养老产业研究报告
渤海基金
黄欣晨
2015年1月
目录
一、当前养老产业背景 ............................... 3
二、市场分析 ....................................... 3
(一)世界发达国家养老产业发展模式 ................ 3
(二)中国养老服务产业市场前景 .................... 5
(三)国家养老优惠政策 ............................ 7
(四)国内养老产业市场情况 ........................ 8
(五)养老地产分析及2015年发展趋势预测........... 10
三、 知名养老案例介绍 ............................. 14
(一)西方发达国家 ............................... 14
(二)国内较为成功案例典型 ....................... 16
四. 国内养老基金情况 .............................. 26
(一)国内养老基金基本情况 ....................... 26
(二)国内较为典型的养老基金 ..................... 29
(三)我国养老基金管理中存在的主要问题............ 30
一、当前养老产业背景
随着中国社会老龄化进程的加速，养老市场的潜力逐步得以体现，政府在加大投入和扶持力度的同时，也积极鼓励民间资本进入养老产业。
而目前的市场现状却是一方面企业界和理论界均认为我国的养老市场亟待开发、老年产业潜力巨大，另一方面很多企业虽然有意愿或已开始涉足养老产业，但尚没有规模化的企业并具有高质量商业化养老机构的运营经验。和国外成熟的养老产业相比，中国的养老产业仍处于发展初期。同时，大量国外资本非常看好中国养老产业的发展，并已开始逐步进入。
二、市场分析
(一)世界发达国家养老产业发展模式
20世纪70年代以来，随着人口老龄化的加剧，西方国家的养老政策开始倾向于降低政府的直接作用，从机构照顾服务转移到以社会形式、市场化为基础的养老服务。在此背景下，西方国家的养老产业得以兴起，并迅速发展，形成了包括老年用品、老年医疗、老年文化、老年休闲、老年公寓等多种业态的服务业和配套产业。
目前，世界上主要的养老方式有三种:机构养老、社区养老和居家养老。其中，社区养老，以其成本低、效率高等特点，已成为主流养老服务模式。社区养老是由政府及非政府组织在社区建立小型化、专业化的服务机构，倡导老年人在不脱离家庭和熟悉的环境接受照顾的一种养老
模式。目前各个国家和地区都在大力发展养老社区建设，如英国的社区老年公寓、澳大利亚的退休村和老年护理中心、日本的老年人租赁住宅和老年日托服务中心、台湾的养生村和退休社区等。
养老产业较发达的国家中，美国养老产业开发最为成熟，操作也最为规范。美国养老社区的产业链由借贷、建设、运营和服务组成，从生理需求和安全需求等各个层次为老年群体提供住宅、衣食照顾、疗养等服务，并建立了一套完整的专业标准和规范体系。
在美国，养老社区的分类较细，可以满足不同年龄阶段的老人养老需求，其主要类型包括：
(1)生活自理型社区（IL,Independent Living）：类似于高级公寓，提供如保洁、餐饮等家政服务。商业模式一般为持有运营。
(2)生活协助型社区（AL,Assistant Living）：不提供医疗护理服务，但可以提供个性化的支持服务，如保洁、医药管理、洗澡、进食等。商业模式一般为持有运营。
(3)特殊护理社区（SN,Skilled Nursing）：提供医院般的护理服务和医疗服务，一般为短期，针对生病和受伤疗养的老人。商业模式一般为持有运营。
(4)失能失智看护（MC, Memory Care):提供对失能失智老人的全方位看护。
(5)持续护理退休社区（CCRC，Continuing Care Retirement
Community）：综合了前几种类型的优势，将居住同护理、医疗、健康、安全、娱乐等结合的社区。商业模式一般为销售+持有。
以全球养老社区的典范美国太阳城为例，它由13个不同区域构成,1个医院、2个康复中心、1个老人公寓、2个持续护理退休社区、2个生活协助型社区、4个混合社区,每个拥有区域针对不同客群,涵盖一种或多种老年住宅类型。太阳城还拥有大量的生活设施，包括娱乐中心、图书馆、保龄球馆、高尔夫球场、美术馆以及交响乐演奏厅。同时太阳城还建设了完整的医疗服务体系,包括综合性医院以及紧急救助中心、体检中心等。来自全球各地的4万多老人居住于此。
目前全球社会对社区养老逐渐达成共识，建设养老社区已成为世界趋势。随着中国老龄化程度的不断加深以及421家庭结构导致的养老问题，中国发展社区养老已经势在必行。而美国在养老社区建设与发展方面的模式及经验无疑值得我们借鉴。因此，将美国成熟的养老社区模式引进中国，结合我国社会自身特点，打造适合国情的养老产业品牌，具有重大的战略意义。
(二)中国养老服务产业市场前景
中国是世界老龄人口最多的国家。截至2013年底，我国60周岁及以上人口20243万人，占总人口的14.9%，65周岁及以上人口13161万人，占总人口的9.7%，高于国际平均的7%水平，且每年仍以800万人的速度增加，增速最快。中国社科院的一份报告预计到2050年，全国老年人口总量将超过4亿。
与此同时，高龄老年人口、失能失智老年人口、慢性病老年人口、空巢老年人口以及失独老年人口的不断增加，也将进一步加剧我国人口老龄化的严峻性。
截至2013年底，养老床位约500万张，仅占60岁以上老年人口的约3%，不仅低于发达国家5%—7%的比例，也低于一些发展中国家发展中国家如罗马尼亚、巴西的3%—4%的水平。换句话说，在我国，平均每1000个老人中，拥有的养老床位只有25张。
只有这可怜的
2.5%
我国养老机构目前仍以公办为主，大多数民办养老院还处于投资阶段，服务也大多停留在基本的生活照料上，服务水平不高，方式单一，整体管理水平较低，工作人员缺乏专业知识和技能，由此导致社会对专业性的养老服务及产品需求旺盛。据估计，我国养老市场的需求量至少为一万亿元以上，而目前养老市场的供应量却只有数百亿元，养老产业具有巨大的市场机会。
供应………..
(三)国家养老优惠政策
养老产业一直是国家重点扶持行业，也是鼓励社会资本进入的市场领域。国家陆续出台了众多文件以明确养老产业在未来社会发展中的重要战略定位，如《中国老龄事业发展“十二五”规划》、《老年人权益保障法》等。
国务院最新印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》（2013年9月）明确提出要充分发挥市场在资源配臵中的基础作用，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体。
《意见》同时提出了一系列扶持政策。一是完善投融资政策。安排财政性资金支持养老服务体系建设。鼓励和支持保险资金投资养老服务领域，开展老年人住房反向抵押养老保险试点。二是完善土地供应政策。将养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，可将闲臵的公益性用地调整为养老服务用地。三是完善税费优惠政策。对非营利性养老机构建设免征有关行政事业性收费，对营利性养老机构
建设减半征收有关行政事业性收费。养老机构用电、用水、用气、用热按居民生活类价格执行。四是完善补贴支持政策，建立健全经济困难的高龄、失能等老年人补贴制度。五是完善人才培养和就业政策。支持高等院校和中等职业学校增设养老服务相关专业和课程，建立养老服务实训基地。对符合条件的参加养老护理职业培训和职业技能鉴定的从业人员按规定给予补贴。六是鼓励公益慈善组织支持养老服务。
在地方，各地为促进养老产业发展也指定了一系列鼓励政策。如北京对每个养老床位一次性补贴8000-16000元，对投资额在500万元的给予200万元的三年贴息奖励;天津给予一次性10万元购臵设备补贴资金,对符合标准的示范型老年人日间照料服务中心，给予30万元的一次性建设补贴；在土地获取上，地方政府也会给予一定的土地出让金优惠或者优先拿地支持。
