网传"扬州购房新政
"已被住建部"坚决取缔"
5月7日，据扬州市房管局发布的通知显示，对个人新购买的成品住房，建筑面积在90平方米及以下的，对购房人给予所购房屋合同价款6‰的奖励；对90平方米以上、120平方米以下的，给予所购房屋合同价款5‰的奖励；对120平方米及以上、144平方米以下的，给予所购房屋合同价款4‰的奖励。另外通知将从今年7月1日起执行，执行期暂定一年。该消息经媒体披露后，引起巨大争议。
5月11日，广东保利[简介 最新动态]房地产开发有限公司董事长余英在微博中透露“刚接到通知，住建部说‘坚决取缔’！”。然而不到一小时，该微博就被删除。这一举动令人生疑，是余英“接到的通知”有误，还是他因为“抢跑”新闻受到某些压力而删除微博？
而早在5月8日媒体曝出“江苏扬州出台政策奖励个人买房”时，余英就在微博里写道“求证？会不会又是一个短命的政府行为？”。保利作为中国大型国有房地产企业，被业界视为政策的“风向标”，有人甚至公开表示“保利拿地就跟着拿地，保利促销就别抱幻想加紧促销”，保利高层余英对扬州奖励人个买房政策的第一反应，居然是“求证？会不会又是一个短命的政府行为”，可见，他并没有收到住建部会放松楼市调控的“风声”，对地方政府的救市行为保持观望态度。中原集团项目部经理黄韬当天预测“奖励个人买房是没有法律依据的，但就目前格局而言，新政还会受到中央政府方面的政治压力，所以综合以上几个原因，扬州新政应该不久也会退出”。
其实，虽然住建部一直严声将坚定不移推进房地产调控，但各地方政府的放松性试探行为却此起彼伏，造就了一个个“短命新政”。
2012年2月，上海官方明确表态，外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房。2月28日，上海市政府办公厅下发文件，要求进一步严格执行房地产市场调控政策，文件明确上海市户籍定义，持居住证人员不在上海市户籍之列。对于住房限售政策，上海表态严格执行。
2012年2月9日，芜湖市人民政府发布《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》。通知规定2012年在芜湖买房可免契税，购新房发补贴。新政3天夭折。
2011年10月11日11时49分，佛山住建局宣布12日起放宽限购政策，对四类人放宽限购条件，成为全国首个公开宣布放宽限购的城市。但当晚23时24分，佛山连夜紧急叫停限购“松绑”令，新政不到一天便夭折。
严格执行限购政策以来，全国大中城市出现房价深跌地价初降的情况，土地市场频频流拍或以底价成交，这对依靠土地财政的地方政府来说是很大的打击。中国土地勘测规划院4月17日发布2012年第一季度全国城市地价监测成果报告显示，全国主要监测城市地价环比、同比增幅进一步收窄，全国住宅地价环比增幅由正转负。缺钱的各地方政府开始“倒逼”中央放松楼市调控。
这场拉锯战结果如何，我们拭目以待。
住建部：房地产市场正朝调控预期发展
人民网北京5月17日电（记者孙红丽）“在近一个时期，市场回调还将是整个房地产市场发展的主基调。”住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长张小宏今天表示，当前整个房地产市场朝着调控的预期方向在发展，以自住为目的的真实住房需求很大，投资、投机性购房空间已被大大挤压。住建部将发挥各种有利因素的积极作用，抑制和化解各种不利因素的影响，坚持供需双向调控，促进市场平稳发展和房价合理回归。
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张小宏说，去年在一系列调控政策的作用下，房地产市场明显降温，投资、投机性需求得到遏制，房价趋稳，部分城市房价已经有所松动。今年，从头四个月的数据来看，总体上也是基本延续了去年以来回调的态势。
对于楼市是真回暖还是假回暖，张小宏表示不能一概而论。他说，从调研以及1—4月份的数据来看，成交量有两个明显的特点。第一，自住性的购房成为主流，不少项目首次购房比重达到了70%，有些项目甚至达到了90%，多数都是首次置业。 第二，部分降价促销比较大的、价格下调比较到位的低总价、中小套型的普通商品住房成交的情况比较好，而一些原本定价比较高、目前还处在高价位的一些大户型或高总价的房子，成交相对比较差一些。
因此，今年春节以后，特别是3、4月份的成交量相对于1、2月份有比较明显的回升，主要原因还是在于开发商顺应了市场变化，打折促销、以价换量的力度加大了，再加上商业银行放贷速度加快和利率逐步回归，释放了部分住房的需求。
张小宏认为，房地产市场走势要看市场自身的客观规律，特别是供求关系的规律，同时要联系宏观经济宏观政策的趋势。目前房地产市场不仅受房地产市场调控政策的影响，也和宏观经济政策特别是货币信贷政策密切相关。随着市场深入调整，出现了不少有利于房价合理回归的因素。当然也还存在一些不利的因素，包括流动性会不会增加，各方面要求放松调控的呼声等。
“下一阶段保持一定的供应量是很重要的任务。”张小宏表示，从统计局的数字来看，1—4月份，房地产开发投资保增幅有所回落，新开工出现了负增长，这是值得警惕和关注的。
住建部关键期定调：方向不改 决不让调控反复
地方政府小动作不断，各方声音此起彼伏——值此房地产调控关键时刻，住建部终于发出声音：明确调控方向不改，回调仍是主基调，并称“决不让调控出现反复。”
解释回暖 刚需入市所致
5月17日，住建部房地产市场监管司副司长张小宏做客中国网时表示，近期楼市成交回升，实为刚需入市所致。
下一步，相关部门将加快研究推进长效机制建设，稳步推进房产税改革试点。同时，全力落实保障房建设。“近期将组织保障房质量大检查。”张小宏说。
在张小宏看来，当前整个房地产市场正朝着调控的预期方向发展。未来要进一步巩固调控，促进房价合理回归。
“截至目前，部分城市房价已经有所松动。”张小宏称，今年前4个月的数据总体上延续了去年以来的回调态势。
张小宏透露，眼下自住性购房成为主流，投资、投机性购房空间已被大大挤压。 “敲打”地方 仅靠出让金不靠谱
值得注意的是，张小宏特别针对地方政府提出要求：首先，促进地方政府心态的回归。“各地应真正地把工作重心转移到加快转变发展方式上去，适应市场‘退烧’后正常的土地出让收入，逐步减少对房地产业的依赖。”
另外，针对房地产开发企业，张小宏力促企业积极应对，采取以价换量策略，回归到售价与投入、利润相匹配。
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而针对购房者，“一方面要保证居民合理的自住性需求，把信贷、税收方面已经明确的支持性政策落到实处。另一方面，要对投资、投机需求继续保持高压态势。”
继续限购 稳步推进房产税试点
下一步，住建部的工作重点将包括四个方面，在巩固调控成果的同时，抓紧建立长效机制。
