领秀江南商铺包装推广方案
【项目概况】
1、领秀江南项目位于苏州市南门路51号，北依护城河，东靠南园路，为古城区稀缺性地段，属南门商圈，项目总建筑面积14万平方米，其中住宅12万平方米，商业约2万平方米；
2、项目分东西两个片区开发，目前西区住宅部分已经交付使用，东区住宅销售过半；
3、项目商铺总面积约2万平方米，可销售面积约1.8万平方米，其中西区为现房，东区为准现房，预计2009年上半年交付。
【产品概况】
1、本案商铺为单街商铺，分为东、西区，其中西区为现房，长约200米，东区为准现房，长约220米，商业街总长约420米；
2、商铺均为社区底商，纯沿街设计，1-2层格局，其中1层挑高6米，2层层高4.2米，商铺主力面积在400-500平方米；
3、车位相对充足，区域道路北面均为划分好的停车位，路南面也可按需要划分为车位。
【操盘策略】
1、操盘难点
A 、天时：全球经济衰退，国内经济持续低迷，经济增长放缓，房地产市场价量齐跌，市场观望氛围浓重；
B 、地利：单边商业街、车流大人流少、驻留时间短等，区域价值尚未得到体现；
C 、人和：商铺产品导致总价过高：主力户型的建筑面积在400-500平方米，以单价15000元计算，主力单套总价在600-750万元之间；
总结：本案不具备天时地利人和，即不具备天时（经济萎缩、市场地迷）；不具备地利（区域价值认知度不高，商业价值尚未得到充分开发），不具备人和（即本案产品本身存在巨大抗性，动辄数百万的高额投资，让绝大多数人望而却步）。
在天时地利人和三大元素中，“天时”无法改变，“人和”包括面积和价格两方面，面积难以再行分割，降低销售单价，则损害开发商利润；唯一能改变的就是“地利”，即通过专业运作，提升区域价值。区域价值得到认可和提升后，有效实现产品去化。
2、操盘策略
A 、招商先行，以招带售。
B 、业态定位：
西区：娱乐区，业态以特色休闲、美容健身、时尚娱乐为主；
东区：餐饮区，业态为旗舰餐饮、品牌咖啡等。
【包装策略】
1、现有包装分析
A 、该项目分住宅、商铺两部分，住宅自2004年亮相以来，经过了较长的前期准备，于2006年7月份正式开盘销售，目前西区已售完，东区销售过半，住宅销售率在80%左右；但由于开发时间长、销售周期长，从市场接受度看，该项目整体销售状况一般；
B 、由于项目特殊的地理位置，独有的景观资源，在上数年的酝酿推广，项目在市场上形成了一个位于古城区、护城河畔、高尚住宅区。
C 、如启动商铺推广，应处理好商铺与住宅的关系。长期以来，领秀江南作为“护城河畔、高尚住宅区”的形象已为市场广泛认可和接受，但只限于对住宅部分，本案商铺体量近2万平方米，户型面积大，总价高，如仅以领秀江南社区底商的形象出现，形象不高，定位不足以吸引人，难以去化。
因此，商铺推广中，将重新制定项目案名和VI 系列，并对“领秀江南”形象资源的加以利用。
2、商铺形象定位
古城河畔，风情商业走廊
古城河畔：有双重涵义，一是项目位于古城，位置优越，二是滨河景观，资源较好，便于突显“稀缺、尊贵、时尚”的项目气质；
风情走廊：从商业的形态包装上看，运用较多的有商业广场、商业城、商业街。 “商业走廊”不失为一种新尝试，而较之城，廊更多几分风景的律动，风情走廊整体所呈现的一种既闭合又开放的格局；“走”使商业有了更多的休闲味道，不再有大商场的压迫感，购物也就成了一种享受；风情是一个商业的韵味，在日益发展的城市中，举目所及到处都是钢筋水泥的森林，风情是最为稀有的，本项目从特色餐饮、时尚娱乐、品位休闲，从古城河岸、景观小品，覆盖现代商业的个性需求，打造了一个特色鲜明的商业带。
3、项目定位语
结合商铺的全新定位，利用“领秀江南”的形象资源，项目定位语建议如下：
A 、领秀江南三期·风情商业走廊
B 、领秀江南街铺·滨河休闲走廊
C 、领秀江南·风情商业走廊
4、项目案名建议
A 、铂金水岸
又可谐：泊金水岸，突显项目“铂金”品质、水岸风情；
B 、黄金走廊
突显本案拥有418米的沿街动线，又拥有一线河畔景观资源；
C 、古城河壹号
强调古城河畔的地段优势，“壹号”则显出独一无二的稀缺性、尊宠感；
D 、领御南岸（领御江南）
“领御”与“领秀”涵义大致相同，前后可呼应，“南岸”点名项目位置，
位于古城河南岸，又与“南门”商圈有所关联；
E 、滨河418（峰汇418）
重点突出本案“418米” 沿街动线，并利用“418”的谐音；
F 、其他案名
财富南门、南门金岸、领秀峰汇。
G 、主推案名
古城河壹号
领秀江南三期·风情商业走廊
5、卖点分析
A 、地段
古城绝版旺地，滨河稀缺地段，毗邻南门商圈；
B 、业态
景观、休闲、娱乐、餐饮，古城首席风情商业走廊
C 、产品
全城罕有的6米挑高设计，一层变两层；
D 、现铺
西区现铺交付，东区准现房；
E 、交通
毗邻城市干道，通达各区，车位相对充足。
6、LOGO 及VI 系列
A 、确定案名后，重新设计；
B 、设计风格：大气、尊贵、时尚、现代。
7、已定案名：
金水街
领秀江南·风情商业走廊
8、文案：(见PPT)
