韩建徽：商业街现状及发展趋势
加入时间：2007年12月4日
去年，中国商业街进入了一个前所未有的高峰期，商业街被越来越多的房地产开发商所青睐。商业街正在成为中国商业地产一个新热点、新粮店、新卖点，并强烈住推了中国商业地产的发展。中国的商业街古老而又年轻，从大唐稀释的繁荣到清明上颌图的鼎盛，从老接改造到新节开发得如火如荼，目前全国正在新奇一故商业街热。从中国情况看，目前中国商业街发展大体有四个特征：第一，总量迅速增长。截止到2005年根据商业委员会的不完全统计，商界节已经超过3000条，总长度超过1800公平，总规模超过1.5亿平方米，总资金投入超过3000多亿。这是非常惊人的数字，很多正式的商业街正在从600、800米延长到一公里、两公里甚至十公里。
2005年在国内，我们考察了40各城市，今年不到半年时间，我们考察了20多个城市，商业街热在全国各地大将南北、一线、二线、三线城市、甚至县、镇对商业街也倾注了热情。第二，商业街的地位日益显著。一个商业街往往和一个城市的名字紧密联系在一起，从全国商业街发展情况看，商业街在城市中的形象、商业地位日益突出。一些城市的商业街零售总额占本城市、本地区40％甚至50％以上。与此同时，商业街作为城市商业于是、市容风貌和综合竞争力的代表，已经成为一个城市重要的窗口和名片。这几年，中国房地产商业地产发展非常迅速，房地产重中之重是住宅。关于商业街这几年已经非常关注，去年我们和国务院法制办、人民银行总行对商业地产进行了一次调查，调查结果已经报国务院有关领导作了批示。2004年当时我们主要调查的重点是商品帽，商品帽、百货商店、商业街也好，都是一个重点。这几年，国家高度关注商业地产的同时，有两点比较突出，在各自的城市、项目中有所体现。一个热点是社区商业。对全国判断是总量不足，结构性矛盾比较突出，结构性矛盾突出重要方面体现在社区商业方面。很多城市，伴随旧城区改造和新城区的开发，形成了新的购物难、消费难等问题，在2005年对全国评选了社区商业项目的示范，最终的结果是59个，2004年我们商务部反复研讨促进社区商业街的问题，国家有关主管部门应该给予高度的重视。另外一个就是商业街，商业街各级地方政府给予了高度重视，各地地方政府重视的程度是任何一个单位所不能比拟的。苏州有一个观前节，2004年大连市政府专门颁布步行令，市政府针对一条街颁布政府令，2005年青岛市政府下发关于进一步加快商业街发展的意见，等等。第三个特征就是千街一面突出。这个问题已经成为中国商业街发展的一个严重的障碍。从目前国内商业街建筑风格主要体现为四个方面，仿古风格、欧式风格、民族风格、现代风格。仿古有的已经仿到唐朝、宋朝、甚至汉朝，欧式有的把凯旋门搬到了桥头，中国有不下十个。
目前中国商业街的发展存在大型化的现象。很多商业街已经成为大型商场、形成了恶性的通化竞争，对很多城市的发展不利。很多城市有一两条所谓的商业大街，不断进行增肥、扩充，城市中心区的环境日益恶化。当地政府对一两条大街刻意去增肥，对城市的交通各方面进一步恶化，也会给本城市其他地区交通发展带来不利。第三个特点就是投资风险显现。我国目前的商业发展出现了几个祛热化、大型化、盲目化、形象化、同治化的倾向。有些城市的商业街已经出现了空置现象，有些城市的商业街空置率达到15％以上。按照房地产的说法，一年以上有一个界限，到底是显现空置还是隐性空置，那么至少有15％以上。有些商业街经过当地运营之后，通过政府和开发商来进行改造。目前我国商业街投资主题和资金来源很多来自于政府，当然也包括政府引导下的开发商。政府资金来源大多数来源于税收和土地出让金的收入。目前国家特别是以政府为投资主体还缺乏相关的管理体制，我们已经向国家有关部门提出建议，让国家加强对商业街特别是以政府为投资主体的监管体制，以避免国有资产和国有资源的浪费。