“继续落实好包括住房限购在内的各项抑制投资、投机性需求的政策措施。”
张小宏补充表示：同时要采取有效措施，特别是要增加普通商品住房用地的有效供应，积极引导开发企业适应市场变化。
再者，要密切关注市场的走势，做好政策预案，随时应对市场可能出现的一些变化。 更为重要的是，“利用市场调整期加快研究推进长效机制建设，进一步完善金融税收政策，稳步推进房产税改革试点，加快推进城镇住房信息系统建设等基础性工作。”张小宏说。
针对社会普遍关注的房产税，张小宏直言：对个人拥有的住房恢复征收房产税确实是有必要的。
下一步，有关部门将按照国务院要求，继续稳步推进房产税改革试点工作。
30 个 城 市 陆 续 微 调 政 策 地方楼市调控底线初显
住建部房地产市场监管司司长：扬州已经解释了，部里也在关注，但没有下一步动作 如果扬州新政还不被叫停，说明政策底部已经显现。“也许，地方鼓励刚需、购买首套房的微调，甚至促进住宅产业化、精装修发展的政策性补贴，都是可以被中央接受的。”
一则针对精装修房的补贴政策，正在演变为挑战“调控底线”的戏剧。 5月7日，江苏扬州出台新政，对购买“成品房”进行奖励，引发“救市”猜测和质疑。在高层强调调控效果还需巩固的关键时刻，扬州新政因对90平方米以上住房进行补贴，且未区分首套、二套、多套房，被认为突破了调控“限购”投资投机需求的底线。
截至5月9日晚，扬州新政并未像佛山、芜湖那样在一天之内被叫停。5月9日下午，住建部房地产市场监管司司长沈建忠在电话中对本报记者表示，“他们（扬州）已经解释了，部里也在关注，但没有下一步动作。”他指出调控基调并没变，随即以马上要登机为由挂断了电话。
而一向爽朗敢言的住建部政策研究中心副主任王珏林则对此事不予多评。
一位市场人士分析，联系近期多个城市出台的放宽普通住宅标准、公积金贷款调整、购房退税等微调政策都被放行，如果扬州新政还不被叫停，说明政策底部已经显现。
“也许，地方鼓励刚需、购买首套房的微调，甚至促进住宅产业化、精装修发展的政策性补贴，都是可以被中央接受的。”
不过，包括王珏林在内的诸多人士都认为，以限购为核心的调控政策并没有根本性的改变，楼市整体仍然要限制投资投机需求。
30个城市陆续微调
本报记者注意到，扬州新政与近期密集出台的地方楼市政策一起，被纳入“微调”的范围。
据本报记者根据北京中原地产及各地房管局公开文件统计，自2011年下半年来，北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州从化、马鞍山、沈阳等，约有30个城市出台了不同维度的楼市微调政策，内容涉及限购范围变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。
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在4月下旬集中出台的新政，则主要集中在住房公积金政策的调整，约20-30个地方调整了公积金贷款使用率和最高额度，使其向有利于首套房的方向发展；武汉、广州等地还重申，公积金贷款可以最低两成首付，八成贷款。
上述地方微调实际上都被默许。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，仅此前芜湖、佛山、上海等城市出台的政策，涉及变相松动二套房限购，属于明显“救市”行为，因而被叫停。
放松还是继续收紧的拉锯战，进入白热化。然而，整体松动仍未有迹象。
针对4月下旬多家媒体报道的“住建部酝酿刺激刚需”说法，王珏林在4月底明确向本报记者表示，“此消息我也看到了，没听说。”同时表示，目前住建部不可能实施新的刚需刺激政策。
住建部房地产司相关负责人也证实没有新的消息，“住建部有关‘抑制投资需求，支持居民合理购房需求’的政策一直未变。”
张宏伟等业内人士认为，当前大多数“微调”政策还称不上救市，政策基本还是围绕促进“自住需求”进行，并没有偏向投资性和改善需求。比如贷款利率的下调只针对首套房，公积金贷款的使用主体是刚需购房者和一小部分改善性购房者，普通住宅标准提高之后，通常也只有首套房的购房者才可以享受到契税的优惠。
“只要限购、限贷的前提不松动，只针对首套房、自住房的政策松动并未触及政策红线。”北京一大型开发商内部政策研究人士对本报记者说，北京等城市的普通住宅认定标准调整，就是减轻了自住购房的税费负担。
从实际效果来看，这个税费调整对成交量并没有多少促进作用，以北京为例，最近两个月成交量依然低迷，市场仍在调整周期。
从以自住需求为主的大型房企如万科[简介 最新动态]、保利[简介 最新动态]等销售业绩来看，其4月份销售出现环比下滑，万科更下滑30%，也从侧面说明上述微调的刺激作用有限。
扬州是否踩线？
但是，在此番扬州是否踩线的问题上，业内人士分歧明显。
扬州房管局在关于新政的“说明”中强调，加强对成品住房建设的政策支持：对新批准开发建设的成品住房基础设施配套费给予缓缴；对涉及成品住房的开发贷予以支持；对新购买的成品住房，属于普通住房的，对购房人给予适度的奖励，涉及90（及以下）-144平方米精装修新购房源。
中国指数研究院南京分院有关人士认为，该政策是去年10月扬州市发布的鼓励成品房政策的延伸，仅针对成品房，也就是精装修，估计仅有10-20%的项目能享受这个优惠，影响很有限，不宜过度解读。
东兴证券分析师郑闵钢也认为，在开发商普遍降价保销售的市场下，6‰至4‰的奖励影响力度很小。
郑承认，今年以来扬州的销售成交一直徘徊在较低位，此优惠政策可能减弱购房者等待价格进一步下降的预期，后市会加大扬州的销售上升；但由于今年以来扬州商品房成交均价一直在9800 元以上，高于去年平均8000 多元的水平，6‰至4‰的奖励优惠，远不足以抵消销售价格的上升。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭则对扬州新政颇有微词。
他指出，明面上在引导和鼓励开发商建精装修房、消费者购买精装修房，但补贴给消费者，有刺激消费之嫌，实际上是在打政策的擦边球。
此间有市场人士更担忧，扬州新政会带来调控放松预期的负面示范效应，
“扬州这个政策我觉得就是放松，补充说明没用”，北京中原地产总监张大伟说。 4
张说，如果扬州新政没有叫停，可以说是政策触底了，不会再那么紧了，因为扬州毕竟没区分刚需，是无差别的政策，这对市场心理预期的影响远超过政策本身，引发市场调控转向的遐想。
并且这一政策，或许给一些原来资金紧张的开发商带来了喘息空间。有不愿透露姓名的扬州开发商对本报记者表示，这个政策出来后，计划把毛坯改精装，希望可以享受开发贷优惠。虽然交工推迟，但或许可以多卖房子回笼现金。
光大证券分析师万知也认为，本次扬州的新政，着力于鼓励成品房的销售，显示出地方政府救市比以往更为急切。未来随着实体经济下滑，地方政府救市过关的可能性将大增。
微调的多元路径
