中国指数研究院 中国房地产指数系统
中国房地产动态政策设计研究组
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中指专题：房产税改革相关政策评估报告 2011年1月17日 摘 要
近年来，有关房地产持有环节征税的问题得到社会各界普遍关注，特别是在房地产调控政策频出的2010年，物业税/房产税改革的各种说法频出。2011年1月10日，据新华社报道，财政部原则同意重庆开征高档商品房房产税；重庆市长黄奇帆接受中央电视台采访时表示很快就会对外公开正式消息。这表明房地产税收制度改革即将迈出实质性步伐。本专题在回顾近年房产税（物业税）政策变化的基础上，对其最新进展和其意义进行了梳理，并测算了不同方式下房产税对地方财政收入和房地产市场可能带来的影响。具体如下：
1. 房产税试点改革的正式实施，标志着“房地产税收制度改革”进入实际操作阶段。
房产税试点改革，标志着“房地产税收制度改革”进入实际操作阶段，表明调控政策已从先前的以阶段性、行政性手段为主转向中长期、根本性制度调控，将对房地产业中长期政策环境产生显著影响。房产税改革试点和相关配套制度的逐步实施，将优化房地产税收制度、平衡房产持有和交易环节税负，有助于降低地方政府对“土地财政”的依赖，缓解地方政府“卖地”冲动，促进公共财政制度的变革，从根本上有助于房地产业的长期健康发展。
2. 短期影响：房产税试点初期对地方财政收入贡献不大，对房地产市场的影响关键看税基和税率的确定，相关部门应密切关注房产税全面开征前对市场心理的影响。
在试点初期，税基相对窄，税率也不会太高，短期内对地方财政收入贡献不大，更不可能取代土地出让金制度。至于对房地产业的影响，关键看税基和税率如何设定。增加了持有环节税收，就增加了投资收益的不确定性。在物价和房价上涨预期强烈背景下，房产税在遏制投资性需求、稳定房价方面的作用存在较大的不确定性。此外，不能忽视房产税在全国或部分城市开征前对市场心理的影响，相关部门应做好舆论引导工作，避免市场恐慌行为。
3. 未来展望：配套政策改革将持续跟进，促进本轮调控进入“深水区”，房地产业中长期政策环境将逐步改变，相关各方应做好长期准备。
从优化财政体制、完善住房体制、加强房地产调控等各个角度来看，中国房产持有环节税收的试点并最终全面开征势在必行。展望十二五期间，“完善住房体制、引导住房需求”将成为房地产调控的重要目标。房价不稳、政策不止。伴随着房产税改革试点的逐步展开，土地出让制度、交易环节税费减免等政策也将面临改革的契机，房地产业中长期政策环境将逐步形成，这将使得房地产业格局发生变化，包括地方政府、商业银行、购房者、开发企业在内的相关各方都应做好长期准备。
近年来，有关房地产持有环节征税的问题得到社会各界普遍关注，特别是在房地产调控政策频出的2010年，物业税/房产税改革的各种说法频出。2011年1月10日，据新华社报道，财政部原则同意重庆开征高档商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定；重庆正抓紧完善相关方案，今年一季度有望出台征收文件。本专题在回顾近年房产税（物业税）政策变化的基础上，对其最新进展和其意义进行了梳理，并测算了不同方式下房产税对地方财政收入和房地产市场可能带来的影响。具体如下：
一、 房产税相关政策变化回顾
1. 物业税已提出多年，但始终未能出台
自2003 年10月中共中央十六届三中全会文件首次提出“物业税”一词开始，对物业税该不该征、何时征、如何征的争论就没有停息过。物业税提出后已在多个城市的模拟评税试点，至今仍没有推出。
表：2003-2009年物业税相关政策变化
资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理
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2. 2010年5月起房产税取代物业税进入公众视野
2010年，伴随着新一轮房地产调控的展开，房产税取代物业税进入公众视野。2010年4月“国十条”提出，“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”。2010年5月27日，国务院批转国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》指出“深化财税体制改革，逐步推进房产税改革。”这是政府文件首次提出“房产税改革”。无论名称是“物业税”还是“房产税”，房地产税制改革是必然趋势。2010年9月30日，住建部、国土部、监察部指出，“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”。
表：2010年房产税改革相关政策
资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理
3. 试点已箭在弦上，即将迈出实质一步
2010年 12月26-29日，四天之内，国家总理温家宝、副总理李克强、住建部部长姜维新三位高层领导对房地产市场发表看法，表示继续坚定不移地加强房地产市场调控。在此背景下，有关房产税试点即将正式推出的报道不绝于耳。2011年1月11日，重庆市长黄奇帆公开表示同时即将开征高档商品房房产税，并明确表示同时针对新购和存量住宅。我们判断：房产税改革试点已箭在弦上，即将迈出实质一步。
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表：近期有关重庆房产税试点的相关信息
