上饶师范学院经济与管理学院
2013届本科毕业论文
论 文 题 目： 关 于 土 地 增 值 税 征
缴 问 题 的 研 究
学生姓名： 肖 冰
专
班
学业： 会 计 学 级： 09经（4） 号： 09130426
指导教师：
二0一三年 三月
关于土地增值税征缴问题的研究
摘要：土地增值税是国家税收的一种，也是国家财政收入的方式之一，严格按照国家法律程序征收、缴纳土地增值税是每个公民的义务和职责。本文从征缴土地增值税的必要性出发，对土地增值税征缴过程存在的问题进行研究，并在此分析的基础上提出了建议。
关键词：土地增值税 ；房地产；征缴
The Research on the Tax Collection Problem of the Land
Value Increment Tax Abstract: Land Value Increment tax is a kind of national revenue, but also one of the national fiscal revenue. In strict accordance with the national law program collection, pay the land value-added tax is the obligation of every citizen and responsibilities 。This paper conducts an analysis of the necessity of the land value increment tax in China and its problems occurring in the process of implementation. Then it suggests some tentative countermeasures to remedy the problems. .
Key words: Land value increment tax; Tax reform;Implementation
目录
一、征收土地增值税的必要性............................................... 1
（一）土地增值税是国家财政收入的来源之一 ............................... 1
（二）土地增值税的征收，是国家运用税收手段规范房地产市场秩序，合理调
节土地增值，维护国家权益，促进房地产市场健康发展的重要举措 ............. 1
二、土地增值税征管中面临的突出问题....................................... 3
（一）利用土地增值税优惠政策偷逃税款..................................... 3
（二）采取各种手段少计营业收入偷逃土地增值税............................. 4
（三）虚增开发成本偷逃土地增值税......................................... 4
（四）基层征管力量不能适应土地增值税复杂业务要求......................... 5
（五）税务部门对土地增值税征管不到位..................................... 5
（六）基层税务部门与房地产相关职能部门协调配合不到位..................... 5
（七）地方政府对房地产商的保护........................................... 6
三、加强土地增值税征管工作的建议......................................... 6
（一）加强对房地产开发经营整个过程的监控，改进税收征管手段............... 6
（二）做好土地增值税专项评估............................................. 7
（三）加强对房地产企业关联交易的管理，加大土地增值税反避税力度........... 7
（四）建立土地增值税征管考核机制，强化征管质量内外考核................... 7
（五）调整税率，进一步明确土地增值税税前扣除项目......................... 7
（六）扩大征税范围....................................................... 8
参考文献................................................................. 8
一、征收土地增值税的必要性
土地增值税：以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据[1]。 土地增值税的功能是国家对房地产增值征税。其计算公式为：应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数, 征收土地增值税有重要意义[2]。
（一） 土地增值税是国家财政收入的来源之一
土地增值税属于行为税类，称为特定行为目的税类，它是国家为了实现某种