下面我讲我国商业街发展的主要趋势。商业街在城市发展的正面作用越来越突出和明显。去年我就提出这样的观点，从某种意义上讲，中国的零售业已经进入一个商界时代，这个商界时代既包括商界金融、又包括商界经济时代。现在你首先会问，在上海你是去南京路还是淮海路，我国的零售业竞争已经从传统的店与店之间的竞争发展到街与街之间的竞争。中国商业街总体发展趋势可能会体现为以下五个方面：第一是特色化、第二是街区化、第三是理性化、第四化是符合化、第五是规范化。商业街具有高度的专业性，正在显示出旺盛的生命力。大家可能知道程度有一条科技一条街，已经辐射到中国的西部。北京有一条吗也到长夜商业街，已经辐射到华北或者全国，占到全国茶叶市场的十分之一以上。新疆乌鲁木齐有一道二道桥民族特色商业街也已经远远走出过门，辐射到整个中西亚。所以特色商业街应该说是我们未来商业街发展的一个主流方向，很多地方政府已经意识到这一点，一些城市在商业规划里面已经提到未来三至五年内打造2－3条特色商业街。关于街
区化，什么是商业街？还没有确切的定义。在商业街研究领域，目前国内基本上处于空白阶段。但是街区化，目前这几年，我国对国内外进行了分析研究，从最初商业街的形态五中类型、八中类型，到最后划分为八中类型，在很多地方的商业街规划中是比较成功的。其实一条商业街或者叫一个商业街区，应该是由一个主干脉和若干个毛系血孔组成。这些小街起到扩大地方、疏散客源等作用。关于理性化，商业街的盲目性所带来的后果已经被社会各界和很多的开发商意识到，2004年我们和国务院领导到某个省考察，在路上是计划外的，商业街打了一个餐饮街的牌子，我们临时停车去看一看，餐饮店里面有妇女、儿童、有晾的衣服、有炒菜的。当时政府一声令下，这个街就建起来了，后来又变了，又卖出去了。
近两年，很多开发商逐渐意识到这一点，按照我们比较感性的体会和认识，两年前请我们协会参与考察、论证的很多项目绝大多数都是街已经建起来了，经过一年找上不利，才想要请相关的专家考察、咨询，这两年，很多商业街项目，我去的都是处于规划阶段甚至处于拿地阶段，还没有动迁就已经请我们参与，这从侧面反映出，全国很多开发商在商业街开发方面表现得越发理性。关于符合化，将成为商业街发展一个鲜明特色。商业和文化的结合越来越多被很多地方政府和开发商所认识到，很多城市商业街都开始挖掘自身历史上的人文古话、历史文化等等，很多商业街开始注意把商业和人文有机结合，这从我们角度上讲是非常可取的，一条商业街如果说能够和文化、旅游相结合的话，可能会达到一个黄金结合点。目前国内象天津有一条古文化街爱着海河，里面有一个吗组庙，杭州有一个青花放商业街，有一些老字号、土特产、民间艺术等等，重庆市也有一个商业街。到巴黎肯定要去相继立射，到东京一定要去因素等等。关于规范化，将成为商业街发展的一个共同要求。到目前为止，全国还没有一个统一的商业街管理规范，很多城市、地方政府非常重视，很多管理公司也有自己的管理办法，但全国没有一个统一的管理规范，应该说很多地方商业街的管理机构、主管部门、迫切要求建立统一的商业街管理规范。今年3月份，我们跟全国法制办、部分城市商务主管部门的领导、还包括中国政法大学的，我们在和中国政法大学合作联合制定起草全国第一部商业街管理规范，这个规范的草案已经完成。经过公式等等程序之后，由商务部进行统一实施。商业街的开发、建设、经营和管理，从行业上讲还处在比较年轻的阶段，我在商业领域的时间比较，从工作开始一直在商业，从最初的百货店、超市、专业市场，到后来的商品帽等等，我自身也是一个不断学习提高的过程，商业街的管理非常复杂，有键位系统、尚未系统、城市指法据、工商局、行政据、税务局、市政府、区政府的等等，还有很多开发商，非常复杂。商业街开发建设，技术的难度是比较高的。由于中国复员广阔，南北之间的差异、季节、气侯、消费习惯之间的差异，等等，一系列差异对商业街的开发建设都提出了不同的要求。
