任志强:制度都存在大量问题 重在制度建设

重在制度建设

2010年09月30日

国土部与住建部新发了151号文件,被媒体称为再度出手的二次调控,本来这个文件是专门面对各级政府主管部门的文件,六大问题的主要对象都是针对管理部门的工作、监督、审批、管理,以加强政府部门之间的协调配合、以利于共同开展市场清查于管理。

市场监督的问题大多出在九龙治水上,上到国务院的各部门只好用联合多个部门或两个以上部门的发文,下到地方政府各部门之间,中到地方部门无权管理的金融、证券等,故而多龙治水的利益格局让各龙之间多重在保护自己的利益格局,而忽略了相互之间的配合,或者说相互制约多于服从统一目标,更没有人愿意放弃权力而当雷锋,故效率大大降低、信息不畅、管理重叠、责任先后交叉,当然只能让政策降效、漏洞百出且有合法的空子可钻了。

如土地出让合同常只有规划的要点,而无细节,最后也常有一句以规划部门的最终审批为准,这样土地出让合同的最终决定权并非是在土地部门,而是在规划部门。确实,土地部门为了权利与垄断人为的将土地与规划割裂,比如会从根子上就留下了病因,而土地部门低能代替规划?而规划审批又岂能代替开发商的设计与对市场的分析?这天生就是政府计划管理与市场经济自主创造之间的矛盾。如果试图用政府的权力与一纸出让合同就代替了市场的决定,中国就不需要市场经济了,就退回到了计划指令的统一生产了。而政府恰恰试图让市场退回到这种标准化定性生产的老路上去,而不管政府如何试图用行政的方式约束市场的创造性,都一定是失败的。而九龙治水又焉有成功的案例。

一、是遏制部分城市房价过快上涨,还是抑制房价上涨?

国十条文件非常清楚的提出“坚决遏制不法城市房价过快上涨”,但151号文件将其修改为继续抑制房价上涨,发出的信号是从个别城市变成了全国性的房价上涨,不知道这是国务院的判断还是一刀切的部门决定。至少从统计局的数据中看不到这种情况已经出现,而有升有降的差别化则是明显的特征。当土地的价格继续保持着持续的增长时,不从土地的价格出手又岂能抑制房价的上涨?尤其是原来房价较低的地区。无论是地方政府的冲动、需求的压力还是物价的上涨和通胀的预期,还是货币、利率等多重因素,价格都不是仅仅能靠加强土地管理和建设管理能决定的。

管理本身是个常态的基础制度建设与完善的事,过去做得不好早该加强和改进了,本是个政府加强对市场与社会提供服务与保护的事,却非要与抑制价格挂钩,岂不是狗抓耗子反而误了看门?帽子大了责任就大,抓不到耗子反而罪过更大了。

二、是招拍挂制度的终结吗?

自2002年实行商业用地严格的招拍挂制度以来,土地的垄断供给让土地的价格在价高者得的推动下连续的高涨,引发了全社会的争论,修改土地供给制度的呼声不断升高。年初两会之后的地王迫使国务院迅速出台了国十条,但土地供给制度并不支持遏制房价的过快上涨,反而是火上浇油。这就迫使许多地方政府外招频出,以防止和限制土地价格的高涨,以保住官员们的乌纱帽。但是市场并不买账,稀缺的土地资源并不能满足生存的需求,何能有效的降低土地的价格呢?连公共租赁住房都只能靠价格优胜去取得土地,这就变成了降低租赁价格的悖论。

终于划拨和出让方式再次进入了国土部的文件之中,重开了土地供给方式的“后门”,至少这从另一个侧面宣告了土地招拍挂制度的失败,证明了土地价格对房价上涨的影响,也重新明确了政府的职能。政府不应是以获取更多的土地收益为唯一目标,而应加大租赁与廉租房的土地供给,哪怕是用划拨和出让的方式进行。提供市场不足的保障性住房、租赁性住房本就不应用市场竞争的方式供给土地。这种以土地收益为重的动机本就是与提供保障相对立的。而今政府终于开始认识到这种土地供给方式的错误了,终于让划拨和协议出让再次回到了舞台之上。也许这将有助于租赁住房的建设、缓解商品房的供求矛盾。但不知道如何防止划拨与协议出让中的腐败问题。

三、政府能提高服务效率吗?