随着国家对于养老产业的政策支持力度不断加大，各项优惠政策也将不断清晰化，目前正是进军该行业的良好时机。相信在不久的将来会有更多的民间资本进入到这个产业中。
(四)国内养老产业市场情况
中央政府规划的“9073”养老服务格局，即90%的老人居家养老，7%的老人社区养老，3%的老人通过机构养老。
而我国目前产业市场的供给主要以养老地产的开发销售为主。主要模式分为三类，模式之一是产权销售模式，此类“销售”模式的优点在于资金回笼迅速，模式复制成本低；模式之二则是“销售加持有”的方式，一方面可以回笼资金，另一方面可以获取后期运营的持续收入，万科集团“持有＋销售”的产品比例分配是：住宅出售产品约占80%，其余20%为持有型物业，其中就包括养老型物业；模式之三则是会员制的“综合地产型”模式，其赢利主要依靠会员制收益以及综合服务收益，这以上海的“亲和源”模式为代表。不过，无论哪种方式，鉴于开发企业投入巨大，目前的养老项目多瞄准高端养老客户。
基于养老产业未来广阔的发展前景，众多一线房企（绿地、保利、远洋、绿城等）以及保险资金（泰康、人寿、平安等）已开始涉入养老产业。
我国养老市场目前的主要特点为：
（1） 建设投资额巨大，回报周期长
（2） 缺乏先进的服务模式
（3） 主要的市场供应集中在中高端住宅销售，
中高端养老社区和服
务尤其匮乏
（4） 行业缺乏专业的标准和规范
（5） 项目多集中在北上广等一些城市。
（6） 相关专业人才和管理人才缺乏。
（7） 项目实际运营不佳
目前，中国养老产业市场还处于初级阶段，市场上尚未形成知名度较高的专业养老产业品牌。涉入养老产业的各类企业对于养老产业的开发还处于探索阶段，并没有形成成熟的商业运营模式，但在巨大的市场空间背景下，预计未来5－10年，将诞生一批百亿级养老品牌，随后竞争格局形成，各主力品牌市场份额将逐渐趋稳。
(五)养老地产分析及2015年发展趋势预测
我国是全球最大的房地产业市场，也将成为全球最大的老龄房地产业市场。但从整体上看，我国老龄房地产业还刚刚起步，面临有效刚需不均衡、盈利模式不清晰、产业链尚未形成等问题。
2010年，万科宣布在北京房山窦店试点老龄房地产项目“万科幸福汇”，采用租、赁两种模式，为万科进入老龄房地产业铺路。与万科不同的是，绿城采取“先养老，后地产”的做法，成立绿城颐乐教育投资公司，首创了我国学院式养老模式。
而早在2008年，保利地产就涉足老龄房地产业。如今在北京、上海、广州、成都、三亚、阳江等6个城市规划建设了7个老龄房地产项目。
据不完全统计，目前全国有80家房地产商进入养老地产领域，涉及养老地产项目逾百个。
不仅仅是房地产开发企业如此，在人口老龄化日益严峻、各级政府陆续出台一系列旨在鼓励和引导社会资本加快进入老龄产业的政策背景下，受老年消费市场巨大潜力的吸引，各路资本也蜂拥而至。以保险公司、央企为代表的“金主”们谋划布局、抢占市场，力求在前景广阔的老龄房地产这一新兴业务上取得突破。
不差钱、业务广的央企动作迅速。早在2013年4月，中石化就与四川郫县签订协议，投资80亿元，规划养老床位超过1万张，探索养老产业园区开发模式。2013年5月，中国水电也宣布，将以合作方式在重庆璧山投资80亿元，打造养老地产项目。
保险企业资金实力雄厚，追求长期稳定的收益，而老龄房地产开发资金需求量大、投资回报周期长、投资收益稳定的特点恰好吻合这些要求。《中国老龄产业发展报告（2014）》显示：目前有泰康人寿、中国人寿、中国平安、新华保险、合众人寿、中国太平、中国人保7家保险企业进军老龄房地产业，投资约1000亿元。
与此同时，受中国老年消费市场巨大潜力的吸引，一些国际知名的养老服务集团、房地产投资基金等投资主体也开始进入。如美国爱玛克、法国索迪斯、香港美格菲等就作为服务承包方，承担了我国老龄房地产业的先行者上海亲和源的家政服务、物业管理、老龄配餐、老年康复健身、老年医院运作等服务和业务。
刚需不均，产业链尚未形成
从世界范围来看，随着老龄社会的到来，老龄房地产业逐步成为全球房地产业的新生板块。我国是全球最大的房地产业市场，或将成为全球最大的老龄房地产业市场，这已经成为广泛共识。事实上，我国老龄房地产业已经具备加速发展的基本条件，其中重要的一条就是需求日益凸显。虽然市场上已有一些老龄房地产业的雏形，但真正成熟的盈利模式还在探讨和摸索中。整体上，我国老龄房地产业还刚刚起步，面临有效刚需不均衡、盈利模式不清晰、产业链尚未形成等问题，更多的资本还处在积极关注、逐步研究、筹备布局、相互观望阶段。
从年龄看，关注老龄房地产的大多是老年人，全社会老龄意识和“及早备老”的理念远未形成；从区域看，西部地区老龄房地产业发展滞后于东部发达地区；从城乡看，老龄房地产项目几乎都位于城镇。
刚性需求不均衡，一方面制约了产业的发展，另一方面预示着未来产业发展拥有巨大的空间，关键在于调动大量的消费需求，变潜在需求为现实需求，进而逐步转变为刚性需求。
老龄房地产业作为一个新型业态，具有很长的产业链，包括资本运作、人才培养、硬件建设、管理运营等诸多方面，哪方面都不可或缺。而我国刚刚起步的老龄房地产业还没有基本的标准与体系，缺少专业的管理组织、专业的人才培养和培训体系，远没有形成完整的产业链，呈现断裂状态。
在这种情况下，投资者或者将投资、开发、运营、服务等所有业务“一肩挑”；或者自身只做硬件，将管理和服务等软件交给国际专业组织。前一种做法勇气可嘉，实则无奈，做自身不擅长的管理和服务，带
来的结果一是专业化不够，二是成本高，三是效率低。李晶认为，由此导致低水平的管理服务下相对较高的收费，进而导致适老性住房产品和服务销售困难，影响企业的可持续发展，更重要的是不能满足老年人的需求。
发展趋势，供给持续走旺
我国已经进入老龄社会，人口基数大，未来将成为全球老龄产业市场潜力最大的国家。据预测，2014年至2050年间，我国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，占GDP的比例将从8％左右增长到33％左右。
我国老年人口基数大、增速快，为老龄房地产业发展提供了前提条件。自1999年进入老龄化社会以来，人口老龄化程度日益加剧，且持续快速增长：2013年，60岁以上的老年人口突破2亿；2053年，将达到峰值4.87亿左右，届时每3个人中就有1个老年人，庞大的老年人群将带来巨大的消费潜力。
经济持续快速发展，使得居民尤其是老年居民的收入水平不断提高，为老龄房地产业的发展提高了消费基础。从2005年起，企业退休人员基本养老金已十连增，人均养老金从2005年的713元，到2013年超过2000元。十八大报告指出，到2020年要实现城乡居民人均收入比2010年翻一番的目标，老年人收入也将大幅增加。
老年人的消费意愿正在发生转变，特别是20世纪50年代之后出生的老年人，他们乐于花钱享受经济社会发展的成果，追求高质量的晚年
生活。随着现在的中年人进入老年期，他们将把现在的消费观念带入老年生活，消费意愿将比现在的老年人显著提高。
此外，由于生育率的不断下降，家庭日益小型化，子女面临巨大的养老压力，养老的刚性需求增加。老龄房地产项目同时具备设计完善的适老化硬件设施和良好的服务，将会受到青睐。
未来老龄房地产业的需求潜力是巨大的，将给众多资本提供新的投资渠道。为促进中国老龄房地产业的快速发展，变潜在需求为现实需求，需要加强运营管理和服务提供；需要加快制定实施发展规划，做到有序发展；需要加快出台扶持配套政策，优化发展环境；需要着力培育产业链条，形成合理分工；需要构建多元投融资平台，解决供需双方资金难题；以及在通用型人居环境建设、人才培育、市场监管等方面作出切实努力。
三、知名养老案例介绍
(一)西方发达国家
（1）美国高端养生浸入式度假村运营商Canyon Ranch
Canyon Ranch 建立于1979年，总部设在亚利桑那州的Tucson，被誉为“美国第一养生胜地”。经过30多年的发展，Canyon Ranch成功地开发了一种叫做“健康生活方式”的新服务种类，囊括了很多子类别的服务包括水疗、传统和新型医疗，行为治疗、精神疗法、健身、和营养等。Canyon Ranch的养生基地提供全方位的身心养生服务，包括温泉疗养、
中西医结合疗法、行为疗法、精神疗法、健身、营养等
（2）美国介护护理养老运营商 Brookdale