另有不便具名的分析人士认为，扬州新政若被通过，意味着购房补贴、退税等政策或许会成为下一步调控微调的又一手段。而限购、限贷整体上并无根本的改变。
截至5月8日，北京中原市场研究部统计数据显示，46个限购城市仍然全部延续限购，第三套及以上房产也依然限贷。
包括万科[简介 最新动态]、保利[简介 最新动态]等多家房企在内的高管人士对本报记者表示，房价回归合理，不仅是降价可以实现的，还可以通过提高居民收入水平、政府对特定人群给予实物或货币补贴，以及减税、退税等形式等进行。
万科董秘谭华杰曾对本报记者说，调控的意义还在于，让自住买房的人真正感受到，“我买房比以前容易了”。从国际经验来看，政府拿出钱来对首套房购买者贴息、减税也是通行做法，未来都会逐渐被纳入思考的范围。
事实上，经本报记者查询，在扬州之前，已经有杭州、重庆、芜湖、深圳等地有条件给予一些特定人群购房补贴，或现金或实物，重庆是以退税形式进行补贴，基本涉及的是首套房，中低收入人群或引进型人才。
而扬州的做法相当于退税。
张大伟告诉本报，根据现行的房地产交易税费政策，每卖出一套房子，地税部门会获得各项税收约为房价的10%左右。从这个角度讲，地方政府的奖励政策实际上是一种变相的退税。扬州市房管局有关人士也证实了这一点。
杨红旭则认为，即便要补贴购房人，也得考虑范围。
“扬州的方案规定144平方米以下户型皆可享受补贴。补贴针对的是房子，而不是购房人。但如果一个家庭已有5套房子，出于投资目的新购普通住房，能算作合理的自住需求吗？凭什么要给这样的投资者以财政补贴？”杨说。
他提出，鉴于当前中央调控楼市的指导方针，即便补贴，范围也应仅限于：首次购买普通住房的人，最多扩至二次改善性购房者。
叶檀:地方政府都闷声搞微调 被叫停只有几个
据国家统计局日前发布“2012年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”，数据显示，全国70个大中城市，没有一个出现房价上涨情况。北京方面，二手房价格从去年8月环比停涨之后进入下跌通道，至1月已经连续5个月环比下跌。
日前，叶檀做客2012中国银行中山财经论坛。“房价不要说下降50%，事实上只要下降30%，多个基础行业如钢铁、化工、建筑等行业都将崩溃。”叶檀在论坛上表示，房地产调控是既定政策，但房地产价格下跌不能是雪崩式的，大涨大跌都对中国经济发展不利。
“北京部分商品房价格同比下降25%，这个幅度非常之大了。”叶檀认为，房地产行业摇摇欲坠，并不是中国经济之福，将导致中国经济地基不稳。“房价不要说下降50%，事实上房价只要下降30%，多个基础行业如钢铁、房地产信托、化工、建筑等行业都将接近崩溃。”为了避免中国经济硬着陆，房地产调控是既定政策，房地产价格必须稳中有降；同样是为了 5
避免中国经济硬着陆，房地产价格下跌不能是雪崩式的在一年内同比价格下跌10%以上，以便赢得重要行业与地方财政与房地产松绑的时间。因此，房地产调控才如此艰难，房地产市场利益格局才如此复杂。叶檀认为，房地产调控是既定政策，但房地产价格下跌不能是雪崩式的，未来房价既不可能大幅度上涨，也不太可能大幅度下跌。
针对近期国内多个城市房地产政策微调遭遇中央紧急叫停，叶檀笑称，现在不少地方政府都在“闷声搞微调”，但被叫停的却只有那么几个，关键是看微调是否触及房地产调控政策的红线——类似于上海、芜湖市政府这样的房地产闯关行为不被扼制，被各地方政府效仿，投资者就可以很轻易地得出房地产投资闸门将放开的结论，投资性成交量将大幅放大。叶檀认为，当前房地产调控政策的底线就是成交量保持平稳、房价不大起大落，也就是坚定地抑制投资投机性需求，支持刚性需求。因此，近期北京、马鞍山等地的支持鼓励刚性需求房地产新政，并没有被叫停。
扬州新政：楼市调控央地博弈升温
一则针对精装修房的补贴政策，正在演变为挑战“调控底线”的央地博弈之举。
5月8日，扬州市财政局在官网上公布了《关于个人购买成品住房进行奖励的通知》。通知指出，自7月1日起执行，扬州市市民购买90平方米及以下给予所购房屋合同价款6‰的奖励；90到120平方米5‰；120到144平方米4‰，执行期暂定一年。
扬州“新政”一时间掀起轩然大波，有媒体指出，这是继佛山、芜湖等地之后地方政府的又一“救市”行为。或许是感受到舆论的巨大压力，当天下午扬州房管局将相关文件从官网撤销，引起被叫停猜想。然而，晚些时候，在扬州市房管局官网公告栏中，出现了一则《关于个人购买成品住房相关问题的说明》，其中有关内容与《通知》相符。
央地博弈焦点直指“只控不调”
实际上，扬州这次救市的力度并不很大，但此行为被多方解读为在挑战调控政策，能否成功，直接决定着整个中国楼市政策的方向。
事实上，不仅仅是扬州在救市，各地都在瞄准各种各样更为巧妙的理由进行救市，如刺激刚性需求来救市，是一项比较流行的做法。被解读为房地产调控政策或将变相松动的信号。
据报道，住建部政策研究中心主任秦虹在一次论坛上表示，未来房地产调控仍将坚持控制投资性需求，控制房价上涨不动摇，同时加大保障性住房供给，满足市场刚性需求。以后的调控手段可能从限购、限价等行政手段转变为市场经济手段。
不难看出，房地产调控政策将从只控不调转向调控结合。
虽然住建部声称“抑制投资需求”将长期不变，然而来自诸多城市对于第二套房松绑的呼声，却与日俱增。近日广州住房公积金管理中心在一次业务咨询活动中介绍，广州市民购买90平方米或以下的首套房，且信用等级评为A级的，可申请最低两成首付。“地方政府要如何出手，来唤醒沉睡的公积金”已成为热点，虽然这个松动仍在“只为刚需提供优惠”的圈圈里，但是地方政府的心态却一目了然。对此，房地产学者冯国亮表示，事实证明，房地产调控只是应急之策，治标不治本，对既有政策进行全面调整，适时推出新的战略与制度才是根本之道。
从全国范围政策变化看，楼市调控已呈现定向宽松或局部放松迹象，但是，在地方政府频发“微调”信号的同时，中央层面关于调控的态度并未出现实质性松口。整体而言，政策并没有偏向投资和改善性需求，政策调控的大局仍然是偏向以自住需求为主。从政策层面而言，上调公积金贷款上限，购房者可以更多利用公积金额度购房；对购房者来说，可以享受到更多贷款额度。同时，公积金贷款利率较商业贷款低很多，购房者也节约了购房支出。住建部强调的有关“抑制投资购房需求，支持合理购房需求”的政策一直未变，这反而可以刺激部分需求入市购房。
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“蝴蝶效应”倒逼调控政策松动
如果说股市是宏观经济的先导性晴雨表，那么楼市就是实体经济的温度计。房地产业与20多个产业有直接关系，共涉及上下游50多个行业。房地产调控政策实行以来，对房地产业上下游产生的影响已经凸现。
受困于楼市调节控制政策造成的下游需求疲软，钢材市场的交易成功量较往年下跌不少。
在上海松江钢材城[最新消息 价格 户型 点评]做钢贸买卖的白先生（化名）说，由于买卖清淡的关系，“五一”劳动节时期好多户商家打烊停止营业出去旅游了，这与过去“忙到没得歇假”的事情状况简直不可同日而语。
