2004-土地估价师—第七讲
内容提要：
第五章 建设用地管理
第一节 建设用地的概念与分类
第二节 建设用地管理的原则与内容
第三节 建设用地的供应方式与政策
第四节 建设用地审批制度
重点难点：1.建设用地管理的基本含义和主要内容
2.建设用地管理的基本原则和主要任务
3.建设用地审批权限，审批手续，项目用地审批
内容讲解：
建设用地管理
第一节 建设用地的概念与分类
一、建设用地的概念
建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事
设施用地等。
建设用地利用的结果，基本上是以非生态附着物的形式。
农业用地则主要是依赖于土地的肥力。
二、建设用地的分类
1．按附着物的性质分类，可分为：
(1)建筑物用地。建筑物是指人们在内进行生产、生活或其他活动的房屋或场所。
(2)构筑物用地。构筑物是指人们一般不直接在内进行生产、生活或其他活动的建筑物。
建筑物和构筑物又统称建筑，
2．按建设用地的利用方式分类，可分为：
(1)城乡住宅和公共设施用地。(2)工矿用地。(3)交通水利设施用地。(4)旅游用地。(5)军事设施用地。
(6)其他建设用地。
3．按土地所有权分类，可分为：
(1)国有建设用地。指属于国家所有即全民所有的用于建造建筑物构筑物的土地，包括城市市区的土地、铁路、公路、机场、国有企业、港口等国家所有的建设用地。
(2)集体所有建设用地。包括农民宅基地、乡(镇)村公共设施、公益事业、乡村办企业使用农民集体所有土地中的建设用地。
4．按建设用地的用途分类，可分为：
(1) 建设用地指一切非农业用途的建设用地，主要包括以下三类：
①城镇、工矿、村庄用地；
②交通用地；
③乡镇企业、农村作坊、机械化养殖场、采矿区、废石场、垃圾堆场等。
(2)农业建设用地指直接用于农业生产需要或规定用于农业生产配套的工程用地，如作物的暖房、育秧室、农用水泵、农用道路等建设所需使用的土地。
5．按建设用地的规模分类，可分为：
(1)大型项目建设用地—根据规定的建设规模和建设投资确认为大型项目进行建设所需要使用的土地。
(2)中型项目建设用地—根据规定的建设规模和建设投资确认为中型项目进行建设所需要使用的土地。
(3)小型项目建设用地—根据规定的建设规模和建设投资确认为小型项目进行建设所需要使用的土地。
6．按建设用地的状况分类，可分为：
①新增建设用地，指新近某一时点以后由其他非建设用地转变而来的建设用地；
②存量建设用地，指新近某一时点
以前已有的建设用地。
这两类建设用地在进入市场交易过程中，有不同的方式和审批要求。
7．按建设用地的使用期限分类，可分为：
①永久性建设用地是指建设用地一经使用后就不再恢复原来状态的土地；
②临时建设用地是指在实施过程中，需要临时性使用的土地。
例题下列关于建设用地的分类说法正确的是( )。
A．按附着物的性质分为建筑物用地和构筑物用地
B．按建设用地状况可分为新增建设用地和存量建设用地
C. 按所有权不同可分为国有建设用地和全民所有建设用地
D．按用途可分为农业建设用地和非农业建设用地
答案：A.B.D.
三、建设用地的特征
承载性与非生态利用性
2．土地利用逆转相对困难
3．土地利用的集约性:农用地或未利用地变为建设用地后，就具有利用的高度集约性和资金的高密性，可以产生更高的经济效益。
4．区位选择的重要性:在建设用地的选择中，区位起着非常重要的作用。区位具有相对性，一是对一种类型的用地来说是优越的区位，对另外一种用地来说则不一定。二是区位的优劣可以随着周围环境的改变而改变
例题：．建设用地区位的相对性是指( )。
A．区位的优劣可以随着土地用途的改变而改变
B．区位的优劣可以随着周围环境的改变而改变
C．区位对建设用地起着非常重要的作用
D．以上答案都正确
答案：A.B.