Brookdale是美国最大的养老社区运营商和养老相关服务的领先提供商,目前在全美运营550多个养老社区，设施遍布35个洲，能容纳51000个用户，包括约87个养老中心(15,878 套单元/床位), 410个辅助护理设施(21,095套单元/床位), 32个持续护理养老社区(10,578套单元/床位），和21个管理设施(4,296套单元/床位)。在管理设施的形式下，公司对第三方运营商或附属机构提供管理服务。
（3）北美失智老人社区运营商
Baycrest
北美最先进最适合中国特色的“医养结合”养老机构典范。Baycrest 创建于1918年，总部位于加拿大多伦多市，是多伦多大学的附属机构，该项目的组成元素有：护理院（472床），老年病综合专科医院（300床）、辅助生活区（192套）和独立生活区（120套），作为拥有全世界首家以老龄化和老年人为关注对象的创新技术和设计实验室，项目采用最先进的辅助生活居住设施，对居住者提供全方位的老年生活保健计划和社区服务。在认知神经科学领域，拥有全球顶尖的研究所和脑康复中心，同时也拥有中风和心脑血管疾病研究和康复中心，对阿尔茨海默证和帕金森氏综合症有专业的治疗和护理经验。
(二)国内较为成功案例典型
目前国内介入养老的上市公司主要有：世联地产，中国水电集团，
朗诗集团，万科、绿地、首创置业、华润置地、花样年，海南椰岛，凤
凰股份，中茵股份，塔牌集团，金陵饭店，双箭股份，天寰股份，新华锦，奥维通信，东软集团，万达信息，鱼跃医疗，迪安诊断，桑乐金，哈药股份，中新药业，以岭药业，中国平安，上海三毛，乐普医疗。国内目前正在做以及拟投资的养老地产主要有：
(1)万科幸福汇
项目位于北京校区房山区窦店，受其地理位置等因素影响，北京万科管理层认为该项目适合做老年住宅，老年公寓的部分是作为项目商业配套，满足养老需求。万科幸福汇，占地面积约7万多平方米，总建筑面积约16万平方米。整体规划为5—15层纯板式观景电梯洋房，最大限
度的将功能主义与时尚美学有机融合，一梯两户、南北通透、气派有度。约80㎡精致两居、约95-115㎡舒适三居的全优户型，在充分保证居住舒适度的同时，让生活成为所有人致礼崇拜的梦想。配套：规划中除常规必须设备外，还配备医疗服务站、心理咨询室、老年学校、专用浴池等；服务：24小时呼叫护理、送餐、果蔬送货上门、收费代缴等服务；运营模式：资源整合；管理外聘：聘请了有老年公寓经营经验的上海亲和源集团进行管理；医疗外包。均价1.1W。
(2)绿城“学院养老”
普通开发商做养老地产强调配备老年护理服务和医疗硬件，绿城做养老地产却主打学院式，成立专门的教育公司做“老年大学”。位于乌镇的雅园项目，成为绿城目前“学院式养老”的最大实验场。据悉，绿城牵手专注康复医疗和养老产业的雅达国际，共同打造包括乌镇雅园在内的乌镇国际健康生态产业园。项目占地面积约1500亩，总投资约75亿元，将建设医疗公园、国际养老护理中心等六大功能区，为老人提供国际化、管家式、24小时贴心健康医疗与服务。目前，绿城已与杭州师范大学签订了战略合作协议，设计出了适合中老年人的72门课程。以学校的组织方式，构成园区内老年人的日常生活形态，同时开展适合老年人身心健康的各类学习、活动，重新认识、解读老年人的精神需求。均价1.4W。
业内人士介绍，在相同的销售情况下，做养老地产比做纯住宅少赚
30%-50%，有时候甚至还会略亏。虽然绿城颐乐学院持续亏损，但绿城对养老地产仍痴心不改，董事长宋卫平说：“只要有微利，我们就会去做，即使少有亏损，我们也愿意去做，即使卖房子赔钱了，也会去做，因为养老地产对绿城集团的品牌形象及发展会带来一定的促进作用”。宋卫平对绿城“学院式养老”的期望是：“五十年后，家家都以送老人去养老学院为正常之事。”
(3)保利“微力盈利”养老
由于国内养老地产还没有可预期的盈利模式，保利通过不同产品的实验，建立了自己的“微利盈利模型”：居家养老收取一定的服务费用补贴成本，社区养老采取使用权限时租赁费和四大社区配套服务收费，机构养老以会籍收入平衡运营成本。从2010年涉水养老地产至今，保利地产已在北京、广州、成都等5个城市拥有6个在建试点项目。在投入阶段主要集中在适老住宅销售、适老产品研发设计，以及适老设备改造。中长期计划用三到五年时间，使养老产业的运营进入稳健经营阶段。基本实现盈亏平衡，从长期来看，计划八到十年时间，达到发达国家的盈利水平，打通金融通道、实现REITs(房地产信托)上市。
(4)远洋地产—养老地产成第四大业务之一
2013年，远洋地产正式成立了“远洋养老运营管理公司”，并创建全新养老品牌“椿萱茂”。远洋地产董事长李明表示，预计养老产业未来将和住宅、商业地产、金融业务并列，成为公司业务的四大板块。同时，
远洋地产引进中国人寿作为远洋的第一大股东来标明其做养老的决心。
远洋的养老地产盈利模式是做半护理的养老服务机构，半护理的养老服务机构规模适度，靠网点布局扩张，主要在一线城市复制。2013年亮相的位于北京亦庄的椿萱茂凯健就是这种模式。它由远洋自持，并不出售，是一栋有89个房间的4层小楼，每月收取租金，主要以提供日常生活护理为主。远洋地产透露，目前出租率为20%，每个房间的月租金在万元以上。远洋进入养老产业，采取的策略是和国际知名养老服务商进行强强联合。椿萱茂是远洋地产“跨洋合作”的首例，远洋和哥伦比亚太平洋公司、美国知名养老服务商Emeritus集团签署协议，共同组建中外合资企业进行开发和经营。
四. 国内养老基金情况
(一)国内养老基金基本情况
随着人口老龄化时期的到来，养老保险已逐渐成为人们关注的焦点。我国政府也在养老保险制度的改革上作出了相当的努力，从2005年至2013年，我国已连续9年大幅度提高企业退休人员基本养老金水平。但是养老保险制度的管理过程中仍存在若干问题，阻碍了它的良性发展。基本养老保险的缴费率近年来呈现不断下降的趋势。作为主要缴费者，企业在参加养老保险上表现各异，有的企业不愿意参加基本养老保险，甚至有些企业还逃避对基本养老保险的缴费。非国有企业对于公共养老金基金计划的热情不是太高，由于非国有企业职工的年龄结构较小，而国有企业退休人员较多，非国有企业的缴费将会通过社会统筹转移支付
给国有企业的退休人员。出于类似的考虑，非国有企业当然就不会主动
参加这样的养老金计划，或者设法逃避缴费。我国实行的是养老金“双轨制”的退休制度，即企业职工实行“缴费型”统筹制度，机关和事业单位的退休金则由国家财政统一发放。这种“双轨制”使得企业退休职工与机关和事业单位退休人员在养老金收入上的差距明显，引起广大企业职工的极大不满。我国已由“现收现付制”过渡到了部分累积制，这是由国家发展的现实状况决定的，虽然某种程度上经过个人账户的资金积累，解决了长期融资问题，缓解了对经济增长造成的阻碍，但国家因转制而付出了高昂的成本，并带来了一系列的新问题，这主要是与市场经济发展的不协调所致。
依据集中程度，养老保险基金的管理可以分为政府集中管理模式、分散管理模式和相对集中管理模式。政府集中管理模式是指，养老保险缴费均由政府直接管理，以新加坡中央公积金制为典范。这种模式将基金全部集中管理，容易产生规模效益，大大降低管理成本，最终使收益率提高。缺点是没有共济的功能，无统筹账户，从而不具备养老保险基金必须的收入再分配的功能。分散管理模式是指，政府审核私营基金管理公司资质，允许其经营。雇主和雇员可以自由选择准入的基金管理公司进行投资运营，退休时由基金公司领取发放养老金。该模式由智利首创，并且成功实施。在这种模式下，基金管理公司之间存在竞争，雇员可以根据基金的收益情况，自主决定中意的基金管理公司。市场竞争机制能够有效地提高收益率。这种自由选择的压力可以刺激基金管理公司管理水平。基金管理公司与政府机构相比，拥有更多的投资管理专业人才，投资决策更加专业，并具有一定的投资决策权，能为个人提供更专