受困于楼市调节控制政策造成的下游需求疲软，钢材市场的交易成功量较往年下跌不少。整个钢市闪现小心的气氛，宁愿少做、只做熟识的人买卖，由于资金较往年焦虑多了。
研究数据显示，国内钢市蝉联7周的上行形势发生转变，四月中旬南边和北边钢价各个方面转弱，华东和华北钢价月跌幅靠近100元/吨，而华东钢价全月涨跌持衡，但走弱迹象已显。
如此行情下，产能过剩给钢材价钱上行带来遏抑，成本重心也继续下移。
产业链上的每一环都在寻觅出路。
房地产调控政策甚至影响到部分园林公司的业务扩张。棕榈园林、普邦园林、东方园林等多家园林上市公司一季度业绩出现大幅滑坡，引发投资者担忧。有业内分析人士将原因指向房地产调控，认为房地产调控对房地产园林和市政园林均产生负面影响，近年来园林业的高成长可能会终结。不过考虑到中国城市化率提升带来的市场机遇、园林企业上市后的扩张优势，园林业整体增速至少在短期内未必会明显放缓。
业内人士认为，调控政策对上下游产业的影响将逐渐明显，对此，经济学家茅于轼认为，二季度GDP仍会下滑，但不会偏离8%太多。房价如果继续下滑，政府或会做出取消限购或救市的举动。
“三调三控”业内人士论“调控”之道
本次调控，显示出了政府坚决治理行业乱象的信心，但有业内专家指出，最值得深入研讨的是通过调控以来所导致的“引申”问题，这个问题若不尽快拿出调整思路，来自各方期盼翘望的信心会受到冲击。房地产调控本没错，拿出魄力，拯救目前各方充满疑虑的市场才是调控之道。
房地产专家武子原提出了“调三件事，控三种人”的建议。
他认为，对于本次对房地产的调控，如果要达到真实的效果，而不是我们喜形于“被效果”，应重点“调三件事，控三种人”。
武子原表示，所谓“调三件事”，第一、国家应该做出快速反应，在面对通过这次调控而出现的问题做出调整，使消费市场，尤其是针对普通民众的消费市场做出积极的消费指导、政策支持与合理救市。
第二、各个环节应该相互协调，统一步骤，共同应对目前房地产市场的销售冷漠，在恢复消费者消费信心的同时，除了必要的政策支持，更有必要将涉案的各个关口给予协助和扶植，使调控的真实意义落到实处。
第三、调整思路，作为政府要正确引导市场，把重心从监视开发商、监视房地产的“限制轻举妄动”的焦点上回到现实的市场需求上来。
而武子原强调的“控三种人”，第一、要严格控制各地方政府的私欲利益的再膨胀，使其短视的价值取向与不正常的利益盘剥得到约束。
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第二、严格控制各利益链的盘结纠葛，各行其是，相互协调与配合，真正为正常的市场运营而做事，带动开发商以高度的责任心服务于民、服务于社会，使房地产行业步入正轨，做到符合现行的市场利润，杜绝畸形。
第三、严格控制投机、哄抬等人为地制造假象来扰乱市场，实事求是。
秦虹：楼市调控效果明显 房价已现结构性下降
本轮调历时近两年，但政府调控思路未曾改变，调控效果持续显现。秦虹认为主要表现在两个方面。第一方面，调控至今市场中的部分投资和投机性需求已被挤出。从国内楼市成交数据来看，从去年下半年开始成交量、成交销售额明显的下滑，并呈现出负增长趋势。到今年3、4月份，成交额和成交面积的负增长已经开始趋稳，但与去年同期比，仍然是负数。这在一定程度上说明了现在购房的多为自住需求者。
为何自住置业者成为购房主力？秦虹认为，首先政策不支持投资、投机性购房，有政策规定“第三套房不贷款”，46个城市也做出了“第二套房限购”的规定；其次，人们对市场的预期不高，现在置业都是真正自住需求，投机需求相对减少。可以想象，如果人们对房价上涨仍有很高预期，房子再贵还是有人出手购置，房价会被继续推高。
第二方面，调控下房价上涨幅度得以控制。秦虹回顾，从2005-2010年（除2008年），房价上涨过快，大大超过城镇居民收入增长幅度。今年，房价涨幅受控，部分城市房价出现下调。与上一轮调控比，房企变得更加智慧，降价力度较大，效果较明显。但也出现了这样一种情况，一些城市新建商品房降幅很大，有的降30%，按照国家统计局的房价指数变动，一线城市今年1-4月份房价同比只下降了一点几，绝大多数城市房价变化在零点几到一点几之间。我们看到10%-20%的降价，但为何国家统计局的数字只有一点几的降价呢？尽管有三十几个城市下跌，但是幅度很小，这就是结构性，有的项目降有的不降，所以平均下来就没有我们看到降价的企业降得那么多。
抑制投资、保障住房调控两手一起抓
从去年底至今的政府相关会议上，政府反复强调坚持调控不动摇。对此，秦虹表示在坚持调控基调不变的同时，调控需两手一起抓。一手控制投机性需求不放松，控制房价上涨，中国政府报告中提出来要促进房价的合理回归。另一手建保障性住房，满足市场的刚性需求。这“两手抓”也是自2010年4月15号的“国10条”持续到今，在将近2年的房地产市场调控从来没有动摇过。
政府调控的目的是让市场健康活跃发展，让合理的自住需求得到满足。政策基调就是两手一起抓，在这样政策组合下，我认为目前我们看到企业层面的调整已开始出现，而且今后可能会越来越明显。
未来房地产市场将出现四大变化
变化之一，房地产市场总体规模较大，但增速较前几年会有所下降。在这样的情况下，越来越多的开发企业将采取稳健财务模式，不盲目冒进、扩张，严格管理好企业现金流和负债率。
变化之二，过去快速扩张的发展方式得到土地赢利的支持。过去，土地制度是从非市场价格土地协议出让到市场价格土地招拍挂。今后，土地市场是从市场价到市场价，在这样的情况下，品牌企业和专业化能力将成企业赢利的关键。而房地产企业提升自己的专业化能力，一定要靠相关专业化服务机构得以支撑。未来，品牌企业和专业化能力强的企业将会在市场有更大发展空间。
变化之三，间接融资，银行贷款利率将逐步市场化。加之，调控在抑制投资需求，在信贷上对房地产贷款也会非常慎重。在这样的情况下，间接融资难度会提高，房地产投资就出现了新的趋势。第一个新趋势为证券化投资增长会加速，影响对房地产开发企业的直接融资 8
比重增加。第二个趋势是非住宅的物业投资增长速度加快，商业地产、旅游地产、产业地产在增加。数据显示，产业地产投资增速高于平均固定资产投资增速的增加。像北京、深圳、南京商业地产投资和需求较大，销售、价格、租金上涨明显。
变化之四，随着市场竞争的加剧，房企间、房企和上下游企业间合作开始增加，在专业化基础上的多元化投资是未来趋势。房企将通过联合和多元化来分散投资风险，达到稳健发展的目标。
秦虹强调，今年房地产市场调控政策稳定，不会有太大变化。现在市场应对政策已经出现了一些变化，暗流涌动或者变化对市场最有意义，也带动企业调整，调整好房企今后将有更好的发展机会。应对市场房企进行调整，是必然趋势。
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网传"扬州购房新政
