产权式酒店与其他类型酒店盈利模式的比较分析
摘 要： 在酒店住宿较长的历史发展过程，尤其是当下消费者需求的多样化、大众旅游的蓬勃发展的新形势下，酒店住宿产品也呈现除了产品多元化，不同的酒店产品在盈利模式也是各显神通。本文通过对传统酒店、公寓式酒店、分时度假产品以及产权式酒店的盈利模式分析比较，指出了不同类型的酒店住宿产品的最佳适应情景。
关键词： 产权式酒店 传统酒店 公寓式酒店 分时度假产品 盈利模式
1 引言
产权式酒店是近年从国外引入, 在国内逐渐兴起的投资酒店建设的一种新模式。它的基本模式是开发商将酒店的房间出售给众多的小业主, 而又组织小业主将酒店委托给专业管理公司统一经营, 小业主享受固定回报的一种投资模式。它是实现产权多元化、资本结构社会化的一条理想途径。产权式酒店的模式的出现得到了酒店投资业界的垂青, 特别是受到许多中小投资业主的欢迎。它既解决了社会资本不足的难题, 又帮助消费者开拓了多种理财、投资和消费的渠道。应该说, 产权式酒店是应运而生而又有着极强发展前景的良好资本运作模式。研究产权式酒店的赢利模式及发展思路是具有现实意义的。
2 产权式酒店及其他类型酒店的概念界定
2.1产权式酒店
2.1.1产权式酒店概念
产权式酒店, 英文CONDO HOTEL或OWNERSHIP HOTEL，是指开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者, 投资者一般并不在酒店居住, 而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营, 获取年度客房利润分红, 同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。它是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新模式。产权式酒店起源于20世纪70年代的欧美国家, 最早时期，由于受旅游目的地季节性特征的影响，时权酒店出现，时权酒店也就是现在意义上的分时度假酒店，是出售客房的一定时间的使用权。随着时权酒店带来的良好的双赢效果，以出售客房独立产权的产权酒店步入人们投资的视野。经过30多年的发展, 产权式酒店与分时度假产品已在欧美许多国家趋于成熟。在中国，随着旅游业的蓬勃发展，为酒店业的快速发展提供了广阔的市场。产权式酒店从1995年开始流行，北京、上海、广州、深圳、海南、青岛、北海、桂林、珠海、昆明均开始出现各种形式的产权酒店。至此, 中国已开发了200多家产权式酒店。[1]
2.1.2产权式酒店的经营模式
产权式酒店的经营模式主要有四种，共同点是：产权完全归属业主，管理由第三方专业酒店管理机构担任。不同之处主要体现在业主收益（按揭期间、按揭到期后）、业主入住权力以及开发商权益三方面。[2]具体如图1
模产 管理 业主收益 业主入住开发商权式 权 者 按揭期间 权利 益 按揭到期后
一 月收益用于支付月根据经营状况每月收每月可入住若参与酒店利
二
三
产权
完全
四 归属
业主 第三 方的 专业 酒店 管理
机构 自付供楼款获得酒店制服的月收益获得浮动分红 字符供楼款获得承诺的固定受和浮动分红 获得承诺的固定收益和浮动分红 根据经营状况每月收月收益用于冲抵供楼款获得浮动分红 根据经营状况每月收供款，无分红 取净收益 干天，入住不影响收益 每月可入住若影响收益 分月可入住若收益 每月可入住若干天入住不影响收益 参与酒店利润分配承担保证业主月
固定收益的
义务 参与酒店利润分配 参与酒店利润分配 润分配 取净收益和浮动分红 干天，入住不取净收益和浮动分红 干天入住影响
2.1.3产权式酒店的性质