资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理
据悉，重庆、上海的房产税改革试点的方案侧重点不同。重庆房产税征收对象是高档商品房，上海房产税征收对象是家庭人均面积超过一定界限的商品住房，两个城市从不同的角度对房产税改革进行试点，既考虑了试点推出短期的市场影响，又有利于多方面总结经验进行较大范围的推广。
表：重庆、上海房产税征收方案比较
资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理
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二、 国外房产税政策概览
房产税在世界多国征收，并在政府财政收入中占据重要地位。在税种设置和称谓上，各国不尽相同，如日本称作固定资产税、英国称为市政税等。一些主要国家房地产保有税名称、税率和税基等情况如下：
表：国外房产税征收情况概览
资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理
综合比较来看，世界主要国家在房产税的征收管理主要存在一下特点： 1、征税对象和范围
征税对象包括土地和房屋。多数国家都对两者合并征税，如美国，加拿大，英国等。也有国家或地区将土地和房屋分开单独征税，分别确定税基和税率。日本和韩国采用这种了方式，通过对土地设置更高的税率，促进土地的利用效率。土地的所有权归属并不影响房产税的征税，在新加坡和香港，一些有年限的私人公寓和政府组屋均征收了房产税。
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通常各国或地区对政府机构的房地产、学校医院等非盈利性公益事业单位的非盈利性房地产不征或免征房产税。
表：部分国家物业税减免情况
资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理
2、税基
大部分国家主要以房地产评估价值或评估租金作为税基进行征收，评估过程通常由税务机构负责或委托。在实际操作中，为避免因价格波动增加管理成本，一些国家（地区）采用了一定的估算方式以保持税基相对稳定。如英国规定税除非房屋价值发生重大变化（如扩建或拆除等），一般房屋经估价后在一定时期内不再重估。相对房地产评估价格，租金评估波动性更大，一般适用于租赁较为成熟的市场，如香港、新加坡等。
3、税率的确定
从税负水平来看，大部分国家根据物业地点、类型实行差别税率征收。通常自有住房税率较低，营业用房、工业用地税率较高，对价值较低的物业征税较低税率，对价值较高的物业实行较高税率，一些国家实行累进税率，并对普遍对低收入群体房产减免税。税率的设定主要综合了财政收入、业主承受水平和收入调节等多种因素。
4、税收管辖
大多数国家的房产税属地方税种，地方政府在税率的设定等方面有很大的自主权。房产税已日益成为地方财政收入的主要来源，主要用于地方政府基础设施的建设维护和公共服务等方面。以美国为例，2008年地方财政收入中25.9%来自于房产税。
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图：美国地方政府财政收入来源（2008年）
资料来源：2008 Census of Government Finance，中国房地产动态政策设计研究组综合整理
三、 开征房产税对房地产市场的短期影响
开征房产税对房地产业的影响，关键看税基和税率如何设定。从理论上讲，开征房产税主要是增加持有环节税收，就是增加了投资收益的不确定性。本文主要从两个方面进行考量房产税对房地产业的短期影响。第一，房产税是否会对投机性需求产生较强的抑制作用，从而有助于房价的平稳；第二，在房产税全国推行后，房产税的规模有多大，是否有助于摆脱地方政府对于土地财政的依赖。
1. 物价和房价上涨背景下，投资投机性需求强烈，房产税在遏制投资性需求、稳定房价方面的作用存在不确定性
近年来我国房价快速上涨，部分城市涨幅更是惊人。2008年-2010年间，多数重点城市住宅成交均价年复合增长率超过10%，宁波、上海更是超过20%。房产税若在全国范围内开征，虽然增加了房屋持有成本，仍低于过去数年房价涨幅，对投资房产者获益影响不大。
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图：近年来各大城市住房价快速上涨，居民对于未来房价上涨的预期仍较为强烈
资料来源：中国房地产指数系统
另一方面，目前通胀背景下，房价看涨预期强烈，也难以因为房产税的试点而出现根本性转折。截止到2010年11月，居民实际储蓄利率已经连续10个月为负， 11月当月更是下降至-2.6%。从居民的资产配置来看，目前银行储蓄仍然是最主要的金融资产。2009年末中国居民人民币储蓄存款达26.1万亿元，占当年GDP的比重达到77.8%，较2008年提高5.3个百分点。在物价保持在较高水平、实际利率为负或接近零的背景下，房产仍将是对居民颇具吸引力的投资标的，成为居民资产配置中的重要组成部分。通过开征房产税抑制投资性需求，进而稳定房价的现实性并不强。
图：居民实际存款利率已经连续10个月为负
资料来源：国家统计局、中国房地产指数系统
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2. 房产税规模远低于土地出让金，小范围开征难以使地方政府摆脱对于土地财政的依赖。
在进行房产税规模估算时，我们先假设在全国范围进行征收，并分两种不同征收方式进行测算。一种是针对高端房、人均面积超过一定面积进行征收；另一种是假设对所有存量住宅进行征收。