"已被住建部"坚决取缔"
5月7日，据扬州市房管局发布的通知显示，对个人新购买的成品住房，建筑面积在90平方米及以下的，对购房人给予所购房屋合同价款6‰的奖励；对90平方米以上、120平方米以下的，给予所购房屋合同价款5‰的奖励；对120平方米及以上、144平方米以下的，给予所购房屋合同价款4‰的奖励。另外通知将从今年7月1日起执行，执行期暂定一年。该消息经媒体披露后，引起巨大争议。
5月11日，广东保利[简介 最新动态]房地产开发有限公司董事长余英在微博中透露“刚接到通知，住建部说‘坚决取缔’！”。然而不到一小时，该微博就被删除。这一举动令人生疑，是余英“接到的通知”有误，还是他因为“抢跑”新闻受到某些压力而删除微博？
而早在5月8日媒体曝出“江苏扬州出台政策奖励个人买房”时，余英就在微博里写道“求证？会不会又是一个短命的政府行为？”。保利作为中国大型国有房地产企业，被业界视为政策的“风向标”，有人甚至公开表示“保利拿地就跟着拿地，保利促销就别抱幻想加紧促销”，保利高层余英对扬州奖励人个买房政策的第一反应，居然是“求证？会不会又是一个短命的政府行为”，可见，他并没有收到住建部会放松楼市调控的“风声”，对地方政府的救市行为保持观望态度。中原集团项目部经理黄韬当天预测“奖励个人买房是没有法律依据的，但就目前格局而言，新政还会受到中央政府方面的政治压力，所以综合以上几个原因，扬州新政应该不久也会退出”。
其实，虽然住建部一直严声将坚定不移推进房地产调控，但各地方政府的放松性试探行为却此起彼伏，造就了一个个“短命新政”。
2012年2月，上海官方明确表态，外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房。2月28日，上海市政府办公厅下发文件，要求进一步严格执行房地产市场调控政策，文件明确上海市户籍定义，持居住证人员不在上海市户籍之列。对于住房限售政策，上海表态严格执行。
2012年2月9日，芜湖市人民政府发布《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》。通知规定2012年在芜湖买房可免契税，购新房发补贴。新政3天夭折。
2011年10月11日11时49分，佛山住建局宣布12日起放宽限购政策，对四类人放宽限购条件，成为全国首个公开宣布放宽限购的城市。但当晚23时24分，佛山连夜紧急叫停限购“松绑”令，新政不到一天便夭折。
严格执行限购政策以来，全国大中城市出现房价深跌地价初降的情况，土地市场频频流拍或以底价成交，这对依靠土地财政的地方政府来说是很大的打击。中国土地勘测规划院4月17日发布2012年第一季度全国城市地价监测成果报告显示，全国主要监测城市地价环比、同比增幅进一步收窄，全国住宅地价环比增幅由正转负。缺钱的各地方政府开始“倒逼”中央放松楼市调控。
这场拉锯战结果如何，我们拭目以待。
住建部：房地产市场正朝调控预期发展
人民网北京5月17日电（记者孙红丽）“在近一个时期，市场回调还将是整个房地产市场发展的主基调。”住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长张小宏今天表示，当前整个房地产市场朝着调控的预期方向在发展，以自住为目的的真实住房需求很大，投资、投机性购房空间已被大大挤压。住建部将发挥各种有利因素的积极作用，抑制和化解各种不利因素的影响，坚持供需双向调控，促进市场平稳发展和房价合理回归。
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张小宏说，去年在一系列调控政策的作用下，房地产市场明显降温，投资、投机性需求得到遏制，房价趋稳，部分城市房价已经有所松动。今年，从头四个月的数据来看，总体上也是基本延续了去年以来回调的态势。
对于楼市是真回暖还是假回暖，张小宏表示不能一概而论。他说，从调研以及1—4月份的数据来看，成交量有两个明显的特点。第一，自住性的购房成为主流，不少项目首次购房比重达到了70%，有些项目甚至达到了90%，多数都是首次置业。 第二，部分降价促销比较大的、价格下调比较到位的低总价、中小套型的普通商品住房成交的情况比较好，而一些原本定价比较高、目前还处在高价位的一些大户型或高总价的房子，成交相对比较差一些。
因此，今年春节以后，特别是3、4月份的成交量相对于1、2月份有比较明显的回升，主要原因还是在于开发商顺应了市场变化，打折促销、以价换量的力度加大了，再加上商业银行放贷速度加快和利率逐步回归，释放了部分住房的需求。
张小宏认为，房地产市场走势要看市场自身的客观规律，特别是供求关系的规律，同时要联系宏观经济宏观政策的趋势。目前房地产市场不仅受房地产市场调控政策的影响，也和宏观经济政策特别是货币信贷政策密切相关。随着市场深入调整，出现了不少有利于房价合理回归的因素。当然也还存在一些不利的因素，包括流动性会不会增加，各方面要求放松调控的呼声等。
“下一阶段保持一定的供应量是很重要的任务。”张小宏表示，从统计局的数字来看，1—4月份，房地产开发投资保增幅有所回落，新开工出现了负增长，这是值得警惕和关注的。
住建部关键期定调：方向不改 决不让调控反复
地方政府小动作不断，各方声音此起彼伏——值此房地产调控关键时刻，住建部终于发出声音：明确调控方向不改，回调仍是主基调，并称“决不让调控出现反复。”
解释回暖 刚需入市所致
5月17日，住建部房地产市场监管司副司长张小宏做客中国网时表示，近期楼市成交回升，实为刚需入市所致。
下一步，相关部门将加快研究推进长效机制建设，稳步推进房产税改革试点。同时，全力落实保障房建设。“近期将组织保障房质量大检查。”张小宏说。
在张小宏看来，当前整个房地产市场正朝着调控的预期方向发展。未来要进一步巩固调控，促进房价合理回归。
“截至目前，部分城市房价已经有所松动。”张小宏称，今年前4个月的数据总体上延续了去年以来的回调态势。
张小宏透露，眼下自住性购房成为主流，投资、投机性购房空间已被大大挤压。 “敲打”地方 仅靠出让金不靠谱
值得注意的是，张小宏特别针对地方政府提出要求：首先，促进地方政府心态的回归。“各地应真正地把工作重心转移到加快转变发展方式上去，适应市场‘退烧’后正常的土地出让收入，逐步减少对房地产业的依赖。”
另外，针对房地产开发企业，张小宏力促企业积极应对，采取以价换量策略，回归到售价与投入、利润相匹配。
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而针对购房者，“一方面要保证居民合理的自住性需求，把信贷、税收方面已经明确的支持性政策落到实处。另一方面，要对投资、投机需求继续保持高压态势。”
继续限购 稳步推进房产税试点
下一步，住建部的工作重点将包括四个方面，在巩固调控成果的同时，抓紧建立长效机制。
