加油站征收评估中几个相关问题的探讨
摘要：在我国城市化、工业化快速发展的背景下，房屋征收已成为一种经常现象，因房屋征收而产生的矛盾和冲突也有愈演愈烈之势。造成矛盾和冲突的主要原因是政府和被征收人难以就补偿标准达成一致。依据相关法律、法规、政策，结合中国实际，本文以加油站征收为例，对评估技术路线、评估范围、价值标准、评估方法等几个方面进行了分析，并提出了相应建议，以期对实现征收中的合理补偿有所帮助，进而促进征收活动的顺利实施。
关键词：加油站；征收补偿；技术路线；价值标准；评估方法
SOME ISSUES ON GAS STATION’S LEVY ASSESSMENT
ZHU Xiao-gang
(Department of Environmental Engineering,Zhengzhou Vocational University of Iformation and Technology, Zhengzhou 450003,Hennan,China.)
Abstract: Under the backdrop of the rapid growth of urbanisation, industrialization,housing levy has become a frequnet phenomenon.Accompanied with it ,contadictions and conflicts come out and the trend is getting worse. The major cause for contradictons and conflicts is that government and the owners of the requisitioned houses have different opinions as to the standard of compensation .Taking gas station as an example,the paper based on Chinese practice ,analyzes the assessment technical route ,the scope of assessment ,value standard,assessment method pursuant to the relevant laws ,regulations and policies,and makes relevant recommendations ,in an effort to help rational compensation and to promote housing levy’s smoothly carrying out .
Keywords: Gas station; levy compensation; technical route; value standard; assessment method
0 引言
伴随着我国工业化和城市化的快速发展，土地资源尤其是城镇建设用地的供求矛盾日趋凸显，而我国人多地少的基本国情、最严厉的耕地保护政策以及所处城市化阶段将使这种矛盾持续强化。这样的背景也促成了城市建设用地利用的高度集约化，而这种集约化的一个重要的实现形式就是旧城改造，旧城改造不可避免的会产生大 量的拆迁行为。而近年因房屋拆迁引发的许多恶性案件，将房屋拆迁问题推到了风头浪尖。对于因拆迁引发的恶性事件及其产生的社会影响，政府十分重视。2010
年5月，国务院办公厅下发《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》；2011年1月19日国务院第141次常务会议通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称《条例》）并于自公布之日起施行；2011年3月，中纪委办公厅下发《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》；2011年5月13日，国土资源部下发《关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知》（下称《通知》）。这么多相关政策法规的密集出台，足见政府对房屋征收工作的重视，另一方面也反映由此而引发的问题的严重性。国土资源部5月13日发的《通知》就因“一些地方因征地拆迁引发的恶性事件时有发生，社会反响强烈”而起。引发恶性事件的原因涉及制度、执行、协调等多方面，其中最重要的一个原因就是关于补偿标准相关双方不能达成一致。通过近年来发生的恶性事件的分析，不难得出这一结论。目前，在我国补偿标准的确定主要以评估价格为依据。因此，为保障征收中各方利益、维护社会稳定，进而使各地旧城改造项目顺利实施，达到合理配置土地资源、提高土地资源利用效率的目的，对房屋征收评估技术进行研究，确定合理的补偿价格显得尤为重要。在旧城改造、特别是道路改造项目中，经常会牵涉到加油站征收。下文就以加油站征收为例，谈一下征收评估中几个相关问题的拙见。 1 关于技术路线