根据测算，截止2010年年底，全国城镇住宅建筑总面积约为145.6亿平方米（不考虑过去几年的拆迁量，通过2005年底住宅存量和2006-2010年城镇住宅竣工面积推算）。按照2010年新房均价5000元，房价调整系数为70%，估计当前全国存量住宅单价在3500元/平方米。2010年年底全国住宅存量价值为50.9万亿。 表：2010年年底全国住宅建筑面积存量约为145.6亿平方米
资料来源：住建部“2005年城镇房屋概况统计公报”，国家统计局
按照一定标准对高端房、人均面积超过一定面积的住宅进行征税的方式下，税基预计在3.1万亿
-5.1万亿之间。若对所有存量住宅进行征税，则税基为50.9万亿。
表：若只针对别墅、高档公寓征收物业税，税基估计占全国住宅存量价值的6%-10%之间
资料来源：中国房地产指数系统测算
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表：若只对高端房、人均面积超过一定面积的住宅征税，税基预计在3.1万亿-5.1万亿之间
资料来源：中国房地产指数系统测算
在针对高端物业进行征税的情况下，预计全国针对住宅的房产税规模将不足千亿。即使对所有存量住宅征税、税率为1.5%（高于目前媒体披露的0.4-1%之间）的条件下，全国一年的房产税将为7600亿元，远远低于2010年全国土地出让金额2.7万亿的水平（根据国土资源部数据，目前土地出让纯收益约相当于土地出让总价款的35-40%，即2010年土地出让纯收益约1万亿元）。若仅针对高端住宅征收房产税，则房产税规模将不足1000亿元。
数据显示，2010年，全国土地出让收入占同期地方政府本级收入的比例预计高达71%，短期内，房产税的征收很难使地方政府摆脱对于土地财政的较2009年上升26.5个百分点。依赖。
表：不同征收形式下城镇房产税规模（仅考虑住宅）
资料来源：中国房地产指数系统
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图：2010年全国土地出让总价款达2.7万亿，较2009年增长69.4%
资料来源：国土资源部
图：2010年全国土地出让收入预计约相当于地方政府本级财政收入的71%
80%60%
40%20%0%
[***********]092010E
土地出让收入/地方财政本级收入
资料来源：财政部、中国房地产指数系统
3. 小结
房产税改革的目的在于引导合理住房消费，调节房产收益，提高资源利用率，完善税制，优化中央和地方的支出和税收关系，不应过多承担调控房价的功能。房产税改革试点的推出，短期可能会引起试点城市需求和房价的小幅波动。目前媒体披露的试点方案显示，房产税初期仅针对少数大户型高档商品房或新购住房，更不应过度夸大房产税对降低房价的作用。此外，决策部门应特别关注房产税在全国或部分城市开征前对市场心理的影响（上海在2010
年12月底多日成交量超过1000套即与房产税试点仅针对新购住房密切相关），相关部门应做好舆论引导工作，避免市场恐慌行为。
由于目前仅有重庆、上海两个城市明确将实行，试点范围何时扩大还有一定的不确定性，因此很难对全国市场产生普遍影响，但这是完善房产税收制度的必由之路。目前房地产市场出现的各种问题特别是房价上涨过快问题既与城市化背景下各类需求旺盛有关，又与住房相关制度设计不健全有关。房产税试点可视为持有环节税收改革的重要进展，但需注意的是，没有交易环节税费配套政策的陆续跟进，不利于形成合理的税收体制，也不利于房地产市场的平稳健康运行。此外，在开征房产税的同时，若土地招拍挂等相关制度不作出相应调整，也很难动摇目前土地供应体制，反倒可能加大普通居民的住房负担。
四、 未来展望：配套政策改革将持续跟进，促进本轮调控进入“深水区”，房地产业中长期政策环境将逐步形成，相关各方应做好长期准备。
从优化财政体制、完善住房体制、加强房地产调控等各个角度来看，中国房产持有环节税收的试点并最终全面开征势在必行。房产税试点改革，标志着“房地产税收制度改革”进入实际操作阶段，表明调控政策已从先前的以阶段性、行政性手段为主转向中长期、根本性制度调控，将对房地产业的中长期政策环境产生显著影响。房产税改革试点和相关配套政策改革的逐步推进，将优化房地产税收制度、平衡房产持有和交易环节税负，有助于降低地方政府对“土地财政”的依赖，缓解地方政府“卖地”冲动，促进公共财政制度的变革，从根本上有助于房地产业的长期健康发展。
部分人士认为房产税将成为此轮调控最后一只“靴子”，政府调控再无更多政策出台。与此不同，我们认为，房产税试点改革的正式推进，表明中央政府正密切关注可能或已经出现的部分城市房价再度快速上涨，2011年的房地产政策仍将以调控为主。放眼更长时间，展望十二五期间，“完善住房体制、引导住房需求”将成为房地产调控的重要目标。房价不稳、政策不止。
回顾2010年10月以来中共中央和住建部的相关政策，我们进一步确认了这一判断：
住建部近期召开的“全国住房和城乡建设工作会议”即表示，2011年继续强化调控措施的具体落实。2011年1月14日，武汉成为又一个“限购”的城市。
2011年房地产业的所面临的大环境将更加严厉，在大规模保障性住房入市平抑市场需求、房价上涨预期减弱、投资投机性购房需求显著下降之前，调控放松的可能性不大。伴随着房产税改革试点的逐步展开，土地出让制度、交易环节税费减免等政策也将面临改革的契机，房地产业中长期政策环境将逐步形成，这将使得房地产业格局发生变化，包括地方政府、商业银行、购房者、开发企业在内的相关各方都应做好长期准备。
表：近期房地产有关政策及解读
