考试科目:《物业管理概论》
一、大作业题目（内容）：
一、简述早期介入概念（10分）
答：指房地产开发单位邀请拟从事前期物业管理的有关人员参与该项目的可行性研究，从物业管理角度对物业规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、销售和租赁提出建设性意见，充分反映住户要求和物业自身要求，力求使用户入住之前的各种前期工作与用户使用的实际需要及日后物业管理工作相适应。
二、如何理解物业管理具有“服务”与“管理”双重性质？（15分）
答：简单的说服务的对象是人，是业主、住户及访客等，管理的对象是物和秩序制度，如设备设施、消防安全、机动车及非机动车等，物业管理既要服务好人，又要管理好物，所以说具有“服务”与“管理”双重性质。
三、住宅室内装饰装修禁止行为有哪些？（15分）
答：按照建设部第110令《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（5）未经批准，不得搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施。（6）其他影响建筑结构和使用安全的行为。
四、结合以下案例，回答问题。 （30分）
某住宅小区一楼业主谢先生度假回来后，发现家中积满了污水，经查是因为该门栋下水管道倒灌所致，谢先生以物业管理公司没有履行管理职责为由，要求物业管理公司给予损失赔偿，但物业管理公司称下水管道是通畅的，不应该负管理责任，因此拒绝赔偿。 回答下列问题：
1、本案属于哪一种类的物业管理纠纷？
答：本案属于物业管理侵权纠纷
2、本案中物业管理公司是否应承担责任？为什么？ 答：本案中物业公司应承担严格责任即无过错责任。无过错责任是指当事人承担责任的要件并不以过错为前提，只要不能证明是被侵权人的过错，法律规定的责任主体就要承担责任。因为在物业管理关系的当事人中，对管理商或开发商将更多地适用严格责任。物 1
业管理是一种服务，严格地讲也是一种产品，因服务质量的瑕疵引起的后果，即使不存在故意或过失，物业管理商或开发商也要承担相应责任。因此，本案中的管理公司和开发商均不能免责，他们应首先对业主谢先生承担责任，然后再通过有关途径明确他们各自的责任（有无责任或责任大小）。
五、结合以下案例，回答问题。（30分）
刘先生在某一住宅小区购买了一套高级住宅。因为他是位生意人，将住宅作抵押向某银行进行了贷款。银行为了确保贷款回收，将该套房进行了诉讼保全措施。刘先生由于生意上的不成功，停止了向物业公司交付物业管理费。物业管理公司认为刘先生的房子在，暂时不交物业管理费也没什么大的关系，只要房子在，不怕业主不交费。
由于刘先生没有及时返还银行的贷款，银行向法院提起诉讼。经过长时间的诉讼，法院判决将刘先生的房子进行拍卖，拍卖结果银行竟买成功。于是，该套房子易主。该银行又将该套房通过房地产中介代理机构转让给了胡女士。
这时，物业管理公司决定正式追讨该房所欠的物业管理费。结果，银行拒付，胡女士也拒付过户前的物业管理费，刘先生又不知去向，致使该房所欠的物业管理费一直没能收缴。
回答下列问题：
1、物业管理公司该向谁追讨该房的物业管理费？
答：物业管理公司应该向原业主刘先生追讨物业管理费。
2、物业管理公司的做法有什么缺陷？该怎样做才是正确的？
答：在本案例中，物业管理公司混淆了物业管理法律关系。物业管理公司在发现
刘先生未支付物业管理费时，首先应当直接要求刘先生履行其义务，而不是去消
极等待。因为房产是不会也不可能承担应当由法律关系中的主体承担的义务的；
其次，物业管理公司可以根据其与刘先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以
法律的强制力去保护自己的合法权益。如果不采取上述两个措施，物业管理公司
就会坐失良机。因为当刘先生的房产随着主体的变更而易主，新的主体尚未与物
业管理公司签订任何协议，所以在法律上新业主不会也不可能继续履行刘先生
（原业主）的义务，虽然房产还是原来的房产，但房产的主人已经变更，即原物
业管理法律关系中的主体已变更，而房产本身已变成新的法律关系的客体，这一
新的法律关系的客体是不可能为老的物业管理法律关系承担任何义务的。
2
二、大作业具体要求：
回答案例分析的问题时，案例中的情景不能改动。回答的内容要紧扣问题，不得跑题和偏题。
3
