大连某某物业管理有限公司与张某某物业服务合同纠纷上诉案
辽宁省大连市中级人民法院
民事判决书
(2010)大民二终字第1628号
上诉人（原审原告）：大连某某物业管理有限公司。
被上诉人（原审被告）：张某某。
上诉人大连某某物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2010）中审民初字第85号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年7月5日，被告与大连时代广场发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买其开发的大连时代广场B座1单元06层02号房屋，该合同第十八条约定“买受人（被告）的房屋仅作住宅使用，买受人（被告）不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途”。被告入住该房屋后，于2009年8月28日经大连市工商行政管理局中山分局审核取得大连市中山区如之朵美容院营业执照，经营场所为大连市中山区世纪街26号B座1-6-2号。查，大连市时代广场发展有限公司委托原告对大连时代广场公寓部分、会所、及地下停车库实行物业管理。被告属于原告的物业服务与管理对象。另查，原、被告签订的《临时管理规约》承诺书第3项7款1条规定：业主不得变动、改变物业的用途和结构，或在行使权利时不得发生与物业的使用性质相悖的行为；第三项7款19条规定：“不得在其物业专有部分内外竖立或装置在楼外可看见的任何横幅或招商或广告物品。”《物业手册》第5项24条明示：“业户不得在楼内派发宣传单，业主不可将广告招牌或者任何广告悬挂于楼内或楼宇外墙”。
原审法院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状，停止侵害，排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”。根据大连时代广场发展有限公司与原告签订的《前期物业管理委托合同》，被告属于原告的物业服务与管理对象。根据原、被告签订的《临时管理规约》承诺书第3项7款1条规定：业主不得变动、改变物业的用途和结构，或在行使权利时不得发生与物业的使用性质相悖的行为；第三项7款19条规定:“不得在其物业专有部分内外竖立或装置在楼外可看见的任何横幅或招商或广告物品。”《物业手册》第5项24条明示：“业户不得在楼内派发宣传单，业主不可将广告招牌或者任何广告悬挂于楼内或楼宇外墙”。本案中，被告擅自改变房屋用途，原告作为物业管理公司有权向人民法院提起诉讼，人民法院应当受理。但其对自己的主张有责任提供证据。现原告提供的证据仅能证明被告擅自将案涉房屋改为经营性用房，并曾为其经营的大连市中山区如之朵美容院进行广告宣传，其未提供证据证明被
告在物业专有部分内外竖立或装置在楼外可看见的任何横幅或招商或广告物品，亦未提供证据证明被告在楼宇内派发宣传单或将广告招牌或者任何广告悬挂于楼内或楼宇外墙。虽然被告的行为违反了《临时管理规约》中双方对房屋用途的规定，但其对房屋的使用并不存在实施妨害物业服务与管理的行为，未对本案原告构成侵权。综上，原告要求被告停止将住宅用作经营性用房的侵权行为，恢复房屋住宅用途，停止发布以住宅为经营性用房的相关商业广告，证据不足、于法无据，不予支持。据此，原审法院判决：驳回原告大连某某物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费100元由原告承担。
宣判后，原审原告大连某某物业管理有限公司不服，提出上诉称：1.张某某的行为确系违反了法律、法规及管理规约，妨害了物业服务与管理，应承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等民事责任。根据《商品房买卖合同》的约定以及时代广场项目设计规划的用途，案涉房屋用途为住宅。开发商大连时代广场发展有限公司向张某某交付房屋时提交的《临时管理规约》、《住宅使用说明书》、《业户手册》等也明确约定案涉房屋用途为住宅。但张某某在使用中将房屋改作经营性用房，并通过半岛晨报刊登广告及发放广告单的形式对外进行宣传，张某某的行为构成违约，极大地妨害了物业公司正常的物业服务与管理。2.张某某将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主同意，应当排除妨害、消除危险、恢复原状或赔偿损失。根据相关法律规定，业主将住宅改为经营性用房的，应经有利害关系的业主同意；而本案的其他业主不仅没有同意，且多次向物业公司投诉，强烈要求按照购房合同规定，恢复房屋住宅用途。3.原审判决认定事实不清、适用法律错误。综上，请求撤销原判，发回重审或依法改判。