房地产生产是中国唯一一个几乎所有环节都必须经过政府审批的行业,从土地、规划、设计、招标、施工许可、现场管理、才来供应、市政、交通、停车、园林、环保、防火、人防、质量、竣工、测量、预售、办证、物业管理等等,几乎没有不经审批的环节,而常常拖延时间、延长施工周期的恰恰在于层层加码的审批环节。

虽然有些办公单位规定了从接件到审批的时限,但常常会在审批周期的最后一天被告知“不同意”,有得开始重新周转下一个周期,因为没有几个周期的规定,于是就可能变成无限的周期延误了。

历史早已证明了政府审批的低效,因此才有了改革中的减政放权,才有了市场的活跃于发展。而只有房地产行业仍牢牢的被绑在审批制的笼子里,不但在减政放权中减少审批的环节,反而在调控与加强管理中不断的增加着政府强制性审批的权利与环节。试想本就效率低,再不断增加审批、发证的环节,除了增加收费之外还有可能提高效率、加快速度吗?

而这种严格的在每个环节都有审批的制度管理下,又有哪个开发商敢擅自修改规划呢?而几乎所有的违规增加面积的冒险都来自于法规中的制度规定对违规者处罚太轻,导致开发商的故意违规,宁愿被罚款承担违规的成本也要钻法律的空子。自然也就会在这种处罚的违约成本过低中,也会有审批部门的故意违规审批了。

中国早就有了绿色通道的交通管理规定,但实际的执行如何呢?可想而知这种所谓的审批绿色通道的做法虽会有所改善,但仍困难重重,只有打破所有的审批关卡的障碍才能真正发挥市场的效率、提高生产力的水平。审批是必要的,但并非所有环节的审批都是必要的。

四、管理能解决制度上的问题吗?

加强管理是对的,但如果制度有毛病,单靠管理是无法弥补制度的缺陷的,尤其是上级政府对下级政府的管理就更不可能弥补制度的缺陷了。因为敢于违规和利用制度缺陷是地方政府利益最大化的基础。

如规划条件的制定服从于地方政府官员的业绩倾向,地方官员当然有权进行修改与调整。如宗地的大小与划分,当然可以由地方官员说了算。如住宅用地的容积率指标必须大于1,完全可以一半的宗地面积容积率大于1.5,而另一半的容积率小于1。这种情况在实际的开发中并不少见,问题出在制度上,想用管理的方法根除则是不可能的。

其实立法中早就给了政府管理、处罚的权利,不过是中央政府的积极性被地方政府的利益驱动消化了。除了对开发商的限制性条件有效之外,各级政府出的问题要远远大于市场的违规。因为政府的利益是共享的,而开发商的利益是企业独有的,除特殊原因之外是没有开发商会去碰撞法律与法规的底线的。国土部查处的大量土地的闲置中,政府原因远大于企业的原因就是证明,制度性问题最终还是要从制度层面解决的,而绝不仅仅是能靠加强根除的。

当政府希望用住宅建筑套数、套型面积和套型结构比例条件作为对市场的限制条件时,实际是在违背市场的规律、破坏市场的发展,所谓的增加小户型,恰恰是不敢公开承认错误的一种掩饰。

市场中的户型面积是谁给扩大化的呢?早在多年前政府就盲目的提出了人均35平方米住房面积的小康目标,而忘记了小平同志提出的初级阶段要几代人的说法,认为小平同志不在了就可以提前进入小康社会和中级的发展阶段了。因此盲目的提出了120平方米加正负百分之二十为标准的普通商品房标准。于是各城市纷纷将普通商品房的标准定在了144平方米为上限,普通商品房至今仍享受着减半征收税收的优惠。在政府国务院文件的号召和带领之下,大房子成了市场中的主流,提高了生活改善的民众欲望与标准。当民众的收入追不上这种大房子的消费条件时,政府才醒悟这种过度的抬高了民众的消费欲望的错误。