资料来源：中国房地产指数系统整理
附录：相关研究报告
1. 2010年7月：《2010年上半年中国房地产市场政策报告》
核心观点：明确房地产税开征时间表，稳定市场预期，减少市场振荡
与短期调控政策不同，房地产税属于长期制度建设，随着私人财富快速增加和市场经济不断发展，房地产税的开征意义重大，也是世界各国的普遍做法。由于房地产税是一个从无到有的新税种，既关系到房地产业的健康发展，也关系到千家万户的切身利益，因此，需要尽早明确未来房地产税开征的时间表，给市场以充分理解和消化房地产税收政策的时间，从而稳定市场预期，减少开征后的市场振荡，避免市场的恐慌行为。
我们认为，房地产税开征的前置条件是：
（1）房地产税要按财产税制度确立其税制基础，按现值评估，从价计征。
（2）参照世界主要国家的物业税征收标准，结合我国具体国情，科学合理确定房地产税估值标准、方法和减税范围。
（3）全面疏理整合现行各项有关房地产税目和规费。目前我国有关房地产的税费较多，负担较重，在开征房地产税前应全面疏理整合现行各项有关房地产税目和收费，清税减费，建立一个科学的房地产税费体系。
（4）明确税收支出的公共服务范围，建立更直接的纳税人监督机制。如果对居民个人开征房地产税，将是一个新加税种，它作为地方政府的一个稳定的、可持续的税源，应明确该税的公共支出范围，以便有利于纳税人监督。
2. 2010年7月：《2010年上半年中国房地产市场总结与展望研究报告》
核心观点：房产保有环节征税不可避免，但土地出让金制度不会改变
本轮房地产调控以来，上海、重庆等地先后传出要对房产保有环节进行征税的消息，我们认为无论近期内物业税（房产税）的是否真正开征，未来房产保有环节征税将不可避免，其原因在于土地出让收入的不可持续性迫使地方政府需要寻找到另一种财源来弥补未来财政收入的不足。
以北京和上海的建成区结构变化可看出，北京的四环和上海的内环内已经基本无地可卖，未来的政府出让的土地只能集中在郊区，同时土地收入金相当于一次性收取了70年的土地费用，虽然在短期内增加了政府的财政收入，但也实际透支了未来政府的收入。在此背景下，物业税（房产税）作为一种长期持续的地方性财政收入将成为政府的必然之选。
物业税的开征并不意味着现有的土地出让金制度会有所改变，2005年至今全国土地出让总价款约占地方财政收入的四成，地方政府的融资平台的抵押也有相当一部分来自土地和未来的土地出让金收入，土地出让金制度在未来只能继续加强而不会削弱。
图：北京建成区结构变化 图：上海建成区结构变化
资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理
3. 2009年6月：《物业税开征对房地产市场的影响解析》
核心观点：物业税实际开征有待时日，短期利空但长期利好
在我国，开征物业税牵涉到的利益方较多，实际上是地方政府、开发商、纳税人等各方利益的一种博弈。由于当前具体征收时间、税率等细则没有出台，加之征管技术手段、力量还面临很多困难，因此实际开征时间至少还需两三年，全面推行更有待时日。主要是因为：（1）物业税开征的基本条件还不具备，包括不动产登记资料不详实、缺乏科学的低成本评估房地产价值的方法体系、政府的征管能力不足等；（2）在我国，任何一个新税种从酝酿出台到最终落实都需要一个漫长的过程；（3）地方政府积极性不高，物业税作为一种地方税，必须要有地方政府的积极意愿参与才能得以实施。实际上像北京、上海这些大城市，地方政府是不会愿意放弃土地出让金这条财政收入的重要渠道的。
我国物业税的征收预计初始税率并不会很高，以不增加普通民众的税赋负担，在房地产评估值的税基上采取一定额度的税率。而且物业税将不会对所有存量房全面征收，而是采取区别对待的方式，预计将对大面积住房（90平米以上）以及二套房加大征收力度，这与当前国家对房地产业的调控思路相吻合，从而有利于保障大多数中低收入家庭的利益，减少其税赋负担。
物业税一旦开征，将会提高购房者的持有成本，这对于理性购房者来说，可能会保持一段时间的观望，从而对楼市产生一些消极影响，带来房地产市场短期一两年的震荡期。初期如果出现大量抛售情况，可能会引起房价暂时下跌，但供求关系趋于平衡后，房价会因为增加了物业税成本而继续上升。因此，物业税开征虽然短期内会对房地产市场会产生一定利空影响，但从中长期来看，对房地产市场具有积极的推动作用。
部分已完成研究专题：
土地市场类：
2010年5月，土地招拍挂制度稳中求变，房企拿地回归理性 2010年5月，2010年全国住宅土地市场展望 2010年5月，从宏观经济角度看土地市场发展趋势
市场热点类：
2010年4月，2010年中国城市房地产开发投资吸引力研究 2010年3月，40个大中城市房地产市场对比分析及走势展望 2010年3月，中国城市化进程对商业地产影响分析 2010年2月，区域规划对房地产市场影响的分析
2009年12月，2009 年中国房地产市场形势分析和2010年趋势展望 2009年10月，全国及重点城市高端住宅市场形势分析
2009年9月，土地政策及“地王”对房地产市场走势的影响分析
政策评估类：
2010年12月，加息对中国房地产供需双方的影响分析 2010年12月，从“中央经济工作会议”透视2011房地产政策 2010年7月，二套房认定新标准解析 2010年6月，保障性住房建设：机遇还是挑战 2010年5月，中央企业地产业务整合政策及现状分析 2010年4月，房地产政策对投资性购房需求的影响分析 2010年3月，2010年一季度房地产政策解读报告 2010年2月，2009年度中国房地产政策评估报告 2010年1月，“国十一条”解析：“二套房贷”收紧是关键 2009年12月，2009年中国房地产政策盘点及2010年展望 2009年8月，我国房地产宏观调控目标与效果的差异性分析