一般认为, 产权式酒店是一种新颖的房产投资模式, 一种稳健的投资理财方式。产权式酒店就目前的形式来看, 人们购买的目的主要不是用来居住, 而是用来投资, 具有商业物业活动的性质。同时产权式酒店作为一种特殊投资和消费模式, 根据经济资源共享的基本原则, 对公众推出一种既是消费又是存储, 既是服务又是家产, 是房地产业和旅游业的有效结合。
2.2其他类型酒店的概念界定
2.2.1传统类型酒店概念
传统酒店是指传统意义上，先后经历客栈时期、豪华酒店时期的起源于20世纪初至二战期间的商业酒店，已提供临时住宿、餐饮等服务的住宿产品，在资产结构或融资渠道方面相对比较单一的酒店，在20世纪中期，伴随着经济的发展，高科技技术的发展，因市场定位不同，而出现的不同档次、不同风格的酒店。但在资产结构和融资渠道方面并无大的突破的酒店类型。从酒店的经营类型来看, 涉及到几乎所有的酒店类型, 比如经济型酒店、星级酒店、时尚精品酒店等。
2.2.2酒店式公寓概念
酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式, 又吸收了信息时代写字楼的特点, 是一种综合性很强的物业管理概念, 集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便, 而且价格相对较低, 随时可以得到酒店式的各种服务, 彰显气派。SOHO 即小的家居式办公空间，就是一种为中小投资者打造的一种产品，另外还有酒店是商务公寓、服务式公寓等。
2.2.3分时度假产品概念
分时度假（Timeshare 或Interval Ownership ）即分时享用度假住房，具体而言，就是将酒店或度假村的一个房间、一套旅游公寓或一幢别墅在未来 10 至 40 年甚至更长期限内的使用权，按锁定价格，以周为单位，以会员制方式，分时段一次性出售给多个客人（通常为 50 个人），会员在其购买的使用期限内，获得每年免费享受一个星期度假住宿设施的休闲度假方式。其原理就是以“拥有”度假住宿替代传统的酒店住宿，内涵包括分时度假活动和分时度假交换功能。可见，分时度假是一种将房地产业、旅游业结合在一起的商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅游业、房地产业、金融、信息等社会资源进行整合，扩大了资
源边际效用，实现了资源共享。分时度假源于20世纪60年代的法国，70- 80 年代在美国得到迅速发展，然后很快风靡欧美，逐渐成为全球推崇的休闲度假方式。对于分时度假产品，国际上一度通行的惯例是将一处住宿设施的住宿单元每年的使用期分为52周, 将52周中的51周分时销售给顾客，每个单位的分时度假产品就是在约定的时期内(一般为20年一40年) 每年在这一住宿单元中住宿一周的权利。[3]
3 盈利模式的特点及比较
3.1产权式酒店的赢利模式分析
对于开发商来讲, 产权式酒店赢利模式的最大特点在于酒店投资的回收期短, 如果拿到较低价的土地, 其在产权销售的同时就能将酒店投资回收, 这是产权投资多元化的一大显著特点, 对于投资者来讲, 符合现代经济资源共享的基本原则, 它将闲置的房产和酒店大门向社会打开, 通过信贷杠杆, 可以用较小的投入而获取最大的收获。由于酒店回报足以抵消银行按揭的费用, 因此运行正常的产权酒店, 一般3一4年投资人就可以收回首付款成本。
3.2其他类型酒店盈利模式
3.2.1传统类型酒店盈利模式
传统类型酒店的盈利模式总的来说是酒店在建设及投资过程中的投入资本金在酒店经营过程中产生利润的一般规律。主要分为资本运作和商业运作两种渠道盈利。资本运作主要是指通过酒店的资金、土地、建筑的市场特征和价值变化而引起的，商业运作则是在酒店经营过程中的客房利润、酒店餐饮利润、娱乐利润、会务利润等利润点。而由于观念等因素，传统类型酒店往往放弃了资本运作这部门，把眼光重点放在如何提高客房出租率、宴会和会议接待等赢取利润。