90平方米70%政策的出台正是对前期错误的一种纠正。但让民众一个台阶一个台阶的向上爬、逐步的提高生活水平是件容易和正确的事,因此80年改革时只提出了城市人均8平方米的小康指标。那时的住房条件极差,但却没有在民众与社会中引发强烈的不满,因为社会的发展阶段中,差也是一种可以接受的现实。但如果国家与政策过度的承诺了超越发展阶段的小康住房标准,民众的胃口已经被大大的提高了,此时再将住房的标准降低到90平方米70%,则等于将民众举到半空中突然政府不负责任的松手了,让民众从半空中一落千丈。当然会让民众大声骂娘了。加入当初是先有90平方米70%,而无120±20%的政策和税收优惠,今天的市场又是如何呢?

当然假如是不存在的。历史不可能从头再来了,于是在人民网前两天的全国大调查中4.6万人的投票显示的结果是90%的人认为房价过高,但在认为房价过高中仍有45.5%的家庭希望购买91—130平方米之间的住房。正是因为当欲望被政府扭曲的市场判断提高之后,民众就很难再将欲望(不管是否有购买能力)降低到合适的发展阶段了。

当然,市场再也难以用收入相匹配的条件和价格提供符合发展阶段的住房了。错本就不在市场,而今想要用市场来当挡箭牌承担房价过高的罪名、解脱政府应承担的责任,只怕是无法改变的市场预期了。

当过度提高的欲望无法满足时,民众不敢去挑战将欲望过度抬高的政府,于是将和政府一起将责任与怒火都倒向了房地产开发商。但开发商可以忠实的替政府承担罪名,却无法满足民众的欲望,并不能解决市场中真实存在的需求释放的问题。

难道加强管理就真的能解决那些制度上存在的缺陷吗?

土地制度、土地供给制度、财税制度、户籍制度、税收制度、收入分配制度、货币及金融市场建设等制度都存在着大量问题时,单独解决房价问题就如同飞蛾扑火,玩不好就会烧死自己。

重要的不在管理上的加强,而在于政府的建设与完善。

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重在制度建设

2010年09月30日

国土部与住建部新发了151号文件,被媒体称为再度出手的二次调控,本来这个文件是专门面对各级政府主管部门的文件,六大问题的主要对象都是针对管理部门的工作、监督、审批、管理,以加强政府部门之间的协调配合、以利于共同开展市场清查于管理。

市场监督的问题大多出在九龙治水上,上到国务院的各部门只好用联合多个部门或两个以上部门的发文,下到地方政府各部门之间,中到地方部门无权管理的金融、证券等,故而多龙治水的利益格局让各龙之间多重在保护自己的利益格局,而忽略了相互之间的配合,或者说相互制约多于服从统一目标,更没有人愿意放弃权力而当雷锋,故效率大大降低、信息不畅、管理重叠、责任先后交叉,当然只能让政策降效、漏洞百出且有合法的空子可钻了。

如土地出让合同常只有规划的要点,而无细节,最后也常有一句以规划部门的最终审批为准,这样土地出让合同的最终决定权并非是在土地部门,而是在规划部门。确实,土地部门为了权利与垄断人为的将土地与规划割裂,比如会从根子上就留下了病因,而土地部门低能代替规划?而规划审批又岂能代替开发商的设计与对市场的分析?这天生就是政府计划管理与市场经济自主创造之间的矛盾。如果试图用政府的权力与一纸出让合同就代替了市场的决定,中国就不需要市场经济了,就退回到了计划指令的统一生产了。而政府恰恰试图让市场退回到这种标准化定性生产的老路上去,而不管政府如何试图用行政的方式约束市场的创造性,都一定是失败的。而九龙治水又焉有成功的案例。

一、是遏制部分城市房价过快上涨,还是抑制房价上涨?