领秀江南商铺包装推广方案
【项目概况】
1、领秀江南项目位于苏州市南门路51号，北依护城河，东靠南园路，为古城区稀缺性地段，属南门商圈，项目总建筑面积14万平方米，其中住宅12万平方米，商业约2万平方米；
2、项目分东西两个片区开发，目前西区住宅部分已经交付使用，东区住宅销售过半；
3、项目商铺总面积约2万平方米，可销售面积约1.8万平方米，其中西区为现房，东区为准现房，预计2009年上半年交付。
【产品概况】
1、本案商铺为单街商铺，分为东、西区，其中西区为现房，长约200米，东区为准现房，长约220米，商业街总长约420米；
2、商铺均为社区底商，纯沿街设计，1-2层格局，其中1层挑高6米，2层层高4.2米，商铺主力面积在400-500平方米；
3、车位相对充足，区域道路北面均为划分好的停车位，路南面也可按需要划分为车位。
【操盘策略】
1、操盘难点
A 、天时：全球经济衰退，国内经济持续低迷，经济增长放缓，房地产市场价量齐跌，市场观望氛围浓重；
B 、地利：单边商业街、车流大人流少、驻留时间短等，区域价值尚未得到体现；
C 、人和：商铺产品导致总价过高：主力户型的建筑面积在400-500平方米，以单价15000元计算，主力单套总价在600-750万元之间；
总结：本案不具备天时地利人和，即不具备天时（经济萎缩、市场地迷）；不具备地利（区域价值认知度不高，商业价值尚未得到充分开发），不具备人和（即本案产品本身存在巨大抗性，动辄数百万的高额投资，让绝大多数人望而却步）。
在天时地利人和三大元素中，“天时”无法改变，“人和”包括面积和价格两方面，面积难以再行分割，降低销售单价，则损害开发商利润；唯一能改变的就是“地利”，即通过专业运作，提升区域价值。区域价值得到认可和提升后，有效实现产品去化。
2、操盘策略
A 、招商先行，以招带售。
B 、业态定位：
西区：娱乐区，业态以特色休闲、美容健身、时尚娱乐为主；
东区：餐饮区，业态为旗舰餐饮、品牌咖啡等。
【包装策略】
1、现有包装分析
A 、该项目分住宅、商铺两部分，住宅自2004年亮相以来，经过了较长的前期准备，于2006年7月份正式开盘销售，目前西区已售完，东区销售过半，住宅销售率在80%左右；但由于开发时间长、销售周期长，从市场接受度看，该项目整体销售状况一般；
B 、由于项目特殊的地理位置，独有的景观资源，在上数年的酝酿推广，项目在市场上形成了一个位于古城区、护城河畔、高尚住宅区。
C 、如启动商铺推广，应处理好商铺与住宅的关系。长期以来，领秀江南作为“护城河畔、高尚住宅区”的形象已为市场广泛认可和接受，但只限于对住宅部分，本案商铺体量近2万平方米，户型面积大，总价高，如仅以领秀江南社区底商的形象出现，形象不高，定位不足以吸引人，难以去化。
因此，商铺推广中，将重新制定项目案名和VI 系列，并对“领秀江南”形象资源的加以利用。
2、商铺形象定位
古城河畔，风情商业走廊
古城河畔：有双重涵义，一是项目位于古城，位置优越，二是滨河景观，资源较好，便于突显“稀缺、尊贵、时尚”的项目气质；
风情走廊：从商业的形态包装上看，运用较多的有商业广场、商业城、商业街。 “商业走廊”不失为一种新尝试，而较之城，廊更多几分风景的律动，风情走廊整体所呈现的一种既闭合又开放的格局；“走”使商业有了更多的休闲味道，不再有大商场的压迫感，购物也就成了一种享受；风情是一个商业的韵味，在日益发展的城市中，举目所及到处都是钢筋水泥的森林，风情是最为稀有的，本项目从特色餐饮、时尚娱乐、品位休闲，从古城河岸、景观小品，覆盖现代商业的个性需求，打造了一个特色鲜明的商业带。
3、项目定位语
结合商铺的全新定位，利用“领秀江南”的形象资源，项目定位语建议如下：
A 、领秀江南三期·风情商业走廊
B 、领秀江南街铺·滨河休闲走廊
C 、领秀江南·风情商业走廊
4、项目案名建议
A 、铂金水岸
又可谐：泊金水岸，突显项目“铂金”品质、水岸风情；
B 、黄金走廊
突显本案拥有418米的沿街动线，又拥有一线河畔景观资源；
C 、古城河壹号
强调古城河畔的地段优势，“壹号”则显出独一无二的稀缺性、尊宠感；
D 、领御南岸（领御江南）
“领御”与“领秀”涵义大致相同，前后可呼应，“南岸”点名项目位置，
位于古城河南岸，又与“南门”商圈有所关联；
E 、滨河418（峰汇418）
重点突出本案“418米” 沿街动线，并利用“418”的谐音；
F 、其他案名
财富南门、南门金岸、领秀峰汇。
G 、主推案名
古城河壹号
领秀江南三期·风情商业走廊
5、卖点分析
A 、地段
古城绝版旺地，滨河稀缺地段，毗邻南门商圈；
B 、业态
景观、休闲、娱乐、餐饮，古城首席风情商业走廊
C 、产品
全城罕有的6米挑高设计，一层变两层；
D 、现铺
西区现铺交付，东区准现房；
E 、交通
毗邻城市干道，通达各区，车位相对充足。
6、LOGO 及VI 系列
A 、确定案名后，重新设计；
B 、设计风格：大气、尊贵、时尚、现代。
7、已定案名：
金水街
领秀江南·风情商业走廊
8、文案：(见PPT)