3.2.2酒店式公寓盈利模式
酒店式公寓以租为主, 而且以长租房为主, 它的赢利主要靠租金收入, 而且它没有配套的会议、餐饮及娱乐, 因此客房收入是它的主要来源。如果长租客多的话, 其租金收入是非常可观的。相对于传统酒店而言, 酒店式公寓的配套面积小, 管理成本较低, 高档酒店式公寓是长线投资产品, 投资回报期较长, 但利润率较大, 低档酒店式公寓类似于房地产开发, 是短线投资产品, 投资回报期较短, 但利润率较低。
3.2.3分时度假产品盈利模式
分时度假产品的盈利点主要有：直接销售所带来的房产开发利益、资本运营利润、管理利润、额外销售利润等多个利润流入渠道。分时度假产品的“一个中心、多利润点”模式的形成主要是由于该产品打破了传统住宿产品单一角色的格局，以多角色的用途实现了多利润点的形成。例如：直接销售所带来的房产开发利益是以房地产产品的角色带来的，资本运营利润是由于它属于先付费后消费的具有期权特征的角色而得到的，管理利润是它承担了物业管理的角色而得的，额外销售利润是由于顾客在授权入住期间感觉免费入住而会在其他消费项目上增加而带来的。[4]
4 产权式酒店与其他类型酒店盈利模式的比较
产权酒店，也就是公寓式酒店，是分时度假产品的一种特殊模式是指投资者买断酒店设施的所有权, 除部分时间自己使用外, 统一将其他时间的住宿权委托酒店管理方经营自己获取红利的经营模式。
4.1共同点
分时度假和产权酒店从基本性质上说, 均属于度假住宅或者第二住所的范畴, 它们是购买者在拥有作为生活必需品的住宅后, 为了满足度假旅游或投资等其它需求所购买的住宿设施" 其主要的功能不是日常居住, 地理位置多毗邻风景名胜或者邻近海滨、高尔夫球场等娱乐设施的地区, 居室装修与普通住宅楼有很大差异。消费者对于分时度假房产和产权酒店的使用频率并不高, 除了每年的节假日当中使用有限的时间外, 或用来馈赠亲友, 或作为一种保值增值的投资手段。
4.2产权酒店与标准分时度假产品的区别
分时度假房产的销售分为有产权和无产权的两种, 越来越多的国家和地区把分时度假纳入旅游产品的范畴, 因此淡化产权的概念而突出其使用权。相反, 产权酒店突出产权概念。规范操作的产权酒店, 每位业主拥有固定房产的所有权, 作为主人, 每年享受若干天的住宿权利, 并将其余时间的住宿权委托酒店管理方对外出租业务。另外，标准的分时度假产品中, 购买了周单位时段的消费者在共享房产当中处于平等的地位, 每位顾客按照自己所购买的时间享有房产的使用权，不同消费者之间除共同使用一套房产外, 没有其它的联系。但产权酒店的安排当中, 某个消费者购买了房间的使用权并按照购买时的安排自主选择使用时间，在空闲时间内, 其它顾客可以通过酒店预定入住, 但实际上是租用了原购买者委托饭店经营的房间, 所以共享的方式上存在较大差异。其他方面的差异有：比如销售价格, 标准的分时度假产品由于顾客只拥有每年使用l 周的权利, 所以价格相对较低, 国内产品价格在2万元起, 国际平均水平也不过8000美元。而产权酒店购买了单间客房的所有权, 国内一般需要20万元以上" 付款方式上, 分时度假产品要求一次性付清全款, 而产权酒店多联合金融部门提供购房贷款, 首付一笔费用后, 按年或按月分别付清余款[5]。
参考文献：
[1]谭小平, 谭富良. 产权式酒店投资浅析[J].当代经理人,2005,15:1-2.
[2]陈超. 中国分时度假的发展困境及其消除[J].旅游学刊,2003,1:40-41.
[3]陈燕. 分时度假利、弊简析[J].中国集体经济,2009,4:145-146.
[4]张青. 三亚区域产权式酒店度假投资型运营模式实证研究[J].2009,30.
[5]王江海. 产权式酒店盈利模式研究—基于苏州锦地星座大酒店经营实践的探讨[D].复旦大学,2009:20-30.