原审被告张某某表示服从原审法院判决。
本院经审理所查明和认定的事实与原审一致。还查明，对于张某某等业主将案涉的住宅改为经营性用房的行为，与张某某居于同一座楼的其他业主已向上诉人进行投诉并要求给予明确的答复和解决。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”。根据大连时代广场发展有限公司与上诉人签订的《前期物业管理委托合同》，张某某属于上诉人的物业服务与管理对象。根据上诉人与被上诉人签订的《临时管理规约》承诺书第3项7款1条规定：业主不得变动、改变物业的用途和结构，或在行使权利时不得发生与物业的使用性质相悖的行为。本案中，被上诉人张某某私自将案涉的住宅房屋改为经营性用房，没有按照其专有部分的原使用目的使用，损害了区分所有权人的共同利益，违反了管理规约的规定，构成违约，应承担违约责任。且被上诉人张某某将住宅改为经营性用房的行为，使得外来人员增多，增加了其他业主等待电梯时间，影响了正常用户的出行，降低了上诉人的物业服务质量，提高了使用电梯的频率，会减少电梯的使用寿命，增加发生故障的机率，客观上导致上诉人对电梯的维护成本增加；另外，由于住宅改为经营性用房，导致外来人员进出楼内，给住宅业主居住环境带来安全隐患等；综上可以看出，被上诉人张某某将住宅改为经营性用房的行为已妨害了上诉人日常的物业服务与管理，故对
上诉人请求判令被上诉人张某某停止将案涉的住宅用作经营性用房的行为，恢复房屋的合法住宅用途的请求予以支持。关于上诉人提出要求张某某停止发布以住宅为经营性用房的相关商业广告的行为，张某某是否发布商业广告以及发布的方式、方法等，现有证据并不能证明被上诉人违反了双方签订的《临时管理规约》、《业户手册》等规定，上诉人无据证明张某某在物业专有部分内外竖立或装置在楼外可看见的横幅或招商广告物品，也没有证据证明张某某在楼宇内派发宣传单或将广告招牌悬挂于楼内或楼宇外墙，故上诉人此项请求无事实和法律依据，不予支持。至于被上诉人张某某提出其已办理了工商登记并取得营业执照一节，办理工商登记并取得营业执照的事实属于行政登记及许可范围，并不能据此认定其“住改商”的行为具有合法性。综上，上诉人的上诉理由成立，对其上诉请求应予支持。原审判决适用法律错误，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市中山区人民法院（2010）中审民初字第85号民事判决。
二、被上诉人张某某于本判决生效后十日内，停止将案涉的住宅用作经营性用房的行为，恢复房屋的住宅用途。
三、驳回上诉人的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由上诉人承担100元，被上诉人承担100元。
本判决为终审判决。
审
判 长 赵 虹
审
判 员 侯学枝
代
理审判员 刘丽媛
二
0一0年十二月九日
书
记 员 尚晓丹
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民事判决书
(2010)乌中民四终字第314号
上诉人（原审被告）：夏爱玲。
委托代理人：薛永江，乌鲁木齐市天山区东平法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：新疆天地集团昆仑房地产开发有限公司。
法定代表人：刘翀，该公司经理。
委托代理人：陈昕，新疆鼎信旭业律师事务所律师。
委托代理人：刘翔。
上诉人夏爱玲因与新疆天地集团昆仑房地产开发有限公司（以下简称昆仑公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2009）沙民三初字第1080号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人的委托代理人薛永江及被上诉人的委托代理人陈昕、刘翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2006年8月2日，昆仑公司与夏爱玲签订《商品房买卖合同》，将昆仑公司开发的位于乌鲁木齐市长江路92号“东方花园”小区1栋1单元E座房屋售与夏爱玲。合同约定房屋建筑面积142.55平方米，每平方米3050元，总房款434777.50元。