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近年来，有关房地产持有环节征税的问题得到社会各界普遍关注，特别是在房地产调控政策频出的2010年，物业税/房产税改革的各种说法频出。2011年1月10日，据新华社报道，财政部原则同意重庆开征高档商品房房产税；重庆市长黄奇帆接受中央电视台采访时表示很快就会对外公开正式消息。这表明房地产税收制度改革即将迈出实质性步伐。本专题在回顾近年房产税（物业税）政策变化的基础上，对其最新进展和其意义进行了梳理，并测算了不同方式下房产税对地方财政收入和房地产市场可能带来的影响。具体如下：
1. 房产税试点改革的正式实施，标志着“房地产税收制度改革”进入实际操作阶段。
房产税试点改革，标志着“房地产税收制度改革”进入实际操作阶段，表明调控政策已从先前的以阶段性、行政性手段为主转向中长期、根本性制度调控，将对房地产业中长期政策环境产生显著影响。房产税改革试点和相关配套制度的逐步实施，将优化房地产税收制度、平衡房产持有和交易环节税负，有助于降低地方政府对“土地财政”的依赖，缓解地方政府“卖地”冲动，促进公共财政制度的变革，从根本上有助于房地产业的长期健康发展。
2. 短期影响：房产税试点初期对地方财政收入贡献不大，对房地产市场的影响关键看税基和税率的确定，相关部门应密切关注房产税全面开征前对市场心理的影响。
在试点初期，税基相对窄，税率也不会太高，短期内对地方财政收入贡献不大，更不可能取代土地出让金制度。至于对房地产业的影响，关键看税基和税率如何设定。增加了持有环节税收，就增加了投资收益的不确定性。在物价和房价上涨预期强烈背景下，房产税在遏制投资性需求、稳定房价方面的作用存在较大的不确定性。此外，不能忽视房产税在全国或部分城市开征前对市场心理的影响，相关部门应做好舆论引导工作，避免市场恐慌行为。
3. 未来展望：配套政策改革将持续跟进，促进本轮调控进入“深水区”，房地产业中长期政策环境将逐步改变，相关各方应做好长期准备。
从优化财政体制、完善住房体制、加强房地产调控等各个角度来看，中国房产持有环节税收的试点并最终全面开征势在必行。展望十二五期间，“完善住房体制、引导住房需求”将成为房地产调控的重要目标。房价不稳、政策不止。伴随着房产税改革试点的逐步展开，土地出让制度、交易环节税费减免等政策也将面临改革的契机，房地产业中长期政策环境将逐步形成，这将使得房地产业格局发生变化，包括地方政府、商业银行、购房者、开发企业在内的相关各方都应做好长期准备。
近年来，有关房地产持有环节征税的问题得到社会各界普遍关注，特别是在房地产调控政策频出的2010年，物业税/房产税改革的各种说法频出。2011年1月10日，据新华社报道，财政部原则同意重庆开征高档商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定；重庆正抓紧完善相关方案，今年一季度有望出台征收文件。本专题在回顾近年房产税（物业税）政策变化的基础上，对其最新进展和其意义进行了梳理，并测算了不同方式下房产税对地方财政收入和房地产市场可能带来的影响。具体如下：
一、 房产税相关政策变化回顾
1. 物业税已提出多年，但始终未能出台
自2003 年10月中共中央十六届三中全会文件首次提出“物业税”一词开始，对物业税该不该征、何时征、如何征的争论就没有停息过。物业税提出后已在多个城市的模拟评税试点，至今仍没有推出。
表：2003-2009年物业税相关政策变化
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2. 2010年5月起房产税取代物业税进入公众视野
2010年，伴随着新一轮房地产调控的展开，房产税取代物业税进入公众视野。2010年4月“国十条”提出，“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”。2010年5月27日，国务院批转国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》指出“深化财税体制改革，逐步推进房产税改革。”这是政府文件首次提出“房产税改革”。无论名称是“物业税”还是“房产税”，房地产税制改革是必然趋势。2010年9月30日，住建部、国土部、监察部指出，“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”。
表：2010年房产税改革相关政策
资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理
3. 试点已箭在弦上，即将迈出实质一步
2010年 12月26-29日，四天之内，国家总理温家宝、副总理李克强、住建部部长姜维新三位高层领导对房地产市场发表看法，表示继续坚定不移地加强房地产市场调控。在此背景下，有关房产税试点即将正式推出的报道不绝于耳。2011年1月11日，重庆市长黄奇帆公开表示同时即将开征高档商品房房产税，并明确表示同时针对新购和存量住宅。我们判断：房产税改革试点已箭在弦上，即将迈出实质一步。
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表：近期有关重庆房产税试点的相关信息
资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理