产权式酒店与其他类型酒店盈利模式的比较分析
摘 要： 在酒店住宿较长的历史发展过程，尤其是当下消费者需求的多样化、大众旅游的蓬勃发展的新形势下，酒店住宿产品也呈现除了产品多元化，不同的酒店产品在盈利模式也是各显神通。本文通过对传统酒店、公寓式酒店、分时度假产品以及产权式酒店的盈利模式分析比较，指出了不同类型的酒店住宿产品的最佳适应情景。
关键词： 产权式酒店 传统酒店 公寓式酒店 分时度假产品 盈利模式
1 引言
产权式酒店是近年从国外引入, 在国内逐渐兴起的投资酒店建设的一种新模式。它的基本模式是开发商将酒店的房间出售给众多的小业主, 而又组织小业主将酒店委托给专业管理公司统一经营, 小业主享受固定回报的一种投资模式。它是实现产权多元化、资本结构社会化的一条理想途径。产权式酒店的模式的出现得到了酒店投资业界的垂青, 特别是受到许多中小投资业主的欢迎。它既解决了社会资本不足的难题, 又帮助消费者开拓了多种理财、投资和消费的渠道。应该说, 产权式酒店是应运而生而又有着极强发展前景的良好资本运作模式。研究产权式酒店的赢利模式及发展思路是具有现实意义的。
2 产权式酒店及其他类型酒店的概念界定
2.1产权式酒店
2.1.1产权式酒店概念
产权式酒店, 英文CONDO HOTEL或OWNERSHIP HOTEL，是指开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者, 投资者一般并不在酒店居住, 而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营, 获取年度客房利润分红, 同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。它是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新模式。产权式酒店起源于20世纪70年代的欧美国家, 最早时期，由于受旅游目的地季节性特征的影响，时权酒店出现，时权酒店也就是现在意义上的分时度假酒店，是出售客房的一定时间的使用权。随着时权酒店带来的良好的双赢效果，以出售客房独立产权的产权酒店步入人们投资的视野。经过30多年的发展, 产权式酒店与分时度假产品已在欧美许多国家趋于成熟。在中国，随着旅游业的蓬勃发展，为酒店业的快速发展提供了广阔的市场。产权式酒店从1995年开始流行，北京、上海、广州、深圳、海南、青岛、北海、桂林、珠海、昆明均开始出现各种形式的产权酒店。至此, 中国已开发了200多家产权式酒店。[1]
2.1.2产权式酒店的经营模式
产权式酒店的经营模式主要有四种，共同点是：产权完全归属业主，管理由第三方专业酒店管理机构担任。不同之处主要体现在业主收益（按揭期间、按揭到期后）、业主入住权力以及开发商权益三方面。[2]具体如图1
模产 管理 业主收益 业主入住开发商权式 权 者 按揭期间 权利 益 按揭到期后
一 月收益用于支付月根据经营状况每月收每月可入住若参与酒店利
二
三
产权
完全
四 归属
业主 第三 方的 专业 酒店 管理
机构 自付供楼款获得酒店制服的月收益获得浮动分红 字符供楼款获得承诺的固定受和浮动分红 获得承诺的固定收益和浮动分红 根据经营状况每月收月收益用于冲抵供楼款获得浮动分红 根据经营状况每月收供款，无分红 取净收益 干天，入住不影响收益 每月可入住若影响收益 分月可入住若收益 每月可入住若干天入住不影响收益 参与酒店利润分配承担保证业主月
固定收益的
义务 参与酒店利润分配 参与酒店利润分配 润分配 取净收益和浮动分红 干天，入住不取净收益和浮动分红 干天入住影响
2.1.3产权式酒店的性质