特定的目的，以纳税人的某些定行为为课税对象的税种。开征行为税类的主要目的在于国家根据一定时期的客观需要，限制某些特定的行为。这类税收的特点是：征税的选择性较为明显，税种较多，并有着较强的时效性，有的还具有因时因地制宜的特点。
在改革开放、经济发展的今天，房地产交易在各大中小城市日益盛行，地价
也随之高涨。为了规范土地和房地产市场交易秩序，合理的调节土地增值收益，维护国家权益，国务院于1993年12月13日，发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称条例) ，规定凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人均应当依法缴纳土地增值税，条例从1994年l 月1日起开始施行。
2006年12月28日国家税务总局发布的《关于房地产开发企业上地增值税
清算管理有关问题的通知》中明确规定:从2007年2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制”。随着政策的颁布，各级税务机关也相继加大了对土地增值税的征收管理，导致土地增值税大幅增加[3]。
（二）土地增值税的征收，是国家运用税收手段规范房地产市场
秩序，合理调节土地增值，维护国家权益，促进房地产市场健康发展的重要举措。
20世纪90年代初期, 伴随着我国第一拨房地产热, 土地投机、炒卖之风在房
地产中一度盛行。房地产业的畸形发展, 加剧了我国产业结构失衡状况。土地增值税自开征以来, 已有17年的历史。随着经济迅速发展, 基础设施建设的不断完善, 土地增值收益越来越大, 对其征税, 对实现土地所有者权益、建立地方主体税源等方面发挥了一定的作用[4]。
国税总局1月17日宣布，将从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增
值税清算。这不是一个新税种，但对土地增值税征收做了十分细化的规定，具有十分重要的市场意义。
一是土地增值税的征收，能够在一定程度上挤压房地产企业过高的利润。尽
管房地产开发企业一直在争辩地产业的利润不高，但房地产市场的利润过高早就是不争之事实。而房地产商的利润过高或暴利，最大的部分就是土地的增值。而土地增值税征收就是针对房地产开发企业的过高利润。它对土地储备多、开发周期长、产品附加值大的房地产开发商，其影响不可低估。如果能够通过土地增值税的方式来挤压地产企业的暴利，这样不仅能够挤压房地产开发商的获利空间，而且能够缓解地产商与社会大众的冲突，缓解社会财富短时期内向房地产开发聚集。更为重要的是，由于地产业的利润空间压缩，那种千军万马都挤入房地产市场的局面将在一定程度上得到改观。不仅可以减弱继续把房地产市场的泡沫吹大，也能分散与降低房地产市场的风险。
二是随着全国各地房价的快速上涨，土地的价格上涨成为一种必然趋势。特
别是当土地的价格快速上涨时，一些企业或一些人利用自己手中持有的土地，对土地进行囤积、对土地进行炒作也就很自然了。而土地的囤积与炒作，必然会推高市场土地的价格，使土地的价格轮番上涨。在这种情况下，不仅容易出现日本20世纪80年代那种极力推高土地价格的炒作之风，也会由于土地价格推高之后，房地产开发商借土地价格上涨而进一步推高房价，快速地吹大房地产市场的泡沫，制造房地产市场的潜在风险。而土地增值税的征收，一定意义上可以遏制国内房地产市场土地的流转与炒作。
三是土地增值税的文件中具体明确地规定了土地增值税清算的时间与空间
“底线”，一方面表明了有利这种税收征收的操作性，规范房地产开发企业征税之义务，更为重要的是在房价上升较快的背景下重新落实这一税种，实际是宏观调控的延续和细化。也就是说，尽管对于2006年的房地产市场宏观调控，不少称之为2006年房地产政策出台“井喷年”，但是对2007年来说，政府对房地产市场宏观调控并不会由于2006年政策出得多就无可作为，反之，针对国内房地产市场情况，政府对房地产市场宏观调控能够使用的工具与手段仍然游刃有余。
四是增值税的征收对房价影响如何。如果房地产市场仍然是个投资市场，
如果地产价格仍然是上涨预期，那么房产商就会把这些税收增加的成本转移到消费者身上，使得房价进一步上涨。但是房价已经快速飙升多年，而地产商又要把税收的成本加到房价上涨时，在这种情况下，房地产市场的投资者会由于房价快速升高而看到市场的潜在风险加大而逐渐退出这个市场。对房产消费者来说，本来过高的房价就已把绝大多数人赶出房地产市场，因此，房价进一步上升进入房地产市场的消费者就会更少。从而使得投资内地房地产市场的风险进一步放大。
二、土地增值税征管中面临的突出问题
近几年来，随着我国房地产市场的繁荣发展，土地增值税的收入逐年增加，
同时土地增值税在征管过程中的问题也凸显出来了。
（一）利用土地增值税优惠政策偷逃税款
一是利用合作建房形式偷逃土地增值税。《财政部国家税务总局关于土地增
值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）[3]规定：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。”部分房地产开发企业签订虚假合作建房协议，对于分得的自用房产，以“按比例分得的自用房产”形式享受合作建房土地增值税优惠政策，逃避缴纳土地增值税：对于分得的非自用房产，不按规定确定应税收入，以少计应税收入手段偷逃土地增值税。
二是利用普通标准住宅形式偷逃土地增值税。《土地增值税暂行条例》第八