“继续落实好包括住房限购在内的各项抑制投资、投机性需求的政策措施。”
张小宏补充表示：同时要采取有效措施，特别是要增加普通商品住房用地的有效供应，积极引导开发企业适应市场变化。
再者，要密切关注市场的走势，做好政策预案，随时应对市场可能出现的一些变化。 更为重要的是，“利用市场调整期加快研究推进长效机制建设，进一步完善金融税收政策，稳步推进房产税改革试点，加快推进城镇住房信息系统建设等基础性工作。”张小宏说。
针对社会普遍关注的房产税，张小宏直言：对个人拥有的住房恢复征收房产税确实是有必要的。
下一步，有关部门将按照国务院要求，继续稳步推进房产税改革试点工作。
30 个 城 市 陆 续 微 调 政 策 地方楼市调控底线初显
住建部房地产市场监管司司长：扬州已经解释了，部里也在关注，但没有下一步动作 如果扬州新政还不被叫停，说明政策底部已经显现。“也许，地方鼓励刚需、购买首套房的微调，甚至促进住宅产业化、精装修发展的政策性补贴，都是可以被中央接受的。”
一则针对精装修房的补贴政策，正在演变为挑战“调控底线”的戏剧。 5月7日，江苏扬州出台新政，对购买“成品房”进行奖励，引发“救市”猜测和质疑。在高层强调调控效果还需巩固的关键时刻，扬州新政因对90平方米以上住房进行补贴，且未区分首套、二套、多套房，被认为突破了调控“限购”投资投机需求的底线。
截至5月9日晚，扬州新政并未像佛山、芜湖那样在一天之内被叫停。5月9日下午，住建部房地产市场监管司司长沈建忠在电话中对本报记者表示，“他们（扬州）已经解释了，部里也在关注，但没有下一步动作。”他指出调控基调并没变，随即以马上要登机为由挂断了电话。
而一向爽朗敢言的住建部政策研究中心副主任王珏林则对此事不予多评。
一位市场人士分析，联系近期多个城市出台的放宽普通住宅标准、公积金贷款调整、购房退税等微调政策都被放行，如果扬州新政还不被叫停，说明政策底部已经显现。
“也许，地方鼓励刚需、购买首套房的微调，甚至促进住宅产业化、精装修发展的政策性补贴，都是可以被中央接受的。”
不过，包括王珏林在内的诸多人士都认为，以限购为核心的调控政策并没有根本性的改变，楼市整体仍然要限制投资投机需求。
30个城市陆续微调
本报记者注意到，扬州新政与近期密集出台的地方楼市政策一起，被纳入“微调”的范围。
据本报记者根据北京中原地产及各地房管局公开文件统计，自2011年下半年来，北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州从化、马鞍山、沈阳等，约有30个城市出台了不同维度的楼市微调政策，内容涉及限购范围变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。
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在4月下旬集中出台的新政，则主要集中在住房公积金政策的调整，约20-30个地方调整了公积金贷款使用率和最高额度，使其向有利于首套房的方向发展；武汉、广州等地还重申，公积金贷款可以最低两成首付，八成贷款。
上述地方微调实际上都被默许。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，仅此前芜湖、佛山、上海等城市出台的政策，涉及变相松动二套房限购，属于明显“救市”行为，因而被叫停。
放松还是继续收紧的拉锯战，进入白热化。然而，整体松动仍未有迹象。
针对4月下旬多家媒体报道的“住建部酝酿刺激刚需”说法，王珏林在4月底明确向本报记者表示，“此消息我也看到了，没听说。”同时表示，目前住建部不可能实施新的刚需刺激政策。
住建部房地产司相关负责人也证实没有新的消息，“住建部有关‘抑制投资需求，支持居民合理购房需求’的政策一直未变。”
张宏伟等业内人士认为，当前大多数“微调”政策还称不上救市，政策基本还是围绕促进“自住需求”进行，并没有偏向投资性和改善需求。比如贷款利率的下调只针对首套房，公积金贷款的使用主体是刚需购房者和一小部分改善性购房者，普通住宅标准提高之后，通常也只有首套房的购房者才可以享受到契税的优惠。
“只要限购、限贷的前提不松动，只针对首套房、自住房的政策松动并未触及政策红线。”北京一大型开发商内部政策研究人士对本报记者说，北京等城市的普通住宅认定标准调整，就是减轻了自住购房的税费负担。
从实际效果来看，这个税费调整对成交量并没有多少促进作用，以北京为例，最近两个月成交量依然低迷，市场仍在调整周期。
从以自住需求为主的大型房企如万科[简介 最新动态]、保利[简介 最新动态]等销售业绩来看，其4月份销售出现环比下滑，万科更下滑30%，也从侧面说明上述微调的刺激作用有限。
扬州是否踩线？
但是，在此番扬州是否踩线的问题上，业内人士分歧明显。
扬州房管局在关于新政的“说明”中强调，加强对成品住房建设的政策支持：对新批准开发建设的成品住房基础设施配套费给予缓缴；对涉及成品住房的开发贷予以支持；对新购买的成品住房，属于普通住房的，对购房人给予适度的奖励，涉及90（及以下）-144平方米精装修新购房源。
中国指数研究院南京分院有关人士认为，该政策是去年10月扬州市发布的鼓励成品房政策的延伸，仅针对成品房，也就是精装修，估计仅有10-20%的项目能享受这个优惠，影响很有限，不宜过度解读。
东兴证券分析师郑闵钢也认为，在开发商普遍降价保销售的市场下，6‰至4‰的奖励影响力度很小。
郑承认，今年以来扬州的销售成交一直徘徊在较低位，此优惠政策可能减弱购房者等待价格进一步下降的预期，后市会加大扬州的销售上升；但由于今年以来扬州商品房成交均价一直在9800 元以上，高于去年平均8000 多元的水平，6‰至4‰的奖励优惠，远不足以抵消销售价格的上升。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭则对扬州新政颇有微词。
他指出，明面上在引导和鼓励开发商建精装修房、消费者购买精装修房，但补贴给消费者，有刺激消费之嫌，实际上是在打政策的擦边球。
此间有市场人士更担忧，扬州新政会带来调控放松预期的负面示范效应，
“扬州这个政策我觉得就是放松，补充说明没用”，北京中原地产总监张大伟说。 4
张说，如果扬州新政没有叫停，可以说是政策触底了，不会再那么紧了，因为扬州毕竟没区分刚需，是无差别的政策，这对市场心理预期的影响远超过政策本身，引发市场调控转向的遐想。
并且这一政策，或许给一些原来资金紧张的开发商带来了喘息空间。有不愿透露姓名的扬州开发商对本报记者表示，这个政策出来后，计划把毛坯改精装，希望可以享受开发贷优惠。虽然交工推迟，但或许可以多卖房子回笼现金。
光大证券分析师万知也认为，本次扬州的新政，着力于鼓励成品房的销售，显示出地方政府救市比以往更为急切。未来随着实体经济下滑，地方政府救市过关的可能性将大增。
微调的多元路径