例题：建设用地区位的优劣可以随着周围环境和土地用途的改变而改变，这就是土地区位的相对性。 (r )
5．无限性与再生性
建设用地的再生性是指建设用地能够从现有的建设用地即存量建设用地中经过再开发重新获得。
6．空间性与实体性
建设用地是整个建筑工程的一部分，建设用地的空间立体利用对于高效利用土地、节约用地，都是很有成效的。
建设用地的实体性是指建设用地具有固定的形状，是一个工程实体，一旦形成就能直接为人类建设活动服务。
第二节 建设用地管理的原则与内容
一、建设用地管理的概念
建设用地管理是土地利用管理的重要内容，它是指国家调整 建设用地关系，合理组织建设用地利用而采取的行政、法律、经济和工程的综合性措施。
所谓调整建设用地关系是指建设用地权属的确立与变更，以及理顺和协调在解决建设用地的分配和再分配过程中，所产生的各种关系。建设用地权属的确立与变更是指国有土地使用权和集体土地使用权的确立与变更，一般是通过土地征用、划拨、城镇国有土地使用权出让、转让以及集体土地使用权的转移来实现的。
而土地分配与再分配过程中所产生的各种关系是指建设用地与农业用地之间的
关系、城镇与郊区之间的关系；建设单位与主管部门之间的关系；各部门之间的用地关系；征地单位与被征地单位之间的关系；建设用地与环境保护、生态平衡之间的关系等。
所谓合理组织建设用地利用是指对建设用地进行组织、利用、控制、监督。建设用地的组织是指对建设项目的可行性研究、布局、选址、规划以及设计方案的实施，参与组织指导工作；建设用地的利用则是指国家对建设用地的开发以及再开发采取的引导和约束的措施；建设用地的控制是指对建设用地采用宏观调控和微观管理措施；建设用地的监督则是对建设用地的动态变化趋势的监测，以及对规划方案的实施和建设用地计划指标执行情况进行的监督，是国家对一切非农业用地的开发和再开发以及合理利用的控制、指导和监督。
例题．建设用地权属的确立与变更是指国有土地使用权的确立和变更。 ( w )
例题．建设用地分配与再分配过程中所产生的各种关系是指( ABCD )。
A．建设用地与农业用地之间的关系 B城镇与郊区之间的关系
C. 征地单位与被征地单位之间的关系 D建设单位与主管部门的关系
二、建设用地管理的原则
由于我国的特殊国情，决定了要对建设用地实行严格控制的管理方法。
1．实行统一管理的原则
对建设用地实行统一管理是指国家在管理建设用地上实行统一的法律和政策，由统一的管理部门负责管理，采取统一的措施，制定统一的规划、计划和建设用地标准。
1986年，我国颁布了第一部《土地管理法》，并成立了统一管理土地的部门，实行了城乡地政、全国土地的统一管理。
目前，国家成立了国土资源部，进一步强化了土地管理的职能。
2．规划总体控制的原则
现行《土地管理法》的一个重要变化就是对建设用地的管理方式实行了重大改革，即以土地用途管制的方式代替了过去的分级限额审批制度，并强调了土地利用总体规划对建设用地的宏观控制作用。现行《土地管理法》强调了土地利用总体规划对建设用地的控制作用。农用地转为建设用地，要看是否符合土地利用总体规划的要求。如果确实需要改变用途，应当首先通过程序对土地利用总体规划进行修改，否则不能批准转为建设用地。
3．农业用地优先保护的原则
要求建设用地要尽可能少占或不占耕地。
4．节约和集约用地的原则
5．有偿使用土地的原则
1990年国务院颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，我国国有土地有偿使用制度正式建立。建设用地的管理也从单一的资源管理向资源和资产管理并重的模式转变。1994年第八届全国人大常委会第八次会议通过
的《城市房地产管理法》进一步明确了国有土地使用权出让等有偿使用方式现行《土地管理法》规定，除一些公共设施、公益事业和基础设施外，国有土地供应原则上都应采用有偿使用的方式，土地有偿使用将成为我国建设用地供应的基本制度。实行土地有偿使用，不但可以增加国家收入，防止国有资产流失，还可以促进土地资源的优化配置和合理利用，是控制建设用地增长的有效经济手段。
三、建设用地管理的内容
建设用地管理的内容按其工作过程和业务要求主要分为：
1．建设用地的规划和计划管理