业的建议，达到保值增值的目的。但是，由于销售、市场调查等的费用，以及要定期提交个人材料和进行专业咨询，大大加大了自身的管理成本。同时私营基金管理公司受资本市场波动影响较大，与政府集中管理模式相比，基金损失风险加大。相对集中管理模式是指组成基金会由包括政府、雇员、雇主以及专业人士等，该机构负责制定政策以及养老金的筹集、发放，根据成员的选择，与相互竞争的私营基金管理公司签订合同，允许其对基金进行投资运营，并且对其进行监管。瑞典的“结算中心”制度就是该模式的代表。相对集中管理模式中基金会的成立，涵盖了基金的所有相关方；成员对私营基金管理公司有自由选择权，基金会代表个人出面与私营基金管理公司签订合同，并实施监督，作为机构在一定程度上整合了资金、选择等，具有一定的规模效应，提高了效率；私营基金管理公司存在相互竞争。由此可见，该模式在一定程度上解决了分散管理成本高昂的缺点，又在一定程度上避免了集中管理模式缺乏竞争、效率低等缺点，是前两种模式的有效结合。我国主要采用的是政府集中管理，但因我国地区发展极不平衡，东西部收入水平差异较大，为了缩小社会退休人员的生活水平差距，保证低收入者的基本生活需要，由现收现付过渡到实行统账结合的部分累积制是必要的，因此我国不能选择单一的政府集中管理模式。2013年中国养老金缺口达18.3万亿，大家都在担心：我老了之后，能领到足额的养老金吗？虽然我们相信，政府能通过注入国企股份等方式，保证公众领到养老金，但是我们也不能把鸡蛋放在一个篮子里吧？从养老的实际出发，不能完全指望退休金。怎么理财才能安享退休后的日子？这个问题被很多人提上了议事日程。
(二)国内较为典型的养老基金
2012年10月，天弘基金公司率先推出天弘安康养老基金，引起社会的广泛关注。据其招募说明书的说法，作为国内首只公募养老理财基金，将“致力于为各类养老资金提供稳健养老理财服务，力求在风险可控的原则下，通过股票、债券等资产的风险收益比较与灵活配臵，实现基金资产的持续稳健增长”。之后，海富通、上投摩根等多家基金公司纷纷试水养老金理财产品，所涉及领域涵盖专户产品、公募基金等。上投摩根旗下首只专门定位于养老理财服务的基金——上投摩根天颐年丰混合基金也开始发行，该基金股票等权益类投资比例为基金资产的0~40%。海富通基金除了发行海富通养老收益基金，还携手中石油企业年金基金理事会、昆仑信托，共同打造中国第一只标准化运作的养老金组合——海富通昆仑信托型养老金产品，此举被业内称为养老金投资中具有划时代意义的创新。该产品由海富通作为企业年金基金投资管理人发行，面向中石油企业年金基金定向销售，属于单一信托计划，具有中低风险收益特征，存续期20年。国内最大的基金公司华夏基金不甘示弱，也于2013年8月推出了自己的养老基金——华夏永福养老。华夏基金认为，虽然居民退休后有储蓄和养老金收入，但如果把每年的通胀率计算在内，则与实际保障支出仍有较大的资金缺口，因此潜在的目标市场巨大。而且，由于养老投资类产品要求很高的安全性和良好的收益性，对管理人的投资综合能力要求很高，所以市场上虽然已经有了几只同类产品，但市场需求很大。
截至2014年底，公募市场上的养老主题基金共有8只，有7只产品
为混合型基金，只有最近发行的鹏华养老产业是股票型基金。从规模来看，可统计的7只产品共计规模为48亿元，其中，规模最多的是天弘安康养老、规模为16.04亿元，规模最小的海富通养老收益为1亿元；规模超过10亿元的只有天弘安康养老和长盛养老健康产业。目前市场上养老主题基金可以分为两类，一类是基于投资人群的风险收益特征设计的基金，通过严控投资风险实现资产稳定增值的基金；另一类是以养老产业企业为主要投资标的基金。
名称
天弘安康养老
长盛养老健康产业
华夏永福
海富通
宝盈祥瑞养老
国泰安康定期支付
泰达宏利养老收益
鹏华养老产业基金(首只权益类养老主题基金) 规模亿 业绩% 16.04 17.11 10.77 15.67 2.1 14.8 1 11.19 8.67 8.6 3.57 7.9 7.7 5.4 募集中
(三)我国养老基金管理中存在的主要问题
有关养老保险的法律不健全。我国养老保险的法律不健全，违规使
用现象严重。长期以来，社保经办机构往往把工作重心放在养老保险金的征缴上，而未进行相应的审查、核算，合理的分配投资比例，疏忽基金的增值需求。由于法律不健全，社会养老保险基金(社保金)被挪用、挤占现象严重，更有甚者一些地方政府擅自动用社保金盖楼、炒股，说明相应的法律监督机制不完善。同时由于政府各个部门的行政行为各自为政，缺乏协调，本来一个国家的社会保障制度的完善牵扯到国计民生，要由大家一起努力，做好宣传、登记、征缴、管理、投资运营，信息公开，发放等互相联接的工作。而由于国家政策的疏忽，以上问题未落到实处。国家机关行政工作人员法制观念淡薄，有法不依，有时甚至明知故犯，体现了处罚力度不够，监督机制不完善。
养老基金积累不足，结构欠合理。社会养老保险的覆盖范围过窄，基金积累不足。在我国，真正享受基本养老保险的对象主要集中在党政机关、事业单位、国有企业和部分城镇企业职工。城镇中还有许多单位没有纳入或者事实上没有纳入养老体系，农村养老基金的积累规模更是微乎其微。
我国养老基金的结构也欠合理。首先，社会统筹账户资本比重过大，个人账户比重过小。与此相对应，我国养老保险金的企业缴费率偏高。根据1997年《国务院关于建立统一的企业职工养老保险制度的决定》第三条：企业人均缴费以企业职工工资总额为缴费基数，缴费率一般不超过企业职工工资总额20%。超过20%的需要经过劳动部、财政部审批。从国际上来看，企业缴费社会养老保险金水平一般在10%左右，与国际相比，我国企业缴费率是国际水平的2倍，这么高的缴费势必会加重企业负担，
影响企业的发展，使得一些经营不善的企业难以及时足额缴费，影响了养老保险的覆盖和积累。其次，作为养老保险第二支柱的企业补充养老保险，虽然经过20年的发展，其绝对规模及在养老基金中的地位很不理想。
我国养老保险基金的投资渠道狭小。2001年《全国社会保障基金投资管理暂行办法》允许社保基金入市，2004年社保金才真正入了市，但入市比例受限。目前我国的社会保障基金按规定在留足两个月的支付准备后绝大部分的投资是国债或存入银行，企业年金可实行市场化运营，地方管理的基本养老保险基金目前只允许存银行、买国债，即以安全性考虑为主，不能投资运营。这种单一的投资选择明显不利于社会保障基金的保值和增值。同时在经济危机下，单一的投资途径还将面临回报率低于通涨率的风险。如前所述，企业年金虽然在投资上没有太多的限制，但是由于管理体制等方面的原因，目前已经积累起来的补充养老保险基金和基本保险基金一样，也主要是存入银行和购买国家债券。
养老保险基金的投资收益也不理想。由于投资管理模式、资本市场发育不完善，基金规模小，投资渠道狭小等方面的原因，养老基金投资没有产生规模效益。2000年到2009年我国社保基金投资收益率，表面上看，2001-2009年均实现9.75%的年均收益率，但是我们的收益非常不稳定。如果考虑到2006和2007年收益率的异常性(资本市场剧烈异常上涨带来的高收益)，其它年份的平均收益率只有1.73%。对比全球养老基金投资收益率，并不理想。因主要在于：一方面，我国政府规定，由国家筹集的全国社会保障基金可以投资运营，但有一定比例的限制。另一方
面，作为我国社会保险金经办机构的人力资源和社会保障部及其下属社会保险经办机构，兼有行政、事业和投资的职能，不具有专业性，缺乏投资经验，导致投资绩效偏低。
转制成本导致的隐性债务与“个人账户”空账问题。旧体制遗留下来的养老金隐性债务，规模巨大。传统体制下，我国城镇职工养老保险实行的是企业内部的现收现付制，自从1995年开始，我国企业职工基本养老保险从“现收现付制”改制为“统帐结合”的新体制，向部分积累的养老基金模式转变。因为现收现付制度导致了职工的工资里面有一部分被当时预留，转移到了企业的不动产和财富的积累，本在旧体制下可用于职工的养老保险金发放，但进行养老保险体制改革后，就形成了政府所欠下的一笔隐性债务，即养老钱。虽然我国社保基金经过多年的积累，基金的总量已经达到7300多亿元 ，但是我国隐性负债按照最低估算也超过3万亿元，很明显目前我国社保基金还处于“资不抵债”的状态。
基金管理缺乏有效的监督制约机制。我国社保基金管理缺乏健全的监督机制，相关部门职责不清，导致基金管理分散，监管不力。目前，负责养老保险基金管理的是地方各级社会保险经办机构，负责基金监管的主要是劳动保障行政机构的基金监管部门，两者在行政上的关系都隶属于劳动社会保障部门。多年来，劳动社会保障部门集政策制定、费用收缴、投资运作、检查监管等权力于一身。这种“左手监管右手”的管理体制，缺乏有效的制约和再监督机制，导致养老保险基金被挤占、挪用的问题十分突出。其次，基金缺乏有效的外部监督，审计部门和财政
监督部门共同监管往往组织不力、效率不高，弱化了监督效果。大量基金被违规动用，不仅影响基金的支付，也削弱了基金的抗风险能力。
