人员在以后的设计中应了解老年人看护的基本要领并掌握一定的心理学知识，在以下方面加以注意和改进：
私密性：老年人需要一个属于自己，不被干扰的空间。
社会交往：应为老年人提供一个进行社会交往的公共空间。
可选择性：应为老年人提供多种可选择性，并有控制的能力。
标志系统：它为记忆力减退的老年人提供活动上的方便。
安全感和安全性：为活动能力减退的老年人提供活动的安全性，使他们有安全感。
可达性和易操作：供老年人活动的空间应有很好的可达性（即无障碍）。常
用设施（如门、窗、家电）应易于操作。
适度刺激性和挑战性：一个有适度挑战性的环境将促进老年人的经常活动。适度的声光环境：它将大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动。环境的熟悉性和连续性：环境的设计应有一定的地方传统，并成为往日生活的延续，使老年人不感到陌生。
尺度适宜的细部：它可以使老年人处处感到方便和愉快。
7.结语
未来的老年住宅将不再是单一的养老功能，而是融养老和家庭休闲于一体。老年住宅社区内还蕴藏有丰富的旅游度假资源，不但为老年人的日常生活提供良好的居住环境，而且为亲友提供节假日休闲度假，营造享受“天伦之乐”的亲情时光。可以预见，随着我国老龄化社会的到来，养老地产的发展有着广阔的前景，设计人员除了在实践中不断总结经验，还应结合科技的发展进行不断的创新，才能满足不断发展的老龄化社会的需要。
参考文献:
[1]刘美霞等编著.《老年住宅开发和经营模式》中国建筑工业出版社2008.10
[2]周文正译（美国）美国建筑师学会编.《老年公寓和养老院设计指南》中国建筑工业出版社2004.05
浅谈养老地产项目的规划设计作者：
作者单位：
刊名：
英文刊名：
年，卷(期)：许懋瑜深圳市建筑设计研究总院有限公司城市建设理论研究（电子版）ChengShi Jianshe LiLun Yan Jiu2014(4)
本文链接：http://d.wanfangdata.com.cn/Periodical_csjsllyj201404402.aspx
浅谈养老地产项目的规划设计
许懋瑜
深圳市建筑设计研究总院有限公司518031广东省深圳市
摘要：2013年8月16日，国务院常务会议提出，将从建设、服务、模式创新等多个方面加强养老服务业的发展。分析人士指出，随着政策的出台，“养老地产”逐渐成为房地产市场上继自住型住宅之外的“隐性刚性”，政策的利好吸引了各大房企纷纷试水，但由于养老地产在我国的发展较晚，具体的规划设计经验不多，整体的设计水平仍处于边探索边实践的阶段。本文将通过结合国内已建成的实际项目和作者的实践经验，对养老地产的规划设计谈一点自己的体会。关键词：养老住宅地产规划建筑设计
中图分类号：[F292]文献标识码：A
1.前言
养老地产：顾名思义是指从建筑设计、园林规划到装饰标准、开发流程皆以老年人为服务对象的地产项目。其核心在于适老化设计，主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目等。目前市场上比较知名的老年住宅项目有北京的燕都世界名园、天津的华夏颐园、上海嘉兴的“江南太阳城”、湖州南浔的“老年城”、海南三亚清平乐等。这些新出现的养老建筑无论在建筑设计、无障碍设计、景观布置乃至室内装修、配套设施上都有着值得我们借鉴的亮点。
2.规划设计
建筑布局均应确保朝向、采光、通风和景观等为老年人提供优质的生活空间。住宅区和活动区分离，才能保证居住于此的老人生活空间不受干扰。居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少。处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活。基本的生活配套齐备，以保证老人生活需求在社区内就可得到满足。就近设置完备的医疗保健设施，并有通畅的道路系统以应付紧急情况，为老人的健康提供有力保障。