土地利用规划和计划是建设用地管理的基本依据，尤其涉及农用地转为建设用地时，首先要看其是否符合土地利用总体规划的要求，其次要看其是否符合土地利用年度计划的要求。
2．建设用地的供应管理
建设用地供应是指国家将土地使用权提供给建设单位使用的过程。根据我国现行的有关法律法规规定，我国建设用地的供应方式主要有两大类：有偿使用与行政划拨。有偿方式又分为三种：土地使用权出让、土地使用权作价出资人股与土地使用权租赁。
出让可按形式不同分为拍卖、招标和协议出让。
3．建设用地的征用管理
建设用地征用管理过程中的主要内容包括农用地转用审批、土地征用审批和农民安置补偿等。
4．农村建设用地管理
农村建设用地是指在城镇建设规划区以外，主要由乡(镇)集体和农民个人投资的各项生产、生活和社会公共设施以及公益事业建设所需要使用的土地。如乡镇企业用地、村镇公共设施建设用地、农民宅基地用地等。
例题：．土地使用权出让的最高年限相同的是．( ABD )。
A。 工业用地 B．综合用地 C。 旅游业用地 D．医疗用地
例题．建设用地管理的主要内容包括( ABCD )。
A. 建设用地的供应管理 B．建设用地的规划和计划管理。C．建设用地的征用管理 D．农村建设用地管理
例题：．下面属于集体建设用地的是( AC )。
A. 农民宅基地 B．城市郊区土地
C. 乡村公共设施用地 D．国有企业用地
第三节 建设用地的供应方式与政策
一、供地的概念
所谓供地是指土地行政主管部门依据国家法律法规与政策，将建设用地提供给建设用地单位使用的过程。
供地行为主要涉及是否提供建设用地、提供建设用地的方式、提供建设用地的数量、提供建设用地的位置以及提供建设用地所需要的条件等问题。
例题：．供地行为主要涉及( ABD )。
A．是否提供建设用地 B．提供建设用地的方式、位置、数量
C．提供建设用地的价格 D．提供建设用地所需要的条件
二、供地的基本依
据与政策
1．根据国家的产业政策，决定是否供地
依据国家有关规定，对于不同类别的项目，有不同的供地政策。一般分为以下三类：
(1)国家鼓励类项目—可以供地，甚至要积极供地。
(2)国家限制类项目—限制供地。
凡列入《限制供地项目目录》，属于在全国范围内统一规划布点、生产能力过剩需总量控制和涉及国防安全、重要国家利益的建设项目，地方人民政府批准提供建设用地前，须先取得国土资源部许可证，再履行批准手续。
凡列入《限制供地项目目录》，属于大量损毁土地资源或以土壤为生产料的，需要低于国家规定地价出让、出租土地的，按照法律法规限制的其它建设项目，各省、自治区、直辖市人民政府土地行政主管部门应采取有效措施，对其供地进行严格的监督管理和指导。
对限制供地项目用地，必须根据建设用地标准和设计规范进行严格审查，对超过用地标准，违反集约用地原则的，要坚决予以核减用地面积。由于限制供地项目多为竞争性项目，要尽量采取招标、拍卖方式提供建设用地。
对未经国土资源部许可或不符合省、自治区、直辖市土地行政主管部门有关规定向限制供地项目提供建设用地的，国土资源部可责成地方政府收回批准文件；省、自治区、直辖市土地行政主管部门也可根据有关限制供地条件作出相应规定。
(3)国家禁止类项目—禁止供地。按照《禁止供地项目目录》，禁止提供建设用地的是：危害国家安全或者损害社会公共利益的，国家产业政策明令淘汰的生产方式、产品和工艺所涉及
的，国家产业政策规定禁止投资的，按照法律法规规定禁止的其他建设项目。
凡列入《禁止供地项目目录》的建设用地，在禁止期限内，土地行政主管部门不得受理其建设项目用地报件，各级人民政府不得批准提供建设用地。国土资源部和国家经贸委将根据经济技术进步、社会发展、集约用地和保护环境的要求，按照国家产业政策和建设用地状况，不定期组织编制、发布和调整《限制供地项目目录》和《禁止供地项目目录》。
2．根据有关法律，决定供地方式
(1)划拨方式供地。
(2)有偿使用方式供地。有偿使用的形式包括：国有土地使用权出让、出租和作价出资或者入股。
(3)依法使用集体土地。可以使用集体土地的建设项目包括：
①农民个人建房，但在两处建住宅是禁止的。
②乡(镇)村公共设施、公益事业建设：可以使用本集体的或者使用其他集体经济组织所有的土地。
③乡(镇)企业：主要有三种类型，一是乡(镇)企业使用本乡(镇)集体所有的土地；二是村办企业使用本集体所有的土地；三是农