条规定：“纳税人建造普通标准住宅，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税”[4]。各省在制定并对外公布普通标准住宅标准中，都是以同时满足以下三个条件作为界定标准的，即住宅小区建筑容积率、单套建筑面积、实际成交价格与同级别土地住房平均成交价格。但在实际税收征管中，许多开发商却只以建筑面积是否达到普通标准住宅规定标准作为是否免征的界线，忽视其他几个限定条件，出现了不应免征土地增值税项目而违规免征的现象[5]。
（二）采取各种手段少计营业收入偷逃土地增值税
一是利用银行按揭贷款销售方式不记收入偷逃土地增值税。银行按揭贷款销
售方式是房地产主要销售方式，房地产开发企业利用这一销售方式的特殊性，将银行按揭的款项记入往来科目而不做营业收入处理。
二是房地产开发企业以开发产品抵建安工程款不记收入偷逃土地增值税。房
地产开发企业按工程进度支付建安工程款困难，就以等值的商品房或商铺抵建安工程款，开发商将抵工程款的商品房或商铺不计或少计土地增值税收入。
三是房地产开发企业将车库、杂物房等售房款转移为房租收入偷逃土地增值
税。住房和城乡建设部规定，凡架空层高度未达到2.2米的车库、杂屋房不予办理产权登记。商品房的底层杂物屋和顶层坡屋一般都未达到2.2米高度，部分车库也未达2.2米高度，房地产开发商以这些房产不能办产权证为由，在销售这些房产时以合同形式约定使用年限，将这些房产的售房款转移为房屋租金收入，少计土地增值税应税收入。
（三）虚增开发成本偷逃土地增值税
一是通过虚增土地开发成本偷逃税款。房地产开发企业利用土地评估、将
评估增值的土地成本直接记入开发成本，虚增土地成本，减少土地增值税税基。还有的房地产开发企业从关联企业购进土地。让关联企业多开土地补偿费发票，虚增房地产开发企业土地取得成本。
二是通过多开建筑安装发票加大建安成本。部分房地产开发商把建安营业税
及附加作为“避税”的重要渠道，以支付3.3%的建安营业税及附加的代价，可以少缴适用40%以上税率的土地增值税。
三是利用建安公司、销售公司等关联企业多计开发成本偷逃土地增值税。许
多房地产开发企业都有与之相配套的建安公司、销售公司、物业公司，商品房的建设由关联的建筑公司承建，商品房的销售由关联的销售公司负责，物业公司则代收房地产开发企业一切价外费用，如代垫代付维修基金等费用。房地产开发企业通过与这些关联企业订立各种假合同等手段，调控开发成本和收入，以达到偷逃土地增值税的目的。
（四）基层征管力量不能适应土地增值税复杂业务要求
房地产开发具有经营周期长、经营方式灵活、成本项目繁多和土地增值税计
算过程复杂等特点，这对土地增值税征管要求很高，但当前一线税收征管工作任务相当繁重，征管力量严重不足，不能满足土地增值税管理需要。具体表现在：
一是基层税务人员对现行土地增值税政策的了解和掌握相对不足：
二是基层税务人员对房地产企业财务核算尤其是成本核算知识较为生疏；
三是基层税务人员对房地产企业的经营方式、开发程序和经营规律不熟悉： 四是基层征管力量不足与繁重的土地增值税征管工作不相适应的矛盾进一
步加剧。
（五）税务部门对土地增值税征管不到位
一是税收检查一般是以年度为单位，但房地产企业大都是跨年度、跨地域滚
动开发，流动性比较大，税务部门没有根据房地产行业特点，按开发项目所属期进行税收检查。在税收检查中，对于那些达到土地增值税清算条件，但由于受检查期及检查时限限制，而不能有效进行土地增值税检查的企业，很容易造成增值额检查不实的问题。
二是税务人员在查处土地增值税涉税案件过程中经常受到各种因素干扰，导
致行政处罚力度低，涉嫌犯罪的案件移送率低，无法追究责任人的刑事责任。
三是税收征管中土地增值税清算政策落实不到位。许多达到土地增值税清算
条件的开发商以账务混乱等为由不清算，税收征管中也未采用核定征收，只是按一个较低的预征率预征。开发项目达到土地增值税清算条件时，征管人员片面认为清算有可能出现比预征税款少的情况而不要求企业清算，造成土地增值税依法清算的政策落实不到位，出现了应征收的土地增值税税款没有征收到位的问题。 （六）基层税务部门与房地产相关职能部门协调配合不到位 就土地增值税的特殊性而言，在税收征收管理上仅靠税务部门的力量是不够的，它还需要各级国有资产管理、房产管理、土地管理、城建部门和房地产评估机构的大力配合和协作，共同履行管理职责，共同把关，才能实现有效的管理和监控，才能从根本上堵塞其税收流失。但从目前的情况看，相关部门配合不得力，税务部门管理机制不健全，是导致土地增值税流失的一个重要因素。
（七）地方政府对房地产商的保护
房地产开发商在追逐暴利的过程中，必然为当地经济做出了贡献，而这些贡
献都揉进了地方政府的政绩中，尤其是在以房地产开发为主要经济支柱的地方更是明显。“国十条”中所谓的“定价过高”和“上涨过快”的项目的开发商往往与地方政府更是关系密切。地方税务机关如果对土地增值税展开严厉的清算，当地地方政府很可能就是一个不可忽视的障碍[6]。
三、加强土地增值税征管工作的建议
（一）加强对房地产开发经营整个过程的监控，改进税收征管手段
一是加强与管理房地产的政府职能部门配合，建立涉税信息传递制度，实现