养老产业研究报告
渤海基金
黄欣晨
2015年1月
目录
一、当前养老产业背景 ............................... 3
二、市场分析 ....................................... 3
(一)世界发达国家养老产业发展模式 ................ 3
(二)中国养老服务产业市场前景 .................... 5
(三)国家养老优惠政策 ............................ 7
(四)国内养老产业市场情况 ........................ 8
(五)养老地产分析及2015年发展趋势预测........... 10
三、 知名养老案例介绍 ............................. 14
(一)西方发达国家 ............................... 14
(二)国内较为成功案例典型 ....................... 16
四. 国内养老基金情况 .............................. 26
(一)国内养老基金基本情况 ....................... 26
(二)国内较为典型的养老基金 ..................... 29
(三)我国养老基金管理中存在的主要问题............ 30
一、当前养老产业背景
随着中国社会老龄化进程的加速，养老市场的潜力逐步得以体现，政府在加大投入和扶持力度的同时，也积极鼓励民间资本进入养老产业。
而目前的市场现状却是一方面企业界和理论界均认为我国的养老市场亟待开发、老年产业潜力巨大，另一方面很多企业虽然有意愿或已开始涉足养老产业，但尚没有规模化的企业并具有高质量商业化养老机构的运营经验。和国外成熟的养老产业相比，中国的养老产业仍处于发展初期。同时，大量国外资本非常看好中国养老产业的发展，并已开始逐步进入。
二、市场分析
(一)世界发达国家养老产业发展模式
20世纪70年代以来，随着人口老龄化的加剧，西方国家的养老政策开始倾向于降低政府的直接作用，从机构照顾服务转移到以社会形式、市场化为基础的养老服务。在此背景下，西方国家的养老产业得以兴起，并迅速发展，形成了包括老年用品、老年医疗、老年文化、老年休闲、老年公寓等多种业态的服务业和配套产业。
目前，世界上主要的养老方式有三种:机构养老、社区养老和居家养老。其中，社区养老，以其成本低、效率高等特点，已成为主流养老服务模式。社区养老是由政府及非政府组织在社区建立小型化、专业化的服务机构，倡导老年人在不脱离家庭和熟悉的环境接受照顾的一种养老
模式。目前各个国家和地区都在大力发展养老社区建设，如英国的社区老年公寓、澳大利亚的退休村和老年护理中心、日本的老年人租赁住宅和老年日托服务中心、台湾的养生村和退休社区等。
养老产业较发达的国家中，美国养老产业开发最为成熟，操作也最为规范。美国养老社区的产业链由借贷、建设、运营和服务组成，从生理需求和安全需求等各个层次为老年群体提供住宅、衣食照顾、疗养等服务，并建立了一套完整的专业标准和规范体系。
在美国，养老社区的分类较细，可以满足不同年龄阶段的老人养老需求，其主要类型包括：
(1)生活自理型社区（IL,Independent Living）：类似于高级公寓，提供如保洁、餐饮等家政服务。商业模式一般为持有运营。
(2)生活协助型社区（AL,Assistant Living）：不提供医疗护理服务，但可以提供个性化的支持服务，如保洁、医药管理、洗澡、进食等。商业模式一般为持有运营。
(3)特殊护理社区（SN,Skilled Nursing）：提供医院般的护理服务和医疗服务，一般为短期，针对生病和受伤疗养的老人。商业模式一般为持有运营。
(4)失能失智看护（MC, Memory Care):提供对失能失智老人的全方位看护。
(5)持续护理退休社区（CCRC，Continuing Care Retirement
Community）：综合了前几种类型的优势，将居住同护理、医疗、健康、安全、娱乐等结合的社区。商业模式一般为销售+持有。
以全球养老社区的典范美国太阳城为例，它由13个不同区域构成,1个医院、2个康复中心、1个老人公寓、2个持续护理退休社区、2个生活协助型社区、4个混合社区,每个拥有区域针对不同客群,涵盖一种或多种老年住宅类型。太阳城还拥有大量的生活设施，包括娱乐中心、图书馆、保龄球馆、高尔夫球场、美术馆以及交响乐演奏厅。同时太阳城还建设了完整的医疗服务体系,包括综合性医院以及紧急救助中心、体检中心等。来自全球各地的4万多老人居住于此。
目前全球社会对社区养老逐渐达成共识，建设养老社区已成为世界趋势。随着中国老龄化程度的不断加深以及421家庭结构导致的养老问题，中国发展社区养老已经势在必行。而美国在养老社区建设与发展方面的模式及经验无疑值得我们借鉴。因此，将美国成熟的养老社区模式引进中国，结合我国社会自身特点，打造适合国情的养老产业品牌，具有重大的战略意义。
(二)中国养老服务产业市场前景
中国是世界老龄人口最多的国家。截至2013年底，我国60周岁及以上人口20243万人，占总人口的14.9%，65周岁及以上人口13161万人，占总人口的9.7%，高于国际平均的7%水平，且每年仍以800万人的速度增加，增速最快。中国社科院的一份报告预计到2050年，全国老年人口总量将超过4亿。
与此同时，高龄老年人口、失能失智老年人口、慢性病老年人口、空巢老年人口以及失独老年人口的不断增加，也将进一步加剧我国人口老龄化的严峻性。
截至2013年底，养老床位约500万张，仅占60岁以上老年人口的约3%，不仅低于发达国家5%—7%的比例，也低于一些发展中国家发展中国家如罗马尼亚、巴西的3%—4%的水平。换句话说，在我国，平均每1000个老人中，拥有的养老床位只有25张。
只有这可怜的
2.5%
我国养老机构目前仍以公办为主，大多数民办养老院还处于投资阶段，服务也大多停留在基本的生活照料上，服务水平不高，方式单一，整体管理水平较低，工作人员缺乏专业知识和技能，由此导致社会对专业性的养老服务及产品需求旺盛。据估计，我国养老市场的需求量至少为一万亿元以上，而目前养老市场的供应量却只有数百亿元，养老产业具有巨大的市场机会。
供应………..
(三)国家养老优惠政策
养老产业一直是国家重点扶持行业，也是鼓励社会资本进入的市场领域。国家陆续出台了众多文件以明确养老产业在未来社会发展中的重要战略定位，如《中国老龄事业发展“十二五”规划》、《老年人权益保障法》等。
国务院最新印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》（2013年9月）明确提出要充分发挥市场在资源配臵中的基础作用，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体。
《意见》同时提出了一系列扶持政策。一是完善投融资政策。安排财政性资金支持养老服务体系建设。鼓励和支持保险资金投资养老服务领域，开展老年人住房反向抵押养老保险试点。二是完善土地供应政策。将养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，可将闲臵的公益性用地调整为养老服务用地。三是完善税费优惠政策。对非营利性养老机构建设免征有关行政事业性收费，对营利性养老机构
建设减半征收有关行政事业性收费。养老机构用电、用水、用气、用热按居民生活类价格执行。四是完善补贴支持政策，建立健全经济困难的高龄、失能等老年人补贴制度。五是完善人才培养和就业政策。支持高等院校和中等职业学校增设养老服务相关专业和课程，建立养老服务实训基地。对符合条件的参加养老护理职业培训和职业技能鉴定的从业人员按规定给予补贴。六是鼓励公益慈善组织支持养老服务。
在地方，各地为促进养老产业发展也指定了一系列鼓励政策。如北京对每个养老床位一次性补贴8000-16000元，对投资额在500万元的给予200万元的三年贴息奖励;天津给予一次性10万元购臵设备补贴资金,对符合标准的示范型老年人日间照料服务中心，给予30万元的一次性建设补贴；在土地获取上，地方政府也会给予一定的土地出让金优惠或者优先拿地支持。