村集体经济组织使用本集体所有的土地与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办乡(镇)企业。
3．根据规划，决定供地的具体位置
根据土地利用总体规划、城市规划、村庄和集镇规划，决定供地的具体位置。
4．根据年度计划，决定供地时间
根据建设时间和土地供应年度计划，决定供地时间。
5．根据用地定额，决定供地数量
根据国家规定的具体建设用地定额指标，决定供地数量。
例题：我国建设用地的供应方式主要有( ABD )。
A．依法使用集体土地 B．有偿使用
C．土地使用权作价人股 D．行政划拨
例题：建设用地的有偿使用方式包括( ABC )。
A. 土地使用权出让 B．土地使用权作价出资人股
C. 土地使用权租赁 D．土地使用权抵押贷款
三、供地方案拟订
市、县人民政府土地行政主管部门对建设用地单位的申请，审查认为可以供地的，拟订供地方案(涉及农用地和征地的同时拟订方案)。 供地方案的内容应当包括供地方式、面积、用途和时间，土地有偿使用费的标准、数额等。
1．供地方案的报批条件
供地方案符合下列条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准：
（1）符合国家的土地供应政策；
(2)申请用地面积符合建设用地标准和集约用地的要求；
（3）划拨方式供地，符合法定的划拨用地条件；
(4)以有偿使用方式供地的，供地的方式、年限、有偿使用费的标准、数额符合规定；
(5)只占用国有未利用地的，必须符合规划、界址清楚、面积准确。
2．批准权限
(1)不涉及农用地转用和征地的，按一般建设用地的审批权限执行；
(2)涉及征用的，同征用的审批权限；
(3)不涉及征用但涉及农转用的，同农转用的审批权限。
3．供地方案的批后实施
供地方案批准并且实现征地后，可正式供地。
(1)以划拨方式供地的由市、县政府土地行政主管部门向建设单位颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》，依照规定办理土地登记。
(2)以有偿方式提供国有土地使用权的由市、县政府土地行政主管部门按报批的土地有偿使用合同草案，与用地单位签订正式合同，并颁发《建设用地批准书》，用地单位按规定交清土地有偿使用费后，颁发《国有土地使用证》。其中以拍卖和招标形式供地的，组织拍卖、招标。
(3)依法使用集体土地的由市、县土地行政主管部门与用地单位签订《建设使用集体土地协议书》，并颁发《建设用地批准书》。
第四节 建设用地审批制度
一、建设用地审批制度
新的建设用地审批制度主要包括以下内容：
1．实行建设用地预审
现行《土地管理法》将建设用
地的审查程序前置于建设用地项目立项审批阶段因此，今后建设用地审批将首先取决于土地供应的可行性审查。
2．强化农用地转用审批
建设用地涉及农用地的，建设单位应申请办理农用地转用审批手续，并提出占用农用地的初步方案，占用耕地的，还应提出补充耕地初步方案，承担占用农用地、补充耕地的相应义务。
3．规范土地征用审批权
建设项目需要占用农村集体所有土地的，建设单位必须依法办理土地征用审批手续，同时提出征用土地的初步方案，承担补偿相关义务。
4．集中审批权限
现行《土地管理法》将农用地转用及征地审批权上收至省级以上人民政府，其中省会城市等部分城市的审批权全部上收至国务院。农村村民申请使用宅基地的，改为由乡(镇)人民政府审
核，县级人民政府批准；宅基地使用涉及农用地的，也要办理农用地转用审批手续，审批权同样在省级以上人民政府。其中，部分城市的审批权在国务院。
5．完善报批手续
规划的“圈’内土地，必须先由县级人民政府按照土地利用总体规划分批次报省级以上人民政府办理农用地转用、土地征用审批手续后，方可统筹安排具体建设项目用地，即必须先“批发“后“零售”，而“圈”外建设用地，仍以项目为单位上报由省级以上人民政府审批。
6．实行项目用地审批
具体建设项目用地审批是建设项目落实到具体地块的最后审批环节。其中“圈”内用地在已批准的农用地转用范围内，由市、县人民政府在省政府规定的权限范围内具体确定；“圈”外具体建设项目用地审批一般由省级以上人民政府审批。
7．明确供地方式