合同第十八条约定：买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设备的使用性质。此房不能作为经营使用，否则出卖人有权恢复原状，并由买受人承担总房款30%的违约金。商品房买卖合同签订后，昆仑公司、夏爱玲按合同约定交付、接收房屋。夏爱玲取得房屋后，将房屋交与陈淑英，用于开办“乌鲁木齐市沙依巴克区淑英中西医门诊部”，并领取了个体工商户营业执照，营业执照中载明经营场所为“长江路92号东方花园1号楼1-E座”。现昆仑公司以夏爱玲违约为由起诉。夏爱玲认可将房屋用于经营的事实，但提交了东方花园小区物业服务单位新疆东方花园物业管理有限公司收取夏爱玲和另一住户黄进南水、电、气费回单及收取物业费收据，以证明其交纳的各项费用均高于普通住户，故对房屋改为商用是双方的合意，昆仑公司对证据的真实性认可，但认为由于改为商业用途增加了物业管理难度，且这是另一法人单位收取的，故不能证明是双方协商一致的结果。
原审法院认为，双方签订的商品房买卖合同真实有效，合同第十八条明确约定了房屋只能作为住宅，不能作为经营使用。夏爱玲称其购买房屋时昆仑公司承诺此房可作为商用，但并未提交证据，且昆仑公司对其陈述不认可，故本院不予采信。夏爱玲称其按商业用途向物业公司交纳水电、物业等费用，以证实双方对“住改商”形成了一致意见，但夏爱玲是向另一主体新疆东方花园物业管理有限公司交纳的费用，不能证实本案双方当事人形成了合意。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，夏爱玲将购买的住宅改为商业用途未经小区全体业主同意，故其单方行为并无相关事实及法律依据。昆仑公司根据双方合同要求夏爱玲恢复房屋原有用途的诉讼请求成立，但其主张的违约金过高，应当予以酌减。原审法院判决：一、夏爱玲于本判决生效之日起三十日内，恢复所购买的位于乌鲁木齐市长江路92号“东方花园”
小区1栋1单元E座（121）房屋的住宅用途；二、夏爱玲支付新疆天地集团昆仑房地产开发有限公司违约金39129.97元。
夏爱玲不服判决上诉称，我与被上诉人既是合同签订的双方，也是物业管理的双方，被上诉人与物业公司是存在内部隶属关系的单位。我方购买房屋时，被上诉人承诺房屋可以作为住宅也可做经营使用，因而我按商住房的价格购买了房屋，并交清全款，还得到优惠。购房合同第十八条的约定是被上诉人为满足房产管理部门备案的要求所写，以达到不缴纳土地变更用途的相关费用之目的。我方在不知情的情况下，被其欺骗签字。在装修期间，我方交纳的保证金在装修结束后也被如数退还，证明装修时被上诉人就知情，而在使用过程中，被上诉人一直按照商业用房收取物业管理、水电费。现被上诉人要求我按每平方米每天1.5元缴纳物业费，双方因未协商一致，故被上诉人起诉，一审判决给我方造成了巨大损失，请求二审法院查明事实，撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人昆仑公司答辩称，对房屋用途双方在合同中有明确约定，上诉人作为完全民事行为能力人不可能不明白此约定的意思，其在上诉状中的陈述是虚假的。《物权法》第七十七条对将住宅改变为经营用房有明确规定，现上诉人未经其他业主同意改为商用，还对小区内环境、设施和治安带来损害，我方按合同及法律规定要求其恢复的主张合理。望二审法院驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明事实与原审判决认定事实一致。
本院认为，上诉人夏爱玲与被上诉人昆仑公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反相关法律法规，该合同合法有效，双方均应严格按合同约定内容履行各自义务。合同第十八条约定：“买受人的房屋仅作住宅使用，……。此房不能作为经营使用，否则出卖人有权恢复原状，并由买受人承担总房款30%的违约金。”双方间的合同明确约定了房屋的用途及改变用途应承担的违约责任，夏爱玲擅自改变合同约定，将住宅改为经营场所，违反了合同和相关法律规定，其行为构成违约，原审法院判决由被上诉人恢复住宅用途并承担相应违约责任并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审本诉案件受理费778.25元，由上诉人夏爱玲承担 (已付) 。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 吉
审 判 员 唐 楠
代理审判员 兰 莉
二○一○年五月十九日
书 记 员 李 杰