3.建筑单体设计
单体设计以别墅、多层为主，可以考虑少量小高层产品，主要是从老年人行动不便的生理特征考虑，楼高不宜超过5层，而且多层一般应设置电梯，方便老人的上下。（小高层主要对身体状态相对好的老人考虑）
在老年住宅建筑的设计中，应尽可能多地为老年人考虑相互之间的交流空间，减少孤独感和寂寞感，同时使居住者足不出户就能享受到阳光和新鲜空气；
其次，要具有利于交往的公共空间，为和谐邻里关系的形成提供必要条件。一般在设计中可考虑结合门厅、过厅、电梯厅等设置各种公共交往空间，如“谈话角”、“休憩角”等，适当安排桌椅，为老人们提供休息和增加互相交流的公共交往空间。在设计专住型住宅时，可考虑将公共交往空间扩展到合设或邻近的其他设施之中，在混住型住宅中则考虑将共用部分作为公共交往空间，同时在小区的整体规划中，还应考虑有机地布置公园、广场、散步道等室外公共空间。
老年人居住建筑出入口，宜采取阳面开门。出入口内外应留有不小于1．50m ×1．50m的轮椅回旋面积。老年人居住建筑出入口造型设计，应标志鲜明，易于辨认。老年人建筑出入口门前与室外地面高差不宜大于0．40m，并应采用缓坡台阶和坡道过渡。缓坡台阶踏步踢面高不宜大于120mm，宽不宜小于380mm，坡道坡度不宜大于1／12。台阶与坡道两侧应设栏杆扶手。当室内外高差较大设坡道有困难时，出入口前可设升降平台。出入口顶部应设雨蓬；出入口平台、台阶踏步和坡道应选用坚固、耐磨、防滑的材料。老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不得小于1．20m，不得采用扇形踏步，不得在平台区设踏步，楼梯踏步踏面宽度，居住建筑不应小于300mm，公共建筑不应小于320mm；踢面高度，居住建筑不应大于150mm，公共建筑不应大于130mm；踏面前缘宜设高度不大于3mm 的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不宜大于10mm。不设电梯的三层及三层以下老年人建筑宜兼设坡道，坡道净宽不宜小于1．50m，坡道长度不宜大于12．00m，坡度不宜大于1／12。坡道设计应符合现行行业标准《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》JGJ50的有关规定。
4.园林景观设计
设计原则上要坚持“以人为本”，在安全舒适的基础上鼓励老年人走出来运动健身。加之老年人相比其他人群更注重生活中周边环境和景观的营造，对绿色植物、花鸟鱼虫等增添生活趣味的事物有着超乎寻常的喜爱。因此我们在设计中应考虑到设置若干运动健身区、花鸟鱼虫观赏区、种植采摘区等兼有健身和娱乐功能的区域。
4.1除健身康复设施外，所有老人可达区域应避免任何可导致踏空、绊脚的地面障碍物，做到全面彻底的无障碍；必须的地面突出物应设置围护或警示标志。场地坡度应满足设计规范的要求，应设置效果明显的防滑措施，如防滑条，防滑槽，防滑垫等。不同地面宜等高设计，并允许老人进入，以便于老人活动和紧急救护，无法避免时，150mm以上的高差均应设栏杆。场地内应视线通畅，避免视线死角的存在。场地中各类警示，指示牌字体应大且醒目。
4.2充分考虑老年人生理心理特征，生活文化习惯。地面宜采用弹性材料，如木材，橡胶，PVC等。老人身体直接触及的构件宜采用导热系数小的材料，如木
材，橡胶，PVC等有机材料，不宜选用金属，石材，水泥等无机材料。宜多设休息椅，座椅宜成组设置，座椅处宜有冬季日照避风，夏季遮阳通风避雨措施。景观设施的各类样式图案宜选用当地居民区常用样式图案，宜中国传统样式，宜有吉祥福寿寓意，忌易产生消极联想的样式图案。