依据《土地管理法》规定，根据项目性质的不同，实行土地出让等有偿使用、划拨使用等不同方式供地。
二、建设用地审查报批管理
为规范建设用地审查报批工作，国土资源部制订了《建设用地审查报批管理办法》，其主要条款如下：
(1)建设项目可行性论证时，建设单位应向建设项目批准机关的同级土地行政主管部门提出用地预申请。受理预申请的土地行政主管部门应根据土地利用总体规划和国家土地供应政策，对建设项目的有关事项进行预审，出具建设项目用地预审报告。
2004-土地估价师—第七讲
内容提要：
第五章 建设用地管理
第一节 建设用地的概念与分类
第二节 建设用地管理的原则与内容
第三节 建设用地的供应方式与政策
第四节 建设用地审批制度
重点难点：1.建设用地管理的基本含义和主要内容
2.建设用地管理的基本原则和主要任务
3.建设用地审批权限，审批手续，项目用地审批
内容讲解：
建设用地管理
第一节 建设用地的概念与分类
一、建设用地的概念
建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事
设施用地等。
建设用地利用的结果，基本上是以非生态附着物的形式。
农业用地则主要是依赖于土地的肥力。
二、建设用地的分类
1．按附着物的性质分类，可分为：
(1)建筑物用地。建筑物是指人们在内进行生产、生活或其他活动的房屋或场所。
(2)构筑物用地。构筑物是指人们一般不直接在内进行生产、生活或其他活动的建筑物。
建筑物和构筑物又统称建筑，
2．按建设用地的利用方式分类，可分为：
(1)城乡住宅和公共设施用地。(2)工矿用地。(3)交通水利设施用地。(4)旅游用地。(5)军事设施用地。
(6)其他建设用地。
3．按土地所有权分类，可分为：
(1)国有建设用地。指属于国家所有即全民所有的用于建造建筑物构筑物的土地，包括城市市区的土地、铁路、公路、机场、国有企业、港口等国家所有的建设用地。
(2)集体所有建设用地。包括农民宅基地、乡(镇)村公共设施、公益事业、乡村办企业使用农民集体所有土地中的建设用地。
4．按建设用地的用途分类，可分为：
(1) 建设用地指一切非农业用途的建设用地，主要包括以下三类：
①城镇、工矿、村庄用地；
②交通用地；
③乡镇企业、农村作坊、机械化养殖场、采矿区、废石场、垃圾堆场等。
(2)农业建设用地指直接用于农业生产需要或规定用于农业生产配套的工程用地，如作物的暖房、育秧室、农用水泵、农用道路等建设所需使用的土地。
5．按建设用地的规模分类，可分为：
(1)大型项目建设用地—根据规定的建设规模和建设投资确认为大型项目进行建设所需要使用的土地。
(2)中型项目建设用地—根据规定的建设规模和建设投资确认为中型项目进行建设所需要使用的土地。
(3)小型项目建设用地—根据规定的建设规模和建设投资确认为小型项目进行建设所需要使用的土地。
6．按建设用地的状况分类，可分为：
①新增建设用地，指新近某一时点以后由其他非建设用地转变而来的建设用地；
②存量建设用地，指新近某一时点
以前已有的建设用地。
这两类建设用地在进入市场交易过程中，有不同的方式和审批要求。
7．按建设用地的使用期限分类，可分为：
①永久性建设用地是指建设用地一经使用后就不再恢复原来状态的土地；
②临时建设用地是指在实施过程中，需要临时性使用的土地。
例题下列关于建设用地的分类说法正确的是( )。
A．按附着物的性质分为建筑物用地和构筑物用地
B．按建设用地状况可分为新增建设用地和存量建设用地
C. 按所有权不同可分为国有建设用地和全民所有建设用地
D．按用途可分为农业建设用地和非农业建设用地
答案：A.B.D.
三、建设用地的特征
承载性与非生态利用性
2．土地利用逆转相对困难
3．土地利用的集约性:农用地或未利用地变为建设用地后，就具有利用的高度集约性和资金的高密性，可以产生更高的经济效益。
4．区位选择的重要性:在建设用地的选择中，区位起着非常重要的作用。区位具有相对性，一是对一种类型的用地来说是优越的区位，对另外一种用地来说则不一定。二是区位的优劣可以随着周围环境的改变而改变
例题：．建设用地区位的相对性是指( )。
A．区位的优劣可以随着土地用途的改变而改变
B．区位的优劣可以随着周围环境的改变而改变
C．区位对建设用地起着非常重要的作用
D．以上答案都正确
答案：A.B.