考试科目:《物业管理概论》
一、大作业题目（内容）：
一、简述早期介入概念（10分）
答：指房地产开发单位邀请拟从事前期物业管理的有关人员参与该项目的可行性研究，从物业管理角度对物业规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、销售和租赁提出建设性意见，充分反映住户要求和物业自身要求，力求使用户入住之前的各种前期工作与用户使用的实际需要及日后物业管理工作相适应。
二、如何理解物业管理具有“服务”与“管理”双重性质？（15分）
答：简单的说服务的对象是人，是业主、住户及访客等，管理的对象是物和秩序制度，如设备设施、消防安全、机动车及非机动车等，物业管理既要服务好人，又要管理好物，所以说具有“服务”与“管理”双重性质。
三、住宅室内装饰装修禁止行为有哪些？（15分）
答：按照建设部第110令《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（5）未经批准，不得搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施。（6）其他影响建筑结构和使用安全的行为。
四、结合以下案例，回答问题。 （30分）
某住宅小区一楼业主谢先生度假回来后，发现家中积满了污水，经查是因为该门栋下水管道倒灌所致，谢先生以物业管理公司没有履行管理职责为由，要求物业管理公司给予损失赔偿，但物业管理公司称下水管道是通畅的，不应该负管理责任，因此拒绝赔偿。 回答下列问题：
1、本案属于哪一种类的物业管理纠纷？
答：本案属于物业管理侵权纠纷
2、本案中物业管理公司是否应承担责任？为什么？ 答：本案中物业公司应承担严格责任即无过错责任。无过错责任是指当事人承担责任的要件并不以过错为前提，只要不能证明是被侵权人的过错，法律规定的责任主体就要承担责任。因为在物业管理关系的当事人中，对管理商或开发商将更多地适用严格责任。物 1
业管理是一种服务，严格地讲也是一种产品，因服务质量的瑕疵引起的后果，即使不存在故意或过失，物业管理商或开发商也要承担相应责任。因此，本案中的管理公司和开发商均不能免责，他们应首先对业主谢先生承担责任，然后再通过有关途径明确他们各自的责任（有无责任或责任大小）。
五、结合以下案例，回答问题。（30分）
刘先生在某一住宅小区购买了一套高级住宅。因为他是位生意人，将住宅作抵押向某银行进行了贷款。银行为了确保贷款回收，将该套房进行了诉讼保全措施。刘先生由于生意上的不成功，停止了向物业公司交付物业管理费。物业管理公司认为刘先生的房子在，暂时不交物业管理费也没什么大的关系，只要房子在，不怕业主不交费。
由于刘先生没有及时返还银行的贷款，银行向法院提起诉讼。经过长时间的诉讼，法院判决将刘先生的房子进行拍卖，拍卖结果银行竟买成功。于是，该套房子易主。该银行又将该套房通过房地产中介代理机构转让给了胡女士。
这时，物业管理公司决定正式追讨该房所欠的物业管理费。结果，银行拒付，胡女士也拒付过户前的物业管理费，刘先生又不知去向，致使该房所欠的物业管理费一直没能收缴。
回答下列问题：
1、物业管理公司该向谁追讨该房的物业管理费？
答：物业管理公司应该向原业主刘先生追讨物业管理费。
2、物业管理公司的做法有什么缺陷？该怎样做才是正确的？
答：在本案例中，物业管理公司混淆了物业管理法律关系。物业管理公司在发现
刘先生未支付物业管理费时，首先应当直接要求刘先生履行其义务，而不是去消
极等待。因为房产是不会也不可能承担应当由法律关系中的主体承担的义务的；
其次，物业管理公司可以根据其与刘先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以
法律的强制力去保护自己的合法权益。如果不采取上述两个措施，物业管理公司
就会坐失良机。因为当刘先生的房产随着主体的变更而易主，新的主体尚未与物
业管理公司签订任何协议，所以在法律上新业主不会也不可能继续履行刘先生
（原业主）的义务，虽然房产还是原来的房产，但房产的主人已经变更，即原物
业管理法律关系中的主体已变更，而房产本身已变成新的法律关系的客体，这一
新的法律关系的客体是不可能为老的物业管理法律关系承担任何义务的。
2
二、大作业具体要求：
回答案例分析的问题时，案例中的情景不能改动。回答的内容要紧扣问题，不得跑题和偏题。
3