据悉，重庆、上海的房产税改革试点的方案侧重点不同。重庆房产税征收对象是高档商品房，上海房产税征收对象是家庭人均面积超过一定界限的商品住房，两个城市从不同的角度对房产税改革进行试点，既考虑了试点推出短期的市场影响，又有利于多方面总结经验进行较大范围的推广。
表：重庆、上海房产税征收方案比较
资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理
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二、 国外房产税政策概览
房产税在世界多国征收，并在政府财政收入中占据重要地位。在税种设置和称谓上，各国不尽相同，如日本称作固定资产税、英国称为市政税等。一些主要国家房地产保有税名称、税率和税基等情况如下：
表：国外房产税征收情况概览
资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理
综合比较来看，世界主要国家在房产税的征收管理主要存在一下特点： 1、征税对象和范围
征税对象包括土地和房屋。多数国家都对两者合并征税，如美国，加拿大，英国等。也有国家或地区将土地和房屋分开单独征税，分别确定税基和税率。日本和韩国采用这种了方式，通过对土地设置更高的税率，促进土地的利用效率。土地的所有权归属并不影响房产税的征税，在新加坡和香港，一些有年限的私人公寓和政府组屋均征收了房产税。
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通常各国或地区对政府机构的房地产、学校医院等非盈利性公益事业单位的非盈利性房地产不征或免征房产税。
表：部分国家物业税减免情况
资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理
2、税基
大部分国家主要以房地产评估价值或评估租金作为税基进行征收，评估过程通常由税务机构负责或委托。在实际操作中，为避免因价格波动增加管理成本，一些国家（地区）采用了一定的估算方式以保持税基相对稳定。如英国规定税除非房屋价值发生重大变化（如扩建或拆除等），一般房屋经估价后在一定时期内不再重估。相对房地产评估价格，租金评估波动性更大，一般适用于租赁较为成熟的市场，如香港、新加坡等。
3、税率的确定
从税负水平来看，大部分国家根据物业地点、类型实行差别税率征收。通常自有住房税率较低，营业用房、工业用地税率较高，对价值较低的物业征税较低税率，对价值较高的物业实行较高税率，一些国家实行累进税率，并对普遍对低收入群体房产减免税。税率的设定主要综合了财政收入、业主承受水平和收入调节等多种因素。
4、税收管辖
大多数国家的房产税属地方税种，地方政府在税率的设定等方面有很大的自主权。房产税已日益成为地方财政收入的主要来源，主要用于地方政府基础设施的建设维护和公共服务等方面。以美国为例，2008年地方财政收入中25.9%来自于房产税。
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图：美国地方政府财政收入来源（2008年）
资料来源：2008 Census of Government Finance，中国房地产动态政策设计研究组综合整理
三、 开征房产税对房地产市场的短期影响
开征房产税对房地产业的影响，关键看税基和税率如何设定。从理论上讲，开征房产税主要是增加持有环节税收，就是增加了投资收益的不确定性。本文主要从两个方面进行考量房产税对房地产业的短期影响。第一，房产税是否会对投机性需求产生较强的抑制作用，从而有助于房价的平稳；第二，在房产税全国推行后，房产税的规模有多大，是否有助于摆脱地方政府对于土地财政的依赖。
1. 物价和房价上涨背景下，投资投机性需求强烈，房产税在遏制投资性需求、稳定房价方面的作用存在不确定性
近年来我国房价快速上涨，部分城市涨幅更是惊人。2008年-2010年间，多数重点城市住宅成交均价年复合增长率超过10%，宁波、上海更是超过20%。房产税若在全国范围内开征，虽然增加了房屋持有成本，仍低于过去数年房价涨幅，对投资房产者获益影响不大。
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图：近年来各大城市住房价快速上涨，居民对于未来房价上涨的预期仍较为强烈
资料来源：中国房地产指数系统
另一方面，目前通胀背景下，房价看涨预期强烈，也难以因为房产税的试点而出现根本性转折。截止到2010年11月，居民实际储蓄利率已经连续10个月为负， 11月当月更是下降至-2.6%。从居民的资产配置来看，目前银行储蓄仍然是最主要的金融资产。2009年末中国居民人民币储蓄存款达26.1万亿元，占当年GDP的比重达到77.8%，较2008年提高5.3个百分点。在物价保持在较高水平、实际利率为负或接近零的背景下，房产仍将是对居民颇具吸引力的投资标的，成为居民资产配置中的重要组成部分。通过开征房产税抑制投资性需求，进而稳定房价的现实性并不强。
图：居民实际存款利率已经连续10个月为负
资料来源：国家统计局、中国房地产指数系统
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2. 房产税规模远低于土地出让金，小范围开征难以使地方政府摆脱对于土地财政的依赖。
在进行房产税规模估算时，我们先假设在全国范围进行征收，并分两种不同征收方式进行测算。一种是针对高端房、人均面积超过一定面积进行征收；另一种是假设对所有存量住宅进行征收。