加油站是一种特殊的商业物业，对其进行征收评估牵涉到特许经营权、加油设备拆移等事项，而对这些事项的相关领域，一般估价师缺乏专业的了解。这就增加了估价的复杂性和难度，也影响估价结果的客观性。要解决这一问题，首要的选择合理的技术路线。通过合理的技术路线的选择，可以有效弱化前述事项对估价结果合理性的影响，将估价结果合理性的主要影响因素转移到估价师熟知的领域中来。对于加油站征收而言，具体技术路线应根据不同的假设前提来确定。通常，对加油站征收的补偿会有两种形式，即货币补偿和异地安置。货币补偿是指政府通过支付合理的货币数额取得被征收加油站，在这种情况下，加油站很可能因没有合适经营场所而终止经营。异地安置是指政府为被征收方重新提供一处土地供其建造新的加油站以保证持续经营。因此加油站征收存在两种假设前提，即终止经营假设和易地经营假设，而不同的假设适用不同的评估技术路线。
1.1终止经营假设
在终止经营的假设前提下，加油站一旦被征收，原经营者即放弃继续经营。在
这种情况下，对被征收人的补偿应按以下步骤求取：首先，求取整个加油站房地产价值A ，该价值应包括特许经营权价值。原国家经贸委2002年发布的《关于规范加油站特许经营的若干意见》规定特许经营权不得擅自转让，这也决定了在终止经营假设前提下，特许经营权没有可变现价值。特许经营权失去价值的原因是加油站的征收，所以应予以补偿。第二，求取可变现部分在变现过程中拆卸、运输、及相关税费等费用B 。因为加油站被征收并且不选择易地经营，很多原有设备因不能移动或者移动会造成价值的巨大贬损而失去可变现价值。因此，可变现部分动产主要是指加油机、油罐、管道等设备中，设备本身价值大于拆移费用的部分。第三，对现状条件下仍能使用但已失去可变现价值的部分进行估算，设这部分价值为C 。那么在终止经营假设前提下，可以将技术路线用以下公式表示：
加油站征收补偿价格=A +B +C （1）
1.2易地经营假设
在易地经营假设前提下，加油站被征收的先决条件是，政府另选一处条件相当的商业用地，供被征收人建设成新的加油站继续从事经营。在这种情况下，对被征收人的补偿应按以下步骤求取，首先，求取整个加油站房地产价值A ，同样该价值应包括特许经营权价值。第二，求取可变现部分在变现过程中拆卸、运输、及相关税费等费用B 。第三，对现状条件下仍能使用但一经拆移便失去可变现价值的部分进行估算，设这部分价值为C 。第四，求取因搬迁而产生的误工费（也即停业损失）D 。第五，估算加上成品油零售经营特许证书、危险化学品经营许可证、消防易燃易爆合格证书、防雷防静电检测合格证书等证件的迁办费用E 。最后，求取为易地安置而提供的商业用地价值F ，此价值应为假设包含特许经营权价值。那么，在易地经营假设前提下，可以将技术路线用以下公式表示：
加油站征收补偿价格=A +B +C +D +E -F （2）
2 关于评估范围
评估范围应根据技术路线的需要和相关政策、法规的要求来确定。2011年6月3日住房与城乡建设部发布《国有土地上房屋征收评估办法》（下称《办法》），对国有土地上房屋的征收评估相关事项进行了明确的规定。就评估范围而言，《办法》第十一条规定：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常
交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”。第十四条第二款规定：“被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”由此可见，对于待征收对象的评估范围，可分为必评估部分（土地、房屋）和可评估部分（装修价值、搬迁费等）。对必评估部分列入评估范围是基本共识，而对于可评估部分是否列入评估范围却存在一些争议。装修、搬迁、误工等费用的确定，在实践中往往因缺乏依据或者依据的现势性差而广受诟病，影响了补偿标准的公平性，不利于征收活动的顺利进行。因此，建议将可评估部分列入评估范围。具体而言，在前述两种假设前提及其相应的技术路线下评估范围应包括公式（1）和
（2）中各项。
3. 关于评估价值标准
《条例》关于补偿的基本精神是“使房屋被征收群众的居住条件有改善、原有生活水平不降低”。由此可推知，征收商业不动产的基本思想应为：“经营环境有改善、经营收益不降低”。《条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”。根据《条例》关于补偿的基本精神和相关规定，加油站征收补偿标准首先是要体现公平，同时，要等于或高于待征加油站公开市场价值。简言之，在评估中采用的价值标准应为 “不低于公开市场价值标准”。