随着国家对于养老产业的政策支持力度不断加大，各项优惠政策也将不断清晰化，目前正是进军该行业的良好时机。相信在不久的将来会有更多的民间资本进入到这个产业中。
(四)国内养老产业市场情况
中央政府规划的“9073”养老服务格局，即90%的老人居家养老，7%的老人社区养老，3%的老人通过机构养老。
而我国目前产业市场的供给主要以养老地产的开发销售为主。主要模式分为三类，模式之一是产权销售模式，此类“销售”模式的优点在于资金回笼迅速，模式复制成本低；模式之二则是“销售加持有”的方式，一方面可以回笼资金，另一方面可以获取后期运营的持续收入，万科集团“持有＋销售”的产品比例分配是：住宅出售产品约占80%，其余20%为持有型物业，其中就包括养老型物业；模式之三则是会员制的“综合地产型”模式，其赢利主要依靠会员制收益以及综合服务收益，这以上海的“亲和源”模式为代表。不过，无论哪种方式，鉴于开发企业投入巨大，目前的养老项目多瞄准高端养老客户。
基于养老产业未来广阔的发展前景，众多一线房企（绿地、保利、远洋、绿城等）以及保险资金（泰康、人寿、平安等）已开始涉入养老产业。
我国养老市场目前的主要特点为：
（1） 建设投资额巨大，回报周期长
（2） 缺乏先进的服务模式
（3） 主要的市场供应集中在中高端住宅销售，
中高端养老社区和服
务尤其匮乏
（4） 行业缺乏专业的标准和规范
（5） 项目多集中在北上广等一些城市。
（6） 相关专业人才和管理人才缺乏。
（7） 项目实际运营不佳
目前，中国养老产业市场还处于初级阶段，市场上尚未形成知名度较高的专业养老产业品牌。涉入养老产业的各类企业对于养老产业的开发还处于探索阶段，并没有形成成熟的商业运营模式，但在巨大的市场空间背景下，预计未来5－10年，将诞生一批百亿级养老品牌，随后竞争格局形成，各主力品牌市场份额将逐渐趋稳。
(五)养老地产分析及2015年发展趋势预测
我国是全球最大的房地产业市场，也将成为全球最大的老龄房地产业市场。但从整体上看，我国老龄房地产业还刚刚起步，面临有效刚需不均衡、盈利模式不清晰、产业链尚未形成等问题。
2010年，万科宣布在北京房山窦店试点老龄房地产项目“万科幸福汇”，采用租、赁两种模式，为万科进入老龄房地产业铺路。与万科不同的是，绿城采取“先养老，后地产”的做法，成立绿城颐乐教育投资公司，首创了我国学院式养老模式。
而早在2008年，保利地产就涉足老龄房地产业。如今在北京、上海、广州、成都、三亚、阳江等6个城市规划建设了7个老龄房地产项目。
据不完全统计，目前全国有80家房地产商进入养老地产领域，涉及养老地产项目逾百个。
不仅仅是房地产开发企业如此，在人口老龄化日益严峻、各级政府陆续出台一系列旨在鼓励和引导社会资本加快进入老龄产业的政策背景下，受老年消费市场巨大潜力的吸引，各路资本也蜂拥而至。以保险公司、央企为代表的“金主”们谋划布局、抢占市场，力求在前景广阔的老龄房地产这一新兴业务上取得突破。
不差钱、业务广的央企动作迅速。早在2013年4月，中石化就与四川郫县签订协议，投资80亿元，规划养老床位超过1万张，探索养老产业园区开发模式。2013年5月，中国水电也宣布，将以合作方式在重庆璧山投资80亿元，打造养老地产项目。
保险企业资金实力雄厚，追求长期稳定的收益，而老龄房地产开发资金需求量大、投资回报周期长、投资收益稳定的特点恰好吻合这些要求。《中国老龄产业发展报告（2014）》显示：目前有泰康人寿、中国人寿、中国平安、新华保险、合众人寿、中国太平、中国人保7家保险企业进军老龄房地产业，投资约1000亿元。
与此同时，受中国老年消费市场巨大潜力的吸引，一些国际知名的养老服务集团、房地产投资基金等投资主体也开始进入。如美国爱玛克、法国索迪斯、香港美格菲等就作为服务承包方，承担了我国老龄房地产业的先行者上海亲和源的家政服务、物业管理、老龄配餐、老年康复健身、老年医院运作等服务和业务。
刚需不均，产业链尚未形成
从世界范围来看，随着老龄社会的到来，老龄房地产业逐步成为全球房地产业的新生板块。我国是全球最大的房地产业市场，或将成为全球最大的老龄房地产业市场，这已经成为广泛共识。事实上，我国老龄房地产业已经具备加速发展的基本条件，其中重要的一条就是需求日益凸显。虽然市场上已有一些老龄房地产业的雏形，但真正成熟的盈利模式还在探讨和摸索中。整体上，我国老龄房地产业还刚刚起步，面临有效刚需不均衡、盈利模式不清晰、产业链尚未形成等问题，更多的资本还处在积极关注、逐步研究、筹备布局、相互观望阶段。
从年龄看，关注老龄房地产的大多是老年人，全社会老龄意识和“及早备老”的理念远未形成；从区域看，西部地区老龄房地产业发展滞后于东部发达地区；从城乡看，老龄房地产项目几乎都位于城镇。
刚性需求不均衡，一方面制约了产业的发展，另一方面预示着未来产业发展拥有巨大的空间，关键在于调动大量的消费需求，变潜在需求为现实需求，进而逐步转变为刚性需求。
老龄房地产业作为一个新型业态，具有很长的产业链，包括资本运作、人才培养、硬件建设、管理运营等诸多方面，哪方面都不可或缺。而我国刚刚起步的老龄房地产业还没有基本的标准与体系，缺少专业的管理组织、专业的人才培养和培训体系，远没有形成完整的产业链，呈现断裂状态。
在这种情况下，投资者或者将投资、开发、运营、服务等所有业务“一肩挑”；或者自身只做硬件，将管理和服务等软件交给国际专业组织。前一种做法勇气可嘉，实则无奈，做自身不擅长的管理和服务，带
来的结果一是专业化不够，二是成本高，三是效率低。李晶认为，由此导致低水平的管理服务下相对较高的收费，进而导致适老性住房产品和服务销售困难，影响企业的可持续发展，更重要的是不能满足老年人的需求。
发展趋势，供给持续走旺
我国已经进入老龄社会，人口基数大，未来将成为全球老龄产业市场潜力最大的国家。据预测，2014年至2050年间，我国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，占GDP的比例将从8％左右增长到33％左右。
我国老年人口基数大、增速快，为老龄房地产业发展提供了前提条件。自1999年进入老龄化社会以来，人口老龄化程度日益加剧，且持续快速增长：2013年，60岁以上的老年人口突破2亿；2053年，将达到峰值4.87亿左右，届时每3个人中就有1个老年人，庞大的老年人群将带来巨大的消费潜力。
经济持续快速发展，使得居民尤其是老年居民的收入水平不断提高，为老龄房地产业的发展提高了消费基础。从2005年起，企业退休人员基本养老金已十连增，人均养老金从2005年的713元，到2013年超过2000元。十八大报告指出，到2020年要实现城乡居民人均收入比2010年翻一番的目标，老年人收入也将大幅增加。
老年人的消费意愿正在发生转变，特别是20世纪50年代之后出生的老年人，他们乐于花钱享受经济社会发展的成果，追求高质量的晚年
生活。随着现在的中年人进入老年期，他们将把现在的消费观念带入老年生活，消费意愿将比现在的老年人显著提高。
此外，由于生育率的不断下降，家庭日益小型化，子女面临巨大的养老压力，养老的刚性需求增加。老龄房地产项目同时具备设计完善的适老化硬件设施和良好的服务，将会受到青睐。
未来老龄房地产业的需求潜力是巨大的，将给众多资本提供新的投资渠道。为促进中国老龄房地产业的快速发展，变潜在需求为现实需求，需要加强运营管理和服务提供；需要加快制定实施发展规划，做到有序发展；需要加快出台扶持配套政策，优化发展环境；需要着力培育产业链条，形成合理分工；需要构建多元投融资平台，解决供需双方资金难题；以及在通用型人居环境建设、人才培育、市场监管等方面作出切实努力。
三、知名养老案例介绍
(一)西方发达国家
（1）美国高端养生浸入式度假村运营商Canyon Ranch
Canyon Ranch 建立于1979年，总部设在亚利桑那州的Tucson，被誉为“美国第一养生胜地”。经过30多年的发展，Canyon Ranch成功地开发了一种叫做“健康生活方式”的新服务种类，囊括了很多子类别的服务包括水疗、传统和新型医疗，行为治疗、精神疗法、健身、和营养等。Canyon Ranch的养生基地提供全方位的身心养生服务，包括温泉疗养、
中西医结合疗法、行为疗法、精神疗法、健身、营养等
（2）美国介护护理养老运营商 Brookdale