例题：建设用地区位的优劣可以随着周围环境和土地用途的改变而改变，这就是土地区位的相对性。 (r )
5．无限性与再生性
建设用地的再生性是指建设用地能够从现有的建设用地即存量建设用地中经过再开发重新获得。
6．空间性与实体性
建设用地是整个建筑工程的一部分，建设用地的空间立体利用对于高效利用土地、节约用地，都是很有成效的。
建设用地的实体性是指建设用地具有固定的形状，是一个工程实体，一旦形成就能直接为人类建设活动服务。
第二节 建设用地管理的原则与内容
一、建设用地管理的概念
建设用地管理是土地利用管理的重要内容，它是指国家调整 建设用地关系，合理组织建设用地利用而采取的行政、法律、经济和工程的综合性措施。
所谓调整建设用地关系是指建设用地权属的确立与变更，以及理顺和协调在解决建设用地的分配和再分配过程中，所产生的各种关系。建设用地权属的确立与变更是指国有土地使用权和集体土地使用权的确立与变更，一般是通过土地征用、划拨、城镇国有土地使用权出让、转让以及集体土地使用权的转移来实现的。
而土地分配与再分配过程中所产生的各种关系是指建设用地与农业用地之间的
关系、城镇与郊区之间的关系；建设单位与主管部门之间的关系；各部门之间的用地关系；征地单位与被征地单位之间的关系；建设用地与环境保护、生态平衡之间的关系等。
所谓合理组织建设用地利用是指对建设用地进行组织、利用、控制、监督。建设用地的组织是指对建设项目的可行性研究、布局、选址、规划以及设计方案的实施，参与组织指导工作；建设用地的利用则是指国家对建设用地的开发以及再开发采取的引导和约束的措施；建设用地的控制是指对建设用地采用宏观调控和微观管理措施；建设用地的监督则是对建设用地的动态变化趋势的监测，以及对规划方案的实施和建设用地计划指标执行情况进行的监督，是国家对一切非农业用地的开发和再开发以及合理利用的控制、指导和监督。
例题．建设用地权属的确立与变更是指国有土地使用权的确立和变更。 ( w )
例题．建设用地分配与再分配过程中所产生的各种关系是指( ABCD )。
A．建设用地与农业用地之间的关系 B城镇与郊区之间的关系
C. 征地单位与被征地单位之间的关系 D建设单位与主管部门的关系
二、建设用地管理的原则
由于我国的特殊国情，决定了要对建设用地实行严格控制的管理方法。
1．实行统一管理的原则
对建设用地实行统一管理是指国家在管理建设用地上实行统一的法律和政策，由统一的管理部门负责管理，采取统一的措施，制定统一的规划、计划和建设用地标准。
1986年，我国颁布了第一部《土地管理法》，并成立了统一管理土地的部门，实行了城乡地政、全国土地的统一管理。
目前，国家成立了国土资源部，进一步强化了土地管理的职能。
2．规划总体控制的原则
现行《土地管理法》的一个重要变化就是对建设用地的管理方式实行了重大改革，即以土地用途管制的方式代替了过去的分级限额审批制度，并强调了土地利用总体规划对建设用地的宏观控制作用。现行《土地管理法》强调了土地利用总体规划对建设用地的控制作用。农用地转为建设用地，要看是否符合土地利用总体规划的要求。如果确实需要改变用途，应当首先通过程序对土地利用总体规划进行修改，否则不能批准转为建设用地。
3．农业用地优先保护的原则
要求建设用地要尽可能少占或不占耕地。
4．节约和集约用地的原则
5．有偿使用土地的原则
1990年国务院颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，我国国有土地有偿使用制度正式建立。建设用地的管理也从单一的资源管理向资源和资产管理并重的模式转变。1994年第八届全国人大常委会第八次会议通过
的《城市房地产管理法》进一步明确了国有土地使用权出让等有偿使用方式现行《土地管理法》规定，除一些公共设施、公益事业和基础设施外，国有土地供应原则上都应采用有偿使用的方式，土地有偿使用将成为我国建设用地供应的基本制度。实行土地有偿使用，不但可以增加国家收入，防止国有资产流失，还可以促进土地资源的优化配置和合理利用，是控制建设用地增长的有效经济手段。
三、建设用地管理的内容
建设用地管理的内容按其工作过程和业务要求主要分为：
1．建设用地的规划和计划管理
土地利用规划和计划是建设用地管理的基本依据，尤其涉及农用地转为建设用地时，首先要看其是否符合土地利用总体规划的要求，其次要看其是否符合土地利用年度计划的要求。
2．建设用地的供应管理