国十条文件非常清楚的提出“坚决遏制不法城市房价过快上涨”,但151号文件将其修改为继续抑制房价上涨,发出的信号是从个别城市变成了全国性的房价上涨,不知道这是国务院的判断还是一刀切的部门决定。至少从统计局的数据中看不到这种情况已经出现,而有升有降的差别化则是明显的特征。当土地的价格继续保持着持续的增长时,不从土地的价格出手又岂能抑制房价的上涨?尤其是原来房价较低的地区。无论是地方政府的冲动、需求的压力还是物价的上涨和通胀的预期,还是货币、利率等多重因素,价格都不是仅仅能靠加强土地管理和建设管理能决定的。

管理本身是个常态的基础制度建设与完善的事,过去做得不好早该加强和改进了,本是个政府加强对市场与社会提供服务与保护的事,却非要与抑制价格挂钩,岂不是狗抓耗子反而误了看门?帽子大了责任就大,抓不到耗子反而罪过更大了。

二、是招拍挂制度的终结吗?

自2002年实行商业用地严格的招拍挂制度以来,土地的垄断供给让土地的价格在价高者得的推动下连续的高涨,引发了全社会的争论,修改土地供给制度的呼声不断升高。年初两会之后的地王迫使国务院迅速出台了国十条,但土地供给制度并不支持遏制房价的过快上涨,反而是火上浇油。这就迫使许多地方政府外招频出,以防止和限制土地价格的高涨,以保住官员们的乌纱帽。但是市场并不买账,稀缺的土地资源并不能满足生存的需求,何能有效的降低土地的价格呢?连公共租赁住房都只能靠价格优胜去取得土地,这就变成了降低租赁价格的悖论。

终于划拨和出让方式再次进入了国土部的文件之中,重开了土地供给方式的“后门”,至少这从另一个侧面宣告了土地招拍挂制度的失败,证明了土地价格对房价上涨的影响,也重新明确了政府的职能。政府不应是以获取更多的土地收益为唯一目标,而应加大租赁与廉租房的土地供给,哪怕是用划拨和出让的方式进行。提供市场不足的保障性住房、租赁性住房本就不应用市场竞争的方式供给土地。这种以土地收益为重的动机本就是与提供保障相对立的。而今政府终于开始认识到这种土地供给方式的错误了,终于让划拨和协议出让再次回到了舞台之上。也许这将有助于租赁住房的建设、缓解商品房的供求矛盾。但不知道如何防止划拨与协议出让中的腐败问题。

三、政府能提高服务效率吗?

房地产生产是中国唯一一个几乎所有环节都必须经过政府审批的行业,从土地、规划、设计、招标、施工许可、现场管理、才来供应、市政、交通、停车、园林、环保、防火、人防、质量、竣工、测量、预售、办证、物业管理等等,几乎没有不经审批的环节,而常常拖延时间、延长施工周期的恰恰在于层层加码的审批环节。

虽然有些办公单位规定了从接件到审批的时限,但常常会在审批周期的最后一天被告知“不同意”,有得开始重新周转下一个周期,因为没有几个周期的规定,于是就可能变成无限的周期延误了。

历史早已证明了政府审批的低效,因此才有了改革中的减政放权,才有了市场的活跃于发展。而只有房地产行业仍牢牢的被绑在审批制的笼子里,不但在减政放权中减少审批的环节,反而在调控与加强管理中不断的增加着政府强制性审批的权利与环节。试想本就效率低,再不断增加审批、发证的环节,除了增加收费之外还有可能提高效率、加快速度吗?

而这种严格的在每个环节都有审批的制度管理下,又有哪个开发商敢擅自修改规划呢?而几乎所有的违规增加面积的冒险都来自于法规中的制度规定对违规者处罚太轻,导致开发商的故意违规,宁愿被罚款承担违规的成本也要钻法律的空子。自然也就会在这种处罚的违约成本过低中,也会有审批部门的故意违规审批了。

中国早就有了绿色通道的交通管理规定,但实际的执行如何呢?可想而知这种所谓的审批绿色通道的做法虽会有所改善,但仍困难重重,只有打破所有的审批关卡的障碍才能真正发挥市场的效率、提高生产力的水平。审批是必要的,但并非所有环节的审批都是必要的。

四、管理能解决制度上的问题吗?