Brookdale是美国最大的养老社区运营商和养老相关服务的领先提供商,目前在全美运营550多个养老社区，设施遍布35个洲，能容纳51000个用户，包括约87个养老中心(15,878 套单元/床位), 410个辅助护理设施(21,095套单元/床位), 32个持续护理养老社区(10,578套单元/床位），和21个管理设施(4,296套单元/床位)。在管理设施的形式下，公司对第三方运营商或附属机构提供管理服务。
（3）北美失智老人社区运营商
Baycrest
北美最先进最适合中国特色的“医养结合”养老机构典范。Baycrest 创建于1918年，总部位于加拿大多伦多市，是多伦多大学的附属机构，该项目的组成元素有：护理院（472床），老年病综合专科医院（300床）、辅助生活区（192套）和独立生活区（120套），作为拥有全世界首家以老龄化和老年人为关注对象的创新技术和设计实验室，项目采用最先进的辅助生活居住设施，对居住者提供全方位的老年生活保健计划和社区服务。在认知神经科学领域，拥有全球顶尖的研究所和脑康复中心，同时也拥有中风和心脑血管疾病研究和康复中心，对阿尔茨海默证和帕金森氏综合症有专业的治疗和护理经验。
(二)国内较为成功案例典型
目前国内介入养老的上市公司主要有：世联地产，中国水电集团，
朗诗集团，万科、绿地、首创置业、华润置地、花样年，海南椰岛，凤
凰股份，中茵股份，塔牌集团，金陵饭店，双箭股份，天寰股份，新华锦，奥维通信，东软集团，万达信息，鱼跃医疗，迪安诊断，桑乐金，哈药股份，中新药业，以岭药业，中国平安，上海三毛，乐普医疗。国内目前正在做以及拟投资的养老地产主要有：
(1)万科幸福汇
项目位于北京校区房山区窦店，受其地理位置等因素影响，北京万科管理层认为该项目适合做老年住宅，老年公寓的部分是作为项目商业配套，满足养老需求。万科幸福汇，占地面积约7万多平方米，总建筑面积约16万平方米。整体规划为5—15层纯板式观景电梯洋房，最大限
度的将功能主义与时尚美学有机融合，一梯两户、南北通透、气派有度。约80㎡精致两居、约95-115㎡舒适三居的全优户型，在充分保证居住舒适度的同时，让生活成为所有人致礼崇拜的梦想。配套：规划中除常规必须设备外，还配备医疗服务站、心理咨询室、老年学校、专用浴池等；服务：24小时呼叫护理、送餐、果蔬送货上门、收费代缴等服务；运营模式：资源整合；管理外聘：聘请了有老年公寓经营经验的上海亲和源集团进行管理；医疗外包。均价1.1W。
(2)绿城“学院养老”
普通开发商做养老地产强调配备老年护理服务和医疗硬件，绿城做养老地产却主打学院式，成立专门的教育公司做“老年大学”。位于乌镇的雅园项目，成为绿城目前“学院式养老”的最大实验场。据悉，绿城牵手专注康复医疗和养老产业的雅达国际，共同打造包括乌镇雅园在内的乌镇国际健康生态产业园。项目占地面积约1500亩，总投资约75亿元，将建设医疗公园、国际养老护理中心等六大功能区，为老人提供国际化、管家式、24小时贴心健康医疗与服务。目前，绿城已与杭州师范大学签订了战略合作协议，设计出了适合中老年人的72门课程。以学校的组织方式，构成园区内老年人的日常生活形态，同时开展适合老年人身心健康的各类学习、活动，重新认识、解读老年人的精神需求。均价1.4W。
业内人士介绍，在相同的销售情况下，做养老地产比做纯住宅少赚
30%-50%，有时候甚至还会略亏。虽然绿城颐乐学院持续亏损，但绿城对养老地产仍痴心不改，董事长宋卫平说：“只要有微利，我们就会去做，即使少有亏损，我们也愿意去做，即使卖房子赔钱了，也会去做，因为养老地产对绿城集团的品牌形象及发展会带来一定的促进作用”。宋卫平对绿城“学院式养老”的期望是：“五十年后，家家都以送老人去养老学院为正常之事。”
(3)保利“微力盈利”养老
由于国内养老地产还没有可预期的盈利模式，保利通过不同产品的实验，建立了自己的“微利盈利模型”：居家养老收取一定的服务费用补贴成本，社区养老采取使用权限时租赁费和四大社区配套服务收费，机构养老以会籍收入平衡运营成本。从2010年涉水养老地产至今，保利地产已在北京、广州、成都等5个城市拥有6个在建试点项目。在投入阶段主要集中在适老住宅销售、适老产品研发设计，以及适老设备改造。中长期计划用三到五年时间，使养老产业的运营进入稳健经营阶段。基本实现盈亏平衡，从长期来看，计划八到十年时间，达到发达国家的盈利水平，打通金融通道、实现REITs(房地产信托)上市。
(4)远洋地产—养老地产成第四大业务之一
2013年，远洋地产正式成立了“远洋养老运营管理公司”，并创建全新养老品牌“椿萱茂”。远洋地产董事长李明表示，预计养老产业未来将和住宅、商业地产、金融业务并列，成为公司业务的四大板块。同时，
远洋地产引进中国人寿作为远洋的第一大股东来标明其做养老的决心。
远洋的养老地产盈利模式是做半护理的养老服务机构，半护理的养老服务机构规模适度，靠网点布局扩张，主要在一线城市复制。2013年亮相的位于北京亦庄的椿萱茂凯健就是这种模式。它由远洋自持，并不出售，是一栋有89个房间的4层小楼，每月收取租金，主要以提供日常生活护理为主。远洋地产透露，目前出租率为20%，每个房间的月租金在万元以上。远洋进入养老产业，采取的策略是和国际知名养老服务商进行强强联合。椿萱茂是远洋地产“跨洋合作”的首例，远洋和哥伦比亚太平洋公司、美国知名养老服务商Emeritus集团签署协议，共同组建中外合资企业进行开发和经营。
四. 国内养老基金情况
(一)国内养老基金基本情况
随着人口老龄化时期的到来，养老保险已逐渐成为人们关注的焦点。我国政府也在养老保险制度的改革上作出了相当的努力，从2005年至2013年，我国已连续9年大幅度提高企业退休人员基本养老金水平。但是养老保险制度的管理过程中仍存在若干问题，阻碍了它的良性发展。基本养老保险的缴费率近年来呈现不断下降的趋势。作为主要缴费者，企业在参加养老保险上表现各异，有的企业不愿意参加基本养老保险，甚至有些企业还逃避对基本养老保险的缴费。非国有企业对于公共养老金基金计划的热情不是太高，由于非国有企业职工的年龄结构较小，而国有企业退休人员较多，非国有企业的缴费将会通过社会统筹转移支付
给国有企业的退休人员。出于类似的考虑，非国有企业当然就不会主动
参加这样的养老金计划，或者设法逃避缴费。我国实行的是养老金“双轨制”的退休制度，即企业职工实行“缴费型”统筹制度，机关和事业单位的退休金则由国家财政统一发放。这种“双轨制”使得企业退休职工与机关和事业单位退休人员在养老金收入上的差距明显，引起广大企业职工的极大不满。我国已由“现收现付制”过渡到了部分累积制，这是由国家发展的现实状况决定的，虽然某种程度上经过个人账户的资金积累，解决了长期融资问题，缓解了对经济增长造成的阻碍，但国家因转制而付出了高昂的成本，并带来了一系列的新问题，这主要是与市场经济发展的不协调所致。
依据集中程度，养老保险基金的管理可以分为政府集中管理模式、分散管理模式和相对集中管理模式。政府集中管理模式是指，养老保险缴费均由政府直接管理，以新加坡中央公积金制为典范。这种模式将基金全部集中管理，容易产生规模效益，大大降低管理成本，最终使收益率提高。缺点是没有共济的功能，无统筹账户，从而不具备养老保险基金必须的收入再分配的功能。分散管理模式是指，政府审核私营基金管理公司资质，允许其经营。雇主和雇员可以自由选择准入的基金管理公司进行投资运营，退休时由基金公司领取发放养老金。该模式由智利首创，并且成功实施。在这种模式下，基金管理公司之间存在竞争，雇员可以根据基金的收益情况，自主决定中意的基金管理公司。市场竞争机制能够有效地提高收益率。这种自由选择的压力可以刺激基金管理公司管理水平。基金管理公司与政府机构相比，拥有更多的投资管理专业人才，投资决策更加专业，并具有一定的投资决策权，能为个人提供更专