一般认为, 产权式酒店是一种新颖的房产投资模式, 一种稳健的投资理财方式。产权式酒店就目前的形式来看, 人们购买的目的主要不是用来居住, 而是用来投资, 具有商业物业活动的性质。同时产权式酒店作为一种特殊投资和消费模式, 根据经济资源共享的基本原则, 对公众推出一种既是消费又是存储, 既是服务又是家产, 是房地产业和旅游业的有效结合。
2.2其他类型酒店的概念界定
2.2.1传统类型酒店概念
传统酒店是指传统意义上，先后经历客栈时期、豪华酒店时期的起源于20世纪初至二战期间的商业酒店，已提供临时住宿、餐饮等服务的住宿产品，在资产结构或融资渠道方面相对比较单一的酒店，在20世纪中期，伴随着经济的发展，高科技技术的发展，因市场定位不同，而出现的不同档次、不同风格的酒店。但在资产结构和融资渠道方面并无大的突破的酒店类型。从酒店的经营类型来看, 涉及到几乎所有的酒店类型, 比如经济型酒店、星级酒店、时尚精品酒店等。
2.2.2酒店式公寓概念
酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式, 又吸收了信息时代写字楼的特点, 是一种综合性很强的物业管理概念, 集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便, 而且价格相对较低, 随时可以得到酒店式的各种服务, 彰显气派。SOHO 即小的家居式办公空间，就是一种为中小投资者打造的一种产品，另外还有酒店是商务公寓、服务式公寓等。
2.2.3分时度假产品概念
分时度假（Timeshare 或Interval Ownership ）即分时享用度假住房，具体而言，就是将酒店或度假村的一个房间、一套旅游公寓或一幢别墅在未来 10 至 40 年甚至更长期限内的使用权，按锁定价格，以周为单位，以会员制方式，分时段一次性出售给多个客人（通常为 50 个人），会员在其购买的使用期限内，获得每年免费享受一个星期度假住宿设施的休闲度假方式。其原理就是以“拥有”度假住宿替代传统的酒店住宿，内涵包括分时度假活动和分时度假交换功能。可见，分时度假是一种将房地产业、旅游业结合在一起的商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅游业、房地产业、金融、信息等社会资源进行整合，扩大了资
源边际效用，实现了资源共享。分时度假源于20世纪60年代的法国，70- 80 年代在美国得到迅速发展，然后很快风靡欧美，逐渐成为全球推崇的休闲度假方式。对于分时度假产品，国际上一度通行的惯例是将一处住宿设施的住宿单元每年的使用期分为52周, 将52周中的51周分时销售给顾客，每个单位的分时度假产品就是在约定的时期内(一般为20年一40年) 每年在这一住宿单元中住宿一周的权利。[3]
3 盈利模式的特点及比较
3.1产权式酒店的赢利模式分析
对于开发商来讲, 产权式酒店赢利模式的最大特点在于酒店投资的回收期短, 如果拿到较低价的土地, 其在产权销售的同时就能将酒店投资回收, 这是产权投资多元化的一大显著特点, 对于投资者来讲, 符合现代经济资源共享的基本原则, 它将闲置的房产和酒店大门向社会打开, 通过信贷杠杆, 可以用较小的投入而获取最大的收获。由于酒店回报足以抵消银行按揭的费用, 因此运行正常的产权酒店, 一般3一4年投资人就可以收回首付款成本。
3.2其他类型酒店盈利模式
3.2.1传统类型酒店盈利模式
传统类型酒店的盈利模式总的来说是酒店在建设及投资过程中的投入资本金在酒店经营过程中产生利润的一般规律。主要分为资本运作和商业运作两种渠道盈利。资本运作主要是指通过酒店的资金、土地、建筑的市场特征和价值变化而引起的，商业运作则是在酒店经营过程中的客房利润、酒店餐饮利润、娱乐利润、会务利润等利润点。而由于观念等因素，传统类型酒店往往放弃了资本运作这部门，把眼光重点放在如何提高客房出租率、宴会和会议接待等赢取利润。