4. 关于评估方法
根据前述技术路线，用公式（1）和（2）来计算最终补偿价格，需对求取公式中各个组成部分进行分别评估。因每个部分自身特点及相关资料的可得性不同，相应的评估方法也应不同。《办法》第十三条规定：“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估”。对于加油站这种特殊物业，限于交易量少、相关评估参数缺乏等原因，很难选用多种方
法进行评估。如果生搬硬套，选不合适的评估方法凑数，可能会因评估方法的适用性差而对评估结果的合理性产生不利影响。因此，根据《办法》的规定，对加油站征收补偿价格的评估可只采用一种方法。这里所言“一种方法”是指，根据技术路线评估征收补偿价格过程中，各个部分采用相应的评估方法，最终求取一个价格，而不是用不同的方法求取两个价格，然后对两个进行平均求取最终补偿结果的。
4.1 求取A
加油站是典型的收益性物业，根据《房地产估价规范》5.1.5“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”。同时，加油站性质特殊，交易较少，可比实例更难获取，故难以采用市场比较法进行评。因此，加油站最适合的评估方法是收益法。其基本公式如下：
a ⎡1⎤P =⎢1-⎥r ⎣(1+r ) n ⎦ （3）
p →加油站整体资产价格 a →净收益
r →报酬率 n →收益年限
运用收益法评估加油站的房地产价值，关键在于相关参数的选取和测算。在加油站征收评估中相关参数建议从宽选取，也就是在合理范围内选择利于提高补偿的参数取值。因为征收本身并不是一种市场行为，它往往不能体现被征收人的真实意愿。征收活动中被征收人往往是不情愿的，而市场价格的形成是建立在买卖双方自愿交易的基础上的，因此，完全按市场价格确定补偿不够公平。在被征收人不情愿的情况下，政府和被征收人之间会形成一种类似“卖方市场”的关系，卖方市场会形成利于卖方的价格，也就是说价格会偏离正常价格而偏高。所以，建议相关参数从宽取值，这利于征收活动的顺利进行，也和前文所述价值标准相一致。
4.1.1纯收益a 的测算
加油站鲜有出租，收益模式多数为自营，因此，加油站纯收益应基于营业收入测算。纯收益有两种取值，即客观纯收益和实际纯收益。在以求取估价对象公开市场价值为目标的评估中，强调纯收益为客观纯收益。加油站征收有其特殊性，其一，加油站因位置、规模、经营水平等的不同导致其收益有很大的个别性；其二，征收会使加油站失去未来本可以持续获取的收益，以征收补偿来弥补这部分损失往往不
是出于被征收人的本意。在正常的市场条件下，被征收人对加油站的处置可以有两种选择：一是持续经营获取经营收益；二是在经营收益低于社会平均收益水平时选择转让加油站，转让属于市场行为，应获得公平市场价格。第一种情况对应实际纯收益，而第二种情况对应客观纯收益。为了补偿标准体现公平，应将客观纯收益和实际纯收益进行比较，取其高着为纯收益a 。
客观纯收益可通过市场调查测算加油站的平均投资收益率，用平均投资收益率和加油站的总投入资本相乘来求取。
实际纯收益可根据以下公式③来求取。
年纯收益 年总收益—年总费用 （4）
年总收入和年总费用可根据加油站的历史经营情况测算。一般选用征收前三年的数据分别计算年纯收益，然后再对年纯收益进行简单算术平均或者加权平均作为纯收益a 。如果前三年纯收益变化不大可选用简单算术平均分方式，如果有较大变化则需选用加权平均的方式，且对接近征收期年的份赋予较大权重。年总收益是指加油站在正常的经营管理条件下，每年所获得的收益总额。计算总收益应当考虑加油站经营过程中的衍生收益，比如站内小超市的销售收入。
合理测算年纯收益的另一个关键问题在于确定年总费用的内涵。在评估加油站整体资产价值时，年总费用应包括销售成本、经营费用、管理费用、机器设备的折旧、商品销售税金及附加、财务费用和商业利润，不应包括特许经营权带来的收益，因为特许经营权价值已经包含在加油站房地产价值之中。至于所得税扣除与否，关键在于报酬率的选取，要保证所选报酬率和纯收益相对应，也即税前纯收益和税后纯收益要与各自的报酬率水平相对应。
年总收入和年总费用确定后，就可依公式（3）求取年纯收益。
4.1.2 报酬率r 的选取
收益法中报酬率究竟应该如何选取，是很重要又比较困难的问题。因为资本化率如果使用不当，评估出的价格将产生非常大的差距，尽管纯收益的掌握很准确，但是求得的估价结果仍然不可信。资本化率的确定方法主要有三种方法：累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法。累加法虽然简单易行，对市场要求不高，但各个累加项的取值往往缺乏依据，可信度不高。投资报酬率排序插入法需要调查的内容和数据繁杂，可操作性差。相比之下市场提取法说服力强，同时随着社会经济