大连某某物业管理有限公司与张某某物业服务合同纠纷上诉案
辽宁省大连市中级人民法院
民事判决书
(2010)大民二终字第1628号
上诉人（原审原告）：大连某某物业管理有限公司。
被上诉人（原审被告）：张某某。
上诉人大连某某物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2010）中审民初字第85号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年7月5日，被告与大连时代广场发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买其开发的大连时代广场B座1单元06层02号房屋，该合同第十八条约定“买受人（被告）的房屋仅作住宅使用，买受人（被告）不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途”。被告入住该房屋后，于2009年8月28日经大连市工商行政管理局中山分局审核取得大连市中山区如之朵美容院营业执照，经营场所为大连市中山区世纪街26号B座1-6-2号。查，大连市时代广场发展有限公司委托原告对大连时代广场公寓部分、会所、及地下停车库实行物业管理。被告属于原告的物业服务与管理对象。另查，原、被告签订的《临时管理规约》承诺书第3项7款1条规定：业主不得变动、改变物业的用途和结构，或在行使权利时不得发生与物业的使用性质相悖的行为；第三项7款19条规定：“不得在其物业专有部分内外竖立或装置在楼外可看见的任何横幅或招商或广告物品。”《物业手册》第5项24条明示：“业户不得在楼内派发宣传单，业主不可将广告招牌或者任何广告悬挂于楼内或楼宇外墙”。
原审法院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状，停止侵害，排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”。根据大连时代广场发展有限公司与原告签订的《前期物业管理委托合同》，被告属于原告的物业服务与管理对象。根据原、被告签订的《临时管理规约》承诺书第3项7款1条规定：业主不得变动、改变物业的用途和结构，或在行使权利时不得发生与物业的使用性质相悖的行为；第三项7款19条规定:“不得在其物业专有部分内外竖立或装置在楼外可看见的任何横幅或招商或广告物品。”《物业手册》第5项24条明示：“业户不得在楼内派发宣传单，业主不可将广告招牌或者任何广告悬挂于楼内或楼宇外墙”。本案中，被告擅自改变房屋用途，原告作为物业管理公司有权向人民法院提起诉讼，人民法院应当受理。但其对自己的主张有责任提供证据。现原告提供的证据仅能证明被告擅自将案涉房屋改为经营性用房，并曾为其经营的大连市中山区如之朵美容院进行广告宣传，其未提供证据证明被
告在物业专有部分内外竖立或装置在楼外可看见的任何横幅或招商或广告物品，亦未提供证据证明被告在楼宇内派发宣传单或将广告招牌或者任何广告悬挂于楼内或楼宇外墙。虽然被告的行为违反了《临时管理规约》中双方对房屋用途的规定，但其对房屋的使用并不存在实施妨害物业服务与管理的行为，未对本案原告构成侵权。综上，原告要求被告停止将住宅用作经营性用房的侵权行为，恢复房屋住宅用途，停止发布以住宅为经营性用房的相关商业广告，证据不足、于法无据，不予支持。据此，原审法院判决：驳回原告大连某某物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费100元由原告承担。
宣判后，原审原告大连某某物业管理有限公司不服，提出上诉称：1.张某某的行为确系违反了法律、法规及管理规约，妨害了物业服务与管理，应承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等民事责任。根据《商品房买卖合同》的约定以及时代广场项目设计规划的用途，案涉房屋用途为住宅。开发商大连时代广场发展有限公司向张某某交付房屋时提交的《临时管理规约》、《住宅使用说明书》、《业户手册》等也明确约定案涉房屋用途为住宅。但张某某在使用中将房屋改作经营性用房，并通过半岛晨报刊登广告及发放广告单的形式对外进行宣传，张某某的行为构成违约，极大地妨害了物业公司正常的物业服务与管理。2.张某某将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主同意，应当排除妨害、消除危险、恢复原状或赔偿损失。根据相关法律规定，业主将住宅改为经营性用房的，应经有利害关系的业主同意；而本案的其他业主不仅没有同意，且多次向物业公司投诉，强烈要求按照购房合同规定，恢复房屋住宅用途。3.原审判决认定事实不清、适用法律错误。综上，请求撤销原判，发回重审或依法改判。
