成都精英律师团 成都知名买卖合同纠纷都燕果律师
律师解答商品房买卖合同中格式条款的认定
【案情简述】
2011年5月18日,原告成都某龙房地产有限公司(以下简称“某龙公司”)与被告李某签订了《商品房买卖合同》，约定李某购买某龙公司建设的位于成都市某小区的商品房，并同时约定李某逾期付款的违约责任。该《商品房买卖合同》的附件五其他补充条款第四条载明：如李某违反按揭贷款合同的义务，而导致银行要求某龙公司承担担保责任的，某龙公司自承担担保责任之日起，有权单方面宣布解除/终止该合同，收回李某所购买的商品房，李某应按照该合同约定的总房价款的10%向某龙公司支付违约金。前述合同签订后，成都银行蜀汉路支行作为借款人, 李某作为贷款人,某龙公司作为担保人，三方签订《楼宇按揭抵押贷款合同》，且约定履行过程中发生因李某未按约定履行还款义务而导致发生该合同约定的债权转让行为时，李某无条件地同意解除与某龙公司签订的《商品房买卖合同》;若李某不能向望蜀汉路支行偿还贷款本息，某龙公司将承担连带清偿责任，蜀汉路支行有权依据担保条款直接向某龙公司追索。李某按约定向某龙公司支付了首付房款，蜀汉路支行亦向李某提供剩余房款的按揭贷款，该笔贷款已转入某龙公司账户。
2012年10月9日，蜀汉路支行向某龙公司发出《债权转让通知书》，称由于李某拒不履行还本付息责任，经该行催告后仍不履行合同义务，该行已经于某龙公司在该行开立的账户中扣收按揭客户拖欠该行的全部贷款余额。某龙公司起诉至法院，请求判令：1、解除某龙公司、李某于2009年5月18日签订的《商品房买卖合同》;2、李某支付某龙公司违约金60875元;3、李某承担该案诉讼费。
【双方争议】
某龙公司认为：与李某签订的补充条款的第四条，不属于格式条款，而是根据四川省建设厅、四川省工商行政管理局推广使用的“四川省商品房买卖合同示范本”进行补充，李某应当按照协议履行自己的义务;
李某认为：自己在签订《商品房买卖合同》的补充条款时，根本不知违约金的金额，某龙公司的工作人员拿出补充条款让自己审查，然后就让自己的签字。某龙公司是没有尽到自己的说明义务，不应当承担违约责任。
【法院判决】
成都市第二人民法院经审理认为：《商品房买卖合同》附件五其他补充条款第四条主要包含两大内容;一是“合同解除权行使”，二是“违约金计算”。补充条款内容与《楼宇按揭抵押合同》所作的约定基本一致。因此，李某应当已经清楚了解关于某龙公司承担担保责任，可能引发合同解除纠纷，那么对于某龙公司要求解除与李某签订的《商品房买卖合同》，法院支持;对于违约金的计算，该条款一是加重了义务人的责任;二是其计算基数与违约金比例均明显高于主条款对于违约金计算方式所作的约定;三是未有证据显示某龙公司于签订合同时提请李某注意了附件五其他补充条款第四条或对该条款予以说明。基于这三点，法院认为《商品房买卖合同》附件五其他补充条款第四条中关于要求李某支付相关违约金的表述属于格式条款模式，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定“„„提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，法院认定该条款无效。因此，对于某龙公司要求李某支付其违约金的诉讼请求，法院不予支持。
【律师观点】
来自毕业于四川大学成都专业处理经济合同纠纷的都燕果律师结合自己十多年负责成都精英律师团法律案件处理的实践经验，对于双方当事人的争议给出以下几点律师看法。
本案的关键：《商品房买卖合同》附件五其他补充条款第四条应当是否该认定为格式条款。
第一，对某龙公司与李某签订的《商品房买卖合同》的性质判断;