业的建议，达到保值增值的目的。但是，由于销售、市场调查等的费用，以及要定期提交个人材料和进行专业咨询，大大加大了自身的管理成本。同时私营基金管理公司受资本市场波动影响较大，与政府集中管理模式相比，基金损失风险加大。相对集中管理模式是指组成基金会由包括政府、雇员、雇主以及专业人士等，该机构负责制定政策以及养老金的筹集、发放，根据成员的选择，与相互竞争的私营基金管理公司签订合同，允许其对基金进行投资运营，并且对其进行监管。瑞典的“结算中心”制度就是该模式的代表。相对集中管理模式中基金会的成立，涵盖了基金的所有相关方；成员对私营基金管理公司有自由选择权，基金会代表个人出面与私营基金管理公司签订合同，并实施监督，作为机构在一定程度上整合了资金、选择等，具有一定的规模效应，提高了效率；私营基金管理公司存在相互竞争。由此可见，该模式在一定程度上解决了分散管理成本高昂的缺点，又在一定程度上避免了集中管理模式缺乏竞争、效率低等缺点，是前两种模式的有效结合。我国主要采用的是政府集中管理，但因我国地区发展极不平衡，东西部收入水平差异较大，为了缩小社会退休人员的生活水平差距，保证低收入者的基本生活需要，由现收现付过渡到实行统账结合的部分累积制是必要的，因此我国不能选择单一的政府集中管理模式。2013年中国养老金缺口达18.3万亿，大家都在担心：我老了之后，能领到足额的养老金吗？虽然我们相信，政府能通过注入国企股份等方式，保证公众领到养老金，但是我们也不能把鸡蛋放在一个篮子里吧？从养老的实际出发，不能完全指望退休金。怎么理财才能安享退休后的日子？这个问题被很多人提上了议事日程。
(二)国内较为典型的养老基金
2012年10月，天弘基金公司率先推出天弘安康养老基金，引起社会的广泛关注。据其招募说明书的说法，作为国内首只公募养老理财基金，将“致力于为各类养老资金提供稳健养老理财服务，力求在风险可控的原则下，通过股票、债券等资产的风险收益比较与灵活配臵，实现基金资产的持续稳健增长”。之后，海富通、上投摩根等多家基金公司纷纷试水养老金理财产品，所涉及领域涵盖专户产品、公募基金等。上投摩根旗下首只专门定位于养老理财服务的基金——上投摩根天颐年丰混合基金也开始发行，该基金股票等权益类投资比例为基金资产的0~40%。海富通基金除了发行海富通养老收益基金，还携手中石油企业年金基金理事会、昆仑信托，共同打造中国第一只标准化运作的养老金组合——海富通昆仑信托型养老金产品，此举被业内称为养老金投资中具有划时代意义的创新。该产品由海富通作为企业年金基金投资管理人发行，面向中石油企业年金基金定向销售，属于单一信托计划，具有中低风险收益特征，存续期20年。国内最大的基金公司华夏基金不甘示弱，也于2013年8月推出了自己的养老基金——华夏永福养老。华夏基金认为，虽然居民退休后有储蓄和养老金收入，但如果把每年的通胀率计算在内，则与实际保障支出仍有较大的资金缺口，因此潜在的目标市场巨大。而且，由于养老投资类产品要求很高的安全性和良好的收益性，对管理人的投资综合能力要求很高，所以市场上虽然已经有了几只同类产品，但市场需求很大。
截至2014年底，公募市场上的养老主题基金共有8只，有7只产品
为混合型基金，只有最近发行的鹏华养老产业是股票型基金。从规模来看，可统计的7只产品共计规模为48亿元，其中，规模最多的是天弘安康养老、规模为16.04亿元，规模最小的海富通养老收益为1亿元；规模超过10亿元的只有天弘安康养老和长盛养老健康产业。目前市场上养老主题基金可以分为两类，一类是基于投资人群的风险收益特征设计的基金，通过严控投资风险实现资产稳定增值的基金；另一类是以养老产业企业为主要投资标的基金。
名称
天弘安康养老
长盛养老健康产业
华夏永福
海富通
宝盈祥瑞养老
国泰安康定期支付
泰达宏利养老收益
鹏华养老产业基金(首只权益类养老主题基金) 规模亿 业绩% 16.04 17.11 10.77 15.67 2.1 14.8 1 11.19 8.67 8.6 3.57 7.9 7.7 5.4 募集中
(三)我国养老基金管理中存在的主要问题
有关养老保险的法律不健全。我国养老保险的法律不健全，违规使
用现象严重。长期以来，社保经办机构往往把工作重心放在养老保险金的征缴上，而未进行相应的审查、核算，合理的分配投资比例，疏忽基金的增值需求。由于法律不健全，社会养老保险基金(社保金)被挪用、挤占现象严重，更有甚者一些地方政府擅自动用社保金盖楼、炒股，说明相应的法律监督机制不完善。同时由于政府各个部门的行政行为各自为政，缺乏协调，本来一个国家的社会保障制度的完善牵扯到国计民生，要由大家一起努力，做好宣传、登记、征缴、管理、投资运营，信息公开，发放等互相联接的工作。而由于国家政策的疏忽，以上问题未落到实处。国家机关行政工作人员法制观念淡薄，有法不依，有时甚至明知故犯，体现了处罚力度不够，监督机制不完善。
养老基金积累不足，结构欠合理。社会养老保险的覆盖范围过窄，基金积累不足。在我国，真正享受基本养老保险的对象主要集中在党政机关、事业单位、国有企业和部分城镇企业职工。城镇中还有许多单位没有纳入或者事实上没有纳入养老体系，农村养老基金的积累规模更是微乎其微。
我国养老基金的结构也欠合理。首先，社会统筹账户资本比重过大，个人账户比重过小。与此相对应，我国养老保险金的企业缴费率偏高。根据1997年《国务院关于建立统一的企业职工养老保险制度的决定》第三条：企业人均缴费以企业职工工资总额为缴费基数，缴费率一般不超过企业职工工资总额20%。超过20%的需要经过劳动部、财政部审批。从国际上来看，企业缴费社会养老保险金水平一般在10%左右，与国际相比，我国企业缴费率是国际水平的2倍，这么高的缴费势必会加重企业负担，
影响企业的发展，使得一些经营不善的企业难以及时足额缴费，影响了养老保险的覆盖和积累。其次，作为养老保险第二支柱的企业补充养老保险，虽然经过20年的发展，其绝对规模及在养老基金中的地位很不理想。
我国养老保险基金的投资渠道狭小。2001年《全国社会保障基金投资管理暂行办法》允许社保基金入市，2004年社保金才真正入了市，但入市比例受限。目前我国的社会保障基金按规定在留足两个月的支付准备后绝大部分的投资是国债或存入银行，企业年金可实行市场化运营，地方管理的基本养老保险基金目前只允许存银行、买国债，即以安全性考虑为主，不能投资运营。这种单一的投资选择明显不利于社会保障基金的保值和增值。同时在经济危机下，单一的投资途径还将面临回报率低于通涨率的风险。如前所述，企业年金虽然在投资上没有太多的限制，但是由于管理体制等方面的原因，目前已经积累起来的补充养老保险基金和基本保险基金一样，也主要是存入银行和购买国家债券。
养老保险基金的投资收益也不理想。由于投资管理模式、资本市场发育不完善，基金规模小，投资渠道狭小等方面的原因，养老基金投资没有产生规模效益。2000年到2009年我国社保基金投资收益率，表面上看，2001-2009年均实现9.75%的年均收益率，但是我们的收益非常不稳定。如果考虑到2006和2007年收益率的异常性(资本市场剧烈异常上涨带来的高收益)，其它年份的平均收益率只有1.73%。对比全球养老基金投资收益率，并不理想。因主要在于：一方面，我国政府规定，由国家筹集的全国社会保障基金可以投资运营，但有一定比例的限制。另一方
面，作为我国社会保险金经办机构的人力资源和社会保障部及其下属社会保险经办机构，兼有行政、事业和投资的职能，不具有专业性，缺乏投资经验，导致投资绩效偏低。
转制成本导致的隐性债务与“个人账户”空账问题。旧体制遗留下来的养老金隐性债务，规模巨大。传统体制下，我国城镇职工养老保险实行的是企业内部的现收现付制，自从1995年开始，我国企业职工基本养老保险从“现收现付制”改制为“统帐结合”的新体制，向部分积累的养老基金模式转变。因为现收现付制度导致了职工的工资里面有一部分被当时预留，转移到了企业的不动产和财富的积累，本在旧体制下可用于职工的养老保险金发放，但进行养老保险体制改革后，就形成了政府所欠下的一笔隐性债务，即养老钱。虽然我国社保基金经过多年的积累，基金的总量已经达到7300多亿元 ，但是我国隐性负债按照最低估算也超过3万亿元，很明显目前我国社保基金还处于“资不抵债”的状态。
基金管理缺乏有效的监督制约机制。我国社保基金管理缺乏健全的监督机制，相关部门职责不清，导致基金管理分散，监管不力。目前，负责养老保险基金管理的是地方各级社会保险经办机构，负责基金监管的主要是劳动保障行政机构的基金监管部门，两者在行政上的关系都隶属于劳动社会保障部门。多年来，劳动社会保障部门集政策制定、费用收缴、投资运作、检查监管等权力于一身。这种“左手监管右手”的管理体制，缺乏有效的制约和再监督机制，导致养老保险基金被挤占、挪用的问题十分突出。其次，基金缺乏有效的外部监督，审计部门和财政
监督部门共同监管往往组织不力、效率不高，弱化了监督效果。大量基金被违规动用，不仅影响基金的支付，也削弱了基金的抗风险能力。