另有不便具名的分析人士认为，扬州新政若被通过，意味着购房补贴、退税等政策或许会成为下一步调控微调的又一手段。而限购、限贷整体上并无根本的改变。
截至5月8日，北京中原市场研究部统计数据显示，46个限购城市仍然全部延续限购，第三套及以上房产也依然限贷。
包括万科[简介 最新动态]、保利[简介 最新动态]等多家房企在内的高管人士对本报记者表示，房价回归合理，不仅是降价可以实现的，还可以通过提高居民收入水平、政府对特定人群给予实物或货币补贴，以及减税、退税等形式等进行。
万科董秘谭华杰曾对本报记者说，调控的意义还在于，让自住买房的人真正感受到，“我买房比以前容易了”。从国际经验来看，政府拿出钱来对首套房购买者贴息、减税也是通行做法，未来都会逐渐被纳入思考的范围。
事实上，经本报记者查询，在扬州之前，已经有杭州、重庆、芜湖、深圳等地有条件给予一些特定人群购房补贴，或现金或实物，重庆是以退税形式进行补贴，基本涉及的是首套房，中低收入人群或引进型人才。
而扬州的做法相当于退税。
张大伟告诉本报，根据现行的房地产交易税费政策，每卖出一套房子，地税部门会获得各项税收约为房价的10%左右。从这个角度讲，地方政府的奖励政策实际上是一种变相的退税。扬州市房管局有关人士也证实了这一点。
杨红旭则认为，即便要补贴购房人，也得考虑范围。
“扬州的方案规定144平方米以下户型皆可享受补贴。补贴针对的是房子，而不是购房人。但如果一个家庭已有5套房子，出于投资目的新购普通住房，能算作合理的自住需求吗？凭什么要给这样的投资者以财政补贴？”杨说。
他提出，鉴于当前中央调控楼市的指导方针，即便补贴，范围也应仅限于：首次购买普通住房的人，最多扩至二次改善性购房者。
叶檀:地方政府都闷声搞微调 被叫停只有几个
据国家统计局日前发布“2012年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”，数据显示，全国70个大中城市，没有一个出现房价上涨情况。北京方面，二手房价格从去年8月环比停涨之后进入下跌通道，至1月已经连续5个月环比下跌。
日前，叶檀做客2012中国银行中山财经论坛。“房价不要说下降50%，事实上只要下降30%，多个基础行业如钢铁、化工、建筑等行业都将崩溃。”叶檀在论坛上表示，房地产调控是既定政策，但房地产价格下跌不能是雪崩式的，大涨大跌都对中国经济发展不利。
“北京部分商品房价格同比下降25%，这个幅度非常之大了。”叶檀认为，房地产行业摇摇欲坠，并不是中国经济之福，将导致中国经济地基不稳。“房价不要说下降50%，事实上房价只要下降30%，多个基础行业如钢铁、房地产信托、化工、建筑等行业都将接近崩溃。”为了避免中国经济硬着陆，房地产调控是既定政策，房地产价格必须稳中有降；同样是为了 5
避免中国经济硬着陆，房地产价格下跌不能是雪崩式的在一年内同比价格下跌10%以上，以便赢得重要行业与地方财政与房地产松绑的时间。因此，房地产调控才如此艰难，房地产市场利益格局才如此复杂。叶檀认为，房地产调控是既定政策，但房地产价格下跌不能是雪崩式的，未来房价既不可能大幅度上涨，也不太可能大幅度下跌。
针对近期国内多个城市房地产政策微调遭遇中央紧急叫停，叶檀笑称，现在不少地方政府都在“闷声搞微调”，但被叫停的却只有那么几个，关键是看微调是否触及房地产调控政策的红线——类似于上海、芜湖市政府这样的房地产闯关行为不被扼制，被各地方政府效仿，投资者就可以很轻易地得出房地产投资闸门将放开的结论，投资性成交量将大幅放大。叶檀认为，当前房地产调控政策的底线就是成交量保持平稳、房价不大起大落，也就是坚定地抑制投资投机性需求，支持刚性需求。因此，近期北京、马鞍山等地的支持鼓励刚性需求房地产新政，并没有被叫停。
扬州新政：楼市调控央地博弈升温
一则针对精装修房的补贴政策，正在演变为挑战“调控底线”的央地博弈之举。
5月8日，扬州市财政局在官网上公布了《关于个人购买成品住房进行奖励的通知》。通知指出，自7月1日起执行，扬州市市民购买90平方米及以下给予所购房屋合同价款6‰的奖励；90到120平方米5‰；120到144平方米4‰，执行期暂定一年。
扬州“新政”一时间掀起轩然大波，有媒体指出，这是继佛山、芜湖等地之后地方政府的又一“救市”行为。或许是感受到舆论的巨大压力，当天下午扬州房管局将相关文件从官网撤销，引起被叫停猜想。然而，晚些时候，在扬州市房管局官网公告栏中，出现了一则《关于个人购买成品住房相关问题的说明》，其中有关内容与《通知》相符。
央地博弈焦点直指“只控不调”
实际上，扬州这次救市的力度并不很大，但此行为被多方解读为在挑战调控政策，能否成功，直接决定着整个中国楼市政策的方向。
事实上，不仅仅是扬州在救市，各地都在瞄准各种各样更为巧妙的理由进行救市，如刺激刚性需求来救市，是一项比较流行的做法。被解读为房地产调控政策或将变相松动的信号。
据报道，住建部政策研究中心主任秦虹在一次论坛上表示，未来房地产调控仍将坚持控制投资性需求，控制房价上涨不动摇，同时加大保障性住房供给，满足市场刚性需求。以后的调控手段可能从限购、限价等行政手段转变为市场经济手段。
不难看出，房地产调控政策将从只控不调转向调控结合。
虽然住建部声称“抑制投资需求”将长期不变，然而来自诸多城市对于第二套房松绑的呼声，却与日俱增。近日广州住房公积金管理中心在一次业务咨询活动中介绍，广州市民购买90平方米或以下的首套房，且信用等级评为A级的，可申请最低两成首付。“地方政府要如何出手，来唤醒沉睡的公积金”已成为热点，虽然这个松动仍在“只为刚需提供优惠”的圈圈里，但是地方政府的心态却一目了然。对此，房地产学者冯国亮表示，事实证明，房地产调控只是应急之策，治标不治本，对既有政策进行全面调整，适时推出新的战略与制度才是根本之道。
从全国范围政策变化看，楼市调控已呈现定向宽松或局部放松迹象，但是，在地方政府频发“微调”信号的同时，中央层面关于调控的态度并未出现实质性松口。整体而言，政策并没有偏向投资和改善性需求，政策调控的大局仍然是偏向以自住需求为主。从政策层面而言，上调公积金贷款上限，购房者可以更多利用公积金额度购房；对购房者来说，可以享受到更多贷款额度。同时，公积金贷款利率较商业贷款低很多，购房者也节约了购房支出。住建部强调的有关“抑制投资购房需求，支持合理购房需求”的政策一直未变，这反而可以刺激部分需求入市购房。
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“蝴蝶效应”倒逼调控政策松动
如果说股市是宏观经济的先导性晴雨表，那么楼市就是实体经济的温度计。房地产业与20多个产业有直接关系，共涉及上下游50多个行业。房地产调控政策实行以来，对房地产业上下游产生的影响已经凸现。
受困于楼市调节控制政策造成的下游需求疲软，钢材市场的交易成功量较往年下跌不少。
在上海松江钢材城[最新消息 价格 户型 点评]做钢贸买卖的白先生（化名）说，由于买卖清淡的关系，“五一”劳动节时期好多户商家打烊停止营业出去旅游了，这与过去“忙到没得歇假”的事情状况简直不可同日而语。