原审被告张某某表示服从原审法院判决。
本院经审理所查明和认定的事实与原审一致。还查明，对于张某某等业主将案涉的住宅改为经营性用房的行为，与张某某居于同一座楼的其他业主已向上诉人进行投诉并要求给予明确的答复和解决。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”。根据大连时代广场发展有限公司与上诉人签订的《前期物业管理委托合同》，张某某属于上诉人的物业服务与管理对象。根据上诉人与被上诉人签订的《临时管理规约》承诺书第3项7款1条规定：业主不得变动、改变物业的用途和结构，或在行使权利时不得发生与物业的使用性质相悖的行为。本案中，被上诉人张某某私自将案涉的住宅房屋改为经营性用房，没有按照其专有部分的原使用目的使用，损害了区分所有权人的共同利益，违反了管理规约的规定，构成违约，应承担违约责任。且被上诉人张某某将住宅改为经营性用房的行为，使得外来人员增多，增加了其他业主等待电梯时间，影响了正常用户的出行，降低了上诉人的物业服务质量，提高了使用电梯的频率，会减少电梯的使用寿命，增加发生故障的机率，客观上导致上诉人对电梯的维护成本增加；另外，由于住宅改为经营性用房，导致外来人员进出楼内，给住宅业主居住环境带来安全隐患等；综上可以看出，被上诉人张某某将住宅改为经营性用房的行为已妨害了上诉人日常的物业服务与管理，故对
上诉人请求判令被上诉人张某某停止将案涉的住宅用作经营性用房的行为，恢复房屋的合法住宅用途的请求予以支持。关于上诉人提出要求张某某停止发布以住宅为经营性用房的相关商业广告的行为，张某某是否发布商业广告以及发布的方式、方法等，现有证据并不能证明被上诉人违反了双方签订的《临时管理规约》、《业户手册》等规定，上诉人无据证明张某某在物业专有部分内外竖立或装置在楼外可看见的横幅或招商广告物品，也没有证据证明张某某在楼宇内派发宣传单或将广告招牌悬挂于楼内或楼宇外墙，故上诉人此项请求无事实和法律依据，不予支持。至于被上诉人张某某提出其已办理了工商登记并取得营业执照一节，办理工商登记并取得营业执照的事实属于行政登记及许可范围，并不能据此认定其“住改商”的行为具有合法性。综上，上诉人的上诉理由成立，对其上诉请求应予支持。原审判决适用法律错误，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市中山区人民法院（2010）中审民初字第85号民事判决。
二、被上诉人张某某于本判决生效后十日内，停止将案涉的住宅用作经营性用房的行为，恢复房屋的住宅用途。
三、驳回上诉人的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由上诉人承担100元，被上诉人承担100元。
本判决为终审判决。
审
判 长 赵 虹
审
判 员 侯学枝
代
理审判员 刘丽媛
二
0一0年十二月九日
书
记 员 尚晓丹
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民事判决书
(2010)乌中民四终字第314号
上诉人（原审被告）：夏爱玲。
委托代理人：薛永江，乌鲁木齐市天山区东平法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：新疆天地集团昆仑房地产开发有限公司。
法定代表人：刘翀，该公司经理。
委托代理人：陈昕，新疆鼎信旭业律师事务所律师。
委托代理人：刘翔。
上诉人夏爱玲因与新疆天地集团昆仑房地产开发有限公司（以下简称昆仑公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2009）沙民三初字第1080号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人的委托代理人薛永江及被上诉人的委托代理人陈昕、刘翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2006年8月2日，昆仑公司与夏爱玲签订《商品房买卖合同》，将昆仑公司开发的位于乌鲁木齐市长江路92号“东方花园”小区1栋1单元E座房屋售与夏爱玲。合同约定房屋建筑面积142.55平方米，每平方米3050元，总房款434777.50元。