的发展，加油站也越来越多，相关资料的获取也相对容易，可操作性较强。因此，建议采用市场提取法求取报酬率。求取报酬率时还要注意报酬率和纯收益相匹配。
4.1.3 收益年限n 的确定
确定受益年限要考虑加油站土地使用权年限、房屋经济寿命、特许经营权年限。加油站用地使用权法定最高年期为40年，房屋的经济寿命一般也不低于40年，特许经营权年限未见明确的统一规定，但根据一些地方性规定（比如东莞市规定特许经营权年限和土地使用年限相同，北京2005年曾出让30年加油站特许经营权），加油站的特许经营年限接近土地使用权年限。因此受益年限的确定一般可根据剩余土地使用年期来确定。即使特许经营权年限略低于土地使用权年限，其对评估结果的影响也很小，而且这种影响对评估价值的影响是向上的，这和前述相关参数的取值标准相一致，也体现了前文言及的价值标准。
相关参数确定后，就可依公式（3）求取加油站房地产价值。
4.2 求取B 、C 、D 、E
B 、C 、E 的估算可通过市场调查和查阅相关文件，了解相关专业设备的拆卸、运输、安装、证照迁办等费用，必要时可请相关专业人士协助。为了使估算结果更有说服力，在报告中要说所采用数据的来源。
停业损失D 要根据两个方面来测算，一是年纯收益，二是从征收到新建加油站开业的时间间隔。如果时间间隔较短，比如一年，可直接用年纯收益和以年为单位的时间间隔。如果时间较长，则需要参照公式（3）对各期纯收益进行折现。
4.3求取F
为加油站易地经营而提供的商业用地属于典型的待开发房地产。同时，为了方便求取产权置换方式下的补偿价格，本文假设在此商业用地土地使用权上附加了特许经营权。这些情况使市场法、基准地价系数修正法、成本法不适用于该商业用地的评估。而假设开发法对于待开发房地产特别适用，而且评估过程中相关参数的求取也相对容易。因此，建议采用假设开发法来评估该土地的价值。为提高估价精度，选择现金流量折现法公式如下：
土地价值 开发完成后的加油站价值—房屋开发成本
—管理费用—销售税费—买房取得该土地应付税费（5）
开放完成后的加油站价值可选用收益法求取，和前述A 的测算不同，这里的价值标准应采用公开市场价值。相关参数按照客观水平取值，纯收益的取值同样不应扣除特许经营权收益。房屋开发成本、管理费用、销售税费、买房取得土地应付税费按照重置价格标准和相关规定选取。然后，把各项数额折现到估价时点，求取土地价值。具体测算过程不做赘述。
在A 、B 、C 、D 、E 、F 分别求取后，根据不同的假设前提及公式（1）、（2）即可求出加油征收补偿价格。
5小结
要实现合理补偿，仅仅对某种类型的房地产征收评估进行研究是不够的。房屋征收涉及多种不同类型，而各类房屋又各有特点，都有加以研究的必要。另外，评估中相关参数的取值是评估结果合理性的重要影响因素。而就单个估价机构而言，限于人力、物力、财力的不足，很难开展具有相当规模和深度的调研，这就导致了相关参数准确取值的困难性。而相关政府部门、行业组织、科研院所拥有相对丰富的资源，有能力通过研究确定较为准确的参数取值。因此，笔者期待房屋征收征收评估及相关问题得到广泛深入研究，规范的参数体系在各方努力下早日建立，进而提高征收评估结果的合理性，减少征收活动的矛盾和冲突，增加征收中的公平和和谐。
参考文献：
[1] 国家质量技术监督局，中华人民共和国建设部. 房地产估价规范（GB/T50291一1999）[S].北京：中国建筑工业出版社，1999，4
[2] 朱晓刚，杨小雄. 刍议《物权法》对不动产征收价格评估的影响[J].中国资产评估，2007，（9）:8-11
[3] 曲卫东，叶建平. 房地产估价[M]. 北京：中国人民大学出版社，2009，9
[4] 崔于红. 成本法在加油站拆迁评估中的应用[J].中国房地产估价与经纪，2009，（5）：17-18
[5] 郑洁. 用收益还原法评估加油站所引出的思考[J].中国房地产估价师，1998，（3）：49-51
加油站征收评估中几个相关问题的探讨
摘要：在我国城市化、工业化快速发展的背景下，房屋征收已成为一种经常现象，因房屋征收而产生的矛盾和冲突也有愈演愈烈之势。造成矛盾和冲突的主要原因是政府和被征收人难以就补偿标准达成一致。依据相关法律、法规、政策，结合中国实际，本文以加油站征收为例，对评估技术路线、评估范围、价值标准、评估方法等几个方面进行了分析，并提出了相应建议，以期对实现征收中的合理补偿有所帮助，进而促进征收活动的顺利实施。
关键词：加油站；征收补偿；技术路线；价值标准；评估方法
SOME ISSUES ON GAS STATION’S LEVY ASSESSMENT
ZHU Xiao-gang
(Department of Environmental Engineering,Zhengzhou Vocational University of Iformation and Technology, Zhengzhou 450003,Hennan,China.)