税收的源泉控管。房地产开发经营的每一个环节都必须通过政府部门办理相关手续，税务机关应加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等部门的联系，及时掌握房地产开发企业的涉税资料，并建立信息传递档案，全程跟踪，获取企业收入、成本等涉税信息。税务部门应充分利用从相关部门获得的涉税信息，验证房地产企业纳税申报的真实性、合理性，防止房地产企业超范围享受税收优惠和少计增值额问题的发生。房产管理和国土资源管理等部门要严把房地产登记关、发证关，要督促纳税人按照“先税后证”的要求做到先纳税后办证，或者实行税收环节控管，即在办证环节实行土地增值税代扣代缴，从而有效地堵塞税收流失的漏洞。
二是改进税收征管手段，提高管理效率。一方面加强对房地产开发企业纳税人的登记、申报管理，实行全程跟踪管理，经常分析有关税源，发现问题及时检查，涉嫌偷逃税的，及时移交稽查部门，防止因税务机关内部管理脱节而发生偷逃税行为；另一方面加大对房地产开发项目成本、收入的审核和管理力度，保证建安成本、土地成本等开发成本的真实性和准确性，防止利用假合同、假信息虚增开发成本。同时，税务部门还要加强对房地产企业销售环节的监控，加强对房地产票据、视同销售的管理，掌握房地产开发企业的收入情况，防止少申报土地增值税收入现象的发生[7]。
（二）做好土地增值税专项评估
鉴于房地产开发企业具有经营方式灵活、成本项目复杂和涉税金额巨大等特
点，且日常税收监控难以对土地增值税申报的真实性和及时性作出准确判断。因此，应进一步加强对房地产开发企业土地增值税专项评估，建立土地增值税评估专职部门，选配综合素质较高的评估人员，以提高评估水准，确保土地增值税纳税评估工作落到实处。
（三）加强对房地产企业关联交易的管理，加大土地增值税反避
税力度
建议尽快出台房地产企业关联交易管理办法，建立同类地域、同类开发产品
的开发成本、费用、销售价格信息库，以形成动态的、分地域的收入、成本、费用等要素指标信息库，作为房地产开发关联交易转让定价纳税调整的参照标准。对房地产开发企业的关联交易，实施重点监控，彻底治理利用关联交易转移收入、虚增成本等恶意偷逃土地增值税行为，保护土地增值税税基的完整，遏制房地产行业不合法的“避税”行为。
（四）建立土地增值税征管考核机制，强化征管质量内外考核
建立和实施土地增值税征管考核机制，落实目标责任制，是提高土地增值税
征管质量的保证。针对土地增值税业务复杂、管理人员素质参差不齐、整体素质亟待提高的现状，税务部门应在调研的基础上，逐步制订出完善的土地增值税征管质量考核办法，着重把握考核的合理性、科学性、实用性。主要考核一线税务人员的土地增值税征管质量，实行土地增值税清算的抽评、复评和抽审、复审，并将对企业的延伸考核作为税务人员执法准确性的主要考核依据，同时结合税收检查信息的反馈，印证征管工作质量，形成税收征管和税收检查互动机制[8]。
（五）调整税率，进一步明确土地增值税税前扣除项目。
一是降低税率，建议土地增值税仍实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额50%的部份，税率调整为5%；增值额大于扣除项目金额50%，小于100%的部份，税率调整为10%；增值额大于扣除项目金额100%，小于200%的部
份，税率调整为15%；增值额大于扣除项目金额200%以上的，税率调整为20%。
二是明确规定计算增值额的扣除项目，对需要分摊计算才能计入的成本项目
不作为计算增值额的扣除项目：即土地增值税计算增值额的扣除项目为（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的直接成本、费用；（3）旧房及建筑物的历史成本；（4）与转让房地产有关的税金；（5）与转让房地产有关的银行贷款利息支出。三是将土地增值税计算清缴质量纳入征收机关的绩效考评，促使税务人员增强责任意识，积极作为，确保《土地增值税暂行条例》[4]完全执行到位。
（六）扩大征税范围
土地增值税的征收范围要能覆盖引起土地增值的所有对象，不仅对买卖土地使用、房地产征税，对发生在土地使用权出租和保有阶段产生的土地增值也应一并征税。包括以批租方式获得土地进行开发经营后转让、出租的；以增值后的土地使用权作价入股或合资经营的；以土地合作建房，引起土地使用权转移的；自用的商业性房地产在经营中发生了土地增值的。扩大土地增值税的征收范围，有利于国家加强对房地产市场的宏观管理；有效防止国有土地收益流失，增加国家财政收入；有利于土地收益的合理分配，提高土地增值税赋税的公平性[9]。
参考文献
[1］郭守杰. 经济法基础[M].北京：经济科学出版社，2011．
［2］王曙光. 税法[M].大连:东北财经大学出版社,2010．
[3］国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知，［1995］第048号， 1995-05-25．
［4］国务院《土地增值税暂行条例》 ，［1993］第138号 ， 1993-12-13． ［5］http://www.jystax.gov.cn, 江油市地税局文件,2012-7-25．
［6］http://cdsb.newssc.org,成都商报，2007-01-22．
［7］Http ：// www.sina.com.cn ，《金融时报》， 2008-04-19．
［8］陈斌. 中国土地增值税制改革对策研究—基于税收公平与效率原则〔D 〕， 西南财经大学，2007.
[9]郭剑川. 税收征管激励机制设计[J].商业时代,2010（8）.