合同第十八条约定：买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设备的使用性质。此房不能作为经营使用，否则出卖人有权恢复原状，并由买受人承担总房款30%的违约金。商品房买卖合同签订后，昆仑公司、夏爱玲按合同约定交付、接收房屋。夏爱玲取得房屋后，将房屋交与陈淑英，用于开办“乌鲁木齐市沙依巴克区淑英中西医门诊部”，并领取了个体工商户营业执照，营业执照中载明经营场所为“长江路92号东方花园1号楼1-E座”。现昆仑公司以夏爱玲违约为由起诉。夏爱玲认可将房屋用于经营的事实，但提交了东方花园小区物业服务单位新疆东方花园物业管理有限公司收取夏爱玲和另一住户黄进南水、电、气费回单及收取物业费收据，以证明其交纳的各项费用均高于普通住户，故对房屋改为商用是双方的合意，昆仑公司对证据的真实性认可，但认为由于改为商业用途增加了物业管理难度，且这是另一法人单位收取的，故不能证明是双方协商一致的结果。
原审法院认为，双方签订的商品房买卖合同真实有效，合同第十八条明确约定了房屋只能作为住宅，不能作为经营使用。夏爱玲称其购买房屋时昆仑公司承诺此房可作为商用，但并未提交证据，且昆仑公司对其陈述不认可，故本院不予采信。夏爱玲称其按商业用途向物业公司交纳水电、物业等费用，以证实双方对“住改商”形成了一致意见，但夏爱玲是向另一主体新疆东方花园物业管理有限公司交纳的费用，不能证实本案双方当事人形成了合意。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，夏爱玲将购买的住宅改为商业用途未经小区全体业主同意，故其单方行为并无相关事实及法律依据。昆仑公司根据双方合同要求夏爱玲恢复房屋原有用途的诉讼请求成立，但其主张的违约金过高，应当予以酌减。原审法院判决：一、夏爱玲于本判决生效之日起三十日内，恢复所购买的位于乌鲁木齐市长江路92号“东方花园”
小区1栋1单元E座（121）房屋的住宅用途；二、夏爱玲支付新疆天地集团昆仑房地产开发有限公司违约金39129.97元。
夏爱玲不服判决上诉称，我与被上诉人既是合同签订的双方，也是物业管理的双方，被上诉人与物业公司是存在内部隶属关系的单位。我方购买房屋时，被上诉人承诺房屋可以作为住宅也可做经营使用，因而我按商住房的价格购买了房屋，并交清全款，还得到优惠。购房合同第十八条的约定是被上诉人为满足房产管理部门备案的要求所写，以达到不缴纳土地变更用途的相关费用之目的。我方在不知情的情况下，被其欺骗签字。在装修期间，我方交纳的保证金在装修结束后也被如数退还，证明装修时被上诉人就知情，而在使用过程中，被上诉人一直按照商业用房收取物业管理、水电费。现被上诉人要求我按每平方米每天1.5元缴纳物业费，双方因未协商一致，故被上诉人起诉，一审判决给我方造成了巨大损失，请求二审法院查明事实，撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人昆仑公司答辩称，对房屋用途双方在合同中有明确约定，上诉人作为完全民事行为能力人不可能不明白此约定的意思，其在上诉状中的陈述是虚假的。《物权法》第七十七条对将住宅改变为经营用房有明确规定，现上诉人未经其他业主同意改为商用，还对小区内环境、设施和治安带来损害，我方按合同及法律规定要求其恢复的主张合理。望二审法院驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明事实与原审判决认定事实一致。
本院认为，上诉人夏爱玲与被上诉人昆仑公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反相关法律法规，该合同合法有效，双方均应严格按合同约定内容履行各自义务。合同第十八条约定：“买受人的房屋仅作住宅使用，……。此房不能作为经营使用，否则出卖人有权恢复原状，并由买受人承担总房款30%的违约金。”双方间的合同明确约定了房屋的用途及改变用途应承担的违约责任，夏爱玲擅自改变合同约定，将住宅改为经营场所，违反了合同和相关法律规定，其行为构成违约，原审法院判决由被上诉人恢复住宅用途并承担相应违约责任并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审本诉案件受理费778.25元，由上诉人夏爱玲承担 (已付) 。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 吉
审 判 员 唐 楠
代理审判员 兰 莉
二○一○年五月十九日
书 记 员 李 杰