3.2.2酒店式公寓盈利模式
酒店式公寓以租为主, 而且以长租房为主, 它的赢利主要靠租金收入, 而且它没有配套的会议、餐饮及娱乐, 因此客房收入是它的主要来源。如果长租客多的话, 其租金收入是非常可观的。相对于传统酒店而言, 酒店式公寓的配套面积小, 管理成本较低, 高档酒店式公寓是长线投资产品, 投资回报期较长, 但利润率较大, 低档酒店式公寓类似于房地产开发, 是短线投资产品, 投资回报期较短, 但利润率较低。
3.2.3分时度假产品盈利模式
分时度假产品的盈利点主要有：直接销售所带来的房产开发利益、资本运营利润、管理利润、额外销售利润等多个利润流入渠道。分时度假产品的“一个中心、多利润点”模式的形成主要是由于该产品打破了传统住宿产品单一角色的格局，以多角色的用途实现了多利润点的形成。例如：直接销售所带来的房产开发利益是以房地产产品的角色带来的，资本运营利润是由于它属于先付费后消费的具有期权特征的角色而得到的，管理利润是它承担了物业管理的角色而得的，额外销售利润是由于顾客在授权入住期间感觉免费入住而会在其他消费项目上增加而带来的。[4]
4 产权式酒店与其他类型酒店盈利模式的比较
产权酒店，也就是公寓式酒店，是分时度假产品的一种特殊模式是指投资者买断酒店设施的所有权, 除部分时间自己使用外, 统一将其他时间的住宿权委托酒店管理方经营自己获取红利的经营模式。
4.1共同点
分时度假和产权酒店从基本性质上说, 均属于度假住宅或者第二住所的范畴, 它们是购买者在拥有作为生活必需品的住宅后, 为了满足度假旅游或投资等其它需求所购买的住宿设施" 其主要的功能不是日常居住, 地理位置多毗邻风景名胜或者邻近海滨、高尔夫球场等娱乐设施的地区, 居室装修与普通住宅楼有很大差异。消费者对于分时度假房产和产权酒店的使用频率并不高, 除了每年的节假日当中使用有限的时间外, 或用来馈赠亲友, 或作为一种保值增值的投资手段。
4.2产权酒店与标准分时度假产品的区别
分时度假房产的销售分为有产权和无产权的两种, 越来越多的国家和地区把分时度假纳入旅游产品的范畴, 因此淡化产权的概念而突出其使用权。相反, 产权酒店突出产权概念。规范操作的产权酒店, 每位业主拥有固定房产的所有权, 作为主人, 每年享受若干天的住宿权利, 并将其余时间的住宿权委托酒店管理方对外出租业务。另外，标准的分时度假产品中, 购买了周单位时段的消费者在共享房产当中处于平等的地位, 每位顾客按照自己所购买的时间享有房产的使用权，不同消费者之间除共同使用一套房产外, 没有其它的联系。但产权酒店的安排当中, 某个消费者购买了房间的使用权并按照购买时的安排自主选择使用时间，在空闲时间内, 其它顾客可以通过酒店预定入住, 但实际上是租用了原购买者委托饭店经营的房间, 所以共享的方式上存在较大差异。其他方面的差异有：比如销售价格, 标准的分时度假产品由于顾客只拥有每年使用l 周的权利, 所以价格相对较低, 国内产品价格在2万元起, 国际平均水平也不过8000美元。而产权酒店购买了单间客房的所有权, 国内一般需要20万元以上" 付款方式上, 分时度假产品要求一次性付清全款, 而产权酒店多联合金融部门提供购房贷款, 首付一笔费用后, 按年或按月分别付清余款[5]。
参考文献：
[1]谭小平, 谭富良. 产权式酒店投资浅析[J].当代经理人,2005,15:1-2.
[2]陈超. 中国分时度假的发展困境及其消除[J].旅游学刊,2003,1:40-41.
[3]陈燕. 分时度假利、弊简析[J].中国集体经济,2009,4:145-146.
[4]张青. 三亚区域产权式酒店度假投资型运营模式实证研究[J].2009,30.
[5]王江海. 产权式酒店盈利模式研究—基于苏州锦地星座大酒店经营实践的探讨[D].复旦大学,2009:20-30.