加强管理是对的,但如果制度有毛病,单靠管理是无法弥补制度的缺陷的,尤其是上级政府对下级政府的管理就更不可能弥补制度的缺陷了。因为敢于违规和利用制度缺陷是地方政府利益最大化的基础。

如规划条件的制定服从于地方政府官员的业绩倾向,地方官员当然有权进行修改与调整。如宗地的大小与划分,当然可以由地方官员说了算。如住宅用地的容积率指标必须大于1,完全可以一半的宗地面积容积率大于1.5,而另一半的容积率小于1。这种情况在实际的开发中并不少见,问题出在制度上,想用管理的方法根除则是不可能的。

其实立法中早就给了政府管理、处罚的权利,不过是中央政府的积极性被地方政府的利益驱动消化了。除了对开发商的限制性条件有效之外,各级政府出的问题要远远大于市场的违规。因为政府的利益是共享的,而开发商的利益是企业独有的,除特殊原因之外是没有开发商会去碰撞法律与法规的底线的。国土部查处的大量土地的闲置中,政府原因远大于企业的原因就是证明,制度性问题最终还是要从制度层面解决的,而绝不仅仅是能靠加强根除的。

当政府希望用住宅建筑套数、套型面积和套型结构比例条件作为对市场的限制条件时,实际是在违背市场的规律、破坏市场的发展,所谓的增加小户型,恰恰是不敢公开承认错误的一种掩饰。

市场中的户型面积是谁给扩大化的呢?早在多年前政府就盲目的提出了人均35平方米住房面积的小康目标,而忘记了小平同志提出的初级阶段要几代人的说法,认为小平同志不在了就可以提前进入小康社会和中级的发展阶段了。因此盲目的提出了120平方米加正负百分之二十为标准的普通商品房标准。于是各城市纷纷将普通商品房的标准定在了144平方米为上限,普通商品房至今仍享受着减半征收税收的优惠。在政府国务院文件的号召和带领之下,大房子成了市场中的主流,提高了生活改善的民众欲望与标准。当民众的收入追不上这种大房子的消费条件时,政府才醒悟这种过度的抬高了民众的消费欲望的错误。

90平方米70%政策的出台正是对前期错误的一种纠正。但让民众一个台阶一个台阶的向上爬、逐步的提高生活水平是件容易和正确的事,因此80年改革时只提出了城市人均8平方米的小康指标。那时的住房条件极差,但却没有在民众与社会中引发强烈的不满,因为社会的发展阶段中,差也是一种可以接受的现实。但如果国家与政策过度的承诺了超越发展阶段的小康住房标准,民众的胃口已经被大大的提高了,此时再将住房的标准降低到90平方米70%,则等于将民众举到半空中突然政府不负责任的松手了,让民众从半空中一落千丈。当然会让民众大声骂娘了。加入当初是先有90平方米70%,而无120±20%的政策和税收优惠,今天的市场又是如何呢?

当然假如是不存在的。历史不可能从头再来了,于是在人民网前两天的全国大调查中4.6万人的投票显示的结果是90%的人认为房价过高,但在认为房价过高中仍有45.5%的家庭希望购买91—130平方米之间的住房。正是因为当欲望被政府扭曲的市场判断提高之后,民众就很难再将欲望(不管是否有购买能力)降低到合适的发展阶段了。

当然,市场再也难以用收入相匹配的条件和价格提供符合发展阶段的住房了。错本就不在市场,而今想要用市场来当挡箭牌承担房价过高的罪名、解脱政府应承担的责任,只怕是无法改变的市场预期了。

当过度提高的欲望无法满足时,民众不敢去挑战将欲望过度抬高的政府,于是将和政府一起将责任与怒火都倒向了房地产开发商。但开发商可以忠实的替政府承担罪名,却无法满足民众的欲望,并不能解决市场中真实存在的需求释放的问题。

难道加强管理就真的能解决那些制度上存在的缺陷吗?

土地制度、土地供给制度、财税制度、户籍制度、税收制度、收入分配制度、货币及金融市场建设等制度都存在着大量问题时,单独解决房价问题就如同飞蛾扑火,玩不好就会烧死自己。

重要的不在管理上的加强,而在于政府的建设与完善。

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