韩建徽：商业街现状及发展趋势
加入时间：2007年12月4日
去年，中国商业街进入了一个前所未有的高峰期，商业街被越来越多的房地产开发商所青睐。商业街正在成为中国商业地产一个新热点、新粮店、新卖点，并强烈住推了中国商业地产的发展。中国的商业街古老而又年轻，从大唐稀释的繁荣到清明上颌图的鼎盛，从老接改造到新节开发得如火如荼，目前全国正在新奇一故商业街热。从中国情况看，目前中国商业街发展大体有四个特征：第一，总量迅速增长。截止到2005年根据商业委员会的不完全统计，商界节已经超过3000条，总长度超过1800公平，总规模超过1.5亿平方米，总资金投入超过3000多亿。这是非常惊人的数字，很多正式的商业街正在从600、800米延长到一公里、两公里甚至十公里。
2005年在国内，我们考察了40各城市，今年不到半年时间，我们考察了20多个城市，商业街热在全国各地大将南北、一线、二线、三线城市、甚至县、镇对商业街也倾注了热情。第二，商业街的地位日益显著。一个商业街往往和一个城市的名字紧密联系在一起，从全国商业街发展情况看，商业街在城市中的形象、商业地位日益突出。一些城市的商业街零售总额占本城市、本地区40％甚至50％以上。与此同时，商业街作为城市商业于是、市容风貌和综合竞争力的代表，已经成为一个城市重要的窗口和名片。这几年，中国房地产商业地产发展非常迅速，房地产重中之重是住宅。关于商业街这几年已经非常关注，去年我们和国务院法制办、人民银行总行对商业地产进行了一次调查，调查结果已经报国务院有关领导作了批示。2004年当时我们主要调查的重点是商品帽，商品帽、百货商店、商业街也好，都是一个重点。这几年，国家高度关注商业地产的同时，有两点比较突出，在各自的城市、项目中有所体现。一个热点是社区商业。对全国判断是总量不足，结构性矛盾比较突出，结构性矛盾突出重要方面体现在社区商业方面。很多城市，伴随旧城区改造和新城区的开发，形成了新的购物难、消费难等问题，在2005年对全国评选了社区商业项目的示范，最终的结果是59个，2004年我们商务部反复研讨促进社区商业街的问题，国家有关主管部门应该给予高度的重视。另外一个就是商业街，商业街各级地方政府给予了高度重视，各地地方政府重视的程度是任何一个单位所不能比拟的。苏州有一个观前节，2004年大连市政府专门颁布步行令，市政府针对一条街颁布政府令，2005年青岛市政府下发关于进一步加快商业街发展的意见，等等。第三个特征就是千街一面突出。这个问题已经成为中国商业街发展的一个严重的障碍。从目前国内商业街建筑风格主要体现为四个方面，仿古风格、欧式风格、民族风格、现代风格。仿古有的已经仿到唐朝、宋朝、甚至汉朝，欧式有的把凯旋门搬到了桥头，中国有不下十个。
目前中国商业街的发展存在大型化的现象。很多商业街已经成为大型商场、形成了恶性的通化竞争，对很多城市的发展不利。很多城市有一两条所谓的商业大街，不断进行增肥、扩充，城市中心区的环境日益恶化。当地政府对一两条大街刻意去增肥，对城市的交通各方面进一步恶化，也会给本城市其他地区交通发展带来不利。第三个特点就是投资风险显现。我国目前的商业发展出现了几个祛热化、大型化、盲目化、形象化、同治化的倾向。有些城市的商业街已经出现了空置现象，有些城市的商业街空置率达到15％以上。按照房地产的说法，一年以上有一个界限，到底是显现空置还是隐性空置，那么至少有15％以上。有些商业街经过当地运营之后，通过政府和开发商来进行改造。目前我国商业街投资主题和资金来源很多来自于政府，当然也包括政府引导下的开发商。政府资金来源大多数来源于税收和土地出让金的收入。目前国家特别是以政府为投资主体还缺乏相关的管理体制，我们已经向国家有关部门提出建议，让国家加强对商业街特别是以政府为投资主体的监管体制，以避免国有资产和国有资源的浪费。