根据测算，截止2010年年底，全国城镇住宅建筑总面积约为145.6亿平方米（不考虑过去几年的拆迁量，通过2005年底住宅存量和2006-2010年城镇住宅竣工面积推算）。按照2010年新房均价5000元，房价调整系数为70%，估计当前全国存量住宅单价在3500元/平方米。2010年年底全国住宅存量价值为50.9万亿。 表：2010年年底全国住宅建筑面积存量约为145.6亿平方米
资料来源：住建部“2005年城镇房屋概况统计公报”，国家统计局
按照一定标准对高端房、人均面积超过一定面积的住宅进行征税的方式下，税基预计在3.1万亿
-5.1万亿之间。若对所有存量住宅进行征税，则税基为50.9万亿。
表：若只针对别墅、高档公寓征收物业税，税基估计占全国住宅存量价值的6%-10%之间
资料来源：中国房地产指数系统测算
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表：若只对高端房、人均面积超过一定面积的住宅征税，税基预计在3.1万亿-5.1万亿之间
资料来源：中国房地产指数系统测算
在针对高端物业进行征税的情况下，预计全国针对住宅的房产税规模将不足千亿。即使对所有存量住宅征税、税率为1.5%（高于目前媒体披露的0.4-1%之间）的条件下，全国一年的房产税将为7600亿元，远远低于2010年全国土地出让金额2.7万亿的水平（根据国土资源部数据，目前土地出让纯收益约相当于土地出让总价款的35-40%，即2010年土地出让纯收益约1万亿元）。若仅针对高端住宅征收房产税，则房产税规模将不足1000亿元。
数据显示，2010年，全国土地出让收入占同期地方政府本级收入的比例预计高达71%，短期内，房产税的征收很难使地方政府摆脱对于土地财政的较2009年上升26.5个百分点。依赖。
表：不同征收形式下城镇房产税规模（仅考虑住宅）
资料来源：中国房地产指数系统
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图：2010年全国土地出让总价款达2.7万亿，较2009年增长69.4%
资料来源：国土资源部
图：2010年全国土地出让收入预计约相当于地方政府本级财政收入的71%
80%60%
40%20%0%
[***********]092010E
土地出让收入/地方财政本级收入
资料来源：财政部、中国房地产指数系统
3. 小结
房产税改革的目的在于引导合理住房消费，调节房产收益，提高资源利用率，完善税制，优化中央和地方的支出和税收关系，不应过多承担调控房价的功能。房产税改革试点的推出，短期可能会引起试点城市需求和房价的小幅波动。目前媒体披露的试点方案显示，房产税初期仅针对少数大户型高档商品房或新购住房，更不应过度夸大房产税对降低房价的作用。此外，决策部门应特别关注房产税在全国或部分城市开征前对市场心理的影响（上海在2010
年12月底多日成交量超过1000套即与房产税试点仅针对新购住房密切相关），相关部门应做好舆论引导工作，避免市场恐慌行为。
由于目前仅有重庆、上海两个城市明确将实行，试点范围何时扩大还有一定的不确定性，因此很难对全国市场产生普遍影响，但这是完善房产税收制度的必由之路。目前房地产市场出现的各种问题特别是房价上涨过快问题既与城市化背景下各类需求旺盛有关，又与住房相关制度设计不健全有关。房产税试点可视为持有环节税收改革的重要进展，但需注意的是，没有交易环节税费配套政策的陆续跟进，不利于形成合理的税收体制，也不利于房地产市场的平稳健康运行。此外，在开征房产税的同时，若土地招拍挂等相关制度不作出相应调整，也很难动摇目前土地供应体制，反倒可能加大普通居民的住房负担。
四、 未来展望：配套政策改革将持续跟进，促进本轮调控进入“深水区”，房地产业中长期政策环境将逐步形成，相关各方应做好长期准备。
从优化财政体制、完善住房体制、加强房地产调控等各个角度来看，中国房产持有环节税收的试点并最终全面开征势在必行。房产税试点改革，标志着“房地产税收制度改革”进入实际操作阶段，表明调控政策已从先前的以阶段性、行政性手段为主转向中长期、根本性制度调控，将对房地产业的中长期政策环境产生显著影响。房产税改革试点和相关配套政策改革的逐步推进，将优化房地产税收制度、平衡房产持有和交易环节税负，有助于降低地方政府对“土地财政”的依赖，缓解地方政府“卖地”冲动，促进公共财政制度的变革，从根本上有助于房地产业的长期健康发展。
部分人士认为房产税将成为此轮调控最后一只“靴子”，政府调控再无更多政策出台。与此不同，我们认为，房产税试点改革的正式推进，表明中央政府正密切关注可能或已经出现的部分城市房价再度快速上涨，2011年的房地产政策仍将以调控为主。放眼更长时间，展望十二五期间，“完善住房体制、引导住房需求”将成为房地产调控的重要目标。房价不稳、政策不止。
回顾2010年10月以来中共中央和住建部的相关政策，我们进一步确认了这一判断：
住建部近期召开的“全国住房和城乡建设工作会议”即表示，2011年继续强化调控措施的具体落实。2011年1月14日，武汉成为又一个“限购”的城市。
2011年房地产业的所面临的大环境将更加严厉，在大规模保障性住房入市平抑市场需求、房价上涨预期减弱、投资投机性购房需求显著下降之前，调控放松的可能性不大。伴随着房产税改革试点的逐步展开，土地出让制度、交易环节税费减免等政策也将面临改革的契机，房地产业中长期政策环境将逐步形成，这将使得房地产业格局发生变化，包括地方政府、商业银行、购房者、开发企业在内的相关各方都应做好长期准备。
表：近期房地产有关政策及解读
资料来源：中国房地产指数系统整理
附录：相关研究报告
1. 2010年7月：《2010年上半年中国房地产市场政策报告》