致谢
通过这一阶段的努力，我的毕业论文《关于土地增值税征缴问题的研究》终于完成了，在本论文的写作过程中，我的指导老师——张桂香老师倾注了大量的心血，从选题到提纲，从写作论文到一遍又一遍的指出每稿中的具体问题，严格把关，循循善诱，在此我表示衷心感谢。同时我还要感谢在我学习期间给予我极大关心和支持的各位老师、同学和朋友们。
作者：肖冰
2013年3月
8
上饶师范学院经济与管理学院
2013届本科毕业论文
论 文 题 目： 关 于 土 地 增 值 税 征
缴 问 题 的 研 究
学生姓名： 肖 冰
专
班
学业： 会 计 学 级： 09经（4） 号： 09130426
指导教师：
二0一三年 三月
关于土地增值税征缴问题的研究
摘要：土地增值税是国家税收的一种，也是国家财政收入的方式之一，严格按照国家法律程序征收、缴纳土地增值税是每个公民的义务和职责。本文从征缴土地增值税的必要性出发，对土地增值税征缴过程存在的问题进行研究，并在此分析的基础上提出了建议。
关键词：土地增值税 ；房地产；征缴
The Research on the Tax Collection Problem of the Land
Value Increment Tax Abstract: Land Value Increment tax is a kind of national revenue, but also one of the national fiscal revenue. In strict accordance with the national law program collection, pay the land value-added tax is the obligation of every citizen and responsibilities 。This paper conducts an analysis of the necessity of the land value increment tax in China and its problems occurring in the process of implementation. Then it suggests some tentative countermeasures to remedy the problems. .
Key words: Land value increment tax; Tax reform;Implementation
目录
一、征收土地增值税的必要性............................................... 1
（一）土地增值税是国家财政收入的来源之一 ............................... 1
（二）土地增值税的征收，是国家运用税收手段规范房地产市场秩序，合理调
节土地增值，维护国家权益，促进房地产市场健康发展的重要举措 ............. 1
二、土地增值税征管中面临的突出问题....................................... 3
（一）利用土地增值税优惠政策偷逃税款..................................... 3
（二）采取各种手段少计营业收入偷逃土地增值税............................. 4
（三）虚增开发成本偷逃土地增值税......................................... 4
（四）基层征管力量不能适应土地增值税复杂业务要求......................... 5
（五）税务部门对土地增值税征管不到位..................................... 5
（六）基层税务部门与房地产相关职能部门协调配合不到位..................... 5
（七）地方政府对房地产商的保护........................................... 6
三、加强土地增值税征管工作的建议......................................... 6
（一）加强对房地产开发经营整个过程的监控，改进税收征管手段............... 6
（二）做好土地增值税专项评估............................................. 7
（三）加强对房地产企业关联交易的管理，加大土地增值税反避税力度........... 7
（四）建立土地增值税征管考核机制，强化征管质量内外考核................... 7
（五）调整税率，进一步明确土地增值税税前扣除项目......................... 7
（六）扩大征税范围....................................................... 8
参考文献................................................................. 8
一、征收土地增值税的必要性
土地增值税：以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据[1]。 土地增值税的功能是国家对房地产增值征税。其计算公式为：应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数, 征收土地增值税有重要意义[2]。
（一） 土地增值税是国家财政收入的来源之一