受困于楼市调节控制政策造成的下游需求疲软，钢材市场的交易成功量较往年下跌不少。整个钢市闪现小心的气氛，宁愿少做、只做熟识的人买卖，由于资金较往年焦虑多了。
研究数据显示，国内钢市蝉联7周的上行形势发生转变，四月中旬南边和北边钢价各个方面转弱，华东和华北钢价月跌幅靠近100元/吨，而华东钢价全月涨跌持衡，但走弱迹象已显。
如此行情下，产能过剩给钢材价钱上行带来遏抑，成本重心也继续下移。
产业链上的每一环都在寻觅出路。
房地产调控政策甚至影响到部分园林公司的业务扩张。棕榈园林、普邦园林、东方园林等多家园林上市公司一季度业绩出现大幅滑坡，引发投资者担忧。有业内分析人士将原因指向房地产调控，认为房地产调控对房地产园林和市政园林均产生负面影响，近年来园林业的高成长可能会终结。不过考虑到中国城市化率提升带来的市场机遇、园林企业上市后的扩张优势，园林业整体增速至少在短期内未必会明显放缓。
业内人士认为，调控政策对上下游产业的影响将逐渐明显，对此，经济学家茅于轼认为，二季度GDP仍会下滑，但不会偏离8%太多。房价如果继续下滑，政府或会做出取消限购或救市的举动。
“三调三控”业内人士论“调控”之道
本次调控，显示出了政府坚决治理行业乱象的信心，但有业内专家指出，最值得深入研讨的是通过调控以来所导致的“引申”问题，这个问题若不尽快拿出调整思路，来自各方期盼翘望的信心会受到冲击。房地产调控本没错，拿出魄力，拯救目前各方充满疑虑的市场才是调控之道。
房地产专家武子原提出了“调三件事，控三种人”的建议。
他认为，对于本次对房地产的调控，如果要达到真实的效果，而不是我们喜形于“被效果”，应重点“调三件事，控三种人”。
武子原表示，所谓“调三件事”，第一、国家应该做出快速反应，在面对通过这次调控而出现的问题做出调整，使消费市场，尤其是针对普通民众的消费市场做出积极的消费指导、政策支持与合理救市。
第二、各个环节应该相互协调，统一步骤，共同应对目前房地产市场的销售冷漠，在恢复消费者消费信心的同时，除了必要的政策支持，更有必要将涉案的各个关口给予协助和扶植，使调控的真实意义落到实处。
第三、调整思路，作为政府要正确引导市场，把重心从监视开发商、监视房地产的“限制轻举妄动”的焦点上回到现实的市场需求上来。
而武子原强调的“控三种人”，第一、要严格控制各地方政府的私欲利益的再膨胀，使其短视的价值取向与不正常的利益盘剥得到约束。
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第二、严格控制各利益链的盘结纠葛，各行其是，相互协调与配合，真正为正常的市场运营而做事，带动开发商以高度的责任心服务于民、服务于社会，使房地产行业步入正轨，做到符合现行的市场利润，杜绝畸形。
第三、严格控制投机、哄抬等人为地制造假象来扰乱市场，实事求是。
秦虹：楼市调控效果明显 房价已现结构性下降
本轮调历时近两年，但政府调控思路未曾改变，调控效果持续显现。秦虹认为主要表现在两个方面。第一方面，调控至今市场中的部分投资和投机性需求已被挤出。从国内楼市成交数据来看，从去年下半年开始成交量、成交销售额明显的下滑，并呈现出负增长趋势。到今年3、4月份，成交额和成交面积的负增长已经开始趋稳，但与去年同期比，仍然是负数。这在一定程度上说明了现在购房的多为自住需求者。
为何自住置业者成为购房主力？秦虹认为，首先政策不支持投资、投机性购房，有政策规定“第三套房不贷款”，46个城市也做出了“第二套房限购”的规定；其次，人们对市场的预期不高，现在置业都是真正自住需求，投机需求相对减少。可以想象，如果人们对房价上涨仍有很高预期，房子再贵还是有人出手购置，房价会被继续推高。
第二方面，调控下房价上涨幅度得以控制。秦虹回顾，从2005-2010年（除2008年），房价上涨过快，大大超过城镇居民收入增长幅度。今年，房价涨幅受控，部分城市房价出现下调。与上一轮调控比，房企变得更加智慧，降价力度较大，效果较明显。但也出现了这样一种情况，一些城市新建商品房降幅很大，有的降30%，按照国家统计局的房价指数变动，一线城市今年1-4月份房价同比只下降了一点几，绝大多数城市房价变化在零点几到一点几之间。我们看到10%-20%的降价，但为何国家统计局的数字只有一点几的降价呢？尽管有三十几个城市下跌，但是幅度很小，这就是结构性，有的项目降有的不降，所以平均下来就没有我们看到降价的企业降得那么多。
抑制投资、保障住房调控两手一起抓
从去年底至今的政府相关会议上，政府反复强调坚持调控不动摇。对此，秦虹表示在坚持调控基调不变的同时，调控需两手一起抓。一手控制投机性需求不放松，控制房价上涨，中国政府报告中提出来要促进房价的合理回归。另一手建保障性住房，满足市场的刚性需求。这“两手抓”也是自2010年4月15号的“国10条”持续到今，在将近2年的房地产市场调控从来没有动摇过。
政府调控的目的是让市场健康活跃发展，让合理的自住需求得到满足。政策基调就是两手一起抓，在这样政策组合下，我认为目前我们看到企业层面的调整已开始出现，而且今后可能会越来越明显。
未来房地产市场将出现四大变化
变化之一，房地产市场总体规模较大，但增速较前几年会有所下降。在这样的情况下，越来越多的开发企业将采取稳健财务模式，不盲目冒进、扩张，严格管理好企业现金流和负债率。
变化之二，过去快速扩张的发展方式得到土地赢利的支持。过去，土地制度是从非市场价格土地协议出让到市场价格土地招拍挂。今后，土地市场是从市场价到市场价，在这样的情况下，品牌企业和专业化能力将成企业赢利的关键。而房地产企业提升自己的专业化能力，一定要靠相关专业化服务机构得以支撑。未来，品牌企业和专业化能力强的企业将会在市场有更大发展空间。
变化之三，间接融资，银行贷款利率将逐步市场化。加之，调控在抑制投资需求，在信贷上对房地产贷款也会非常慎重。在这样的情况下，间接融资难度会提高，房地产投资就出现了新的趋势。第一个新趋势为证券化投资增长会加速，影响对房地产开发企业的直接融资 8
比重增加。第二个趋势是非住宅的物业投资增长速度加快，商业地产、旅游地产、产业地产在增加。数据显示，产业地产投资增速高于平均固定资产投资增速的增加。像北京、深圳、南京商业地产投资和需求较大，销售、价格、租金上涨明显。
变化之四，随着市场竞争的加剧，房企间、房企和上下游企业间合作开始增加，在专业化基础上的多元化投资是未来趋势。房企将通过联合和多元化来分散投资风险，达到稳健发展的目标。
秦虹强调，今年房地产市场调控政策稳定，不会有太大变化。现在市场应对政策已经出现了一些变化，暗流涌动或者变化对市场最有意义，也带动企业调整，调整好房企今后将有更好的发展机会。应对市场房企进行调整，是必然趋势。
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