Abstract: Under the backdrop of the rapid growth of urbanisation, industrialization,housing levy has become a frequnet phenomenon.Accompanied with it ,contadictions and conflicts come out and the trend is getting worse. The major cause for contradictons and conflicts is that government and the owners of the requisitioned houses have different opinions as to the standard of compensation .Taking gas station as an example,the paper based on Chinese practice ,analyzes the assessment technical route ,the scope of assessment ,value standard,assessment method pursuant to the relevant laws ,regulations and policies,and makes relevant recommendations ,in an effort to help rational compensation and to promote housing levy’s smoothly carrying out .
Keywords: Gas station; levy compensation; technical route; value standard; assessment method
0 引言
伴随着我国工业化和城市化的快速发展，土地资源尤其是城镇建设用地的供求矛盾日趋凸显，而我国人多地少的基本国情、最严厉的耕地保护政策以及所处城市化阶段将使这种矛盾持续强化。这样的背景也促成了城市建设用地利用的高度集约化，而这种集约化的一个重要的实现形式就是旧城改造，旧城改造不可避免的会产生大 量的拆迁行为。而近年因房屋拆迁引发的许多恶性案件，将房屋拆迁问题推到了风头浪尖。对于因拆迁引发的恶性事件及其产生的社会影响，政府十分重视。2010
年5月，国务院办公厅下发《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》；2011年1月19日国务院第141次常务会议通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称《条例》）并于自公布之日起施行；2011年3月，中纪委办公厅下发《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》；2011年5月13日，国土资源部下发《关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知》（下称《通知》）。这么多相关政策法规的密集出台，足见政府对房屋征收工作的重视，另一方面也反映由此而引发的问题的严重性。国土资源部5月13日发的《通知》就因“一些地方因征地拆迁引发的恶性事件时有发生，社会反响强烈”而起。引发恶性事件的原因涉及制度、执行、协调等多方面，其中最重要的一个原因就是关于补偿标准相关双方不能达成一致。通过近年来发生的恶性事件的分析，不难得出这一结论。目前，在我国补偿标准的确定主要以评估价格为依据。因此，为保障征收中各方利益、维护社会稳定，进而使各地旧城改造项目顺利实施，达到合理配置土地资源、提高土地资源利用效率的目的，对房屋征收评估技术进行研究，确定合理的补偿价格显得尤为重要。在旧城改造、特别是道路改造项目中，经常会牵涉到加油站征收。下文就以加油站征收为例，谈一下征收评估中几个相关问题的拙见。 1 关于技术路线