土地增值税属于行为税类，称为特定行为目的税类，它是国家为了实现某种
特定的目的，以纳税人的某些定行为为课税对象的税种。开征行为税类的主要目的在于国家根据一定时期的客观需要，限制某些特定的行为。这类税收的特点是：征税的选择性较为明显，税种较多，并有着较强的时效性，有的还具有因时因地制宜的特点。
在改革开放、经济发展的今天，房地产交易在各大中小城市日益盛行，地价
也随之高涨。为了规范土地和房地产市场交易秩序，合理的调节土地增值收益，维护国家权益，国务院于1993年12月13日，发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称条例) ，规定凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人均应当依法缴纳土地增值税，条例从1994年l 月1日起开始施行。
2006年12月28日国家税务总局发布的《关于房地产开发企业上地增值税
清算管理有关问题的通知》中明确规定:从2007年2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制”。随着政策的颁布，各级税务机关也相继加大了对土地增值税的征收管理，导致土地增值税大幅增加[3]。
（二）土地增值税的征收，是国家运用税收手段规范房地产市场
秩序，合理调节土地增值，维护国家权益，促进房地产市场健康发展的重要举措。
20世纪90年代初期, 伴随着我国第一拨房地产热, 土地投机、炒卖之风在房
地产中一度盛行。房地产业的畸形发展, 加剧了我国产业结构失衡状况。土地增值税自开征以来, 已有17年的历史。随着经济迅速发展, 基础设施建设的不断完善, 土地增值收益越来越大, 对其征税, 对实现土地所有者权益、建立地方主体税源等方面发挥了一定的作用[4]。
国税总局1月17日宣布，将从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增
值税清算。这不是一个新税种，但对土地增值税征收做了十分细化的规定，具有十分重要的市场意义。
一是土地增值税的征收，能够在一定程度上挤压房地产企业过高的利润。尽
管房地产开发企业一直在争辩地产业的利润不高，但房地产市场的利润过高早就是不争之事实。而房地产商的利润过高或暴利，最大的部分就是土地的增值。而土地增值税征收就是针对房地产开发企业的过高利润。它对土地储备多、开发周期长、产品附加值大的房地产开发商，其影响不可低估。如果能够通过土地增值税的方式来挤压地产企业的暴利，这样不仅能够挤压房地产开发商的获利空间，而且能够缓解地产商与社会大众的冲突，缓解社会财富短时期内向房地产开发聚集。更为重要的是，由于地产业的利润空间压缩，那种千军万马都挤入房地产市场的局面将在一定程度上得到改观。不仅可以减弱继续把房地产市场的泡沫吹大，也能分散与降低房地产市场的风险。
二是随着全国各地房价的快速上涨，土地的价格上涨成为一种必然趋势。特
别是当土地的价格快速上涨时，一些企业或一些人利用自己手中持有的土地，对土地进行囤积、对土地进行炒作也就很自然了。而土地的囤积与炒作，必然会推高市场土地的价格，使土地的价格轮番上涨。在这种情况下，不仅容易出现日本20世纪80年代那种极力推高土地价格的炒作之风，也会由于土地价格推高之后，房地产开发商借土地价格上涨而进一步推高房价，快速地吹大房地产市场的泡沫，制造房地产市场的潜在风险。而土地增值税的征收，一定意义上可以遏制国内房地产市场土地的流转与炒作。
三是土地增值税的文件中具体明确地规定了土地增值税清算的时间与空间
“底线”，一方面表明了有利这种税收征收的操作性，规范房地产开发企业征税之义务，更为重要的是在房价上升较快的背景下重新落实这一税种，实际是宏观调控的延续和细化。也就是说，尽管对于2006年的房地产市场宏观调控，不少称之为2006年房地产政策出台“井喷年”，但是对2007年来说，政府对房地产市场宏观调控并不会由于2006年政策出得多就无可作为，反之，针对国内房地产市场情况，政府对房地产市场宏观调控能够使用的工具与手段仍然游刃有余。
四是增值税的征收对房价影响如何。如果房地产市场仍然是个投资市场，
如果地产价格仍然是上涨预期，那么房产商就会把这些税收增加的成本转移到消费者身上，使得房价进一步上涨。但是房价已经快速飙升多年，而地产商又要把税收的成本加到房价上涨时，在这种情况下，房地产市场的投资者会由于房价快速升高而看到市场的潜在风险加大而逐渐退出这个市场。对房产消费者来说，本来过高的房价就已把绝大多数人赶出房地产市场，因此，房价进一步上升进入房地产市场的消费者就会更少。从而使得投资内地房地产市场的风险进一步放大。
二、土地增值税征管中面临的突出问题
近几年来，随着我国房地产市场的繁荣发展，土地增值税的收入逐年增加，
同时土地增值税在征管过程中的问题也凸显出来了。
（一）利用土地增值税优惠政策偷逃税款
一是利用合作建房形式偷逃土地增值税。《财政部国家税务总局关于土地增
值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）[3]规定：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。”部分房地产开发企业签订虚假合作建房协议，对于分得的自用房产，以“按比例分得的自用房产”形式享受合作建房土地增值税优惠政策，逃避缴纳土地增值税：对于分得的非自用房产，不按规定确定应税收入，以少计应税收入手段偷逃土地增值税。
二是利用普通标准住宅形式偷逃土地增值税。《土地增值税暂行条例》第八