4.3所有植被应无毒，无味，无花粉，无刺，宜多选用本地居民区常见植被，常绿与落叶乔木搭配种植，草坪应选用耐踩踏型，应季季有花，宜月月有花。
5.室内装饰和配套
室内装修应减少五金件的使用，全部采用纯天然的无任何异味及有毒物质的环保涂料，木地板应做防滑处理。应设有24小时热水并采用集中供暖，地暖入户更佳。电话通信、宽带网络、电梯、分户空调以及应急求救报警系统等设施应装配齐全并验收通过。住宅入口处面积要适当增大，门的宽度要适当增加，地面力求平坦，便于轮椅通过，并在老人经过处预留安装扶手的埋件。厨房及卫生间面积要适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用。老人容易失禁，卫生间应靠近卧室，并设长明灯，开关、门铃和门窗把手应适当降低安装位置。地面和浴池底都应防滑,浴池、厕所、楼梯及走廊两侧应设扶手,改变方向和高度的地方应用明显色彩，提高房间照明度，并抑制眩光。厕所宜用推拉门，不用平开门，厨房内洗涤及灶台和卫生间洗面台下应凹进，以便老人可坐下将腿伸入操作。
6.楼宇智能化
为了满足老年人的特殊生活习惯，考虑在楼宇对讲系统上设置户与户之间的对讲功能，以便于老年人的相互沟通；同时，还应设置每户与中心控制室之间的呼叫和对讲功能，以处理突发事件的发生。再者，漏电自动预警报警装置、煤气泄露报警装置等先进智能化系统的配备，可以更大地提高老年人的生活安全系数，同时又能够增加产品附加值，从而提高楼盘档次。值得注意的是老人听力降低，应提高报警响度，各种设施上的文字说明应加大，以利老人识别。
其实，老年人的生活感受因人而异，他们最需要的是量身定制的生活环境和看护模式，我们作为养老住宅的设计人员在以后的设计中应了解老年人看护的基本要领并掌握一定的心理学知识，在以下方面加以注意和改进：
私密性：老年人需要一个属于自己，不被干扰的空间。
社会交往：应为老年人提供一个进行社会交往的公共空间。
可选择性：应为老年人提供多种可选择性，并有控制的能力。
标志系统：它为记忆力减退的老年人提供活动上的方便。
安全感和安全性：为活动能力减退的老年人提供活动的安全性，使他们有安全感。
可达性和易操作：供老年人活动的空间应有很好的可达性（即无障碍）。常
用设施（如门、窗、家电）应易于操作。
适度刺激性和挑战性：一个有适度挑战性的环境将促进老年人的经常活动。适度的声光环境：它将大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动。环境的熟悉性和连续性：环境的设计应有一定的地方传统，并成为往日生活的延续，使老年人不感到陌生。
尺度适宜的细部：它可以使老年人处处感到方便和愉快。
7.结语
未来的老年住宅将不再是单一的养老功能，而是融养老和家庭休闲于一体。老年住宅社区内还蕴藏有丰富的旅游度假资源，不但为老年人的日常生活提供良好的居住环境，而且为亲友提供节假日休闲度假，营造享受“天伦之乐”的亲情时光。可以预见，随着我国老龄化社会的到来，养老地产的发展有着广阔的前景，设计人员除了在实践中不断总结经验，还应结合科技的发展进行不断的创新，才能满足不断发展的老龄化社会的需要。
参考文献:
[1]刘美霞等编著.《老年住宅开发和经营模式》中国建筑工业出版社2008.10
[2]周文正译（美国）美国建筑师学会编.《老年公寓和养老院设计指南》中国建筑工业出版社2004.05
浅谈养老地产项目的规划设计作者：
作者单位：
刊名：
英文刊名：
年，卷(期)：许懋瑜深圳市建筑设计研究总院有限公司城市建设理论研究（电子版）ChengShi Jianshe LiLun Yan Jiu2014(4)
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