加油站是一种特殊的商业物业，对其进行征收评估牵涉到特许经营权、加油设备拆移等事项，而对这些事项的相关领域，一般估价师缺乏专业的了解。这就增加了估价的复杂性和难度，也影响估价结果的客观性。要解决这一问题，首要的选择合理的技术路线。通过合理的技术路线的选择，可以有效弱化前述事项对估价结果合理性的影响，将估价结果合理性的主要影响因素转移到估价师熟知的领域中来。对于加油站征收而言，具体技术路线应根据不同的假设前提来确定。通常，对加油站征收的补偿会有两种形式，即货币补偿和异地安置。货币补偿是指政府通过支付合理的货币数额取得被征收加油站，在这种情况下，加油站很可能因没有合适经营场所而终止经营。异地安置是指政府为被征收方重新提供一处土地供其建造新的加油站以保证持续经营。因此加油站征收存在两种假设前提，即终止经营假设和易地经营假设，而不同的假设适用不同的评估技术路线。
1.1终止经营假设
在终止经营的假设前提下，加油站一旦被征收，原经营者即放弃继续经营。在
这种情况下，对被征收人的补偿应按以下步骤求取：首先，求取整个加油站房地产价值A ，该价值应包括特许经营权价值。原国家经贸委2002年发布的《关于规范加油站特许经营的若干意见》规定特许经营权不得擅自转让，这也决定了在终止经营假设前提下，特许经营权没有可变现价值。特许经营权失去价值的原因是加油站的征收，所以应予以补偿。第二，求取可变现部分在变现过程中拆卸、运输、及相关税费等费用B 。因为加油站被征收并且不选择易地经营，很多原有设备因不能移动或者移动会造成价值的巨大贬损而失去可变现价值。因此，可变现部分动产主要是指加油机、油罐、管道等设备中，设备本身价值大于拆移费用的部分。第三，对现状条件下仍能使用但已失去可变现价值的部分进行估算，设这部分价值为C 。那么在终止经营假设前提下，可以将技术路线用以下公式表示：
加油站征收补偿价格=A +B +C （1）
1.2易地经营假设
在易地经营假设前提下，加油站被征收的先决条件是，政府另选一处条件相当的商业用地，供被征收人建设成新的加油站继续从事经营。在这种情况下，对被征收人的补偿应按以下步骤求取，首先，求取整个加油站房地产价值A ，同样该价值应包括特许经营权价值。第二，求取可变现部分在变现过程中拆卸、运输、及相关税费等费用B 。第三，对现状条件下仍能使用但一经拆移便失去可变现价值的部分进行估算，设这部分价值为C 。第四，求取因搬迁而产生的误工费（也即停业损失）D 。第五，估算加上成品油零售经营特许证书、危险化学品经营许可证、消防易燃易爆合格证书、防雷防静电检测合格证书等证件的迁办费用E 。最后，求取为易地安置而提供的商业用地价值F ，此价值应为假设包含特许经营权价值。那么，在易地经营假设前提下，可以将技术路线用以下公式表示：
加油站征收补偿价格=A +B +C +D +E -F （2）
2 关于评估范围
评估范围应根据技术路线的需要和相关政策、法规的要求来确定。2011年6月3日住房与城乡建设部发布《国有土地上房屋征收评估办法》（下称《办法》），对国有土地上房屋的征收评估相关事项进行了明确的规定。就评估范围而言，《办法》第十一条规定：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常
交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”。第十四条第二款规定：“被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”由此可见，对于待征收对象的评估范围，可分为必评估部分（土地、房屋）和可评估部分（装修价值、搬迁费等）。对必评估部分列入评估范围是基本共识，而对于可评估部分是否列入评估范围却存在一些争议。装修、搬迁、误工等费用的确定，在实践中往往因缺乏依据或者依据的现势性差而广受诟病，影响了补偿标准的公平性，不利于征收活动的顺利进行。因此，建议将可评估部分列入评估范围。具体而言，在前述两种假设前提及其相应的技术路线下评估范围应包括公式（1）和
（2）中各项。
3. 关于评估价值标准