建设用地供应是指国家将土地使用权提供给建设单位使用的过程。根据我国现行的有关法律法规规定，我国建设用地的供应方式主要有两大类：有偿使用与行政划拨。有偿方式又分为三种：土地使用权出让、土地使用权作价出资人股与土地使用权租赁。
出让可按形式不同分为拍卖、招标和协议出让。
3．建设用地的征用管理
建设用地征用管理过程中的主要内容包括农用地转用审批、土地征用审批和农民安置补偿等。
4．农村建设用地管理
农村建设用地是指在城镇建设规划区以外，主要由乡(镇)集体和农民个人投资的各项生产、生活和社会公共设施以及公益事业建设所需要使用的土地。如乡镇企业用地、村镇公共设施建设用地、农民宅基地用地等。
例题：．土地使用权出让的最高年限相同的是．( ABD )。
A。 工业用地 B．综合用地 C。 旅游业用地 D．医疗用地
例题．建设用地管理的主要内容包括( ABCD )。
A. 建设用地的供应管理 B．建设用地的规划和计划管理。C．建设用地的征用管理 D．农村建设用地管理
例题：．下面属于集体建设用地的是( AC )。
A. 农民宅基地 B．城市郊区土地
C. 乡村公共设施用地 D．国有企业用地
第三节 建设用地的供应方式与政策
一、供地的概念
所谓供地是指土地行政主管部门依据国家法律法规与政策，将建设用地提供给建设用地单位使用的过程。
供地行为主要涉及是否提供建设用地、提供建设用地的方式、提供建设用地的数量、提供建设用地的位置以及提供建设用地所需要的条件等问题。
例题：．供地行为主要涉及( ABD )。
A．是否提供建设用地 B．提供建设用地的方式、位置、数量
C．提供建设用地的价格 D．提供建设用地所需要的条件
二、供地的基本依
据与政策
1．根据国家的产业政策，决定是否供地
依据国家有关规定，对于不同类别的项目，有不同的供地政策。一般分为以下三类：
(1)国家鼓励类项目—可以供地，甚至要积极供地。
(2)国家限制类项目—限制供地。
凡列入《限制供地项目目录》，属于在全国范围内统一规划布点、生产能力过剩需总量控制和涉及国防安全、重要国家利益的建设项目，地方人民政府批准提供建设用地前，须先取得国土资源部许可证，再履行批准手续。
凡列入《限制供地项目目录》，属于大量损毁土地资源或以土壤为生产料的，需要低于国家规定地价出让、出租土地的，按照法律法规限制的其它建设项目，各省、自治区、直辖市人民政府土地行政主管部门应采取有效措施，对其供地进行严格的监督管理和指导。
对限制供地项目用地，必须根据建设用地标准和设计规范进行严格审查，对超过用地标准，违反集约用地原则的，要坚决予以核减用地面积。由于限制供地项目多为竞争性项目，要尽量采取招标、拍卖方式提供建设用地。
对未经国土资源部许可或不符合省、自治区、直辖市土地行政主管部门有关规定向限制供地项目提供建设用地的，国土资源部可责成地方政府收回批准文件；省、自治区、直辖市土地行政主管部门也可根据有关限制供地条件作出相应规定。
(3)国家禁止类项目—禁止供地。按照《禁止供地项目目录》，禁止提供建设用地的是：危害国家安全或者损害社会公共利益的，国家产业政策明令淘汰的生产方式、产品和工艺所涉及
的，国家产业政策规定禁止投资的，按照法律法规规定禁止的其他建设项目。
凡列入《禁止供地项目目录》的建设用地，在禁止期限内，土地行政主管部门不得受理其建设项目用地报件，各级人民政府不得批准提供建设用地。国土资源部和国家经贸委将根据经济技术进步、社会发展、集约用地和保护环境的要求，按照国家产业政策和建设用地状况，不定期组织编制、发布和调整《限制供地项目目录》和《禁止供地项目目录》。
2．根据有关法律，决定供地方式
(1)划拨方式供地。
(2)有偿使用方式供地。有偿使用的形式包括：国有土地使用权出让、出租和作价出资或者入股。
(3)依法使用集体土地。可以使用集体土地的建设项目包括：
①农民个人建房，但在两处建住宅是禁止的。
②乡(镇)村公共设施、公益事业建设：可以使用本集体的或者使用其他集体经济组织所有的土地。
③乡(镇)企业：主要有三种类型，一是乡(镇)企业使用本乡(镇)集体所有的土地；二是村办企业使用本集体所有的土地；三是农
村集体经济组织使用本集体所有的土地与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办乡(镇)企业。
3．根据规划，决定供地的具体位置
根据土地利用总体规划、城市规划、村庄和集镇规划，决定供地的具体位置。