本案中所涉的《商品房买卖合同》为四川省建设厅、四川省工商行政管理局推广使用的“四川省商品房买卖合同示范本”，不能认定为格式条款合同示范文本与合同格式条款虽然都是为了重复使用而事先拟定的合同文本，但两者依然存在较明显的区别：合同示范文本仅对合同文本的构架和条款的完备性作出规定，不涉及双方具体协商内容和权责分配，赋予合同双方平等商谈的空间。而格式条款则是对具体交易内容的直接规定，对方只有接受或不接受的选择，如果签订合同当事人一方处于弱势地位，就会发生明显违背协商一致和诚实信用原则的情况。本案所涉《商品房买卖合同》中便预留有空格、手写等灵活协商部分，供双方视交易具体情况磋商确定。综上所述，因此认定为合同示范文本。
第二，对《商品房买卖合同》附件五其他补充条款第四条”是否属于格式条款的观点;
《合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”应当从格式条款的特征进行判断：一是预先拟定，所谓预先拟定，是指合同当事人在合同磋商之前已经拟定好合同条款的具体内容。格式条款提出方在合同订立时使用第三人已拟定好的格式条款并不影响对该合同条款性质的认定。所以认为即使合同条款以第三人拟定的“示范性”或“推荐性”名义出现，也同样满足格式条款的预先拟定标准，不能与一般合同示范文本混同;二是重复使用，本案中，原告某龙公司作为房地产公司，依赖于重复房地产交易而生存，所以应推定其提出的前述补充条款具有多次重复使用的特征，原告某龙公司此时负担相反认定的举证责任;三是单方提出并未经磋商。所谓单方提出就是格式条款使用人在订立合同时未与对方协商单方面决定合同内容。如果某一合同条款虽然系单方提出，但经过双方磋商并最终达成一致，则依然不能认定为格式条款。
根据前述合同格式条款的审查要件，本案所涉《商品房买卖合同》附件五其他补充条款第四条明显具有格式条款性质，应被认定为格式条款。
第三，本案所涉《商品房买卖合同》附件五其他补充条款第四条是否认定为无效条款。
本案所涉《商品房买卖合同》附件五其他补充条款第四条主要有两大内容，“合同解除权行使”与“违约金计算”
(1)认定“合同解除权行使”条款有效。《合同法》第四十条规定了格式条款无效的情形。以此为基础，最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反《合同法》第三十九条第一款的规定，并具有《合同法》第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《合同法》第三十九条第一款规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，意味着格式条款提供方负有三项法定义务，1、遵循公平原则确定当事人之间的权利义务;2、对于免责或限责条款采取合理的方式提示对方注意;3、依对方的要求给予说明的义务。
法律对免责或限责格式条款，格式条款提供方在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合《合同法》第三十九条所称采取合理的方式。其所作的特别标识足以引起对方注意，是判断格式条款提供方是否尽到合理提示义务的一个非常重要的条件。
本案虽然在《商品房买卖合同》文本上没有特别标识，但该条款内容与
《楼宇按揭抵押合同》所作的相关约定一致。李某在签订《楼宇按揭抵押合同》时应已清楚了解关于某龙公司承担担保责任后，可能引起合同解除之后果。虽然前述补充条款的“合同解除权行使”部分属于格式条款模式，但是依然应认定为有效。
(2)认定“违约金计算”无效。《合同法》第四十条规定情形之一：格式条款提供方免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，格式条款无效。本案中，争议条款中的“违约金计算”内容不但加重了李某的违约责任，且对于总房价10%的违约金计算方式，其计算基数与违约金比例均明显高于《商品房买卖合同》主条款对于违约金计算方式所作的约定。同时，不同于前述两个关键合同对于“合同解除权行使”内容的重复约定，未有证据显示某龙公司于签订合同时提请李某注意了“违约金计算”内容。综上，法院认定该部分内容符合格式条款模式，并认定该条款无效，判决正确。