《条例》关于补偿的基本精神是“使房屋被征收群众的居住条件有改善、原有生活水平不降低”。由此可推知，征收商业不动产的基本思想应为：“经营环境有改善、经营收益不降低”。《条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”。根据《条例》关于补偿的基本精神和相关规定，加油站征收补偿标准首先是要体现公平，同时，要等于或高于待征加油站公开市场价值。简言之，在评估中采用的价值标准应为 “不低于公开市场价值标准”。
4. 关于评估方法
根据前述技术路线，用公式（1）和（2）来计算最终补偿价格，需对求取公式中各个组成部分进行分别评估。因每个部分自身特点及相关资料的可得性不同，相应的评估方法也应不同。《办法》第十三条规定：“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估”。对于加油站这种特殊物业，限于交易量少、相关评估参数缺乏等原因，很难选用多种方
法进行评估。如果生搬硬套，选不合适的评估方法凑数，可能会因评估方法的适用性差而对评估结果的合理性产生不利影响。因此，根据《办法》的规定，对加油站征收补偿价格的评估可只采用一种方法。这里所言“一种方法”是指，根据技术路线评估征收补偿价格过程中，各个部分采用相应的评估方法，最终求取一个价格，而不是用不同的方法求取两个价格，然后对两个进行平均求取最终补偿结果的。
4.1 求取A
加油站是典型的收益性物业，根据《房地产估价规范》5.1.5“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”。同时，加油站性质特殊，交易较少，可比实例更难获取，故难以采用市场比较法进行评。因此，加油站最适合的评估方法是收益法。其基本公式如下：
a ⎡1⎤P =⎢1-⎥r ⎣(1+r ) n ⎦ （3）
p →加油站整体资产价格 a →净收益
r →报酬率 n →收益年限
运用收益法评估加油站的房地产价值，关键在于相关参数的选取和测算。在加油站征收评估中相关参数建议从宽选取，也就是在合理范围内选择利于提高补偿的参数取值。因为征收本身并不是一种市场行为，它往往不能体现被征收人的真实意愿。征收活动中被征收人往往是不情愿的，而市场价格的形成是建立在买卖双方自愿交易的基础上的，因此，完全按市场价格确定补偿不够公平。在被征收人不情愿的情况下，政府和被征收人之间会形成一种类似“卖方市场”的关系，卖方市场会形成利于卖方的价格，也就是说价格会偏离正常价格而偏高。所以，建议相关参数从宽取值，这利于征收活动的顺利进行，也和前文所述价值标准相一致。
4.1.1纯收益a 的测算
加油站鲜有出租，收益模式多数为自营，因此，加油站纯收益应基于营业收入测算。纯收益有两种取值，即客观纯收益和实际纯收益。在以求取估价对象公开市场价值为目标的评估中，强调纯收益为客观纯收益。加油站征收有其特殊性，其一，加油站因位置、规模、经营水平等的不同导致其收益有很大的个别性；其二，征收会使加油站失去未来本可以持续获取的收益，以征收补偿来弥补这部分损失往往不
是出于被征收人的本意。在正常的市场条件下，被征收人对加油站的处置可以有两种选择：一是持续经营获取经营收益；二是在经营收益低于社会平均收益水平时选择转让加油站，转让属于市场行为，应获得公平市场价格。第一种情况对应实际纯收益，而第二种情况对应客观纯收益。为了补偿标准体现公平，应将客观纯收益和实际纯收益进行比较，取其高着为纯收益a 。
客观纯收益可通过市场调查测算加油站的平均投资收益率，用平均投资收益率和加油站的总投入资本相乘来求取。
实际纯收益可根据以下公式③来求取。
年纯收益 年总收益—年总费用 （4）
年总收入和年总费用可根据加油站的历史经营情况测算。一般选用征收前三年的数据分别计算年纯收益，然后再对年纯收益进行简单算术平均或者加权平均作为纯收益a 。如果前三年纯收益变化不大可选用简单算术平均分方式，如果有较大变化则需选用加权平均的方式，且对接近征收期年的份赋予较大权重。年总收益是指加油站在正常的经营管理条件下，每年所获得的收益总额。计算总收益应当考虑加油站经营过程中的衍生收益，比如站内小超市的销售收入。
合理测算年纯收益的另一个关键问题在于确定年总费用的内涵。在评估加油站整体资产价值时，年总费用应包括销售成本、经营费用、管理费用、机器设备的折旧、商品销售税金及附加、财务费用和商业利润，不应包括特许经营权带来的收益，因为特许经营权价值已经包含在加油站房地产价值之中。至于所得税扣除与否，关键在于报酬率的选取，要保证所选报酬率和纯收益相对应，也即税前纯收益和税后纯收益要与各自的报酬率水平相对应。