4．根据年度计划，决定供地时间
根据建设时间和土地供应年度计划，决定供地时间。
5．根据用地定额，决定供地数量
根据国家规定的具体建设用地定额指标，决定供地数量。
例题：我国建设用地的供应方式主要有( ABD )。
A．依法使用集体土地 B．有偿使用
C．土地使用权作价人股 D．行政划拨
例题：建设用地的有偿使用方式包括( ABC )。
A. 土地使用权出让 B．土地使用权作价出资人股
C. 土地使用权租赁 D．土地使用权抵押贷款
三、供地方案拟订
市、县人民政府土地行政主管部门对建设用地单位的申请，审查认为可以供地的，拟订供地方案(涉及农用地和征地的同时拟订方案)。 供地方案的内容应当包括供地方式、面积、用途和时间，土地有偿使用费的标准、数额等。
1．供地方案的报批条件
供地方案符合下列条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准：
（1）符合国家的土地供应政策；
(2)申请用地面积符合建设用地标准和集约用地的要求；
（3）划拨方式供地，符合法定的划拨用地条件；
(4)以有偿使用方式供地的，供地的方式、年限、有偿使用费的标准、数额符合规定；
(5)只占用国有未利用地的，必须符合规划、界址清楚、面积准确。
2．批准权限
(1)不涉及农用地转用和征地的，按一般建设用地的审批权限执行；
(2)涉及征用的，同征用的审批权限；
(3)不涉及征用但涉及农转用的，同农转用的审批权限。
3．供地方案的批后实施
供地方案批准并且实现征地后，可正式供地。
(1)以划拨方式供地的由市、县政府土地行政主管部门向建设单位颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》，依照规定办理土地登记。
(2)以有偿方式提供国有土地使用权的由市、县政府土地行政主管部门按报批的土地有偿使用合同草案，与用地单位签订正式合同，并颁发《建设用地批准书》，用地单位按规定交清土地有偿使用费后，颁发《国有土地使用证》。其中以拍卖和招标形式供地的，组织拍卖、招标。
(3)依法使用集体土地的由市、县土地行政主管部门与用地单位签订《建设使用集体土地协议书》，并颁发《建设用地批准书》。
第四节 建设用地审批制度
一、建设用地审批制度
新的建设用地审批制度主要包括以下内容：
1．实行建设用地预审
现行《土地管理法》将建设用
地的审查程序前置于建设用地项目立项审批阶段因此，今后建设用地审批将首先取决于土地供应的可行性审查。
2．强化农用地转用审批
建设用地涉及农用地的，建设单位应申请办理农用地转用审批手续，并提出占用农用地的初步方案，占用耕地的，还应提出补充耕地初步方案，承担占用农用地、补充耕地的相应义务。
3．规范土地征用审批权
建设项目需要占用农村集体所有土地的，建设单位必须依法办理土地征用审批手续，同时提出征用土地的初步方案，承担补偿相关义务。
4．集中审批权限
现行《土地管理法》将农用地转用及征地审批权上收至省级以上人民政府，其中省会城市等部分城市的审批权全部上收至国务院。农村村民申请使用宅基地的，改为由乡(镇)人民政府审
核，县级人民政府批准；宅基地使用涉及农用地的，也要办理农用地转用审批手续，审批权同样在省级以上人民政府。其中，部分城市的审批权在国务院。
5．完善报批手续
规划的“圈’内土地，必须先由县级人民政府按照土地利用总体规划分批次报省级以上人民政府办理农用地转用、土地征用审批手续后，方可统筹安排具体建设项目用地，即必须先“批发“后“零售”，而“圈”外建设用地，仍以项目为单位上报由省级以上人民政府审批。
6．实行项目用地审批
具体建设项目用地审批是建设项目落实到具体地块的最后审批环节。其中“圈”内用地在已批准的农用地转用范围内，由市、县人民政府在省政府规定的权限范围内具体确定；“圈”外具体建设项目用地审批一般由省级以上人民政府审批。
7．明确供地方式
依据《土地管理法》规定，根据项目性质的不同，实行土地出让等有偿使用、划拨使用等不同方式供地。
二、建设用地审查报批管理
为规范建设用地审查报批工作，国土资源部制订了《建设用地审查报批管理办法》，其主要条款如下：
(1)建设项目可行性论证时，建设单位应向建设项目批准机关的同级土地行政主管部门提出用地预申请。受理预申请的土地行政主管部门应根据土地利用总体规划和国家土地供应政策，对建设项目的有关事项进行预审，出具建设项目用地预审报告。