成都精英律师团 成都知名买卖合同纠纷都燕果律师
律师解答商品房买卖合同中格式条款的认定
【案情简述】
2011年5月18日,原告成都某龙房地产有限公司(以下简称“某龙公司”)与被告李某签订了《商品房买卖合同》，约定李某购买某龙公司建设的位于成都市某小区的商品房，并同时约定李某逾期付款的违约责任。该《商品房买卖合同》的附件五其他补充条款第四条载明：如李某违反按揭贷款合同的义务，而导致银行要求某龙公司承担担保责任的，某龙公司自承担担保责任之日起，有权单方面宣布解除/终止该合同，收回李某所购买的商品房，李某应按照该合同约定的总房价款的10%向某龙公司支付违约金。前述合同签订后，成都银行蜀汉路支行作为借款人, 李某作为贷款人,某龙公司作为担保人，三方签订《楼宇按揭抵押贷款合同》，且约定履行过程中发生因李某未按约定履行还款义务而导致发生该合同约定的债权转让行为时，李某无条件地同意解除与某龙公司签订的《商品房买卖合同》;若李某不能向望蜀汉路支行偿还贷款本息，某龙公司将承担连带清偿责任，蜀汉路支行有权依据担保条款直接向某龙公司追索。李某按约定向某龙公司支付了首付房款，蜀汉路支行亦向李某提供剩余房款的按揭贷款，该笔贷款已转入某龙公司账户。
2012年10月9日，蜀汉路支行向某龙公司发出《债权转让通知书》，称由于李某拒不履行还本付息责任，经该行催告后仍不履行合同义务，该行已经于某龙公司在该行开立的账户中扣收按揭客户拖欠该行的全部贷款余额。某龙公司起诉至法院，请求判令：1、解除某龙公司、李某于2009年5月18日签订的《商品房买卖合同》;2、李某支付某龙公司违约金60875元;3、李某承担该案诉讼费。
【双方争议】
某龙公司认为：与李某签订的补充条款的第四条，不属于格式条款，而是根据四川省建设厅、四川省工商行政管理局推广使用的“四川省商品房买卖合同示范本”进行补充，李某应当按照协议履行自己的义务;
李某认为：自己在签订《商品房买卖合同》的补充条款时，根本不知违约金的金额，某龙公司的工作人员拿出补充条款让自己审查，然后就让自己的签字。某龙公司是没有尽到自己的说明义务，不应当承担违约责任。
【法院判决】
成都市第二人民法院经审理认为：《商品房买卖合同》附件五其他补充条款第四条主要包含两大内容;一是“合同解除权行使”，二是“违约金计算”。补充条款内容与《楼宇按揭抵押合同》所作的约定基本一致。因此，李某应当已经清楚了解关于某龙公司承担担保责任，可能引发合同解除纠纷，那么对于某龙公司要求解除与李某签订的《商品房买卖合同》，法院支持;对于违约金的计算，该条款一是加重了义务人的责任;二是其计算基数与违约金比例均明显高于主条款对于违约金计算方式所作的约定;三是未有证据显示某龙公司于签订合同时提请李某注意了附件五其他补充条款第四条或对该条款予以说明。基于这三点，法院认为《商品房买卖合同》附件五其他补充条款第四条中关于要求李某支付相关违约金的表述属于格式条款模式，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定“„„提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，法院认定该条款无效。因此，对于某龙公司要求李某支付其违约金的诉讼请求，法院不予支持。
【律师观点】
来自毕业于四川大学成都专业处理经济合同纠纷的都燕果律师结合自己十多年负责成都精英律师团法律案件处理的实践经验，对于双方当事人的争议给出以下几点律师看法。
本案的关键：《商品房买卖合同》附件五其他补充条款第四条应当是否该认定为格式条款。
第一，对某龙公司与李某签订的《商品房买卖合同》的性质判断;