条规定：“纳税人建造普通标准住宅，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税”[4]。各省在制定并对外公布普通标准住宅标准中，都是以同时满足以下三个条件作为界定标准的，即住宅小区建筑容积率、单套建筑面积、实际成交价格与同级别土地住房平均成交价格。但在实际税收征管中，许多开发商却只以建筑面积是否达到普通标准住宅规定标准作为是否免征的界线，忽视其他几个限定条件，出现了不应免征土地增值税项目而违规免征的现象[5]。
（二）采取各种手段少计营业收入偷逃土地增值税
一是利用银行按揭贷款销售方式不记收入偷逃土地增值税。银行按揭贷款销
售方式是房地产主要销售方式，房地产开发企业利用这一销售方式的特殊性，将银行按揭的款项记入往来科目而不做营业收入处理。
二是房地产开发企业以开发产品抵建安工程款不记收入偷逃土地增值税。房
地产开发企业按工程进度支付建安工程款困难，就以等值的商品房或商铺抵建安工程款，开发商将抵工程款的商品房或商铺不计或少计土地增值税收入。
三是房地产开发企业将车库、杂物房等售房款转移为房租收入偷逃土地增值
税。住房和城乡建设部规定，凡架空层高度未达到2.2米的车库、杂屋房不予办理产权登记。商品房的底层杂物屋和顶层坡屋一般都未达到2.2米高度，部分车库也未达2.2米高度，房地产开发商以这些房产不能办产权证为由，在销售这些房产时以合同形式约定使用年限，将这些房产的售房款转移为房屋租金收入，少计土地增值税应税收入。
（三）虚增开发成本偷逃土地增值税
一是通过虚增土地开发成本偷逃税款。房地产开发企业利用土地评估、将
评估增值的土地成本直接记入开发成本，虚增土地成本，减少土地增值税税基。还有的房地产开发企业从关联企业购进土地。让关联企业多开土地补偿费发票，虚增房地产开发企业土地取得成本。
二是通过多开建筑安装发票加大建安成本。部分房地产开发商把建安营业税
及附加作为“避税”的重要渠道，以支付3.3%的建安营业税及附加的代价，可以少缴适用40%以上税率的土地增值税。
三是利用建安公司、销售公司等关联企业多计开发成本偷逃土地增值税。许
多房地产开发企业都有与之相配套的建安公司、销售公司、物业公司，商品房的建设由关联的建筑公司承建，商品房的销售由关联的销售公司负责，物业公司则代收房地产开发企业一切价外费用，如代垫代付维修基金等费用。房地产开发企业通过与这些关联企业订立各种假合同等手段，调控开发成本和收入，以达到偷逃土地增值税的目的。
（四）基层征管力量不能适应土地增值税复杂业务要求
房地产开发具有经营周期长、经营方式灵活、成本项目繁多和土地增值税计
算过程复杂等特点，这对土地增值税征管要求很高，但当前一线税收征管工作任务相当繁重，征管力量严重不足，不能满足土地增值税管理需要。具体表现在：
一是基层税务人员对现行土地增值税政策的了解和掌握相对不足：
二是基层税务人员对房地产企业财务核算尤其是成本核算知识较为生疏；
三是基层税务人员对房地产企业的经营方式、开发程序和经营规律不熟悉： 四是基层征管力量不足与繁重的土地增值税征管工作不相适应的矛盾进一
步加剧。
（五）税务部门对土地增值税征管不到位
一是税收检查一般是以年度为单位，但房地产企业大都是跨年度、跨地域滚
动开发，流动性比较大，税务部门没有根据房地产行业特点，按开发项目所属期进行税收检查。在税收检查中，对于那些达到土地增值税清算条件，但由于受检查期及检查时限限制，而不能有效进行土地增值税检查的企业，很容易造成增值额检查不实的问题。
二是税务人员在查处土地增值税涉税案件过程中经常受到各种因素干扰，导
致行政处罚力度低，涉嫌犯罪的案件移送率低，无法追究责任人的刑事责任。
三是税收征管中土地增值税清算政策落实不到位。许多达到土地增值税清算
条件的开发商以账务混乱等为由不清算，税收征管中也未采用核定征收，只是按一个较低的预征率预征。开发项目达到土地增值税清算条件时，征管人员片面认为清算有可能出现比预征税款少的情况而不要求企业清算，造成土地增值税依法清算的政策落实不到位，出现了应征收的土地增值税税款没有征收到位的问题。 （六）基层税务部门与房地产相关职能部门协调配合不到位 就土地增值税的特殊性而言，在税收征收管理上仅靠税务部门的力量是不够的，它还需要各级国有资产管理、房产管理、土地管理、城建部门和房地产评估机构的大力配合和协作，共同履行管理职责，共同把关，才能实现有效的管理和监控，才能从根本上堵塞其税收流失。但从目前的情况看，相关部门配合不得力，税务部门管理机制不健全，是导致土地增值税流失的一个重要因素。
（七）地方政府对房地产商的保护
房地产开发商在追逐暴利的过程中，必然为当地经济做出了贡献，而这些贡
献都揉进了地方政府的政绩中，尤其是在以房地产开发为主要经济支柱的地方更是明显。“国十条”中所谓的“定价过高”和“上涨过快”的项目的开发商往往与地方政府更是关系密切。地方税务机关如果对土地增值税展开严厉的清算，当地地方政府很可能就是一个不可忽视的障碍[6]。
三、加强土地增值税征管工作的建议
（一）加强对房地产开发经营整个过程的监控，改进税收征管手段
一是加强与管理房地产的政府职能部门配合，建立涉税信息传递制度，实现
税收的源泉控管。房地产开发经营的每一个环节都必须通过政府部门办理相关手续，税务机关应加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等部门的联系，及时掌握房地产开发企业的涉税资料，并建立信息传递档案，全程跟踪，获取企业收入、成本等涉税信息。税务部门应充分利用从相关部门获得的涉税信息，验证房地产企业纳税申报的真实性、合理性，防止房地产企业超范围享受税收优惠和少计增值额问题的发生。房产管理和国土资源管理等部门要严把房地产登记关、发证关，要督促纳税人按照“先税后证”的要求做到先纳税后办证，或者实行税收环节控管，即在办证环节实行土地增值税代扣代缴，从而有效地堵塞税收流失的漏洞。