核心观点：明确房地产税开征时间表，稳定市场预期，减少市场振荡
与短期调控政策不同，房地产税属于长期制度建设，随着私人财富快速增加和市场经济不断发展，房地产税的开征意义重大，也是世界各国的普遍做法。由于房地产税是一个从无到有的新税种，既关系到房地产业的健康发展，也关系到千家万户的切身利益，因此，需要尽早明确未来房地产税开征的时间表，给市场以充分理解和消化房地产税收政策的时间，从而稳定市场预期，减少开征后的市场振荡，避免市场的恐慌行为。
我们认为，房地产税开征的前置条件是：
（1）房地产税要按财产税制度确立其税制基础，按现值评估，从价计征。
（2）参照世界主要国家的物业税征收标准，结合我国具体国情，科学合理确定房地产税估值标准、方法和减税范围。
（3）全面疏理整合现行各项有关房地产税目和规费。目前我国有关房地产的税费较多，负担较重，在开征房地产税前应全面疏理整合现行各项有关房地产税目和收费，清税减费，建立一个科学的房地产税费体系。
（4）明确税收支出的公共服务范围，建立更直接的纳税人监督机制。如果对居民个人开征房地产税，将是一个新加税种，它作为地方政府的一个稳定的、可持续的税源，应明确该税的公共支出范围，以便有利于纳税人监督。
2. 2010年7月：《2010年上半年中国房地产市场总结与展望研究报告》
核心观点：房产保有环节征税不可避免，但土地出让金制度不会改变
本轮房地产调控以来，上海、重庆等地先后传出要对房产保有环节进行征税的消息，我们认为无论近期内物业税（房产税）的是否真正开征，未来房产保有环节征税将不可避免，其原因在于土地出让收入的不可持续性迫使地方政府需要寻找到另一种财源来弥补未来财政收入的不足。
以北京和上海的建成区结构变化可看出，北京的四环和上海的内环内已经基本无地可卖，未来的政府出让的土地只能集中在郊区，同时土地收入金相当于一次性收取了70年的土地费用，虽然在短期内增加了政府的财政收入，但也实际透支了未来政府的收入。在此背景下，物业税（房产税）作为一种长期持续的地方性财政收入将成为政府的必然之选。
物业税的开征并不意味着现有的土地出让金制度会有所改变，2005年至今全国土地出让总价款约占地方财政收入的四成，地方政府的融资平台的抵押也有相当一部分来自土地和未来的土地出让金收入，土地出让金制度在未来只能继续加强而不会削弱。
图：北京建成区结构变化 图：上海建成区结构变化
资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理
3. 2009年6月：《物业税开征对房地产市场的影响解析》
核心观点：物业税实际开征有待时日，短期利空但长期利好
在我国，开征物业税牵涉到的利益方较多，实际上是地方政府、开发商、纳税人等各方利益的一种博弈。由于当前具体征收时间、税率等细则没有出台，加之征管技术手段、力量还面临很多困难，因此实际开征时间至少还需两三年，全面推行更有待时日。主要是因为：（1）物业税开征的基本条件还不具备，包括不动产登记资料不详实、缺乏科学的低成本评估房地产价值的方法体系、政府的征管能力不足等；（2）在我国，任何一个新税种从酝酿出台到最终落实都需要一个漫长的过程；（3）地方政府积极性不高，物业税作为一种地方税，必须要有地方政府的积极意愿参与才能得以实施。实际上像北京、上海这些大城市，地方政府是不会愿意放弃土地出让金这条财政收入的重要渠道的。
我国物业税的征收预计初始税率并不会很高，以不增加普通民众的税赋负担，在房地产评估值的税基上采取一定额度的税率。而且物业税将不会对所有存量房全面征收，而是采取区别对待的方式，预计将对大面积住房（90平米以上）以及二套房加大征收力度，这与当前国家对房地产业的调控思路相吻合，从而有利于保障大多数中低收入家庭的利益，减少其税赋负担。
物业税一旦开征，将会提高购房者的持有成本，这对于理性购房者来说，可能会保持一段时间的观望，从而对楼市产生一些消极影响，带来房地产市场短期一两年的震荡期。初期如果出现大量抛售情况，可能会引起房价暂时下跌，但供求关系趋于平衡后，房价会因为增加了物业税成本而继续上升。因此，物业税开征虽然短期内会对房地产市场会产生一定利空影响，但从中长期来看，对房地产市场具有积极的推动作用。
部分已完成研究专题：
土地市场类：
2010年5月，土地招拍挂制度稳中求变，房企拿地回归理性 2010年5月，2010年全国住宅土地市场展望 2010年5月，从宏观经济角度看土地市场发展趋势
市场热点类：
2010年4月，2010年中国城市房地产开发投资吸引力研究 2010年3月，40个大中城市房地产市场对比分析及走势展望 2010年3月，中国城市化进程对商业地产影响分析 2010年2月，区域规划对房地产市场影响的分析
2009年12月，2009 年中国房地产市场形势分析和2010年趋势展望 2009年10月，全国及重点城市高端住宅市场形势分析
2009年9月，土地政策及“地王”对房地产市场走势的影响分析
政策评估类：
2010年12月，加息对中国房地产供需双方的影响分析 2010年12月，从“中央经济工作会议”透视2011房地产政策 2010年7月，二套房认定新标准解析 2010年6月，保障性住房建设：机遇还是挑战 2010年5月，中央企业地产业务整合政策及现状分析 2010年4月，房地产政策对投资性购房需求的影响分析 2010年3月，2010年一季度房地产政策解读报告 2010年2月，2009年度中国房地产政策评估报告 2010年1月，“国十一条”解析：“二套房贷”收紧是关键 2009年12月，2009年中国房地产政策盘点及2010年展望 2009年8月，我国房地产宏观调控目标与效果的差异性分析