年总收入和年总费用确定后，就可依公式（3）求取年纯收益。
4.1.2 报酬率r 的选取
收益法中报酬率究竟应该如何选取，是很重要又比较困难的问题。因为资本化率如果使用不当，评估出的价格将产生非常大的差距，尽管纯收益的掌握很准确，但是求得的估价结果仍然不可信。资本化率的确定方法主要有三种方法：累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法。累加法虽然简单易行，对市场要求不高，但各个累加项的取值往往缺乏依据，可信度不高。投资报酬率排序插入法需要调查的内容和数据繁杂，可操作性差。相比之下市场提取法说服力强，同时随着社会经济
的发展，加油站也越来越多，相关资料的获取也相对容易，可操作性较强。因此，建议采用市场提取法求取报酬率。求取报酬率时还要注意报酬率和纯收益相匹配。
4.1.3 收益年限n 的确定
确定受益年限要考虑加油站土地使用权年限、房屋经济寿命、特许经营权年限。加油站用地使用权法定最高年期为40年，房屋的经济寿命一般也不低于40年，特许经营权年限未见明确的统一规定，但根据一些地方性规定（比如东莞市规定特许经营权年限和土地使用年限相同，北京2005年曾出让30年加油站特许经营权），加油站的特许经营年限接近土地使用权年限。因此受益年限的确定一般可根据剩余土地使用年期来确定。即使特许经营权年限略低于土地使用权年限，其对评估结果的影响也很小，而且这种影响对评估价值的影响是向上的，这和前述相关参数的取值标准相一致，也体现了前文言及的价值标准。
相关参数确定后，就可依公式（3）求取加油站房地产价值。
4.2 求取B 、C 、D 、E
B 、C 、E 的估算可通过市场调查和查阅相关文件，了解相关专业设备的拆卸、运输、安装、证照迁办等费用，必要时可请相关专业人士协助。为了使估算结果更有说服力，在报告中要说所采用数据的来源。
停业损失D 要根据两个方面来测算，一是年纯收益，二是从征收到新建加油站开业的时间间隔。如果时间间隔较短，比如一年，可直接用年纯收益和以年为单位的时间间隔。如果时间较长，则需要参照公式（3）对各期纯收益进行折现。
4.3求取F
为加油站易地经营而提供的商业用地属于典型的待开发房地产。同时，为了方便求取产权置换方式下的补偿价格，本文假设在此商业用地土地使用权上附加了特许经营权。这些情况使市场法、基准地价系数修正法、成本法不适用于该商业用地的评估。而假设开发法对于待开发房地产特别适用，而且评估过程中相关参数的求取也相对容易。因此，建议采用假设开发法来评估该土地的价值。为提高估价精度，选择现金流量折现法公式如下：
土地价值 开发完成后的加油站价值—房屋开发成本
—管理费用—销售税费—买房取得该土地应付税费（5）
开放完成后的加油站价值可选用收益法求取，和前述A 的测算不同，这里的价值标准应采用公开市场价值。相关参数按照客观水平取值，纯收益的取值同样不应扣除特许经营权收益。房屋开发成本、管理费用、销售税费、买房取得土地应付税费按照重置价格标准和相关规定选取。然后，把各项数额折现到估价时点，求取土地价值。具体测算过程不做赘述。
在A 、B 、C 、D 、E 、F 分别求取后，根据不同的假设前提及公式（1）、（2）即可求出加油征收补偿价格。
5小结
要实现合理补偿，仅仅对某种类型的房地产征收评估进行研究是不够的。房屋征收涉及多种不同类型，而各类房屋又各有特点，都有加以研究的必要。另外，评估中相关参数的取值是评估结果合理性的重要影响因素。而就单个估价机构而言，限于人力、物力、财力的不足，很难开展具有相当规模和深度的调研，这就导致了相关参数准确取值的困难性。而相关政府部门、行业组织、科研院所拥有相对丰富的资源，有能力通过研究确定较为准确的参数取值。因此，笔者期待房屋征收征收评估及相关问题得到广泛深入研究，规范的参数体系在各方努力下早日建立，进而提高征收评估结果的合理性，减少征收活动的矛盾和冲突，增加征收中的公平和和谐。
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