二是改进税收征管手段，提高管理效率。一方面加强对房地产开发企业纳税人的登记、申报管理，实行全程跟踪管理，经常分析有关税源，发现问题及时检查，涉嫌偷逃税的，及时移交稽查部门，防止因税务机关内部管理脱节而发生偷逃税行为；另一方面加大对房地产开发项目成本、收入的审核和管理力度，保证建安成本、土地成本等开发成本的真实性和准确性，防止利用假合同、假信息虚增开发成本。同时，税务部门还要加强对房地产企业销售环节的监控，加强对房地产票据、视同销售的管理，掌握房地产开发企业的收入情况，防止少申报土地增值税收入现象的发生[7]。
（二）做好土地增值税专项评估
鉴于房地产开发企业具有经营方式灵活、成本项目复杂和涉税金额巨大等特
点，且日常税收监控难以对土地增值税申报的真实性和及时性作出准确判断。因此，应进一步加强对房地产开发企业土地增值税专项评估，建立土地增值税评估专职部门，选配综合素质较高的评估人员，以提高评估水准，确保土地增值税纳税评估工作落到实处。
（三）加强对房地产企业关联交易的管理，加大土地增值税反避
税力度
建议尽快出台房地产企业关联交易管理办法，建立同类地域、同类开发产品
的开发成本、费用、销售价格信息库，以形成动态的、分地域的收入、成本、费用等要素指标信息库，作为房地产开发关联交易转让定价纳税调整的参照标准。对房地产开发企业的关联交易，实施重点监控，彻底治理利用关联交易转移收入、虚增成本等恶意偷逃土地增值税行为，保护土地增值税税基的完整，遏制房地产行业不合法的“避税”行为。
（四）建立土地增值税征管考核机制，强化征管质量内外考核
建立和实施土地增值税征管考核机制，落实目标责任制，是提高土地增值税
征管质量的保证。针对土地增值税业务复杂、管理人员素质参差不齐、整体素质亟待提高的现状，税务部门应在调研的基础上，逐步制订出完善的土地增值税征管质量考核办法，着重把握考核的合理性、科学性、实用性。主要考核一线税务人员的土地增值税征管质量，实行土地增值税清算的抽评、复评和抽审、复审，并将对企业的延伸考核作为税务人员执法准确性的主要考核依据，同时结合税收检查信息的反馈，印证征管工作质量，形成税收征管和税收检查互动机制[8]。
（五）调整税率，进一步明确土地增值税税前扣除项目。
一是降低税率，建议土地增值税仍实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额50%的部份，税率调整为5%；增值额大于扣除项目金额50%，小于100%的部份，税率调整为10%；增值额大于扣除项目金额100%，小于200%的部
份，税率调整为15%；增值额大于扣除项目金额200%以上的，税率调整为20%。
二是明确规定计算增值额的扣除项目，对需要分摊计算才能计入的成本项目
不作为计算增值额的扣除项目：即土地增值税计算增值额的扣除项目为（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的直接成本、费用；（3）旧房及建筑物的历史成本；（4）与转让房地产有关的税金；（5）与转让房地产有关的银行贷款利息支出。三是将土地增值税计算清缴质量纳入征收机关的绩效考评，促使税务人员增强责任意识，积极作为，确保《土地增值税暂行条例》[4]完全执行到位。
（六）扩大征税范围
土地增值税的征收范围要能覆盖引起土地增值的所有对象，不仅对买卖土地使用、房地产征税，对发生在土地使用权出租和保有阶段产生的土地增值也应一并征税。包括以批租方式获得土地进行开发经营后转让、出租的；以增值后的土地使用权作价入股或合资经营的；以土地合作建房，引起土地使用权转移的；自用的商业性房地产在经营中发生了土地增值的。扩大土地增值税的征收范围，有利于国家加强对房地产市场的宏观管理；有效防止国有土地收益流失，增加国家财政收入；有利于土地收益的合理分配，提高土地增值税赋税的公平性[9]。
参考文献
[1］郭守杰. 经济法基础[M].北京：经济科学出版社，2011．
［2］王曙光. 税法[M].大连:东北财经大学出版社,2010．
[3］国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知，［1995］第048号， 1995-05-25．
［4］国务院《土地增值税暂行条例》 ，［1993］第138号 ， 1993-12-13． ［5］http://www.jystax.gov.cn, 江油市地税局文件,2012-7-25．
［6］http://cdsb.newssc.org,成都商报，2007-01-22．
［7］Http ：// www.sina.com.cn ，《金融时报》， 2008-04-19．
［8］陈斌. 中国土地增值税制改革对策研究—基于税收公平与效率原则〔D 〕， 西南财经大学，2007.
[9]郭剑川. 税收征管激励机制设计[J].商业时代,2010（8）.
致谢
通过这一阶段的努力，我的毕业论文《关于土地增值税征缴问题的研究》终于完成了，在本论文的写作过程中，我的指导老师——张桂香老师倾注了大量的心血，从选题到提纲，从写作论文到一遍又一遍的指出每稿中的具体问题，严格把关，循循善诱，在此我表示衷心感谢。同时我还要感谢在我学习期间给予我极大关心和支持的各位老师、同学和朋友们。
作者：肖冰
2013年3月
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