下面我讲我国商业街发展的主要趋势。商业街在城市发展的正面作用越来越突出和明显。去年我就提出这样的观点，从某种意义上讲，中国的零售业已经进入一个商界时代，这个商界时代既包括商界金融、又包括商界经济时代。现在你首先会问，在上海你是去南京路还是淮海路，我国的零售业竞争已经从传统的店与店之间的竞争发展到街与街之间的竞争。中国商业街总体发展趋势可能会体现为以下五个方面：第一是特色化、第二是街区化、第三是理性化、第四化是符合化、第五是规范化。商业街具有高度的专业性，正在显示出旺盛的生命力。大家可能知道程度有一条科技一条街，已经辐射到中国的西部。北京有一条吗也到长夜商业街，已经辐射到华北或者全国，占到全国茶叶市场的十分之一以上。新疆乌鲁木齐有一道二道桥民族特色商业街也已经远远走出过门，辐射到整个中西亚。所以特色商业街应该说是我们未来商业街发展的一个主流方向，很多地方政府已经意识到这一点，一些城市在商业规划里面已经提到未来三至五年内打造2－3条特色商业街。关于街
区化，什么是商业街？还没有确切的定义。在商业街研究领域，目前国内基本上处于空白阶段。但是街区化，目前这几年，我国对国内外进行了分析研究，从最初商业街的形态五中类型、八中类型，到最后划分为八中类型，在很多地方的商业街规划中是比较成功的。其实一条商业街或者叫一个商业街区，应该是由一个主干脉和若干个毛系血孔组成。这些小街起到扩大地方、疏散客源等作用。关于理性化，商业街的盲目性所带来的后果已经被社会各界和很多的开发商意识到，2004年我们和国务院领导到某个省考察，在路上是计划外的，商业街打了一个餐饮街的牌子，我们临时停车去看一看，餐饮店里面有妇女、儿童、有晾的衣服、有炒菜的。当时政府一声令下，这个街就建起来了，后来又变了，又卖出去了。
近两年，很多开发商逐渐意识到这一点，按照我们比较感性的体会和认识，两年前请我们协会参与考察、论证的很多项目绝大多数都是街已经建起来了，经过一年找上不利，才想要请相关的专家考察、咨询，这两年，很多商业街项目，我去的都是处于规划阶段甚至处于拿地阶段，还没有动迁就已经请我们参与，这从侧面反映出，全国很多开发商在商业街开发方面表现得越发理性。关于符合化，将成为商业街发展一个鲜明特色。商业和文化的结合越来越多被很多地方政府和开发商所认识到，很多城市商业街都开始挖掘自身历史上的人文古话、历史文化等等，很多商业街开始注意把商业和人文有机结合，这从我们角度上讲是非常可取的，一条商业街如果说能够和文化、旅游相结合的话，可能会达到一个黄金结合点。目前国内象天津有一条古文化街爱着海河，里面有一个吗组庙，杭州有一个青花放商业街，有一些老字号、土特产、民间艺术等等，重庆市也有一个商业街。到巴黎肯定要去相继立射，到东京一定要去因素等等。关于规范化，将成为商业街发展的一个共同要求。到目前为止，全国还没有一个统一的商业街管理规范，很多城市、地方政府非常重视，很多管理公司也有自己的管理办法，但全国没有一个统一的管理规范，应该说很多地方商业街的管理机构、主管部门、迫切要求建立统一的商业街管理规范。今年3月份，我们跟全国法制办、部分城市商务主管部门的领导、还包括中国政法大学的，我们在和中国政法大学合作联合制定起草全国第一部商业街管理规范，这个规范的草案已经完成。经过公式等等程序之后，由商务部进行统一实施。商业街的开发、建设、经营和管理，从行业上讲还处在比较年轻的阶段，我在商业领域的时间比较，从工作开始一直在商业，从最初的百货店、超市、专业市场，到后来的商品帽等等，我自身也是一个不断学习提高的过程，商业街的管理非常复杂，有键位系统、尚未系统、城市指法据、工商局、行政据、税务局、市政府、区政府的等等，还有很多开发商，非常复杂。商业街开发建设，技术的难度是比较高的。由于中国复员广阔，南北之间的差异、季节、气侯、消费习惯之间的差异，等等，一系列差异对商业街的开发建设都提出了不同的要求。