本案中所涉的《商品房买卖合同》为四川省建设厅、四川省工商行政管理局推广使用的“四川省商品房买卖合同示范本”，不能认定为格式条款合同示范文本与合同格式条款虽然都是为了重复使用而事先拟定的合同文本，但两者依然存在较明显的区别：合同示范文本仅对合同文本的构架和条款的完备性作出规定，不涉及双方具体协商内容和权责分配，赋予合同双方平等商谈的空间。而格式条款则是对具体交易内容的直接规定，对方只有接受或不接受的选择，如果签订合同当事人一方处于弱势地位，就会发生明显违背协商一致和诚实信用原则的情况。本案所涉《商品房买卖合同》中便预留有空格、手写等灵活协商部分，供双方视交易具体情况磋商确定。综上所述，因此认定为合同示范文本。
第二，对《商品房买卖合同》附件五其他补充条款第四条”是否属于格式条款的观点;
《合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”应当从格式条款的特征进行判断：一是预先拟定，所谓预先拟定，是指合同当事人在合同磋商之前已经拟定好合同条款的具体内容。格式条款提出方在合同订立时使用第三人已拟定好的格式条款并不影响对该合同条款性质的认定。所以认为即使合同条款以第三人拟定的“示范性”或“推荐性”名义出现，也同样满足格式条款的预先拟定标准，不能与一般合同示范文本混同;二是重复使用，本案中，原告某龙公司作为房地产公司，依赖于重复房地产交易而生存，所以应推定其提出的前述补充条款具有多次重复使用的特征，原告某龙公司此时负担相反认定的举证责任;三是单方提出并未经磋商。所谓单方提出就是格式条款使用人在订立合同时未与对方协商单方面决定合同内容。如果某一合同条款虽然系单方提出，但经过双方磋商并最终达成一致，则依然不能认定为格式条款。
根据前述合同格式条款的审查要件，本案所涉《商品房买卖合同》附件五其他补充条款第四条明显具有格式条款性质，应被认定为格式条款。
第三，本案所涉《商品房买卖合同》附件五其他补充条款第四条是否认定为无效条款。
本案所涉《商品房买卖合同》附件五其他补充条款第四条主要有两大内容，“合同解除权行使”与“违约金计算”
(1)认定“合同解除权行使”条款有效。《合同法》第四十条规定了格式条款无效的情形。以此为基础，最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反《合同法》第三十九条第一款的规定，并具有《合同法》第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《合同法》第三十九条第一款规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，意味着格式条款提供方负有三项法定义务，1、遵循公平原则确定当事人之间的权利义务;2、对于免责或限责条款采取合理的方式提示对方注意;3、依对方的要求给予说明的义务。
法律对免责或限责格式条款，格式条款提供方在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合《合同法》第三十九条所称采取合理的方式。其所作的特别标识足以引起对方注意，是判断格式条款提供方是否尽到合理提示义务的一个非常重要的条件。
本案虽然在《商品房买卖合同》文本上没有特别标识，但该条款内容与
《楼宇按揭抵押合同》所作的相关约定一致。李某在签订《楼宇按揭抵押合同》时应已清楚了解关于某龙公司承担担保责任后，可能引起合同解除之后果。虽然前述补充条款的“合同解除权行使”部分属于格式条款模式，但是依然应认定为有效。
(2)认定“违约金计算”无效。《合同法》第四十条规定情形之一：格式条款提供方免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，格式条款无效。本案中，争议条款中的“违约金计算”内容不但加重了李某的违约责任，且对于总房价10%的违约金计算方式，其计算基数与违约金比例均明显高于《商品房买卖合同》主条款对于违约金计算方式所作的约定。同时，不同于前述两个关键合同对于“合同解除权行使”内容的重复约定，未有证据显示某龙公司于签订合同时提请李某注意了“违约金计算”内容。综上，法院认定该部分内容符合格式条款模式，并认定该条款无效，判决正确。